工业园区基础设施建设投资模式
工业聚集区基础设施建设投融资模式分析
的优 化 ， 是 各 种 生 产 要 素在 一 定地 或 范 围 物 品一 般 具 有 消 费上 的 非 竞 争 性 和 非 排 设 施 都 以政 府 直 接 投 资作 为 建 设 资 金 的
的大量集聚和有效集 中。 工业聚集 区是产 他 性 ， 同 时 都 Байду номын сангаас 有 正 的外 部 性 ， 即 公 其 物
强劲、 持续竞争优势 的经济群落。
工 业聚 集 区发 展 的 若 干 意 见》 中 明确 提 干＿ ［ 业 行 业 为 主体 ， 行业 之 问关 联 配 套 ，
最 早 期 无 论 国外 还 是 的融 资 方 式 之 。 基 础 设施 项 ｌ ｛‘ 股 都 足 ２ ０ １ １ 年 《 河 北 省 人 民政 府 关 于 加 快 合 政 府投 资 。所 以 ， 工业聚集 区的概念 ： “ 工 聚 集 区 是 以 若 资 。
础设施的需求从 ２ ０世 纪 八 十 年 代 开 始 翻 倍 的增 长 ， 特 别 是 九 十年代 以后 。１ ９ ８ １ 年
从 以往 工 业 聚 集 区 建 设 的经 验 来 看 ， 我 国基 础 设 施 建 设 投 资 总 额 为 ４ ４ ２ ． ９ ｌ 亿
聚集 区在建设 中都遇到 了基础设 施 资金 要 想 搞 好 工 业 聚 集 区 首 要 的 是 要 搞 好 聚 元 ， ２ ０ ０ ３年 达 到 ２ ２ ， ８ ２ ０ ． ８ ７亿 元 ， 为 １ ９ ８ １
瓶 颈 的 问题 ， 投 融资 难 成 了关键 。 本 文 分 集 区内的基础设施建设。 基础设施建设是 年 的 ５ １ ． ５ 倍。 此， 政 府 财 政 能 够 负 担 幕
析现有 国内基础设施投融 资模式 ， 并根据 项 目入 园的 先 决 条件 ， 至 少 要 达 到 园 区 具 础 设 施 资金 也 越 来 越 不 足 ， 急 需利 其 他
工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨
工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨工业园区经历了长足的发展，日益成为地区经济转型、产业结构调整、产能升级换代的主阵地，更是引进外资、盘活资产、拉动GDP的城市新区载体。
随着园区工业化、城市化的不断深入，土地综合开发对城市的新发展产生越来越重要的影响，甚至成为制约园区建设、发展的瓶颈，究其原因在于土地开发资金短缺，投融资渠道不足。
因此，围绕土地开发做文章，通过新型融资模式拓宽融资渠道，在政府提供启动资金有限的前提下，通过合理方法使园区建设与土地出让收入相辅相成，是每个园区建设者和主管部门都必须正视的重要问题。
工业园区管理模式多以纯政府性质的管理委员会体制为依托，管委会作为政府派出机构，有纳入政府相关职能部门的分支机构，如土地、规划、建设、财政等；同时设立属管委会直管的开发/融资平台公司，承担园区内规划建设与招商引资、公共服务的职能，主要协调行政与市场对接、开发。
管委会搭配平台公司的管理模式，可以强化土地出让收益，规避市场与行政之间摩擦产生的风险，充分提升在政府监管下，合理引入外资进行土地开发与基础设施建设，从而产生的高额的土地出让回报，最终形成产业集群与规模经济。
在当前资金流动不稳定、证券市场波动较大的形势下，政府监管部门对工业园区融资的条件约束，较之以前越来越严格，造成在必须满足基本建设需求的前提下，对融资成本的要求越来越高，基于此，园区融资方式必须顺应发生变化。
一、资产证券化传统的土地储备制度融资，是运用市场机制，通过征用、收购等方式取得土地，出让土地以满足城市各类建设用地及基础设施建设需求，没有完善基础设施之前，土地的潜在价值无从体现；反之，开发公司必须投入大量人财物力，将土地充分熟化出让后，以土地出让金补充地块周边市政基建投入。
我认为，基建投入与卖地收入在资金用量、回款额度以及推进程度、时间节点上的不断波动，是造成资金链接难以稳定、资金池枯竭的问题所在，要解决它，就要把土地开发与基础建设之间的时间接点悬置出来，把缺乏资产流动性的毛地，通过一定法律程序和融资组织安排，变成能够产生可预见、稳定的现金流的有效资产：1、园区管委会授权其土地开发公司将A片区地块收储，作为建设B道路的融资抵押品，开发公司可自行引进社会投资人对A地块进行开发；2、开发公司在取得A地块的发改立项批复、规划选址意见及国土征转用指标等要件后，即确定了对该地块的所有权及未来收益权。
苏州工业园融资案例
苏州工业园融资案例作为中国——新加坡政府的重要合作项目，苏州工业园区（以下简称“园区”）于1994年5月破土动工，经过13年建设，在成为具有国际竞争力的新科技工业园和现代化、园林化、国际化的新城区的发展道路上取得了国内外工人的成就。
其中，国家开发银行（以下简称“开行”）成功的投融资方式在园区建设中发挥了重要的基础性作用。
一、苏州工业园区：开行与政府的成功合作1.园区初期开发困难重重从园区开发仪式，就以“先规划后建设”为核心理念，斥资千万，邀请世界著名设计公司，对园区进行了整体规划。
在70平方公里的园区土地中，工业用地占35%，商住、教育25%，道路绿化26%，市政公共设施12%，其他2%。
园区理事会规定，未来的开发要严格按照规划，做到有序、合理，保证未来园区的均衡、可持续发展。
尽管制订了科学合理的建设规划，然而，由于当时缺乏一个完整的投融资体制和成熟的融资平台，园区的开发出现了很大困难。
一方面，新方持续提供大量资金并不现实；另一方面，中方财团财政融资和信贷融资不分，难以适应前期基础设施投资和项目收益平衡的基本需要。
园区的开发进程十分缓慢，70平方公里的规划面积，至2000年仅仅完成了8平方公里。
在亚洲金融危机发生之后，新方决定收缩在园区中的职责和投资，中方将全面负责园区的环境改造、基础设施建设、地面设施建设、招商引资等职责，新方则转向提供人员培训等辅助职能。
巨大的资金“瓶颈”摆在园区发展面前。
2.开行全力支持苏州工业园区开发中国政府仍然没有房企开发区的信念和努力，积极选择投资主体。
这时，长期致力于支持国家基础设施、基础产业、支柱产业、高新技术产业发展和国家重大项目建设，兼顾政府政策目标和市场运行方式的开行成为了首选。
开行的进入，代表了中国政府对中新合作的努力，增强了各方对园区建设前景的信心，迅速破解了基础设施建设的资金“瓶颈”，有利只是了园区的持续发展。
从2000年开始，开行先后向园区承诺了四期贷款，累计承诺额194.11亿元，累计发放额134.5亿元，占到园区基础设施建设累计投资的1/3，成为名副其实的园区开发建设的主力银行。
关于工业园区建设的思考
关于工业园区建设的思考工业园区建设，也许是所有县级以上政府都在积极思考并全力推动的一项工作，甚至，在一些地方，乡镇、街道也千方百计谋动此类浩大工程。
其原因，核心的就只有一条，就是工业园区建设对一个地方的经济发展具有不可替代的重要性。
工业园区怎样才能建成？怎样才能建得富有成效？全国各地尽管有许多成功的经验，但也有不少深刻的教训，并且，似乎没有十分定型的模式或途径可选。
工业园区建设，十分值得探究和实践。
一、影响工业园区建设的主要因素影响工业园区建设的因素，大体可以分为宏观因素和微观因素。
实际上，宏观与微观因素往往共同从不同的方面制约或推动园区建设，所以，谋划园区建设必须全面分析，综合运用。
（一）宏观因素影响第一，宏观经济政策影响。
包括信贷政策、货币政策、土地政策、产业政策、环境保护政策等方面的影响。
2008年的宏观调控，国家实行从紧的货币政策和信贷政策，多数园区建设都将面临投融资的双重困难。
第二，国家和地区产业政策以及产业布局影响。
这代表了国家和地区对产业发展的支持倾向，地区产业纳入国家统筹，势必得到政策、资金等方面的大力支持。
顺势而为则左右逢源，逆水行舟就可能事倍功半。
第三，区位影响。
一般所指的区位，也叫区位条件，是指一个地区在一定经济区域中，由于所处地理位置、交通及物流、自然资源等条件决定的占有人才、资金、资源、市场等要素的经济地位。
区位越好，园区吸引人才、资金、资源、市场的基本条件就越好，在区域竞争中必然占据有利地位。
认识区位应该树立“相对”观念。
“相对”，是指区位条件的可变化性和区位判断的相对性。
一方面，由于重要要素条件的变化，以及规划建设推动导致地区地理位置重要性变化、交通物流条件变化、被发现的自然资源或自然资源在一定时期重要性的变化，区位的优劣都可能发生转变。
（二）微观因素影响第一，园区定位。
定位，代表园区发展的方向，体现了园区的产业特征、投资倾向、基础优势等。
园区定位准确，能促进产业集群发展，形成园区个性特色，也有利于投资选择，因此，“把握优势、科学定位、统筹规划、有序推进”成为很多园区的成功经验。
工业园基础设施建设情况
工业园基础设施建设情况工业园自2009年8月份体制改革以来，园区加大基础设施投入，招商引资取得突破性进展。
2009年9月，引进了置业有限公司，作为园区战略合作伙伴。
签订了《工业园基础设施建设投资合同》，投入园区核心区的基础设施建设。
初步约定投资5000万元，采取BT模式，建设园区综合服务大楼、标准厂房、工人住房以及园区主干道的给排水、管线和道路绿化、亮化工程。
一、园区综合服务大楼建设情况：园区综合服务大楼占地共32亩（含广场、球场、停车场等），建筑面积5184平方米，预计总投资共1500万元（其中办公楼1000万元）。
办公楼主体工程预算共737.6万元（含地砖），装饰工程约200万元（含吊顶、公共部分墙面装修、中央空调安装等）。
目前，办公楼已完成主体工程，正在进行装修，已完成工程量的90%；广场部分已完成道路硬化，正在进行绿化部分与广场砖部分的土地平整，球场硬化已完成。
预计年底交付。
进度照片附后。
二、标准厂房建设情况：园区标准厂房是园区基础设施之一，共占地19.2亩。
拟建设标准厂房4栋，每栋4000平方米，加上公共厕所，公共食堂共计建筑面积20000平方米。
预计总投资2200万元。
日前，1#标准厂房已完成工，与之相配套的公共厕所及员工食堂已完工交付，并租凭给亚信电子进行电子元器件生产。
3#、4#标准厂房已完成主体工程的90%，2#标准厂房已施工至第二层。
道路硬化、给排水、消防管道已完成，大门与围墙基本完成。
整体形象已完成完成总投资的80%，预计年底完工交付。
进度照片附后。
三、职工住房（廉租住房）建设情况：园区职工住房最初拟建5000平方米，但考虑到需求量以及借助廉租住房政策与任务，建设规模扩大到10000平方米，占地7.37亩。
目前，廉租住房项目已完成工程验收，共建设住房204套，11132平方米。
1#楼预算价格383.4万元、2#、3#楼预算价格462.7万元，预算总工程造价1308.8万元，正在进行工程决算。
工业园区基础设施融资
、
目前 成长效果最显 著的是国家级 的高新 技术工业 园区和经济技 术工 业园区 。园区数量 最庞大的是各地 组建的工业园 区，全 国 各地到处遍布 ，有 的省市达到近 ８０ ０ 家工业 园区 。工业园区主要 是 以￣ ＩＳ 造业为主 ，并且这些园 区中的产 业大多是属于传统 Ｈ Ｊ Ｊ 产业 ，其 中也存在少数 以高新技术产业为主 。 二 、工 业 园 区基 础 设 施 的 功 能和 作用 （ ）工业 园区基础设施的概念 一 国 内外 学 者 对 基 础 设 施 性 质 与 范 围 的 定 义 没 有 统 一 的 规 范 ，都是 学者根据 自己对基础 设施的理解和论述 的需要 自行确 定的 。 世 界银 行在 １ ９ 年 以基 础 设施 为主题 的发 展报 告 中，将 ９４ 基础设施定义 为永久性 的成套 的工程构筑 、设备 、设施和它们 所提供 的为所 有企业生产和居 民生活共 同需要 的服务 。报 告认 为，基础设施种类 繁多 ，其 中经 济基 础设施主要包括三 部分： ① 公共设施 ：电力、 电信 、 自来 水、卫生设备和排污 、固体废 弃物 的收集和 处理 、管道煤气等 ；② 公共工程 ：公路 、大 坝和 排 灌渠道等水利 设施；③其他交通 部门：铁路 、市 内交通 、港 口和 航 道 、机 场 等 。 美国经济学家Ｗ ｌ Ｗ ｏ ｔ ｗ （ ９ ７ ａ ｔ Ｒ ｓ ｏ １８ ）将基础设施定 义为 社会 的先行资本 ，是指 在经济起 飞前就 必须建设 的社会基础 设 施 。他 认为 ： “ 社会基 础设施资本 的先行 建设，是起飞 的一个 必要但 不是充分条件 。” “ 在起飞可 能出现之前 ，从最广泛 的 意义上说 ，必须要有最低 限度 的社会基础资本建设 。” 国内对基础设施 的研 究相对较为薄弱 ，８ 年代中期 以来 ， ０ 随着产业 政策研究 的深入 ，基础设施和基础产 业的研究逐渐被
工业园区基础设施建设方案
工业园区基础设施建设方案一、前言随着经济的不断发展，工业园区作为产业集聚的重要载体，其基础设施建设的重要性日益凸显。
一个完善、高效的基础设施体系不仅能够为企业提供良好的发展环境，还能吸引更多的优质项目入驻，促进园区的可持续发展。
本方案旨在为工业园区的基础设施建设提供全面、系统的规划和指导，以满足园区未来发展的需求。
二、园区现状分析（一）地理位置及交通状况工业园区位于_____，周边有多条高速公路和铁路干线，交通较为便利。
但园区内部道路网络尚不完善，部分道路狭窄、拥堵，影响了货物运输和人员出行的效率。
（二）供水供电情况目前园区供水主要依赖于市政供水管道，但供水量有限，无法满足企业日益增长的用水需求。
供电方面，虽然有一定的电力供应设施，但电网稳定性有待提高，存在停电、电压不稳等问题。
（三）污水处理及环保设施园区内现有的污水处理设施处理能力不足，部分企业污水排放不达标，对周边环境造成了一定的污染。
环保设施的缺乏也制约了园区的可持续发展。
（四）通信网络及信息化建设通信网络覆盖不够全面，信息化水平较低，无法满足企业对高速、稳定网络和智能化管理的需求。
三、建设目标与原则（一）建设目标1、打造一个交通便捷、供水充足、供电稳定、环境优美、信息化程度高的现代化工业园区。
2、提高园区的产业承载能力和综合竞争力，吸引更多优质企业入驻。
3、促进园区内企业的协同发展，形成产业集聚效应。
（二）建设原则1、规划先行，科学布局。
根据园区的发展定位和产业规划，合理安排基础设施建设项目，确保设施的布局科学、合理。
2、统筹兼顾，协调发展。
统筹考虑园区内各项基础设施之间的关系，实现相互衔接、协调发展。
3、节能环保，可持续发展。
采用节能环保的技术和材料，减少对环境的影响，实现园区的可持续发展。
4、适度超前，留有余地。
考虑园区未来的发展需求，基础设施建设适度超前，为园区的发展预留空间。
四、基础设施建设内容（一）道路交通设施建设1、新建和拓宽园区内主要道路，形成“三横三纵”的道路网络格局，提高道路通行能力。
工业园区基础设施投资计划
工业园区基础设施投资计划在当今经济快速发展的时代，工业园区作为产业集聚的重要载体，其基础设施的建设和完善对于吸引投资、促进产业升级、提高区域竞争力具有至关重要的意义。
一个规划合理、设施完备的工业园区能够为企业提供良好的发展环境，降低运营成本，提高生产效率，从而推动整个园区的可持续发展。
为了实现这一目标，制定一份科学合理的工业园区基础设施投资计划显得尤为重要。
一、工业园区现状分析首先，需要对工业园区的现有基础设施状况进行全面深入的调研和分析。
这包括道路交通状况，了解园区内道路的布局、等级、通行能力以及与外部交通网络的连接情况。
道路是否宽敞平整，能否满足企业货物运输和员工通勤的需求。
其次，水电供应设施也是重点关注的对象。
考察电力供应的稳定性、电压是否达标，以及是否有足够的变电站和输电线路来保障企业的生产用电。
同时，水资源的供应能力、水质是否符合标准，供水管网的覆盖范围和可靠性也需要详细了解。
通信设施的状况同样不容忽视，评估园区内的网络覆盖情况、通信信号强度以及是否具备高速宽带接入能力，以满足企业数字化办公和智能化生产的需求。
此外，还要关注环保设施，如污水处理厂的处理能力、排放标准，垃圾处理设施的配备和运行情况等，以确保园区的生态环境得到有效保护。
二、投资需求评估在对现状进行充分了解的基础上，结合园区的发展规划和企业的实际需求，对未来一段时间内的基础设施投资需求进行科学评估。
随着园区内企业数量的增加和规模的扩大，电力需求预计将大幅增长。
可能需要新建变电站、升级输电线路，以满足日益增长的用电负荷。
同时，为了保障企业的连续生产，还需考虑备用电源的建设。
水资源方面，根据新增企业的用水规模和产业特点，预测用水量的变化。
可能需要扩建水厂、增加供水管道，或者引入新的水源以确保充足的供水。
道路交通方面，若园区计划吸引更多大型企业入驻或发展物流产业，可能需要拓宽主干道、建设新的桥梁和涵洞，改善交通拥堵状况，提高货物运输效率。
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工业园区基础设施建设投资模式
王明汉
工业园区是发挥投资的规模效应,是吸引资金、技术、人才、信息集聚的有效途径,也是推进工业化、城市化和市场化进程的重要手段，对实现经济超常规、跨越式发展有着战略性意义。
因此，园区经济已成为世界许多国家和国内一些发达地区经济发展的重要增长极。
近年来，全国各地积极创造条件，努力筹划工业园区的开发和建设，工业园区在全国各地呈蓬勃发展之势，各级领导都十分关注开发建设工业园区这项工作，都希望工业园区的开发建设能成为本地区的工业经济乃至本地本区域经济发展的推进器和火车头，成为招商引资的承载区、经济发展的集中区和财政收入增长区。
从发达地区的实践经验来看，要搞好园区的开发建设，最基本的前提是抓好工业园区的基础设施建设，按照工业园区基础设施建设的等级来划分，工业园区可分为三类。
一类：园区规划起点高、环境优美、各类基础设施完备，配套功能齐全，在重大项目入园前实现了“九通一平一厂一站”，即通供水、排水、电网、公路、铁路、通讯、供热、供气和雨污管网，达到场平，建立固废处理厂和消防站；二类：园区各类规划齐备，实现“七通一平”，即通供水、排水、电网、公路、铁路、通讯和供热管网，达到场平，污水和固废处理厂、绿化工程等其他基础设施建设项目与重大投资项目做到“三同步”，即同步规划、同步设计、同步建设；三类：园区具有总体规划，在重大项目入园前实现了“五通一平”，
即通供水、排水、通讯、电网和公路，达到场平，其他基础设施建设项目逐步配套。
那么，工业园区基础设施建设投资模式有哪几种？笔者通过查阅相关资料和学习发达地区的成功经验，认为有以下三种：
一、政府全额投资模式。
政府根据当地社会和经济发展需要对工业园区进行立项，完成项目建议书、可行性研究、筹划报批等前期工作后将工业园区基础设施建设资金，纳入财政预算内资金，并由人大通过以保证还款计划的实施。
政府采取公开招标的方式确定建设单位，按项目建设进度分期分批投入资金。
优点是总体投资额度相对少，建设时间短，见效快，缺点是资金投入单一，财政压力大，适用于经济发达地区。
二、政府引导，依靠市场运作投资模式。
按照“谁投资，谁受益”的原则，政府作引导，成立工业园区开发区产业发展有限公司，并作为园区基础设施和项目建设的投融资主体，实现园区建设市场化运作，使工业园走自我发展之路。
公司以土地使用权、基础设施项目所有权和经营权出让为条件，实施特许经营，通过招、拍、挂等形式，开发园区商业用地，提升土地价值，参与企业改制、向银行贷款等市场化运作筹集资金，多渠道引入社会资金。
按照现代化产业基地的标准进行规划和建设，根据筹集资金多少，按照轻重缓急的原则，确定工业园区建设类型。
开发公司视情况，把基础设施建设项目打包或分包进行公开招标，确定园区基础设施建设单位。
三、“BT ”合作投资模式。
“BT”为建设（build）与移交（transfer）的英文缩写，就是“建设——移交”模式，即承
建方以全额垫资的方式建设项目，建成后移交业主，业主分期付款偿还项目资金。
（一）具体的基本运作：一是项目的确定阶段。
政府对工业园区基础设施建设项目进行立项、完成项目建议书、可行性研究（首先由政府对拟进行BT模式建设的技术、经济和法律方面的可行性研究，准备对BT投资建设方进行特许招标）、筹划报批等工作；二是项目的前期准备阶段。
政府确定融资模式、贷款金额及时间上的要求、偿还资金的计划安排等工作；三是项目的合同确定阶段。
政府确定投资方，谈判商定双方的权利与义务等工作；四是项目的建设阶段。
参与各方按BT合同要求，行使权利，履行义务；五是项目的移交阶段。
竣工验收合格、合同期满，投资方有偿移交给政府，政府按约定总价，按比例分期偿还投资方的融资和建设费用。
（二）BT投资模式的特点：引入社会资金用于公用基础设施建设，激活民营资本，有利于发挥和放大社会闲散资金的作用。
（三）BT投资模式的优点：一是能缓解当地政府财政资金的暂时短缺；二是扩大内需，拉动地方经济增长；三是优化资源配置，合理分散风险。
（四）BT投资模式风险：一是法律环境的缺失，目前没有BT等相关方面的法律，BT模式中涉及回购协议和融资担保的问题也没有法律条款支持，融资监管难度大；二是项目活动谈判时间长，消耗大，在涉及项目风险分担问题上，谈判双方难以达成统一；三是BT投资模式成本高，项目准备、招标、谈判、签署与BT有关的建设合同、移交、回购等环节复杂，涉及到政
府的许可、审批以及贷款担保等诸多环节，操作的难度大，人为障碍多，而融资成本也会因中间环节增多而急剧上升。
贵阳市的工业园区大都建在远离市（区、县）或在市区的边缘，地理位置虽然优越，但基础配套设施不够完善，原因是工业园区建设起步晚，政府投入资金不足，依靠市场动作程度低。
我认为，贵阳市工业园区基础设施建设要走多形式多渠道的投资模式。
即：根据工业园区企业的生产需要和生活需求，以建立社区化的工业园区为前提，在完成基础设施建设规划后，由园区开发公司对基础设施建设项目进行打包或分包，明确什么项目由政府直接投资，哪些项目可以由政府和企业合作，以入股的方式进行，哪些项目必须全部进行市场运作，形成参与投资的主体多层次，资金来源多渠道，投资模式多样化。
作者：贵阳市工业和信息化委员会消费品工业处处长。