营改增后的房地产
营改增后与房地产估价相关的税收-好
营改增后与房地产估价相关的税收全国范围内营业税改征增值税已经全面推开，“营改增”后对房地产业等产生重大影响的同时，也对房地产估价中相关内容及估价参数产生较大影响。
评估师信息网经对近期出台营改增相关税收政策进行梳此外，在采用租金模式的收益法测算时，要注意一个免税政策。
国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（2016年第23号）第六条第（三）项：其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
例：某人出租其不动产，如取得月租金在31,500元。
计算其应缴纳的增值税。
月销售额=31,500÷（1+5%）=30,000元。
其月取得租金收入未超过3万元，按照23号文相关规定免征增值税，即增值税为零。
二、成本法、假设开发法（不适用于房地产开发企业）营改增后涉及到房地产估价中成本法和假设开发法中“销售税费”项目中增值税计算，以及以增值税应缴纳金额为计算基础的城建税、教育费附加（地方教育费附加）等项目。
《房地产估价规范》（GBT/T 50291-2015），房地产估价成本法运用，测算房地产重置成本或重建成本应为在价值时点重新开发建设全新状况的房地产的必要支出及应得利润。
建筑物重置成本或重建成本应为在价值时点重新建造全新建筑物的必要支出及应得利润。
除追溯三、假设开发法（房地产开发项目）实际估价中，老项目一般为在建工程（存货）估价，纯土地使用权采用假设开发法测算时一般可认定为新房地产开发项目。
房地产开发项目纳税主体为一般纳税人的销售税费测算甚为麻烦，估价面临难道仍在于可抵扣进项税额测算，有估价师认为可参考简易计税方式估算，如为非房地产开发企业建设后以自持为目的的项目可能仍较为合理，但作为以销售自行开发的房地产开发企业，我们认为参照简易计税方式测算估价结果可能会出现重大误差，尤其是涉及到企业价值评估中存货估算。
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定自2016年5月1日起，中国全面实施了营业税改征增值税（营改增）的税收改革。
这一重大政策调整，对各行各业都产生了深远影响。
对于涉及房屋不动产交易的纳税人来说，了解和掌握营改增后的增值税新规定至关重要。
本文将对此进行详细解析。
在营改增后，房屋不动产的转让交易的增值税纳税义务人为转让方，即出售房屋的不动产所有人。
增值税的征税范围包括所有的商品和服务。
在房屋不动产转让中，主要包括不动产的出售、出租、抵押等交易行为。
营改增后，房屋不动产转让的税率定为11%。
但是，如果纳税人转让的是2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
为促进营改增的顺利实施，国家对一些行业和项目给予了税收优惠政策。
在房屋不动产转让领域，对于个人销售或购买住房，以及住房租赁企业出租住房等特定项目，都设有相应的税收优惠政策。
营改增后，税务机关对房屋不动产转让征收管理的方式也进行了调整和完善。
纳税人应当按照相关规定及时办理税务登记，并按期进行纳税申报和缴纳税款。
同时，税务机关也加强了对虚假申报、偷逃税等违法行为的打击力度。
营改增后，对于房屋不动产转让交易，纳税人应当按规定开具增值税发票。
购方需凭增值税发票进行进项抵扣。
如发生发票遗失等情况，纳税人需及时向税务机关报备并公示。
为保障营改增政策的顺利实施和纳税人的合法权益，税务机关提供了全方位的纳税服务与咨询。
纳税人可通过办税服务厅、网上办税平台、咨询等方式进行业务咨询和办理。
税务机关也积极开展各类培训活动，帮助纳税人了解和掌握新的税收政策。
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定对纳税人的权利和义务产生了重大影响。
作为纳税人，我们应积极学习和了解相关政策规定，确保在合法合规的前提下进行房屋不动产转让交易。
税务机关也应继续优化政策实施和征管服务，为纳税人提供更加便捷、高效的办税体验。
自2016年中国全面实施营改增以来，中国的税收制度发生了巨大的变化。
营改增后如何进行房地产项目利润测算
营改增后如何进行房地产项目利润测算国务院常务会议的决定，从2016年5月1日起，我国将全面实施营改增业务，届时营业税正式退出历史舞台。
近年来，房地产项目发展如火如荼，而国家对待房地产的政策也是历经多次变化。
如何在营改增后快速有效地实现项目利润，是每个房地产商都在研究的课题，有鉴于此很多房地产商都组织各部门研究适合自己的利润测算模型，帮助公司决策层对项目快速做出判断，以便做到模块化精细管理。
本文透过会计实务方式希望与大家一同探讨营改增后房地产项目利润测算工作。
标签：营改增;房地产项目;利润测算从2011年提出营改增试点方案，到2012年起部分行业试行营改增业务，经过5年时间的经验积累逐步从上海、北京、天津等地向全国各行各业推广。
房地产项目因涉及面广、业务多、计税方式复杂被安排在最后一批试点里。
如何做好营改增后房地产项目的利润测算工作，这是各大开发商都要面对的课题。
一、为什么要实行营改增增值税就是以含应税劳务或商品在流转过程中所产生的增值额作为计税对象所征收的一种流转税。
也就是说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值征收的一种流转税。
实行价外计税，由消费者承担，对增值部分征税没有增值无需征税。
国家推行增值税，主要是为了避免偷税漏税。
增值税是以增值额为征税对象，在流转过程中每个环节只要有增值即要征收税款，而上一环节的销项税即为下一环节的进项税，因此，环环相扣在每个环节中就形成了完整的抵扣链条。
“营改增”的主要目的是将以往造成“增值税链条”断裂的环节扣上。
企业若想提高项目利润，必须取得上游企业的“进项税”发票形成“层层征收”再“环环抵扣”的链条，促使上下游企业之间相互监督，而且取得的增值税专用发票是有认证期限的（根据国家税务总局发出的公告，在2017年7月1日及以后开具的增值税专用发票，一般纳税人在取得时，应当在开具之日起360日内认证或登录增值税发票选择确认平台进行确认，并在规定的纳税申报期内，向主管国税机关申报抵扣进项税额），这样上下游企业之间都会及时进行发票管理，慢慢形成良好的税控环境。
“营改增”后,房地产企业增值税的预交问题
注：企业所得税预缴时，部分税务机关明确按照不含税收入。例如，房企的预收账款111万（含税），按预计毛利预交企业所得税时，时按100计算20%，还是111万？
相关话题——跨地区预缴增值税，四种情形，四种境地，四种问题 <第三只眼>
三、其他税种预缴的规定
（一）土地增值税规定，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税应纳税额。
为了方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计税依据；土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款
一、增值税预
（一）一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率缴纳增值税。应预缴的税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
一般纳税人应在取得预收款的次月申报期向主管税务机关预交税款
例如，一般纳税人采取一般计税方法，预收款1000万，土地增值税预征率为2%，按照税法规定，预缴土地增值税为【1000-1000/（1+11）*3%】*2%=19.46
而非1000/（1+11%）*2%=18.02
（二）企业所得税规定，企业通过正式签订房地产销售合同或者预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
注：房地产开发企业在收到预收款时，根据《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局2016年第23号）附件《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码调整，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本（V2.0.11)
“营改增”后房地产企业开发建造阶段的税收筹划
“营改增”后房地产企业开发建造阶段的税收筹划随着营业税改为增值税（营改增）的实施，房地产企业在开发建造阶段的税收筹划有了新的变化和调整。
本文就此进行讨论。
1.1 增值税取代营业税营改增后，房地产企业开发建造阶段所应缴纳的营业税全部被改为增值税，税率规定一般为11%（不同省份有所差异），开发企业将产生的增值（开发成本与销售价差的差额）作为应纳税额，并在销售时逐步转嫁给购房者，实现税负分摊。
1.2 税负分摊带来的影响营改增带来的最大变化就是税负分担的机制，房地产企业将原来纳税的负担逐步转移给消费者，从而减轻了企业的税务负担。
在此过程中，应注意的是房地产企业向消费者转移税负时需要进行合规的税收计算和规范的税务管理。
营改增后，房地产企业面临的税收形势发生了一定的变化，因此需要重新制定合理的税收策略，以提高税收效益。
（1）控制开发成本：房地产企业应根据市场需求和竞争状况合理控制开发成本，如加强成本管理，提高自动化设备的使用率，优化人力资源配置等，以尽量降低开发成本，减少企业应缴纳的增值税税额。
（2）制定合理的销售价格策略：企业应根据市场需求和竞争状况合理制定销售价格策略，使企业在具有竞争力的前提下合理降低销售价格，减轻购房者负担，从而降低企业增值税税负。
2.2 把握税务政策优惠根据财政部和国家税务总局的政策，房地产企业在开发建造阶段可以享受多种税收优惠政策。
对于房地产企业来说，如何把握和利用税收优惠政策，将成为提高经营效益的重要手段。
具体措施包括：（1）资本性支出确认及折旧分摊：房地产企业可按照财税〔2016〕36号文规定，将部分房屋装修费用列为资本性支出，并在未来的折旧分摊中享受相应税收优惠。
（2）增量增值税纳税调整：对于从2015年5月1日起开始建造新房的房地产企业，凡增值税纳税方法发生的合法变更，可以在一定期限内享受减免税款优惠。
（3）贷款利息、土地增值税和印花税优惠：根据国家相关税收政策，房地产企业在缴纳贷款利息、土地增值税和印花税时均享有一定的优惠政策。
全面营改增后重点明确的适用税目总结（3篇）
全面营改增后重点明确的适用税目总结全面营改增是指将原来的增值税税制（包括营业税和增值税）转变为纯增值税税制的改革措施。
营改增的核心是将营业税改为增值税，并且扩大增值税的适用范围，使更多的行业和企业纳入增值税纳税范围，实现税负的合理分担。
全面营改增后，重点明确的适用税目主要包括以下几个方面：一、饮食行业：营业税改为增值税后，餐饮服务行业的增值税税目主要包括正常餐饮应税行为及其他与餐饮相关的税目，如餐具租赁、赠送餐具等。
二、金融保险业：全面营改增后，银行、证券、基金、保险、信托等金融保险行业均适用增值税。
其中，银行业主要涉及存款利息、贷款利息、票据贴现等税目；证券业主要涉及证券交易、证券承销等税目；基金业主要涉及基金托管、基金管理等税目；保险业主要涉及保费收入等税目；信托业主要涉及信托财产管理、信托产品销售等税目。
三、房地产业：全面营改增后，房地产行业主要涉及的增值税税目包括房地产开发、房地产销售、房地产租赁等。
四、交通运输业：全面营改增后，交通运输业主要涉及的增值税税目包括货物运输、旅客运输、船舶租赁、航空运输等。
五、电信业：全面营改增后，电信业主要涉及的增值税税目包括通信服务、电信网络服务等。
六、娱乐业：全面营改增后，娱乐业主要涉及的增值税税目包括文化娱乐服务、体育娱乐服务等。
七、公用事业：全面营改增后，公用事业主要涉及的增值税税目包括供水、供气、供热、供电等。
八、科技服务业：全面营改增后，科技服务业主要涉及的增值税税目包括软件开发、技术转让、技术咨询等。
九、现代服务业：全面营改增后，现代服务业主要涉及的增值税税目包括法律服务、会计服务、市场调研等。
十、其他行业：除了以上重点明确的适用税目外，还包括农业、林业、牧业、渔业、矿产资源等行业适用的增值税税目。
总结起来，全面营改增后重点明确的适用税目主要包括饮食行业、金融保险业、房地产业、交通运输业、电信业、娱乐业、公用事业、科技服务业、现代服务业以及其他行业。
营改增后销售房地产不含税收入怎么算
营改增后销售房地产不含税收入怎么算根据财税[2016]36号《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》和国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定，营改增后，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式为：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地款）÷（1+11%）。
相应的增值税销项税额的计算公式为：销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地款）÷（1+11%）×11%。
例: 甲房地产开发企业为一般纳税人，按照增值税一般计税方法计税。
甲企业销售一套房产，取得含税销售收入1,110万元，假设对应允许扣除的土地价款为400万元。
则甲企业按照财税[2016]36号文规定，销售额=（1,110万元-400万元）÷（1+11%）=639.64万元，增值税销项税额=(1,110-400) ÷(1+11%) × 11%=70. 36万元。
根据财税[2016]43号《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》规定，营改增后，契税、房产税、土地增值税和个人所得税的计税依据为不含增值税收入。
对于不含税收入，目前存在三种计算方法，下面以上述例子分别说明。
在上述例子中，含税收入为1,110万元，则不含税收入=1,110÷(1+11%)=1,000万元。
即不含税收入=含税收入÷（1+税率），这是不含税收入的第一种计算方法。
同样在上述例子中，含税收入为1,110万元，增值销项税额为70.36万元，则不含税收入=1,110万元-70.36万元=1,039. 64万元。
即不含税收入=含税收入-增值税销项税额，这是不含税收入的第二种计算方法。
营改增后在房地产估价中的收益法有关税费如何计算
建筑面积
月租金
月数
年总收益
100.00
20.00
12.00
24,000.00
税费
房产税
增值税
城ห้องสมุดไป่ตู้税
教育费附加
税率
12%
5.0%
7%
3%
2,880.00
1,142.86
80.00
34.29
年纯收益
19,862.85
折现率
5%
收益年限
60
现值
375,989.64
3.出租人为一般纳税人
（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。其计算方法和结果同小规模纳税人。
项目
建筑面积
月租金
月数
年总收益
100.00
100.00
12.00
120,000.00
税费
房产税
增值税
城建税
教育费附加
税率
12%
5%
7%
3%
14,400.00
5,714.29
400.00
171.43
年纯收益
99,314.28
折现率
10%
收益年限
30
现值
936,227.22
营改增前计算结果对比：
项目
建筑面积
月租金
月数
年总收益
100.00
100.00
12.00
120,000.00
税费
房产税
营业税
城建税
教育费附加
税率
12%
5%
7%
3%
14,400.00
浅谈营改增政策后房地产企业成本控制与管理
浅谈营改增政策后房地产企业成本控制与管理随着我国经济的发展和市场的需求变化，房地产行业成为了我国经济发展的重要支柱之一。
由于房地产企业在投资和运营过程中需要支付大量的税费，使得成本压力逐渐增大。
营改增政策的出台对于房地产企业来说，无疑是一个重要的利好消息。
营改增政策是指将原先的营业税和增值税合并，并对税制进行改革的一项措施。
对于房地产企业来说，这一政策在很大程度上减轻了企业的税费负担，提高了企业的盈利能力。
在营改增政策的实施下，房地产企业的成本控制和管理面临了新的挑战和机遇。
房地产企业要根据营改增政策的相关规定，合理调整自身的税务筹划。
房地产企业可以通过合理的税务筹划，减少纳税负担，提高税费使用效率。
可以合理安排收入和支出的时间，减少税务负担。
房地产企业还可以通过合理的财务管理，优化企业结构，提高盈利水平。
房地产企业要加强成本控制，提高成本的透明度。
房地产企业在成本管理方面，应加强成本核算和预测，及时掌握和分析成本的动向和变化，及时采取措施降低成本。
可以通过精细化的用人管理，合理配置人力资源，降低人力成本。
房地产企业还应加强和供应商的合作，降低原材料和设备的采购成本。
房地产企业要加强内部管理，提高综合效益。
房地产企业在内部管理方面，要加强核心竞争力的培养和提升，提高企业的综合实力。
要加强项目管理，提高项目的开发质量和效率，降低项目成本。
还要加强市场营销能力的培养，扩大企业的市场份额，提高企业收入水平。
房地产企业要加强风险管理，防范各种风险。
房地产企业在成本控制和管理过程中，面临着各种风险。
价格波动风险、政策风险、资金风险等。
房地产企业要加强风险管理，建立完善的风险防控体系，及时应对各种风险，保障企业的正常经营。
营改增政策的实施对于房地产企业来说，既带来了机遇，同时又带来了挑战。
房地产企业要根据新的税制改革政策，合理调整税务筹划，加强成本控制和管理，提高内部管理和综合效益，加强风险管理，以应对新的市场环境和挑战，实现可持续发展。
3(赵小刚)“营改增”对房地产业的影响与应对
（七）房地产业“营改增”后，土地增值税的 去留问题？
15
财政部财科所建议：“营业税改增值税后，应 适当考虑合并土地增值税、契税等税种，进一 步消除重复征税，降低房地产流转环节税负。 房地产保有环节则通过开征新的房地产税加以 调节。”
二、“营改增”对房地产业影响与税负变化分 析 （一）账务处理难度增加
17
由于营业税是对营业额直接征税，只需增加一 个会计科目。而增值税采用抵扣的核算模式， 其应纳税额等于销项税额减进项税额，至少需 增加十个会计科目，核算难度较原来大幅增加 。“营改增”不仅改变了企业的会计核算体系 ，同时还带来了开票系统、报税系统、认证抵 扣、税款缴纳等操作方面的一系列新问题，账 务处理稍有不慎便会产生风险。
针对普通住宅、公寓和酒店及商业地产（工业 地产），房地产公司取得的利润不同，差异很 大，税率也可能分开规定。
4
（二）房地产与建筑行业同时纳入到营改增的 试点，主要是财税部门考虑到房地产与建筑业 之间关系过于紧密，如果两者纳入营改增存在 时间差，那么在这段时间差之内开发商将有一 大笔进项税无法抵扣，这对开发商的成本将产 生很大的影响。
35
5、增值税一般纳税人取得的增值税专用发票 、已认证，但未在认证通过的次月申报期内申 报抵扣的，不得抵扣。
36
解决措施： 国家税务总局公告2011年第78号 经主管税务机关审核，允许纳税人继续申报抵 扣其进项税额。
37
（四）房地产开发能取哪些专用发票抵扣 1、建安成本 2、工程设计费 3、交通运输费 4、房地产可行性研究 5、房地产工程勘察勘探
12
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
营改增后的房地产、建筑企业不能抵扣进项税的12种发票
2015-01-28 09:06 来源：肖太寿
我要纠错 | 打印 | 大 | 中 | 小
一、票款不一致的增值税专用发票
《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》（国税发「1995」192号）第一条第（三）项规定：“购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。
纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的对象，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。
”基于此规定，票款不一致的不可以抵扣进项税金。
二、“对开发票”不能抵扣进项税金
（一）对开发票的涉税风险
所谓“对开发票”是指一购货方在发生“销售退回”时，为了规避开红字发票的麻烦，由退货企业再开一份销售专用发票视同购进后又销售给了原生产企业的行为。
部分纳税人认为，用发票对开这种方法解决“销货退回”问题只是等于把这批不符合质量要求的货物又“卖回”了销货方，并不造成购销双方的税款流失，因为退货方已将这张发票作了账务处理，也计提了销项税金，不存在少缴或逃缴税款问题；对于供货一方来说，也只是拿这张进项发票抵顶了原来应计提的销项税金，同样也不存在偷逃税款的问题。
用发票对开解决销货退回问题，其实质是将退货看作是对销货方的一种重新销售，法律并无禁止，不禁止即视为不违法；二是用发票对开形式解决销货退回问题，从操作目的上看购销双方并不存在偷逃税款的主观故意，从实质上看也不造成税款流失的客观结果。
上述纳税人的认识是错误的。
1、在发生销售退回时，如果未按规定开具红字专用发票，实行对开发票有可能增加税收负担。
《增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：“一般纳税人销售货物或者应税劳务，开具增值税专用发票后，发生销售货物退回或者折让、开票有误等情形，应按国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票。
未按规定开具红字增值税专用发票的，增值税额不得
从销项税额中扣减。
”所以，企业如果发生销货退回行为，应按规定开具红字发票，如果未按规定开具红字发票，重开发票的增值税额不得从销项税额中抵减，将会被重复计税。
2、“对开发票”将面临税务局的罚款
纳税人如果未能按规定开具红字发票，税务机关在有足够证据的情况下，可根据《发票管理办法》第三十六条规定，未按照规定开具发票的，由税务机关责令限期改正，没收非法所得，可以并处10000元以下的罚款。
有前款所列两种或者两种以上行为的，可以分别处罚。
违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，由税务机关没收非法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的税款一倍以下的罚款。
3、没有货物往来的发票对开可能被视为虚开发票。
《最高人民法院关于适用〈全国人民代表大会常务委员会关于惩治虚开、伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的决定的若干问题的解释〉的通知》（法发[1996]30号）明确，具有下列行为之一的，属于虚开增值税专用发票：一、没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税专用发票；二、有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的增值税专用发票；三、进行了实际经营活动，但让他人为自己代开增值税专用发票。
为了完成总机构分配的销售收入考核指标的增值税专用发票对开，由于没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务，符合“虚开增值税专用发票”的特征，极有可能被认定为虚开增值税专用发票，如果情节严重，还有可能被追究刑事责任。
4、要多缴纳印花税使企业增加税收负担和少缴纳企业所得税而遭到税务稽查风险。
《印花税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内书立、领受购销合同的单位和个人，是印花税的纳税义务人。
发票对开是企业视为自身新增加了一笔销售行为，如果书立合同，还需要缴纳印花税，应按购销金额的万分之三贴花，对比销货退回的正常处理，给纳税人增加了不必要的税收负担。
如果不按时缴纳，还可能受到处罚。
发票对开是企业通过对开发票，新增加了一笔销售收入，虽然对增值税没有影响，但是影响了企业所得税的计算。
《企业所得税法实施条例》规定了多种扣除项目，有许多费用扣除项目以销售收入为基础。
如企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的0.5%，企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出不超过当年销售（营业）收入15%的部分准予扣除。
如果企业按虚增后的销售收入计算费用扣除，就会造成多扣除，少计应税所得的结果。
纳税人在将销售退回变更成销售虚增销售收入的同时，也增加了所得税税前扣除的费用金额。
如果因多计收入而增加的扣除金额被税务机关有证据证明是人为造假时，税务机关可根据《税收征管法》第六十三条规定，对纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，对纳税人进行处罚。
（二）控制策略：销货退回应开具红字发票
一般纳税人发生退货业务应按规定开具红字增值税专用发票。
《国家税务总局关于修订〈增值税专用发票使用规定〉的通知》（国税发[2006]156号）第十四条规定，一般纳税人取得专用发票后，发生销货退回、开票有误等情形但不符合作废条件的，或者因销货部分退回及发生销售折让的，购买方应向主管税务机关填报《开具红字增值税专用发票申请单》。
《申请单》所对应的蓝字专用发票应经税务机关认证。
经认证结果为“认证相符”并且已经抵扣增值税进项税额的，一般纳税人在填报《申请单》时不填写相对应的蓝字专用发票信息。
三、房地产、建筑企业营改增过渡期间的三种不能抵扣进项税金的增值税专用发票
（一）营改增前签订的材料采购合同，已经履行合同，但建筑材料在营改增后才收到并用于营改增前未完工的项目，而且营改增后才付款给供应商而收到材料供应商开具的增值税专用发票。
（二）营改增前采购的材料已经用于营改增前已经完工的工程建设项目，营改增后才支付采购款，而收到供应商开具的增值税专用发票。
（三）营改增之前采购的设备、劳保用品、办公用品并支付款项，但营改增后收到供应商开具的增值税专用发票。
四、房地产、建筑企业营改增后不能抵扣进项税金的七种特殊增值税专用发票
（一）没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票。
国税发[2006]156号第十二条规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。
汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖财务专用章或者发票专用章。
因此，没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票，不可以抵扣进项税金。
（二）获得按照简易征收办法的供应商开具的增值税发票
《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第36号）规定：一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税，同时不得开具增值税专用发票。
1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。
2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。
3、商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。
因此，建筑企业购买的沙、石料，如果是从按照简易征收办法的供应商采购的，则建筑企业只能获得增值税普通发票，则不能抵扣进项税金。
（三）购买职工福利用品的增值税专用发票
财税[2013]106号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十条第（一）项规定，用于适用简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。
（四）发生非正常损失的材料和运输费用中含有的进项税金（例如，工地上被小偷偷窃的钢材、水泥）
财税[2013]106号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十条第（二）项规定，非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务和交通运输业服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。
财税[2013]106号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十条第（二）项规定第（三）项规定：非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务或者交通运输业服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。
（五）建筑施工企业自建工程所采购建筑材料所收到的增值税专用发票。
（六）房地产公司开发的开发产品，例如商铺、商场、写字楼自己持有经营，以上开发产品所耗用的建筑材料和建筑公司提供的建筑劳务部分的进项税额不得从销项税额中抵扣。
（七）获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天
《国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》（国税函[2009]617号）第一条规定：增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、（货物运输增值税专用发票）和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。
基于此规定，获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天不可以抵扣进项税额。