市场比较法
市场比较法课件
（2）地点的同一性和类似性 消除区位因素对房地产效用及价格的影响。 最好能在同一地区, 越近越好, 如果同一地区内没有可选取的, 可 以在同一供应圈内的类似地区选取。如:要评估北京王府井地区的商业 店铺, 最好选择的交易实例也在王府井, 但若无, 可选择东单、西单、前 门等临近的地区或同等级别的商业区的实例。 （3）时间的接近性 时间的接近是相对而言的, 相对于房地产市场的变动情况而言, 如 果几年来房地产市场都比较稳定, 价格变化幅度不大, 那么几年前的交 易实例用于现在比较修正也是有效的。通常, 要求交易实例的交易日期 在5年内。 （4）交易情况正常性 收集的交易实例必须为正常的交易或可修正为正常的交易。 所谓正常交易, 是指交易应当是公开、平等、自愿的, 即在公开市 场、完全竞争、信息畅通, 交易双方平等自愿, 没有私自利益关系的情 况下的交易。
标准房地产: 是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相 应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干房地产。
交易情况修正: 是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价 格偏差。
区域因素: 是指房地产在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化 等因素相结合所产生的地区特性对房地产价格水平产生的影响的因素。
例子: 某房地产交易总价款为30万元，其中首付款10万元，余款20万 元于半年后一次性付清。假设月利率为1%，则在其成交日期时一次性付 清的价格为:
10+20/（1+1%）6=28.84万元
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（2）统一采用单价 土地的单价有用楼面价表示的。 有些房地产如: 车库按车位个数为单位。 （3）统一货币种类和货币单位 不同货币种类的价格之间的换算，应采用该价格成交时对 应的日期（不一定是估价期日）时的市场汇价。 （4）统一面积内涵与单位
市场比较法
掌握市场比较法的基本原理；交易 实例的收集与可比实例的选取；目标不 动产差异修正。
本章内容
第一节 市场比较法的基本原理
第二节 市场比较法估价步骤及内容
第三节 市场比较法应用举例
第一节 市场比较法的基本原理
一、市场比较法的概念 市场比较法（market comparison approach， sales comparison approach），也称市价比 较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场 资料比较法，现行市价法，简称为比较法或市场 法。它是将估价对象不动产与在估价时点的近期 已发生了交易的类似不动产加以比较对照，从已 经发生了交易的类似不动产的已知价格，修正得 出估价对象不动产的客观合理价格或价值的一种 估价方法。
第一节 市场比较法的基本原理
2.个别因素间接比较修正公式 估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数 ×交易期日修正系数×区域因素修正系数×标准化 修正系数×个别因素修正系数＝可比实例价格×100 ／( ) ×( )/100×100／( ) ×100／( ) ×( )/100 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产的个别 因素状况为基准，分母是可比实例的个别因素状况 相对于标准不动产的个别因素状况的得分；个别因 素修正的分母为100，表示以标准不动产的个别因素 状况为基准，分子是估价对象的个别因素状况相对 于标准
不适用的情况：
——没有不动产交易的地方
——在农村等不动产交易较少的地区 ——某些类型很少见的不动产，或交易实很少的 不动产，如古建筑 ——难以成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙、 学校等。
第一节 市场比较法的基本原理
五、市场比较法的操作程序
①搜集交易实例
市场比较法
市场比较法市场比较法，是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。
㈠基本公式P=P B×A×B×C×D×E式中：P：待估宗地价格；P B：比较实例价格；A：待估宗地交易情况指数／比较实例宗地交易情况指数B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数C：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数D：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数E：待估宗地使用年期修正指数／比较案例使用年期修正指数㈡估价过程⑴选择比较实例按照同一区域、用途相同、条件相似等估价规程规定的原则，选择近期成交实例，经过筛选选择具有可比性的3宗比较实例。
其基本情况如下：比较实例1：位于##市##镇##村，土地使用者为大连恒润丰佳业房地产开发有限公司，用途为住宿餐饮用地，用地面积17432平方米，容积率为0.9，土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整）。
出让合同签订时间为2013年11月18日，交易类型为挂牌出让，成交价格996万元，合土地单价571元/平方米，交易情况公开正常交易。
（成交实例具体情况详见表3.1.1）比较实例2：位于##市三台乡三台村，土地使用者为大连宏润房地产开发有限公司，用途为住宿餐饮用地，用地面积为27890平方米，容积率为2.4，土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整），出让合同签订时间为2013年12月30日，交易类型为挂牌出让，成交价格2568万元，合土地单价921元/平方米，交易情况公开正常交易。
（成交实例具体情况详见表3.1.1）比较实例3：位于##市泡崖乡泡崖村，土地使用者为赵宝志，用途为住宿餐饮用地，用地面积675平方米，容积率为3，土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整）。
土地评估方法——市场比较法和收益法比较分析
土地评估方法——市场比较法和收益法比较分析一、市场比较法市场比较法是土地评估中常用的一种方法，它通过比较类似土地在市场上的交易价格来确定目标土地的价值。
下面将详细介绍市场比较法的步骤和应用。
1. 数据收集首先，需要收集相关的土地交易数据。
这些数据可以来自房地产市场报告、土地交易平台、政府土地部门等渠道。
收集的数据应包括土地的面积、位置、用途、成交价格等信息。
2. 选择比较对象根据目标土地的特征，选择与之相似的土地进行比较。
相似性可以从土地的位置、用途、规模等方面考虑。
选择的比较对象应具有可比性，以确保比较结果的准确性。
3. 数据调整由于比较对象与目标土地可能存在差异，需要进行数据调整以消除这些差异。
常见的调整因素包括土地面积、用途差异、地形等。
通过对比较对象的数据进行调整，可以更准确地反映目标土地的价值。
4. 价格分析在完成数据调整后，需要对比较对象的交易价格进行分析。
可以计算平均价格、中位数价格等指标，以确定目标土地的市场价值。
此外，还可以考虑其他因素，如市场趋势、供需关系等。
二、收益法收益法是另一种常用的土地评估方法，它基于土地所能产生的收益来确定其价值。
下面将详细介绍收益法的步骤和应用。
1. 收益预测首先，需要对目标土地的收益进行预测。
这可以通过考虑土地的用途、市场需求、租金水平等因素来进行。
收益预测可以采用多种方法，如租金收益法、开发潜力法等。
2. 收益折现由于未来收益存在不确定性，需要将未来的收益折现到现值。
这可以通过确定适当的折现率来完成。
折现率可以根据市场利率、风险水平等因素确定。
3. 土地价值计算在完成收益折现后，可以计算目标土地的现值。
将折现后的未来收益与土地的使用寿命相乘，可以得到土地的市场价值。
三、比较分析市场比较法和收益法在土地评估中常常被同时应用，以获得更准确的结果。
比较分析可以通过对两种方法得出的土地价值进行比较来完成。
1. 价值对比将市场比较法和收益法得出的土地价值进行比较。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对某个特定资产进行估值的过程，以确定其在市场上的价值。
在进行资产评估时，需要采用一定的方法和标准来进行准确的估值。
下面将介绍资产评估的基本方法。
一、市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它通过比较类似资产在市场上的交易价格，来确定目标资产的市场价值。
该方法适用于有大量类似资产交易记录的情况，可以提供较为准确的估值结果。
例如，对于一座商业物业的评估，可以通过比较类似商业物业在相同地区的交易价格来确定其市场价值。
通过收集和分析市场上的交易数据，可以计算出目标资产的市场价值范围。
二、收益法收益法是一种基于资产未来收益能力来进行评估的方法。
该方法适用于对收益性资产（如租赁物业、企业股权等）的评估。
它通过预测资产未来的现金流量，并将其折现到当前价值，来确定资产的市场价值。
例如，对于一家公司的评估，可以通过预测公司未来的现金流量，并将其折现到当前价值，来确定公司的市场价值。
通过分析公司的财务报表、行业趋势和市场竞争情况，可以进行准确的现金流量预测。
三、成本法成本法是一种基于资产重建成本来进行评估的方法。
该方法适用于对特殊资产（如独特的建筑物、文物等）的评估。
它通过计算重建资产所需的成本，并考虑折旧和损耗等因素，来确定资产的市场价值。
例如，对于一座历史建筑物的评估，可以通过计算重建建筑物所需的成本，并考虑建筑物的使用寿命和折旧情况，来确定建筑物的市场价值。
四、收益比率法收益比率法是一种基于资产收益率来进行评估的方法。
该方法适用于对投资性资产（如股票、债券等）的评估。
它通过计算资产的收益率，并与市场上类似资产的收益率进行比较，来确定资产的市场价值。
例如，对于一只股票的评估，可以通过计算股票的收益率，并与同行业的其他股票的收益率进行比较，来确定股票的市场价值。
以上是资产评估的基本方法，不同的资产类型和评估目的可能需要采用不同的方法。
在进行资产评估时，需要综合考虑市场情况、资产特性和评估目的，选择合适的评估方法，并结合相关数据和分析工具进行准确的估值。
市场比较法
市场比较法市场比较法，是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。
㈠基本公式P=F B X A X B X C X D X E式中：P:待估宗地价格；P B：比较实例价格；A:待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数B:待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数C:待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数D:待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数E:待估宗地使用年期修正指数/比较案例使用年期修正指数㈡估价过程⑴选择比较实例按照同一区域、用途相同、条件相似等估价规程规定的原则，选择近期成交实例，经过筛选选择具有可比性的 3 宗比较实例。
其基本情况如下: 比较实例 1:位于##市##镇##村，土地使用者为大连恒润丰佳业房地产开发有限公司，用途为住宿餐饮用地，用地面积 17432 平方米，容积率为 0.9 ，土地使用年期为 40 年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整）。
出让合同签订时间为 2013年 11 月 18日，交易类型为挂牌出让，成交价格 996万元，合土地单价 571元/ 平方米，交易情况公开正常交易。
（成交实例具体情况详见表 3.1.1 ）比较实例 2:位于##市三台乡三台村，土地使用者为大连宏润房地产开发有限公司，用途为住宿餐饮用地，用地面积为 27890平方米，容积率为 2.4 ，土地使用年期为 40 年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整），出让合同签订时间为 2013 年 12 月 30 日，交易类型为挂牌出让，成交价格 2568 万元，合土地单价 921 元/ 平方 1 欢迎下载米，交易情况公开正常交易。
（成交实例具体情况详见表3.1.1 ）比较实例3：位于##市泡崖乡泡崖村，土地使用者为赵宝志，用途为住宿餐饮用地，用地面积675平方米，容积率为3, 土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整）。
公司估值的4种计算方法
公司估值的4种计算方法公司估值是指根据一系列的财务和非财务因素，计算公司的价值。
在进行公司估值时，通常可以使用以下四种计算方法：1.市场比较法市场比较法是根据与目标公司类似的其他已上市公司或已完成交易的公司的市场价格和指标，通过比较得出目标公司的估值。
这种方法基于市场的供求关系，可以提供相对准确的估值。
常用的市场比较法有市盈率法、市净率法、市销率法和市现率法等。
市盈率法是根据已上市公司的市盈率来计算目标公司的估值。
市盈率是指目标公司的市值与净利润的比率。
如果目标公司业务与参照公司相似，并且参照公司的市盈率稳定，那么可以通过乘以目标公司的净利润来计算目标公司的估值。
市净率法是根据已上市公司的市净率来计算目标公司的估值。
市净率是指目标公司的市值与净资产的比率。
如果目标公司的净资产相对稳定，并且参照公司的市净率稳定，那么可以通过乘以目标公司的净资产来计算目标公司的估值。
市销率法是根据已上市公司的市销率来计算目标公司的估值。
市销率是指目标公司的市值与营业收入的比率。
如果目标公司的营业收入相对稳定，并且参照公司的市销率稳定，那么可以通过乘以目标公司的营业收入来计算目标公司的估值。
市现率法是根据已上市公司的市现率来计算目标公司的估值。
市现率是指目标公司的市值与现金流量的比率。
如果目标公司的现金流量相对稳定，并且参照公司的市现率稳定，那么可以通过乘以目标公司的现金流量来计算目标公司的估值。
2.直接收益法直接收益法是根据目标公司未来一定期限内的现金流量来计算公司的估值。
这个方法适用于已上市公司或盈利公司，可以通过计算未来现金流量的现值，并与投资报酬率进行比较来确定公司的价值。
直接收益法的计算步骤如下：1）预测未来一定期限内的现金流量。
2）确定折现率，一般选择投资报酬率。
3）将预测现金流量按照对应期限折现，并进行累加。
4）计算累加现金流量的净现值，即得到公司的估值。
3.企业价值法企业价值法是根据公司的全部资本结构来计算公司的估值。
市场比较法
1.平均数 ⑴ 简单算术平均数 ⑵ 加权算术平均数
V 1 n
V1 V2 V3 Vn n
V
i 1
n
i
f1V1 f 2V2 f 3V3 f nVn V f 1 f 2 f 3 fn
2.中位数
fV
i 1 i
n
i
把修正出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当 项数为奇数时，位于中间位置的那个价格为综合出的价格， 当项数为偶数时，位于中间位置的那两个价格的简单算术平 均数为综合出的价格。
估价对象状况下的价格=可比实例价格×个别因素修正系数
指数 =可比实例价格× 估价对象个别因素条件 可比实例个别因素条件 指数
100
=可比实例价格×
例5 有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实
例所处区域的环境位于待估对象。经分析，可比实例在商
服繁华、交通条件、基础设施、规划条件、文体设施等方 面综合起来的作用比估价对象好2%。试对该可比实例进行 区域因素修正。 估价对象价格=可比实例价格×区域因素修正系数
置、地势、土地使用权年限等影响房地产价格的因素。
由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区域因素与个别因素不同，
因此具体比较内容不尽相同。在实际比较中，应该把比较的内容列表，使
其规范化，且一目了然。值得注意的是，交易实例的区域因素与个别因素， 是交易实例当时的区域因素状况和个别因素状况。
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例6
区域因素 1.繁华程度 2.道路通达度 3.公交便捷度 4.对外交通 5.环境质量 6.景观 7.城市基础设施 8.社会公共设施 9.规划限制 10.治安状况
第五章 市场比较法
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 本章内容
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【例】：某宗房地产交易总价为30万元，其中其首付款20％，余 款于半年后支付。假设月利率为5‰，则在其成文日期时一 次付清的价格为：
房地产 估价
第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
▣ 内 容：
三、建立价格比较基础(foundations) (五统一)
۞ 统一币种和货币单位
房地产 估价
第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
三、建立价格比较基础(foundations) (五统一) ▣ 内 容：
۞ 统一面积单位（km2、hm2、dam2 （百平方米）、m2、dm2）
统一面积单位:中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采 用公顷、亩)；美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺，日本、 韩国和中国台湾地区一般采用坪。它们之间的换算如下：
二、选取可比实例(contrast-able instances) ▣ 要 求：
۞ 可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于同一供 求范围内的类似地区。 例如：拿北京市来说，如果估价对象是坐落在王府井地 区的一个商场，则选取的可比实例最好也在王府井地 区;但如果在该地区内可供选择的交易实例不多，则 应选择像东单、西单这类邻近地区或同等级别的商业 区中的交易实例。如果估价对象是在北京市内某个住 宅小区的普通商品住宅，则选取的可比实例最好是在 同一住宅小区内的交易实例;如果在同一住宅小区内 没有合适的交易实例可供选取，则应选取位于北京市 内类似地区、规模、档次的住宅小区内的交易实例。
房地产 估价
第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
三、建立价格比较基础(foundations) (五统一) ▣ 内 容：
۞ 统一付款方式
估价中为便于比较，价格以一次付清所需支付的金额为基准，所以， 就需要将分期付款的比较实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付 清。具体方法是货币的时间价值中的折现计算。
在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格 所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的 市场汇价。但如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行 了交易日期修正后的价格，应采用估价期日时的市场汇价进行换算。
۞ 统一采用单价：通常为单位面积上的价格，土地除了单 价，还可为楼面地价
房地产 估价
第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
二、选取可比实例(contrast-able instances) ▣ 要 求：
۞ 可比实例的规模应与估价对象的规模相当。 例如估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地 面积应与该宗土地的面积差不多大小，既不能过大也 不能过小。选取的可比实例规模一般应在估价对象规 模的0.5—2范围内，即： 0.5≤可比实例规模/估价实例规模≤2 ۞ 可比实例的成交日期应与估价时点接近。 一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年 以上的不宜采用，因为难以对其进行交易日期调整。 有时即使进行交易日期调整，可能会出现较大的偏差。
房地产 估 价 第一节 市场比较法的基本原理（basic principle）
三、基本公式
比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期 修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
修正系数＝估价对象某项指标÷可比实例指标
在实际评估中，因区域因素和个别因素修正有直接
比较修正和间接比较修正，故市场比较法有直接比 较修正公式和间接比较修正公式两种。 区域因素和个别因素内部采用累加或连乘处理 除以上四项修正外，可能还要进行容积率修正、年 期修正等。 估价对象价格＝多个比准价格的平均值（算术平均、 加权平均、中位数、众数等）
房地产 估价
第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
☞ 搜集交易实例资料 ( gather dealing data ) …
☞ 选取可比实例 (contrast-able instances)…
☞ 建立价格比较基础 (foundations)…
☞ 交易情况修正 (conditions of sale adjustment )…
平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67 平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000 平方米下的价格＝平方英尺下的价格 ×10.764 平方米下的价格＝坪下的价格×0.303
房地产 估价
第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
四、交易情况修正(conditions of sale adjustment )
待估不动产情况指数 比较案例不动产情况指 数 待估不动产估价期日地 价指数 B 比较案例不动产交易期 日地价指数 A
待估不动产区域因素条 件指数 比较案例不动产区域因 素条件指数 待估不动产个别因素条 件指数 E 比较案例不动产个别因 素条件指数 D
100 （） 100 100 估价 对象价格 可比实例价格 （） 100 （） （）
房地产 估价
第一节 市场比较法的基本原理（basic principle）
市场比较法的特征（character）：
市场比较法具有现实性，有较强的说服力
市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称为“比准 价格”
市场比较法以价格求价格，在不正常的市场条件下难以与 收益价格相协调
市场比较法需要估价人员具有较高素质 市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理 修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。
房地产 第二节 特点、适用对象、条件 估 价 （characteristic、 applicable objects and conditions）
三、适用条件
◈ 不动产市场发育：交易案例至少10宗， 比较案例至少3宗 ◈ 交易案例资料易于收集取得，市场透明 度高 ◈ 交易案例资料可靠性高，较少虚价、瞒 价、隐价、黑市价 ◈ 比较案例与估价对象有相关性和替代性 （类型和区位的相似性、市场的同一性）
房地产 估价
第一节 市场比较法的基本原理（basic principle）
一、概念(concept)
市场比较法，是将估价对象与同一供需圈内 在估价时点的近期有过交易的类似不动产进行比 较，对这些成交价格做适当修正，以此估算估价 对象的客观合理价格的方法。
市场比较法又称市价比较法、买卖实例比较 法、现行市价法（Market Data Approach，Sales Comparison Approach，Comparable Sales Approach） 或简称比较法。
房地产 估价
第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
二、选取可比实例(contrast-able instances) ▣ 要 求：
۞ 与待估土地用途应相同或相似。这里的用途主要指大 类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。大类用 途一般分为：①居住;②商业;③办公;④旅馆;⑤工业; ⑥农业;⑦仓库等 ۞ 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。 这里的建筑结构主要是指大类建筑结构，如果能做到 小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结构一般分为： ①钢结构;②钢筋混凝土结构;③砖混结构;④砖木结构; ⑤简易结构。
偏低 偏低或偏高 偏高 偏低或偏高 偏低 偏高
房地产 估价
交易税费非正常负担的交易
房地产交易中往往需要缴纳一些税费，如营业税、土地 增值税、契税、印花税、交易手续费、补交土地使用权出让 金等。按照政府(税法及中央和地方政府)的有关规定：
房地产 估价
第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
二、选取可比实例(contrast-able instances) ▣ 要 求：
۞ 可比实例的交易类型应与估价目的吻合。交易类型主 要指买卖、租赁、抵押、入股等形式。如果为土地使 用权协议出让、一般买卖、租赁、征用等目的估价， 则应选取相对应的交易类型的交易实例为比较案例。 另外，为抵押、抵债目的的估价，应选取一般买卖的 交易实例为比较案例。但必要时可适当放宽 ۞ 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。 当两者不相同时，一般不能作为可比实例。如：国家 所有的土地与农民集体所有的土地的权利性质不同;出 让与划拨的权利性质不同;商品住宅与经济适用住房的 权利性质不同。当两者不相同时，一般不能作为可比 实例 。
房地产 估价
第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
二、选取可比实例(contrast-able instances) ▣ 要 求：
۞ 可比实例的成交价格应是正常成交价格或能够修正为正常 成交价格。 选取可比实例时，一般是指估价对象为土地的，应选取类 似土地的交易实例;估价对象为建筑物的，应选取类似建筑 物的交易实例;估价对象为房地的，应选取类似房地的交易 实例。选取可比实例还有所谓“分配法”，其内容如下：如 果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的 交易实例，而有土地与建筑物合成体的交易实例时，则可 将此土地与建筑物合成体及其成交价格予以分解，提取出 与估价对象同类型部分的房地产及其价格，再以此为可比 实例。 ۞ 一般要求选取3个以上（含3个）10个以下（含10个）的比 较案例即可（由期望精度决定）
☞ 交易日期修正 （sale date adjustment）…
☞ 区域与个别因素修正（zone factors and individual
factors adjustment ）… ☞ 其他修正（容积率、使用年期、开发水平等） … ☞ 确定比准价格…
房地产 估价
第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
房地产 第二节 特点、适用对象、条件 估 价 （characteristic、 applicable objects and conditions）