北京市住宅工程质量分户验收管理.ppt
住宅工程质量的分户验收PPT课件
备工作； 4、在室内地面上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制
点、线；配电控制箱标识好回路；烟道止回阀、分户、单元门上设置合 格标识。 5、确定检查单元，检查单元划分应符合下列要求： ➢ 室内检查单元：以每户为一个检查单元。 ➢ 公共部位检查单元：每个单元的外墙为一个检查单元；每个单元每层
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验收程序
1、建设单位组织人员并进行分工； 2、对每一户进行检查验收； 3、填写分户验收记录； 4、形成分户验收合格程所含的所有户数及分户所含的公共
部位验收合格后，填写分户验收汇总表； 7、竣工验收小组抽取一定的数量进行复核。
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分户验收前应做好如下准备工作
楼（电）梯及上下梯段、通道（平台）为一个检查单元；地下室（地 下车库等大空间的除外）每个单元或每个分隔空间为一个检查单元。 6、建筑物外墙的显著部位镶刻工程铭牌。
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为何要进行住宅工程质量的分户验收？
1、质量问题的客观存在； 2、需求矛盾； 3、验收规范和交房的矛盾； 4、投诉处理机制不健全。
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建筑工程做为一种特殊的商品，其建设周期长；参建人 员多且手工作业占较大比例；施工技术和工艺水平相对还 比较落后；一些建筑材料、成品、半成品呈脆性，延性差， 受拉强度低，而且建筑工程使用的建筑材料品种多，不同 材料的性能差异大，受气候和温度变化影响因收缩变形易 产生裂缝等质量问题。因此建筑工程在交付使用后由于温 度变化等影响，随着时间的推移和材料性能的衰减，会不 断地出现一些观感和使用功能方面的质量通病，而且受施 工技术水平、工艺、工程材料等因素的影响，在今后较长 一段时间内一些质量通病仍难彻底根治。
住宅工程分户验收管理培训讲义156页
(十一)分户验收时发现的问题怎么办
(十二)单位工程竣工验收时，出现什么情况应终止 验收
(十三)什么是影响主要使用功能的质量问题
(一)分户验收的概念
住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收）, 是指住宅工程在按照国家规范要求进行单位工程竣 工验收前，由建设单位组织监理单位和施工单位对 每户住宅及单位工程公共部位进行的专项检查验收。
(二)为什么要进行分户验收
1. 建筑工程作为一种特殊的商品，其建设周期长； 参建人员多且手工作业占较大比例；而且建筑工 程使用的建筑材料品种多，不同材料的性能差异 大，施工质量的一致性差。
2. 现行国家规范采用抽样检验的方法，抽样检验 就可能存在生产方风险和使用方风险。也就是说 存在合格产品被拒收或不合格产品被误收的可能 性。对最终用户来说，虽然经过抽样验收合格， 但碰上不合格的住宅，实际上就承担了100%的风 险。
根据已实行分户验收省市的经验，随着分户验收实施的不 断深入，住宅工程质量通病得到有效遏制，涉及住宅工程观 感质量和使用功能的投诉下降显著。
(五)分户验收的组织
分户验收由建设单位牵头，组织监理单位、总包单位、 分包单位共同参与，按专业划分分户验收组，已选定物业 公司的，物业公司应当参与工程质量分户验收工作。验收 组成员由下列人员构成：
验收方法：尺量检查 。
验收数量：全数检查。
（４）栏杆、护栏的形式 验收要求：住宅、托儿所、幼儿园、中小学及少
（2）开关灵活、关闭严密 验收要求：开关灵活、关闭严密，无倒翘。 验收方法：观察、手扳检查；开启和关闭检查。 验收数量：全数检查。
（3）门窗框无空鼓、无渗漏 验收要求：外窗及周边无渗漏 。 验收方法：观察；用小锤轻敲门窗框检查。推荐
采用外窗淋水试验检查外窗渗漏情况。 验收数量：全数检查 。 （4）推拉门窗扇有防脱落措施
北京市建设委员会关于印发《住宅工程质量分户验收管理规定》的通知
北京市建设委员会关于印发《住宅工程质量分户验收管理规定》的通知文章属性•【制定机关】北京市建设委员会•【公布日期】2005.11.14•【字号】京建质[2005]999号•【施行日期】2006.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】部分失效•【主题分类】建筑市场监管正文北京市建设委员会关于印发《住宅工程质量分户验收管理规定》的通知(京建质[2005]999号)各区、县建委，各建设（开发）、施工、监理单位：为了加强住宅工程质量管理，促进本市房地产市场持续健康发展，现将市建委制定的《住宅工程质量分户验收管理规定》印发给你们，请认真遵照执行。
附件：1、《住宅工程质量分户验收管理规定》附件：2、《住宅工程质量分户验收表》北京市建设委员会二○○五年十一月十四日附件1：住宅工程质量分户验收管理规定第一条为了加强住宅工程质量管理，保障竣工房屋使用功能，根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》及国家施工验收规范，结合本市实际，制定本规定。
第二条本市行政区域内，住宅工程质量分户验收及其监督管理，适用本规定。
本规定所称住宅工程质量分户验收，是指住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时，对每一户及单位工程公共部位进行的专门验收，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。
第三条住宅工程建设单位、施工单位和监理单位要强化检验批验收，对于不符合质量要求的检验批，应当严格按照《建筑工程施工质量验收统一标准》有关规定进行处理。
通过返修或者加固处理仍不能满足安全使用要求的分部工程、单位（子单位）工程，严禁验收。
第四条住宅工程建设单位必须按照《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，严格工程竣工验收程序，验收合格后方可交付使用。
第五条住宅工程竣工验收时，建设单位应当先组织施工和监理单位有关人员进行质量分户验收。
已选定物业公司的，物业公司应当参加住宅工程质量分户验收工作。
第六条住宅工程质量分户验收应当依据国家和本市工程质量标准、规范以及经审查合格的施工图设计文件进行。
北京市住宅工程质量分户验收讲义《一》
北京市住宅工程质量分户验收讲义《一》目录一、京建质〔2009〕383号文件的内容二、分户验收工作流程图三、方案编制要求四、分户验收举例五、几点注意事项一、京建质〔2009〕383号文件的内容为进一步加强本市住宅工程质量管理，落实《住宅工程质量分户验收管理规定》（京建质［2005］999号），保证新建住宅工程观感质量和使用功能质量，结合本市实际情况，现将有关要求通知如下：（一）建设单位是住宅工程质量分户验收工作（以下简称分户验收）的责任人。
分户验收的具体组织工作应由建设单位项目负责人承担。
建设单位项目负责人应组织成立分户验收工作组进行分户验收。
分户验收工作组成员应包括以下人员：1、建设单位各专业技术负责人。
2、监理单位各专业监理工程师。
3、施工单位项目技术、质量负责人，项目技术、质量专业人员等。
4、分包单位项目负责人、专业技术质量负责人（参加分包项目质量分户验收）。
5、已选定物业公司的，物业公司项目负责人、专业技术人员等。
（二）分户验收分为两个阶段进行。
第一阶段，建设单位应在主体结构分部工程验收前，组织相关单位和人员对住宅工程的每一套住宅及公共部位的主体结构工程观感质量、结构尺寸和使用功能质量进行专门验收。
分户验收合格后方能组织主体结构分部工程质量验收。
第二阶段，建设单位应在施工单位提交工程竣工报告后，单位（子单位）工程竣工验收前，组织相关单位和人员对住宅工程的每一套住宅及公共部位的工程观感质量、主要部位净尺寸和使用功能质量进行专门验收。
分户验收合格后方能组织单位（子单位）工程质量竣工验收。
（三）在分户验收第一阶段开始30天前，建设单位项目负责人应组织施工单位和监理单位编制完成《分户验收工作方案》。
《分户验收工作方案》应明确分户验收工作组成员和人员职责、两个阶段的验收工作组织程序等内容，确定每一套住宅和公共部分工程的检查验收项目、内容和数量，并绘制抽查点分布图，同时应落实质量检查人员和检查工具。
（四）施工单位应当配合建设单位完成分户验收工作。
北京市住宅工程质量分户验收指导手册(土建)
北京市住宅工程质量分户验收指导手册（概述及土建部分）北京市建设工程质量监督总站第一章概述●分户验收的意义●分户验收概念及特点●分户验收内容及确定●分户验收一般规定●住宅分户验收公共部位划分及规定●分户验收组织●分户验收填表签字和资料的收集整理●强调做好分户验收工作的五个结合第一节分户验收的意义一、提高全市住宅工程质量管理水平，保护百姓利益，减少质量投诉，预防群诉群访事件。
二、督促建设单位在竣工前组织并参与分户验收，明确参建各方的责任。
三、督促施工企业抓技术、质量管理，抓操作层人员的素质，严格按施工工艺标准施工，严格三检制，研究制定提高质量措施并有效实施。
四、督促监理企业按施工验收规范、规程严格验收，不走过场。
第二节分户验收定义及与竣工验收和批验收的异同点定义：北京市《住宅工程质量分户验收管理规定》第二条，将分户验收定义为：住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时，对每一户及单位工程公共部分进行的专门验收，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。
分户验收与竣工验收和批验收的异同点●分户验收与竣工验收的区别●分户验收检验批与分项工程检验批验收的区别1、与检验批划分的不同2、检查内容的不同3、实测项目数量不同4、参加验收的人员不同5、使用检查记录表格不同分户验收与批验收的相同点验收的依据相同：1、共同依据国家和本市相同的施工质量验收规范和北京市地方标准。
2、共同依据相同的施工图、设计说明及其他设计文件。
3、土建相关工程、通风与空调专业依照相同的一般项目合格判定规定，即抽查样本的80%及以上应合格；暖卫、电气工程抽查样本全部合格。
第三节分户验收内容及确定●分户验收类别的划分●分户检验批项目的划分●分户检验批项目及内容的确定分户验收内容●分户验收类别的划分依据市建委《住宅工程质量分户验收管理规定》第七条规定，单位工程分户验收分为8类：1、建筑结构外观及尺寸偏差2、门窗安装质量3、墙面、地面和顶棚面层质量4、防水工程质量5、采暖系统安装质量6、给水、排水系统安装质量7、室内电气工程安装质量8、其他规定、标准中要求分户检查的内容分户验收内容●分户检验批项目的划分按照分户验收仅对竣工时可以观察到的分户检验批项目及内容的确定工程观感、使用功能、实测项目质量进行检查的原则，对分户验收8个类别进一步划分，预计涉及的分户检验批项目为58项。
分户验收PPT课件
3、验收作用不同 分户验收合格是住 宅工程进行竣工验收的必备条件，竣工验 收合格是工程竣工验收备案和办理产权的 必备条件；
（六)分户验收和竣工验收之间的区别
4、验收内容不同 分户验收是涉及住宅工程 主要使用功能及观感质量的验收，而竣工验收是 工程质量综合验收（包括实体、观感、质量控制 资料等）并对分户验收进行复核；
(二)为什么要进行分户验收
3.现行国家验收及设计规范对于一些质量问题 无明确界定（如室内空间尺寸），对于有些质量 问题无统一的检查规定（如空鼓、粉刷面层裂缝、 外墙外窗渗漏等）。而这些问题往往会引发住户 投诉。
4.商品房价格居高不下,住户对房屋质量的要 求越来越高,有些住户甚至不能容忍一点点质量问 题.住宅质量问题一直是引发消费者投诉的热点问 题。
(二)为什么要进行分户验收
5.目前我国建筑工程质量担保、保险、投诉 处理相关制度不健全，质量验收责任制度和责任 追究制度很难落实，一些建设、施工单位质量意 识不足，对于住宅工程出现的质量问题处理不及 时、不彻底甚至推委。一些关于住宅质量问题的 经济赔偿往往难以到位。因此，使绝大部分质量 问题在工程验收前得到处理是很有必要的。可以 说，实行分户验收对于提高住宅工程质量水平， 构建和谐社会很有意义。
（六)分户验收和竣工验收之间的区别
分户验收与竣工验收均是建立在建筑 工程各分部、分项验收合格的基础上进行 的。但两者有所不同。
1、验收主体不同 分户验收的主体为 建设、监理、施工单位和物业公司，竣工 验收的主体为建设、监理、施工、设计、 勘察单位等工程质量责任主体；
（六)分户验收和竣工验收之间的区别
住宅工程质量分户验 收培训讲义
北京市住宅工程质量分户验收规定及验收
关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见为贯彻落实《住宅工程质量分户验收管理规定》（京建质[2005]999号），加强住宅工程质量管理，指导工程建设、施工、监理单位实施住宅工程质量分户验收，现提出如下指导意见：一、分户验收质量标准住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收）应依据国家和本市工程质量标准、规范，对单位工程每套住宅和规定的公共部位进行验收。
分户验收的质量标准主要包括《混凝土结构工程施工质量验收规范》、《建筑装饰装修工程质量验收规范》、《建筑地面工程施工质量验收规范》、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》、《建筑电气工程施工质量验收规范》、《建筑工程施工质量验收统一标准》等相关规范标准。
二、分户验收内容分户验收应以单位工程每套住宅和公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）、地下车库划分为一个子单位工程进行验收。
分户验收应以竣工验收时可观察到的工程观感质量和影响使用功能的质量为主要验收项目，分户验收内容应以检验批检查内容为主。
在施工过程中和竣工验收时，应依据质量验收标准以及经审查合格的施工图设计文件，对每套住宅涉及到的分户验收项目和验收内容进行验收。
初装修住宅工程分户验收内容主要涉及下列7类20个项目：（一）建筑结构外观及尺寸偏差1、现浇结构外观及尺寸偏差分户质量验收记录表（二）门窗安装质量2、铝合金门窗安装工程分户质量验收记录表3、塑料门窗安装工程分户质量验收记录表4、木门窗安装工程分户质量验收记录表5、特种门安装工程分户质量验收记录表（三）墙面、地面和顶棚面层质量6、一般抹灰工程分户质量验收记录表7、水性涂料涂饰工程分户质量验收记录表8、水泥混凝土面层分户质量验收记录表9、水泥砂浆面层分户质量验收记录表（四）防水工程质量10、隔离层分户质量验收记录表（五）采暖系统安装质量11、室内采暖辅助设备及散热器及金属辐射板安装工程分户质量验收记录表12、室内采暖管道及配件安装工程分户质量验收记录表13、低温热水地板辐射采暖系统安装工程分户质量验收记录表（六）给水、排水系统安装质量14、室内给水管道及配件安装工程分户质量验收记录表15、室内排水管道及配件安装工程分户质量验收记录表16、建筑中水系统及游泳池水系统安装工程分户质量验收记录表（七）室内电气工程安装质量17、普通灯具安装分户验收质量记录表18、开关、插座、风扇安装分户验收质量记录表19、成套配电柜、控制柜（屏、台）和动力、照明配电箱（盘）安装分户质量验收记录表20、建筑物等电位联结分户质量验收记录表精装修住宅工程分户验收按照上述分户验收项目划分原则，经建设、施工和监理单位协商，自行确定验收项目和制定验收表格。
住宅工程质量分户验收规程.ppt
北京分户验收情况
2006年之前，北京的住宅工程质量验收
主要以整栋楼为基本单位，没有针对每 一个住户的质量验收依据，交房后业主 一旦发现质量瑕疵，由于业主对工程的 建设、设计、施工、监理单位的有关信 息不够了解，使质量纠纷的解决过程复 杂而漫长。
北京分户验收情况
而2006年之后施行的分户验收制度则要求住宅工程 质量验收必须以户为基本单位进行，在按照国家规 范要求进行验收以外，还要增加对每一户质量负责 的8项验收内容。住宅工程质量分户验收合格后， 必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字 (签章)确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加 盖建设、施工、监理单位工程质量验收专用章，该 表在住宅工程交付使用时，应作为房屋质量保证书 的附件一并移交业主。住宅工程质量分户验收不合 格的，建设单位不得组织整个工程竣工验收。
福建省住宅工程质量分户验收管理试 行办法
第二条
本办法适用于本省行政区域内住 宅工程质量分户验收及其监督管理。 本办法所称住宅工程质量分户验收（以 下简称分户验收），是指住宅工程在单 位工程竣工验收前，由建设单位组织施 工单位、监理单位对每一单元户进行的 专门验收
福建省住宅工程质量分户验收管理试 行办法
无锡市分户验收经验
强化分户的监督检查，强化验收环节，加强 对现场实体实测、抽查，加强对分户验收资 料的核查，发现问题立即整改，决不把不合 格住宅交给用户。实施三年多年，我区住宅 工程质量有了很大提高，住宅工程质量通病 明显减少，业主普遍反映收房情况良好。
无锡市分户验收经验
分户验收仍存在一些不足，消费者对房屋质量的投 诉仍然存在。问题的症结在哪里呢？该站负责人总 结了以下几方面原因：一是建设单位的主体责任不 到位,存在不亲自组织分户验收，而是简单委托监理 或施工单位组织分户验收；二是分户验收程序不规 范,存在未完工和未制定方案、未组建验收小组等准 备工作就组织分户验收；三是施工、监理单位分户 验收的工作质量不高，甚至存在弄虚作假、闭门造 车的现象；四是分户验收滞后，往往要到将近交付 时，才组织分户验收，无充足时间整改存在问题， 导致交房后还存在质量缺陷。
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（方案由建设单位负责编制，可分专业编制，审批，监理单位监督成立 专业验收小组，组长由建设单位担任，（土建、暖通、电气），施工单 位配合完成[建设单位可委托施工单位完成方案，但建设单位、监理必 须共同审核，测量仪器由施工单位提供])
（2）贯彻《建设工程施工质量验收统一标准》 （GB50300-2001)，把分户验收工作与施工过程中的分 部工程、分项工程、检验批的验收相衔接，并在分户 验收过程中起到了对检验批的验收结论进行复核的作 用。
修订了《住宅工程质量分户验收表》， 补充了《住宅工程质量分户验收检查记录 表》。
明确了相关分户验收资料的保存单位。 对于参见单位不按照分户验收管理工 作要求履行职责的，有市住房城乡建设委 或区县建委责令改正。
（验收中存在的问题必须填写处置记录，整改合 格后复查，填写检查记录表。验收表保存数量见 后附表）
2、管理目的和工作要求
（1）明确各参建单位的质量责任 本文件中规定“建设单位是住宅工程分
户验收工作的责任人。分户验收的具体组 织共作应由建设单位项目负责人承担”； “施工单位应当配合建设单位完成分户验 收工作”；“工程监理单位对分户验收承 担监理责任”；参见的建设方、监理方、 施工方以及物业公司组织分户验收工作组。
意见>的通知》（京建质【2006】第139号， 用于具体指导全市开展住宅工程分户验收工 作，住宅工程的分户验收工作成为保证住宅
工程质量、减少住宅质量投诉的重要手段之 一。但是经过两年工作实践，发现在住宅工
程分户验收中存在一些不完善之处。目前执 行的（京建质〔2006〕139号）和《关于印发 <住宅工程质量分户验收工作的指导意见>补 充表格的通知》（京建质【2007】1285号） 附件中《住宅工程质量分户验收表》需要填 写的表格内容较多，不便实际操作，为此， 经组织有关
规定了分户验收工作要以《分户验收工作方 案》为指导。
明确了建立单位预验收和分户验收的关系。
（分户验收完成合格后，监理单位组织预验收，合后出具评估报告）
明确了分户验收工作组的工作程序和内容。 提出 了对检查项目进行标识管理的工作要求， 实测实量、使用功能和观感质量检查完成后应粘贴 标识，并对标识的样式进行了规范。
作中与检验批验收存在一定的重复性工作，特
别是有大量的表格填写内容。本次文件的重新
修订，要达到参见单位切实对观感质量和使用 功能质量进行入户实地检查的目的。
（4）对住宅工程质量分户验收管理工作进行补充和 完善。
明确了分户验收工作中各参建单位的职责和 责任，规定了验收组组成人员。
提出了分户验收的两个阶段和实施的时间， 将分户验收合格作为主体结构分部工程质量验收和 工程竣工的前置条件。
（以统一标准为主，配合相关验收规范，规程为依据，做验收标识与检 验批相对应，当实际抽查中实测值不一致时，若在规定值内结论应一致， 若在规定值以外，检验批重新评定。）
程中分部工程、分项工程、检验批的验收，还 是分户验收，依据的标准均是国家施工质量验 收规范。在分户验收时，每一套住宅及公共部 位工程质量检查结论与相对应的检验批工程质 量验收结论应当一致。 （3）要求各参见单位切实落实分户质量验收 责任。
明确了相应的检查记录表格内容可以手写。 规定了分户验收的合格标准。 特别强调了对于检查发现的不符合相关工程质 量技术标准、规范或设计文件要求的项目应填写 《住宅工程质量问题整改处置记录》。
（标识工作必须粘贴，可以手写、签字齐全，其他 附件机打。附件一、二、三建设单位留存，附件四： 标识必须保留到竣工验收。）
分户验收工作的组织者是建设单位。在分户验收 过程中，建设单位组织施工、监理和已选定的物业单 位组成的分户验收组主要工作是：对已按照国家施工 质量验收规范进行验收合格的工程采取分户检查的方 式进行复核。无论是施工过
（以统一标准为主，配合相关验收规范、规程为依据， 做验收标识与检验批相对应，当实际抽查中
通过383号文的制定的执行，住宅工程 在交付业主入住前，工程各参建单位组成的分 户验收组确实进入每一户对工程观感质量和使 用功能质量进行检查。
原《关于印发<关于实施住宅工程质量分户 验收工作的指导意见>的通知》（京建质 〔2006〕139号）和《关于印发<住宅工程质量 分户验收工作的指导意见>补充表格的通知》 （京建质〔2007〕1285号）附件中《住宅工程 质量分户验收表》共分8项内容58张表格，操
北京市住宅工程质量分户验收管理工作
培训讲座
北京市建筑工程监督培训中心 二零零九年九月
一、文件出台的背景、管理目的和工作 要求
1、文件出台的背景 近年来，随着北京经济的加速发展，
住宅工程建设发展速度，为加强和完善住 宅工程质量管理，确保住宅工程的建设质 量，结合北京市实际情况，2005年市建委 制定了《关于印发<住宅工程质量分户验收 管理规定>的通知》（京建质〔2005〕999 号），2006年又制定了《关于印发<关于实 施住宅工程质量分户验收工作的指导
二、京建质〔2009〕383号文件的内容
为进一步加强本市住宅工程质量管理， 落实《住宅工程质量分户验收管理规定》 （京建质【2005】999号），保证新建住宅 工程观感质量和使用功能质量，结合本市 实际情况，现将有关要求通知如下：
二、京建质〔2009〕383号文件的内容
（一）建设单位是住宅工程质量分户验收工 作（以下简称分户验收）的责任人。分户 验收的具体组织工作应由建设单位项目负 责人承担。 建设单位项目负责人应组织成立分户 验收工作组进行分户验收。
建设、施工、监理单位座谈，听取有关单位意
见，结合实际情况，现制定了《关于加强住宅
工程质量分户验收管理工作的通知》（京建质 〔2009〕383号），以下简称“383号”文。
《关于印发<关于实施住宅工程质量分户 验收工作的指导意见>的通知》（京建质〔2006〕 139号）、《关于印<住宅工程质量分户验收工 作的指导意见>补充表格的通知》（京建质 〔2007〕1285号同时废止。《关于印发<住宅工 程质量分户验收管理规定>的通知》（京建质 〔2005〕999号）附件中《住宅工程质量分户验 收表》停止使用。