厦门市地方税务局关于地下车库分摊土地的规定
厦门地价征收管理若干规定
厦门市地价征收管理若干规定第一章总则第一条为进一步规范我市地价征收管理工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《厦门经济特区土地管理若干规定》以及相关法律法规的规定，结合我市实际情况，制定本规定。
第二条本规定适用出让用地土地出让金的确定，包括招拍挂出让、协议出让（限制性出让）土地、划拨用地改为完全出让用地土地出让金计算；划拨用地、使用集体土地应缴纳城市基础设施配套费的计算；租赁用地土地租金的计算。
第三条出让酒店用地、营利性医疗教育用地、经营性公用设施产业用地、工业用地、自用办公楼用地时，应明确办理整体产权，经批准转让、抵押时应整体转让、整体抵押。
第四条软件及研发用地基准地价仅适用于政府批准的专业园区内，有明确的准入和退出机制。
自持软件及研发用地应办理整体产权，整体转让、整体抵押。
第五条居住用途地上层数大于 7 层（含 7 层）经规划批准底层作为房屋架空层且不计容部分、建筑物底层廊道、避难层、结构（技术）转换层（扣除核心筒和公共设备用房等应分摊的共-16-有建筑面积），不得改变规划设计功能、不得占用、不得出租、不得作为营业性场所，免收土地出让金或城市基础设施配套费，不作为共有建筑面积分摊给业主，也不确权给土地受让人。
第六条鼓励地下空间开发，由同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下工程（简称结建地下工程）建设的地下车库（位）出售或转让免收土地出让金。
以出让方式供地的，属于土地受让人不作为商品房出售的地下建筑物，免收土地出让金，如涉及转让的，经批准后，应按批准时的市场地价补交土地出让金；以划拨方式供地的地下空间免征城市基础设施配套费。
第七条市人民政府委托市国土房产部门审批建设项目涉及地价事项。
市国土房产部门应制定审批细则和工作程序，建立和完善重大业务集体会审制度和责任追究制度，进一步简化审批程序，提高办事效率。
第八条土地出让金、配套费等土地费用由财政部门负责征收管理，由国土房产部门负责具体征收（计收并通知缴款）。
地下车库-税务处理办法
地下车库-税务处理办法1. 税务登记在建设和运营地下车库之前，需要按照相关法律法规的要求进行税务登记。
根据国家税务部门的规定，地下车库可以作为独立纳税主体进行税务登记，也可以作为其他业务主体的附属部门进行登记。
1.1 独立纳税主体登记如果地下车库的经营规模较大，业务相对独立，可以选择作为独立纳税主体进行税务登记。
在进行独立纳税主体登记时，需要提供以下资料：•营业执照•地下车库建设规划和运营方案•税务登记申请表•经营者身份证明等1.2 附属部门登记如果地下车库作为其他业务主体的附属部门进行经营，需要将地下车库纳入主体单位的税务登记范围。
在进行附属部门登记时，需要提供以下资料：•主体单位的营业执照•地下车库的建设规划和运营方案•税务登记申请表•附属部门关系证明文件等2. 税务申报和缴纳地下车库在经营过程中需要按照相关税法进行税务申报和缴纳，以确保良好的经营环境和合规经营。
根据地下车库的具体经营状况和税务规定，需要在规定时间内完成税务申报和缴纳。
2.1 税务申报地下车库需要根据国家税务部门的规定，按照规定的申报周期进行税务申报。
一般情况下，地下车库需要申报以下税种：•增值税•营业税（若适用）•所得税•城市维护建设税等2.2 税务缴纳根据地方税务部门的规定，地下车库需要按照规定的时间和方式缴纳所欠税款。
在进行税款缴纳时，地下车库需要注意以下事项：•缴费地点：一般情况下可以选择银行柜台、网上银行、移动支付等方式进行缴费。
•缴费时间：按照国家和地方税务部门的规定，缴费时间一般为月度或季度。
•缴费方式：可以选择按月申报、按季申报或年度申报等缴费方式。
3. 税务优惠政策为了促进地下车库的建设和运营，国家和地方税务部门针对地下车库业务给予了一定的税务优惠政策。
地下车库可以根据具体情况享受以下税务优惠政策：•增值税减免：对于符合条件的地下车库，可以申请增值税免税政策，减轻税负。
•城市维护建设税减免：对于建设和运营的地下车库，可以申请城市维护建设税减免政策，降低税收负担。
地下车库的成本分摊与清算办法
地下车库的成本分摊与清算办法房地产开发中，地下室（地下停车库）因为成本倒挂属于负增值产品，房企都想让地下车位抵减其他产品的正增值，以降低土地增值税税率。
但目前税局多将车位归于其他房地产，包括别墅、商业用房、车位、储藏室等。
进行清算时其他房地产多是负增值的，实际并没有产生可观的抵减效果。
如果车位能在普通、非普通、其他房产对应归集，那抵减效果一定立竿见影。
只是，地球人都知道，没政策能咋办？那么，我们做好当下，搞清现有清算政策规定，捕捉土增政策的风向，期待未来。
01有无产权的划分标准地下停车位的建筑面积按照《建设用地规划许可证》的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个地上的建筑面积，该种停车位可拥有独立的产权。
02人防非人防的划分标准人防车位是开发项目根据《人民防空法》的要求建设的人民防空地下室，产权不属于业主也不属于开发商。
建成后需要由当地防空办公室出具《防空地下室竣工验收备案表》，并按照《人民防空工程施工及验收规范》经人防专项验收。
人防工程移交难度大，难以取得税务机关认可的证明，不能取得人防证明的这类车位被划分为非人防无产权车位。
03有产权车位有产权车位产权权属转移属于土地增值税应税收入。
但绝大多数地方政府规划部门在审批时并未将地下车库（位）面积计入容积率，如果开发商调整容积率或者后期建设超容，要补缴土地出让金，还要与有关部门进行沟通解释以取得认可，难度大成本高，影响整体项目的资证办理，故而有产权车位极少。
根据国税发[2006]187号第一条：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
不同类别房地产应分别核算，销售有产权的车位，应当按“其他房地产”缴纳土地增值税，允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。
产权车位的成本核算方式分以下两种：方式一：分配方式，将开发总成本分摊至地下车位。
地下车位应分摊成本费用＝成本费用发生额➗（住宅可售面积➕地下车位可售面积）X地下车位可售面积。
财税实务地下车位的成本分摊问题
财税实务地下车位的成本分摊问题
财税实务中地下车位的成本分摊问题
企业所得税方面，单独建造的停车场应该作为成本对象单独核算，而利用地下基础设施形成的停车场则应该作为公共配套设施进行处理。
土地增值税方面，对于房地产企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库，建成后产权属全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本和费用可以扣除。
对于转让有产权地下停车位取得的收入，应计入土地增值税收入，而无产权地下停车位取得的收入则不计入土地增值税收入。
在土地增值税清算中，地方税务机关允许其成本费用按对应配比原则在土地增值税清算中扣除，但其他无产权的建筑物等则按照执行。
在分摊技巧方面，可以采用减小分摊基数或减小分摊面积的方法，也可以按土建的单独审价报告确定工程土建成本，将土建成本按总可售面积在房屋和车位中分摊，车位仅确认土建
成本，因为车位成本除土建外和其他关联很小。
另外，地下基础也可以单独出结算报告。
在售楼处、样板间装修的财税处理技巧方面，需要注意相关规定和要求。
在红线外成本财税处理与票据管理方面，需要注意纳税处理和票据要求，不能将与建设项目开发无直接关联的支出计入本项目扣除金额。
并不断改进和提高。
同时，不断关注相关政策法规的更新和变化，及时调整自己的工作方法和思路，以适应新的环境和要求。
此外，要注重团队协作和交流，借鉴他人的经验和优点，共同提高整个团队的工作水平，实现共同进步和成长。
百度文库---关于地下车库属于共有部分的法律分析
关于地下车库属于业主共有部分的法律分析（一）XX公司是否 XX小区业主最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。
那么，业主对共有部分共享共用的权利范围边界在哪里呢？这个小区的业主总不能享有那个小区共有部分享有权利吧！所以在每份不动产权证上都标注了宗地面积即该宗土地使用证所划定的范围，即法律法规中所称的“建筑区划内”。
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”的正是对上述理解的支持。
具体到本纠纷中， XX公司不动产权证上明确记载宗地面积XX平方米，正是 XX市人民政府颁发的鹤国用【2013】 XX号土地使用证的土地使用面积。
毫无疑问， XX公司对 XX小区共有部分享有共有共用共管的权利。
（二）所争议部分是不是共有部分1、从建筑物结构角度双方所争议的地下室位于XX大厦地下，部分存在于在XX占地范围内，属于XX大厦的基础。
从人防工程（地下停车库）的构造看，除架空承重梁柱外，其组成部分十分简单，就是建筑物内的土地面积和地表之上建筑物以下的有限空间，且在人防地下室设计有电力机房、水泵房、消防设备等公用设施，人防地下室的出入口同时还是上述公用设施的出入口，这些设施、设备如果不能使用XX大厦也就无法使用，XX大厦和人防地下室在使用上具有不可分割性。
因此，无论是在构造上还是使用上，人防地下室均不能与地面建筑物以固定的方式区分隔离开来，不具有特定空间和构造上的独立性。
2、从规划设计角度人防地下室的建设在建筑区划内有其相应的标准，不仅是建筑物的基础还是建筑区划内公共配套工程，与建筑物占地面积相匹配。
[转载]关于地下车位是否分摊土地成本的问题
![[转载]关于地下车位是否分摊土地成本的问题](https://img.taocdn.com/s3/m/effac5f1112de2bd960590c69ec3d5bbfd0adabc.png)
[转载]关于地下车位是否分摊土地成本的问题李经理：关于你提出的公司地下产权车位是否应当分摊土地成本的问题，思考如下：1、根据公共配套设施的处理方法推导目前税总在房地产企业所得税的文件中对地下车位是否应分摊土地成本没有明确的规定，但可以根据公共配套设施成本处理原则进行推导。
国税发（2009）31号文第33条规定：利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
第17条规定：企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。
除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
可见，企业所得税方面对公共配套设施的成本费用是有两种处理方法的：非营利性配套设施按公共配套设施费处理，应先归集然后分摊入独立成本对象，而营利性配套设施按开发产品单独归集，不再向其他成本对象分摊。
因此能够单独办理产权证单独出售的地下车位应该作为开发产品处理比较合适，成本应该是完整的，应分摊土地成本。
2、根据成本对象确定原则推导国税发（2009）31号文第26条规定了六种成本对象确定原则，第一条即可否销售原则，开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
能够单独办理产权证单独出售的地下车位应该作为一项独立的成本对象，开发成本应该完整，应该分摊土地成本。
基于以上两点认识，税审机构要求公司对地下车位进行土地成本的调整是正确的。
厦门市人民政府办公厅关于印发厦门市商品房人防范围内地下车位销售和办理权属登记实施意见的通知
厦门市人民政府办公厅关于印发厦门市商品房人防范围内地下车位销售和办理权属登记实施意见的通知文章属性•【制定机关】厦门市人民政府•【公布日期】2008.09.11•【字号】厦府办[2008]211号•【施行日期】2008.09.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文厦门市人民政府办公厅关于印发厦门市商品房人防范围内地下车位销售和办理权属登记实施意见的通知（厦府办〔2008〕211号）各区人民政府，市直各委、办、局：《厦门市商品房人防范围内地下车位销售和办理权属登记的实施意见》已经市政府同意，现予以印发，请遵照执行。
厦门市人民政府办公厅二OO八年九月十一日厦门市商品房人防范围内地下车位销售和办理权属登记的实施意见为有效集约利用土地资源，鼓励地下空间的开发利用，调动开发建设单位建设地下车位的积极性，根据《物权法》、《土地登记办法》、《房屋登记办法》、《厦门市土地房屋权属登记管理规定》和《厦门市人民防空管理办法》等法律、法规和规章，结合我市实际，现对商品房人防范围内地下车位销售和办理土地房屋权属登记，提出如下实施意见：一、建设单位可凭地下人防车位建设成本未摊入商品房销售价承诺书、规划部门和人防部门核准的地下室平面布置图（由人防部门标示出人防专有部位和“平战两用”范围）、人防部门核定的可出售位置范围图等，向土地房屋权属登记机构申请办理商品房预售或销售手续。
二、购买商品房人防范围内地下车位的，应办理商品房买卖合同登记备案手续，商品房买卖合同中应载明：“该车位在平战结合人防工程范围内。
在人民防空演练或战争时期，必须无条件服从政府指令和无偿征用；使用和管理应遵循人民防空相关的法律法规，如违反相关法律法规，则按照相关法律法规进行处理和处罚；国家和福建省另有规定的，必须按照国家和福建省的规定执行”。
三、建设项目竣工验收备案后，当事人可申请办理土地房屋权属登记。
四、土地房屋权属登记机构在办理人防地下车位权属登记时，应在土地房屋登记簿和权属证书附注栏中注明：“本车位在平战结合人防工程范围内，使用和管理应遵循人民防空相关法律法规”。
地下车位在土地增值税中的分摊和筹划分析
地下车位在土地增值税中的分摊和筹划分析地下车位在土地增值税中的分摊和筹划分析随着城市化进程的加速，地下停车场日益普及，地下车位也逐渐成为了一种新的投资方式。
然而，关于地下车位在土地增值税中的分摊和筹划却备受争议。
本文将对此进行探讨，为投资者提供一些参考和建议。
首先，让我们了解一下土地增值税。
土地增值税是指对土地使用权和土地上的建筑物在转移、变更时所发生的增值部分征收的一种税费。
在计算土地增值税时，需要根据土地的评估价值和适用税率来计算税额。
对于地下车位来说，其是否需要缴纳土地增值税主要取决于其是否具备产权。
一般来说，如果地下车位具备产权，则其应按照独立产权进行评估，并在土地增值税中进行分摊。
那么，如何计算地下车位的分摊率呢？根据相关法律法规，地下车位的增值额应计算为土地价格的增加值，并按照规定缴纳土地增值税。
在计算地下车位的分摊率时，可以采用以下两种方法：1、按照面积分摊：将地下车位与地面上的房屋面积相加，再除以总的房屋面积，得到地下车位的分摊率。
2、按照价值分摊：将地下车位与地面上的房屋价值相加，再除以总的房屋价值，得到地下车位的分摊率。
然而，以上两种方法都存在一定的局限性。
按照面积分摊可能会导致地下车位与地面上的房屋价值不匹配，从而产生不公平的现象；按照价值分摊则可能存在技术上的难度，难以准确评估每个车位的价值。
针对这些问题，我们提出以下筹划建议：1、合理规划地下车位数量和布局：在建设地下停车场时，应合理规划车位数量和布局，避免车位过大或过小，提高车位的利用效率。
2、合理分配车位与房屋的价值：在评估地下车位的价值时，应充分考虑车位的地理位置、大小、形状等因素，并合理分配车位与房屋的价值，避免出现不公平的现象。
3、利用相关政策优惠：政府对于地下停车场的建设和运营有一定的政策支持和优惠，投资者可以充分利用这些政策降低土地增值税的负担。
4、合理规划投资组合：对于投资者来说，可以合理规划投资组合，适当搭配购买地下车位和地面上的房屋，以降低土地增值税的负担。
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厦门市地方税务局关于土地增值税征收管理有关事项的公告
厦门市地方税务局公告〔2011〕5号
全文有效成文日期：2011-04-27
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）等文件规定，结合我市实际，现就土地增值税征收管理有关事项公告如下：。
二、关于扣除项目金额分摊
（一）取得土地使用权所支付的金额的分摊
房地产开发企业办理土地增值税清算时, 可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不再计算分摊取得土地使用权所支付的金额。
附：福建省建设厅关于印发《容积率计算规则》的通知
闽建规[2008]14号
各设区市规划局：
为进一步规范我省建设项目容积率指标计算的管理工作，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）、《住宅设计规范》等有关规定，结合我省实际，我厅制定了《容积率计算规则》，现予印发，请遵照执行。
并就有关事项通知如下：
1、本《容积率计算规则》适用于我省新建、扩建和改建的住宅工程。
2、各地规划主管部门在规划审批中，应按《福建省住宅建筑层高和面积等有关设计问题的暂行规定》（闽建设[2007]18号）进行把关。
3、各地在执行规则中的有关意见建议，请径向省建设厅城市规划处反映。
福建省建设厅
二○○八年十二月三十日容积率计算规则
一、容积率是指一定用地范围内，地上总建筑面积计算值（即计入容积率的总建筑面积）与建设用地面积的比值。
地上总建筑面积为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和。
建设用地面积以各地城乡规划主管部门审批的建设用地红线图的面积为准（不包括城市道路用地、河道用地、绿地）。
一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇以下特殊情况，按照本规则的规定执行。
二、建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的，架空层层高宜在2.8米至3.6米之间，其建筑面积不计入容积率。
三、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构（设备管道）转换层，底层车库、杂物间等。
当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。
四、建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算，当进深超过1.8米的各类阳台，均按全面积计入容积率。
五、半地下室凡顶板标高超出室外地坪标高1.0米以上的建筑部分应计入地上建筑面积计算值；不足1.0米的，不计入容积率。
如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，
之后再按上述规定核准。
六、建筑设计单位应在建筑方案总平面图上分别注明建筑面积和计入容积率的建筑面积计算值详细清单。
七、该规则仅限于城乡规划主管部门和建筑设计单位计算容积率指标时使用。