农村土地流转中的几种典型模式
农村土地流转中的几种典型模式
农村土地流转中的几种典型模式1.公共集约经营模式公共集约经营模式是指通过动员村集体或农民合作社成立农业专业合作社来集中流转土地进行集约化经营。
合作社负责统筹安排土地的种植、施肥、灌溉、采收等生产活动，并将收益分配给合作社成员。
该模式可以实现土地流转规模化、集约化管理，提高农业生产效益和农民收入。
2.农地承包经营模式农地承包经营模式是指农村土地通过企事业单位或个体农户直接与农民进行承包合作。
承包方式多种多样，包括年度承包、长期承包、股份合作等。
农民负责日常管理和生产活动，如种植、养殖、农机操作等，同时企事业单位或个体农户提供技术、资金、市场等支持。
农民与承包单位按承包协议约定的比例分享耕地收益，实现了土地流转和经济合作。
3.农田托管经营模式农田托管经营模式是指农村土地通过农民自愿将自己的土地流转给专业经营主体，由专业经营主体承担农田经营和农业生产责任。
专业经营主体负责土地的耕种、施肥、养殖、采收等生产活动，并与土地流转方签订合同约定利益分配方式。
该模式可以有效地改善农田的利用效率，提高农业的生产效益，同时也为农民提供了增加收益的机会。
4.农村土地租赁模式农村土地租赁模式是指农村土地通过租赁方式流转给企事业单位或个体农户进行经营。
租赁方式可以是年度租赁或长期租赁，租赁方负责土地的经营和整理，投入资金和技术进行农业生产。
土地流转方则获得租赁费用，无需再承担农业生产风险。
该模式可以实现土地集约利用和提高农业生产效益，同时也为土地流转方提供了稳定的经济收入。
总之，以上介绍的几种农村土地流转模式都能有效促进农业生产的发展，提高土地利用效率和农民收入。
在实践中，还可以根据当地的实际情况选择适合的流转模式，并结合政府的支持政策，推动农村土地流转的可持续发展。
农村经济发展的土地流转模式分析
农村经济发展的土地流转模式分析近年来，我国农村经济发展取得了长足的进步，其中土地流转模式对农村经济的推动起到了重要的作用。
本文将从不同的角度对土地流转模式进行分析。
一、土地流转的定义及意义土地流转是指农村集体经济组织或农户之间通过出租、转包、交换等方式实现土地使用权的有偿流动。
土地流转的意义在于能够实现农地流转与经济活动的有效结合，推动农业现代化和农村经济的发展。
二、土地流转模式的类型1. 农户直接流转：即农户之间通过自愿协商，直接进行土地流转。
这种模式简单直接，更能保护农户的权益，但也存在信息不对称等问题。
2. 专业合作社与农户流转：专业合作社与农户签订协议，将土地出租给合作社，由合作社负责统一经营管理。
这种模式能够集中土地资源，实现规模经营，提高效益。
3. 土地托管：政府将土地出让给具备相应条件的企业或机构，由其负责土地的利用和管理。
这种模式能够提高土地的综合利用效益，适用于农村资源丰富但劳动力稀缺的地区。
三、土地流转模式的优势和挑战1. 优势：土地流转模式能够提高土地的利用效率和生产效益，促进土地规模化经营和农业现代化。
同时，流转土地还可以增加土地流动性，降低农户的风险压力，提高农民的收入水平。
2. 挑战：土地流转模式也面临着一些挑战，如信息不对称、合同执行难等问题。
同时，土地流转还可能导致农民失去土地对农村稳定的依赖感，产生一定的社会问题。
四、土地流转模式的地区差异由于我国地域差异较大，各地区的土地流转模式也存在差异。
东部地区较为发达，土地流转模式多样化，包括直接流转、土地托管等模式；而中西部地区相对欠发达，土地流转模式相对单一，以农户直接流转为主。
五、土地流转模式对农村发展的影响农村土地流转模式对农村发展起到了积极的推动作用。
一方面，土地流转模式能够提高农业生产效益，推动农业现代化进程，增加农民收入。
另一方面，土地流转模式也带动了农村非农产业的发展，促进了农村经济的多元化。
六、土地流转模式对农村生态环境的影响土地流转模式的实施对农村生态环境也带来了一定的影响。
我国土地流转的七种模式
我国土地流转的七种模式
1、土地转包。
承包方把自己承包的土地，在一定期限全部或部分转包给村内或村外的农户或组织(企业)耕种，土地接包方向原土地承包经营人支付转包费。
转包费绝大多数是浮动的。
或是按一定增长比例逐年递增。
转包费一般一年一付，年初或年终一次性结清。
2、土地置换(互换)。
农户将部分或全部承包地块进行互相调换，这种模式一般是在农户与农户或经营大户与农户之间产生。
3、土地租赁。
承包方作为出租方将自己承包的土地在一定期限内全部或部分租赁给本集体经济组织以外的单位或个人并收取一定租金，租金的确定和支付大体上与转包类似。
4、反租倒包。
乡村集体经济组织根据群众意愿和产业化发展需求，将已发包到户的土地租回，有的还利用项目资金进行土地整理，改善农田水利条件，然后再发包或拍租给大户或龙头企业。
5、使用权拍卖。
一般是指“四荒”(荒山、荒沟、荒滩、荒地)使用权拍卖，由乡村出面组织，拍卖所得基本上归乡村所有，使用权拍卖实际上是一种长期租赁行为。
6、土地信用合作。
以村为单位成立土地信用社，对集体荒地和其他资产进行评估，经主管部门注册登记，组建法人实体，为农民或其他法人代存、代租和托管土地。
7、土地股份合作。
农户将自己承包土地的使用权作为资本投入或折价入股，由村集体经济组织、村合作社或其他企业实行股份合作经营，并按章程规定取得股份收益。
土地流转六种方式的优缺点
土地流转——六种模式优缺点如何聚土地，有三个步骤，选模式、抓关键、抓运营。
选模式就是你一定要选一个100%挣钱且省心的模式，选好了模式之后你就要抓关键，就要开始着手去做了，这时候你一定要抓关键，抓住关键环节，你才能减少土地拿到手的成本，抓住关键人你才能减少纠纷。
等土地拿到手之后，你就要抓运营，高效的管理办法及省心的运营模式都是盈利的关键。
1、选模式在你动手之前，一定要去选土地运营模式，目前土地运营模式有六种。
按照模式采取人数的多少，第一种：土地承包的模式。
第二种土地信托，也叫土地银行模式。
第三种：土地服务性托管模式。
第四种是土地收益性托管。
第五种是土地半托管。
第六种模式是：农民带着土地入股。
第一种：土地承包。
在做的这种模式应该不陌生了，很多人也是因为流转了300亩地或200亩地来我们平台上找项目的，我就介绍一下这种模式的优缺点。
优点：能完全控制土地，发展什么种植项目自己可以说了算，土地可以集约化、规模化种植。
缺点：前期资金占用量大，雇佣人工，运营成本大（人难管），土地全部集中在你手里头，风险大。
第二种是：土地中介，也叫土地银行。
这种模式是不想种地的农民把土地都给你合作社，你合作社把土地再转租给想租地的农民、家庭农场、种植大户，合作社挣其中的差价。
优点：自己不承担种植风险转，租给想承包土地的人。
缺点：如何合作社将土地转租不出去，就要合作社去运营这些土地合作社的运营成本就增大。
第三种是土地服务性全托管。
土地托儿所形式，土地服务型全托是产前、产中、产后的“一条龙”服务模式，合作社收取服务费，在合同里注明各项附属条件，并向农户保证达到定额的产量。
优点：先收费，后服务，合作社的利益有保障，不承担自然灾害风险。
缺点：农民接受起来慢，而你合作社挣的是只是服务的钱。
就是农民出一定的费用把自己的地托付合作社种植管理（收割单算），而收的粮食全部归农民自己所有。
第四种是：土地收益型全托，农民将土地委托合作社全权管理。
乡村振兴的农村土地流转方式
乡村振兴的农村土地流转方式随着城市化进程的不断推进，乡村地区的农村土地流转问题日益显著。
如何通过合理的土地流转方式促进乡村振兴，成为了当前亟待解决的难题。
本文将从多个层面分析农村土地流转的方式，并探讨其对于乡村振兴的促进作用。
一、合作社的土地流转方式合作社作为一种集体经济组织形式，在乡村地区具有较高的普及度。
在农村土地流转中，可以通过成立合作社来有效整合农村土地资源，实现规模化经营。
合作社可以按照现代农业生产的需要，将零散的小块土地流转到统一经营管理的合作社之中，提高土地的利用效率。
合作社还可以通过技术培训和资源整合，为农民提供更好的生产条件和销售渠道，从而推动农村经济发展，实现乡村振兴。
二、家庭农场的土地流转方式家庭农场是一种类似于家庭经营的小规模合作农业组织形式。
在土地流转中，家庭农场可以通过租赁或者购买土地的方式，扩大土地规模，实现资源的集约利用。
通过家庭农场的土地流转，农民可以减少经营成本，提高农业生产的效益。
此外，家庭农场还可以发挥集约化经营优势，引进现代农业技术和管理经验，提高农业产值和农民收入水平，为乡村振兴做出贡献。
三、农民专业合作社的土地流转方式农民专业合作社是一种农村集体经济组织形式，由农民自愿组成，共同经营、共同承担风险。
在土地流转中，农民专业合作社可以将土地整合成规模优势，统一经营和管理。
农民专业合作社可以利用专业合作社的组织优势，引进农业科技和管理经验，提高农业的产值和效益。
通过土地流转到农民专业合作社，不仅可以提高农村土地的利用效率，还可以增加农民的收入来源，增强农民的发展动力。
四、企业种植基地的土地流转方式在乡村振兴中，引进企业种植基地成为一种常见的土地流转方式。
企业可以通过租赁乡村地区的土地，建立大规模的种植基地。
企业种植基地可以引进现代农业技术和管理经验，提高农业生产的效益。
同时，企业种植基地还可以提供稳定的就业机会，增加农民的收入来源，改善农村居民的生活品质。
土地流转的模式有哪些
农村土地流转形式1：出租
出租是指农户将承包来的土地经营权租赁给本集体经济组织以外的经营户或企业。
农村土地流转形式2：转包
转包是发生在农村集体经济组织内部农户之间。转包人对土地承包经营权的产权人享有土地承营权使用的权利， 获得承包土地的收益，并向转包人支付转包费。转包是次要的土地流转形式。
是指由第三者代替自己向发包人履行承包合同。
农村土地流转形式5：互换 即“物”与“物”交换，承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交 换相应的土地承包经营权。
正规农村土地流转合同相关注意事项有哪些
1、合同中要有流转双方的完整信息。
在流转合同中要填写出让方、受让方的姓名、详细住址和联系电话，受让方如果是单位，要注明单位法人姓名， 当事人是农户的，一般情况下户主的姓名可代表全家。
采取转让方式流转的，应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当依法报发包方备案。 5、规定双方能够达成协议变更、合同解除的基本条件，以及对于合同生效期内出现纠纷中的处理方法。例如违 约责任、合同到期处理办法等。
以上就是店铺小编为您总结的关于“土地流转的模式有哪些”的相关知识，土地流转的模式相互间的不同使得各自 有各自的优点和缺点，在使用中力求避开缺点，发挥好它的优点。如果您还有任何疑问，欢迎在本网进行律师咨询。
同时，还要填写流转土地的名称(地块名称)、等级、四至坐落(东南西北相邻的地块名称)和面积(长宽的长度和面 积的亩数)。
2、签订土地流转合同要写清土地承包经营权流转的期限和签订日期。 3、流转费及支付方式。
流转双方协商流转价格，计算年总流转费，并确定流转费于每年几月几日支付，以及是以现金、实物或其他方式 支付。
土地流转模式介绍
土地流转模式介绍土地流转是指农村土地使用权和经营权在特定条件下由一方转让给另一方的行为。
土地流转模式是指在土地流转过程中，农民、农业经营主体等各方按照一定的方式进行合理组织和安排的模式。
下面我将介绍几种常见的土地流转模式。
1.租赁流转模式：租赁流转是指土地所有权人将土地使用权和经营权以租赁方式转让给其他农业经营主体或个人。
租赁流转模式适用于土地使用权和经营权分散、规模较小的农户，他们可以通过租赁土地扩大规模、拓宽经营领域。
2.共同经营模式：共同经营模式是指多个农业经营主体共同合作经营一块土地。
在这种模式下，各方可以共同投入资金、劳动力等资源，共享收益和风险。
共同经营模式适用于农户规模小、个体经营的情况下，通过多方合作达到规模经营和效益最大化的目标。
3.公司农场模式：公司农场模式是指由农业企业或农业合作社投资建设的大规模农场。
在这种模式下，土地使用权和经营权由农业企业或农业合作社统一管理，在经营规模上可以实现大规模、标准化、专业化。
公司农场模式适用于农户规模小、经营能力有限的情况下，通过参与公司农场的经营，将土地的流转收益最大化。
4.合作社模式：合作社模式是指农民通过组织成立农业合作社，将土地使用权和经营权集中起来，统一进行经营管理。
合作社模式适用于土地资源分散、规模较小的农户，通过合作社的组织，实现土地集中经营、规模化经营。
5.股份合作模式：股份合作模式是指通过农户组织成立农业合作社，将土地使用权和经营权转变为股份，并按照股份的比例享受收益。
股份合作模式适用于农户规模小、资金有限的情况下，通过农民参与股份合作社的经营，实现土地流转和经济效益的最大化。
6.合作制种模式：合作制种模式是指农业生产经营主体与土地使用方签订合作种植协议，由农业生产经营主体承包土地，提供技术和劳动力，土地使用方提供土地和资金。
在这种模式下，土地所有权人可以通过与农业生产经营主体合作，实现土地的流转和经营效益的最大化。
总之，土地流转模式的选择应根据土地资源、经营主体规模和能力、市场情况等综合因素进行综合评估，并充分考虑各方利益的平衡。
土地流转的方式有哪些 土地流转
土地流转的方式有哪些土地流转土地流转的五种形式有哪些一、土地流转的五种形式有哪些？当前农村土地流转的主要类型为土地互换、出租、转包、借用、转让等方式。
流转土地要坚持农户自愿的原则，并经过乡级土地管理部门备案，签订流转合同。
1、转包转包是农民集体经济组织内部农户之间的土地承包经营权的租赁。
转包人对土地经营权的产权不变。
受转包人享有土地承包经营权的使用权，获取承包土地的收益，并向转包人支付转包费，转包无需发包方许可，但转包合同需向发包方备案。
2、出租出租是农户将土地承包经营权租赁给本集体经济组织以外的人。
3、借用借用是出借人将土地承包经营权借给他人使用。
借用是一种无偿合同，借用人无需向出借人支付土地承包经营权的使用费。
4、互换互换是农民为了耕作方便或出于其他考虑，将自己的土地承包经营权交换给本集体经济组织内部的其他人行使，自己行使从本集体经济组织内部的其他人处换来的土地承包经营权，承包方不能与其他集体经济组织的农户互换土地承包经营权。
5、转让转让是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地经营权，经发包方许可后，以一定的方式和条件转移给他人的一种行为，并与发包方变更原土地承包合同。
入股是农户在自愿联合的基础上，将土地承包经营权以入股的形式组织在一起，从事农业生产，收益按股分红，是一种具有合作性质的流转形式，而不是入股组成公司从事经营。
二、农村土地流转流程：(一)提出申请。
(二)通过相关部门审核、并登记。
(三)流转双方信息的发布。
(四)流转双方组织洽谈。
(五)流转双方签订合同。
(六)全面审核通过后发证。
(七)资料归档。
(八)跟踪土地流转后的情况。
农村土地的流转，是因为农村劳动力的大量转移，以及农村城镇化的发展。
国家允许农民以多种形式流转土地的承包经营权，也是为了土地不撂荒，让土地得到更好的综合利用。
然而，区分于不同的流转方式，实际需要当事人注意的地方也有所不同。
另外，将农村土地流转之后，当事人约定的流转期限是不能超过该土地承包期的剩余期限。
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农村土地流转中的几种典型模式摘要:农村土地流转,在实践中形成了以地方试点为形式、以探索试验为主要特征的诸多模式。
其中比较典型的有:南海模式、监利模式、嘉兴模式、芜湖模式、昆山模式、广东模式、成都模式、天津模式等等。
各类模式的共同特征是,在某一方面突破了当时政策规则的一些限制,对当地的农民增收和农村发展起到了一定的积极作用,但也都存在有一定的问题和瑕疵。
关键词:土地流转;农民;农村党的十七届三中全会对土地承包期限的表述为“长久不变”,使得农民对承包土地的权属更为确定。
与稳定承包经营权相对应,农村土地的规模经营所要求的土地流转问题,是实践中和政策上一直探讨和关注的农村热点问题。
模式,原指制造器物的模型,在纸型上浇铸的铅版用来印制出与原版完全一样的文字和图案,现在一般指可以加以仿效的范本、模本,是范型、雏形、样式、典型的近义词。
农村土地流转,是指土地作为一种生产要素在农业生产者之间流动,从而达到土地资源优化配置的过程。
总结改革开放以来农村实践,可以把中国农村土地流转的模式归结为以下几种:一、以土地股份合作制为特征的南海模式20世纪90年代改革开放初期,大量外资涌入沿海以后,广东沿边地区的土地市场全面告急,以承包权入股组建社区股份合作经济的“南海模式”应运而生。
1992年春,佛山市南海区罗村镇下柏管理区,把辖区内农民的土地划分为农业保护区、工业开发区及群众商住区,同时以行政村或村民小组为单位,将农民承包的农村集体经济组织拥有的集体土地集中起来,然后由股份合作组织将土地统一发包给专业队或少数中标农户规模经营,或由集体统一开发和使用;农民依据土地股份分享土地非农化的增值收益、经营收益;初期股权不得继承、转让、抵押和提取。
南海模式打破了政策上的种种限定,是中国最早的一种农村土地流转实践探索。
之后许多地方的一些做法,可是说是南海模式的一种延伸,如重庆模式。
2007年6月29日,重庆市工商局《关于全面贯彻落实市第三次党代会精神服务重庆城乡统筹发展的实施意见》规定,“在农村土地承包期限内和不改变土地用途的前提下,允许以农村土地承包经营权出资入股设立农民专业合作社;经区县人民政府批准,在条件成熟的地区开展农村土地承包经营权出资入股设立有限责任公司和独资、合伙等企业的试点工作”,农地入股这种原本模糊的土地流转形式得到地方政府的明确支持。
二、以两田制为特征的监利模式1994年,湖北监利县赵家村将宅基地、自留地、口粮田之外的水田、旱地、水面等土地一律公开竞价发包。
改革的具体举措为:人均宅基地、自留地和口粮田0.5亩,这部分土地属于福利地,增人增地、减人减地,每五年调整一次;宅基地、自留地、口粮田之外的水田、旱地、水面等,一律公开竞价发包,同等标的,本村人具有优先承包权,最低承包面积不得少于50亩,承包期一定五年,不得转包,承包费除用于必要的公共支出外,其余按照人头分配到个人。
两田制是一些地方出于土地重组的需要突破政策界限而推行的一种土地制度创新,20世纪90年代中期在许多地方试行、推广。
在坚持土地集体所有和家庭承包经营的前提下,将集体的土地划分为口粮田和责任田(或称之为商品田或经济田)两部分。
口粮田按人平均承包,一般只负担农业税,责任田一般要缴纳农业税,或按人承包、或按劳承包、或招标承包。
两田制在学术界一直充满着争议,1997年中央发文明令禁止。
三、以土地换社保为特征的嘉兴模式1998年,《嘉兴市区土地征用人员分流办法》出台,针对传统征地制度中征地范围广、补偿标准低和失地农民没有保障等问题和弊端,采取“三统”、“一分别”的新办法。
“三统”即政府统一征地,统一补偿政策,统一办理失地人员农转非和养老保险;“一分别”即政府将所有费用转入到劳动社保部门的社保专户,直接落实到安置人员个人账户上,并按照不同年龄段对被征地人员分别进行安置。
嘉兴模式把土地流转中农民的安置补助费和土地补偿费,用于农民的社会保障,开创性地解决了失地农民的社会保障问题,成为以后许多地方政府借鉴的样板。
四、以农民集体建设用地使用权流转为特征的芜湖模式1999年底,安徽省芜湖市被国土资源部确定为农村集体建设用地流转的试点市。
具体实施方案的核心是,村集体拥有的土地所有权不发生变化,由各试点乡镇成立建设发展投资有限公司作为土地的假定使用方,按若干程序和条件与村集体签订协议,取得农民集体所有的土地的使用权,乡镇建设投资有限公司再按照需要向工业企业等实际用地方转让土地使用权,在转让、租赁、作价入股等形式的流转行为期限结束后,土地仍然是农民集体所有。
土地收益金由县、乡、村集体按照1∶4∶5三级分成。
在芜湖模式中,各乡镇既是土地流转的组织者,又作为中介人具体参与到流转之中,村民处于比较被动的地位。
五、以集资办社为特征的昆山模式2000年,昆山陆家镇车塘村6户农民投资25万成立了一个“民间投资协会”,通过合约向集体租用1.3亩村集体建设预留地,建造起450平方米打工楼出租,年租金3.6万元。
之后,投资协会改称富民合作社。
陆家镇车塘村的制度创新和富民效应,迎来了众多的效仿者,2003年前后,昆山农村普遍采取该模式的做法。
当地政府最初的态度是,“只指导,不指挥,只服务,不介入。
”随着该模式的日益成熟,政府将其列入富民工程计划,把协会的运作方式在整个昆山市推广,使有钱的农民以及拥有地利的村组,找到增加财产性收入的捷径。
昆山模式的做法是,首先,村集体通过复垦等方式获得一些非农建设用地的“额度”,然后向本村农户“招标”,由农户和农户入股成立的合作经济组织在村里的建设用地上建造标准厂房、打工楼、店面房、农贸市场等出租,租金年底分红。
土地股权在30年承包期内可以继承、馈赠,经合作社和村委会同意也可以转让。
“昆山模式”下的非农用途的土地转让权,主要通过集体与农户的合约直接界定给农户或农民的合作组织,不再完全归集体所有,原有的仅限于农业用途的土地,也转换为非农用途的土地。
六、以农地直接入市为特征的广东模式2003年,广东省发布《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》,试行农村集体建设用地使用权流转。
2005年10月1日,广东省政府发出《广东省集体建设用地使用权流转管理办法(草案)》,明确规定广东省内的集体建设用地可以直接进入市场交易,自由出让、转让、出租和抵押,与国有土地“同地、同价、同权”,并要求农村集体建设用地流转的收益50%以上要用于农民的社会保障。
这是农地第一次赢得合法直接入市的权利,从此打破了“非经政府征地,任何农地不得合法转为非农用途”的传统,征地制与农地直接入市并存,由此被有关专家称作“农地直接入市”。
七、以农村土地资本化为特征的成都模式2007年7月31日,作为首批国务院批准的城乡统筹发展试验区之一,成都市第37号文件明确提出了农村集体土地资本化,鼓励农民以土地承包经营权入股,组建农村土地股份合作社。
2008年10月13日,十七届三中全会闭幕的第二天,中国首家农村综合产权交易平台——成都农村产权交易所正式成立,受到了海内外的广泛关注。
成都产权交易所以创新为手段、以市场为导向,为林权、土地承包经营权、农村房屋产权、集体建设用地使用权、农业类知识产权、农村经济组织股权等农村产权流转和农业产业化项目投融资提供专业化的服务,并凭借广泛的资源、信息渠道及规范的市场体系,为推动农村产权的合理流动、促进农村资本的有序流转、优化农村资源配置、促进传统农业向现代农业跨越、增加农民收入、繁荣农业提供了有效的平台。
此后几个月,成都农村产权交易所在成都市、县、乡三级设点建立了网络平台。
八、以宅基地换房为特征的天津模式从2005年下半年开始,天津在“十二镇五村”开展试点,推出了以“宅基地换房”来加快小城镇建设的方案,涉及到津郊近18万农民。
所谓“宅基地换房”,即农民用自有的宅基地,按照规定的置换标准换取小城镇内的一套住宅,迁入小城镇居住。
之后对原有的村庄建设用地进行复耕,节约下来的土地整合后再“招”、“拍”、“挂”出售,用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。
在新的小城镇,除了农民的住宅区外,还规划出一块商务区或经济功能区,用未来这部分土地的出让收入平衡小城镇建设资金和增加就业岗位。
天津模式是目前影响比较大的一种实践探索,2008年3月,天津滨海新区的综改方案获中央批准,而土地制度改革正是其中重要的一块试点内容。
北京借鉴天津模式,推行集体土地流转试点工作,以项目包装模式为主,试点区域农民整体拆迁,共同搬进新盖的楼房;农民原居住区域用于耕地保护和适度的商业开发。
从各地的实践探索看,农村土地流转的各类模式的共同的特征是,在某一方面突破了当时政策规则的一些限制,对当地的农民增收和农村发展,起到了一定的积极作用,但也都存在一定的问题和瑕疵。
从小岗村的18户农民冒着杀头坐牢的危险私下进行的包产到户,到1982年中央“一号文件”对这种新的农村土地制度加以确认,实践中和政策上,都经历了一系列排斥、适应、调整直至修正、接纳、规范的过程。
当前,农村土地流转的探索和实践仍在持续中,对农村土地流转的政策也在逐渐调整中,并向着有利于农民、有利于农业发展的角度倾斜。
2009年2月1日,《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》的中央一号文件,对土地承包经营权流转提出了明确意见,指出了农村土地流转过程中的三条红线,即不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益。
按照完善管理、加强服务的要求,规范土地承包经营权流转,并鼓励有条件的地方发展流转服务组织,为流转双方提供信息沟通、法规咨询、价格评估、合同签订、纠纷调处等服务。
第十一个一号文件,无疑是今后一定时间内农村土地流转的指导性纲领。
文档来源：湖北农业厅网站/tabid/64/InfoID/11446/frtid/72/Default.aspx。