2017年Q1深圳市写字楼市场分析-上书房信息咨询

https://www.360docs.net/doc/6a2260168.html, 2017年Q1深圳市写字楼市场分析

2017年深圳市有一处甲级写字楼入市——平安国际金融中心——预租率接近100%。今年年初深圳写字楼租赁市场回暖，但销售市场仍维稳。

由于之前新增供应较大，开发商延后项目的入市时间以寻求更高的预租率。今年年初，仅一处项目入市，新增办公建面将近10.2万平方米。全市写字楼吸纳水平有所回升，本季度吸纳量达到5.7万平方米。

2017年第二季度，预计有四处甲级写字楼入市，新增供应27.7万平方米。新增供应其中两处位于中心区，预计将给中心区的租金和售价带来一定的下行压力。

第一季度全市租金环比上涨1.6%，至人民币每平方米每月226.2元，同比上涨1.3%。

仅南山区的租金环比下滑0.1%至人民币每平方米每月188.5元。宝安区租金涨幅全市最高，环比上涨3.7%到全市平均每平方米每月142.5元。福田区的租金依然全市最高，达到人民币每平方米每月259元。

第一季度，深圳全市甲级写字楼平均售价环比下滑0.6%至每平方米人民币56,125元，同比上涨1.4%；罗湖区的售价下滑最大，环比下滑6.2%至平均每平方米人民币37,750元。罗湖区部分项目租金下滑主要由于罗湖写字楼陈旧同时全市新增供应压力巨大。另外，激烈的市场竞争也迫使更多的开发商降低租金以寻求更多的租户入住。

全市甲级写字楼回报率连续下滑5个季度，本季度写字楼回报率环比上涨5个基点，至4.61%。除了南山区，全市其余各区写字楼回报率均呈上涨趋势。南山整体的收益率相对稳定，然而罗湖区的收益率环比涨幅最大（38个基点）。罗湖收益率的下滑主要由于罗湖写字楼价值的大幅下滑所致。

重庆市房地产市场分析报告

某年度重庆房地产市场分析报告中国指数研究院西南分院/文 1. 主城区商品房批准预售面积分析１.1 批准预售面积：主城区商品房批准预售面积同比减少11.02％单位：万平方米 0.00 200.00400.00600.00800.001000.001200.002007年1-6月 2008年1-6月 2008年上半年重庆主城区商品房批准预售面积947.10万平方米，较去年同期减少了１17.3３万平方米，同比减幅为１1.02%；其中商品住宅批准预售面积８3１．８5万平方米，较去年同期减少了79．54万平方米,同比减幅为8.73％,非住宅批准预售面积115.2６万平方米,同比较少了3７.79万平方米,减幅为2４.6９%。20０8年银根紧缩、市场观望气氛浓厚、房地产开发企业市场信心不足导致了入市量的减少。 2008年上半年住宅批准预售面积占总预售面积87.8３%,该比重较去年同期增长了２.２１个百分点，非住宅批准预售面积比重为12.1７％，该比重与2０0７年上半年相比下降了2.2１个百分点。

1.2 月度批准预售面积分布：月度批准预售面积同比“三高三低” 单位：万平方米 0.00 50.00100.00150.00200.00250.00300.00350.001月 2月 3月4月5月6月从月度批准预售面积对比来看,2008年1月、5月、6月三个月批准预售面积均高于去年同期，批准预售面积分别为２09.11万２平方米、17２.51万平方米、2２0．３6万平方米，同比分别增长３８.91%、37.97%、1.26%，同时200８年2月、3月、4月批准预售面积分别为111.69万平方米、132．８4万平方米、3２６．78万平方米，较去年同期分别减少了92.２４%、5.99%、３5．24%。

深圳商用物业市场分析报告

供应持续放量,成交稍有回落,价格不断攀升 ---2005年深圳商用物业市场综述 2005年12月23日 2005年,是深圳商用物业地产市场发展不平常的一年。一方面，市场利好不断。地铁等市政设施不断完善、区域规划建设日见规模、城市化进程迈步向前等种种利好因素使深圳商用物业市场投资备受各方的关注,市场价格日益水涨船高。但另一方面，也有市场利空的因素。2005年，房地产市场政策频出，令市场充满存疑,一度使开发商、投资者观望气氛浓厚，影响市场供求关系的变化。总体而言,05年深圳商用物业市场发展是令人鼓舞的,其市场特征表现为供应持续放量、成交稍有回落、价格不断攀升。写字楼市场分析 2005年,深圳写字楼市场走过了大起大落的一年,无论是供应,还是市场成交。供应方面,写字楼市场经历了前三季度乏善可陈,以及第四季度疯狂放量。而成交方面,同样如是,新政前的门庭若市和新政后的门庭冷落形成宣明的对比。一、供应量分析（一）、新供应量分析:高端放量（写字楼供应结构）

写字楼全年新供应量共81.67万平方M,同比去年下降了15.80%。

2005年,深圳写字楼供应市场呈现大起大落的显著特征。前三季度，只有6个盘面市:诺德中心环球发售。南方国际广场C、D“大使楼”面市。重新包装推出市场的中银大厦。以及鸿基俪景中心、金润大厦、鼎诚国际等三个新推出市场的商务公寓。6个楼盘总计写字楼面积为23.19万平方M,与去年同期相比，供应量大幅度下降。但第四季度,写字楼供应风云突变,巨量投放市场,有时代广场等11个楼盘面市,写字楼面积为58.48万平方M,表现极为疯狂。（二）、供应特点分析:区域集中、高档为主、分割灵活 ●集中中心区放量在05年写字楼新供应中,中心区共供应62.66万平方M,占总供应的76.72%,占绝对统治地位。次中心的华强北和车公庙供应7.53万平方M,占9.22%,两者供应占总量的85.94%。供应区域结构与2004年相符,主要集中在中心区以及次中心区,其他区域供应较少。 2005年区域供应特征跟2004年有所不同。首先,罗湖在05年整年都没有新写字楼供应,城市发展西移表露无遗。再者,沉寂已久的盐田、龙岗等区域再现写字楼,深圳城市向纵深发展。 ●高端物业为主 04年,商务公寓占据办公楼市场的半壁江山,05年市场开始拨乱反正,办公公寓骤

写字楼市场分析

中国写字楼市场研判一城市布局和建筑属性城市布局城市整体规划决定一座城市的价值取向和城市布局。原本，在城市快速发展过程中，城市规划作为首当其冲的要素。但,若不特别注重从规划理念入手，只是就项目规划做城市规划，就会导致新项目规划脱离整个城市成长脉落，如果在进行新一轮的城市建设就是对旧一轮城市建设的破坏性改造，就会明显加大城市建设成本投入，导致城市总体功能难于得到很好的体现和提升。城市规划的基本理念进一步可理解为：首先根据城市在国家或地区政治经济社会发展的区域定位，进行总体功能设计，围绕总体功能再进行区位功能的布局设计，强化政治、文化、行政、教育、商业、金融、产业、居住等功能布局，重点强化政治、文化、行政、教育等功能布局，形成功能完善、特色鲜明的区域功能布局。对于政治、文化、教育、行政等功能区要预留足够的发展空间，在不同的历史发展阶段，一般不应改变其功能布局，应相对稳定，但可适时调整不同时期的城市空间功能布局。强化城市布局规划的主脉络设计。因应调整、时有侧重地修改完善城市的空间功能布局，形成一系列时代特色鲜明、功能完善的城市空间环境. 城市布局决定建筑形态在城市建设过程中，在具体实施城市布局规划的过程中，由于现代城市经济社会发展十分迅速，对城市公共功能的需求的多样化，导致城市公共功能建立、完善的成本日益上升，增加供给的空间约束力极大。为解决这一日益突出的矛盾，具体的布局实施规划应遵循以下基本原则：即需求最小化、供给最大化。一方面，在某一特定的功能区内，应通过区内功能的配套完善，尽量最小化地使用城市公共功能，能在区域内实现的公共功能应尽量在区域内解决，如住宅功能区应尽量完善教育、医疗、商业、社区服务等功能；行政功能区则应配套完善、相对集中各类行政及服务功能；金融功能区、商业功能区、工业功能区也应相对完善各自的配套功能。这样各自功能区则应尽量少占用跨功能区的城市公共功能（如交通、通讯、供水、供电等），避免为一个孩子上学、买一件小东西、办一个手续去跑遍整个城市，这样的话，城市公共功能再怎么提升，也是不够的，永远赶不上需求的增加。另一方面，应尽量最大化地提供城市公共功能，为了解决供需的矛盾，为提升整个城市的总体功能，一定要同时将城市公共功能的供给最大化作为一个基本原则。

深圳写字楼市场调研报告

深圳写字楼市场调研报告 1 2020年4月19日

深圳写字楼市场研究报告总体判断人行深圳市中心支行货币政策分析小组近日发布上半年金融运行报告。报告显示:深圳市金融平稳运行,深圳市金融机构存贷款小幅增长,结售汇顺差继续扩大,深港合作成效显著,存贷款利率水平呈上升趋势,货币市场利率持续走低。深圳市货币市场交投活跃,证券市场继续处于调整之中,保险市场发展势头良好,外汇和黄金市场持续快速发展,房地产市场宏观调控效果显现。 1 货币信贷概况一、写字楼宏观市场环境前三季度深圳写字楼市场成交统计套数建筑面积(㎡) 金额(元) 均价(元) 第一季度515 79470 11754 第二季度385 74583 11560 第三季度153 29072 1 合计1053 183125 11716 1. 有效供给不足,成交量下降两成指标前三季度前三季度同比成交套数1922 1053 ↓45.2% 成交面积230163㎡183125㎡↓20.4% 成交金额2,199,934,336 2,145,480,900 ↓2.5%

前三季度深圳写字楼市场累计成交1053套,总建筑面积183125㎡,成交金额21.45亿元,分别下降45.2%,20.4%,2.5%。 1-3季度新入市销售的写字楼仅中银大厦、金润大厦、鼎城国际及华融大厦四个项目,市场基本处于存量消化阶段,上半年成交量与同期基本持平,进入第三季度受供给不足的影响,各项统计指标迅速下挫,并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。 2. 第四季度市场全面爆发,成交创历史记录进入第四季度以后,卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市,供应总量超过50万㎡,由前三季度的需求市场迅速转入供给市场,潜在的购买力得到了极大的释放,受投资市场的带动,写字楼销售出现了罕见的抢购现象,总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了40%。据初步统计,第四季度深圳写字楼的成交量超过15万平方米,全年突破30万平方米已成定局,为1997年以来的历史最高记录。 3. 价格整体走高前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米,与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%,进入第四季度以后,以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力,在物业品质及投资市场的双重推动作用下,市场成交价格进一步大幅度提升,时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了18000元/平方米。

重庆市房地产市场存在的问题及对策分析

模板1：重庆市房地产市场存在的问题及对策分析 1.绪论 1.1问题的提出及研究意义 1.1.1问题的提出房地产市场在实际运行过程中，由于受到资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，并且因资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段，周而复始、循环往复，由此构成房地产市场的周期波动现象，根据发达国家或地区的经验，每个国家或地区房地产业的发展都会有一定波动周期，各国或各地区波动的周期长度也不尽相同，中国的房地产业发展过程也存在着明显的周期波动特点。那么中国的房地产周期波动的特点是什么?是否存在着波动规律?这种波动规律又是否如传统理论界所认为的那样，是一种周期性规律，还是有其他规律，如何来描述这种规律，并且能否根据这种波动规律，对今后一个时期内的房地产发展趋势做出比较准确的预测。这些都是研究房地产周期波动所要解决的问题。研究房地产周期波动是对房地产市场正确认识的需要，是房地产市场化和对房地产管理体制重新认识的需要，也是适应新的国际环境和宏观调控的需要。 1.1.2研究意义中国房地产经济的发展与整个国民经济的发展一样具有周期性，这是绝大多数经济学家的一致看法。随着改革开放的深化和市场化进程的加快，房地产业己经形成为一个独立的产业部门，获得了迅速的发展并愈来愈显示出其发展的周期性波动。而房地产业己逐步成为我国新的经济增长点，因此研究房地产经济周期波动具有很深的意义。选择这个课题的学术意义主要表现在以下几个方面:第一，可以明确房地产业经济运行过程中是否存在着经济的周期性波动。可以了解波动的规律性、周期性，促进房地产周期理论的完善和发展。有助于房地产周期理

重庆房地产市场分析报告.doc

重庆房地产市场分析报告第一部分：重庆市房地产市场发展现状一、重庆市房地产市场供应分析二、重庆市房地产市场需求分析三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势第二部分：房地产市场发展趋势综述（一）2004年房地产业发展的有利因素（二）重庆房地产将呈七大发展趋势序言重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。

目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。第一部分：重庆市房地产市场发展一、重庆市房地产市场供应分析（一）土地优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆市经市审批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二）投资—适度增长今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；地产投资将继续保持适度增长。二、重庆市房地产需求分析（一）客户需求调查统计分析

深圳写字楼市场分析状况

目录第一篇市场篇第一章市场分析第二章消费者分析第二篇项目篇第一章项目分析第二章项目定位第三篇营销篇第一章营销策略第二章营销预备第三章推广打算

第一篇市场篇第一章市场分析一、写字楼市场分析二、公寓市场分析三、商服用房市场分析四、车公庙片区市场分析一、写字楼市场分析（一）写字楼市场供需现状

1、市场供需（截至2001年5月）供深圳市中高档写字楼交付使用的现楼的供应量为2,950,310平方米罗湖区1,024,516平方米福田区1,636,999平方米南山区240,830平方米需市场占有量为2,212,732.5平方米（占用率75%）罗湖（75%）：福田（80%）：南山（70%）：中心区确立给福田区写字楼市场带来商机，罗湖区区域优势渐弱。（二）写字楼市场特征及趋势预测 1、写字楼市场租售略显平淡进入2001年第一季度，写字楼市场与上一季度相比略显平淡，呈季节性放缓。一方面由于大多数公司已在去年末和今年初选好合适的办公场所搬入，临时可不能再考虑新的物业。即使有客户垂询，多是为年底的搬迁做预备。另一方面，美国经济滑坡，一些跨国公司原定的扩张打算搁浅；同时由于香港的经济跟随美国

大市，香港公司在深圳的投资脚步也放慢，因此总体的物业需求有较明显的减少。 2、两大利好促进经济良性进展 a) 随着申奥成功及明年初入WTO利好消息传来，对深圳的经济进展产生了良好的阻碍，深圳的写字楼市场有明显的回暖现象。展望2001年下半年，可能深圳写字楼市场会比本季活跃。除了福田中心区仍将保持良好势头以外，随着高新技术产业对物业需求的增加，科技产业园片区的写字楼市场也会逐步起动。b) 加入WTO后，由于经济活动总量的增加，将从总体上扩大国内房地产的需求量，而需求的增加又将导致供给在下一期增加，形成动态平衡的关系。在北京、上海、深圳等大中都市，其位于CBD的写字楼、高档公寓、商住楼和经济开发区的工业厂房的需求都将大为增加。 3、写字楼市场整体趋向好深圳写字楼市场整体趋势向好，吸引了许多投资者的目光，买卖市场开始活跃。位置好、价格合理、升值潜力大的楼盘是投资热点，如位于中心区的江苏大厦，已达到96%的入住率。 4、高交会促进写字楼市场深圳举办的高交会，促进许多知识密集性的高新中小企业蓬勃进展，对写字楼市场需求有所上升。 5、租赁写字楼的大多为新成立的公司前期（2001年上半年）租赁成交多是原租户的续租或扩租，其

重庆市房地产市场分析报告

重庆房地产市场分析报告战略投资部 2004年11月目录一、重庆市房地产行业发展特征二、行业外部环境分析三、重庆房地产行业的供应分析四、重庆市房地产市场需求分析五、重庆市房地产企业状况六、重庆市房地产市场发展趋势分析七、隆鑫地产发展建议一、重庆市房地产行业发展特征长期以来，重庆市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。80年代开始，国家推进了城镇住房制度改革；98年开始停止住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使重庆市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。

近年，重庆市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。二、行业外部环境分析（一）综合政策环境 1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立多层次住房供应体系；促进住房消费信贷；取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费项目；促进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复苏，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善，目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。 2004年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有：银监会：2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。央行：2004 年4 月25 日起，提高存款准备金率个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一；

2018年重庆市房地产市场分析报告

2018年重庆市房地产市场分析报告北京欧立信研究中心

目录第一章重庆市房地产市场环境分析 (9) 第一节重庆市房地产地域环境分析 (9) 一、地理位置 (9) 二、自然环境 (9) 三、生态气候 (10) 四、资源优势 (11) 第二节重庆市房地产宏观经济环境分析 (12) 一、重庆市GDP增长情况 (12) 二、重庆市固定资产投资 (13) 三、重庆市居民收支情况 (14) 四、重庆市产业结构分析 (14) 第三节重庆市房地产市场政策环境分析 (15) 一、重庆市总体规划 (15) 二、重庆市房地产重要政策分析 (17) 1、限售政策 (18) 2、限贷政策 (18) 3、限购政策 (19) 4、限价政策 (19) 5、房产税政策 (20) 6、土地政策 (21) 7、金融政策 (22) 8、监管政策 (22) 三、重庆市房地产政策展望 (23) 1、四限：暂不松动 (23) 2、房产税：暂不加码 (23) 3、土地：供地结构调整，租赁用地供应将增加 (23) 4、金融：信贷收紧，有序推进房地产去杠杆 (24)

5、租购并举：上升到制度层面，后期操作性政策或将出台 (24) 第四节重庆市房地产行业社会环境分析 (25) 一、人口数量分析 (25) 二、消费市场分析 (26) 三、房地产开发企业数量 (27) 四、居民生活和社会保障 (28) 第二章重庆市房地产行业数据监测 (29) 第一节重庆市房地产市场运行情况 (29) 一、房地产开发投资情况 (29) 二、房地产销售面积情况 (29) 三、房地产销售金额情况 (30) 四、房地产去库存情况 (31) 第二节重庆市房地产成交情况分析 (33) 一、成交均价分析 (33) 二、各行政区成交情况 (34) 三、各种建筑形态成交情况 (34) 四、开发商成交情况 (35) 第三章重庆市房地产用地供需情况分析 (37) 第一节土地供给情况分析 (37) 一、土地供应情况 (37) 二、各区域土地供应情况 (37) 三、土地溢价率分析 (38) 第二节重庆市房地产市场需求情况分析 (39) 一、政策梳理 (39) 二、需求特点 (41) 1、产品类型 (41) 2、户型结构 (42) 3、客户来源 (43) 第三节重庆市房地产各物业形态供需情况分析 (45) 一、高层物业 (45)

深圳市写字楼市场调研报告

深圳市写字楼市场调研报告一、深圳市写字楼市场概况；深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下：从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。 1、目前市场情况；

深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。 2、市场价格变化情况分析；中心区二手写字楼售价成交价分析中心区二手写字楼租金成交价分析

重庆市巴南区房地产市场的区位分析

重庆市巴南区房地产市场的区位分析摘要:改革开放以来，经过三十多年的发展，我国的房地产产业得到了迅速的发展和壮大。同时也应看到，我国房地产产业存在很多问题，尤其是近几年在房地产暴利的诱惑下，无选择性的投资造成了房地产市场的整体不平衡，更尤为重要的是，房地产产业作为不动产，他的选择和开发对资源的合理利用更为重要。目前房地产市场已然成为中国经济市场中最为主要的部分，国家积极采取措施来应对，包括加强国家的宏观调控力度，影响银行借贷利率，控制二套房贷款等，据此来调节房地产市场的稳定和平衡。关键词：区位价值房地产市场投资的合理性一、引言随着我国经济建设的迅速发展，房地产产业在国民经济中所占的比重越来越大，房地产产业是我国居住性消费的主体，承担着繁荣我国国内市场、提高人民生活质量、吸纳社会就业、促进国民经济增长的重要任务。经过建国以来特别是改革开放以来，我国房地产产业经过了从国家引导开发-支持投资-调控性政策的一个过程的转变。房地产产业主要是包括商业性房地产、居住性房地产两大类。在近两年来国家出台相关的房地产政策后，房地产的走势和价格变动成为了社会广泛关注的话题。房地产产业的合理开发和投资，不仅关系到国民经济的健康发展，更关系的普通民众的切身利益和社会和谐，使得对房地产市场的投资和区位分析具有理论和现实意义。二、中国房地产产业发展状况 2.1、全国房地产市场行业发展情况分析

在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。【1】市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：第一房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；第三从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。

重庆市房地产市场分析报告

重庆房地产市场分析报告战略投资部

目录一、重庆市房地产行业发展特征二、行业外部环境分析三、重庆房地产行业的供应分析四、重庆市房地产市场需求分析五、重庆市房地产企业状况六、重庆市房地产市场发展趋势分析七、隆鑫地产发展建议

一、重庆市房地产行业发展特征长期以来，重庆市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。80年代开始，国家推进了城镇住房制度改革；98年开始停止住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使重庆市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。近年，重庆市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。二、行业外部环境分析（一）综合政策环境 1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立多层次住房供应体系；促进住房消费信贷；取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费项目；促进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复苏，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善，

目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。 2004年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有：银监会：2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。央行：2004 年4 月25 日起，提高存款准备金率0.5 个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一；10月29日上调利率，并有专家预计中国进入一段较长期的利率上调周期，房地产业的金融压力日益加大。发改委等：3 月9 日联合下发标注为“特急”的《关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》――缩减开发区的数量和规划用地规模，防止开发区过多过滥、违规用地等突出问题，促进开发区规范、协调发展。国务院：4 月28 日发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例――提高项目资本金比例，抬高行业进入门槛。这一系列的宏观调控的紧缩政策表明政府十分关注房地产行业高速增长可能带来的风险，在前阶段紧缩政策未能达到效果的情况

深圳市写字楼市场调研报告

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。深圳市写字楼市场调研报告一、深圳市写字楼市场概况；深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下：从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。 1、目前市场情况； 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 1. 2. 深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。 2、市场价格变化情况分析；中心区二手写字楼售价成交价分析

重庆市房地产市场调查报告

重庆市房地产市场调查报告 1 2020年4月19日

重庆市房地产市场调查报告第一章重庆市社会经济概况一.地理环境和居住结构分析（一）地理环境分析重庆市位于中国西南部，长江与嘉陵江交汇处，是一座举世闻名的山城，最突出的特点是地形起伏有致，立体感强。重庆辖区主要分布在长江沿线，以丘陵、低山为主，平均海拔400米。地势从南北两面向长江作山谷状倾斜，起伏较大，多呈现”一山一岭”，”一山一槽二岭”的形貌。辖区拥有8.2万平方公里的土地，设15个区、12个县和4个市。独特的地形，造就了重庆是一座”山城”兼”江城” ，既是有特大城市的某些特点，又有显著的农村特征。城市不是放射型发展，而是组团式建设。各组团相对自成一体，自发形成商业中心、居住区、行政办公区等功能区。

（二）居住结构分析由于交通的不便利，致使重庆的区域居住比较有本地特色。市民在选择居住时更倾向于其现工作、原生活的区域。据调查，重庆人乘坐最多的交通工具仍是公交车，几乎占了1/2,其次是中巴车约占1/4, 其它依次是计程车、步行及其它交通工具。在购房者或有意向购买的消费者中，中、高收入者较多，经常乘坐计程车占15%,拥有私家车6%。在区域居住结构里面，渝中区是传统的行政和商业区，也是原来重庆人心目中的”高尚居住区域”，沙坪坝区是教育文化区，江北、渝北是新兴的城区，南岸区是工业和旅游区。虽然，重庆没有上海原来”宁要浦西一张床，不要浦东一间房” 的居住结构趋向，但由于两江分割和交通不便带来的传统居住结构在短期内不易发生重大变化。随着全市路桥一票制的实行，南岸与北部新城环境交通的改进以及全市性优秀住宅小区建设，在居住结构中南岸和北部新城的比重已有较大提高，逐步形成了渝中区、南岸区、沙坪坝区、北部新城四分天下的格局。

2017年Q1深圳市写字楼市场分析-上书房信息咨询

https://www.360docs.net/doc/6a2260168.html, 2017年Q1深圳市写字楼市场分析 2017年深圳市有一处甲级写字楼入市——平安国际金融中心——预租率接近100%。今年年初深圳写字楼租赁市场回暖，但销售市场仍维稳。由于之前新增供应较大，开发商延后项目的入市时间以寻求更高的预租率。今年年初，仅一处项目入市，新增办公建面将近10.2万平方米。全市写字楼吸纳水平有所回升，本季度吸纳量达到5.7万平方米。 2017年第二季度，预计有四处甲级写字楼入市，新增供应27.7万平方米。新增供应其中两处位于中心区，预计将给中心区的租金和售价带来一定的下行压力。第一季度全市租金环比上涨1.6%，至人民币每平方米每月226.2元，同比上涨1.3%。仅南山区的租金环比下滑0.1%至人民币每平方米每月188.5元。宝安区租金涨幅全市最高，环比上涨3.7%到全市平均每平方米每月142.5元。福田区的租金依然全市最高，达到人民币每平方米每月259元。第一季度，深圳全市甲级写字楼平均售价环比下滑0.6%至每平方米人民币56,125元，同比上涨1.4%；罗湖区的售价下滑最大，环比下滑6.2%至平均每平方米人民币37,750元。罗湖区部分项目租金下滑主要由于罗湖写字楼陈旧同时全市新增供应压力巨大。另外，激烈的市场竞争也迫使更多的开发商降低租金以寻求更多的租户入住。全市甲级写字楼回报率连续下滑5个季度，本季度写字楼回报率环比上涨5个基点，至4.61%。除了南山区，全市其余各区写字楼回报率均呈上涨趋势。南山整体的收益率相对稳定，然而罗湖区的收益率环比涨幅最大（38个基点）。罗湖收益率的下滑主要由于罗湖写字楼价值的大幅下滑所致。

2018 深圳写字楼发展趋势-(非常实用)

深圳写字楼发展趋势——转售为租 2018年，近6个月里，整个深圳楼市陷入低迷。从美联监测数据显示，整个二手写字楼市场鲜有买卖单成交，租赁交易成为整个写字楼市场交易的主角。不仅如此，连一手市场不少滞销物业亦纷纷转为出租，租赁市场的发展也加快其区域和档次的分化。开发商转售为租在租金看涨，空置下降的利好下，部分一手物业纷纷将其尾盘转为出租，如现代国际、万轩国际等物业有近一成的剩余单位被转为租赁，而新近入市的财富大厦更有多达六成的单位被转为租赁。近半年来，在一手市场销售缓慢，价格徘徊不前的情形下，这些物业的尾盘难以在短期内成交，开发商将其转为出租。不仅如此，由于租赁市场的看好，不少新入市的一手项目在销售时均有定量的保留单位，留作开发商出租，同时，“只租不售”写字楼物业亦逐渐增多。中心西区租赁活跃就目前市场成交情况来看，租赁成交占据市场成交的绝对优势。据美联监测市场成交情况发现，3月份前三周，中心西片区租赁成交单数占整个市场租赁单数的六成以上。中心西片区的活跃与其邻近中心区不无关系。首先，市政府大力发展中心区，让邻近的中心西片区也受到辐射，其区域优势得到提升。中心西片区物业的价值随着深圳重心的西移也在不断凸显。其次，福田中心区在经历了近几年的蓬勃发展后，吸引了大量企业的入驻，空置率逐年下降，一些无法在中心区占据一席之地的企业，只好“退而求次”入驻中心西区。而中心西片区作为深圳写字楼的另一主供市场，聚集了大量的中高档写字楼物业为该片区的租赁市场注入了新鲜血液，成为市场“抢手货”。此外，相比中心区的甲级写字楼物业，中心西片区的写字楼租金要低三成左右，相对低廉的租金亦是它吸引客户青睐的一大因素。租赁市场分化明显从业主挂牌价分析，深圳写字楼物业租赁市场分化明显。一方面，新兴写字楼片区与老办公片区租金差距扩大。中心区写字楼物业租金均价在115元／平方米左右，而人民南片区租金均价仅80元／平方米。中心区经过近年的发展后，大量甲级写字楼的崛起形成集群效应，吸引了大量高端客房入驻。而老办公片区物业在硬件设施方面如电梯、车位、空调配置等难以和中心区物业相比，这进一步拉大两片区物业租金差距。另一方面，不同档次写字楼物业租金差距悬殊。中心区甲级写字楼物业租价在130元／平方米左右，像嘉里建设广场等单一产权物业租金更在150元／平方米以上，而那些始建于20世纪末的老式办公物业租金普遍维持在60元／平方米左右，租金差距明显。

深圳写字楼市场调查及项目分析报告

深圳写字楼市场调查及项目分析报告第一部分整体市场环境分析第二部分区域性集中分析第三部分市场供求关系分析第四部分典型物业及区域分析第五部分项目地块SWOT分析第六部分项目定位分析

第一部分整体市场环境分析

一、2001年1季度写字楼市场数据分析 ⑴写字楼用地 2001年第1季度中，深圳市共出让写字楼用地1.59万㎡,和去年同期相比减少21.29%，占全市房地产用地面积的6%。在所有出让的用地中，罗湖、福田、南山三区均没有写字楼用地出让，全部集中在深圳二线龙岗和宝安区范围内。这表明深圳市内写字楼一级用地已趋饱和状态，关外二线则呈良好势头。

深圳历年写字楼用地出让面积 1季度写字楼用地出让面积区域分布 ⑵ 写字楼开发投资及施工、竣工面积 1季度，全市写字楼完成开发投资3.01亿元，和去年同期相比增长19.92%。季末写字楼施工面积107.21万㎡，同比大幅度减少33.21%。全市在第1季度中竣工写字楼面积7.14万㎡，同比大幅度增加3.55倍。从施工面积与竣工面积背道而驰的数据来看，投资者心态明显理智，但信心十足。 ⑶写字楼批准预售面积

1季度，全市写字楼批准预售面积仅为0.52万㎡，比去年同期大幅度减少63.12%，显示政府对写字楼销售管理方面从未放松。历年写字楼开发投资额及施工面积历年写字楼新开工及竣工面积历年写字楼批准预售面积 ⑷写字楼销售及租赁深圳市在第1季度中共销售写字楼3.40万㎡，同比增长了49.12%。其中楼花销售3.04万㎡，较上年同期增长1倍；现楼销售0.36万㎡。而季度末全市写字楼租赁管理面积为358.1万㎡。随着国内宏观经济进一步好转，以及WTO利好因素刺激，消费者普遍看好写字楼物业发展空间，销售面积才有如此大的增长幅度。 ⑸写字楼空臵量

2015年重庆市房地产市场背景分析

三、房地产市场背景分析重庆市长期以来是我国西南地区重要的工商业城市和商品集散地，拥有多个全国性和区域性包括五金交电、金属材料、建筑材料、化工原料等在内的大型专业批发市场。工业基础雄厚，农业基础较好，交通便利，商业繁荣，城市基础设施完善。重庆直辖以来，加大了城市建设投入，城市基础设施更加完善，市容、市貌进一步改观，重庆作为西南地区中心城市的地位日益巩固。 2014年土地市场交易量环比下降，也是近5年内首次出现下降。商品住宅用地量和占比都大幅下降，而2014年末商品住宅存量为1699.6万平方米，存量面积略高于2013年末的水平。从去化周期看，重庆市主城区商品住宅的去化周期约为12个月，与全国其他大中城市相比处于较低的水平。从上述数据分析得出，2015年商品住宅用地成交面积总量与2014比可能会出现进一步下滑的局面，但是下降的幅度应该较小。商品住宅用地楼面单价可能会与上一年基本持平。从商业办公用地的交易数据看，2014年成交面积同比下降了3.2%，成交金额确上涨了12.8%，原因是在住宅市场相对走弱的情况下，投资者更愿意投资商业办公，开发商也愿意开发商业办公用地，导致了商业办公的成交单价有所上升。2015年，重庆固定资产投资额中工业与房地产业的投资比例不会发生较大调整，房地产投资占总投资的比例仍然会在25%左右，而商业办公地产在房地产市场仍不会占据主流投资的地位，预计商业、办公用地的成交面积总量不会有较大增幅，成交单价可能会稳中有升。 2014年在全国房地产市场走弱的情况下，重庆市商品住宅市场受到一定的冲击，成交面积和成交均价分别下降了6.8%和3.2%，这主要是市场挤出了投资性需求的水分，刚性需求占据商品住宅市场消费的主导地位。在重庆市整体经济形势平稳向上的局面下，2015年，重庆市商品住宅成交总量和成交均价有可能出现小幅上升，但是上涨的动力并不强劲。从商业近三年的成交量和成家均价来看，出现商业一路走高的局面。说明近三年来，投资者对商业用房充满了信心，并愿意购买商业物业作为投资渠道。商

深圳写字楼市场片区分析报告1011585742.doc

深圳写字楼市场片区分析报告(图) 2008-6-13 17:07:00 在上一轮上涨行情中，中心区写字楼二手价格取得突破性上涨。07年全年二手价格上涨56.7%，其中仅上半年就录得近50%的涨幅；尽管在第四季度价格开始回调，但从其走势来看市场信心仍在。从上图可以看到，07年10月至08年4月，写字楼价格并未出现大幅波动，而是一个高位调整过程。尽管目前中心区办公物业的价格高居各片区之首，但其增值潜力依然巨大。其一：中心区可供开发地块开发殆尽。中心区总占地面积607公顷，去除莲花山的194公顷，实际可用土地面积400公顷左右；规划总建筑面积750万平方米。随着08年4、5月份中心区办公用地的集中推出，中心区所剩可用土地资源将十分有限，更多的土地资源只能来源于"城中村"的改造，然这尚需时日。其二：深圳总部经济建设在中心区全面铺开。中心区无疑将被打造成深圳的总部基地。近期推出的九块商业性办公用地全部集中于中心区，而且几乎所有的地块都规定竞标者必须将其总部迁至中标地块的建成物业内办公，中心区将有一批总部大厦崛起，包括平安国际金融中心、深圳证券交易所等，这新总部物业的建设将再次增加中心区的商务聚集度。第三：交通更加便利。将来不仅地铁可能通过福田口岸往来深港，并且还在中心区规划有全国唯一的地下火车站，让香港和深圳乃至大陆城市的往来更加便利，大大扩大了中心区的商务辐射能力。中心区办公物业在取得一次飞跃性上涨的同时，租金亦取得一定涨幅，07

年至今整体租金上涨达20%。目前，中心区甲级写字楼租金价格在130元/平方米.月左右，但受一些档次稍低办公物业的影响，整个片区内的租金均价仅在110元/平方米.月左右。中心区作为深圳甲级写字楼的集中供应地，其租金仍有上涨空间。目前中心区物业的投资回报率相对较低，仅在5%到6%左右，租金的补涨阶段仍将持续。同时，从中心区办公物业结构来看，未来中心区将有更多"单一产权"的甲级写字楼物业推出，其租金一般高于同类物业的租金水平。这也将拉升中心区的租金水平。中心西区： 07年初至08年4月，中心西片区写字楼价格呈现"先扬后抑"的态势。从07年1月至07年7月，写字楼价格上涨近五成，达20700元/平方米；然07年8月片区内物业价格出现回调，至08年4月，价格下调为18500元/平方米，相比7月下调两成左右。从价格走势图可以看到，政府的宏观调控政策对价格控制作用明显。在CPI指数持续高企的情形下，政府多次加息并提高存准备金率，尤其在07年9月出台的"关于加强商业性房地产信贷管理的通知"使得商业地产的投资成本及门槛要求被提升。一系列的调控政策加深了投资者对政府调控的预期，这使得下半年的投资需求被抑制，市场价格同时出现回调。相比价格走势，租金走势则相对平稳。07年1月至今，片区租金水平保持稳中略升，目前租金水平在100元/平方米.月左右。相对低廉的租金水平促进