深圳写字楼市场分析状况
目 录 第一篇 市场篇 第一章 市场分析 第二章 消费者分析
第二篇 项目篇 第一章 项目分析 第二章 项目定位
第三篇 营销篇 第一章 营销策略 第二章 营销准备 第三章 推广计划 第一篇 市场篇
第一章 市场分析 一、 写字楼市场分析 二、 公寓市场分析 三、 商服用房市场分析 四、 车公庙片区市场分析
一、 写字楼市场分析 （一）写字楼市场供需现状 1、市场供需（截至2001年5月） 供 深圳市中高档写字楼交付使用的现楼的供应量为2,950,310平方米 罗湖区1,024,516平方米 福田区1,636,999平方米 南山区240,830平方米 需 市场占有量为2,212,732.5平方米（占用率75%） 罗湖（75%）： 福田（80%）： 南山（70%）： 中心区确立给福田区写字楼市场带来商机，罗湖区区域优势渐弱。
（二）写字楼市场特征及趋势预测 1、 写字楼市场租售略显平淡 进入2001年第一季度，写字楼市场与上一季度相比略显平淡，呈季节性放缓。一方面由于大多数公司已在去年末和今年初选好合适的办公场所搬入，暂时不会再考虑新的物业。即使有客户垂询，多是为年底的搬迁做准备。另一方面，美国经济滑坡，一些跨国公司原定的扩张计划搁浅；同时由于 香港的经济跟随美国大市，香港公司在深圳的投资脚步也放慢，因此总体的物业需求有较明显的减少。 2、 两大利好促进经济良性发展 a) 随着申奥成功及明年初入WTO利好消息传来，对深圳的经济发展产生了良好的影响，深圳的写字楼市场有明显的回暖现象。展望2001年下半年，预计深圳写字楼市场会比本季活跃。除了福田中心区仍将保持良好势头以外，随着高新技术产业对物业需求的增加，科技产业园片区的写字楼市场也会逐步起动。 b) 加入WTO后，由于经济活动总量的增加，将从总体上扩大国内房地产的需求量，而需求的增加又将导致供给在下一期增加，形成动态平衡的关系。在北京、上海、深圳等大中城市，其位于CBD的写字楼、高档公寓、商住楼和经济开发区的工业厂房的需求都将大为增加。 3、 写字楼市场整体趋向好 深圳写字楼市场整体趋势向好，吸引了不少投资者的目光，买卖市场开始活跃。位置好、价格合理、升值潜力大的楼盘是投资热点，如位于中心区的江苏大厦，已达到96%的入住率。 4、 高交会促进写字楼市场 深圳举办的高交会，促进许多知识密集性的高新中小企业蓬勃发展，对写字楼市场需求有所上升。 5、 租赁写字楼的大多为新成立的公司 前期（2001年上半年）租赁成交多是原租户的续租或扩租，其中AIA在租赁信兴广场地王商业中心三个整层的基础上又扩租29层整层。近期的客户中有部分是新成立公司。这类客户一般成交迅速，面积以100-200平方米的小单位居多。
三、南华大厦区域市场分析 1、车公庙片区市场背景材料 车公庙片区经济地理环境：车公庙由天安工业区、泰然工业区、安华工业区及车公庙工业区组成。片区东临福田中心区，北临交通干道深南路，隔深南路北望农科中心、香蜜湖片区及高尔夫球场，西临竹子林，南临滨河路干道。 2、南华大厦区域市场分析 1）车公庙片区写字楼、公寓现状 写字楼：车公庙已形成成熟的办公区域：四大工业区的大量的厂房 改成写字楼租售，优惠的价格吸引了大量深圳中小公司，高档写字楼已落成的有天安数码工业城、创展中心、劲松大厦、青松大厦、大庆大厦及广州大厦，在建项目有豪都大厦、创新产业广场及南华大厦等，隔深南路在建写字楼项目有世贸中心大厦、交通枢纽大厦等。逐渐形成西部的写字楼组团，办公氛围越来越浓。 公寓：由于本地工业区为主，存在着一些印刷、化工及制造工厂，导致该区域空气环境及人文环境不佳，所以只有泰安轩、泰康轩等少数几个公寓项目，多以中档为主，配套一般，人气不旺。 2）车公庙片区公寓、写字楼市场的比较分析 公寓：在户型平面上，该区域户型以小户型为主，高层住宅则以70 —100平方米为主；在销售率上，由于该片区公司多，公寓少，促使该地区小面积公寓呈现供不应求局面；另外，价格实惠的中户型高层住宅也很受市场欢迎。价格上，公寓价格在6000元/平方米左右，而高层住宅面积在6500元/平方米左右。 写字楼：在户型平面上，该区厂房改造写字楼以大中面积提供为主， 而高档写字楼（创展、大庆）则以小户型为主；销售率上，随着深圳中心区的不断完善，这区写字楼市场受到众多消费者看好，无论厂房还是高档写字楼，都取得了不俗的市场成绩。价格上，厂房的售价在3800-4000/平方米元左右，而高档写字楼的售价在7800元至8000元/平方米左右。 i. 车公庙片区公寓、写字楼市场存在的问题 公寓：人气不旺，片区内人员杂乱，质素不一。 商业配套设施缺乏，商业、文化、邮电、银行等分布零散， 没有形成较大规模的市政配套环境。 写字楼：高档的写字楼氛围尚未形成，周围稍显冷清。 3、 竞争对手整体状况分析（写字楼） 1）深圳写字楼情况分析 表一： 深圳写字楼售价对照 项目 位置 楼盘情况 售价（元/平米） 销售状况 报业大厦 深南路 甲级写字楼 13000 较好 奥林匹克大厦 景田商报社 甲级写字楼 10900 一般 电子科技大厦 深南大道 甲级写字楼 10000 好 创展中心 深南大道 甲级写字楼 7800 好 大庆大厦 深南大道 甲级写字楼 8200 一般 国际文化大厦 深南大道 甲级写字楼 8000 好 江苏大厦 蓝田路 甲级写字楼 12000 好 现代之窗 华强北 甲级写字 楼 8600-11000 好 表二：深圳写字楼租价对照 罗湖区写字楼之租金报价 物业名称 位 置 总建筑面积（M2） 月平均叫价 （RMB/M2） 月管理费 （RMB/M2） 地王大厦 蔡屋围 138,075 130-200 32 彭年广场 嘉宾路 23,853 80 27 嘉里中心 人民南路 60,736 100 28 振业大厦 宝安南路 24,478 A座60，B座50 30 国际金融大厦 人民南路 38,828 81 18 空调另计 深房广场 人民南路 95,269 52 25 天安国际大厦 人民南路 68,600 65 27 发展中心大厦 人民南 路 61,705 60 34 阳光酒店 嘉宾路 80 国贸大厦 39,000 65 新都酒店 嘉宾路 120
表三：福田区写字楼之租金报价 物业名称 位 置 总建筑面积（M2） 月平均叫价（RMB/M2） 月管理费 （RMB/M2） 特区报业大厦 深南大 道 89,300 85 25 深茂商业中心 华泰路 35-40 12 国际文化大厦 深南大道 51,000 80 18/F以上10以下6 长江世贸大厦 深南中路 42,569 70 冬季：12.4夏季：22.4 佳和华强大厦 深南中路 41,187 70 8.5 赛格广场 深南中路 92,800 90 25 联合广场 滨河大道 114,400 50 25 信息枢纽大厦 福华路 30000 90 17.7 国际科技大厦 深南中路 35,200 70 21 创展中心 深南大道南 39,370 65 3.8 大庆大厦 深南路旁 35,000 江苏大厦 蓝田路 37,500 世贸中心大厦 农科中心旁 64,211 120 28 分析： ◆ 上表可看出，本区域或接近本区域的甲级写字楼售价较以上区域都低，但租赁情况尚好，可见本区楼盘有一定的投资价值。 ◆ 上表分析：福田中心区成为深圳城市空间的倾向性选择 深圳写字楼中心从以国贸大厦为中心的写字楼集中区域，到以地王大厦为中心的新的写字楼热点区域，再受福田中心区概念影响，导致写字楼西移。位于深南大道旁的国际文化大厦、大庆大厦、创展中心及江苏大厦的热销，均是写字楼热点西移的有力佐证，沿深南路的车公庙片区逐渐向新的商务中心区即泛商务中心区形象靠拢。以上写字楼售价调查资料可以看出，中心区及中心区幅射地区的甲级写字楼项目价格已接近甚至超过了原有写字楼中心片区的价位，西部写字楼热潮不日掀起。 ◆ 表二、表三显示：租赁方面 数据显示，国际文化大厦、创展中心等中心区及中心区辐射写字楼出租率达到100%，而特区大厦、世贸中心大厦租价直 逼深圳福田、罗湖甲级写字楼，西部写字楼市场，日渐感受市场热力。 2）片区同质楼盘借鉴 类别 大庆大厦 创展中心 规模 建筑面积37690平方米，33层楼，建筑风格西方超现代。 占地5288平方米，建筑面积47921.3平方米。31层塔楼 功能 下面四层石油交易中心，五至六层会所，18-22层酒店，其余写字楼。 1-5楼裙楼，5层会所。6-10楼发展商自用，11层设备转换层，其余写字楼 价格 均价8200元/平方米 均价7800元/平方米 付款方式 一次性付款，银行按揭 一次性付款，银行按揭 销售情况 一般 好 购买人身份 部分石油系统公司，新兴中、小公司创办人 新兴中、小型公司创办人
销售策略 小户型至大户型，可自由组合，层差价位小，中央空调，小户型办公室投资概念。 小户型，可自由组合，适合三五人接洽的商务酒吧，独立式空调，月供以元/平方米报价
深圳城市状况分析
城市状况分析单位/市深圳：一、人口状况分析（2010年第六次人口普查数据）常住人口1035.79万人，户籍310.47万人，非户籍752.42万人；常住人口中男性占比54.20%，女性占比45.80%；年龄结构：0到14岁101.88万人，占比9.84%；15到64岁915.64万人，占比88.40%；65岁及以上18.28万人，占比1.76%。
备注：人均月薪4430元。
二、主要购物中心1、万象城（MIXC）（高贵的塑造者）开发商：华润（深圳）有限公司开业时间：2004 年 12 月9日规模：总建筑面积达18.8万平方米，超大规模室内购物及娱乐中心定位：高端消费群体综合体优势：华润中心，集购物中心、超甲级写字楼、高级酒店、城市顶级住宅等诸多功能于一体。
五星级的君悦酒店源源不断输送高端客户群；与城市精英（富豪）为邻；5A 甲级写字楼将国际顶尖名收归囊中，企业金领消费一网打尽。
地理优势：蔡屋围CBD商圈，与地王大厦、深圳书城、邓小平画像等一同成为蔡屋围CBD商圈的旅游景点，极大地助推了华润万象城的人气。
个性化：国际化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，引领全新的生活方式与消费潮流，成就“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应”的大型室内购物中心。
2、京基•百纳空间（KKMALL）▲时尚弄潮儿开发商：京基集团（Kingkey Group）开业时间：2010年11月26日规模：总建筑面积83500平方米，国际时尚精品购物中心定位：中高端消费群体业态组成：地理优势：亚洲“时尚之都”的深圳高端购物中心商圈——蔡屋围金融中心商圈核心位置。
个性化：位于深圳第一高楼京基金融中心内。
170多平方米的户外全彩LED广告屏，12块中国第一家全互动体验式触摸导示牌，开创中国购物中心导示系统革新先河。
3、怡景中心城▲魅力的倡导者开发商：深圳市怡景投资发展有限公司开业时间：2006年11月18日规模：总建筑面积达14万平方米，大型生态购物中心定位：中端消费群体业态组成：B3：停车场综合体优势：南毗邻国商晶岛购物中心，北邻市民中心广场，东衔大中华交易广场，西接香格里拉大酒店，形成综合性连带发展群。
写字楼招商年终总结及工作计划
写字楼招商年终总结及工作计划写字楼招商年终总结及工作计划一、年终总结回顾过去一年，我公司从事写字楼招商工作取得了一定的成绩，但也存在一些不足之处。
本年度，我们坚持以高品质写字楼为引领，积极拓展业务，深入挖掘市场需求，不断提升服务水平，取得了较好的效果。
1. 成绩总结本年度，我们成功引进了多个优质写字楼项目，为企业提供了高品质的办公场所。
其中，深圳科技园写字楼项目以其科技、环保、便利等特点受到了广大企业的欢迎，目前已签约多家知名企业入驻。
上海陆家嘴写字楼项目则得益于其地理位置优越以及高档豪华的配套设施，吸引了众多金融机构和国际企业的租赁。
此外，我们还在北京、广州、成都等城市成功引进了多个项目，为企业提供了多样的选择。
2. 不足总结虽然取得了一定的成绩，但我们也要正视一些不足之处。
首先，市场竞争日趋激烈，同行业对我们的价格和服务要求都有所提高，我们需要进一步提升自身的竞争力。
其次，我们在市场触角的拓展还不够广，导致很多潜在客户没有被及时发现和联系上。
此外，项目的推广和宣传工作还存在一定的不足，需要加强对媒体、行业展会等渠道的利用。
二、工作计划明年，我们将继续秉持高品质、高效率的原则，进一步提升写字楼招商工作的水平和质量。
主要从以下几个方面进行改进和完善：1. 市场调研与客户关系维护明年，我们将加强对市场的调研工作，深入了解客户需求和市场动态，掌握市场走向。
同时，我们将建立并完善客户数据库，做到信息共享、资源共享，加强对现有客户的关系维护，挖掘潜在客户的需求并及时跟进。
2. 写字楼项目介绍与推广明年，我们将加大对项目的宣传推广力度，提高项目的知名度和美誉度。
通过积极参与行业展会、高峰论坛等活动，扩大项目的曝光度。
同时，我们还将加强与行业媒体的合作，提供优质的写字楼介绍文章和图片，增强写字楼项目的吸引力。
3. 客户服务与售后维护明年，我们将进一步提升客户服务水平，做到全程、全天候的服务。
我们将建立客户服务团队，专门负责解决客户问题和投诉，并及时跟进客户需求。
写字楼停车位分析解析
地面上的下层载上的汽车则不需任何动作，可 以直接出车。
㎡以上配备一个车位的为华润大厦与特区报业大厦，占10%；具
体见下表：
面积区间配备一个车位所占比例 200㎡以下 200～250㎡ 250～300㎡ 300～400㎡ 400㎡以上1来自% 24%5% 42%
19%
深圳典型写字楼停车位配比情况
分析： 按照《2004年深圳市城市规划标准与准则》主要项目配建停车
写字楼停车位分析
１
深圳写字楼停车位分析
国际甲级标准写字楼项目，至少满足每200平方米的写字楼提供 一个停车位 据调查国内许多经济发达城市的写字楼，平均200～300平方
米建筑面积才拥有一个停车位，有的城市甚至平均500平方米才
拥有一个停车位，与国际甲级写字楼相比,国内写字楼普遍存在 着停车位不足的问题 ．
深圳典型写字楼停车位配比情况
分析：
建筑面积与车位配比分析：蔡屋围及华强北片区建筑面积与车
位比为409：1，中心区为267：1，中心西区为279：1。
面积区间配备一个车位分析：200㎡建面以下配备一个车位只
有一个为中国经贸大厦，占列举项目的5%；200㎡～250㎡，占 42%；250㎡～300㎡，占19%；300㎡～400㎡，占24%；400
所有项目都配置地下停车场，有部分项目在配置地下车库的同时
配备少量的地上停车位。
深圳典型写字楼停车位配比情况
小结： 目前深圳市典型写字楼的建筑面积与车位比集中在每200～300㎡建面配 备一个车位。 深圳市2004年以后开发的高端写字楼安联大厦、诺德中心、荣超经贸、 新世纪中心等等都低于250㎡或接近200㎡建筑面积配置一个停车位，从发
场（库）的停车位指标（见附件），关于除行政办公楼以外的其
深圳写字楼发展史
本报告是严格保密的。
深圳写字楼市 场使用变化
自98年以来，写字楼空置面积持续走 低，并趋于稳定
u空置面积的走低，从
侧面反映了市场需求的 旺盛
u近5年，写字楼空置面
积保持在15万平米左 右，较为稳定
产值（亿）
增长率（%）
本报告是严格保密的。
深圳写字楼市 场驱动力 城市发展方向影响 着企业的发展，往 往决定了城市写字 楼客户的特征 作为中小板上市企 业数量居全国城市 首位的深圳，目前 有1100家企业基 本达到创业板上市 标准，其中100家 企业已开始改制上 市的实质性操作， 35家企业将作为首 批拟在创业板上市 的重点培育企业
“四心”定位明确产业基础 ,创业板带来新的 写字楼客户
随着深港“四心”定位的确定，深港之间全面的 资源互补将进一步实现香港企业向内地辐射可能 性； 深圳城市地位的提高将吸引更多的国际性企业总 部入驻深圳。
创业板上市对中小企业的资金注入，将极大促 进新经济、新服务业的增长，优化产业结构， 促进产业升级，刺激办公需求。
片区 特质
珠三角城市群 最重要的交通 枢纽、物流、 贸易和实业发 达 “前海中心区重 要组成部分” “珠三角中心”
关键 词
“电子科技” “结构复合”
“城市心脏” “未来方向”
“速度深圳” “口岸经济”
标志 项目
？
本报告是严格保密的。
人民南
u
存量：约120万平， 甲级物业2万平，占 区域存量2%。 使用客户：物流、 商贸为主。 过去：依附于罗湖 口岸，形成及成熟 最早，国贸的建设 代表深圳速度，地 标效应；现在：增 量进入停滞期；未 来：以城市更新为 主，弥补高端产品 缺口。
深圳写字楼概况
邓爷爷1979年在南中国划圈时不曾想过，深圳历任市长也预料不到，国家发改委甚至要惊呆：深圳将来的写字楼总量，超过全球最大城市纽约曼哈顿！赚全中国的钱，赚全世界的钱。
得益于总部经济和写字楼经济，深圳的写字楼在深圳经济特区的36年间，如雨后春笋一般拔地而起。
笔者仅计入深圳主城罗湖、福田、南山三区的商务写字楼，未计入深圳市级、区级、街道各级政府办公楼；各层局级及事业单位办公楼；盐田、宝安、龙岗、龙华新区、光明新区、坪山新区、大鹏新区的写字楼和产业园；商业裙楼的办公面积；也未计入商办物业属性的商务公寓。
我们从表一“深圳主城三区写字楼项目数及面积统计表”可见，深圳主城罗湖、福田、南山三区已建写字楼437个项目，写字楼建筑面积约3111万㎡，其中：福田中心区写字楼57个项目约60栋，建筑面积586万㎡；南山科技园写字楼72栋，建筑面积513万㎡。
在建写字楼主要是后海片区，写字楼14个项目，241万㎡；笋岗片区7个项目，135万㎡。
如果计入目前在建的深圳主城三区32个写字楼项目的540万㎡商务面积，深圳主城罗湖、福田、南山三区的469个写字楼项目，建筑面积约3651万㎡（文后附：深圳主城三区469个写字楼项目，总计建筑面积约3651万㎡的统计清单）。
即如今深圳主城三区的已建在建写字楼的总和，已与纽约曼哈顿中城3720万㎡的商务总量相当。
从表二“深圳6大总部基地及深圳主城三区写字楼面积统计表”，深圳前海蛇口自贸区及5大总部基地规划建设的写字楼，前海自贸区写字楼面积1200万㎡，蛇口自贸区写字楼面积1000万㎡；5大总部基地写字楼面积：深圳福田中心区750万㎡（已建成写字楼面积约600万㎡），后海总部基地480万㎡（写字楼336万㎡、配套144万㎡）、留仙洞总部基地320万㎡（写字楼224万㎡、配套96万㎡）、深圳湾高新区总部基地1000万㎡（写字楼700万㎡、配套300万㎡），龙华核心区总部基地350万㎡（写字楼245万㎡、配套105万㎡）。
深圳市南山区华润旗下万象天地swot对比分析战略总结2018
万象天地: 入会门槛：无 会员层级： 畅享卡-基础会员 优享卡-进阶会员 尊享卡-高级会员
壹方城: 入会门槛：无 会员层级： 微卡-入会，无会 员权益 银卡-基础会员 金卡-进阶会员 钻卡-高级会员
入会门槛 入会奖励 积分方式 积分用途
kkmall
无 入会欢迎礼；百日纪念礼； 购物 当钱花
壹方城
无 送50分 购物 当钱花
周边新开业商场
壹方城 定位“中国 • 前海36万㎡首个多元 主题体验MALL” 1号线、5号线地铁上盖80万平米超大 综合体，进驻商家都是平常化的品牌
深圳来福士广场 定位“活力之城”，以年轻人为主力 目标客群。 在品牌的引进上，也是凸显年轻化与 时尚化。
周边知名度较高的商场
海岸城
定位：深圳西部经营面积最大、 功能最齐全、服务人群最广泛、 最具代表性、时尚气息最浓郁的 滨海风情多功能城市复合体。
日消费1万；累计满2万；鸿荣源业主免费
进阶会员福利
生日周贺礼；每月5次礼品包装；每月首 单送10小时停车券；会员沙龙
生日礼品+生日2倍积分；周1-5 2小时免费 停车；会员沙龙；茶歇每月2次；每月礼品 包装2次
高级会员门槛 累计消费10万
日消费8万；或累计消费18万
高级会员福利
定制生日贺礼；年度缤纷节日礼；LED屏 幕使用；生日当天10倍积分；1对1大客户 经理服务 ；每月100元停车券；京基购物 中心全年免费停车
不足： 凑热闹人多，人流量太大反而成为劣势； 服务台配备较少，对顾客的服务需求响应不及时； 入会手续较繁杂。
南山片区
海岸城
优点: 品牌较多，网红店较多，对年轻消费者吸引力较大； 紧靠深圳湾，自然环境和购物环境都比较好。
某商业写字楼市场定位分析报告
商圈格局分析— —溁湾镇
枫林路
新外滩商业 岳麓时尚 中心广场 购物广场
通程商业广场 国美电器
五一大道
商圈格局分析— 概况： —溁湾镇
河西唯一商圈：是岳麓区由来已久的商贸重镇。通过湘江一 桥与河东相连，是该区最重要的交通枢纽，因此人流量也相 当高。 随着枫林路拓改、岳麓时尚购物中心 、新外滩商业中 心广场等后续大型商业的落成，溁湾镇的商业价值急升
概况：
南拓门户：城市南拓的门户，南部居民传统的商业 聚集地，著名的传统小吃店“火宫殿”也在此。
业态：百货、专业市场、步行街 商业营业面积：约15万 每日人流量：10万 客户辐射：以东塘立交桥为圆心，南部的家庭为主
商圈格局分析— 发展： —东塘商圈小结：
现状：东塘立交附近中低档 商业为主。
红星市场，也以批发为龙头， 并开始涉足零售型商业。
三湘南湖大市场
马王堆陶瓷建材 城
万家丽建材广场
金苹果服装大市 场
高桥建材市 长场沙建材
批发大市场
马王堆汽车 汽配大市场
高桥友谊 汽配大市场
高桥大市场
红星建材大市场
红星农副产品 批发大市场
红星商业广场
商业规划对商圈 格局的影响
根据《长沙城市商业网点布局规划2005-
商圈格局分析— —五一商圈
发展：
过去：中山路附近为最繁荣的 商业地带。
现状：五一大道为界，北部冷 清，南部繁荣，人气聚集。
发展：新的购物中心将重振黄 兴北的繁荣，使五一市级商圈 地位更加巩固。
商圈格局分析— 小结： —五一商圈
深圳万象城考察分析报告
深圳万象城考察分析报告万象城考察分析报告⼀、万象城的概况深圳万象城是华润中⼼的购物及娱乐中⼼，是⽬前深圳最⼤、最具⽰范效应的⼤型室内购物中⼼，总建筑⾯积达万平⽅⽶，拥有层商⽤楼⾯，多个⼤⼩不⼀、功能各异的独⽴店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、⽂化、康体等诸多元素为⼀⾝，为消费者带来全新的消费概念和⽣活体验，是真正意义的“⼀站式”消费中⼼。
它整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美⾷⼴场、奥运标准室内溜冰场、⼤型动感游乐天地、多厅电影院等元素，为深圳居民及游客提供⼀站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。
⼆、准确的选址在美国，购物中⼼通常建在郊区，因为郊区地价低，⽤地⾯积通常也是在城市中⼼所不能获得的，此外还得益于家庭轿车的普及化，⽽购物中⼼通常也是作为⼀家⼤⼩到郊区欢度周末的场所⽽存在的。
所以，把购物中⼼建在郊区是合适的。
但在中国，由于城市中⼼居住习惯的⼈⽂特性以及家庭轿车普及率低的现实，决定了⼤型购物中⼼普遍都选址于市中⼼的商业区，因为这⾥商业繁荣、⼈⼝集中、交通⽅便，从⽽可以吸引更多的客流。
万象城项⽬在选址的过程中，充分考虑到了⼤型购物中⼼地理位置和商圈的重要性。
他们发现，万象城所在区域⼗五分钟步⾏范围内（即所谓的“第⼀商圈”），聚集了地王⼤厦、深圳发展银⾏⼤厦、深圳证券交易所、世界⾦融中⼼等⾼档写字楼，众多的⾼级酒店及⽂化设施遍布周边，是深圳最具消费⼒⼈群集中的区域。
罗湖作为深圳最早发展起来的区域，作为城市⼼脏的地位在深圳⼈⼼中根深蒂固，其吸引⼈流的作⽤对万象城确⽴“⽬的地”的地位将起到积极的作⽤。
交通⽅⾯，万象城处于深南中路与滨河⼤道这两条城市主⼲道之间，主⼊⼝与深南⼤道直接相接；周边有条公交车经过，⽽已经投⼊使⽤的深圳地铁⼀号线⼤剧院站紧靠这个项⽬，为了更好的吸引⼈流，华润在政府的⽀持下将这个地铁站与万象城地下⼀层打通，这样⼤量的地铁客流就可以直接通过通道进⼊万象城内。
以上两点决定了万象城的地理位置优势，具备了成为城市级购物中⼼的区位要求。
仲量联行：2010年深圳商业地产市场回顾
仲量联行：2010年深圳商业地产市场回顾回顾2010年全年，深圳经济环境持续向好，虽然甲级写字楼总体量首次超过200万平方米，新增供应量巨大，但以金融行业、专业服务业和高科技企业为主的需求强劲，市场整体空置率仍保持平稳，并带动租金攀升至历史高位。
商铺市场方面，新增需求高于新增供应量，整体空置率持续走低，从而推高租金;零售商及投资者看好深圳市场，成交保持活跃。
预计2011年世界大学生运动会将给深圳零售市场带来新的动力。
甲级写字楼市场强劲需求抵消新增供应的压力，租金创历史新高。
2010年，深圳甲级写字楼市场新增供应约为36万平方米，总体量首次超过200万平方米。
新落成项目集中在福田区，包括卓越世纪中心1、4号楼、皇岗商务中心和东海国际中心等。
受巨大的新增供应项目影响，第四季度的空置率上升了5.3个百分点。
大部分空置面积集中在年底竣工项目卓越世纪中心1号楼和皇岗商务中心。
但由于深圳经济环境持续向好，带动金融行业、专业服务业和高科技企业的积极扩张，存量写字楼项目出租率保持稳定，而今年较早些新竣工项目，如东海国际中心等，入驻率也表现理想，部分项目甚至达到七成以上。
市场需求与供应基本达到平衡，全年整体空置率录得15.8%，同比轻微上升1.9个百分比。
在强劲需求，特别是福田中心区写字楼市场的带动下，全市平均租金连续攀升，至2010年年底，累计同比增长超两成，达到人民币138.9元/平方米/月，创出了历史新高。
长期持有优质写字楼项目逐渐成为趋势。
回顾2010年，由于租金的迅速增长，以自用为主的投资需求活跃，以及市场上可供出售的优质项目新增供应逐渐减少，深圳甲级写字楼资本值显著增长，全年整体平均售价累计增长近三成。
其中福田中心区甲级写字楼平均售价在第三季度已经突破了人民币4万元/平方米的水平。
深圳甲级写字楼市场逐步走向成熟，长期持有优质写字楼项目逐渐成为趋势，开发商希望通过提供租赁和物业管理服务，以及在房地产资产的长期升值中获得属于非开发项目的年金收入。
某商业写字楼市场定位分析报告
商圈格局分析— —候家塘
红星美 凯龙
区域范围：以候家塘立交为 圆心，步行在15-20分钟的 范围。
新一佳
芙蓉路
劳动路
商圈格局分析— —候家塘
小结：
属于新兴商圈，商业规模不大； 中档物业为主，新一佳影响力大，但其他商业经营状况不佳；（曾有过城
市商业广场，已倒闭） 依靠体育文化平台，位于南城咽喉，未来发展前景好 。
随城市快速扩张城市外围出现七个区
域级商业中心
现有商业
商圈格局分析—
中山路
—五一商圈：以五一大道与黄兴路交汇立 交为圆心，步行在30分钟的范围
五一大道 解放西路
新友谊锦绣店 春天百货
王府井百货
万达购物广场
新世界 平和堂
黄 兴 南 步 行 街
黄兴路
商圈格局分析— —五一商圈
长沙市城市商业 市场总述
商业发展存在问题
1.商业过于集中：在五一商圈，本土的春天百货、日资背景的平和堂、 北京王府井、新大新、深圳铜锣湾、马来西亚的百盛等大卖场，彼此相 隔不过数百米同质经营、利润锐减。
2.传统百货业经营结构及定位较雷同，缺乏个性化和特色，难以与国内 外零售巨头匹敌
3.各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场密集分布（04-05年家电专 卖新开了10余家），社区型商业的发展则未尽人意。
商圈格局分析— —五一商圈
发展：
过去：中山路附近为最繁荣的 商业地带。
现状：五一大道为界，北部冷 清，南部繁荣，人气聚集。
发展：新的购物中心将重振黄 兴北的繁荣，使五一市级商圈 地位更加巩固。
商圈格局分析— 小结： —五一商圈
是城市中唯一的市级商圈，历史悠久、业态齐全、辐射全市及外来游客； 以中高档次业态为主，品种齐全，适应人群广，经营状况尚好； 传统百货业已趋向饱和；平和堂的进驻带起了购物中心发展的新时代； 黄兴南步行街人流较旺，但新步行街的建设破坏了原有自然形成的传统商业街巷，要完全