日本土地价格及指数
地价指数的计算公式
地价指数的计算公式
一、地价指数的计算公式
1. 指数定义
地价指数是按照某种方式综合考虑当前地价水平，反映地价涨跌趋势和状况的一种数值指标，以100分为基准，用于统计和分析地价变动情况的经济统计变量。
2. 指数计算
地价指数的计算公式为：
地价指数＝（某期次的地价/基期次的地价）×100
其中，某期次的地价指某期次调查的地价；基期次的地价指以确定的期次作为基准，指定该期次的地价为100分，其他期次的地价相比之下的变动情况所得出来的比较值。
一般，我国选定2002为基准年份，则2002年的地价指数定为100，其它期次的地价指数则可以按照上述公式计算出来。
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国际上主要股票指数历史走势及成因分析
国际上主要股票指数历史走势及成因分析一、道·琼斯股票价格指数道·琼斯指数是迄今为止历史最悠久、影响范围最广的股票指数，从开始编制至今 100 多年来从无间断。
1884 年 6 月 3 日，道·琼斯公司创始人查尔斯·道开始编制一种股票价格指数，并刊登在《每日通讯》上。
今天的道·琼斯指数发表在《华尔街日报》上，共分四个分类指数：工业股票价格指数、运输业股票价格指数、公用事业股票价格指数和综合股票价格指数。
其中，工业股票价格指数应用范围最广。
在这四类指数下又有若干的细分指数，总量达到 300 多种。
道·琼斯工业、运输业和公用事业股票指数都是平均系列指数，综合指数是由以上三个指数的 65 只成份股组成的平均指数，可以综合反映纽约证券交易所所有上市股票的价格总体走势。
道·琼斯平均指数采用算术平均法计算，遇到拆股、换牌等非交易情况时用除数修正法予以调整。
美国道琼斯指数历史走势道琼斯 30 种工业股票平均价格指数于 1896 年 5 月 26 日问世，百年来趋势分析如下：1 、 1920 年一战后，商品泡沫破灭，通货紧缩开始，迎来了股市大牛市场。
到1929 年 9 月 3 日 , 道·琼斯股票指数达到 20 年代的高峰。
1929 年 9 月至 1932 年 6 月 , 美国经济危机，道·琼斯指数下跌了 89% ，1929 年 10 月 28 日，美国股灾，日跌幅达 13% 。
美国 1929-1932 年经济危机的起因是房地产泡沫，按揭庞大，无力偿还，发生了银行金融危机。
2 、 1932 年 7 月至 1937 年 2 月，道·琼斯指数回升，整个这一时期的升幅为 337% 。
当时，罗斯福新政，美国经济开始复苏。
1949 年 6 月至 1966 年 1 月，该指数在二战后上升了 487% 。
二战后商品及通胀泡沫破灭， 1950 年，制止通货膨胀跟至，艾森豪威尔股市牛市开始。
日本昭和50年至平成25年公寓价格土地价格建筑费价格消费者物价走势指数
１ 住宅建設に関するコストの概況（１）首都圏のマンション価格、住宅地価格、住宅建設工事費、消費者物価指数の累積変動率の推移（指数、昭和50年＝100）年マンション価格住宅地価格住宅建設工事費消費者物価指数50100.0100.0100.0100.051106.5101.7109.4109.452107.6105.3113.0118.453111.8114.5117.7123.854130.2135.5132.9128.455161.9154.6142.8137.956171.0166.0141.6144.757168.5172.8142.7148.958167.1176.6142.3151.759167.5179.6145.6155.560175.4185.0145.9158.961180.3224.8145.1160.062233.9379.0148.8160.563310.7380.5150.9162.11353.7405.6159.7166.32400.2432.4165.0171.83385.6393.1168.9177.54331.1335.7171.5180.85293.3309.5174.2183.06288.2300.5174.6184.17271.1285.5174.2183.58277.0275.8175.4183.59285.9267.5176.3186.110272.4250.4172.5187.211270.5233.4171.0186.312263.7219.8171.2184.813263.1206.9168.4183.214261.6195.3166.7181.515265.9186.1167.6181.016268.2180.1169.3181.017268.4178.5170.6180.218274.5185.0173.9180.819303.5195.1178.2180.920312.1186.5182.8183.121296.4177.4177.0180.722308.2174.4177.1179.323299.2171.6179.5178.624296.7170.4 ※ 176.6178.425322.2171.6 ※ 181.1179.1（注）１．マンション価格は（株）不動産経済研究所の調査による首都圏の新規発売マンションの平均価格より作成。
日本房地产泡沫与金融危机
日本房地产泡沫与金融危机日本作为战败国，在第二次世界大战当中经历了惨痛的失败，然而它的经济在从二战的溃败之中迅速复苏过来，到二十世纪八十年代，日本己然成为全球第二大经济体。
但在那之后，由于房地产泡沫破裂，日本经济从上世纪八十年代末九十年代初开始，持续萎靡了十多年。
这一众所周知的惨烈教训，为世界各国的经济发展提供了很有价值的借鉴。
进入上世纪八十年代之后，美国等发达国家与经济发展势头强盛的日本之间形成进口贸易总值大于出口贸易总值的局面，也即形成了贸易逆差，并且呈现逐渐扩大的趋势。
具体表现在1980至1984年间，美国与日本之间形成的贸易赤字数额从150亿美元迅速增长至1130亿美元。
那时，世界上的最大债权国是日本，而最大债务国是美国。
随着美国和日本在贸易方面的摩擦愈演愈烈，美国和其它利益相关的国家共同在八十年代中期对日本施压，要求它与美国签订“广场协议”，这个协议是对日本严重不公平的协议，目的是使日元对美元大幅升值，以缓解美国等利益相关国家对日的贸易赤字问题，同时也对美国国内的财政赤字问题有所缓解。
这个单边有利于美国国内经济稳定与进出口贸易平衡的协议最初目的就不是为了实现共赢，日本是在美国的强威下被迫签订的。
在“广场协议”签订以后，美国实现了其既定的目标，也即实现让日元大幅升值的预期。
从数据上来看，美元对日元的汇率从之前1985年的1:240变成了1987年年底的1:121的水平，这表明日元在两年内升值了将近一倍，并且这种升值的势头依然强劲，到了九十年代中期，美元对日元的汇率已经变成1:90了。
日元大幅升值给日本经济带来了许多负面影响，比如说抑制了原本高速增长的出口量、降低了国内消费水平。
日本政府在看到这样疲软的经济状况之后，针对诸多的经济问题，实施了宽松的货币政策和财政政策，具体做法是:1986至1987年两年间，日本银行在政府政策的指示下，连续五次将中央银行贴现率从5%大幅调低至2.5%，且将这个超低的中央银行贴现率维持了两年多，一直到1989年5月。
20世纪以来主要的四次股市危机事件分析
20世纪以来主要的三次股市危机事件分析中国股票市场自1990年开始发展，已经走过了18个年头，经过18年的发展，中国资本市场从无到有，已经发展成为世界最大的新兴市场，这无疑是一个巨大的成功。
但是股票市场的发展过程不会是一帆风顺的，在它发展的过程中会遇到各种曲折，现在国内各位股票投资者正在感受着股市危机的滋味。
为了促进我国资本市场健康的发展，同时也给国内投资者对股票市场危机有一个深刻的理解，我们既要学习西方发达国家资本市场的成功经验，同时也要分析研究它们发展过程中所经历的教训。
特别是研究近两百年来世界主要股票市场危机的发展历程、原因、及其对社会的危害对于今天的中国股票市场，有着特殊的借鉴意义。
上个世纪以来国际股票市场发生了很多次的危机事件，为了便于分析与了解，我们选择其中最典型的三次做一分析：分别是：1929年美国股市危机、1987年的美国股市危机、1989年的日本股市危机和2001年美国网络股的危机。
1、1929年美国股市危机1929年10月发生的纽约股市20世纪以来主要的三次股市危机事件分析，是美国历史上影响最大、危害最深的经济事件。
上世纪20年代是一个繁荣的年代，包括美国在内的整个资本主义工业都处在高涨之中。
1929年整个资本主义工业生产指数比1913年增长45%。
由于经济的繁荣，人们的收入不断增长，消费支出增加，企业利润上升，加大投资，这反过来又促进经济的进一步繁荣。
反映在证券市场上，国民经济持续高速增长的宏观背景和上市公司业绩大幅提升的内在价值推动股票价格持续上涨，这吸引着越来越多的人进入股市，投机成分激增。
人们对未来普遍抱着乐观预期，认为繁荣会一直持续下去，股票永远会上涨，完全没有风险意识。
纽约证券交易所道琼斯股票指数从1924年88点开始上涨，到1928年股价己经和实体经济状况完全脱节，这种严重情况在1929年到了登峰造极的地步，9月股指达到最高点319点。
从1924年到1929年这5年时间是泡沫的形成和不断膨胀的过程。
土地经济学第五章 地价理论
约翰·凯尔曼 在20世纪90年代繁荣时，芝加哥每年垃圾增加
2％～10％，但在1999-2000年经济衰退时，大件垃 圾（旧家具、电器和包装箱） 只增加了1％，而垃圾总量减少了6％。
口红指标——口红的销售量与经济状况相关
——口红销售量低，经济繁荣 ——口红销售量多，经济衰退
2）已开发利用的土地具有价值——土地资本
2、马克思对土地价格的分析
1）价格本身不过是价值的货币表现—— 价值通过货币向价格的转化。
2）没有价值的东西在形式上可以具有价 格——虚幻价格
3）土地价格的实质是地租的资本化。土地价 格是由于土地数量的有限性、土地所有权和经 营权的垄断而获得的地租的的购买价格，是社 会后来赋予土地的价值的货币表现。
二、西方经济学家对的土地价值与价格的几种观点
1、西方经济学家对土地价值的基本观点
2、现代西方土地经济学对土地价格的分析
1）土地收益理论 该认为，土地价格是土地收益即地租的资本
化。——经济地租、正常收益 伊利，“土地的收益是确定它的价值的基础” “把预期的土地年收益系列资本化而成为一
笔价值基金，这在经济学上就称为土地的资本价值”
由于辐射污染，普利皮亚季自那以后便成 了禁区，并且在未来数千年的时间里可能 也将如此。
米尔内钻石矿位于俄罗斯东西伯利亚地区， 是世界上人工挖掘的最大矿洞。它是在斯 大林的命令下挖掘的，但当工作变得愈发 艰难之时便被逐渐废弃了
位于俄罗斯萨哈林州的阿尼瓦灯塔(Aniva Rock Lighthouse)。这里原先是一个流放之 地，但现在已经无人居住
表1 1955－1974年日本城市地价年递增率（％）
各国支柱产业
各国支柱产业，看看我们的国家美国的支柱产业：军工、汽车、金融、电影、铁路、钢铁、石油、高科技产业英国的支柱产业：媒体业、金融业、服务业日本的支柱产业：工业、渔业、汽车制造业、高科技产业、色情业瑞士的支柱产业：金融业、保险业、精密机械制造业韩国的支柱产业：半导体、造船、汽车、家电、石油化工澳大利亚的支柱产业：畜牧业、农业、矿业、机械设备、金属产品、烟草、石油煤炭、化工俄罗斯的支柱产业：军工、石油天然气，木材国的支柱产业：军工、汽车、金融、电影、铁路、钢铁、石油、高科技产业、农业英国的支柱产业：媒体业、金融业、服务业日本的支柱产业：工业、渔业、汽车制造业、高科技产业、色情业瑞士的支柱产业：金融业、保险业、精密机械制造业韩国的支柱产业：半导体、造船、汽车、家电、石油化工澳大利亚的支柱产业：畜牧业、农业、矿业、机械设备、金属产品、烟草、石油煤炭、化工俄罗斯的支柱产业：军工、石油天然气，木材我们祖国的支柱产业：去网上一查，满屏幕居然是房地产业。
简直太有特色了！这说明，我们中国人盖的房子就是好，卖的就是好，创造的利润最大！中国的房子：老少皆宜、便于收藏、投资升值、潜力无限。
把房地产业作为国民经济的支柱产而发展的红红火火，无疑是独辟蹊径、开了世界和时代的先河！人家外国挖空心思四处挖人，不惜高薪代价把全球的高科技人才都招募过来做芯片、汽车、金融、服务等等行业赚钱。
我们就在地上东挖西挖盖房子，招募民工成本低，还能拖欠；这房子卖了出去还比他们赚钱。
你电脑芯片价格不停的降，我房子却不停的涨；外国的首富之类的主儿都是做股票、软件、汽车、零售……等等行业；咱们国家的首富清一色都是房地产商。
由此，我们可以坚信：作为我国的支柱产业——房地产业肯定会不负众望，房地产业必将创造我国经济再次腾飞的奇迹、必将提高我国综合国力、必将实现我们中华民族的再次崛起、必将在神州大地再次创造鼎盛和繁荣；我国房地产业的迅猛发展，将使得房地产业不仅仅作为我国的经济支柱，在不远的将来，还将改变世界经济格局。
日本碳中和规划、具体实施路径及相关行业降碳措施
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图 65：燃料电池相关市场规模预测
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图 66：日本氢燃料电池技术前沿
38
图 67：日本制造业转型
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图 68：制造业的能源消耗和经济活动
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图 69：制造业能源消费结构
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图 70：制造业能源消耗的要因分解
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图 71：制造业单位能源消耗的推移
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图 72：2000 年前后日本运输部门能耗见顶
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表目录
表 1：能源相关产业发展战略
22
表 2：技术参数目标值
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表 3：制造业和运输相关产业发展战略
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表 4：家庭、办公相关产业发展战略
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表 5：日本光伏安装结构（截止 2019 年底）
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表 6：日本生活垃圾四分类及具体要求（东京某区）
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4
图 1：日本 GDP 与碳排放量
1,450
GDP与碳排放量同步
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图 30：日本海上风电装机规模
23
图 31：日本海上风电装机LOCE 成本
23
图 32：海上风电行业增长战略时间表
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图 33： 日 本 政 府 主 导 的 推 送 式 项 目 方 案 介 绍 （ 日 本 版 集 中 模 式 ） 25 图 34： 风 电 产 业 链 全
球 生 产 份 额 25 图 35：2020 年 全 球 前 15 大 风 机 整 机 商 及 装 机 容 量 市 场 份 额 25 图 36： 加 快 建
3）2013-2019 年：GDP 与碳排放量“脱钩”，核电重启、可再生能源快速发 展显著改变能源结构。
面对严峻的能源环境，日本不得不重启核电，同时推出FiT（可再生能源收 购）制度，大力发展光伏、风电等可再生能源。节能节电行动在这一时期得 到大力推广。在整个社会的共同努力下，新能源快速发展，碳排放量开始下 行，实现了所谓的“ 经济增长与碳排放脱钩” 。
如何失去十年—日本经验及其对中国的借鉴意义
如何失去十年?—日本经验及其对中国的借鉴意义2014-06-11我们通常将1991年至2000年的日本经济的表现称为“失去的十年”（The Lost Decade）。
回顾这一时期日本经济的表现、导致的原因及应对政策，并在此基础之上比较中日经济的不同，对我们应对当前中国经济面临的许多问题都具有参考意义。
日本“失去十年”的糟糕表现1、日本经济掉队了1981年至1990年，日本GDP平均增速为4.6%，而1991年至2000年，日本GDP平均增速下降到1.1%，后一个十年比前一个十年经济增幅回落了四分之三，经济增长基本处于停滞状态，回落的时间也是战后最长的。
显然，无法将日本经济的回落归结于外部因素。
同一时期，在世界的西方，冷战结束和信息技术帮助美国进入了“大缓和”的黄金时代，经济平均增长率从80年代的3.4%上升到3.5%。
在克林顿的第二个时期，美国经济的平均增速更是回到了4%以上，波动率则大为下滑。
这种长期稳定增长达到了战后美国经济的最佳表现。
而在世界的东方，中国经济也正在应对经济过热中进行着痛苦的结构性改革。
不过幸运的是，中国最终做出了推进市场化的正确选择，为下一个时期全球瞩目的经济奇迹的发生奠定了制度基础，这与2000后的日本经济形成了鲜明对比。
简单来说，在那个时期，日本经济掉队了。
图 1 上世纪80年代以来日本经济增速资料来源：日本统计年鉴2、资产价格暴跌虚拟经济是实体经济的反映。
当经济大幅回落，虚拟资产失去稳定现金流和乐观预期的支撑，资产价格就会剧烈下挫。
历史上，金融危机与经济危机总是如影随形。
80年代的日本股市是资本主义国家中最为耀眼的明星。
从1984年年初开始，在6年时间，日经225指数稳定地上升了大约4倍。
1987年，日本东京证券交易所所有股票市值超越了美国纽约证券交易所，到1988年已经超过后者50%。
在泡沫的顶峰，日本股市的市值接近全球股票市值的一半，平均市盈率超过70倍，而美国、德国股票的市盈率大多在10倍到20倍之间。
第七章 地价评估
该宗土地的单价=路线价×深度价格修正率 =3000×110% =3300(元/平方米) 该宗土地的总价=土地单价×土地面积 =3300×7×14 =32.34(万元)
五、路线价法的应用
五、路线价法的应用
第三节 路线价法
例3：前后两面临街矩形土地价格的计算
两面临街宗地，街廓纵深在36米以下者，应以中间线分 前后两部分，分别按其深度指数计算其临街单价。
前后两面临街地地价计算采用“重叠价值估价法”，即找 出前街（也称高价街）和后街（也称低价街）对宗地影响 的分界线，将宗地分为前后两个部分，分别按其所面临的 路线价计算两块地地价，然后加总。计算公式如下：
22 m ⑤ 11 m 9m ② 18 m
13 m ①
16.5 m
14 m ⑥
10 m 5m ⑦
③
④
临街深度 深度指数%
未满4 满4未满8 130 125
满8未满12 120
满12未满16 110 满16未满18
满16至18 100 60 63 66 68 70 满16未满18
未满4m
满4未满8 78 未满4
kc＝ki /kj
1－（ 1 ）m 1+r 1－（ 1 ）n 1+r
V＝Vb×（1+∑ki）×kj
第二节 基准地价修正系数法
三、基准地价修正法运用举例
见书上P132
目录
第三节 路线价法
一、路线价法的相关概念
1）路线价： 是设定在路线上的标准地块的单位价格。 2）路线价区段： 是指具有同一路线价的地段，也就是说， 在这一地段范围内的各幅土地，可根据该路线 价来计算其价格。