洛阳碧水阳城策划全案
项目双优化策划书
周口市沙颍河水系城区段综合治理一期工程二标段项目双优化策划书中国建筑第七工程局有限公司CHINA CONSTRUCTION SEVENTH ENGINEERING DIVISION.CORP.LTD2015 年12月15日项目双优化策划审批表制表人：日期：年月日项目双优化策划审核表（项目部）制表人：日期：年月日目录1 编制说明 (1)1.1 “双优化”策划编制目的 (1)1.2 “双优化”策划编制依据 (1)1.2.1 工程合约商务文件 (1)1.2.2 工程设计文件 (1)1.2.3 主要规范标准文件 (2)1.2.4 主要制度文件 (2)1.3 “双优化”策划遵循原则 (3)1.3.1 切合实际原则 (3)1.3.2 安全适用原则 (3)1.3.3 科学先进原则 (3)1.3.4 经济合理原则 (3)1.3.5 绿色施工原则 (3)1.3.6 全员参与原则 (3)1.4 “双优化”策划关注重点 (3)1.5 《双优化工作策划》的管理 (4)2 工程概况 (5)2.1 工程基本情况 (5)2.2 工程管理目标 (5)2.3 工程特点与施工难点 (6)2.3.1 工程特点 (6)（2）拆迁与工程施工同时进行的特点 (6)（3）季节施工特点 (6)2.3.2 施工难点 (7)3 双优化工作组织管理 (7)3.1 项目双优化组织管理机构 (7)3.1.1 项目组织机构及人员组成 (7)3.1.2 项目双优化工作领导小组 (8)3.2 项目双优化工作主要职能分工 (8)4 双优化方案策划 (9)4.1 设计优化方案策划 (9)4.1.1 设计优化策划重点 (9)2、重大设计变更：箱桥施工半幅开挖半幅通车增加支护难度的同时将会造成工期滞后，不利于城市主干道（周口大道）快速恢复正常通行。
(9)4.1.2 设计优化项目计划 (10)4.2 施组/方案优化方案策划 (10)4.2.1 施组/方案优化策划重点 (10)4.2.2 施组/方案优化项目计划 (10)5 双优化实施方案 (10)5.1 双优化项目实施计划 (10)5.1.1 设计优化项目实施计划 (10)5.1.2 施组/方案优化项目实施计划 (11)5.2 双优化项目实施工作流程 (11)5.3 双优化项目立项 (11)5.4 双优化项目实施 (12)5.4.1 优化项目多种方案比较优选 (12)5.4.2 优化项目制定详细技术方案 (13)5.4.3 优化项目技术方案实施调整 (13)5.4.4 优化项目实施过程资料收集 (14)5.5 双优化项目效益计算 (14)5.6 双优化项目申请验收 (14)5.7 双优化项目效益确认 (14)6 双优化工作保障措施 (14)6.1 建立双优化工作相关制度 (14)6.2 建立双优化工作动态管理台账 (14)6.3 建立双优化工作资源保障机制 (15)7 项目双优化工作总结 (15)7.1 双优化项目单项工作总结 (15)7.2 季度双优化工作总结 (15)7.3 年度双优化工作总结 (15)7.4 竣工双优化工作总结 (15)8 附件 (15)附件1：“双优化”项目实施工作流程 (17)附件2：双优化项目立项申请表 (18)附优化项目初步方案 (18)联系方式 (18)附件3：“双优化”项目效益计算书 (20)附件4：“双优化”项目验收申请书 (21)附件5：“双优化”项目效益确认表 (20)附件6：项目“双优化”季度工作报表 (23)1 编制说明1.1 “双优化”策划编制目的1 结合项目实际情况，建立项目双优化工作管理体系，合理制定设计优化计划、施工组织设计优化、方案优化计划。
洛阳牡丹营销策划方案范文
洛阳牡丹营销策划方案范文一、背景分析洛阳位于中国河南省中部，是中国历史文化名城之一，也是著名的花卉之乡。
每年春季，洛阳的牡丹盛开，成为当地的重要旅游资源之一。
然而，虽然洛阳的牡丹在国内外享有盛名，但由于市场推广和利用不足，导致其影响力和商业价值相对有限。
因此，我们制定了本次洛阳牡丹营销策划方案，旨在通过市场推广和活动策划，提升洛阳牡丹的品牌价值和市场影响力。
二、目标与策略1. 目标(1) 提升洛阳牡丹的知名度和美誉度。
(2) 增加洛阳牡丹的观赏游客和消费者。
(3) 推动洛阳牡丹产业的发展和转型升级。
2. 策略(1) 加强宣传推广：通过多媒体、社交媒体、电视广告等手段，将洛阳牡丹的美丽和独特之处介绍给更多的人群，增加其影响力和知名度。
(2) 举办各类牡丹主题活动：结合洛阳牡丹的特点，举办牡丹花展、茶文化节、摄影大赛、文化讲座等活动，吸引更多游客参与并提升游客满意度。
(3) 引导农民合作社转型：通过政府支持和专业指导，引导洛阳农民合作社将传统的牡丹种植业转型为现代化的牡丹产业，提高生产效益和产品质量。
三、推广与宣传1. 建立品牌形象：制定洛阳牡丹的形象标识和品牌口号，通过各类媒体进行推广，树立品牌形象。
2. 举办主题灯光秀：利用洛阳牡丹的特点和优势，将牡丹花卉与现代科技相结合，打造出独特的灯光秀，吸引游客和媒体的关注。
3. 制作宣传短片：拍摄精美的洛阳牡丹宣传短片，通过电视、网络等渠道广泛宣传，增加洛阳牡丹的知名度和美誉度。
4. 利用社交媒体：通过微博、微信、抖音等社交媒体平台，向网友推送洛阳牡丹相关的信息，增加品牌曝光度和粉丝互动。
四、活动策划1. 牡丹花展：在每年牡丹盛开的季节，举办规模盛大的牡丹花展，展示洛阳牡丹的品种和特点，吸引游客观赏和采购。
2. 牡丹文化节：结合牡丹花展，举办牡丹文化节，包括牡丹书画展、牡丹茶艺表演、牡丹文化讲座等活动，让游客更全面地了解洛阳牡丹的历史和文化价值。
3. 牡丹摄影大赛：组织牡丹摄影大赛，邀请国内外摄影爱好者参与，通过选出最佳作品来展示洛阳牡丹的美丽和魅力。
洛阳某牡丹园全案营销策划案(提案)
中国.洛阳第36届牡丹文化节中国.洛阳某牡丹园“游洛阳赏牡丹”花海游园会（全案营销提案）一、策划背景（一）花海人潮，牡丹文化节洛阳成为全国焦点牡丹其栽培始于隋，鼎盛于唐，宋时甲于天下。
“花开花落二十日，一城之人皆若狂。
”每年花开时节，中外游人汇聚洛阳观赏牡丹。
洛阳的牡丹文化节已经成为世界了解河南、了解洛阳的窗口。
（二）景区+媒体，强强联合打造洛阳经典赏花地某牡丹园：是四星级牡丹园，交通四通八达，十分便利。
集赏花、科研、生产、休闲于一园，以“品种优、晚花多、花期长、景观好”而驰名，是洛阳花期最长牡丹观赏园。
本地媒体：是豫西发行量最大、覆盖面最广、影响力最强的都市报。
优质旅游资源+权威品牌媒体，深度合作强强联合，必将实现旅游目的地品牌价值的无限增长。
（三）品牌策略简析，打响“惠民旅游”政策第一号2017年洛阳出台惠民旅游政策，洛阳牡丹园部分免费或收费政策。
分析图示：（略）某牡丹园可采取灵活经营形式，增加单位创收。
解决措施：积极响应“惠民旅游”政策，争取洛阳本地及周边游客市场；增加园区宣传投放力度；策划亮点活动吸引游客；多渠道开放园区招商等。
二、组织机构主办单位：承办单位：协办单位：三、合作构思（略）四、合作时间（略）五、营销传播及策略政策主导：响应“惠民旅游”政策，如：全面预售景区门票；洛阳赏花好去处推荐；“跟着主播去旅行”指定赏花地。
事件营销：实景穿越，如：李白花间赋“清平调”。
专题报道：人物与牡丹，如：牡丹背后的故事；科技与牡丹，品牌推广：专属量身定制某牡丹园系列赏花文案、电子海报、小视频等。
如：高清视频-方言版“赏花好出去”；网红-图文版“我在某牡丹园等你”；网络+报纸-某牡丹园花情和游览介绍。
渠道营销：官方媒体推广+门票预售；旅行社内部宣传+门票销售。
六、活动策划创意1、以牡丹元素为主题，展、演、赛相结合亮点突出、异彩纷呈。
2、实景演绎民间牡丹故事，声、乐、景的巧妙运用，带来全新的文化盛宴。
洛阳市人民政府关于推进海绵城市建设工作的实施意见-洛政〔2016〕57号
洛阳市人民政府关于推进海绵城市建设工作的实施意见正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------洛阳市人民政府关于推进海绵城市建设工作的实施意见洛政〔2016〕57号各县（市、区）人民政府、市人民政府有关部门，各有关单位：为深入贯彻中央和省、市城市工作会议精神，全面落实《国务院办公厅关于推进海绵城市建设的指导意见》（国办发〔2015〕75号）和《河南省人民政府办公厅关于推进海绵城市建设的实施意见》（豫政办〔2016〕73号）精神，切实加快推进我市海绵城市建设工作，促进生态文明建设，修复、保护和改善水文循环途径，合理配置水资源，提升城市排水防涝能力，提高新型城镇化质量，营造和谐人居环境，现结合实际提出如下实施意见。
一、指导思想深入贯彻落实党的十八大关于大力推进生态文明建设的重大战略部署，按照“节水优先、空间均衡、系统治理、两手发力”的治水思路，充分发挥建筑、道路和绿地、水系等生态系统对雨水的吸纳、蓄渗和缓释作用，努力实现城市水体的自然循环，着力转变城市发展方式，塑造城市特色风貌，改善城市生态环境。
二、总体要求（一）基本要求认真落实《河南省人民政府办公厅关于推进海绵城市建设的实施意见》（豫政办〔2016〕73号）的具体要求，加快推进海绵城市建设，有效控制雨水径流，实现自然积存、自然渗透、自然净化的城市发展方式。
结合我市基础条件，综合采取“渗、滞、蓄、净、用、排”等措施，确保实现雨水径流总量控制率不低于70%的目标，让居民切实感受到“小雨不积水、大雨不内涝、水体不黑臭、热岛有缓解”，最大限度地减少城市开发建设对生态环境的影响。
（二）建设目标到2020年，市区建成区20%以上的面积达到目标要求，县城建成区10%以上的面积达到目标要求；到2030年，市区建成区80%以上的面积达到目标要求，县城建成区30%以上的面积达到目标要求。
洛阳市人民政府办公室关于印发洛阳市创建省级节水型城实施方案的通知-洛政办〔2017〕71号
洛阳市人民政府办公室关于印发洛阳市创建省级节水型城实施方案的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------洛阳市人民政府办公室关于印发洛阳市创建省级节水型城实施方案的通知洛政办〔2017〕71号各城市区人民政府，市人民政府有关部门，各有关单位：《洛阳市创建省级节水型城市实施方案》已经市政府第88次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻实施。
2017年7月22日洛阳市创建省级节水型城市实施方案为切实加强水资源管理，实现水资源可持续利用和经济社会可持续发展，按照《住房城乡建设部国家发展改革委关于印发城镇节水工作指南的通知》（建城函〔2016〕251号）（以下简称《指南》）和《河南省推进城镇基础设施建设管理工作联席会议办公室关于加快推进节水型城市创建工作的通知》要求，结合我市实际，特制定本方案。
一、指导思想坚持以五大发展新理念为引领，以“节水优先、空间均衡、系统治理、两手发力”治水思路为指导，以实行最严格水资源管理制度、实施“十三五”水资源消耗总量和强度双控行动、水生态文明城市建设为抓手，以节流工程、开源工程、循环与循序利用工程为突破口，严格控制用水总量，提高用水效率，为建设资源节约型、环境友好型社会和生态文明城市提供良好的水生态环境。
二、总体目标贯彻落实《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》《国务院关于印发水污染防治行动计划的通知》等文件精神，保障城市经济社会发展和人民群众正常生产生活，通过城市水的循环、循序利用，提高用水效率，减少新鲜水的取用量，提高城市外排水的水质，形成自然健康水循环，涵养城市水资源、修复城市水生态、改善城市水环境、保障城市水安全。
洛阳市人民政府办公室关于印发洛阳市2014年碧水工程实施方案的通知
洛阳市人民政府办公室关于印发洛阳市2014年碧水工程实施方案的通知【法规类别】水利工程【发文字号】洛政办[2014]79号【发布部门】洛阳市政府【发布日期】2014.08.07【实施日期】2014.08.07【时效性】现行有效【效力级别】XP10洛阳市人民政府办公室关于印发洛阳市2014年碧水工程实施方案的通知（洛政办〔2014〕79号）各县（市、区）人民政府，市人民政府有关部门，各有关单位：《洛阳市2014年碧水工程实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
2014年8月7日洛阳市2014年碧水工程实施方案为贯彻落实市委、市政府建设“最佳宜居地”的战略目标，进一步改善辖区内流域水环境质量，建立和完善水污染防治长效管理机制，创建国家环保模范城市，根据《河南省流域水污染防治规划（2011-2015年）》、《河南省人民政府办公厅关于印发2014年度全省碧水工程工作计划的通知》（豫政办〔2014〕60号），结合实际，制定本方案。
一、总体要求认真贯彻党的十八大和十八届三中全会精神，深入推进生态文明建设，顺应人民群众对改善水环境质量的新期盼、新要求，以确保水环境安全为底线，以河渠综合整治、水源地综合整治、环境基础设施建设、工业企业深度治理为抓手，全面提升全市水环境质量，推动全市经济社会持续健康发展。
二、工作目标全市水环境质量持续改善，确保城市水环境功能区稳定达标，实现洛河、伊河河流断面水质达到责任目标要求，集中式饮用水源取水水质达标率达到100%，确保全市水环境安全。
三、工作任务（一）开展河渠综合整治1.河道环境治理和引水济水工程。
城市区：完成城市区“两河一渠”综合整治年度任务。
涧河实施同乐湖调蓄工程、同乐湖至王城湖段河道治理工程；瀍河实施朱樱湖及瀍河市区段提升改造工程；中州渠实施下游3.5公里渠道治理工程。
其他河渠实施实施“引洛济秦”和“引黄入洛”工程。
责任单位：市水务局，相关城市区人民政府（管委会）县（市）：实施河道环境整治。
洛阳专场活动方案策划
洛阳专场活动方案策划一、活动背景洛阳是中国重要的历史文化名城之一，拥有丰富的文化遗产和旅游资源。
为了进一步宣传洛阳的文化魅力，提升洛阳的知名度和吸引力，我们计划举办一场洛阳专场活动。
二、活动目标1.提升洛阳的知名度和旅游吸引力。
2.推广洛阳的历史文化，吸引更多游客前来参观。
3.促进当地旅游业的发展，增加就业机会和经济收入。
三、活动内容1.文化展览：举办洛阳历史文化展览，展示洛阳的历史、文化、艺术品等，让游客更加了解洛阳的独特魅力。
2.表演活动：安排传统歌舞表演、豫剧表演等，展示洛阳的艺术传统。
3.创意市集：在市中心设置创意市集，提供当地特色礼品、美食等，吸引游客购物体验。
4.主题沙龙：组织洛阳文化主题沙龙，邀请专家学者和当地文化爱好者分享交流，推广洛阳的文化研究。
5.导览服务：提供优质的导览服务，帮助游客深入了解洛阳的历史文化背景。
四、活动计划日期和时间活动计划于2022年9月中旬举行，为期3天，具体日期待确定。
地点活动地点选在洛阳市中心的市民广场和附近场地。
执行步骤1.策划：确定活动目标、内容、时间和地点。
2.筹备：成立筹备团队，分工合作，协调各项准备工作。
3.宣传：制定宣传计划，利用各种渠道进行宣传推广，包括社交媒体、宣传海报、新闻发布等。
4.确定展览内容：与博物馆、艺术馆等合作，确定展览内容和展览场地。
5.确定表演活动：联系艺术团体和表演者，确定演出时间和演出场地。
6.确定市集参展商：向当地创意店铺征集参展商，确保市集的多样性和特色。
7.组织主题沙龙：确定主题和邀请专家学者，制定沙龙议程。
8.导览服务：招募并培训导游，准备相关导览材料。
9.确认场地和设备：与相关场地协商，并提前准备所需的设备和材料。
10.保障服务：安排医疗救援服务和安全保障措施，确保活动的顺利进行。
五、预算活动总预算为100万元，具体分配如下： - 文化展览：30万元 - 表演活动：20万元 - 创意市集：20万元 - 主题沙龙：10万元 - 导览服务：10万元 - 宣传推广：10万元六、活动效果评估1.游客反馈：通过游客的反馈和评价，评估活动的吸引力和受欢迎程度。
洛阳营销策划方案
洛阳营销策划方案一、背景分析洛阳位于河南省中部，是中原地区的文化和旅游名城。
以洛阳市为核心的洛阳都市圈是中国重要的经济中心之一，拥有丰富的旅游资源和文化底蕴。
近年来，洛阳市加大了对旅游产业的发展力度，通过提升旅游设施、完善旅游环境、举办旅游活动等举措，吸引了大量的游客前来洛阳旅游观光。
然而，洛阳在旅游市场中的竞争力相对较弱，需要制定一套全面的营销策划方案来提升其在旅游市场中的地位。
二、目标市场分析1.国内游客：中国是洛阳最主要的目标市场，国内游客数量庞大，旅游市场潜力巨大。
根据调查数据显示，国内游客对洛阳市文化和历史的兴趣较高，他们希望能够深入了解洛阳的历史和文化背景。
2.国际游客：随着中国人口的不断增加以及外国游客的兴趣日益增长，国际游客已成为洛阳市旅游市场的重要组成部分。
国际游客对洛阳的历史和文化底蕴非常感兴趣，希望能够亲自体验和了解洛阳的独特魅力。
三、营销策划目标1.打造洛阳旅游品牌：通过将洛阳的历史和文化优势进行整合和包装，打造具有辨识度和吸引力的洛阳旅游品牌，提升洛阳在旅游市场的竞争力。
2.吸引更多游客：通过开展各种营销活动，提高洛阳的知名度和美誉度，吸引更多的游客前来洛阳旅游观光。
3.增加游客的停留时间：加强洛阳的旅游配套设施建设，提供更多丰富多彩的旅游项目，让游客能够在洛阳停留更长的时间，从而增加旅游消费。
四、市场定位洛阳市在中国旅游市场中的地位相对较弱，需要进行市场定位，明确自身的竞争优势。
1.历史文化名城：洛阳拥有丰富的历史和文化底蕴，曾是古代中国的首都之一，是中国历史文化名城，提供了丰富的历史和文化资源。
2.世界文化遗产：洛阳市内有多处世界文化遗产，如龙门石窟、白马寺等，吸引了大量的游客前来参观。
洛阳市可以将世界文化遗产作为市场定位的一部分，将其作为洛阳旅游的独特卖点，吸引更多的游客前来。
3.典型的中原风味：洛阳地理位置独特，紧邻黄河，可将中原风味和美食作为市场定位的一部分，打造具有特色的中原美食和饮食文化，吸引游客品尝当地美食。
洛阳市人民政府办公室关于印发洛阳市2015年碧水工程实施方案的通知-洛政办〔2015〕37号
洛阳市人民政府办公室关于印发洛阳市2015年碧水工程实施方案的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 洛阳市人民政府办公室关于印发洛阳市2015年碧水工程实施方案的通知洛政办〔2015〕37号各县（市、区）人民政府，市人民政府有关部门，各有关单位：《洛阳市2015年碧水工程实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻实施。
洛阳市人民政府办公室2015年4月14日洛阳市2015年碧水工程实施方案为进一步改善辖区内流域水环境质量，推进城市河流清洁行动和水生态文明建设，圆满完成《河南省流域水污染防治规划（2011—2015年）》和《2015年全省碧水工程工作方案》有关任务，依据《洛阳市2015年创建国家环境保护模范城市工作方案》，结合我市实际，制定本方案。
一、总体目标通过实施污水处理基础设施建设、清洁河流行动、河渠综合整治、控源截污工程、涉水企业治理和饮用水水源地综合整治等工程，全面提升全市水环境质量，确保城市水环境功能区稳定达标，城市区无劣Ⅴ类河流，主要河流断面水质达到责任目标要求，集中式饮用水源取水水质达标率保持100%，完成省政府确定的环保责任目标，各县（市、区）完成市政府确定的环保责任目标，确保全市水环境安全，推动全市经济社会持续健康发展。
二、重点任务（一）加快污水处理、污泥处置工程和配套管网建设加快污水处理厂建设，完善配套污水管网，确保城市区生活污水集中处理率达到90%以上，县城区达到80%以上，沿河重点乡镇达到50%以上，产业集聚区工业废水全部收入污水处理厂集中处理；具备条件的污水处理厂实施中水回用，确保全市中水回用率达到20%以上。
晋城大型水幕活动策划方案
晋城大型水幕活动策划方案一、项目背景和目的晋城市作为山西省的地级市，拥有优美的自然风光和丰富的历史文化资源，但在大型文化活动方面相对较少，为了丰富市民和游客的文化生活，提升晋城城市形象，特举办一场大型水幕活动。
此次活动的目的是通过水幕的形式，以沉浸式的呈现方式展示晋城的历史文化和自然风光，提供一个独特的观赏体验，吸引更多的参与者和游客，推动晋城旅游经济的发展。
二、活动内容和形式1. 活动名称：晋城水幕之夜2. 活动地点：晋城市中心广场3. 活动时间：暑期中的周末晚上，连续举办两个月，每周一次4. 活动内容：(1) 主题演出：每场演出都有一个特定的主题，围绕晋城的历史文化和自然风光展开，演出形式包括舞蹈、音乐、戏剧等多种艺术形式。
(2) 水幕影片：在中央广场搭建一块巨大的水幕屏幕，播放特制的水幕影片，以生动的方式展示晋城的历史名人、历史事件、景点等，结合音乐和灯光效果，营造独特的观赏体验。
(3) 互动环节：安排游戏和互动活动，使观众能够参与其中，感受到活动的乐趣和意义。
(4) 美食区：设置美食区，提供各种当地特色美食，让观众在欣赏活动的同时能够品尝到当地的美食文化。
三、活动预算和资金来源1. 活动预算：总预算为500万元人民币，细分如下：(1) 舞台搭建和灯光音响租赁：100万元(2) 水幕屏幕租赁：80万元(3) 水幕影片制作：50万元(4) 活动宣传和推广：100万元(5) 演员和志愿者费用：80万元(6) 美食区租赁和食材采购：50万元(7) 其他费用：40万元2. 资金来源：活动赞助和政府拨款。
四、组织架构和人力资源1. 组织架构：(1) 策划部：负责整体活动策划、组织和管理(2) 市政府：提供支持和拨款(3) 协调部门：协助策划部门，负责与各相关单位的协调沟通(4) 艺术团队：负责演出的策划和导演(5) 志愿者团队：负责活动现场的引导和协助2. 人力资源：(1) 策划人员和项目经理：负责整体活动策划和执行(2) 营销人员：负责活动的宣传和推广(3) 艺术指导和导演：负责整个演出的艺术指导和导演(4) 演员：招募具有一定表演经验的演员(5) 志愿者：招募热爱文化艺术的青年志愿者(6) 美食区工作人员：负责美食区的运营和管理五、宣传和赞助1. 宣传方式：(1) 社交媒体宣传：通过微博、微信公众号等社交媒体平台发布活动信息(2) 传统媒体宣传：在电视、广播、报纸等传统媒体上发布活动广告(3) 明星代言：邀请有影响力的明星代言活动(4) 校园宣传：在高校和中小学进行宣传推广2. 赞助方式：(1) 企业赞助：邀请本地大型企业赞助活动，提供资金和物资支持(2) 政府拨款：争取市财政拨款，提供活动资金支持(3) 合作赞助：与相关行业或商家合作，提供商品赞助或合作推广六、风险评估与对策1. 天气因素：如果遇到恶劣天气，可以提前制定应对预案，推迟或调整活动日期和形式。
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第一章项目分析一、项目用地周边环境分析1、项目土地概况本地块位于洛阳市北入口城郊结合部位。
纱厂路立交桥以北，机场路南端。
该项目背靠中建二局二公司家属院，紧邻防洪渠，毗邻机场路，东面为烈士陵园及铁道部隧道局家属区，南面为史家屯村。
地块呈不规则梯形状，占地37032㎡，建设用地31424㎡，规划绿地11350㎡，机场路至项目用地间为30米宽的绿化带。
本项目位置四通八达，向北直行即达牡丹园和机场，向南即到纱厂路立交桥，地理位置优越。
2、项目周边环境状况本地块地处邙山，周围无大型工厂，无工业废气、废水污染的担忧，空气质量优良。
附近虽有黎明化工研究院，但其业务主要以设计研究为主，不会对居民健康带来危害。
位于本项目对面的烈士陵园环境幽静，空气清新，已成为附近居民晨练的最佳去处。
项目前面的规划绿地对提升项目的品质有很好的促进作用。
唯一不足的是紧邻的防洪渠河道堵塞、垃圾成堆，渠水断流，但是防洪渠的治理工作已纳入市政规划，不会对项目构成威胁。
由于本地块周边大多为居民区，只有东侧机场路的车辆有些噪音，所以噪音污染不重，由于本地块地处城郊结合处，周围安防设施就少，人文环境弱，但由于近期中心血站的兴建，以及机场路两侧绿化的治理，还有郊区房地产开发公司的碧云小区的待建，社会治安和居住环境都会得到近一步改善。
3、项目用地周边市政配套设施状况虽然项目周围有二局二公司家属院这样大型的住宅区，但其完善的社区服务一般设在小区内，而且服务对象是本单位居民，一般不对外服务。
史家屯周围虽有医院、饭店、超市等设施，但规模一般不大，档次也不是很高，服务面也不全。
稍远一点有几座大型批发市场：食品城、图书城以及锦远商贸城。
文化教育方面有市警校、市卫校、二局二公司中小学。
医疗卫生方面有二局二公司医院的隧道局中心医院。
但娱乐设施、运动场所、生活服务等设施欠缺。
二、区域房地产市场现状及发展趋势1、区域房地产市场概况项目所在区域现有楼盘近十家，其中经济适用房一家，其余均为低档商品住宅，随着该地区房地产市场规模的扩大，楼盘的不断增加，以及周围生活环境、自然环境污染状况和教育条件的改善，选择在该地区置业的消费群体也会相应地增加。
所以，选择在该地区做项目，其前景和市场潜力都是比较广阔的。
2、区域竞争楼盘分析从该地区住宅情况来看，建筑形式均为多层商品住宅，价格在980～1200元/㎡的项目较多，如：三鑫小区、润鑫嘉园等。
本项目的直接竞争楼盘是美好家园（其绿化率达到36%以上），目前正在进行地基处理，销售方面已经开始内部认购，其价位及市场定位经调查暂无确定，但其规划布置上看与本项目相差无已。
要在此基础上抢占市场，只能在物业配套、物业管理、营销推广上加大力度。
另外，位于建华玻璃厂附近，占地近70亩的“润鑫嘉园”与聚客隆家电市场对面的“三鑫小区”将会使本项目丢失一部份客源。
3、区域住宅总体供求现状据调查，该区域购房阶层主要以中青年为主。
30～50岁的市民欲购房者占总数的35% ，其中，二次置业者群，占55% 。
该地区房地产市场上无适合的商品住宅，也没有一个在楼盘品质、户型设计、物业配套、绿化、景观等各方面都有较高标准的楼盘项目。
所以，市场供给情况与市场需求不相符。
此外，项目所在地房地产市场属于未被大量开发的地段，有很乐观的市场消费潜力等待被发掘。
调查结果表明，项目所在地有很强烈的房地产消费倾向。
三、土地SWOT分析1、项目地块的优势A、项目地段位于郊区，环境幽静、空气清新，适合发展居住小区。
B、该区目前无大的开发商进驻。
C、项目周边在建项目较多，会造成周边土地大幅增值。
项目推广时应宣传项目的增值作用，形成分期开发、初期低价入市思路，形成增值空间，营造小区人气，后期逐渐价格攀升，随项目自身条件的日益完备，以及各方面的进一步到位而增加价格，以拉动二期销售。
2、项目地块的劣势A、项目地周围配套设施不足，会对生活带来不便。
B、项目地段仅有51路公共汽车经过，交通有待进一步改善，随着项目的规模发展,应设置一条专线直通火车站。
C、项目毗邻防洪渠，政府在近期内不会有大的动作对其进行治理，会给项目造成一定的负面影响。
D、邙岭立交桥至项目所在地，坡度较大。
E、项目在市民心中属偏远地段，难以吸引市场关注。
F、缺乏明显的景观环境优势。
G、消费者有“生在苏杭，葬在北邙”的心理阴影。
3、项目地块的机会点A、洛阳市的房地产开发不充分，营销手段相对落后。
B、洛阳市的二手房市场激活蓄势待发。
C、该区域的地价，造价较低，有利于开发企业的成本控制。
F、自然环境有拓展空间，周边各物业的完善将带来土地升值空间。
E、该区域无水准较高的住宅，居民选择空间较小，决定了该地块成为安居置业的首选，房地产需求量将逐步增长。
G、附近几大商贸城的商户将是一大客源群。
H、迎合市民“返璞归真”向往田园生活的追求。
4、项目地块的威胁及困难点。
A、区位条件不佳。
B、市政基础设施较差，将导致工程费用加大，建筑费用成本上升。
C、区域内房地产市场远未形成热烈互动的局面。
D、开发公司的知名度不高，没有形成品牌效应。
E、项目位于城郊结合部，社会治安有待改善。
第二章项目定位一、市场分析1、区域整体市场特点2000年洛阳房地产市场在房改政策落实、银行按揭放宽的影响下，呈现异常火爆的势头，市场出现了明显变化。
A、地段不再是居民置业考虑的主要因素。
B、居民购房呈现出对新颖的小区景观、环境和优惠价格的关注程度已超过了对原有生活方式追求的趋势。
C、换房者和二次置业者成为主要的购买群体。
以上变化表明洛阳房地产市场已由传统的计划经济格局向新兴的市场经济格局转变。
这一转变的明显特点是购买群体由以首次置业为主转变为以二次置业为主。
而新格局的发展特征是由新颖时尚的高品质楼盘引领市场潮流的展。
2、新兴市场的发展规律根据“华亨策划”实际操作经验，新兴市场一般具有以下特点：A、旧有市场沉积了足够的购买力后突然启动B、市场的启动是由高品质、高价位的楼盘带动的。
C、市场的发展是由新颖时尚的楼盘引领潮流的。
D、市场的高速增长一般维持2～3年，在市场整体素质提高后进入平稳发展期。
E、不断创新的宣传推广手段是维持市场热度，促进市场高速增长的重要基础。
在新兴的市场中，只有具备创新概念的高品质楼盘才能迅速得到市场的追捧，取得理想的业绩。
因此，华亨策划认为本项目必须在不断创新中抢得市场先机，出奇制胜，否则将难以在众多竞争对手中脱颖而出。
3、竞争环境分析从去年及今年一季度的情况，可以预测2002年住宅供应量不会小于500000㎡。
目前，和本项目同档次的住宅小区很少，如果排除地域性，2001年未卖的楼盘，当年下半年及2002年将要开工的住宅楼盘将与本项目争夺客源。
4、销售风险分析A、价格：价格是洛阳地区购房者相对敏感的因素，周边在980元～1200元之间的低价商品房，将会对我们造成一定的冲击。
B、人气：项目所在地区的企业如：中建二局二公司、黎明化工院和铁道部隧道局等与地方相对隔绝，人口中的绝大部分住房是由企业解决的，加上本地区经济发展慢，房地产市场较冷清。
5、项目价格建议宜将本项目的总价位作为考虑重点，吸纳客源、聚集人气。
主力房定位在总价8～15万元以内。
（按揭以20年7成，均价按1100元/㎡6、顾客定位顾客来源：1）公司职员及企业职工，特别是将要结婚的。
2）项目所在地周边的商务人士，和做生意的小业主。
3）项目所在地周边企业的中高层干部。
4）市区其他成员。
顾客家庭月收入：1500元以上，已有资金3万元以上。
顾客特征：注重生活品质，有一定的文化修养，热爱自然、喜爱旅游、喜爱读书看报。
顾客范围：道北地区60%，本市其他地区30%，外地10% 。
数据支持：以一个上班族为例，从其大学毕业参加工作起到准备结婚约5～7年时间，假定年存款8000元，到买房时应该至少有5～6万元，选择按揭，月供300元左右，是不会影响日常生活的，在洛阳能拿出3～5万元买房的消费者为数不少。
目前，洛阳市居民的购房意识已被唤醒，对房屋的需要已不再仅限于居住的功能，还必须满足人们追求生活高品质的需要。
房屋面积在80～120㎡为益，户型要达到二室二厅二卫或三室二厅二卫，总房价控制在8～15万元左右。
二、项目定位1、项目整体定位【高档次低价位的自然主义生态社区】项目特征：拥有如画的景色，宁静的环境、高雅时尚的文化格调，新颖别致的花园广场，以及小区配套完善的物业管理。
区域定位：以项目所在地周边为主，辐射其他地区。
主力客户群：洛阳市白领阶级，项目周边商业人士及周边企业职工。
功能定位：满足中低档需求。
建筑风格：浪漫且简约、时尚的现代风格。
2、项目自身条件优劣势分析A、优势：自然环境优美，规划设计理念超前，一期工程的开发为二期销售作有力的铺垫以及全程营销思想的贯彻。
B、劣势：地块不规划，地势高低不平，部分地域会有限高要求，交通方面（心理距离较远）；没有形成一定的文化氛围，市政配套不完善，该地区在洛阳市民的心中印象不佳。
防洪渠没有得到及时有效的治理。
C、转化劣势的建议a)针对地块不规则的劣势，采取建筑形态多样化、小组团和谐分布的手段。
b)针对地势高低不平的劣势，采取下沉式或上浮式的风格并有机结合。
单体底层采用架空或通透的形式（形成独特且无法模仿的风格和品味）。
c)针对部分地域有限高的要求，部分建筑形态上采取跌落式格局，底层可根据地势的高低不平添加回廊、阶梯等来过渡（形成项目个性化的具体体现）。
d)针对交通方面（心理距离较远）的劣势，采取开通“花园巴士”专线。
（一方面消除人们“心理因素”的影响，一方面物业管理提前介入，通过物业服务来体现公司的综合素质）e)导入社区开放精神与邻里交往等文化精髓，提供完善的物业配套。
f)从宣传推广上改变人们对项目所在地的印象。
3、户型比例设计户型编号户型销售面积（㎡）比例A 二室一厅一卫70～80 5%B 二室二厅一卫90～100 40%C 三室二厅二卫90～110 30%D 三室二厅二卫110～120 20%E 三室二厅二卫120～140 5%三、定价策略1、定价原则A、遵守市场规律，以需求导向为主。
B、注重企业长期利润，为项目开发，营销策略服务。
2、价格测定A、市场比较法：根据华亨策划公司的市场调查，与本项目同地区，同档次的物业比较，综合各方面的因素，前景策划公司认为本项目的核心均价应为1080元/㎡B、认知价值定价法根据目前的市场状况，项目的心理认知价值为900元/㎡，成功品牌营销的实施，可使其提高20%左右，所以在营销战略、战术的合理制定与实施的前提下，本项目的均价应为900元×120%=1080元。
3、价格策略A、低开高走华亨策划公司建议在项目准备期，即开始内部认购，以较低的入市价格吸纳客户，加快资金回收，同时具有炒作空间，让先购先住者物业升值，建议开盘基价为980元/㎡。