单位集资建房对外销售行为无效
大连海滨房屋集资案例
大连海滨房屋集资案例集资建房政策是计划经济向市场经济转轨过程中的一项过渡性政策，对改善城镇居民和部分行业职工住房紧张的状况起到了一定的缓解作用。
所谓“集资房”，是党政机关、企事业单位利用自用存量划拨用地，群众自行集资建设，按成本价销售，以解决职工住房困难的一种方式。
近年来，商品房价格始终居高不下并不断向上攀升，由于各行各业集资建造的经济适用房完全能够满足群众日常居住和生活的需要，且价格较商品房低廉许多，加之为数不少的享受集资房优惠政策的单位职工出于转卖牟利等目的，使得市场上的集资房交易“火爆”异常，由此产生的房屋转让纠纷亦不断增多。
以笔者所在的某市法院为例，2006年涉及集资房转让的民事纠纷高达上百件，其中以本案较为典型。
买卖集资房惹纷争2002年，被告张某所在的某县供电公司为改善职工生活条件，实施了“大连海滨龙湖家园”经济适用房建设，按工龄、职务、职称、学历、是否独生子女等条件分配给职工居住。
因张某无力提供购房集资款，不愿购买，后经朋友介绍，原告郭某愿意购买。
经双方协商，于同年12月签订《转让购房协议》一份，主要内容为：张某（甲方）将集资建房所享受的“铜电家园”4号楼A-9E房屋一套转让，郭某（乙方）购买此房享受张某购房同样价格；前期手续以甲方名义办理，后期甲方协助乙方办理产权证手续；乙方另付2万元作为对甲方的一次性补偿。
协议签订后，郭某按约定分三期全额支付了购房款，并给付张某补偿金5000元，后张某认为补偿金太少，不愿将该房转让给原告。
为此，双方又签订了《关于附期限购房补充协议书》一份，主要内容为：郭某再增加2万元作为补偿金，加上未付的1.5万元，计3.5万元，分两次支付：第一次，待房屋建成、拿到钥匙后付张某1.5万元；第二次，将房屋产权证过户到自己名下后付余下的2万元。
张某必须待该房建成并取得房屋所有权时，将钥匙交给郭某，并协助将房屋产权证和土地证办理过户手续。
房屋建成后，张某反悔，在依照单位的规定能够取得集资房所有权的情况下，故意不到单位办理房屋产权的相关手续，也未按照双方的约定将钥匙交付给郭某及协助郭某办理产权证、土地使用证及其他证件，致使双方产生纠纷。
单位集资建房政策
单位集资建房政策单位集资建房：根据《经济适用住房管理办法》的通知中规定，距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。
参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。
集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、单位职工个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。
职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。
集资所建住房的权属，按出资比例确定。
个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
*《经济适用住房管理办法》的通知由中华人民共和国建设部中华人民共和国国家发展和改革委员会中华人民共和国监察部中华人民共和国财政部中华人民共和国国土资源部中国人民银行国家税务总局联合颁发建设部发展改革委监察部财政部国土资源部人民银行税务总局关于印发《经济适用住房管理办法》的通知建住房[2007]258号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号），经国务院同意，现将修订后的《经济适用住房管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
中华人民共和国建设部中华人民共和国国家发展和改革委员会中华人民共和国监察部中华人民共和国财政部中华人民共和国国土资源部中国人民银行国家税务总局二○○七年十一月十九日经济适用住房管理办法第一章总则第一条为改进和规范经济适用住房制度，保护当事人合法权益，制定本办法。
第二条本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。
员工集资建房的法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着我国城市化进程的加快，房价持续攀升，许多城市居民面临着购房难的问题。
为了解决这一问题，一些企业采取员工集资建房的方式，通过企业职工自愿参与，共同筹集资金，建设住房，以降低购房成本。
然而，员工集资建房涉及的法律问题较为复杂，需要依法进行规范。
本文将围绕员工集资建房的法律规定进行探讨。
二、员工集资建房的定义及特点1. 定义员工集资建房，是指企业职工自愿参加，共同筹集资金，建设住房的一种住房形式。
在这种形式下，企业职工既是房屋的所有者，也是房屋的开发商。
2. 特点（1）自愿性：员工集资建房是职工自愿参与的行为，职工有权自主决定是否参加。
（2）互助性：职工通过共同筹集资金，实现互助共建住房。
（3）低廉性：相较于市场房价，员工集资建房的住房成本较低。
（4）灵活性：职工可以根据自身需求，选择住房面积、户型等。
三、员工集资建房的法律规定1. 法律依据（1）宪法：《中华人民共和国宪法》规定，国家尊重和保障人权，保障公民的财产权利。
（2）物权法：《中华人民共和国物权法》规定，所有权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
（3）合同法：《中华人民共和国合同法》规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2. 政策法规（1）国务院《关于进一步加强房地产市场调控的通知》要求，各地要积极支持职工通过集资建房、合作建房等方式解决住房问题。
（2）住房和城乡建设部《关于进一步推进住房保障制度建设的指导意见》提出，鼓励职工通过集资建房、合作建房等形式解决住房困难。
3. 法律规定（1）职工参与员工集资建房，应当签订书面协议，明确各方的权利义务。
（2）员工集资建房的资金筹集、使用和管理，应当遵守国家有关法律法规，接受政府相关部门的监督。
（3）员工集资建房的建设项目，应当符合土地利用总体规划、城市规划和住房建设标准。
（4）员工集资建房的建设单位，应当依法取得建设用地使用权，并办理相关审批手续。
襄樊市人民政府办公室关于严禁行政事业单位自建住房、集资建房和规范企业集资建房的通知
襄樊市人民政府办公室关于严禁行政事业单位自建住房、集资建房和规范企业集资建房的通知文章属性•【制定机关】襄阳市人民政府(原襄樊市政府)•【公布日期】2006.06.03•【字号】襄樊政办发[2006]59号•【施行日期】2006.06.03•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文襄樊市人民政府办公室关于严禁行政事业单位自建住房、集资建房和规范企业集资建房的通知（襄樊政办发〔2006〕59号）各县（市）、区人民政府，各开发区管委会，市政府各部门：为了认真落实国务院和省委、省政府关于住房制度改革的政策规定，坚决纠正违纪违规建房问题，现就严禁行政事业单位自建住房、集资建房和规范企业集资建房有关事项通知如下：一、严禁行政事业单位自建住房和集资建房。
各地、各部门要严格执行《湖北省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》（鄂政发［2004］29号）相关规定，所有行政事业单位一律不得自建住房和集资建房，不得在修建办公楼时为本单位干部职工配套兴建住房，不得以委托开发企业定向开发的方式为干部职工变相集资建房，不得以单位名义为干部职工自建房办理征地等相关手续，不得为干部职工提供资金补贴或利用单位影响为干部职工建房减免任何费用。
二、凡在2006年5月1日以前，已经批准集资建房或委托开发企业定向开发但目前尚未开工建设的，一律不准施工，并按本通知规定进行重新报批；已经施工的，按本通知精神进行管理；委托开发企业定向开发的必须按市场化运作方式进行建设和出售。
三、各行政事业单位对无住房和住房面积没有达到职级标准的公务员（含参照公务员管理的事业单位干部职工），要严格按照《襄樊市市区职工住房分配货币化实施办法》（襄政发［2001］27号）规定给予住房货币化补贴，或在一定时期内由市政府组织相关部门集中建设公务员经济适用住房小区，逐步解决公务员中的无房户住房问题。
四、规范企业集资建房行为。
合作建房的税务处理
合作建房的税务处理（一）企业所得税的处理国税法[2009]31号第三十六条规定：“企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：1、开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
2、开发合同或协议中约定分配项目利润的，按以下规定进行处理：（1）企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。
同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
（2）投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
”国税法[2009]31号第三十七条："企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
”例：乙单位准备以2000万元人民币投资甲房地产公司的某住宅开发项目，双方约定不成立独立法人项目公司，由甲房地产公司独立开发，投资方案拟定如下：方案一：项目实现利润按各自投资资金比例分红，项目利润为1500万元，乙单位享有1000万元。
方案二：乙单位按照投资比例分配开发产品，假定该投资项目单位住宅计税成本45万元，单位住宅销售价格75万元，乙单位享有40套单位住宅。
（1）方案一的涉税分析根据《企业所得税法》《企业所得税法实施条例》规定，居民企业直接投资于其他居民企业取得的股息、红利等权益性投资收益为免税收入。
由于股息、红利是从被投资企业税后利润中分配的，所以投资方取得该项目的营业利润视同股息、红利，一般也应该是免税收入。
集资建房过程的营业税征免问题
集资建房过程的营业税征免问题一、关于“集资”过程的营业税征免问题集资建房分“集资”和“建房”两部分。
所谓“集资”，是指由本单位职工个人先行出资，作为建房的资金来源，集中由集资单位成立的负责建房的组织进行管理，在房屋建成后，职工个人按出资比例分得住宅。
此过程比照财政部、国务院税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）中“为支持住房制度改革，对企业、行政事业单位按房改成本价和标准价出售住房的收入，暂免征收营业税”。
以上税收政策要从三个方面理解：一是集资的个人必须为本单位职工；二是集资单位所建房屋为本单位职工住宅；三是免征营业税的对象是集资单位向本单位的职工收取的集资款，即单位建成房屋后向职工分配住房时，免征集资建房单位向本单位职工销售不动产的营业税。
二、关于“建房”的形式及相关税收政策由于集资单位本身一般不是建筑企业，其建房过程一般采取以下几种方式：一是国家机关、企事业等单位以本单位职工或本单位的相关部门成立集资建房办（以下统称“集资建房办”），由其以集资单位名义办理土地征用手续，并取得有关部门的建设项目批淮手续和基建计划，联系建筑施工企业进行施工，工程完工后，施工企业与集资单位进行结算工程价款，并给集资单位开具建筑业发票。
集资建房办在工程价款结算完毕后不得有剩余资金。
集资单位在住宅建成后，办理本单位职工的房屋产权登记手续。
此类建房由于在建过程中没有取得应税收入。
对其“建房”过程不征收营业税。
二是国家机关、企事业单位委托本单位以外的单位和个人成立本单位的集资建房办，由该集资建房办以该单位的名义办理土地征用手续，取得有关部门的建设项目批准手续和基建计划，并联系建筑施工企业进行建筑住宅。
建设过程中，集资建房办不垫付资金，房屋建成后，由建筑施工单位将建筑业发票开具给集资建房单位（不得开具给集资建房办），集资单位（或通过集资建房办）将建筑工程款支付给建筑施工企业，集资建房办无收支价差，另外向集资建房单位收取手续费。
恶意串通,损害国家,集体或者第三人利益合同无效案例
恶意串通,损害国家,集体或者第三人利益合同无效案例篇一：9.合同无效的原因——恶意串通损害国家、集体、第三人的利益案情简介原告：某镇西麻王村村民委员会。
被告：王某，男，某镇东麻王村农民。
被告：某镇人民政府。
原告在“镇南水库”东南侧有土地一宗，约90亩。
XX 年，某镇政府将该镇部分村的局部土地进行统一改造开发，形成了统一标准的池塘。
原告的该宗土地即在其中。
XX年5月20日，某镇政府。
某镇政府与王某双方签订了《土地承包协议书》，协议约定：承包期限5年，自XX年5月20日至XX年12月30日；承包费为每亩每年26元，其中，在协议书附件中约定土地承包费由原告和某镇政府按16元和10元的比例分成。
合同签订后，被告王某向某镇政府交纳了一年的承包费，原告没有收到被告王某的承包费。
两被告签订土地承包协议未经原告同意，更未经村民大会或者村民代表大会同意。
原告以两被告的行为侵犯了其对土地的所有权为由，向法院起诉，请求法院认定两被告签订的《土地承包协议书》无效，并由被告王某将土地返还。
争议点对于认定两被告签订的《土地承包协议书》的性质产生了分歧意见。
一种意见认为，该宗土地属于西麻王村农民集体所有，被告某镇政府对其虽然没有发包权，但根据《合同法》第五十一条的规定，其与被告王某签订的土地承包合同的效力处于待定状态，需要根据产权所有者的意思而确定。
因在法庭辩论结束前，该宗土地的所有者仍然没有对镇政府的处分行为予以追认，镇政府也没有取得对该土地的处分权，从而可以认定该协议无效。
第二种意见认为，本案两被告签订土地承包协议时，存在恶意串通的情节，并损害了西麻王村农民集体的利益，根据《合同法》第52条第2项的规定，该土地承包协议的效力并非待定，而是当然无效。
法理分析虽然两种意见的认定结果是一样的，但却混淆了两种性质不同的合同，同时也表明对《合同法》第五十一条的理解存在很大的偏差。
我国《合同法》规定的效力待定合同有三种：限制民事行为能力人订立的合同、无权代理人以本人名义订立的合同、无处分权人处分他人财产订立的合同。
资建房认购分配方案予以公示的公告(正式)
关于对《海航集团宝鸡地区员工集资建房认购分配方案》予以公示的公告宝鸡商业各部门、各门店、易食股份驻宝各单位：为进一步落实“心灵工程”工作，帮助广大员工解决住房困难，在海航集团保障性住房政策号召下，宝鸡商业秉承海航集团“为社会做点事、为他人做点事”的企业文化理念，以员工全额集资的形式建设海航集团宝鸡地区员工集资建房项目，并面向宝鸡地区企业的员工销售。
《海航集团宝鸡地区员工集资建房认购分配方案》经工会委员会审议讨论通过，并报海航集团审批同意。
现将此方案予以公示。
公示时间：2012年2月18日—2月24日公示地点：宝鸡饭店一楼大厅如有疑问，请致电：************（工会）************（合规室）特此公告宝商集团工会委员会二○一二年二月十七日海航集团宝鸡地区员工集资建房认购分配方案为体现海航集团“大众认同、大众参与、大众成就、大众分享”的企业理念，进一步落实“心灵工程”工作，使员工充分理解和感受集团对员工的关爱，帮助广大员工解决住房困难，在海航集团保障性住房政策号召下，宝鸡商业秉承海航集团“为社会做点事、为他人做点事”的企业文化理念，以员工全额集资的形式建设海航集团宝鸡地区员工集资建房项目。
为做好住房认购分配工作，特制定宝鸡地区员工集资建房认购分配方案。
一、基本概况㈠地理位置海航集团宝鸡地区员工集资建房项目位于宝鸡市区川陕路100号，出行有2、6、20、26 、48、39路等公交线路，周边学校、医院、超市（宝桥小学、长岭中学、409医院、家美佳超市）等商业配套设施齐全。
㈡建筑规划该项目由宝商工会委托新苑房地产公司代为建设。
总建筑面积10.66万㎡，建设用地28.25亩，包括5栋33层住宅楼，分8个单元，住宅总套数1040套。
其中，1—6单元，每层4户，层高2.9m；7、8两个单元底部两层为配套商用房，3层至33层为住宅，每层4户，层高2.9m。
㈢配套设施⒈每单元2部电梯、双向疏散楼梯；天然气入户，市政公网供暖，户内地辐式采暖。
单位集资建房子土地资源来源于是啥？土地使用权证归谁
单位集资建房子土地资源来源于是啥？土地使用权证归谁单位集资建房子就是指单位机构职工向单位缴纳资产，由单位的为名在已有土地资源上筹备房屋，房屋完工之后再由单位根据內部集资建房子的现行政策，依照出厂价市场销售给职工。
那么单位集资建房子的土地资源来源于是啥，土地使用权证归谁呢？单位集资建房子的土地资源来源于是啥１、依据《经济适用住房管理办法》（建住宅［2007］256号）的三十四条要求，间距市区很远的单独厂矿企业和住宅困难户较多的公司，在合乎土地资源利用整体规划、城市规划建设、住宅建设整体规划的条件下，经市、县人民政府准许，能够运用单位自购土地资源开展集资合作建房。
参与单位集资合作建房的目标，务必限制在本单位合乎市、县人民政府要求的中低收入住宅艰难家中。
２、第三十五条要求，单位集资合作建房是经济发展可用住宅的构成部分。
单位集资合作建房理应列入地方经济发展可用住宅建设方案和商业用地进度管理。
３、第三十六条要求，一切单位不可运用新征用土地或新购买土地资源机构集资合作建房；各个国家行政机关一律不可搞单位集资合作建房。
单位集资合作建房不可向不符经济发展应用住宅供货标准的家中售卖。
第三十九条要求，禁止一切单位借集资合作建房为名，变向执行住宅实体分派或商住楼开发设计。
单位集资建房子土地使用权证归谁１、单位将修建房屋售卖给职工后，职工就得到了该房屋的房产证以及所占土地资源的土地使用权证，即职工对自身所分得的房屋具备了充分的物权法。
职工针对自身有着物权法的房屋具备占据、应用、盈利和依规处罚的支配权。
２、因此，单位集资所建房屋，只需职工获得了该房屋的房地产证和土地使用权证，即职工对自身所分得的房屋具备了充分的物权法。
尽管有很多单位针对职工处罚自个的房屋有不一样的限定，但从法律法规的视角来讲，这也是针对职工支配权层面的限定，与法律法规是互相矛盾的。
３、单位集资建房子是单位机构职工向单位缴纳资产，由单位以自已的为名，在已有土地资源上筹备房屋，房屋完工后由单位根据內部集资建房子的现行政策，按出厂价市场销售给职工的房屋。
湖南省地方税务局关于湖南省柘溪水电站职工集资建房是否属于营业
乐税智库文档
财税法规
策划 乐税网
湖南省地方税务局关于湖南省柘溪水电站职工集资建房是否属于
营业税销售行为的批复
【标 签】职工集资建房
【颁布单位】湖南省地方税务局
【文 号】湘地税函﹝2006﹞24号
【发文日期】2006-04-11
【实施时间】2006-04-11
【 有效性 】全文有效
【税 种】营业税
益阳市地税局：
你局《关于湖南省柘溪水电站职工集资建房是否属于营业税销售行为的请示》(益地税发﹝2006﹞23号)收悉。
经研究，批复如下：
纳税人自建住房销售给本单位职工，不管资金来源如何，都属于销售不动产行为，应遵照征收营业税。
本文被下面文件确认继续有效： 发文标题：湖南省地方税务局关于公布规范性文件清理结果的通知 发文文号：湘地税函﹝2008﹞116号 发文部门：湖南省地方税务局 发文时
间：2008-9-24 实施时间：2008-9-24。
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单位集资建房对外销售行为无效
——山东日照中院判决中铁二十三局一公司诉张耀华房屋买卖
合同案
（摘自2012年3月1日人民法院报第6版）
裁判要旨
单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，不得向社会公众公开销售；如对外售卖，其行为违反国家关于经济适用住房管理的有关政策，损害社会公共利益，应当认定无效。
案情
中铁二十三局第一工程有限公司（以下简称中铁公司）为解决本单位内部职工住房难问题，申请职工集资建房。
经有关部门批准，原则同意将中铁公司申请的建房纳入集资合作建房管理，按建设成本价出售给该工程公司内部职工。
2007年6月30日，中铁公司与非本单位内部职工张耀华签订购房协议，双方约定：由张耀华购买中铁公司开发建设的该公司第二生活区16号楼3单元11层中户楼房一套，总价款281670元，首付84670元，余款197000元由张某办理按揭贷款后支付，2008年3月20日竣工交房。
当日，张耀华付款84670元，余款至今未付。
该协议签订之前，中铁公司曾因超出核准经营范围从事房地产开发经营活动和未经登记擅自发布户外广告，被当地工商行政管理部门予以行政处罚。
中铁公司以张耀华至今未付余款为由诉至山东省日照市东港区人民法院，请求解除购房协议。
裁判
日照市东港区人民法院经审理认为，购房协议系双方真实意思表示，但中铁公司从订立协议至今一直未取得商品房预售许可证，购房协议依法应认定为无效。
协议无效，双方均有过错，中铁公司收取的购房款84670元，应当返还给张耀华并赔偿张耀华因此所遭受的利息损失。
东港区人民法院判决：中铁公司与张耀华签订的购房协议无效，中铁公司返还张耀华购房款84670元及相应利息。
张耀华不服一审判决，向日照市中级人民法院提起上诉，请求撤销原审判决，改判确认购房协议有效。
日照市中级人民法院认为，中铁公司违反国家关于经济适用住房管理的有关政策，对外销售集资合作建成的房屋，其行为损害社会公共利益，原审认定购房协议无效正确。
2011年11月20日，日照市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。
评析
集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位已取得的国有划拨土地上兴建的福利性或保障性住房。
一般情况下，由单位进行补贴，个人出资购买，产权归本单位内部职工个人所有。
按照建设部《经济适用住房管理办法》及国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的有关规定，单位集资合作
建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。
单位集资合作建房在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的,不得向非经济适用住房供应对象出售，而是由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售或以成本价收购后用作廉租住房。
根据合同法第五十二条第（四）项的规定，损害社会公共利益的合同无效。
社会公共利益通常包括公共秩序与公共道德即公序良俗两个方面的内容。
公共秩序主要包括社会政治秩序、经济秩序与生活秩序。
单位集资合作建房属于建设部《经济适用住房管理办法》及国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》所禁止对外公开出售的房产。
因此，单位集资合作建房并出售给非经济适用住房供应对象，势必违反国家关于经济适用住房管理的有关政策性规定，破坏社会管理秩序。
因此，合同应当依法被认定为无效。
本案案号：（2010）日开民一初字第41号；（2011）日民一终字第830号
案例编写人：山东省日照市中级人民法院张宝华杨荣国。