房屋拆迁中抵押权人的权利如何实现
【权利】物权法上的权利冲突规则
【关键字】权利物权法上的权利冲突规则——中国法律经验的总结和评析常鹏翱中国社会科学院法学研究所助理研究员关键词: 物权/债权/权利冲突/优先效力内容提要: 物权法中的权利冲突表现为物权和债权的冲突以及物权之间的冲突，解决前一冲突的规则通常是物权优先于债权，但根据法律的特别安排，租赁权等特定债权能优先于物权;解决后一冲突的规则通常是顺位，即根据物权设定先后次序来排列同一财物上负担的限制物权的实现顺序，此外，还有限制物权优先于所有权等根据物权特性以及当事人意思表示来决定物权地位的特殊规则。
由于物权的客体通常可反复利用，但又具有稀缺性，在负载某特定物权之外，它还可能成为债权或者其他物权的目标物，一旦客体的价值有限，就会导致这些权利产生冲突，物权法学理中所说的物权优先效力就是解决这些冲突的基本规则，其重要意义毋庸赘言。
物权法上的权利冲突，主要表现为物权与债权的冲突以及物权与物权的冲突，由于物权和债权存在本质上的差异，这两类冲突的性质也完全不同，分别要适用不同的规则，解决前一冲突的规则属于外部规则，后一规则是内部规则。
不过，任何一部物权法都没有集中规定这些规则，它们分散于同一物权法的不同部分、甚至于不同的法律中，我国同样如此。
本文主要根据我国法律文本和实践，总结相关经验，以供适用和检讨。
一、解决权利冲突的外部规则物权是权利人直接支配特定物的权利，债权是特定人之间的请求权，没有直接支配物的权能，正是因为物权的直接支配功能，导致其与债权无法两立时，能排斥债权而优先实现，这就是通常所谓的“物权优先于债权”。
但这并不绝对，法律中的权利无非是调整社会关系的工具，当特定债权被赋予特殊价值时，它将排斥物权，从而形成例外。
(一)原则：物权优先于债权学理上一般把物权优先于债权的规则细化为以下两种情形：(1)在某财产既为债权给付的目标物，又为物权的客体时，无论物权成立时间先后，物权优先于债权;(2)债务人的特定财产上存有限制物权，就出卖该特定物所得的价金，限制物权人有优先于一般债权人受偿的效力。
试论抵押、查封、租赁房屋的拆迁补偿问题及处理方法
试论抵押、查封、租赁房屋的拆迁补偿问题及处理方法试论抵押、查封、租赁房屋的拆迁补偿问题及处理方法张则武/文内容摘要:对已存在抵押、查封和租赁关系的房屋进行拆迁补偿时，应该如何处理,本文从理论和实践相结合的角度，分别进行论述。
抵押权及于产权调换房屋;查封房屋拆迁补偿金应当由法院保全;承租人应无选择产权置换补偿的权利;承租人因添附丧失装修物的所有权，其补偿按与所有人的债权处理;经营损失应包括取得营业执照前的直接损失。
关键词:征收拆迁补偿抵押查封租赁—————————————————————————————在城市房屋拆迁补偿工作中，常常遇到拆迁范围内的房屋在拆迁公告之前，已存在租赁关系，或者已设定有抵押和被法院查封甚至轮候查封的问题。
如果不厘清其中的法律关系及相关规定，则有可能会造成被拆迁人及相关权利人的权益得不到充分保障，造成纠纷，影响拆迁工作的顺利推进。
本文拟从它们之间的法律关系和政策规定角度，结合工作实践，对以上问题进行分析、探讨，旨在抛砖引玉，与从事拆迁补偿工作的同仁共勉，同时，欢迎从事征收理论和工作研究的爱好者批评指正，也希望为被拆迁户了解拆迁补偿相关理论和规定提供参考。
随着社会的发展，房屋所有权人与其所有物之间的关系日渐复杂，所有权人有时只是所有物在法律上的归属主体，对于所有物的占有、使用甚至收益权越来越普遍地由所有权人以外的其他人享有，存在于所有物尤其是房屋之上的其他权利日渐增多，主要包括债权(如承租人的权利)、用益物权(如建设土地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权)和担保物权(如抵押权)。
在被拆迁的房屋上存在所有权人以外的其他民事主体的民事权利的情况下，如果不考虑其他民主体的民事权利的保护，而仅仅只保护所有权人的利益，就显得不尽合理。
在现实工作中，也常存在其他权利人的权益被忽视的情况。
为此，有必要厘清它们之间的法律关系，以免在拆迁补偿工作中走入误区。
一、已设定抵押房屋的拆迁补偿抵押是指债务人或者第三人不移转对特定财产的占有而将该财〔〕1产供为债权担保。
2024民法典中抵押的房产必须满足什么条件
2024民法典中抵押的房产必须满足什么条件一、民法典中如何抵押房产证一、民法典中如何抵押房产证民法典规定，抵押房屋的，需要签订房屋抵押合同，并且办理抵押登记后，抵押权才会设立。
《中华人民共和国民法典》第三百九十五条【抵押财产的范围】债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(一)建筑物和其他土地附着物；(二)建设用地使用权；(三)海域使用权；(四)生产设备、原材料、半成品、产品；(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器；(六)交通运输工具；(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第四百条【抵押合同】设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：(一)被担保债权的种类和数额；(二)债务人履行债务的期限；(三)抵押财产的名称、数量等情况；(四)担保的范围。
第四百零二条【不动产抵押登记】以本法第三百九十五条一款一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。
抵押权自登记时设立。
二、哪些房屋可以抵押(一)抵押人所有的房屋和其它地上的定着物；(二)抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其它地上定着物；(三)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；(四)依法通过出让、转让方式取得的国有土地使用权；(五)依法取得所有权益的房屋含附属物；(六)划拨国有土地上的房屋，只要其所有权合法，均可设定抵押；(七)符合房地产抵押管理办法规定的危险房屋，可以设定抵押；(八)以划拨方式取得的国有土地使用权以土地管理部门批准可以抵押；(九)乡镇村企业厂房等建物抵押涉及集体土地使用权的可以一并抵押；(十)法律、法规规定的其它可以抵押的房地产。
二、房地产抵押管理办法2024是怎样的？一、房地产抵押管理办法是怎样的？一条为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。
浅析房地产贷款抵押中的几个法律问题
法》 的规定 ， 需要拍卖该抵押的房地产可 以 依法将土地上新增 的房屋与抵押财产一 同
法 收回 土 地 使 用 权 的 ：四是 共 有 房 地 产未 建 筑 物 产权 证 明外 ．还需 出具 其 土 地 所 在 押合同也设定了抵押期限。 前一种情况 。 抵
经其他共有人书面方式 同意的 ；五是军事 地 的 市 、 土地 管理 部 门 同意 抵 押 的 批 文 ， 押权 的时效不应 超过被担保债权的时效 即 县 一 诉讼时效两年 ， 除法律另有规定 ； 后一种情 基地和科研单位的房地产 ：六是学校 、幼 同时 由于考 虑扣 除土地 出让金 的因素 ． 儿 园、医院 、市政等公共福利事业和其他 般情况 下评估价的百分之 三十才可作为抵 况则应遵守抵押合 同约定的抵押期 限 ． 但
金融与法
浅析房地产贷款抵押中的几个法律问题
口 赵 红 明
（ ） 押 登 记 的 效 力 问题 以 出让 和 期限尚未届满 ，抵押权人则无权行使。抵 一 抵
≥ 房地产贷款抵押权设定的范围
ｔ
划拨方式取得的土地使用权设立抵押是有 押权的实现包括两个方 面的内容 ：一是抵
区 别 的 。以 出让 方 式 取得 土地 使 用 权 进 行 押权 实现 的期限 ：二是抵 押 于 一 抵
（ ） 假 抵 押 登 记 的 防 范措 施 。 由于 人进行协商 ． 二 虚 协议不成时 。 抵押权人 才能通
济 适用 房的抵 押将 成为 越来越 普遍 的 问 借用 、 冒用 、 伪造他人身份证件 、房屋所有 过法院实现抵押权 。 《
题 ，经济适 用住房 管理 办法》 下 称 《 权证》 《 《 （ 办 、土地使 用权证》 进行虚假设定登记
（ ） 二 房地产贷款抵押权的 实现应注意
中华人民共和国城市房屋拆迁法
中华人民共和国城市房屋拆迁法（草案）一、总则二、拆迁管理三、拆迁补偿与安置四、行政裁决程序五、法律责任六、附则第一章总则第一条为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，保护公民房屋所有权和土地使用权免受不法侵犯，依据《宪法》，制定本法。
第二条凡在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本法。
第三条城市房屋拆迁必须符合城市总体规划、控制性详细规划、建设规划以及历史文化名城和街区保护规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。
第四条拆迁人应当依照本法的规定，尊重被拆迁人的合法权益，对被拆迁人给予及时的安置和充分的补偿；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
本法所拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本法称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
第五条拆迁管理、拆迁补偿、拆迁安置，应当遵循公平、公正、合法、对等的原则，及时、充分保护被拆迁人的合法利益。
拆迁人及相关单位要严格执行本法、相关法律法规和规定，严禁野蛮拆迁、违规拆迁，严禁采取停水、停电、停气、停暖、阻断交通等手段，强迫被拆迁居民搬迁。
第六条国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。
县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。
县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。
第二章拆迁管理第七条城市房屋拆迁，应严格制定拆迁计划，合理控制拆迁规模。
市、县人民政府要从本地区经济社会发展的实际出发，编制房屋拆迁中长期规划和年度规划，由省级建设行政主管部门会同发展改革部门审批下达后，由市、县人民政府报同级人大常委会和上一级人民政府备案。
第八条房屋拆迁管理部门不得开办、经营房屋拆迁企业，已经开办的，必须与之脱钩。
经过公证的房产如果拆迁(2篇)
第1篇一、引言随着我国城市化进程的加快，拆迁改造成为城市发展的必然趋势。
在这个过程中，许多经过公证的房产也面临着拆迁的命运。
对于这些房产的所有者来说，了解经过公证的房产在拆迁过程中的法律问题及处理方式至关重要。
本文将从以下几个方面进行阐述。
二、经过公证的房产在拆迁过程中的法律问题1. 公证效力公证是指公证机关根据法律规定，对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。
经过公证的房产，其所有权、使用权等权利已经得到法律认可，具有较高的公信力。
在拆迁过程中，公证效力主要体现在以下几个方面：（1）证明房产所有权的真实性：公证机关出具的房产公证书，可以证明房产所有权的真实性，为拆迁方提供依据。
（2）明确房产权利人：公证机关出具的房产公证书，可以明确房产权利人，避免因权属纠纷导致拆迁纠纷。
（3）保障房产权利人的合法权益：公证机关出具的房产公证书，可以保障房产权利人在拆迁过程中的合法权益。
2. 拆迁补偿经过公证的房产在拆迁过程中，补偿问题是一个关键问题。
以下是一些可能出现的法律问题：（1）补偿标准：拆迁补偿标准是否符合国家相关法律法规，是否存在不公平现象。
（2）补偿方式：补偿方式是否合理，是否满足房产权利人的需求。
（3）补偿金额：补偿金额是否合理，是否与房产价值相符。
3. 拆迁程序拆迁程序是保障房产权利人合法权益的重要环节。
以下是一些可能出现的法律问题：（1）拆迁公告：拆迁公告是否合法，是否明确了拆迁范围、补偿标准等信息。
（2）拆迁协议：拆迁协议是否合法，是否明确了双方的权利义务。
（3）强制拆迁：强制拆迁是否符合法律规定，是否存在违法强制拆迁行为。
三、处理经过公证的房产在拆迁过程中的法律问题及方式1. 了解相关法律法规房产权利人应充分了解国家相关法律法规，如《城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国土地管理法》等，以便在拆迁过程中维护自己的合法权益。
2. 收集证据房产权利人应收集与房产相关的证据，如房产公证书、房产证、租赁合同等，以便在拆迁过程中证明自己的权利。
房屋拆迁补偿安置合同(2篇)
房屋拆迁补偿安置合同合同编号：_____拆迁人：_____法定代表人：_____职务：_____电话：_____地址：_____邮编：_____委托代理人：_____服务单位：_____地址：_____职务：_____电话：_____被拆迁人：_____法定代表人：_____职务：_____电话：_____地址：_____邮编：_____委托代理人：_____服务单位：_____地址：_____职务：_____电话：_____拆迁人经_____批准，在_____市_____地区进行项目建设，修建_____。
拆迁人遵照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和其他法律法规的规定，于_____年_____月_____日取得_____字_____号《拆迁许可证》。
双方按照批准的拆迁安置方案规定，协商订立以下协议共同遵守：第一条被拆除房屋现状（一）房屋所在地点：_____区（镇）_____街道（路）_____号，房屋的总楼层数_____，房屋所在的楼层数_____，房屋的朝向_____，被拆迁房屋的区位等级为_____，房屋产权性质_____，房屋结构类型_____。
（二）红线内占地面积_____平方米，总建筑面积_____平方米，其中产权证记载建筑面积_____平方米，无产权部分面积_____，房屋产权证号_____。
房屋的用途_____，其中合法建筑面积中住宅建筑面积_____平方米，营业性用房建筑面积_____平方米，办公用房建筑面积_____平方米，工业仓储类用房建筑面积_____平方米。
（三）房屋内部设施及装璜情况：_____1、外墙：_____2、内墙：_____3、顶棚：_____4、地面：_____5、门窗：_____6、厨房：_____7、卫生间：_____8、阳台：_____9、电梯：_____10、其他：_____（四）房屋的附属物及构筑物情况：附属物建筑面积_____平方米，经评估计人民币：_____（￥_____）。
农村房屋拆迁补偿款分配纠纷属于哪个案由
一、农村房屋拆迁补偿款分配纠纷属于哪个案由属于民事案由。
首先，法律上关于房屋拆迁补偿款分配纠纷时这么规定的，家庭内部对安置补偿有约定的，只要该约定不违反法律法规的强制性规定，一般应予以遵从。
若没有约定或约定不明的，则应根据三项原则进行分配一是一人一份，均等分割。
这样做，一方面考虑到平等、公平合理是民法的基本原则，另一方面承租人和同住人对补偿款是共有的法律关系，原则上也应平均分割二是适当照顾老年同住人及缺乏经济来源的同住人。
这是因为多数老年人及缺乏经济来源的人社会保障不足，后继生存和发展能力较弱，需要给予特殊保护，而且公房大多源自老年人，在分割时也应适当照顾其利益。
三是承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的，可以适当多分，这体现了权利义务相一致以及等价的原则。
此外，如果被拆迁公房内居住未成年人的，对其实际承担监护义务的人，也可以适当多分拆迁补偿款房屋拆迁补偿款纠纷二、房地产抵押权实现的条件是什么房地产抵押权实现的条件是：（一）房地产抵押权的实现首先应以房地产抵押权的存在为前提；（二）债务人不履行到期债务；（三）对于债权的未受清偿抵押权人没有过失；（四）发生当事人约定的实现抵押权的情形。
三、房子抵押贷款房子抵押贷款是指借款人以本人在本市自有产权房作抵押向我行申请的人民币贷款。
（一）贷款对象：在本市拥有两套及以上房子（包括住房、商业用房）的中国公民，在本市拥有一套房子（房子价值不低于50万，仅限住房）；（二）贷款用途：购房、购车、添置大件商品、旅游、教育等（三）贷款成数：不高于房子抵押价值的70%，自有一套房子的房子抵押率不超过50%；（四）贷款期限：最长不超过5年；（五）贷款利率：按人行规定的同期消费贷款利率执行；（六）借款人所需资料：1、借款人、借款人配偶及房子财产共有人的身份证、户口簿、婚姻状况证明；2、借款人及配偶职业证明和经济收入证明；3、抵押房子《房地产权证》；4、抵押房子抵押评估报告；5、借款人另一套自有产权房证明（非必须）；6、贷款人要求提供的其他资料。
房地产抵押若干法律问题探讨的论文_0
房地产抵押若干法律问题探讨的论文抵押作为债的担保方式的一种，由于能够较好地担保债的履行，在实践中被广泛采用，而房地产又以其现实性、稳定性、保值性、安全性最强等特性成为普遍采用的抵押物。
本文拟就我国房地产抵押中的几个法律问题作一探讨，以期推动我国房地产市场的健康发展。
一、房地产抵押权标的物的范围问题设立抵押的目的是，一旦债务人不履行债务，抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿。
因此，抵押物应有变价价值，应为可转让之物。
我国实行土地的社会主义公有制，按照宪法的规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。
国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。
土地使用权可以依法转让，但禁止土地所有权的买卖和非法转让。
因而，在我国，土地所有权不得设定抵押权，土地使用权可以设定抵押，但受到了一定的限制。
（一）以地上无定着物（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的问题我国法律有关国有土地使用权的取得方式规定有两种：一是通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权，二是通过以土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。
目前我国禁止单独以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押。
（二）以集体土地使用权设定抵押的问题从我国的基本国情出发，考虑到我国人多地少的实际，为切实贯彻保护耕地这一基本国策，我国现行法律、法规规定，集体所有的土地不能开发经营房地产。
对于集体土地使用权能否设定抵押的问题，亦规定的极为严格。
我国《担保法》第37条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
可见，只有经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地的土地使用权和乡（镇）、村企业有地上房屋的集体土地使用权可以设定抵押，其他类型的集体土地使用权不得设定抵押。
拆迁安置中利益冲突
浅谈拆迁安置中的利益冲突当前，拆迁安置已经成为了社会普遍关注的焦点问题之一，拆迁安置过程中涉及到对被拆迁人的安置补偿，涉及到政府职能的行使，利益错综复杂。
在现实的拆迁安置过程中，多元化的利益主体之间产生的冲突也日益激烈，经常出现拆迁当事人上访、“钉子户”甚至暴力阻止强拆等事件，出现这些问题的原因归根结底，就是各方利益失衡，导致利益冲突。
一、利益的涵义“利”字早在甲骨文、金文中就有，它是会意字，即“以刀割禾，意为收获”。
利益原为佛教用语，指利生益世的功德。
唐·白居易《答孟简萧俛等＜贺御制新译大乘本生心地观经序状＞》：“大仙经典，最上法乘；来自西方，閟于中禁。
将期利益，必在阐扬。
”利益还可释义为“好处”，《后汉书·循吏传·卫飒》：“教民种殖桑柘麻紵之属，劝令养蚕织屨，民得利益焉。
”宋·吴曾《能改斋漫录·沿袭》：“汉与突厥……不如和好，国家必有重賚，币帛皆入可汗，坐受利益。
综上，笔者认为，利益简言之就是好处，或者说是某种需要或愿望的满足。
所谓利益冲突则是指利益主体基于利益差别和利益矛盾而产生的利益纠纷和利益争夺。
二、利益的划分（一）公共利益。
在我国目前的法律条文中没有对公共利益作出界定，学界对何为公共利益也存在着争议。
各国对公共利益的表述主要采取以下三种方式：概括规定（《德国民法典》）、列举规定、概括与列举相结合（《日本土地征用法》、《韩国土地征收法》），其共性是必须具有公众的或与公众有关的使用之内涵。
美国《布莱克法律大辞典》将公共利益定义为：公共利益是公众和社团普遍享有的包含某种金钱利益，或者公众、社团的权利和义务因之受到影响的某种利益。
公共利益并不意味着狭隘的如某种稀见之物。
梁慧星教授在其主持起草的《物权法草案建议稿》中指出：“所谓公共利益指公共道路、公共卫生、灾害防治、科学及文化教育事业、环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护、公共水源及饮水排水用地区域的保护、森林保护以及法律规定的其它公共事业。
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房屋拆迁中抵押权人的权利如何实现（一）
2009-6-15 1:43:59
前几天接待一位客户A的现场咨询，谈到自己在和B有债权债务纠纷时，B以自己的房产作抵押，结果近期B的房屋被拆，A的200多万债权无法实现，非常着急，不知道起诉谁。
我在回答了客户A的咨询并接受委托后，整理出相关的思路，以供大家参考。
确实，在城市房屋拆迁过程中，我们关注的焦点绝大部分在于拆迁人与被拆迁人的重大利害关系，而对如何保护折迁房屋上抵押权人的利益没有给予足够的重视，实践中这样的案例却不乏其见。
首先界定本文中所说的抵押，是指债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权将该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。
一、房屋拆迁中关于抵押权的历史性规定：
我国《城市房屋拆迁管理条例》（1991年6月1日施行）第二十六条是这样规定的：“ 对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。
抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照本条例第二十五条的规定实施拆迁。
拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。
”随着城市化进程的推进以及日益增长的人们住房的需求，2001年6月，国务院常务会议审议通过了《城市房屋拆迁管理条例》，该条例的施行同时宣告了1991年的《城市房屋拆迁管理条例》的废止。
在新条例中第三十条规定：“ 拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。
”涉及担保的法律法规主要是指《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）、《城市房地产抵押管理办法》和《物权法》的相关规定。
在《物权法》出台后，其他关于担保和物权法冲突的地方，适用《物权法》。
该条的修改，基于以下考虑：其一、国家已经出台了《中华人民共和国担保法》及其相关的司法解释，对于抵押权的处置已经有了明确规定，此处再加以规定已经超越了房屋拆迁管理条例应当规范的内容，不应该以行政法规干涉公民之间的民事法律关系，体现了民事主体之间的意思自治。
其二、原条例的规定已经与现行法律规定不符。
如划拨土地上连同土地一起抵押的，处分后必须优先偿还土地使用权出让金。
二、房屋拆迁的补偿形式对抵押权人权利的影响
我国新的《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
”拆迁安置协议的性质在国内学术界和实务界没有统一的界定，无论是“行政合同说”还是“民事合同说”，笔者无意讨论，但可以形成一致观点的是，货币补偿还是产权调换这两种补偿方式的实质都是被拆迁人移转房屋的所有权于拆迁人，从《担保法》的角度考察，可归于转让抵押物。
根据2007年10月生效的《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
”
建设部颁布的行政法规《城市房地产抵押管理办法》第三十八条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
”第五十一条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第三十八条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
”由此可知，抵押权人的权利保护在于：1、得到抵押人（被拆迁人）的通知。
2、依法清理债权债务，解除抵押合同。
3、若所担保的债权未到期，就提存补偿金作为担保。
4、以上3种方法没有得到实现时，可以抵押人为被告提起民事诉讼。
至于抵押人没有履行告知义务而处分抵押物的，抵押权人是根本无法行使抵押人（被拆迁人）不得转让抵押财产的权利，因为房屋拆迁是强制性的，一定程度上房屋拆迁协议的订立也是强制性的，被拆迁人（抵押人）转让被拆迁房屋（抵押物）势在必行，不存在抵押人不得转让抵押物的可能。
三、抵押权人的权利行使
其一，对补偿方式，抵押权人作为物权人之一有没有权利主动干预？法律没有直接的规定。
建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十八条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
”从该条规定分析，抵押权人没有干预被拆迁人选择拆迁安置补偿方式选择权的权利。
其二，抵押权人何时行使权利？《物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
”可见，抵押权人要在主债权诉讼时效期限内积极行使自己的权利，别误了时机。
其三，若拆迁安置协议中，抵押人的主动行为明显使抵押物价值减少时，抵押权人的权利如何保护？《物权法》第一百九十三条规定：“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。
抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。
抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
”《城市房地产抵押管理办法》第三十九条规定：“抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。
抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。
抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。
抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。
”可以看出，在抵押人主动减少抵押物价值的时候，此时抵押权人的保护办法是：1、请求停止行为。
2、请求恢复抵押财产的价值或者提供担保。
3、请求债务人履行债务。
但是我们知道，在房屋拆迁中，被拆迁人对于自己的房屋都是尽可能多的得到补偿，没有谁傻到会减少，所以此种情况现实中存在的可能性很小。
其四，拆迁人的行为致使抵押物的价值明显减少时，抵押权人能否提起诉讼？提民事诉讼还是行政诉讼？
实践中，政府和开发商经常坑壑一气，被拆迁人几乎没有任何谈判的余地，给多少就是多少，这对抵押权人非常不利，那么抵押权人的权利如何实现？ 2005年《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》中规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。
”也就是说，在拆迁人和被拆迁人达不成协议时只能提起裁决，回避了裁决前的民事或者行政诉讼，意在加快拆迁速度，保障建设项目的顺利进行。
根据现行的法律规定，无论公益拆迁还是商业拆迁，被拆迁人在裁决前都不能提起诉讼，遑论抵押权人了。
那么抵押权人裁决后能否提起诉讼？笔者认为是完全可以的。
根据《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第十二条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。
”这时抵押权人可以裁决机关为被告提起行政诉讼，并列拆迁人为第三人。
当然也可以提起行政复议。
四、拆迁人在房屋拆迁中的职责
拆迁人在进行补偿安置登记时，应该履行什么样的职责？根据《物权法》第一百九十一条规定：查询房地产登记薄之记载或者以房屋权利凭证发现有它项权利登记，拆迁人（受让人）可以代为债务人清偿债务消灭抵押权。
《中华人民共和国房地产管理法》（1994）第四十八条规定：“房地产抵押，应当凭土地使用权证书，房屋所有权证书办理。
”同时《城市房地产抵押管理办法》（2001年修改）第三十四条中规定：“以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原房屋所有权证上作他项权利记载后,由抵押人收执。
并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。
”抵押人可以就此《房屋他项权证》要求拆迁人（受让人）代为清偿。
原则上拆迁人是愿意涤除抵押权利，及早取得房屋的所有权，但是实践中拆迁人有时怕麻烦，于是把所有的补偿款都给被拆迁人，让他们之间处理。
那么抵押权人找抵押人就是最好的办法。
如果被拆迁人不同意代为清偿，就以被拆迁人为被告提起民事诉讼。
需要提醒的是，由产权调换的补偿形式抵押权是不能直接转移至调换后的房屋，这显然是违背民法的基本原则的，物之代位性并不及于新的标的，只及于赔偿金、补偿金等，我国担保法也是这样规定的，并没有扩张物之代位性。