商业综合体：来福士广场整体定位及运营模式
(最新)来福士的商业模式与建筑设计说明书
9,278 35,723
90
600（车 位数）
高档出租公寓
北京来福士中心商场
北京来福士中心商场定位
北京人 “必逛” 的时尚中心
国际品牌标志
流行时尚
主题餐饮
－－－－目标客户群－－－－
中、高收入群体 企业专家及高级管理者, 公司白领 (年龄 25-45岁) 在朝阳区和东城区居住的外籍和本地人士 品牌、时尚的固定群体
集合住宅、服务公寓 、购物商场、写字 楼等多种业态
出自世界顶级建筑大 师之手，设计革新 富创意
来福士品牌的特点
于1986 年发 源自 新加 坡
城中之城!
2008年成立规模为10 亿美元的来福士中
国基金，并将旗下
四个中国来福士项 目注入基金
坐落于商业 与文化区 ，临近交 通枢纽
城市综合体项目对城市发展的积极作用
2008 中国房地产开发500强
2008 中国优秀企业公民
2007 最具社会责任房地产公司
2005 2003
中国卓越雇主
凯德商用
在中国33个城市拥有/管理着50家购物中心 总租赁面积近400万平方米 与北京华联及万科集团等建立了战略合作伙伴关系
黑Байду номын сангаас江 哈尔滨
吉 林
呼和浩内蒙古
辽宁
新疆 西藏
甘 肃
青海i
来福士的商业模式与建筑设计
目录
• 来福士品牌 • 来福士运营模式 • 北京来福士中心 • 北京来福士中心的建筑设计
来福士品牌
来福士的前世今生
来福士的品牌由来
来福士品牌1986年发源于新加坡，是嘉德置地集团旗下最具代表性的 综合商用品牌。其名字“Raffles City”诠释了“城中之城”的革新综合发 展概念。过去二十多年，来福士品牌在国际上备受推崇，被视为一个高素 质的综合发展项目的新加坡品牌典范。
高层建筑中的商业综合体设计以成都来福士广场为例的案例分析
高层建筑中的商业综合体设计--以成都来福士广场为例的案例分析随着我国城市经济的快速发展，高层建筑作为一个有力的证明，如雨后春笋般林立而起。
同时随着人们日常的生活需要多样化，高层建筑由原来的独立单一功能，逐渐演变为一个集合了办公、酒店、餐饮、娱乐、商业等多功能融为一体的城市商业综合体。
与普通的单体高层建筑不同，商业综合体不仅需要单独考虑每一个单体的形态、功能、结构等一系列基本高层建筑的参数，更多的则需要考虑各个单体的组合以便更好的反映商业综合体作为“微型都市生活体”的这一意识形态。
项目简介：建于原四川历史博物馆旧址，位于成都市主干道人民南路与一环路交汇点，主要通过半围合式塔楼布局烘托出中心广场的公共休闲空间，裙房和地下空间为一个与地铁站相连的超级时尚购物中心，五栋白色的混凝土清水塔楼则包含了国际甲级写字楼、酒店及国际高端服务公寓、城市豪宅等复合功能，并且收放自如地在塔楼之中嵌入诸多商业和公共空间，同时给人们提供了大量的室外活动休闲和体验空间，正如霍尔所说“建筑就是为了给人们带来更好的城市体验，让建筑与人和谐共生，所以我们在来福士广场设计了非常好的公共空间。
”下面结合着本案例从以下几个方面对高层商业综合体进行分析和理解：一：设计理念首先简单介绍一下这个高层建筑组团设计中的理念：强调整体化的都市功能与形式、建筑体的多孔隙性、还空间于市民、融入三峡理念的中庭广场、用现代环保技术打造超级绿色建筑等概念，希望带给成都市民一种兴奋的体验。
城市在眼前缓缓展开，可以感受到来福士这个“城中之城”的城市内涵。
他所述说的建筑体的孔隙性，以及还空间于市民，这些理念更好的诠释了建筑的人文精神，人与建筑的互动性在这里也得到了很好的诠释。
如下图所示：A：建筑的孔隙性：大部分高层建筑着重表达外观世界，对内部的表达以服务和装修环境表达居多，当然这无可厚非，但是成都来福士给了我们另外的一种探索研究的可能性：1.与封闭的具有使用者局限性的屋顶花园不同，这里以开放的屋顶平台来取代，增加了建筑本身的活力和屋顶平台的利用率，把服务对象扩充到整个市民。
北京来福士简介
北京来福士项目介绍-图文一、北京来福士项目概述：北京来福士中心位于北京市东直门立交桥西南角、东二环的核心商圈地带，北临东直门内大街，东面东二环路，紧邻第二使，周边遍布写字楼、大型购物中心、酒店和文化中心。
项目占地14686平方米，总建筑面积为143865平方米，由38665平方米写字楼、40000平方米零售商场、27000平方米高档公寓、38200平方米附属用房和停车场组成。
凯德置地将其建成集高档公寓、商务写字楼、零售商场于一体的综合项目，其中地面建筑面积为97665平方米，地下建筑面积为40000平方米，地下直接连通东直门交通枢纽。
二、北京来福士项目背景：1、北京来福士中心是凯德置地在北京第一个大型综合建筑，也是凯德集团在全球第三个来福士品牌系列建筑。
2、由一栋41000平方米的甲级写字楼、242套顶级服务公寓、39000平方米的豪华购物中心，以及超过610个停车位组，全部为自持物业，服务公寓品牌为雅诗阁，也为凯德旗下管理公司。
三、北京来福士项目简介：北京来福士广场位于北京市东直门立交桥西南角、东二环的核心商圈地带，北临东直门内大街，东面东二环路，紧邻第二使馆区，是一个集高档公寓、商务写字楼、零售商场于一体的综合项目。
北京来福士中心于2009年竣工，由国际知名设计Stephen Pimbley精心设计，设计师独具匠心地采用高透光玻璃装置出环保节能的外立面，在自然光浸润之下，创造出万花筒般的绮丽效果，彰显出振奋昂扬之感。
北京来福士中心地下直接连通东直门交通枢纽。
凭借轨道交通及近在咫尺的东二环、机场高速，拥有最为便捷的交通网络和绝佳的地理位置。
四、北京来福士项目地理位置：五、北京来福士项目商业规划：目前，北京来福士业态占比是：时装服饰42%、餐饮33%、超市6%、其他19%。
商场客源群体定位便是周围写字楼的商务白领和使馆工作人员。
商场中既有ZARA、H&M一类的时尚快消品牌，也有国际一线奢侈品和国内一二线品牌，可以满足不同层次的消费需求。
重庆来福士广场项目分析
重庆来福士广场项目分析引言重庆是中国西南地区的重要经济中心，也是一个充满活力的城市。
来福士广场作为重庆市的一个重要商业项目，吸引了大量的人流和资金。
本文将对重庆来福士广场项目进行深入分析，探讨其对重庆市经济和商业发展的影响。
一、项目背景1.1 项目概述来福士广场位于重庆市渝中区，是一个综合性商业项目。
该项目总投资达到了数十亿元，占地面积约XX万平方米。
该项目汇集了各类商铺、餐饮店、娱乐场所以及办公空间等多种业态。
1.2 项目优势来福士广场是重庆市商业发展的一个重要标志，具有以下几个优势：1.2.1 优越的地理位置重庆来福士广场位于渝中区的中心地带，交通便利，毗邻多个地铁站，便于人们前往购物和娱乐。
该区域还是重庆市的商业与文化中心，拥有众多的办公楼、高端酒店、文化场馆等。
1.2.2 多样化的商业业态来福士广场集餐饮、购物、娱乐于一体，商铺种类丰富多样，能够吸引不同消费群体。
无论是高端品牌还是大众消费品牌，都可以在来福士广场找到合适的消费场所。
1.2.3 高品质的服务与管理来福士广场注重提供优质的服务体验，拥有专业的商场管理团队。
从商场的环境设计到每个店铺的服务态度，都力求达到顾客的满意度。
二、市场分析2.1 市场需求重庆市庞大的人口基数和不断增长的经济实力，为商业项目提供了广阔的市场需求。
人们对于购物、娱乐、休闲的需求日益增长，来福士广场能够满足这些需求。
2.2 竞争环境重庆市的商业市场竞争激烈，来福士广场面临着众多商业综合体的竞争。
主要竞争对手包括其他商场、商业街以及线上购物平台。
来福士广场需要通过提供差异化的产品和服务来吸引顾客。
2.3 潜在机会随着重庆市人民收入水平的提高和消费习惯的改变，人们对于高品质、多样化的消费场所的需求日益增加。
来福士广场有机会通过提供高品质的商铺、餐饮和娱乐场所来满足消费者的需求，获得更多市场份额。
三、经济影响3.1 就业机会重庆来福士广场项目的建设和运营将创造大量的就业机会。
新加坡来福士物业运营管理
新加坡来福士物业运营管理1. 概述新加坡来福士物业是一家专业的物业运营管理公司，在新加坡拥有多个物业项目，并提供全方位的物业管理服务。
本文将介绍新加坡来福士物业的运营管理模式和服务内容。
2. 运营管理模式新加坡来福士物业采用综合运营管理模式，旨在为物业业主提供高质量的运营管理服务。
其主要特点包括：2.1. 人员管理在物业运营管理中，新加坡来福士物业注重人员管理。
他们组建了一支专业的团队，包括物业经理、维修工人、清洁人员等。
这些员工都经过专业培训，拥有丰富的物业管理经验和技能，以确保物业的正常运营。
2.2. 设备维护新加坡来福士物业重视设备维护工作，定期对物业设施进行检查和保养，确保设施的正常运行。
同时，他们还与合作伙伴建立了紧密的合作关系，以确保可以及时获得维修和保养服务。
2.3. 客户服务为了提供优质的客户服务，新加坡来福士物业设立了专门的客户服务部门。
他们积极回应客户的需求和投诉，并及时解决问题。
此外，他们还定期组织客户满意度调查，以改进服务质量。
3. 服务内容新加坡来福士物业提供全面的物业管理服务，包括但不限于以下方面：3.1. 安全管理物业安全是新加坡来福士物业的重要关注点。
他们制定了一系列的安全管理计划，包括设立安全巡逻队、安装监控设备等，以确保物业的安全和秩序。
3.2. 清洁管理新加坡来福士物业注重物业的清洁管理，定期进行日常清洁和消毒工作，保持物业的整洁和卫生。
3.3. 设施维护新加坡来福士物业对物业设施进行定期维护，包括设备检查、修复和更换，以确保设施的正常运行。
3.4. 绿化管理新加坡来福士物业注重绿化管理，定期进行园林景观的养护和美化，提供宜人的绿色环境。
3.5. 社区活动为了促进社区的融合和交流，新加坡来福士物业组织各类社区活动，包括庆祝节日、运动会等，增强业主与物业之间的互动和归属感。
4. 总结新加坡来福士物业以其专业的团队和全方位的物业管理服务著称。
通过综合运营管理模式，他们确保物业的正常运营，并提供安全、清洁、设施维护、绿化管理和社区活动等一系列服务，为业主创造美好的居住和工作环境。
商业综合体建筑设计——以宁波来福士广场工程为例
商业综合体建筑设计——以宁波来福士广场工程为例章节一：引言- 研究背景和意义- 研究目的和方法章节二：相关理论与案例分析- 商业综合体建筑概念和类型- 宁波来福士广场工程的发展历程和设计理念- 其他国内外商业综合体建筑案例分析章节三：宁波来福士广场工程的建筑设计分析- 建筑规划和空间布局分析- 立面设计和材料运用分析- 室内设计和景观设计分析章节四：建筑设计的经济效益分析- 宁波来福士广场工程的经济投资和回报分析- 商业综合体建筑的运营管理和收益分析章节五：结论和建议- 宁波来福士广场工程的成功经验总结- 商业综合体建筑设计的现状和未来发展趋势- 设计建议和发展对策第一章：引言商业综合体已经成为城市发展中关键的一部分，是城市化进程中为人们提供购物、娱乐、休闲等多个需求的现代化建筑群体。
随着城市经济的发展和人们生活水平的提高，商业综合体的要求也越来越高，除了具备购物功能外，还需要具备高端消费、文化交流、休闲娱乐、社交等多种需求。
本文的研究对象为宁波来福士广场工程，该工程是宁波市中心地带的标志性建筑，拥有2100多个停车位和14万平方米的建筑面积，集购物、餐饮、休闲、娱乐等多种功能于一体，是宁波市近几年的标志性商业综合体之一。
本文的研究目的在于剖析宁波来福士广场工程的建筑设计特点和经济效益，并总结商业综合体建筑设计的一些经验和设计建议，以提供对类似项目的建筑设计提供借鉴和启示。
第二章：相关理论与案例分析商业综合体建筑概念和类型商业综合体不是新鲜事物，早在上世纪80年代就在欧美国家开始兴建。
商业综合体是一种集购物、餐饮、休闲、娱乐等多种功能于一体的综合性商业建筑群体，其发展趋势呈现多种类型和形态。
根据功能需求、交通条件、人流密度等不同因素，商业综合体可以分为以下几种类型：第一种是超级市场型，通常位于城市郊区或工业园区，所需面积较大。
该类型主要以超市为核心，集合大量餐饮、娱乐等功能，以满足人们一站式的消费需求。
[重点]成都来福士广场案例分析
![[重点]成都来福士广场案例分析](https://img.taocdn.com/s3/m/6a3a4709640e52ea551810a6f524ccbff121cac3.png)
成都来福士广场案例分析全球化的趋势势在必行，而建筑行业作为一个辐射范围甚广的领域，更是十分鲜明。
全球化给我国原本的设计环境、政府政策、人们思想等一系列的变化。
那么作为全球化大旗下的一个产品，成都来福士感觉是比较成功的。
下面关于本案例我想从以下几个方面进行分析和理解：一：来福士商业综合体的设计理念首先简单的介绍一些来福士广场，正如来福士的广告所说每一座来福士建筑均出自世界知名大师的手笔，所以这个项目本身具有它自身的特殊性，它的决策者更多的是来福士集团，相关政府的决策者起到了推动的作用，就其自身来说，设计谁来做也许都会达到自身的功能需要，但是霍尔的设计感觉还是很可人的。
自2003年霍尔的北京的当代MOMA出现以来，他的作品作品如雨后春笋般出现在在南京、成都、深圳、天津、北京、天津等大城市，以及他的最新作品青岛文化艺术中心。
在中国有这么多作品的国外明星建筑师中，他的确是凤毛麟角的一位。
这也充分说明了相关决策者对霍尔本身的认可，也侧面的反映出了霍尔的建筑所带来的名牌效应，以及其背后所蕴含的商业利益。
而这也间接的反映出了不同范围的人群，比如文化艺术中心的受益者普通大众，商业综合体里面的消费者，办公人员对建筑的认可。
在这个建筑群里所需要体现的是：强调的整体化都市功能与形式、建筑体的多孔隙性、还空间于市民、融入三峡理念的中庭广场、用现代环保技术打造超级绿色建筑等概念，希望带给成都市民一种兴奋的体验。
城市在眼前缓缓展开，可以感受到来福士这个“城中之城”的城市内涵。
这些就是霍尔的创意灵感和设计理念。
从下面这张图片中可以清晰地看到，与传统商业综合体不同的外向表现不同，他要营造的是一个内向的空间。
建筑师应用"微型都市生活体"的理念，在大都会场地内创造了适合人居住尺度的建筑，双门商店朝向街道和购物中心开放。
塔楼体块上雕刻有三个巨大的开口，分别是斯蒂文·霍尔建筑师事务所设计的历史馆、利布斯·伍兹设计的光之馆和中国雕塑家韩美林设计的本土艺术馆。
重庆来福士广场项目分析
重庆来福士广场项目分析引言随着城市的发展和人们生活水平的提高，商业综合体成为各大城市中不可或缺的组成部分。
作为西南地区的重庆市，来福士广场的开发将有助于提升该地区的商业发展和城市形象。
本文将对重庆来福士广场项目进行分析，从其地理位置、规划设计、商业模式等方面进行综合评估。
1. 地理位置分析重庆来福士广场项目位于重庆市渝中区解放碑商圈，地理位置得天独厚。
该区域是重庆市中心地带，交通便捷，人流量大。
解放碑商圈是重庆市繁华的商业中心之一，吸引了众多国内外品牌和消费者。
因此，来福士广场项目选择在这一区域开发，将能够充分利用区域的商业资源和人流量。
2. 规划设计分析重庆来福士广场项目规划设计得当，注重与周边环境的配合和融合。
广场项目拥有现代化的建筑风格和高品质的建筑材料，外观设计时尚大气。
在空间布局上，广场充分考虑到顾客流线和商家需求，设计了合理的商业区域和公共休闲区域。
同时，项目还注重绿化景观的打造，让顾客在购物休闲的同时也能享受到自然的美景。
3. 商业模式分析重庆来福士广场项目采用多元化的商业模式，以满足不同消费者的需求。
项目内设有大型百货商场、精品店、娱乐设施以及餐饮场所等，覆盖了购物、娱乐、餐饮等多个方面。
此外，广场项目还注重引入知名品牌，以吸引更多消费者和顾客群体，提升整体消费水平。
4. 竞争优势分析重庆来福士广场项目在激烈的商业竞争中具备一定的优势。
首先，地理位置优越，位于繁华商业区域，有着较高的人流量和车流量。
其次，项目规划设计合理，提供了良好的购物和休闲环境，吸引了大量消费者前来消费和体验。
此外，广场项目积极引入国内外知名品牌，提供更多样化的消费选择，增强了消费者的吸引力。
5. 发展前景展望重庆来福士广场项目的发展前景十分广阔。
随着重庆市经济的不断发展和人们生活水平的提高，消费需求也在不断增加。
来福士广场作为新兴的商业综合体，将能够满足不同消费者的需求，吸引大量客户前来消费和购物。
未来，广场项目有望扩大市场份额，成为重庆市的标志性商业地标。
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来福士广场
来福士是嘉德集团旗下最具特色的世界知名综合商用项目品牌，仅选址世界知名城市的中心位置和交通枢纽，目前在全球有8座来福士，在中国拥有6座，分别位于北京、上海、宁波、成都、杭州、深圳，另2座位于新加坡和迪拜。
来福士广场包含了大型购物中心、甲级智能写字楼等。
凭借精心规划设计的楼层风格与主题，打造彰显个性与时尚、紧随国际潮流的最新产品，已成为年轻消费者购物、休闲、聚会的首选地之一。
商业定位是商业项目在前期工作中最重要的环节，准确的定位能让项目持久性发展。
凯德虽然把金融资本和商业运营管理融合在一起打造购物中心，但对前期的商业定位又是怎么操作的呢？目前，凯德旗下来福士品牌进入可复制行操作
阶段，期间的过程又会给我们带来哪些启示呢？
整体定位
城市象征地标
来福士项目定位于城市地标，所有的来福士项目坐落于商业与人文社区。
来福士项目结合了住宅、服务公寓、购物商场、办公楼与娱乐设施，并临近交通枢纽，为当地居民及旅客带来便利。
革新创意设计
来福士项目的设计都以成为其所处地区的城市象征为目标。
出自世界顶级建筑大师之手的每个来福士，都拥有它独特的来福士色彩。
国际知名大师如贝律铭（I.M.Pei）、Rafael Vinoly、Steven Holl、StephenPimbley……都在来福士建筑设计上大展身手，创造出富有人文魅力的优质城市建筑。
商圈定位
来福士不同于嘉信茂和嘉茂购物中心，其本身就是一个综合性商业定位，所以，在选择区域时需综合考虑。
项目本身定位于城市地标，其辐射范围更大。
功能定位
功能定位为复合型，购物、零售、健身运动、餐饮娱乐、休闲玩乐全部包含在其中。
对于不同的功能，它们之间是交叉联系的。
每一个功能都能体现它的特色，每一个品牌都能带来一定的影响力，那么，购物中心的人流、人气不用怀疑。
弱化主力店
作为购物中心，来福士的定位是独一无二的。
购物中心本身体量不算大，不适合做综合性的购物中心。
所以，来福士选择做主体性的购物中心。
如北京来福士本身就没有设置专门的主力店，凯德在成本收益方面有很高的标准，在商场内部，主要用次主力店去充当主力店的作用，这样可以规避主力店的低租金、长租期，同时提高次主力店的租金收益。
在无主力店的情况下，为了给项目带来更大的影响力。
来福士在其它一般品牌选择上都有很高的要求，特别是在餐饮、零售方面。
而餐饮类业态也是逐步调整，让项目本身具有时尚、休闲的功能。
运营模式
自营或招商
凯德来福士的运营模式都是自身长期持有物业，进行自营或招商,有效保证了招商过程中优质品牌的把控及后期商业管理运营的统一性。
案例分享
北京来福士广场
拥有众多世界知名品牌，如H&M、ZARA、BERSHKA、MANGO等，为前来购物的顾客提供与世界潮流同步接轨的潮流时尚单品。
随着时间的推移，来福士购物中心也在根据潮流的变迁和消费者的口味变化，不断调整品牌构成，力争为消费者提供永远走在世界潮流前沿的购物体验。
在拥有众多国际潮流品牌的同时，来福士购物中心也汇聚了八方美食供顾客选择，从高档食府到小吃档口一应俱全，无论是纯正的韩式烧烤汉拿山、地道的日本料理、充满泰国风情的巴厘泰，还是大家都喜欢吃的章鱼小丸子、土司工坊、正宗龟苓膏等，总让人无论从高就低，都能找到自己的心头好。
上海来福士广场
在来福士，徜徉于琳琅满目的时尚服装之余，亦可品尝风格各异的精美小吃，享受不同风情的地域美食，或者忘情于年轻时尚的健身运动，流连于丰富多彩、精彩纷呈的推广活动，通过不断打造其独具个性的品牌内涵，成为年轻消费者购物、休闲、聚会的首选地之一。
（商业地产学院）。