龙湖集团自持商业建造标准2013版.xls(266.5KB)
房地产开发建设项目全景计划管理办法(自持商业)制度
房地产开发建设项目全景计划管理办法（自持商业）制度一、总则房地产开发建设项目全景计划管理办法（自持商业）制度是为了统一自持商业项目的规划、管理、实施和运营，推进房地产开发建设工作的科学化、规范化、高效化，提高项目的运营效益，确保项目建设过程中的安全、质量和进度，保证项目竣工交付后的稳定运营和投资回报。
本制度适用于自持商业项目全过程的规划、管理、实施和运营。
二、项目规划阶段1.项目立项作为自持商业项目投资的重要决策机构，项目立项是确保项目顺利实施的前提条件。
投资方对项目选址、规模、类型的意见和建议应在此时充分表达，以确保项目初期决策的合理性、经济性和科学性。
2.项目可行性研究项目可行性研究是项目规划的重要环节，应根据项目建设的实际情况制定具体的研究方案。
主要包括以下内容：（1）项目背景及项目内容介绍；（2）项目建设的可行性及可行性分析；（3）项目投资及资金来源；（4）项目经济效益预测；（5）项目实际运行可能遇到的问题及应对措施；（6）项目风险评估及规避措施。
总之，项目可行性研究的目的是明确项目的可行性，为项目规划提供依据和支持。
3.项目规划设计项目规划设计是指根据项目具体需求，对项目建设的内容、规模、功能、布局等方面进行科学规划，确保项目建设的合理性、经济性和可行性。
本阶段的主要任务包括以下几个方面：（1）项目选址确定；（2）项目规划布局设计；（3）项目建筑设计方案；（4）项目环境影响评价与处理；（5）项目用地规划与设计方案；（6）项目建设预算编制。
三、项目实施阶段1.项目招投标项目招投标是项目实施的前提条件，同时也是确保项目建设的质量和进度的保证。
项目招投标应遵循公开、公正、公平的原则。
招标单位应根据项目具体需求，制定招标方案，明确招标范围、基本要求、项目进度和相关约束条件等。
2.项目管理强有力的项目管理对于保证项目建设的质量和进度至关重要。
项目管理应从整体上规划、控制和监督项目实施的过程。
具体内容包括：（1）项目管理机构的建立及职责分工；（2）项目实施的进度管控；（3）项目质量管控；（4）项目风险管控；（5）项目成本管控。
自持商业物业准入标准
三类城市
市级商圈 主城区人口大于80万
亦可考虑区域商圈
社区商圈
邻里中心社区商业
购物中心竞争：周边1公里内不应有同类型购物中心及大体量复合式百货，城市型购物中心除外 超市业态竞争：周边3公里内不应有2家或以上已开业或已签约的大型连锁超市业态（即区域超市面
积超过1万平方米）。
3
自持商业物业准入标准（拟）
或 正面道路为双向4车道， 侧面道路为双向4车道
社区邻里中心
2-3万平方米
正面道路为双向4车道， 侧面道路为双向2车道
地块附近已有或近期规划轨道交通的项目优先考虑
最低公共交通 设施
附近有10条以 上的公交线路 地铁口500米内
附近有6条以上 的公交线路
7
出具体产品线产品匹配结果。
4
自持商业物业准入标准（拟）
城市标准 区位标准 人口标准 地块标准 竞争标准 交通标准
商业产品线
建筑规模 长度建议 宽度建议 单层面积 楼层数
城市型购物中心
8万平方米以上 大于180m 大于80m
大于14000 ㎡
≤5层
区域型购物中心
4-6万平方米
大于120m 大于70m
三类城市
全国经济百强县 及以上
2
自持商业物业准入标准（拟）
城市标准 区位标准 人口标准 地块标准 竞争标准 交通标准
标准等级
一类城市
商圈准入
市级商圈 区域商圈 社区商圈
商圈
市级商圈
商业产品线匹配
城市型购物中心 区域型购物中心
二类城市
市级商圈 区域商圈 社区商圈
区域商圈
区域型购物中心 邻里中心社区商业
大于10000 ㎡
00龙湖商业卫生间设计建造标准
龙湖持有商业卫生间设计、建造标准说明：本标准在2014版《龙湖商业项目卫生间设计、建造标准》（香奈儿计划）和2014版《持有商业建造标准》基础上改进而来，修正了上述标准中配置不合理及不明确之处，增加了对设备设施及精装材料的规范，目的是规范建筑设计阶段及精装设计阶段卫生间设计的设计原则和参考依据，使龙湖持有商业的卫生间设计更加人性化、标准化，使研发人员评价和审核图纸时更加有据可循。
本标准配以图文并茂的课件。
如有不明，请向集团研发部商业研发中心、精装及设备中心进行咨询。
一、规划与布局1、服务半径2、设置原则二、详细平面规划1、等候区2、流线设置3、洁具数量4、洗手区5、化妆区6、马桶/蹲位隔间7、小便区8、母婴室9、多功能卫生间10、保洁间、工具间三、剖面设计1、净高要求2、降板设计四、构造要求五、设备要求1、给水2、排水3、通风4、空调5、广播6、WIFI7、其余电气六、精装要求1、精装材料2、洁具、五金3、其他设备4、灯具5、色温及照度七、导示要求八、执行界面一、规划与布局1.服务半径1)为方便顾客使用，购物中心商业楼层宜每层设置卫生间，每层服务半径应控制在80m以内2)首层可适当扩大服务半径，餐饮层可根据使用人数扩大卫生间面积和洁具数量3)卫生间设置应因地制宜，结合服务半径内的商业面积、餐饮面积计算所需洁具数量。
可参考以下设计原则：a)相对集中原则，符合服务半径的情况下，有倾向的相对集中设置有利于减少管理成本b)按服务面积与使用人数计算原则2.设置原则1)男女卫生间、母婴室、多功能卫生间并列设置，建议女卫面积约为男卫面积2倍2)不同楼层卫生间宜上下对位布置，以便于管线铺设和后期维修3)将家庭卫生间、无障碍卫生间合并设置为多功能卫生间4)母婴室应在儿童业态较多的楼层和餐饮为主的楼层设置，商场最少不应少于2处。
以家庭消费为主的业态需要酌情增加母婴室数量（推荐每层设1处）5)以儿童业态为主的楼层，卫生间内相应增加儿童用马桶间、小便器。
龙湖集团物业用房配置标准
龙湖集团物业用房配置标准一、依据：1、各地物业用房有关法规2、物业服务使用需求二、适用范围：龙湖集团三、职责：1、物业公司：――在启动会阶段提交选址和面积需求前期介入意见。
――在设计阶段向研发提供物业用房内部分隔前期介入意见，并与项目团队共同确定设计成果。
2、研发部：――在启动会阶段根据物业前期介入意见、本标准、项目情况和法规，确定物业用房位置和面积。
――协调设计单位根据项目团队确定的分隔意见，出具物业用房各专业施工图纸。
3、项目工程部：――物业用房施工组织。
四、定义：1、永久性物业用房：提供物业公司使用的正式永久用房，包括管理处行政办公区及客户中心、库房、工程维保中心用房、安全护卫中心用房、环境治理中心用房等；2、销售中心临时物业用房：在项目施工或销售阶段提供销售中心物业保安、保洁使用的临时物业用房，包括保洁休息室、安全护卫中心用房。
3、过渡物业用房：因项目分期建设，永久物业用房尚未竣工项目即交付业主，在永久用房以外临时按配置标准提供的物业用房。
4、物业管理区域：根据项目建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合共用设施设备、市政道路、业态和封闭管理等因素划定，报当地物业行政主管部门审批通过法定不可分隔的服务范围。
五、选址原则：1、管理处行政办公区及客户中心：――集中设置；――交通方便，满足人、车到访；――客户中心独立设置出入口，向小区外围开门；――行政办公区独立设置出入口；――自然采光。
2、其他物业用房：――尽可能在小区隐蔽处；可集中或分开设置；集中设置时，分别设置独立出入口。
――工程维保中心、环境治理中心、库房用房宜在小区相对中心位置，集中设置。
――安全护卫中心宿舍应自然采光。
六、面积标准1、物业用房按行政主管部门审批通过的物业管理区域进行配置，每个物业管理区域均应配置物业用房，配置面积标准如下：备注：1、物业用房面积=（固定面积+浮动面积）*120%（20%为公共过道面积）2、本面积标准大于或低于各地方法规面积的处理，不能满足本标准的应利用车库灰空间或架空层给予补足；法规面积大于本配置标准的部分，按照法规面积配置，大于部分应规划为经营用房、租赁用房、员工活动室、员工食堂、培训室等。
房地产公司自持有商业专项维修标准参考
房地产公司自持有商业专项维修标准参考前言作为房地产行业的从业者，我们经常接触到房屋维修的问题。
特别是随着经济的快速发展，商业房地产项目越来越多，商业维修标准的制定尤为重要。
本文主要介绍房地产公司自持有商业专项维修标准的相关内容，以供参考。
商业维修标准的制定商业维修标准是指商业建筑物的各个维修项目、内容和质量等方面所应遵循的标准。
商业维修标准是由房地产公司自行制定的，同时应根据有关规定和标准加以补充和完善。
一般商业维修标准分为基本维修标准和专项维修标准两部分。
在商业房地产项目维修标准制定过程中，应积极探索、实践，尽量达到以下几个方面的要求：1.符合工程技术标准和基本要求；2.具有适用性、可操作性和有效性，并实现可持续维修；3.统一管理规范，利于持久化维护；4.达到物有所值，合理控制成本。
商业维修标准的分类基本维修标准基本维修标准是指日常维修、保养和管理制度。
日常维修是指日常工作中应及时检查、发现和处理各种维修问题，包括日常保养、整修、更换和改建等；保养是指针对设备、机械、设施等配套设备进行常规保养，保证设施设备运行的有效性和稳定性；管理制度是指对设施设备、维修人员和维修过程实行管理的各种措施。
商业维修标准日常保养包括以下几个方面：1.对建筑物进行定期检查和保养，维护设备设施的正常运行；2.定期检查消防设施、管道，防止安全事故的发生；3.监控电力设备、电线和防雷装置，防止电器损坏和起火；4.对墙体、楼梯、走道等区域进行清洁，保持环境的清洁卫生；5.维护外墙、屋顶、排水设施，防止外部环境对建筑物造成损害。
专项维修标准专项维修标准是指大型商业维修项目，包括建筑结构修整、设备更新、环境升级、能源管理等，由于针对性较强，所以需要根据不同的维修项目进行制定，确保维修质量与效果。
商业维修标准的专项维修如下：1.采取相应的应急措施，及时处理局部或综合性的房屋水电管道、门窗、电气设备、消防设备等维修项目；2.更新设备，如更新办公设备、保安设备、消防设备等；3.改善环境，如改善空气质量、噪音污染等；4.提高能源效率，如采用绿色、环保的能源设备，降低能耗。
2019龙湖自持商业项目参会人员标准配置表
项目对接人
专家库成员
项目设计顾问
龙湖自持商业项目参会人员标准配置表
角色 A/B
A/B A/B A/B A/B A/B
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
设计启 动会
跨职能研 发
WORKSHOP
精装策 立面策 概念方案 划及概 划及概
16.5M
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25
26
机电深化设 室内灯光 计及BIM模型
扩初图联 质量评审 审 （含机电样
板点评）
16.5M
16M
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27
景观样板段 点评
7M
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28
29
开业前设 计停止点
检查
项目后评 估
3M
开业后 3M
ห้องสมุดไป่ตู้
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16
景观方 案评审
26.5M
龙湖商业地产自持散售之争：商业运营能力是核心
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。
物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。
下面一起看下为大家整理的物业管理制度文章。
龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营能力是核心2月28日，龙湖宣布启动“金苹果计划”，针对旗下的销售型商业物业推出“售后服务”，全面整合商业运营、地产开发、物业管理三大系统资源，为业主提供统一的商业运营服务和物业管理。
正值龙湖涉足商业地产十周年，其高层将该计划视为“划时代的模式创新”。
“龙湖不是在单纯地向客户出售商业物业，而是希望为业主实现物业资产的保值增值。
”龙湖地产相关负责人对《中国建设报·中国住房》表示，“金苹果”计划通过对龙湖的地产、物业、商业三大业务板块进行整合，通过定位辅导、经营辅导、招商促进等服务，缩短商铺、写字楼、精装等销售型商业物业的闲置周期与提高租金收益。
将业主从传统投资模式带入资产管理模式，龙湖试图打造一个类理财产品的资产代管平台既可通过散售物业回流现金，又能实现统一运营，打破商业地产中惯有的自持与散售的纠结。
而通过金苹果这一平台，龙湖还可以将旗下商铺、写字楼、度假产品打包，进行跨业态、跨区域销售，充分挖掘客户购买力，以突围当前普遍的商业物业销售困局。
打破散售运营困局散售与自持分别的利弊明显，这也成为商业地产发展商最常纠结的问题。
以北京知名商圈三里屯为例，三里屯village早已是北京人休闲购物的热门选择之一，而邻近的三里屯SOHO却人流冷清。
业内人士对此的普遍回答是，前者是开发商自持经营，而后者属于散售。
物业权集中度的不同影响了整体商业的规划布局，进而影响运营结果。
龙湖交付标准及建造标准
B.安装工程控制－雨污水
雨水系统： 屋面雨水－檐沟、落水管－室外散水沟－室外雨水管网－市政指定接口 地面雨水－截水沟及道路雨水口－室外雨水管网－市政指定接口。 污废水系统： • 卫生间排水、住宅厨房排水－排水立管－室外污水管网－生化池（根据渝建
发[2006]19号文件及大学城区域的市政污水排放处理情况争取与大学城管委 会协商取消生化池）－市政指定接口 • 餐饮厨房排水－室内隔油池（业主自备）－室外隔油池－室外污水管网 • 高层公寓的卫生间小，排水立管采用DN150UPVC螺旋管达到消声效果。
4．高可靠性，可配合智能 化管理系统，控制系统成 熟
缺点
缺点
1．初投资较贵，控制系统较
建议采用户式风冷热泵冷水机组， 复杂
别墅空调系统同时使用系数为1.0，
空调室外机置于后花园。
2．安装要求较高，需与装修 同时进行
1. 室内机及送回风管的布 置要占用一定的室内空间, 降低了层高.
2．如配有风管出风，室内 机组噪声略大
A.土建重点管控点做法 一层架空层透气管做法
A.土建重点管控点做法 －卫生间防水节点
A外装各种材料的收边收口大样
B.安装工程控制－给排水工程
水量计算：
生活用水量 消火栓用水量 喷淋系统用水量
污水排放量
日生活用水量约1420m3/d 室内 20L/s 室外 15L/s
6L/min.m2， ，火灾延续时间1小时
土建重点管控点做法铝合金门窗安装节点土建重点管控点做法门窗收口处做法隔热条土建重点管控点做法外墙外保温施工节点1外墙外保温构造示意图土建重点管控点做法外墙外保温施工节点2土建重点管控点做法坡屋面施工节点土建重点管控点做法露台施工构造节点土建重点管控点做法阳台施工构造节点土建重点管控点做法室内地坪做法土建重点管控点做法地下室挡墙及架空层防水节点土建重点管控点做法车库地坪做法土建重点管控点做法一层架空层透气管做法土建重点管控点做法卫生间防水节点安装工程控制给排水工程生活用水量日生活用水量约1420m消火栓用水量室内20ls室外15ls喷淋系统用水量6lminm火灾延续时间1小时污水排放量9766m安装工程控制给排水工程高层采用无负压加压供水方式该供水方式的优点在于