廊坊科技谷项目整体定位与物业发展方向
廊坊创智园区发展规划95P
金融产业用地 金融后台服务产业用地 总部经济产业用地
规划方案—总体规划方案设计
INDUSTRIAL LAYOUT
产业布局
产业用地标
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 合计 用地名称 占地面积(公顷) 金融 133.61 金融后台服务 182.43 总部经济 121.55 电子商务 65.98 服务外包 83.60 文化创意 75.38 现代物流 125.15 健康产业 303.78 1091.49 占城市建设用地 5% 7% 4% 2% 3% 3% 5% 11% 40%
设计理念——组织模式 引导混合开发 创建紧凑布局城市
混合开发
紧凑布局
组织模式——三级路网结构
道路网络、自由模块
依据道路的重要性、可变更的程度及 开发时序设置三个级别的控制路网和 两个级别的控制模块，体现规划的规 定性和灵活性，因应市场变化。 • 一级控制路网（1km – 1.5km） • 二级控制路网（500m – 800m） • 三级控制路网（200m – 400m）
组织模式
设计理念——生态规划 孕育地方观感和特色——水体湿地保护
•保护永定河水系 •营造生态湿地
•人与自然和谐发展
设计理念——生态规划 孕育地方观感和特色——本地生态系统
•保存生态本底系统 •塑造情景化的“水景”形象 •构建人文生态系统
设计理念——绿色出行 绿色交通体系
• 完善的公共交通体系 • 步行优先的交通体系 • 邻里中心的可达性 • 步行舒适的城市设计
金融产业用地 金融后台服务产业用地 总部经济产业用地 电子商务产业用地 服务外包产业用地
规划方案—总体规划方案设计
INDUSTRIAL LAYOUT
产业布局
产业用地指标
廊坊市人民政府关于印发《关于加强园区建设促进经济发展的意见》的通知
廊坊市人民政府关于印发《关于加强园区建设促进经济发展的意见》的通知【法规类别】区域经济开发【发文字号】廊政[2008]35号【发布部门】廊坊市政府【发布日期】2008.02.29【实施日期】2008.02.29【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件廊坊市人民政府关于印发《关于加强园区建设促进经济发展的意见》的通知（廊政[2008]35号）各县（市、区）人民政府，廊坊开发区管委会，市政府有关部门：《关于加强园区建设促进经济发展的意见》已经市政府第六十次常务会议研究同意，现印发给你们，请结合本地本部门实际认真抓好贯彻落实。
廊坊市人民政府二○○八年二月二十九日关于加强园区建设促进经济发展的意见为深入贯彻落实党的十七大、省委七届三次全会和全市经济工作会议精神，加快园区建设，促进园区经济又好又快发展，根据国家、省有关规定，结合我市实际，特制定本意见。
一、充分认识园区建设的重要性，增强加快园区发展的紧迫感园区是区域经济发展的龙头，是扩大对外开放、招商引资、促进经济发展的重要窗口和主要载体，是推动生产要素集聚和产业升级、发展现代制造业、调整和优化产业结构的重要基地。
加快园区建设和发展，是落实科学发展观，实现可持续发展的必然选择，是加快我市经济社会发展、全面建设小康社会的助推器。
近年来，全市园区以项目建设为核心，加大招商力度，完善基础设施，优化发展环境，经济规模和质量得到了迅速壮大和提高，在调整和优化产业布局、培育企业集群和产业规模优势、推进体制创新、发展外向型经济以及加快城市化进程等方面发挥了重要作用，在全市经济和社会发展中具有无可替代的地位和优势。
但是也存在着一些不足和问题，如实力不强、发展不均衡，档次不高、规划不完善，发展空间有限、“二次创业”乏力，人才结构不优、招商力量不强，体制缺乏创新、机制优势不明显等，影响了园区进一步做大做强。
主要原因是对园区建设认识不到位、规范定位不明确、管理体制不灵活、投资环境不优越，根本在于思想解放不够、创新意识不强、重视程度不高。
廊坊市人民政府办公室关于印发《廊坊市科技创新“十四五”规划》的通知
廊坊市人民政府办公室关于印发《廊坊市科技创新“十四五”规划》的通知文章属性•【制定机关】廊坊市人民政府办公室•【公布日期】2022.01.24•【字号】•【施行日期】2022.01.24•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】科技计划正文廊坊市人民政府办公室关于印发《廊坊市科技创新“十四五”规划》的通知各县（市、区）人民政府，廊坊开发区管委会，临空经济区（廊坊）管委会，市政府有关部门：《廊坊市科技创新“十四五”规划》已经八届市政府第六次常务会审议通过，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
廊坊市人民政府办公室2022年1月24日目录第一章开启全面建设创新廊坊新征程第一节发展基础第二节面临形势第三节总体要求第二章深度融入国家战略，构建协同创新发展新格局第四节打造三大协同创新功能区第五节强化开发区创新增长极作用第六节建设一批协同创新平台基地第三章培育壮大创新主体，持续增强科技创新源动力第七节实施创新型企业培育工程第八节打造环首都创新人才高地第九节加强科技创新平台建设第十节推进孵化载体提质升级第四章强化科技支撑能力，培育高质量发展新动能第十一节推动新兴产业跨越发展第十二节培育未来产业发展新优势第十三节赋能传统产业转型升级第十四节助力乡村振兴发展第十五节支撑数字城市建设第十六节强化绿色低碳技术支撑第五章优化创新创业生态，提升区域科技创新活力第十七节加速推动科技成果转移转化第十八节打造支持创新创业金融生态第十九节加快建设知识产权强市第二十节深度融入全球创新体系第二十一节提升科技创新治理能力第六章健全保障机制，推进规划全面落实第二十二节加强党的领导第二十三节强化组织保障第二十四节优化政策环境第二十五节加大创新投入第二十六节加强监测评估廊坊市科技创新“十四五”规划创新是引领发展的第一动力。
科技自立自强是促进发展大局的根本支撑。
为深入实施创新驱动发展战略，加快建设区域性产业创新中心，依据《廊坊市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，制定本规划。
河北廊坊项目地块及商业房地产市场汇报
广阳区二手房2010年与2011年销售价格
序号 住宅名称
2010年销售价格（元/㎡） 2011年销售价格（元/㎡）
1 馨境界·花城
2
尚都金茂
3
第八大街
4
阿尔卡地亚
5 群安实业小区
6
锦绣花苑
7逸Βιβλιοθήκη 家8180 8500 6967 6250 5697 8429 8333
7000 7500 7600 7500 6000 7800 7320
4、城市整体开发规模不大
1）土地放量有限，工业开发力度大，新城规模扩散； 2）城市开发面积多为工业、新城面积，达10余个，包括但为开发区配套住 宅相对较少，郊区大超级大盘少；
对住宅市场的分析总结
廊坊楼市是典型政策性楼市，受国家政策影响很大，但它有相当量的产 业人口，同时由于土地放量控制，市场还有相当的空间，待政策放松， 后期弹性很大。
3、本项目土地协议出让价表面看与现阶段土地成交价有优势，但 廊坊存在大量土成交价与挂牌价不符现象
廊坊目前土地开发模式是由民营企业引导招商引资，一、二级开发共存。 政府在某些经济园区无明确规划，许多企业通过项目运作、策划影响政府 的规划行为。
这些土地挂牌出让后，通过补偿、回流多种形式返还，因此，土地实际成 交的价格难以把握； 据调研了解，有些土地实际成交价与挂牌价有较大差 异。
2龙河工业园区富士康园区聚集大量产业人口对项目未来销售的支撑3永清台湾新城浙商服装新城未来形成幅射效应本项目商未来业园区自身发展形成气候购买群体形成在建中的安次区行政中心在西昌路上距离本项目两公里永清浙商新城距离本项目30分钟距离4项目存在的威胁1土地供给不确定性策政变动以及政府职能部门诚信问题2东冠对商业的把握缺乏商业资源的整合能力对合作伙伴的选择上要充分考虑风险五项目开发建议五项目开发建议1土地价格存在谈判弹性尽快争取土地指标降低成本宜早不目前是拿地和压低价格的有利时机2以大规划大策划引导政府化被动为主动与当地政府能取得沟通
廊坊的产业发展现状
廊坊的产业发展现状
廊坊位于中国河北省，是京津冀协同发展的重要节点城市。
近年来，廊坊市积极推动产业转型升级，加大创新驱动和产业转型力度，取得了明显的成果。
首先，廊坊市加大了高新技术产业的发展力度。
通过优化政策环境和提供创新创业支持，吸引了大量高新技术企业落户廊坊。
目前，廊坊已经形成了以电子信息、新材料、生物医药和新能源为主导的高新技术产业集群，成为了中国北方地区重要的高科技创新基地之一。
其次，廊坊市积极发展现代服务业。
特别是金融、物流和商贸等领域不断发展壮大。
廊坊已经成为北京周边地区重要的商贸中心，吸引了大量的知名品牌和商业企业进驻。
金融方面，廊坊市已经建立了一批银行、保险、证券等金融机构，提供了全方位的金融服务。
再次，廊坊市积极推动现代农业的发展。
通过农业科技的引进和创新，廊坊市的农业生产水平不断提高。
种植业、畜牧业和渔业得到快速发展，农产品的产量和质量大幅度提升。
廊坊的农产品还通过电商平台和农村合作社等渠道进入大城市，更好地满足了市场需求。
最后，廊坊市加大了生态环保产业的发展力度。
推动清洁能源和环保技术产业的发展，致力于打造绿色低碳的城市形象。
廊坊市积极推进生态修复和环境治理工作，逐渐改善了环境质量，并且吸引了一批环保企业进驻廊坊。
总体上看，廊坊市产业发展现状较为良好，高新技术产业、现代服务业、现代农业和生态环保产业成为支撑廊坊经济发展的重要支柱。
随着京津冀协同发展的不断推进，廊坊的产业发展潜力将进一步释放，为经济社会的可持续发展注入新的动力。
2019年河北省廊坊市远洋地产廊坊万庄项目发展思路报告
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第 19 页
产业地产开发模式
2、知识森林岛模式：产业概念下的多级开发联动
操作模式分析
一级拿 地开发
• 廊坊与北京签订了建设两条轻轨协议：一 条由北京亦庄连接廊坊市区，一条从通州 直达燕郊。
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第 10 页
项目机会背景研究
机会五：万庄主导高科技、低碳产业发展，将成为环首都圈内的新产业 基地
第 13 页
核心问题
区域内产业用地总计达28.67平方公里，规模大，部分产业用地规划定位趋同。 本案定位面临核心问题：
本案与区域内其他产业园的关系如何？是升级、互补还是形成上下游企业的关系！ 本案2平方公里定位方向？总部基地、专项的产业园区？第三代综合产业园区？ 总部基地模式多样，本案开发模式及整体定位如何？ 本案2平方公里的占地规模，资金投入较大，项目主要盈利模式？ 本案配套服务于项目本身还是整个片区？
• “生态智能城市概念规划”：廊坊建设“生态、 智能”的城市形态，打造“休” 的城市建设理念，延续主城区、开发区、万庄 区“小三点组团”的城市格局，远期构筑市区、 固安、永清“大三点组团”的城市格局。
开新集团廊坊开发区项目定位及物业发展建议
占地面积 30369.13 51263.22 103124
用途
商业
Байду номын сангаас
住宅
住宅
项目容积率在2左右、住宅占地约15万㎡、商业占地3万㎡； 项目分为A、B、C三个地块，地块方正土地平整； 其中A地块为商业用地，占地面积30369.13 ㎡，B、C地块为住宅用地，占地面积分别为51263.22 ㎡、 103124 ㎡。
8
1 PART 本体研究及目标解析
项目四至，两面临路：东侧为创业路，西侧为华祥路，地块之间有东西汇源 路通过，南侧有拆迁安置房，影响地块价值
地块东侧临创业路，西侧临华祥路 地块之间有东西向汇源路通过 南侧有规划中的拆迁安置房
9
1 PART 本体研究及目标解析
项目周边配套方面，教育资源、景观资源丰富，但生活配套设施数量少且档 次较低，整体居住意向不佳
北面有廊坊大学城，图书馆，西侧有中学新世纪中 学，周边还有梨园小学等村镇学校，教育资源较为 丰富；
周边有“廊和坊”金融中心、国际展览中心及大型 企事业单位、银行、政府部门，地块有很大发展潜 力；
附近有艺术公园、艾力枫社高尔夫球场，景观资源 较丰富；
其他生活配套少且档次低，整体居住意向不佳。
10
开发区
万庄区
开发区 本案 ●
主城区
● 本案
按照“园林式、生态型、现代化”的城市建设理念， 延续主城区、开发区、万庄区“小三点组团”的城市格 局，随着万庄区和开发区建设的加强，项目所在的区域 利好逐渐显现。
项目位于廊坊市开发区金融商业中心地段，商业商务配完善 ，居住密集度较高，并且距离主城区商业中心约8000米，距 离东方大学城约2500米，距离艾力枫社高尔夫球场约1500米 ，地段优势突出。
河北廊坊大学城项目市场定位与发展策划报告
廊坊开发区项目策略构想SOHO 集团廊坊大学城项目发展策划报告合富辉煌房地产房地产市场研究2城市发展研判1项目分析与定位4规划建议5经济测算6营销思路7区域板块竞争分析3城市发展研判城市发展概况经济发展趋势重点园区概况城市发展概况1城市素描：拥有优越交通条件的新兴现代城市城市概况：廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都北京，东与天津交界。
市区规划面积70平方公里，已建成面积54平方公里，2005年末全市总人口为391.6万人。
便捷的立体交通体系：廊坊市区距北京和天津中心区分别为40公里和60公里，1个小时可到达首都国际机场、天津国际机场和天津新港，在以100公里为半径的范围内，拥有两个国际机场、一个特大货运港口、三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。
城市定位：京津之间的新兴城市、高新技术产业和现代化制造业基地、园林式生态型宜居名城。
京津“双轮”驱动的模式，建设现代交通体系：第二条京津唐高速全长145公里，预计2008年建成通车，加上现有的京津塘也将全面拓宽，这样，未来两大城市间将有24条高速车道相连，京津两地的公路通勤更加便捷。
京津城际轨道交通也正在加紧建设，2008北京和天津两地将可实现半小时通行。
京沪高铁年内动工，北京只要20分钟就能到廊坊，进一步拉近了北京和廊坊的时间距离。
未来交通规划京津交通一体化可以快速实现区域间的优势互补及资源的合理配置，廊坊做为京津走廊的重要门户，将成为快速交通体系的最直接受益者。
京津交通一体化可以快速实现区域间的优势互补及资源的合理配置，廊坊做为京津走廊的重要门户，将成为快速交通体系的最直接受益者。
2京津冀经济联合圈轴心京津冀都市圈是我国北部沿海地区经济基础最好、发展最快的区域之一。
京津冀都市圈国土面积18.5万平方公里，包括北京、天津两个直辖市以及河北省的廊坊、石家庄、唐山、秦皇岛、保定、张家口、承德、沧州等8个地市。
廊坊处于京津冀经济联合圈的轴心位置，具有良好的经济发展前景。