大型旅游地产项目的思路和案例

合集下载

某旅游地产项目概念性规划设计任务书

某旅游地产项目概念性规划设计任务书一、项目概述本旅游地产项目的名称为“xxx旅游度假区”。

项目位于某省某市，占地面积为xx公顷，是一处集旅游、度假、休闲、娱乐为一体的综合性旅游地产项目。

该项目的主要目标客群为城市人群，重点打造绿色、低碳、健康的休闲度假场所，突出项目的环境生态保护与可持续发展的理念。

项目包括山地旅游区、湖畔豪宅区、特色商业区、医疗康养区等。

旅游度假区除了配套基础设施和休闲娱乐设施外，还将组织丰富的旅游活动和专业的健康咨询服务。

二、规划设计目标1. 环境生态保护与可持续发展本项目是一个自然度假生活体验区，对环境保护和生态可持续发展具有高度责任感。

设计需突出“绿色、低碳、健康”的理念，注重环境整合，强化区域生态和城市设计内涵，达到城市、社会、人与自然的和谐统一。

2. 利用地形地貌和水资源利用地形地貌和水资源，超出消费者目前的旅游数目，打造适合度假的旅游度假乐园。

体验区取地西南山坡，海拔高差12-50米，怡人的自然风光为游客提供全身心放松的体验。

3. 提供多样化旅游服务提供多样化旅游服务，包括溯溪、越野车、大观车旅游、开山拓民、水上娱乐、摘野果、全家康养等等服务，并提供专业导游的服务。

4. 建立完善的配套设施配套设施包括住宿、餐饮、娱乐、购物、康体、医疗等，并不断创新发展，吸引更多的游客和投资者前来参观和投资，这样就可以逐步实现项目的可持续发展。

5. 强化品牌形象从设计的各个方面坚持以客户为中心，创造客户独具特色的环境，多方位展示“xxx旅游度假区”的品牌形象，创造出更多的品牌价值，提高品牌名声和影响力。

三、设计原则1.环境保护和可持续发展战略的融合该度假区是地区人民群众参观的地方，所有的设计要融入地域生态，要在保护生态的前提下，应用“美观”的设计理念，利用当地的土地、水和其他自然资源，寻求有效的开发利用。

2.创造性的设计理念和创新在旅游设计中融入创造性的设计理念和创新是最重要的原则。

旅游全案策划案例四：湖南省澧县城头山遗址旅游开发策划-绿维创景

旅游运营网旅游全案策划案例四：湖南省澧县城头山遗址旅游开发策划-绿维创景北京绿维创景规划设计院热点聚焦：旅游策划，旅游全案策划，旅游策划案例，遗址文化旅游，湖南省澧县城头山遗址，遗址旅游开发策划，绿维创景项目背景：湖南澧县城头山遗址区是我国保存最完整的大溪文化早期的古城址，拥有历史最早的水稻田遗址和地层关系最清晰的城址。

基于城头山在考古、科研和经济发展方面的重要的价值，省、市、县领导均认为需要顺应国内外旅游蓬勃发展大势，编制一个方向性、框架性，并对后续开发运营具有指导作用的方案，使遗址区由考古研究向绿色经济转变，成为澧县区域经济转型发展的支点。

在这样的背景下，绿维接受澧县旅游局委托，编制了城头山遗址旅游开发策划方案。

湖南省澧县城头山遗址旅游开发策划核心思路：本项目开发的关键在于如何在主题概念、核心产品和产业模式等方面实现突破。

经过资源文化梳理及国内外案例研究，绿维认为城头山遗址的古城文化、稻作文化、祭祀文化具有独特旅游价值及一定的垄断性，因此，选择祭祀广场、远古巷陌、上古神话乐园、城头山博物馆、创意体验中心、演艺中心、农植园、农果园、农闲园作为项目开发的九大主题。

形成以文化体验为统领，以游乐体验功能为融合，以城头山新城的复建为样板，以稻作农田的包装升级为示范，以上古神话乐园为主题游乐中心，以农闲园、创意体验中心为休闲游憩中心，以游客服务中心、会议中心为功能配套中心，以主题文化酒店为居住中心的植根模式和核心竞争力。

旅游地产：南昌永惠漫谷山地休闲度假胜地营销策略报告(建华地产)...

组团。
产品分析结论与定位
项目价值营造
意大利托斯卡纳山地小镇,梅岭风景区及意大利台地景观环境,度假村式的服务 .
产品分析与结论定位
客户群定位
以南昌经济稳定的市民阶层为主
以在湾里工作和生活的富裕人群为辅
产品分析结论与定位
形象定位
托斯卡纳城市山居度假生活
阳光的休闲的,甚至是慵懒的艺术的回归真我的
导导
产客营营品户销销
读读
分定总与析位思策结及路略
论需
分
与求
解
定分
位析
产品分析结论与定位
产品分析结论与定位
项目资源地块区内地貌较复杂，基本为山地，规划用地约１５８亩
产品分析结论与定位
以小高层和花园洋房为主，叠拼别墅为辅；参照欧洲小城的
产品规划乡村旅馆，色彩上与中国传统的寓形成差异;坡地式的园林
距离城市较远,公交线路少, 同时受规模限制,难以发展社区公交
项目SWOT分析
项目机会分析
湾里有些楼盘也开始追求房地产产品品质，符合房地产市场进步 (例如:帝景湾洋城)
湾里房地产还没有对南昌消费市场产生共享
项目SWOT分析
项目机会分析
新政的出台限制了大户型和别墅用地，使投资型物业受到限制
坡地住宅对常年居住在城市平地的南昌置业者而言，吸引力将非常大
便利交通设施,高品质要求, 注重产品配套及环境
度假型 30-150㎡
投资型９０㎡以下
养老型６０—１００㎡
30—50岁、中高收入水平、追求不同于城市的生活品质，满足三口之家的度假生活体验
26—50岁、二次或二次以上置业，中高收入水平、追求高投资回报、不在意物业品质、重点考虑周边环境

旅游地产策划分析及旅游地产实战案例分析

旅游地产策划分析及旅游地产实战案例分析旅游地产策划的概念旅游策划是依托创造性思维，整合旅游资源，实现资源、环境、交通与市场的优化组合，实现旅游产业发展目标的创造性过程。

旅游地产策划的基本任务针对明确而具体的目标，形成游憩方式、产品内容、主题品牌、商业模式，从而形成独特的旅游产品，或全面提升和延续老旅游产品的生命力，或建构有效的营销促销方案，并促使旅游地在近期内获得良好的经济效益和社会效益。

旅游策划必须具有创新性、可操作性。

旅游地产策划的重要性旅游产品的深层次开发和对市场需求的满足较多依赖于旅游策划，旅游行为的特殊性是静态的旅游要用动态的方法来进行推广。

旅游规划前的旅游地产策划--总体旅游地产策划在规划之前导入总体旅游策划，可以解决深度研究，准确定位市场、定位主题、定位形象、确立核心吸引力；拟合资源与市场，形成表现吸引力的产品形态；落实战术和行动计划。

旅游规划后的旅游策划―深度旅游地产策划旅游规划完成了，需要进一步进行旅游策划，来将规划的大理念，转变为产品、项目、行动计划。

依托旅游策划报告，就可以编制详细规划，进行建设了。

旅游地产策划的落地策划针对单个旅游产品，旅游策划要比规划切实、有力！旅游产品的生命周期也决定了规划一个景区而其生命力还没有它的规划期长，旅游策划能立刻带动经济效益的增长，当游客口味发生变化时，旅游策划又能灵活的调整，是旅游策划的优势所在。

旅游地产策划的营销策划品牌规划、品牌定位、品牌形象、品牌口号、整合品牌传播是当前旅游企业策划缺失的种种表现。

旅游地产策划的招商融资策划旅游规划不针对单个项目，无法真正招商引资。

有了单项旅游策划对规划的分解，使投资者有了投资的机会点，而旅游策划追求商业化盈利的目标，符合投资者利益目的，旅游策划的创造性思维给投资者带来了丰厚的回报！旅游地产策划中的定位旅游策划的定位是旅游策划的核心步骤，是抓纲的动作，可分为以下五个方面：1.旅游策划的主题定位：项目按照清晰独特、引人入胜主题进行整合打造；2.旅游策划的目标定位：决定将项目独特吸引力提升到何种程度，才具备实现目标的基础3.旅游策划的市场定位：按照细分结构，形成重要性、营销时序、区域划分、类别划分四维构造的综合形态。

打造石家庄的后花园——石家庄西部长青旅游度假区

打造石家庄的后花园——石家庄西部长青旅游度假区北京绿维创景规划设计院风景如画的小路、静静流淌的山泉、醉人的鸟语花香、随处可见的樱桃、自然生态的蔬菜、漫山遍野的薰衣草……西部长青旅游度假区，位于石家庄鹿泉市西南部，距石家庄20km，是鹿泉市招商引进的大型项目，属河北省重点项目，由河北常青实业集团投资建设。

项目总占地约10平方公里，投资预计100多亿元，规划建设期为8年。

一、项目概况——有资源，但面临很多问题项目地四面环山，属山间盆地，以拥有几百年历史的石头村为景观核心，包含金蟾山、年轮石、懒泉、观音庙等多处旅游资源，旅游发展条件良好。

但在开始建设之初，也面临着不少问题，比如：交通较为闭塞、周边人流量不大，靠什么来吸引人气？缺少等级较高、吸引力极强的资源，知名度较低，靠什么来塑造度假区的品牌？作为一个商业项目，如何在促进社会效益和生态效益发展的基础上实现经济效益的共同发展呢？二、项目核心开发思路——以文化为带动，以生态为基底，实现综合开发绿维创景接到河北长青实业集团的委托后，经过深入的现场考察、走访后，认为本项目在自然景观方面没有突出优势的现实条件下，应通过文化的挖掘和包装提升项目地的核心吸引力。

因此，在对当地文化进行思考研究和梳理后，项目组提出以红石文化为基础，以旅游休闲为特色，以商务度假为核心，立足华北，面向全国，打造集会议会展、生态休闲、主题游乐、民俗体验等功能于一体的区域型“商务休闲度假中心”。

通过具有轰动效应的休闲度假精品旅游项目，改善石家庄旅游产品结构、增加旅游知名度，提升旅游档次，实现旅游经营良性循环。

仙岛湖旅游策划案例

仙岛湖旅游策划案例熊大寻旅游策划公司/文项目开发的商业逻辑仙岛湖旅游地产项目开发的商业条件：一、项目位于中部欠发达地区，跟杭州千岛湖知名度、经济发展度没得比。

二、项目离二级城市武汉距离二个半小时车程，离县城近一小时车程。

三、项目位于一块生地和初级风景区内，知名度和旅游热度都十分欠缺。

四、项目所在地是号称“千湖之省，百湖之城”的区域，资源同质化较大，湖滨度假地产项目比比皆是。

五、项目开发主体是民企而不是央企，是巧投入而不是大投入，是长期而不是短期的过程。

以上五个原始条件决定了，项目的开发逻辑：一、必须先通过创意旅游来炒热地块，把生地变熟地，才有成功可能。

二、用巧妙创意来代替大资金投入，烧钱的事民企耗不起，不顾条件的复制和抄袭只有死路一条。

参考三线旅游城市的做法而不是一线城市的做法，是明智之举。

三、因地制宜量身定做适合仙岛湖的项目，在知名度和人气不足的现状下，直接开发房地产，后果可以参考台湾人的项目。

四、跳出地产做地产，才能盘活仙岛湖这盘棋。

一做古镇、二做奇观、三做地产，一期做古镇可通过商业地产销售回笼资金同时弥补仙岛湖留不住人的致命缺陷，通过古镇和奇观聚人气、留住人，先有仙岛湖的名，才有项目的利！五、既然要活全盘才能活项目，所以，必须通过策划规划尽可能大面积地控制仙岛湖周边开发用地，同时将旅游项目集中于核心地块，不为他人作嫁衣。

第一部分定位策划一、仙岛湖旅游战略SWOT分析（一）优势仙岛湖坐拥两大优势：1、资源绝佳2、交通便利湖岛景观资源优良——仙岛湖位于阳新县王英镇，幕阜山北麓，距阳新县城48公里，旅游区面积180平方公里，水域32平方公里，1002个岛屿似群星璀璨落玉盘。

1002个岛镶嵌在4.6万亩的水面上，恰似银河星座，不是仙境胜似仙境，享有荆楚第一奇湖之美誉，是省级生态旅游风景区。

仙岛湖因湖畔山崖上悬有一块“灵通仙岛”的古匾而得名。

这里自然风光旖旎，人文古迹众多，生态野趣横生，是鄂赣边境的一处度假胜地。

如何打造国际顶尖山地型旅游度假区

如何打造国际顶尖山地型旅游度假区\与天地对话—为自然梳妆\导读：山地型旅游度假区常以山地资源为依托，以休闲度假为主要目的，以山地自然景观、人文景观和山地生产经营活动为内容，配以系统的配套设施设备，吸引游客前来休闲度假。

做好山地型旅游度假区的规划设计，能够充分发掘优势旅游资源，为游客提供更为优质的服务，打造具有带动经济发展的产业链。

▼国内、外山地型旅游度假区案例国内案例万达长白山国际旅游度假区1、项目概况度假小镇位于长白山国际度假区的中心，由多种功能设施组成，酒店区环绕度假小镇，均依山而建，充分体现出国际级旅游度假区的高端品质，形成旅游度假村的核心区域。

酒店区共规划9个酒店，客房数约3000间。

一期将建设包括六星级柏悦、威斯汀酒店，五星级凯悦、喜来登酒店等酒店群。

所有酒店将依山而建，蜿蜒曲折，体现山地旅游度假风情。

2、项目定位以冰雪运动为品牌，以体育休闲、度假疗养、商务会议和自然观光为主导，突出长白山森林生态魅力和北国冰雪风光。

项目目标：世界级的生态、文化、时尚、创新高度融合的旅游目的地。

功能分区：项目集旅游、会议、休闲、商业、娱乐等功能于一体，规划滑雪场、高尔夫、高端度假酒店群、旅游小镇、森林别墅等五个主要功能区。

项目分为南北两区：长白山国际旅游度假区分为南北两区，总用地面积18.34平方公里，其中建设用地11.5平方公里。

3、项目特色①南区功能——总用地面积约13.34平方公里，设有酒店接待区、度假公寓、滑雪区、娱雪区、冬季雪上两项赛区等几个功能区。

☞亚洲最大的滑雪场•滑雪场总面积约7平方公里，落差达438米。

滑雪场包括43条滑雪道，雪道总长度30公里，索道总长度7.1公里，同时可接纳8,000位滑雪者。

•西区滑雪服务中心建筑面积0.43万平方米。

•滑雪场设施：2条八大脱挂式暖厢索道；3条六人脱挂式吊椅索道；2条四人固定式吊椅索道；10条电动地毯及两条拖牵。

•加拿大Ecosign公司担纲设计，建成可举办各种国际级冰雪赛事。

文旅-案例：长城脚下饮马川

长城脚下饮马川——中原集团.北京顾问中心T hinking 思路项目概况外部环境市场检验项目亮点项目小结内部环境承德：在京津冀一体化的整体规划中，承德属于环首都城市群，规划功能为规模适度、特色鲜明、设施完善、生态宜居的卫星城市环首都城市群冀中南城市群沿海城市带承德：受益边缘区域承德，注重生态保护，在服务首都中借势发展，力争把承德打造成北京产业转移的最佳承接地、北京人的第二居所☐建设国际旅游城市、国家历史文化名城，构建“一核两带四个增长极”：☐一核：国际旅游城市核心区，发展休闲旅游业、现代服务业、高新技术产业。

☐两带：首都经济带、沿辽蒙经济带，发展休闲旅游、现代农业、现代物流、现代服务、装备制造等。

☐四个增长极：国际休闲旅游基地、国家钒钛资源产业基地、首都绿色农产品加工基地、京北清洁能源基地。

☐2015年承德将与北京在生态产业、现代农业、文化旅游、健康养老、教育医疗等领域合作，谋划实施项目超过100个，计划完成投资400亿元。

☐力争把承德打造成北京产业转移的最佳承接地、北京人的第二居所、北京重要的腹地支撑。

项目交通便利，靠近101国道和京承高速，从北京（望京）出发前往，约130公里，1小时40分钟本案101国道京承高速拾得大地幸福集团是李丁由职业经理人转为自主创业后成立，饮马川为其首个创业项目曾经操作过全球候鸟度假地、DADA 的草地、先生的湖、马克住区、时代花生、时代糖果、时代玫瑰园等艺术、度假地产被喻为文化地产先行者、度假地产先驱者、地产营销教父•代表项目【先生的湖】•项目定位买不起别墅，但又向往别墅生活的客群度假地产1.0时代•代表项目【全球候鸟度假地】•项目定位郊区实力购置别墅，开发商为其提供代租代管服务，解决空置房问题度假地产2.0时代•代表项目【长城脚下饮马川】•创造生活方式和度假内容的时代，做度假地产的3.0引领者。

度假地产3.0时代2015年7月4日，靠普众筹在前海企业公馆举行“中国地产大叔长城幸福实践区众筹壹号启动仪式”，仅两天时间完成众筹目标5000万众筹对象面向地产、金融、互联网、传媒等行业具有影响力、号召力的精英，限额众筹总额是5000万，限人限100人，每份50万，每人限两份；成功众筹人员参与众筹的有著名导演贾樟柯，华为荣耀手机之父刘江峰。

中国旅游地产开发的四种模式和七大策略(DOC13页)

一、“城市功能区〞驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速开展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业开展领域，并承载一定的城市功能。

以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。

笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。

伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间幅员。

在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和时机，区域资源被置于广阔的地域X围内进展优化配置，使旅游地产价值更大化。

同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的开展走向。

可以说城市化与旅游地产将逐步表达出“双轮驱动〞的并存态势，相互为用。

而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市开展形式,能够在推动城市化的根底上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而到达建立可持续开展的宜居城市目标。

大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游气氛中开发地产项目，进展大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域根底设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。

此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。

与旅游景观开发二位一体的房产开发。

景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。

国色天乡案例@郊区、旅游地产

国色天乡通过持续不断的营销活动，形成高度的知
名度与人气：
2005年6月18日：“2005七彩童星才艺竞赛”在置信国色天乡—香江之恋〃滨河艺术长廊”盛大举行。 2005年9月28日：国色天乡作为第六届花博会分会场 2006年5月1日举办2006国色天乡〃五一欧美缤纷秀 2006年6月：举办“一个城市的生活方式〃与美丽同行时尚魅力沙龙”、“一个一个城市的生活方式〃伍佰超厉害成都歌友会”、“一个城市的生活方式〃百人户外瑜伽活动”系列活动 2006年9月17日：“国色天乡〃唱响天下”大型电视歌友会，邀请了李宇春、何洁、纪敏佳等四川超女 2007年4月14日：国色天乡乐园正式开园
主题娱乐功能
国色天乡联合韩国三星爱宝乐园进行娱乐主题开发，形成主题游乐、主题演艺与主题商业连接起九大主题游乐区域
世界四大主题公园之一的
韩国三星爱宝乐园，以全程顾问的形式，向国色天乡乐园提供其积累了三十年的策划与运营管理经验。
主题游乐：极速风车、激
流勇进、挑战者之旅、自旋滑车、勇敢救火车、海豚跳、桑巴气球、高空观览车、豪华双层转马、转转杯
主题演艺：俄罗斯国家大
马戏魔马秀，让人们充分享受异国风情所带来的别样感受；华丽的绿野仙踪花卉巡游，激情四射的弗拉门戈舞……
功能构成
配套功能
紧随国色天乡主题乐园对外开放的还有风格独特的主题商业、国际教育等配套功能
主题商业：品牌中餐、主题西餐、
异国料理、专业SPA等等，不一而足，个性化，立体化的商业形态，让时尚的游乐体验得到最大程度的丰满和升华。
独栋别墅为主要建筑形态，占地 303.54亩，其沿江安河区域将开凿 60000㎡人工内湖，引入河水形成众多水系，循环流经小区各个区域之后再汇入江安河，小区内保持24小时活水恒流。

1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。

1.项目招商。 2.区域增值设施建设。支付土地出让金， 1.自主开发。 3.土地转让获取土地使用权。 2.联建开发。。 4.项目股权转让。
区域整体定位与发展战略研究（报告）拆配模式以及实施策略（报告）协助运营商与政府契约文件的准备区域规划设计跟踪服务，包括： • 协助开发商选择规划设计单位 • 出席规划设计汇报沟通会议 • 基于规划方案的专题研究
执行多方位高起点市场推广
对度假区功能的复合性需求，并非多种需求的简单叠加，而是需要提供综合解决上述矛盾的功能载体和体验空间
潜在的其他需求
对异质文明的好奇视野的开阔和见识增长、自我提高对现实生活的逃逸、反思和整理

高品质购物
养生保健
美食享受
家庭聚会
复合需求
亲子活动商务会议
放松发呆
亲近自然
城市经济特征及城市发展阶段界定城市功能缺失或城市功能布局演变规律项目在城市中的地位、发展前景项目与城市其他功能区的关系重大设施投入以及其对项目所在区域的影响类似项目发展案例研究以及经验借鉴
策略层面——保证开发主体的利益实现
四大问题开发模式研究核心要点
•用地取得方式 •开发计划 •开发纲领 •管理模式 •长期利益与短期利益的平衡 •项目开发节奏/开发顺序确定 •确定不同开发内容对于盈利目标的作用 •确定项目开发的不同阶段在利益实现中的作用 •合理的功能组合与功能比例 •各功能区布局；核心功能区 •规划如何为土地增值； •指标如何使土地增值。 •项目在企业中的地位，即项目长短期目标之间的关系 •项目的启动资金 •不同启动模式的作用及项目的适应性 •相关物业的现实市场状况

国际成功案例揭示，一流的旅游度假区为谋求可持续发展，均形成了深具竞争力的大旅游特征
大旅游特征一：一流resort在一流资源条件下，根据市场需求提供多种旅游度假活动组合，力求延长游客逗留时间，增加消费及重来可能。定期更新旅游项目，保持新鲜度。大旅游特征二：灵活利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低季节性及波动性。游客重复光顾率高、逗留时间长。大旅游特征三：围绕旅游业性形成特色产业群大旅游特征四：常住人口和就业人口逐步增长，最终成为新城产业发展带动居民财富水平提高和城市繁荣人口增长城市繁荣
技术思路形成方法 • 土地方格网法 • KPI指标法研究案例 • MECE法界定问题 • 头脑风暴会
其价值在于
技术支持获取法 • 5G(GROUP)法
从市场与竞争角度指导规划设计，使规划本身产生价值，契合项目后期运作和营销发力，并预留面对未来竞争的弹性
前期
一级开发
二级开发
开发模式/盈利模式研究报告
世联对具备旅游资源的区域发展的基本观点
按照国际标准，一流的旅游度假区因其资源禀赋和顾客市场的不同可分为以下三类
资源客户与主要市场的距离几百公里甚至更远所用交通工具绝大多数乘飞机停留时间每年光顾频率最多去一次典型案例
目的地型 resort
非常强势的资源，如高品质的海滩，滑雪场一线景观资源或人文资源
全国性乃至跨国客户
一到两周或更长时间
科罗拉多州Beaver Creek Resort 三亚夏威夷宾夕法尼亚州 Hidden Valley，省内游
Байду номын сангаас
区域旅游度假 resort 类 (包括商务旅游) 本地旅游休闲自住类resort
分散，但本区域客户占较大部分
100-300 公里。 1.5-4小时车程
取舍有度的区域产业组合
区域定位开发主体整合协调各方资源
在区域内整合旅游资源，形成统一的知名旅游市场，建立整体影响力和品牌。
与投资者、驻商、原住民、竞争者等利益相关者广泛合作，实现共赢。政府牵头制定对投资者宣传策略，并启动多方位宣传推广工程，为区域打造品牌引进或联合其他利益相关方的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展的其他产业借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才
一级开发
•监督控制。 •组织一级开发土地验收，验收合格的土地纳入政府土地储备库。 •财政局会同国土管理部门进行一级土地开发成本核算。
土地出让土地转让二级开发
政府
1.土地出让信息公布。 2.招商引资。监督控制 3.土地公开出让。 4.政策支持。
监督控制
开发商世联服务
1.融资。 2.寻找合作者。 3.分期、分块实施征地、拆迁补偿安臵工作。 4.房屋拆除与土地平整。 5.分期、分块进行市政基础设施与公共配套设施建设。
区域营销战略与策略（报告）土地出让计划（报告）招商服务，包括： 1.撰写项目推介书 2.梳理资源，筛选主力招商对象 3.协助客户举办项目推介会 4.协助土地转让/股权转让。 5.前期工作的评估、调整。 6.协助客户与招商对象之间其他方式的沟通
整体定位与发展战略研究（报告）启动区与物业发展建议（报告）营销策略（报告）营销执行顾问服务
世联关于大规模旅游地产项目的经验分享
版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
在具备一定旅游人文资源的大规模区域开发过程中，我们的客户常常会面临如下问题
特色产业群
产品活动组合
大旅游
高质量的游客群
通过resort的发展，开发主体最终实现利益实现
旅游业带动产业群形成和新城市的最终繁荣，是一个动态的发展历程
城市功能围绕旅游产业延伸，商贸服务功能是核心。

休闲度假新城
城市功能的延伸关联产业群
以旅游为区域增长引擎，必须为区域准确定位，在战略规划上形成五种致胜要素
盈利模式研究
功能分区与指标
启动策略
营销增值——区域整体营销推广
陌生区域大规模项目位于城市郊区、非热点区域或未开发区域等市场认知较差区域，在进行产品推广之前，针对整个区域的价值和发展前景进行营销推广，才能够增强市场的认知和信心、克服区域陌生感，成功实现区域的市场推广目标。
•重点关注：在解决区域整体营销推广问题过程中，需要重点考虑通过区域边界建立区域形象基础的问题，基于此，我们必须将钱花在看得见的地方，使营销创造有效价值。 •世联成功案例：深圳大梅沙、北京温泉镇、青岛温泉镇、海口美丽沙
营销层面
营销为项目增值
战略层面——保证项目开发走在正确的方向上
三大问题核心要点
•企业与政府目标的协调 •对收益的预期 •土地的开发方式 •项目资金投入的计划
目标体系建立
资源利用研究
•资源的盘点、评估 •资源如何在区域发展中发挥价值 •资源与房地产开发的互动 •资源的保护与开发
区域价值定位
• • • • • •
世联对大规模旅游地产发展项目的思考切入点
对于具备一定资源的大规模区域发展项目，我们需要考虑涉及项目三个层面的八大问题
协调各方利益的目标体系的建立
战略层面
价值最大化的资源利用研究基于城市视角的区域价值定位
以控制土地为目标的开发模式研究以盈利模式为核心制定开发策略
运营层面
规划增值：功能分区与规划指标确定兼顾长短期目标的成功启动
多数自驾车前往
2-7天
每半年1-2 次
不必是特别强势的资源
大部分来自本区域
<100公里，自驾车或捷 45分钟车运系统；程购房自住
周末1天或一居
数次
Forest Highlands ，亚利桑那州
一流旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的resort，覆盖不同范围的客户群。不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。在同一层次的度假场所中，存在较大竞争。
其价值在于
技术支持获取法 • 5G(GROUP)法
从开发主体开发利益实现的角度，制定最合理的控制土地、取得土地的策略，同时结合开发主体资金安排和市场接受程度，确定区域开发的节奏、顺序和分阶段盈利计划
前期
一级开发
二级开发
区域营销战略与策略报告
工作方法
报告核心内容 •营销目标确定 • 营销价值点整合 • 营销模式
•大规模旅游地产开发依托资源评价及发展潜力如何？
•大规模旅游地产发展方向和成功关键要素是什么？
•大规模旅游地产开发的市场需求支撑及目标顾客群如何？ •大规模旅游地产开发面临的市场竞争环境怎样？ •国内外类似地区发展中有哪些成功经验可借鉴？开发战略中的致胜要素是什么？ •面对众多的机会和丰富的资源，如何结合资源抓住真正具有商业价值的机会，寻找到一条既符合市场又符合企业目标的、最优的开发模式和盈利模式。
前期
一级开发
二级开发
区域整体定位与发展战略报告
报告核心内容 •建立目标体系 •发展战略 •核心区确定 •功能分区与经济指标
工作方法
市场调研方法 • 现场踏勘 • 问卷调查 • 焦点小组访谈 • 一对一深度访谈
•资源盘点，方格网法进行土地分级 •城市特征与城市发展阶段的研究 •区域价值的挖掘 •基于城市发展和市场的定位
评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则开发前对环境保护作完善规划，辅以法规管理发掘升华独特的人文和历史资源引导本地居民对旅游和环保的参与
保护生态自然和人文历史资产
投资兴建完善基础设施
规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重沿路景观
早期投入基础设施建设提升区域吸引力和土地价值完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施的质量数量谋求国家和地方各级政府在税收、投资基建、融资、招商宣传等角度的支持。