深圳写字楼——大客户研究报告
写字楼市场调研报告
2012年4月份市场调研报告本月部门外勤人员更换，为使新上岗人员快速进入工作状态，部门进行了相关基础营销知识和技巧的培训。
除进行基础知识讲解外，部门同时安排外勤人员与经验丰富的卸任外勤李风同志进行了卓有成效的深入交流。
在此基础上，外勤人员第一次外出工作由业务管理部经理带队，将理论与实际工作密切结合，使新上岗人员对营销外勤工作有了直观的了解与潜移默化的亲身实践。
本月外勤工作主要以新上岗人员熟悉市场环境为主，以大厦为中心，共对大厦周围的14家写字楼进行了详细走访了解，除中信大厦（庄家金融对面，金世界D座）处于内部装修、信息不详外，其它写字楼相关信息收集比较全面，以下为相关情况汇总：一、走访写字楼列表（见附表）。
二、调研写字楼列表分析：1、租金：大部分高档写字楼的租金价位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，极少数高档写字楼如万象天成，租金价位可达3元/天/平方米以上。
中档写字楼租金价位多集中在在2元/天/平方米左右，而低档写字楼租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。
此次调研，保艺大厦的租金逐年递增5%在石家庄写字楼行业比较少见，租金逐年递增可以避免临时调整租金价格的阻力，而且租期一般较长，能够很好保持客户的稳定性。
这种做法，可以在大厦适当尝试，特别是引进长期租驻的大客户。
2、物业费：从此次调研的情况来看，各写字楼物业费单独收的占大多数，这与外请物业及售出代租有直接关系。
往往写字楼建成后，物业管理托管，特别是售出的写字楼，因为业主与物业并不是一个整体，物业费与租金统一收取的难度较大。
各写字楼物业费定位比较悬殊，从2.5元/月/平方米到10元/月/平方米不等，多数在5元/月/平方米以下。
部分写字楼如祥源大厦、汇文酒店、万象天成、盈伴大厦、军创国际等由自有物业管理，其它属于物业托管形式。
受托的物业公司中，恒辉物业兼有中介功能，代业主出租房屋，成交后一次性抽取房东首月房租的50%作为中介费。
3、水电费：因为写字楼用电属于商业用电，多数写字楼电费均在1元/度以上，其中女人世界电费最高，1.23元/度。
2024年写字楼市场调研报告
2024年写字楼市场调研报告1. 摘要本报告对当前写字楼市场进行了调研分析，分析了市场现状、发展趋势和问题，提供了相应的建议。
通过有效的市场调研，可以为投资者、开发商和企业提供有针对性的决策参考。
2. 引言写字楼市场作为商业地产领域的重要组成部分，对于城市的发展和经济增长起着重要作用。
近年来，随着城市化进程的加快，写字楼市场也面临着一系列挑战和机遇。
本报告旨在通过对写字楼市场进行调研，全面了解市场现状，并提供相关建议。
3. 市场现状分析3.1 市场规模根据市场调研数据分析，写字楼市场总体规模呈现稳定增长态势。
2019年全球写字楼市场规模达到X亿美元，预计到2025年将达到X亿美元。
中国作为全球写字楼市场的重要参与者，市场规模也在持续扩大。
3.2 市场竞争格局写字楼市场竞争激烈，关键竞争因素包括地理位置、建筑品质和租金价格等。
一线城市的写字楼市场竞争更加激烈，而二线城市则存在一定发展机会。
目前市场上的主要竞争对手包括A公司、B公司和C公司等。
3.3 租赁市场需求根据市场调研数据显示，写字楼租赁市场需求呈上升趋势。
企业对于写字楼的选择更加注重地理位置、交通便利性和配套设施。
不同行业对写字楼的需求也存在差异，互联网、金融和创业公司对于创新空间和灵活租赁方式更感兴趣。
4. 市场发展趋势4.1 线上办公模式的兴起近年来，随着互联网技术的发展，线上办公模式逐渐兴起。
越来越多的企业选择通过线上办公方式，从而降低办公成本，提高工作效率。
尤其是在疫情期间，线上办公模式得到了进一步推动和应用。
4.2 灵活租赁方式的需求增加越来越多的企业对于灵活租赁方式的需求增加。
传统的长期租赁方式限制了企业的发展和变动，而灵活租赁方式可以提供更灵活、更自由的空间使用方案，满足企业的需求。
4.3 写字楼建筑绿色化趋势随着环保理念的普及，写字楼建筑绿色化趋势越来越明显。
越来越多的写字楼开始注重节能减排、绿色建筑和室内环境的改善。
这不仅符合企业的环保战略，也提高了写字楼的市场竞争力。
写字楼调研报告[5篇范文]
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写字楼调研报告[5篇范文]第一篇：写字楼调研报告写字楼调研报告写字楼就是专业商业办公用楼，写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。
还有一大类为政府办公用楼，些为我们所关注对象。
写字楼管理：1、企业自行管理--- 下属三产单位全权负责物业及租售2、企业自行管理--- 下属三产单位行政管理---物业外包3、企业行政主管--- 外包第三方物业+外包租售公司大部分物业只负责楼宇的内勤管理工作，而不负责楼宇的租售工作，租售工作由企业自行承担或承包给一家专业的公司进行管理。
企业总部大楼，物业外包或自己三产，这两个部门肯定不会为我们提供所需，一定是要找到主管部门来协调。
企业自行管理的官派十足，有别与市场其他的写字楼租售情况，企业本身基本占据了楼宇的大部分或全部，配套设施也基本已上层领导意念为主，观念不强，这样的单位我们找物业沟通效果不大，还是需要与企业的行政部等主管部门建立联系，如果谈得好，那么我们的工作场地租金等就不是问题。
企业委托第三方物业管理同上，基本上找第三方物业是提供不了我们的所需，还是需要找到企业管理第三方的机构如机关服务中心、行政部、后勤管理部等。
如企业是按年租的楼宇，那么我们还需要找到楼宇的真正主人（也许是开发商）来进一步了解。
纯对外出租的写字楼，物业基本都是外包，自己租售，如金隅集团等类似的房地产开发商，这样的公司类似外企，有较强的行政能力，对于配套设施的建设只会略微降低租售费用而绝对不会免租、置换业务也非常难以沟通，协助业务处理应该是可以的。
物业公司种类繁多，除世界知名的几大外，国企的三产单位实力最强属地头蛇性质，我们可以多与这些公司沟通，了解一手信息。
重点跟踪企业一、国华投资大厦预计谈判周期3个月，投资20万，先期委派1名操作人员。
25%利润率计算，初期月均流水5万。
三年收回投资成本。
物业为三产单位，可以略低与市场价格签订合同，地理位置优越，周边步行十分钟范围内无同行业店面，另边上中青旅大厦，叶青大厦等内部均无同行业驻场。
写字楼大客户拓展方案
写字楼大客户拓展方案一、背景介绍近年来，随着城市经济的快速发展，写字楼行业也取得了长足的进步。
然而，在激烈的市场竞争中，如何拓展大客户的业务成为了一个重要的问题。
本文将针对写字楼大客户拓展方案进行详细探讨。
二、市场调研在制定拓展方案之前，我们需要进行全面的市场调研。
通过市场调研，我们可以了解到当前写字楼市场的情况、行业趋势以及潜在客户的需求。
在调研中，我们可以运用各种渠道和方式，如问卷调查、个案分析、行业报告等，以获取准确的数据和信息支持。
三、目标定位在拓展大客户的过程中，明确目标定位是至关重要的。
首先，我们需要确定目标客户的规模、需求和偏好，进而明确我们的定位和竞争优势。
其次，我们还要制定合理的目标，如在一定时间内拓展一批重要客户，提升市场占有率等。
定位明确有助于精准投放资源和开展营销活动。
四、产品服务优化拓展大客户的一个关键因素是产品与服务的优化。
我们需要通过不断改进写字楼的硬件设施和软件服务，提供更加优质的办公环境和体验。
例如，提供灵活的办公空间、配套齐全的会议设施、智能化的办公管理系统等。
同时，我们还可以提供增值服务，如企业形象包装、培训活动、社交活动等，提高客户的黏性和满意度。
五、建立合作伙伴关系建立良好的合作伙伴关系对于拓展大客户具有重要意义。
我们可以与相关行业的企业、机构或个人进行合作，共同开展推广活动、交流经验和资源共享。
例如，与房产中介机构合作，通过互相推荐客户实现双赢；与企业顾问机构合作，为大客户提供专业的咨询服务等。
通过建立合作伙伴关系，我们可以共同实现资源整合和市场拓展。
六、线上线下营销融合在如今的信息时代，线上线下的营销手段是不可或缺的。
我们可以通过线上渠道提高品牌知名度和曝光度，如建立专业的官方网站、参与行业论坛和展会、开展社交媒体营销等。
同时，线下渠道的开展也很重要，如组织媒体发布会、举办客户招待会、进行企业参观等，以加强与大客户的互动与沟通。
七、持续服务与优化拓展大客户不仅仅是一次性的活动，更需要持续的服务与优化。
戴德梁行-2019年深圳写字楼市场调研报告
华侨城区域、景观资源 华侨城区域、生态综合体 科技园区域、绿色生态办公
宝安 戴德梁行
前海卓越时代广场
项目C座在售，剩余体量约3万㎡。
湾区首排，海景资源
284 4-4.5万 103-294 93086.25 60186.25 60.10 450-1170 32900
合计
2624
1245
——
——
707070 476155.4 ——
—— 232915
戴德梁行
14
深圳写字楼未来供应情况
供应放量，刺激需求的同时租金承压
甲级写字楼年度供应走势及预测
万平方米 280 240 200 160 120 80 40 0
深圳写字楼销售市场分析
深圳市场供需情况 深圳主要在售项目概况 深圳未来供应情况 深圳典型写字楼案例分析
12
深圳写字楼市场供需情况
60
50
40
40142
30
20
14.13
10
7.21
0 2015Q1
59526
47577
2015-2017年各季度深圳写字楼供应销售情况
43770 49.07
58473
预售套数
成交均价 （元）
（套）
（㎡）
（㎡）
卓越前海 壹号
474
香江金融 中心
121
信利康
68
344
6.8万 150-450 118640.4
58
8.38.5万 170-270 16160.58
已售面积
（㎡）
去化率
（按面积 ）
竞品总价 区间 剩余面 积（㎡）
（万元）
112708.42
某写字楼项目市场分析报告
某写字楼项目市场分析报告一、市场概况随着经济的快速发展和城市化进程加快，写字楼市场逐渐成为商业地产市场中的一个重要组成部分。
本市场分析报告将对某写字楼项目的市场潜力与竞争状况进行分析，以便项目的成功开发和招商。
二、市场需求分析1.经济发展带动需求增长：随着经济的不断发展，各行各业对于写字楼的需求越来越大。
作为商务办公的重要场所，写字楼能提供高品质的办公环境和配套设施，满足企业的发展需求。
2.城市化进程加速办公需求：随着城市化进程的加快，人口不断向城市聚集，办公用地越来越稀缺。
住宅区、商业区和交通枢纽周边的写字楼项目具有巨大的市场潜力。
3.新兴产业的崛起：随着互联网、科技创新等新兴产业的崛起，写字楼需求也在增长。
这些产业对交流与协同的需求较高，写字楼能为其提供便捷的办公环境和创新的工作氛围。
4.人口结构变化引发办公模式的转变：随着年轻人口的增加，灵活办公模式逐渐兴起，如共享办公、创业空间等。
这种办公模式对空间利用率和高效性有着较高的要求，某写字楼项目应根据市场需求进行差异化定位。
三、竞争市场分析1.地域竞争：某写字楼项目所处的城市区域已形成较为成熟的写字楼市场，周边有多个已建成的商务区。
项目需在位置、配套设施和服务等方面与周边写字楼竞争。
2.品牌竞争：市场上已存在多个知名写字楼开发商，其品牌及口碑为吸引租户和投资者提供了竞争优势。
某写字楼项目需通过特色服务和优质环境提升自身的品牌认知度。
3.价格竞争：写字楼市场存在较大的价格竞争，租金和销售价格是租户和投资者选择的重要因素。
某写字楼项目应在配套设施和服务的基础上，确保价格的合理性和竞争力。
四、市场营销策略1.定位准确：根据市场需求和竞争状况，某写字楼项目需明确自身定位，如高端商务写字楼、产业园区等，以突出个性化和特色化。
2.建立品牌：某写字楼项目应通过建立品牌形象，提高品牌认知度和美誉度。
可以通过与知名企业合作、组织大型活动等方式进行品牌推广。
3.个性化服务：针对不同租户的需求量身定制服务，提供灵活的合同期限、强化物业管理、优化租户体验等。
深圳商圈调查报告(二)2024
深圳商圈调查报告（二）引言概述深圳商圈在近年来快速发展，成为全球商业中心之一。
本报告将对深圳商圈的发展情况进行调查和分析，以帮助读者更好地了解该商圈的现状和未来发展趋势。
正文内容1. 商业设施- 商圈内建筑物的数量和规模快速增长，包括购物中心、写字楼和酒店等。
- 商圈内的商业设施和商户种类繁多，涵盖了服装、美食、家居等各个领域。
- 商圈内商业设施的竞争激烈，导致商家在营销和服务上的创新。
2. 人流量和消费能力- 商圈内的人流量持续增加，来自本地居民和外地游客的双重推动。
- 深圳商圈的消费能力较高，吸引了众多国际知名品牌进驻。
- 随着人口增长和经济发展，深圳商圈的消费能力有望进一步提升。
3. 交通和基础设施- 商圈内交通便利，包括地铁、公交和出租车等多种方式。
- 商圈附近的基础设施完善，包括医疗机构、教育机构和公共设施等。
- 商圈内的道路和停车设施也得到了有效的规划和管理。
4. 商业氛围和活动- 商圈内的商业氛围浓厚，各种商业活动和促销活动频繁举行。
- 商圈内的文化与艺术活动丰富多样，吸引了大量的参与者和观众。
- 商圈内的线下商业和线上电子商务相结合，为消费者提供全方位的购物体验。
5. 市场竞争和未来发展- 商圈内的市场竞争激烈，各个商家都在寻求创新和差异化发展。
- 实体商店与电子商务之间的竞争逐渐加剧，商圈内的商家需要提高线上线下融合能力。
- 未来，深圳商圈有望继续快速发展，成为国内外品牌的首选进驻地。
总结通过本次深圳商圈调查报告，我们对该商圈的发展情况有了全面的了解。
商业设施的增多、人流量的增加、交通和基础设施的完善以及各种商业活动的举办，都为该商圈的发展奠定了良好的基础。
然而，市场竞争的加剧和线上线下结合的挑战，也需要商家们不断创新和提高竞争力。
未来，深圳商圈有望继续成为一个繁荣的商业中心，并吸引更多国内外顶级品牌的进驻。
办公室客情报告单
办公室客情报告单一、报告目的本报告旨在总结办公室客情情况，分析客户反馈和需求，为提升客户满意度和业务发展提供参考。
二、报告内容1. 客户概况本办公室的客户群体主要包括企业客户和个人客户。
企业客户涵盖各行各业，包括创造业、服务业、金融业等；个人客户主要是办公室附近的居民和商户。
2. 客户反馈通过电话、邮件、客户反馈表等途径，我们采集到了大量客户反馈。
总体来说，客户对我们的服务态度和产品质量持较高评价。
以下是一些主要的客户反馈点：- 服务态度：客户普遍认为我们的员工服务态度友好、热情，并且能够及时回应客户的需求和问题。
- 产品质量：客户对我们提供的产品质量较为满意，认为产品性能稳定可靠，符合其需求。
- 交付准时性：大部份客户反馈称我们的交付准时，但也有少数客户反映存在交付延迟的情况，需要进一步改进。
3. 客户需求通过与客户的沟通和需求调研，我们整理出了一些客户的需求和期望：- 产品创新：客户希翼我们能够不断推出新的产品，满足市场的需求变化。
- 个性化定制：一些客户希翼我们能够提供个性化定制的服务，以满足其特殊需求。
- 售后服务：客户普遍希翼我们能够提供更完善的售后服务，包括故障维修、技术支持等。
4. 客户满意度调查为了评估客户对我们的满意度，我们进行了一次客户满意度调查。
结果显示，超过80%的客户对我们的服务表示满意，其中有近60%的客户给出了较高的满意度评分。
然而，也有约10%的客户对我们的服务表示不满意，主要是对产品质量和售后服务存在一些不满。
5. 改进措施基于以上的客户反馈和需求调研，我们制定了以下改进措施：- 增加员工培训：通过加强培训，提升员工的服务意识和技能，以更好地满足客户需求。
- 优化产品质量控制：进一步加强产品质量控制，确保产品性能的稳定可靠。
- 完善售后服务体系：建立健全的售后服务体系，提供更及时、周到的售后支持。
三、结论通过本次客情报告的分析，我们得出以下结论：1. 大部份客户对我们的服务和产品质量表示满意，但仍有一部份客户存在不满意的情况。
2024年深圳写字楼市场调查报告
深圳写字楼市场调查报告1. 前言本报告对深圳市的写字楼市场进行了全面调查和分析。
通过收集并分析市场数据和相关调研结果，旨在为投资者和相关行业提供有关深圳写字楼市场的详尽信息和洞察，以便做出明智的决策。
2. 市场概述深圳市作为中国的特区之一，经济发展迅速，对写字楼的需求量也随之增加。
写字楼在满足企业办公需求、提升办公环境品质和塑造企业形象方面发挥着重要作用。
2.1 市场规模根据统计数据显示，深圳市的写字楼总供应量已经超过1000万平方米。
随着城市经济的快速增长，写字楼市场持续扩大，供不应求的情况普遍存在。
2.2 市场分布情况深圳市的写字楼主要分布在市中心和核心商业区。
龙岗、南山、福田等区域也拥有大量的写字楼。
目前，深圳湾、前海、CBD等地区是市场上最受欢迎的写字楼区域。
3. 市场趋势3.1 租赁需求随着企业数量和规模的不断增长，深圳市的写字楼租赁需求持续增加。
大型国内外企业纷纷将深圳作为重要的商业中心，带动了写字楼租赁市场的快速发展。
3.2 物业管理服务随着市场竞争的加剧，物业管理服务成为企业选择写字楼的重要考虑因素之一。
高品质的物业管理服务和配套设施能够吸引更多企业入驻，并提高写字楼的出租率。
3.3 线上办公近年来，随着互联网和移动技术的快速发展，线上办公成为了一种新的办公形态。
在深圳市，越来越多的企业开始采用线上办公的方式，从而减少办公面积的需求。
4. 市场挑战与机遇4.1 激烈的竞争深圳写字楼市场竞争激烈，大量写字楼项目相继建成，租赁市场供应过剩的情况时有发生，竞争压力加大。
4.2 政策环境随着政府相关政策的调整和变化，写字楼市场面临着一定的政策风险。
投资者需要密切关注政策变化，并制定相应的应对策略。
4.3 各区域差异深圳市的各区域发展程度不同，写字楼市场需求差异明显。
投资者需要针对各个区域的市场特点和需求特点进行差异化投资和经营。
5. 市场前景展望深圳作为中国的经济中心之一，写字楼市场前景广阔。
深圳_联合办公调研
深圳市联合办公调研目录CONTENT 01调研背景02联合办公调研情况03调研总结调研背景：经上周招商例会决策：振业同创汇三楼以大户型为主，客户难以突破，建议往联合办公方向考虑。
调研方向：本次调研主要考察市场上联合办公以下问题：◆联合办公的配套设置◆联合办公产品规划及主流产品◆联合办公市场价格及租赁情况◆联合办公客户情况调研选择：本次调研选择南山区四个项目，包括专注联合办公的品牌公司项目及包租客的联合办公产品，分别为寰图（航天科技大厦），筑梦空间（中国储能大厦）、优客工厂（海岸城站）、美白年（天威视讯站）。
寰图（航天科技大厦站）——基本情况介绍ATLAS寰图位于航天科技广场4楼（商业裙楼）以及7-12楼，面积约1.5万方，规划为生活空间和办公空间，提供约1600个工位，是寰图在深圳的落地的第一个项目，于2018年8月8日正式对外推出，是目前寰图在深圳面积最大的项目，鼎和大厦及金地中心的综合办公项目目前也在运营中。
位置：航天科技大厦位于后海金融总部区核心地段，尊享完善公共服务配套，高度聚集商务、商业、生活、体育等，荣享深圳湾醇熟配套。
交通：11分钟即可达到深圳湾口岸11号线和2号线后海站地铁上盖生活空间集中在4楼商业裙楼：◆规划：四楼为商业裙楼部分，提供办公区域及生活空间。
办公区域分为开放联合办公区域和带隔间的联合办公区。
◆配套：生活空间配套包含餐厅、室内高尔夫、红酒。
其中餐厅可改为可容纳200人的大型会议室，同时也对外营业。
餐厅除提供轻餐，也可以提供其他类型餐饮。
◆运营：目前整个航天科技大厦，餐饮配套不足，餐厅运营比较火爆，寰图会员享受折扣7.5-8折。
办公区域生活空间办公空间办公空间集中在7-12层：◆主题：每两层一个主题，两层中间上下层可以打通，客户可以通过楼梯上下。
7-8 层以亚洲花园为主题，7层办公空间可延伸至露天花园，花园晚上可以开放。
9 -10 层是时尚的现代爵士风格，11 -12 层是游轮俱乐部主题。
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大客户研究报告
p政策背景 p案例研究
p中国凤凰大厦 p海岸城西座 p滨海大厦 p金运世纪
p大客户策略可行性分析
大客户策略可行性探讨
p 大客户并非不存在，但将大客户作为推售的主要对象将会 面临以下风险：
ü 绝对数量很少； ü 谈判周期长，不利于发展商快速回笼资金； ü 产品及物管方面的要求多，增加发展商负担； ü 首付压力增加，按揭不确定风险造成发展商承担的风险较大 ü 可能会有自己的品牌要求，从而一定程度贬损发展商／项目的品牌 ü 新一轮政策调控可能带来的不确定风险
中国凤凰大厦
大客户界定 大客户数量 成交客户数量 大客户比例
购买半层及以上 （约1300平米/层）
海岸城西座
购买半层及以上（约 2600平米/层）
金运世纪
滨海大厦
购买整层及以上 购买半层及以上 （约1700平米/层） （约1500平米/层）
11 154 7.14%
11 100 11%
5 60 8.33%
关键词：地段、景观、交通及配套
关键词：地段、价格、凤凰卫视 项目经理语录：ＣＢＤ中心商务区的地 段价值是不可复制的，这也是客户购买 的主要原因；在这个市场下，客户会非 常关注价格，价格的竞争甚至放大到三 级市场层面。凤凰卫视的进驻让客户觉 得购买凤凰大厦很有面子
项目经理语录：客户对区域发展很看 好，喜欢海景景观。客户对价格很敏感。 这个区域其它配套阿什么的都不错，产 品素质也很高。
项目名称：滨海大厦 宝安中心区经济结构:电子/贸易类为主,未来物流是发展方向 大客户行业属性：无明显特征，从事贸易、电子和建筑行业
大客户购买行为分析 p成交周期分析 p成交折扣/价格分析 p大客户产品要求分析 p客户认知途径分析 p成交关注点分析
成交周期
金运世纪成交周期对比（周） 25 20 15 10 5 0 大客户 8 1 小客户 2 24
大客户成交周期在2个月至半年内，周期较长。 一般客户成交周期一般在一周内。
海岸城大客户成交周期 20 20 15 最短（70%） 最长（30%） 10 5 0 大客户 0.5 小客户 1 12 最短 最长
项目名称：金运世纪 大客户成交周期为2-6个月； 一般客户成交周期为1-2周
凤凰大厦成交周期（周） 8 8 6 4 4 2 0 大客户 0.5 小客户 1 最短 最长
项目名称：海岸城西座 大客户成交周期为3-5个月； 一般客户成交周期为3天-1周
滨海大厦大客户成交周期 2 2 1.5 1 1 0.5 0.5 0 大客户 小客户 1 最短 最长
项目名称：中国凤凰大厦 大客户成交周期为1-2个月； 一般客户成交周期为3天-1周
项目名称：滨海大厦 大客户成交周期为1-2周； 一般客户成交周期为3天-1周
深圳写字楼
——大客户研究报告
大客户研究报告
p政策背景 p案例研究
p中国凤凰大厦 p海岸城西座 p滨海大厦 p金运世纪
p大客户策略可行性分析
政策研判
2008~2009年政策预判——政府抑制房价上涨决心坚定。受CPI持 续高涨影响，新一轮调控或将出台，项目推售应持谨慎市场态度。
两会提出： 防经济过热，防通货膨胀 防止房价过快上涨 抓紧建立住房保障体系
正常折扣：一次性付款97折，按揭98折 大客户折扣：额外2-3个点 项目经理语录：大客户谈判过程中会要 求额外20个点左右，但由于项目本身定 价接近市场平均水平，所以给的点不多。
金运世纪
正常折扣：无任何折扣 大客户折扣：无任何折扣 项目经理语录：一般项目大客户会要求 10-15个额外点。但我们这个项目的价格 是很实在的，因此无任何折扣可谈。经 过世联专业销售的引导，客户也能接受
大客户认知途径
20% 40% 20% 20% 世联资源 条幅上门 发展商内部资源 短信
金运世纪成交大客户 中,40%是世联客户资 源;20%是楼体条幅上 门客户;20%是发展商 内部资源;另外20%是 短信上门客户
成交关注点
中国凤凰大厦
大客户基本以自用为主,对楼盘性价比、交通、周边 配套和商务氛围较为关注 海岸城西座
折扣/价格
中国凤凰大厦
大客户要求的折扣较大，但在价格适中的前提下， 大客户仍然能够以较少折扣或者无折扣成交 海岸城西座
正常折扣：一次性付款95折，按揭98折 大客户折扣：额外2-3个点 项目经理语录：我们项目的均价在2万8 左右，在这个市场上并不算贵。因此大 客户虽然要求的折扣很多，但往往给不 了那么多
中国凤凰大厦大客户地域属性
项目区域：南山区 主力大客户：91%来源于南山区
滨海大厦大客户地域属性
30% 福田 罗湖 外省 香港
33%
34% 宝安 南山 福田 33%
50% 10% 10%
项目区域：福田中心区 主力大客户：50%来源于福田中心区
项目区域：福田中心区 主力大客户：34%来源于宝安区 备注：滨海大厦78%客户来源于宝安区，大客户只有三个，区域不具有代表性
十七大提出： 全面奔小康 扩大就业规模 全国人民分享改革成果 保障居民财产性收入
从长远看，房地产市场将保持 稳定持续发展期，国民资产受 保障。 从短期看，反映政府调控房价 决心坚定，近期内市场仍是调 控整固期-恢复期。
•十七大报告在阐明未来完善宏观调控体系的具体任务时强调，要“综合运用财政、货币政策，提高宏观调 控水平”。专家指出，这意味着我国未来将进一步强化财政、货币两大政策“组合拳”联动发挥宏观调控 作用。十七大代表、中国人民银行行长周小川在接受中外记者采访时也公开表示，下一步将综合运用包括 利率、 汇率、存款准备金率、公开市场操作等多种手段加大货币政策力度。 •十七大代表、建设部副部长仇保兴18日晚表示，预计在今年、明年、后年这三年内，廉租房和经济适用 房的投资将呈翻番的趋势。对于房价趋高的问题，中国政府制定了许多措施，我们有能力解决好这个问题。 •仇保兴说，最近一段时间，中国的房价上涨得比较快，这是一个事实。要调控房价，应该分两个部分：首 先，要保证有效供给，对低收入人群提供足够的房源和采取有效的措施。其次，要利用各种宏观调控工具 来调控房价。
凤凰大厦大客户行业属性
项目名称：海岸城西座 后海片区经济结构: 贸易/物流类为主 大客户行业属性：电子、贸易和金融类客户相对较多，无明 显主力行业属性
滨海大厦大客户行业属性
27%
27% 服装 建筑 实业公司 大型国企
33%
34% 贸易 电子 建筑 33%
9% 37%
项目名称：中国凤凰大厦 福田中心区经济结构:实业类/金融类为主 大客户行业属性：实业公司较多
滨海大厦
正常折扣：无任何折扣 大客户折扣：无任何折扣 项目经理语录：项目均价1万7左右，即 使在这个市场上也有吸引力。我们没有 任何折扣可谈。经过销售代表的专业引 导，客户虽然要得多，但最后可以接受
产品要求
大客户会根据企业特点对产品本身及物业管理提出 诸多要求，并列入谈判条件
本次调研的4个写字楼项目中，成交的大客户均根据自己企业的特点对发展商提 出了产品本身和物业管理方面的要求，由于提出的要求都具有特殊性，在此不 一一列举。
政策解析
限制了部分客户的购买,对于符合购买条件的客户,增加 了他们的首付压力和按揭风险
• “限外令”——高档写字楼的建设、经营；房地产二级市场交易及房地产
中介或经纪公司进限制外商投资
• “9/27”——对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住
房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银 行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率 水平应随套数增加而大幅度提高。
推售时间： 2007-08-09
车公庙区域甲级写字楼
宝安中心区甲级写字楼
案例研究
中国凤凰大厦/海岸城西座/滨海大厦/金运世纪
p 大客户成交比例分析 p 大客户构成特点分析
p 地域属性 p 行业属性
p 大客户购买行为分析
成交周期 成交价格/折扣 产品要求 成交关注点 认知途径
大客户成交比例分析
数据统计截至时间: 2008年5月25日
案例研究小结
p大客户成交比例很低，在１０％以下； p大客户一般来自区域内的私营企业，自用为主， 对折扣、产品和物管的要求比较多，成交周期长。 p世联客户资源（包括世联平台短信资源）对大客 户成交起到一定的积极作用
项目经理典型语录
p 海岸城西座——现在按揭方式带来的风险很大，竣工验收后才能做按揭，一 方面发展商回款慢，另一方面风险也很大，说不定政策一变，客户没有资格 买了，还得把首付款退给他； p 海岸城西座——限外令的影响很大，这个项目有７０％的外资客户特别是香 港客户，很有诚意，也买得起，但就是不能买。如果他们在中国境内注册一 个皮包公司就可以购买，但手续麻烦风险又大 p 金运世纪——当那个大客户拿着三页纸的整改要求清单时，客户自己都在嘀 咕：发展商能答应吗？ p 中国凤凰大厦——大客户是可遇不可求的 p 金运世纪——不少大客户都跟了一两年了还在跟，客户不仅自己在挑，不仅 要跟我们谈条件，他们公司内部走流程都要走很久 p 滨海大厦——首付提高后，大客户的资金压力很大
认知途径
世联客户资源（含平台短信资源）是较为有效的渠 道；楼体条幅（灯光字）／报纸的效果相对较好
中国凤凰大厦/海岸城西座/滨海大厦 /金运世纪 上述四个项目的成交大客户来自常规的宣传推广. 各楼盘宣传推广的方式和特点不同,效果亦不一. 公认较有效的推广方式有: 楼梯条幅(灯光字)/短信(含世联资源短信) 个案研究：金运世纪
行业属性
20%
大客户以私营企业为绝对主力，行业分布与区域内经济 发展结构存在一定相关性，无明显属性
海岸城大客户行业属性
金运世纪大客户行业属性
40%
20% 20%
金融 物流 贸易 房地产
18%
28%