美国历年住房价格
美国房地产行业发展历程万科中长期规划
1900
1950
2000
2003
住宅立法 的完善
住宅相关的基本法律： 土地使用、城市规划、 抵押贷款、国家住宅法
1950前
综合性的住宅法律，在这 个期间适应住宅开发需要 而不断进行修改法律文件
1954---1959
主要建立保护公民 享受住宅的平等权 利的相关法律
1961---1968
立法关注对中、低收入 家庭的住宅条件，强调 修建住宅的可支付性
88% ▪ 67%的房屋只有2个或少于2个的卧室
，4%的房屋有两个洗手间。住宅基本 都不安装空调
二战后第二个产业经济周期住宅特点（72年）
▪ 本年度新开工房屋： 2.4 million（ 套），创历史新高，其中多家庭 住宅更占整个市场的44%，显然 在过去的20年时间里，顾客群发 生巨大的变化。
▪ 单家庭住宅的平均使用面积： 1,634平方尺，比50年代增长66% ；
1917
美国高等法院推翻1896年制定的Plessy v. Ferguson 法规 。宣布关于种族隔离的法规不合法，因为这个法规限制 其他种族的生存，只有非洲的美国人才可以生存。
▪ 到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20% 的 新开工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完 工面积是2,241 平方英尺。
▪ 到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99 年，建好后的房屋的造价高达创纪录的 $87每平方英尺。当然这中间 是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户 。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成 现实。
1950
以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程
北京锡恩企业管理顾问公司
Zion Consulting Confidential
居民住宅的变迁
美国住宅地产业50年的变迁
1950在 Levittown, Circa 建造中的房屋
1999年在 Circa 建造中的房屋
虽然上面的相距50年的房屋在结构上有相似之处，但在这50年期间， 无论对住宅地产开发商、美国住宅市场、企业管理以及相关的金融服 务水平都产生 了翻天覆地的变化
美国房地产价格指数变动（vs.2000年)
北京锡恩企业管理顾问公司
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美国GDP的增长和美国家庭人口数的变迁
北京锡恩企业管理顾问公司
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美国GDP的增长和美国人口的增长（环比）
北京锡恩企业管理顾问公司
▪ 其他的装修包括：按摩浴缸、微波炉等标准装修。
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单家庭住宅的平均单价和每平方英尺的 平均成本
资料来源：美国商北务京部锡恩企业管理顾问公司
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美国房地产行业相关法 规的历史变革
▪ 到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20% 的 新开工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完 工面积是2,241 平方英尺。
▪ 到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99 年，建好后的房屋的造价高达创纪录的 $87每平方英尺。当然这中间 是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户 。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成 现实。
世界上房价最高的国家（2）
世界上房价最高的国家(2)世界十大国家房价大比拼1、最超前：美国平均工资：234936元/年平均房价：7784元/平方米工资房价比：30.1买房梦实现时间：约8年美国54个主要城市房价平均标价为229631美元/套，每套平均使用面积是177平方米，地产面积1416平方米。
按房屋每年的价格，每年还要交大约1.5%的房产税。
美国人的消费挂念十分朝前，虽然年均可购约30平米的房子，但是如果按照消费后收入算的话，年均可购房平米数应该在10平米左右，但是美国消费观念的影响，一般工作1-3年的收入就可以贷款在美国中部城市购买一个200平米以上的别墅了。
如果换算到中国，这座别墅的价值应该在1500万左右，中国人需要工作百年才能购得。
2、最炫富：卢森堡平均工资：294408元/年平均房价：约55万元/平方米工资房价比：0.5买房梦实现时间：百年对于卢森堡这个全世界收入最高的国家来说，计算房价可能更多的是一种调侃。
卢森堡的工资在欧洲乃至世界各国购买一套百平米的别墅都不是难事。
所谓寸土寸金，卢森堡有限的国土面积早就了世界最高的收入同时也造就了世界最高的房价。
延伸阅读：德富豪租公寓不买房：担心推高房价穷人买不起3、最昂贵：英国平均工资：约260000元/年平均房价：约2.2万元/平方米工资房价比：11.8买房梦实现时间：约10年英国智库机构“政策交流”预测，25年后，英国平均房价将从现在的24.4万英镑(约合245万人民币(6.7648, 0.0079, 0.12%))涨至78万英镑(782万人民币)。
这一数字依照英国政府一套复杂的公式计算得出，考虑了通货膨胀和房价预期。
这家机构说，英国平均房价现在是人均年收入的10倍。
考虑到现阶段首次购房人群的平均年龄为32岁，意味着现在一个6岁的孩子未来购房时负担将大为加重。
目前英国正在面对一场逐渐升温的住房危机，因为一份全职工作的平均年薪26000英镑，约合人民币26万元，而平均房价却是16万2000千英镑，约合人民币162万元。
美国房价走势分析：123年来美国房市的历史和规律
美国房价走势分析：123年来美国房市的历史和规律美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。
如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。
这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。
这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线城市。
到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。
这个回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，见仁见智。
但是中国投资者应该知道这个规律。
根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上涨的（占77%）。
其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。
连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。
那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。
这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的123年中，美国CPI通胀率为2.82%。
如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。
一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不虚。
在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。
本网注明“来源：美国房价走势”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它美国123年扣除通胀后的房价历史（资料来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在1938-1954之间，1969-1986之间，和1995-2007之间。
1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。
中国与美国10年资本利率、黄金价格、原油价格、房地产价格对比与研究
中国与美国10年资本利率、黄金价格、原油价格、房地产价格对比与研究一、美国与中国利率对比美国美联储公布的1年期贷款基准利率0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%2000年2002年2004年2006年2008年2010年中国人民银行公布的1年期贷款基准利率0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%2000年2002年2004年2006年2008年2010年通过对美联储和人民银行公布的1年期贷款基准利率的资料收集与整理，可以发现美国的贷款基准利率每个月都会根据经济形势作出调整。
相比中国人民银行的利率政策灵活很多。
同时，通过美联储与中国人民银行利率对比，可以看出，美国金融金融市场的资本利息率比中国相对要低一些。
资本的成本相对较低。
针对2008年的全球经济危机，可以发现两国的利率政策完全不同，美国提高了利率，抑制流动性泛滥。
而中国受经济危机影响，为了保持经济的快速增长，降低利率以刺激经济复苏。
但2010年后，为了抑制通涨，利率又在次上调。
二、美国与中国黄金价格对比美国纽约期货市场黄金价格单位：美元／金盎司注：1金盎司= 31.1035克中国市场黄金价格走势单位：人民币／克从中国与美国的黄金价格对比和研究可以发现，中国市场的黄金价格基本与国际市场价格增长趋势基本保持一致。
中国黄金价格变动受人民币对美元汇率影响。
同时，另一样发现，历史上，只要黄金增值，美元就贬值。
美元升值，黄金价格就会降低。
三、美国国内原油价格与中国国内原油价格对比美国伊利诺亚州盆地原油价格 单位：美元／桶$0.00$10.00$20.00$30.00$40.00$50.00$60.00$70.00$80.00$90.00$100.002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年中国大庆油田原油价格 单位：美元／桶$0.00$10.00$20.00$30.00$40.00$50.00$60.00$70.00$80.00$90.00$100.002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年通过对中国与美国的原油国内市场价格研究与对比可以看出，两国的国内市场的原油价格一定程度上反映了国际市场的价格走势，但两国的国内市场的原油价格均低于同期国际市场价格。
美国次贷危机及其影响精讲PPT
金融创新（证券化）
●信贷风险转移一般是通过证券化进行。风险高 及流动性低的资产被转化为可买卖证券，然后 由转让人（银行）出售予受让人（投资者）。 ●有时要进行某种形式的风险转换或重整，使 相关资产的风险水平与投资者的风险接受程度 匹配。
●其中一个方法是将性质相同但信贷评级与回报 率不同的证券组合成不同的系列。
什么是次贷？ 次级抵押贷款
1、住房抵押贷款市场的三个层次
最优贷款市场(Prime Market)。面向信用等级高(信 用分数在660分以上)、收入稳定可靠、债务负担合 理的优良客户发放贷款，主要采用传统的30年或15 年固定利率按揭贷款。约占全部抵押贷款的80%。
“类优贷款市场” （Alternative-A）。既包括信 用分数在620到660之间的主流阶层，又包括信用评 分较高但信用记录较弱的个人。约占全部抵押贷款 的5%。
美国次贷危机及其影响
美国次贷危机及其影响
一、美国住房制度和金融创新 二、美国次贷市场 三、次贷危机的背景 四、次贷危机的原因 五、次贷危机的影响 六、次贷危机后世界经济的走向
一、美国住房制度和金融创新
美国住房制度和金融创新
（一）美国住房制度 （二）金融创新
（一）美国的住房制度
美国是典型的市场主导型经济体，采取市场机制为主、 政府参与为辅的住房供应体系。美国针对不同的收入阶 层实行不同的住房政策：
调整时间 2005年11月1日
2005年12月13日 2006年1月31日 2006年3月28日 2006年5月10日 2006年6月29日 2007年9月18日 2007年10月31日 2007年12月11日 2008年1月22日
调整幅度 调升25个基点
调升25个基点 调升25个基点 调升25个基点 调升25个基点 调升25个基点 调低50个基点 调低25个基点 调低25个基点 调低75个基点
以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程
•2000
•2003
•金融服 务的变化
•现金购买住宅，没 有长期的分期付款服 务
•1900
•FHA抵押贷款利率4.25%， 购买住宅金融服务手段有限
•1950
•可提供长达30年的固定利率抵押贷款服务， 利率8% ；多种金融服务手段可供购买者选择
•2000
•2003
•住宅立 法的完善
•住宅相关的基本法律： 土地使用、城市规划、 抵押贷款、国家住宅法
•1938
•联邦抵押贷款协会也就是现在的 Fannie Mae，在 联邦政府的主导下•北成京立锡。恩企业管理顾问公
司
•200 3
•1905
•第一栋牧场住宅在加利福尼亚州建成，这种住宅也被称为 Bungalows。该类型的住宅于1905-1910年迅速在美国的其他 地方流行起来。由于它流行范围广、大众买得起而被形容 成“所有美国人的住宅”
• 低收入家庭住宅的税收扣除条例颁布，刺激低收入家 庭的私有住宅发展。
•Zion Consulting Confidential
•1900
•关注居住者环境，销售创历史新高 •1996 •拥有住宅的家庭比例达到68.6%
•2003
•1989
•Freddie Mac股票公开发售。
•199 67C.5l%int的on战总略统目宣标布。公民住宅拥有率在2000年达5 到
司
•1965
国家住宅和城市规划部成立，体现国家对公民住宅条 件的重视。
•1962---1968
•62年肯尼迪总统11063号行政令颁布；68年平等住宅法颁布 ，关注公民的平等住宅权益。 国会通过“国家洪水保险程序”，使屋主可以享受到与住 宅洪水有关的保险。
•Zion Consulting Confidential
美国房价最高的十个城市-纽约竟然只排第三
美国房价最高的十个城市,纽约竟然只排第三纽约最近人民币贬值得厉害。
目前美元兑离岸价最低6.776，创出了年内新低。
而在岸价则是6年新低，6.76相对于人民币的最高点6.04，已经贬值超过10%。
钱不值钱了，土豪们纷纷选择去美国买房规避风险。
那么美国房价水平如何呢？美国房价最高的十个城市,纽约竟然只排第三！其他城市究竟多贵？如果你想在美国城市的地铁附近买一套中等价格的房子，你需要赚多少工资，以支付本金、利息、税收和保险金，才能负担得起呢？（注：所列的工资表示的仅仅是负担得起的价格，还不包括后期得修缮、公用事业账单等开支费用，而且房屋还有季度性的波动上涨或下跌）下面为您送上全美地铁附近房价最高的十个城市：美国房价最高的十个城市：第十名迈阿密（Miami）房屋价格：186万负担年薪：40.5万迈阿密位于佛罗里达州半岛上，全美第四大都市圈，NBA热火的主场地。
这座城市曾经被评为美国最富裕的城市，地理位置离拉丁美洲非常近。
因此，有相当数量的大公司的拉丁美洲总部都设在这里，比如我们熟知的美航、汉堡王、联邦快递、甲骨文、索尼、微软等。
作为南美的首府，这里因沙滩、名人和游艇而闻名。
美国的南大门，由于与拉美经济的密切关系，这里也吸引了大批的置业者。
美国房价最高的十个城市:第九名波特兰（Portland）房屋价格：201万负担年薪：41.6万美国有俄勒冈州和缅因州都有一个叫波特兰的城市，这里说的是前者。
在美国的西北部，它是第二大城市，仅仅次于西雅图。
波特兰气候宜人，被称为玫瑰之城，人均收入也非常高。
美国房价最高的十个城市：第八名丹佛（Dener）房屋价格：232万负担年薪：44.7万丹佛是美国科罗拉多州的首府，1975年发现了丰富的油气资源，立马汇聚了成百上千家石油公司，从此身价倍增。
众所周知，丹佛地铁附近的住房市场一直是全美最强劲的房地产市之一，房屋年价格增长也是十个城市中最高的。
当地的房地产经纪人说，丹佛的房市有所缓和，为了满足增长的需求，将有更多的房屋流入市场。
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Period Median Average Jan 1963$17,200(NA)Feb 1963$17,700(NA)Mar 1963$18,200(NA)Apr 1963$18,200(NA)May 1963$17,500(NA)Jun 1963$18,000(NA)Jul 1963$18,400(NA)Aug 1963$17,800(NA)Sep 1963$17,900(NA)Oct 1963$17,600(NA)Nov 1963$18,400(NA)Dec 1963$18,700(NA)Jan 1964$17,800(NA)Feb 1964$18,000(NA)Mar 1964$19,000(NA)Apr 1964$18,800(NA)May 1964$19,300(NA)Jun 1964$18,800(NA)Jul 1964$19,100(NA)Aug 1964$18,900(NA)Sep 1964$18,900(NA)Oct 1964$18,900(NA)Nov 1964$19,300(NA)Dec 1964$21,000(NA)Jan 1965$20,700(NA)Feb 1965$20,400(NA)Mar 1965$19,800(NA)Apr 1965$19,900(NA)May 1965$19,600(NA)Jun 1965$19,800(NA)Jul 1965$21,000(NA)Aug 1965$20,200(NA)Sep 1965$19,600(NA)Oct 1965$19,900(NA)Nov 1965$20,600(NA)Dec 1965$20,300(NA)Jan 1966$21,200(NA)Feb 1966$20,900(NA)Mar 1966$20,800(NA)Apr 1966$23,000(NA)May 1966$22,300(NA)Jun 1966$21,200(NA)Jul 1966$21,800(NA)Aug 1966$20,700(NA)Sep 1966$22,200(NA)Oct 1966$20,800(NA)Nov 1966$21,700(NA)Dec 1966$21,700(NA)Jan 1967$22,200(NA)Period Median Average Feb 1967$22,400(NA)Mar 1967$22,400(NA)Apr 1967$22,300(NA)May 1967$23,700(NA)Jun 1967$23,900(NA)Jul 1967$23,300(NA)Aug 1967$21,700(NA)Sep 1967$22,800(NA)Oct 1967$22,300(NA)Nov 1967$23,100(NA)Dec 1967$22,200(NA)Jan 1968$23,400(NA)Feb 1968$23,500(NA)Mar 1968$24,600(NA)Apr 1968$24,500(NA)May 1968$25,300(NA)Jun 1968$25,400(NA)Jul 1968$24,600(NA)Aug 1968$25,000(NA)Sep 1968$25,000(NA)Oct 1968$25,600(NA)Nov 1968$24,600(NA)Dec 1968$26,500(NA)Jan 1969$24,600(NA)Feb 1969$26,000(NA)Mar 1969$26,200(NA)Apr 1969$25,900(NA)May 1969$26,900(NA)Jun 1969$25,200(NA)Jul 1969$26,800(NA)Aug 1969$24,900(NA)Sep 1969$26,000(NA)Oct 1969$24,400(NA)Nov 1969$24,900(NA)Dec 1969$25,100(NA)Jan 1970$23,600(NA)Feb 1970$24,100(NA)Mar 1970$24,100(NA)Apr 1970$24,200(NA)May 1970$25,700(NA)Jun 1970$23,800(NA)Jul 1970$22,900(NA)Aug 1970$23,500(NA)Sep 1970$22,600(NA)Oct 1970$22,100(NA)Nov 1970$23,500(NA)Dec 1970$22,300(NA)Jan 1971$23,900(NA)Feb 1971$24,500(NA)Period Median Average Mar 1971$24,300(NA)Apr 1971$25,800(NA)May 1971$25,500(NA)Jun 1971$26,100(NA)Jul 1971$25,200(NA)Aug 1971$25,300(NA)Sep 1971$25,400(NA)Oct 1971$25,600(NA)Nov 1971$25,700(NA)Dec 1971$25,300(NA)Jan 1972$24,700(NA)Feb 1972$26,500(NA)Mar 1972$27,400(NA)Apr 1972$26,700(NA)May 1972$27,000(NA)Jun 1972$26,800(NA)Jul 1972$27,700(NA)Aug 1972$28,100(NA)Sep 1972$28,000(NA)Oct 1972$28,900(NA)Nov 1972$29,100(NA)Dec 1972$29,700(NA)Jan 1973$29,900(NA)Feb 1973$29,700(NA)Mar 1973$31,400(NA)Apr 1973$32,800(NA)May 1973$32,000(NA)Jun 1973$33,100(NA)Jul 1973$34,200(NA)Aug 1973$33,200(NA)Sep 1973$33,200(NA)Oct 1973$33,300(NA)Nov 1973$34,000(NA)Dec 1973$35,700(NA)Jan 1974$34,200(NA)Feb 1974$34,900(NA)Mar 1974$36,000(NA)Apr 1974$35,700(NA)May 1974$35,700(NA)Jun 1974$35,100(NA)Jul 1974$36,800(NA)Aug 1974$35,700(NA)Sep 1974$36,200(NA)Oct 1974$37,200(NA)Nov 1974$37,300(NA)Dec 1974$37,400(NA)Jan 1975$37,200$39,500Feb 1975$37,900$40,600Mar 1975$38,800$42,100Period Median Average Apr 1975$39,200$42,000May 1975$39,500$43,200Jun 1975$37,900$42,500Jul 1975$38,600$42,300Aug 1975$38,200$41,200Sep 1975$39,700$43,400Oct 1975$40,700$43,900Nov 1975$41,100$43,700Dec 1975$42,100$45,900Jan 1976$41,600$45,300Feb 1976$42,700$45,900Mar 1976$43,600$46,800Apr 1976$43,300$46,800May 1976$43,600$47,500Jun 1976$46,100$49,200Jul 1976$44,600$48,000Aug 1976$44,200$48,500Sep 1976$44,700$48,200Oct 1976$45,300$50,400Nov 1976$45,800$50,000Dec 1976$45,900$50,600Jan 1977$45,500$50,700Feb 1977$47,400$52,600Mar 1977$46,200$51,600Apr 1977$48,700$54,600May 1977$49,300$54,400Jun 1977$48,700$53,900Jul 1977$48,600$53,600Aug 1977$49,000$54,300Sep 1977$48,500$53,900Oct 1977$51,400$57,200Nov 1977$51,800$57,800Dec 1977$52,700$57,600Jan 1978$52,300$58,500Feb 1978$53,200$59,100Mar 1978$53,200$59,900Apr 1978$53,300$59,300May 1978$55,700$62,300Jun 1978$56,700$63,200Jul 1978$54,800$62,900Aug 1978$56,100$63,000Sep 1978$57,300$64,400Oct 1978$58,300$65,700Nov 1978$58,700$66,300Dec 1978$59,900$67,400Jan 1979$60,300$67,700Feb 1979$61,200$68,700Mar 1979$60,400$68,500Apr 1979$62,600$71,000Period Median Average May 1979$62,800$71,800Jun 1979$64,200$74,300Jul 1979$63,800$71,900Aug 1979$64,000$74,000Sep 1979$66,000$76,800Oct 1979$62,300$71,500Nov 1979$63,900$74,200Dec 1979$61,500$72,600Jan 1980$62,900$72,400Feb 1980$64,900$76,600Mar 1980$62,600$71,600Apr 1980$63,100$74,600May 1980$63,100$72,800Jun 1980$64,900$75,600Jul 1980$64,000$76,700Aug 1980$63,400$76,000Sep 1980$68,300$80,100Oct 1980$65,600$77,500Nov 1980$66,700$81,800Dec 1980$67,000$81,400Jan 1981$67,600$80,700Feb 1981$66,200$80,000Mar 1981$66,700$81,600Apr 1981$68,700$84,700May 1981$70,800$83,600Jun 1981$68,800$84,700Jul 1981$69,500$82,600Aug 1981$72,600$87,000Sep 1981$65,800$81,300Oct 1981$69,600$82,500Nov 1981$71,200$85,300Dec 1981$68,400$82,800Jan 1982$66,200$78,000Feb 1982$65,700$80,700Mar 1982$67,200$83,700Apr 1982$70,200$85,000May 1982$69,300$86,500Jun 1982$69,300$84,900Jul 1982$70,900$86,500Aug 1982$70,100$86,500Sep 1982$67,800$79,600Oct 1982$69,700$79,900Nov 1982$73,500$87,800Dec 1982$71,700$86,700Jan 1983$73,500$87,200Feb 1983$73,800$86,800Mar 1983$72,500$86,200Apr 1983$74,700$87,600May 1983$74,500$88,800Period Median Average Jun 1983$75,800$90,900Jul 1983$75,200$89,200Aug 1983$76,800$91,300Sep 1983$81,000$97,800Oct 1983$75,900$89,500Nov 1983$75,900$91,400Dec 1983$75,900$91,700Jan 1984$76,200$92,200Feb 1984$79,200$94,400Mar 1984$78,400$97,700Apr 1984$79,600$96,200May 1984$81,400$101,900Jun 1984$80,500$98,800Jul 1984$80,700$97,100Aug 1984$82,000$96,900Sep 1984$81,300$101,300Oct 1984$80,100$95,700Nov 1984$82,500$101,400Dec 1984$78,300$96,300Jan 1985$82,500$98,300Feb 1985$82,000$96,200Mar 1985$84,200$100,900Apr 1985$85,600$104,700May 1985$80,100$98,100Jun 1985$86,300$99,600Jul 1985$82,100$99,400Aug 1985$83,300$99,200Sep 1985$84,700$102,600Oct 1985$85,400$102,700Nov 1985$87,200$104,100Dec 1985$87,900$106,100Jan 1986$86,600$104,100Feb 1986$89,700$106,600Mar 1986$88,700$108,000Apr 1986$92,500$110,300May 1986$92,100$114,600Jun 1986$91,200$110,900Jul 1986$94,100$116,800Aug 1986$91,500$113,200Sep 1986$95,000$114,000Oct 1986$96,400$114,900Nov 1986$94,000$113,600Dec 1986$95,000$118,900Jan 1987$98,500$122,100Feb 1987$95,200$121,300Mar 1987$98,400$119,500Apr 1987$96,500$118,100May 1987$104,900$126,600Jun 1987$109,000$135,800Period Median AverageJul 1987$105,000$128,600Aug 1987$106,800$128,500Sep 1987$106,500$133,500Oct 1987$106,500$125,800Nov 1987$117,000$139,200Dec 1987$111,800$136,200Jan 1988$119,000$144,400Feb 1988$110,900$137,600Mar 1988$108,900$133,200Apr 1988$111,000$135,000May 1988$110,000$133,500Jun 1988$111,500$136,500Jul 1988$118,000$141,300Aug 1988$110,000$140,600Sep 1988$116,600$142,700Oct 1988$112,900$137,300Nov 1988$110,400$137,300Dec 1988$121,000$147,700Jan 1989$113,000$138,600Feb 1989$118,000$145,300Mar 1989$123,000$149,000Apr 1989$116,700$144,700May 1989$119,000$145,100Jun 1989$122,800$153,600Jul 1989$116,000$140,300Aug 1989$122,900$158,600Sep 1989$120,000$151,100Oct 1989$123,000$147,800Nov 1989$125,000$151,400Dec 1989$125,200$154,300Jan 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1996$139,000$167,400Oct 1996$143,800$168,400Nov 1996$143,500$172,000Dec 1996$144,900$171,800Jan 1997$145,000$171,900Feb 1997$143,000$171,100Mar 1997$148,000$172,700Apr 1997$150,000$179,500May 1997$141,000$170,700Jun 1997$145,000$179,400Jul 1997$145,900$175,500Aug 1997$144,000$170,700Sep 1997$146,300$177,500Oct 1997$141,500$172,900Nov 1997$145,000$175,400Dec 1997$145,900$175,800Jan 1998$148,000$178,600Feb 1998$156,000$181,600Mar 1998$152,700$178,500Apr 1998$148,000$176,700May 1998$153,200$183,500Jun 1998$148,000$175,900Jul 1998$149,900$179,800Aug 1998$154,900$186,500Sep 1998$155,000$182,700Oct 1998$154,500$182,800Nov 1998$151,000$178,600Dec 1998$152,500$183,300Jan 1999$153,100$182,900Feb 1999$160,000$191,400Mar 1999$157,300$189,300Apr 1999$159,900$192,200May 1999$154,400$187,900Jun 1999$159,300$193,900Jul 1999$158,200$189,100Aug 1999$154,800$193,100Sep 1999$163,200$194,800Period Median Average Oct 1999$161,100$200,200Nov 1999$172,000$211,500Dec 1999$164,800$202,100Jan 2000$163,500$200,300Feb 2000$162,400$199,200Mar 2000$165,100$204,900Apr 2000$162,600$207,300May 2000$164,700$200,000Jun 2000$160,100$197,700Jul 2000$169,000$202,200Aug 2000$166,600$200,200Sep 2000$171,500$208,300Oct 2000$176,300$215,100Nov 2000$174,700$210,700Dec 2000$162,000$208,100Jan 2001$171,300$209,000Feb 2001$169,100$211,000Mar 2001$166,300$210,200Apr 2001$175,200$205,500May 2001$175,300$211,400Jun 2001$179,400$211,700Jul 2001$175,000$209,300Aug 2001$173,700$207,500Sep 2001$166,400$203,300Oct 2001$171,300$207,100Nov 2001$168,100$206,900Dec 2001$180,200$228,700Jan 2002$187,100$226,900Feb 2002$191,100$226,500Mar 2002$183,400$227,100Apr 2002$187,100$228,100May 2002$181,000$226,500Jun 2002$190,600$225,200Jul 2002$175,600$217,800Aug 2002$178,900$221,300Sep 2002$177,500$215,300Oct 2002$189,200$231,300Nov 2002$181,200$227,100Dec 2002$197,600$237,800Jan 2003$181,700$230,200Feb 2003$187,000$233,400Mar 2003$185,100$231,100Apr 2003$189,500$237,200May 2003$195,500$243,700Jun 2003$187,900$239,700Jul 2003$190,200$248,400Aug 2003$190,500$241,000Sep 2003$192,000$254,500Oct 2003$194,100$242,800Nov 2003$207,100$268,300Period Median Average Dec 2003$196,000$253,900Jan 2004$209,500$262,100Feb 2004$219,600$264,100Mar 2004$209,600$261,000Apr 2004$222,300$269,300May 2004$211,700$260,400Jun 2004$215,700$263,200Jul 2004$212,400$279,200Aug 2004$218,100$272,200Sep 2004$211,600$269,200Oct 2004$229,200$289,600Nov 2004$224,500$283,200Dec 2004$229,600$284,300Jan 2005$223,100$283,000Feb 2005$237,300$289,100Mar 2005$229,300$289,600Apr 2005$236,300$289,100May 2005$228,300$287,400Jun 2005$226,100$279,600Jul 2005$229,200$289,300Aug 2005$240,100$295,000Sep 2005$240,400$299,600Oct 2005$243,900$293,600Nov 2005$237,900$294,400Dec 2005$238,600$290,200Jan 2006$244,900$301,000Feb 2006$250,800$307,900Mar 2006$238,800$298,800Apr 2006$257,000$310,300May 2006$238,200$293,900Jun 2006$243,200$305,000Jul 2006$238,100$311,300Aug 2006$243,900$317,300Sep 2006$226,700$296,200Oct 2006$250,400$306,800Nov 2006$240,100$291,800Dec 2006$244,700$301,900Jan 2007$254,400$314,600Feb 2007$250,800$321,500Mar 2007$262,600$329,400Apr 2007$242,500$311,700May 2007$245,000$309,700Jun 2007$235,500$306,500Jul 2007$246,200$307,100Aug 2007$236,500$301,300Sep 2007$240,300$292,200Oct 2007$234,300$310,100Nov 2007$249,100$316,800Dec 2007$227,700$284,400Jan 2008$232,400$284,600Feb 2008$245,300$301,200Period Median AverageMar 2008$229,300$287,600Apr 2008$246,400$314,300May 2008$229,300$298,200Jun 2008$234,300$299,400Jul 2008$237,300$301,900Aug 2008$221,000$265,500Sep 2008$225,200$287,100Oct 2008$213,200$274,000Nov 2008$221,600$290,100Dec 2008$229,600$263,100Jan 2009$208,600$245,200Feb 2009$209,700$258,600Mar 2009$205,100$259,800Apr 2009$219,200$269,800May 2009$222,300$274,600Jun 2009$214,700$274,800Jul 2009$214,200$271,100Aug 2009$207,100$257,800Sep 2009$216,600$290,300Oct 2009$215,100$263,800Nov 2009$218,800$274,700Dec 2009$222,600$278,300Jan 2010$218,200$283,400Feb 2010$221,900$284,100Mar 2010$224,800$262,900Apr 2010$208,300$270,500May 2010$230,500$281,100Jun 2010$219,500$256,700Jul 2010$212,100$252,100Aug 2010$226,600$268,800Sep 2010$228,000$270,800Oct 2010$204,200$254,400Nov 2010$219,600$281,700Dec 2010$241,200$291,700Jan 2011$240,100$275,700Feb 2011$220,100$262,800Mar 2011$220,500$260,800Apr 2011$224,700$268,900May 2011$222,000$262,700Jun 2011$240,200$273,100Jul 2011$229,900$270,300Aug 2011$217,600$257,600Sep 2011$213,300$248,400Oct 2011$212,300$242,300 Note: The sales price includes the land.。