复地武重地产项目前期研判路径与解决方案

尚未动工
三大地王比较思考
思考——在武昌区域，依托区位、规模优势，毫无 疑问是区域的第一大盘，因此武重地块属性是
本项目特点明显：
——规模次之；
——容积率较小； ——楼面地价和成交总价最高 ——规划以住宅为主； ——地块封闭性强； ——受到的规划限制较多
武昌灯塔项目
理解——局不利则将极大地影响后续开发、而其涉及的 教育、资源、配套等的要求也更高，不能试错。
三、模式与品类安排定赢利
表：世贸锦绣长江与瑞安武汉天地的运营对比
项目 开发步骤 开发模式 世茂“锦绣长江” 带状开发 以住带商：先开发出售性住宅再开发出租性 酒店，有利于资金回收，投资回收期短，但 不利于人气的培育 以售为本：除约5万m² 的酒店用于出租外，其 他151万m² 的住宅、写字楼、商业设施全部出 售，由于出售比例高，因此主要依靠短期的 销售实现项目盈利 瑞安“武汉天地” 块状开发 以商促住：先开发出租性商业后开发销售 性住宅，不利于资金回收，投资回收期长， 但有利于培育人气 以租为本：除75.8万住宅出售以外，其他 64.7万m² 的酒店、写字楼和商业设施全部出 租，由于持有出租比例高，因此主要依靠 长期的运营实现项目盈利
盈利模式
主要风险 自有资金占用
开发风险，能否将住宅顺利出售是项目成败 的关键
自有资金占用较少，目前一期销售顺利，已 经投入了约5亿元资本
运营风险，能否将商业运营成功是项目成 败关键
自有资金占用较高，大量被土地和出租物 业占用，目前已投资本超10亿
开发运营启示
【启示一】开发模式将影响大盘盈利模式，同时带来不同的风险 武重项目的前期研究中，对于开发模式或主题的定位思路将极大地影响项目整 体的风险界定。而这，将作为本司在后续合作中研究的重点。
—— 复地武重项目前期研判路径与解决方案
前言
一次前所未有的开发使命
——作为武汉楼市有史以来开发成本压力最大、规划与产品限制最多、
交地跨时最长的项目，同时也是武汉内环以内开发总量第二大武昌 开发总量第一大的项目，大家顾问认为：这是一次前所未有的开发 使命，模仿、常规注定是徒劳的……武汉没有现成的范本。
【启示一】商业的借力非常关键 武重项目与上述两个项目不同，缺乏规模的商业借力，但是如何安排的不同品 类、不同产品类型的开发进度，同样也将影响项目的赢利模式和资金要求。
四、六大矛盾：难以回避的尴尬
矛盾1——最高地价VS现实售价
本项目楼面地价＝周边项目楼面地价×2（周边为1800元左右）； 本项目成本（6000—7000元/m²）＝武汉2006年环东湖区域高端市场均价 （6831元/m²，而目前项目周边特别是中北路房价仅仅为5000－6000元/m² ）
106万m²
【判断】：未来几年的武汉房地产市场，将出现武汉三大地王争峰格局。
三镇地王开发指标对比
地块 交易时间 容积率 楼面地价 汉口地王-武汉天地 2005年4月28日 A地块3.8，B地块2.5 2339元/m² 汉阳地王-世茂锦绣长江 2005年2月2日 2.3 1967元/m² 武昌地王-武重地块 2007年1月31日 2.29 3290元/m²
一次前所未有的开发压力
——35.02亿单次成交总价之最、3290元/m² 的武汉楼面地价之最等带来
宣传光辉的背后，是面对的武汉前所未有的成本与策略压力；而跨 越三年的交地时限、106万m² 的内环以内第二大的开发总量、涉及18 万m² 的拆迁量、保留道路与原植树的规划限制、9070政策对于户型 发挥空间的压缩，则为未来的开发之路带来了前所未有的挑战。
一次前所未有的市场挑战
这是一个非典项目（非典型、非常规项目），是武汉楼市 历史上一个前所未有的项目，项目开发运营的策略与创新
要求极高。上述压力就是需要解决的问题，本司的前期研 究将秉承找到研判路径与解决方案的目的———
一个原则 延伸研究价值链的原则 ——将规划、产品与营销创新作为解决方案的主前期手段，将财务分析、现金流量、 税务负担三大因素变成研究的有机组成部分，以此实现打通价值链、实现高增 值的目的。
一种模式 平行关联定位模式 ——根据本项目前期研究的关联因素较多的事实，将采用“平行关联定位模式”， 对前期纷纭关联的因素进行整合判断 一个反传统
：
：
。
：动态客户研究
——综合考虑本项目自身规模、资源与市场影响等因素，通过市场趋势法、典
型案例借鉴法、专家讨论法、异业资源整合法四个方面进行综合研究，找出武 汉高端市场与客户的演变规律，并对发展趋势做出判断。
最长的交地时限
最多的设计限制 武昌最大的开发总量
二、三镇地王争峰
地块 开发企业 汉口地王-永清地块 瑞安房地产 武汉天地 汉阳地王-鹦鹉洲片 世茂房地产 武昌地王-武重地块
开发项目 土地面积
总建筑面积
待定 572093平方米
150万m²左右
479600平方米
140万m²左右
465321平方米
产品类型和租售 政策
预计开发周期 土地初始成本 拆迁进度（截止 2006.12.31） 工程进度（截止 2006.12.31） 开发进度
综合体开发：住宅：75.8万m² ， 综合体开发：5万m² 酒店，出租， 住宅为主：主要为用于出售的住 全部出售；64.7万m² 的酒店、写 128万m² 住宅、23万m² 写字楼、 宅产品，其中90m² 以下的户型面 字楼和商业设施全部出租 商业全部出售 积占60%以上 十年 起拍33.9亿元，成交33.9亿元 A地块已经基本拆迁完毕，达到整 体拆迁量的80%以上 A4地块的历史重建区正在施工中 一期美食商业街正在招租 五年 起拍21亿元，成交31.5亿元 A1地块已经拆迁完毕，正在进 行A2地块的拆迁 A1地块已全面开工，会所建成， 首期高层住宅封顶 一期17万高层住宅正在预售 六-十年 起拍19.7亿元，成交价35.02亿 元 主要为即将荒废的厂区，有约18 万方的建筑物需要拆除
PART1 PART2
巅峰挑战→理解与判断 解决方案→趋优化创新 挑选客户→静止的动态
目 录
PART3
PART4
PART5
财务分析→增产不增收
外观复地→高利润告终
PART 1
巅峰挑战→理解与判断
一、挑战与压力前所未有
最高的宗地总价 最高的楼面地价 如何归避限制 实现高地价基础上的赢利？ 这是本项目必须逾越的最大挑战。