浅谈“营改增”后房地产企业的土地增值税

浅谈“营改增”后房地产企业的土地增值税

作者：李延勇徐敬杰

2016年5月1日，“营改增”全面实行，房地产企业营业税改缴增值税。在地方主体税种缺失的情况下，土地增值税是地方政府财政收入的重要来源之一，在这种背景下，地方政府积极行动，打破税收征管瓶颈，提升地产企业的纳税遵丛度，保证了土地增值税及时足额入库。

土地增值税规模逐年攀升。财政部数据显示:2017年全国土地增值税为4911亿元。2018年的土地增值税收入达到5642亿元，同比增长14.9%。中国恒大2018年土地增值税约521亿元；碧桂园2018年土地增值税约为139亿元；万科2018年土地增值税约为196亿元。2019年上半年，土地增值税为3565亿元，同比增长10.3%。

房地产企业的纳税支出,约占到其的收入的15%-20%。土地增值税作为房地产企业所要交纳的重要税种之一，如何寻求最佳的税收筹划方案，从而降低房地产企业税负，实现企业利润最大化的目的成为了房地产企业面临的重要问题。

房地产公司的土地增值税税收筹划是基于公司经营战略的视角。即在房地产企业项目运营的早期阶段，就需要

对整个项目各个环节的纳税情况进行模拟与调控，这是由税收筹划的事前性所决定的。

在土地增值税常用的的税收筹划方案中，通过税收筹划临界点的方式进行税收筹划一般会有很好的节税效果。这个临界点有很多，比如当增值率不大于20%时，是普通住宅免征土地增值税的临界点。业内人士认为，土地增值税的影响已成为房地产开发商项目定价的参考因素之一。因为采用的是超率累进税率，项目增值额越高，税率越高，10%的税率级差较大，所以把控税率级差的临界点，把控销售节奏和量价平衡非常重要。

增加可抵扣项目进行税收进行税收筹划，这个可抵扣项目可以增加到任意一项抵扣项目中。做高成本和贷款利息是通常做法，因为计算土地增值超额部分是要扣除掉这些成本的。这就可以有效降低土地增值税率，计算使可以使用低税率，可以大大减轻税负。

为了避免清算，开发商会选择配建酒店、商超、影院等综合体项目，且体量要占到总建筑面积的20%左右，这也是巧妙的避税手段，即使住宅售罄，但这些商业物业还没卖，土地增值税就一直清算不了。

由于预征率往往低于清算后的实际税率，房企通常会采取滚动开发等各种措施在‘可清算’和‘应清算’之间

做税筹，使得应缴未缴土地增值税成为房地产行业中普遍存在的现象。

土地增值税的筹划与征税是一场激烈的博弈。

2019年7月16日，财政部、国家税务总局就《中华

人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》（以下简称征

求意见稿）向社会公开征求意见。土地增值税将进入立法

程序。

征求意见稿在此前转让国有土地及地上建筑物、构筑

物并取得收入的单位和个人应缴纳土地增值税的基础上，

首次将出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，

或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股纳入征税范围。同时拟取消集体房地产土地增值收益

调节金，土地承包经营权流转不征收土地增值税。在税率

方面，土地增值税仍将继续实行四级超率累进税率，并以

转移房地产所取得的增值额为计税依据。

土地增值税立法是贯彻落实税收法定原则的重要步骤，也是健全地方税体系改革的重要内容，有利于完善土地增

值税制度，增强权威性和执法刚性，发挥土地增值税筹集

财政收入、调节土地增值收益分配、促进房地产市场健康

稳定发展的作用，有利于健全我国的房地产税收体系、推

进国家治理体系和治理能力现代化。