都正街城市综合体建设调研报告

都正街城市综合体建设调研报告近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产进展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力与抗风险的城市缩微体。

杭州、合肥等城市在2009年率先提出了未来城市开发要紧以城市综合体为主的战略目标，这关于XX市通过开发城市综合体调整房地产产业规模与质量，推进城市化建设有着重要借鉴意义。

根据区委、区政府安排，都正街街道以金沙里社区为重点，对辖区内涉及城市综合体概念的cbd商务大楼、城市酒店等项目设施进行了初步调研，通过一个星期的收集、汇总、整理，出具此报告，供上级领导参考。

一、基本情况目前，我街共有12栋已经建成的楼宇，涵盖银行、餐饮、娱乐等等各类企业400余家，初步具有城市综合体的一些特征，进展基础相对比较好。

根据城市综合体建设有关要求结合调研所得，用下列篇幅概括都正街城市综合体建设进展情况。

图表一：楼宇序号名称业主单位建筑入租金价格面积驻企业备注2（m/天）数（个）（平方米）顺天顺天房地产公781.5元m2/1国际财富司78163天中心熙美湖南富通房地181.7元m2/2会现代城产开发公司29000天凤凰金凤物业1230元m2/月3大厦35000文化文化广场物业500.6元m2/4广场管理公司15000天长房长房集团1935元m2/月5大厦10002定王长沙同力房地19售6200元6府产开发公司20000/m2万顺中旭海康投资151.1元m2/7家园有限公司54000月天心天诚物业有限481.2元m2/8城市广场公司85168天定王湖南富通产业602-3元m2/9大厦开发公司90000天湘豪万豪房地产开404元m2/天10大厦发公司10076百盛湖南百盛企业703.5元m2/11天心华庭有限公司77772.天惟楚天诚物业有限无80元/m2/12文化用品公司27000月商城（正在招商）2、示范项目：明城国际中心项目（在建）项目概述：明城国际中心是湖南著名的酒店运营专家明城国际旗下“明城地产”斥巨资打造的超高层项目。

项目位于XX市芙蓉中路与白沙路的交汇处西北角。

明城国际中心目标是打造湖南第一超高层楼宇，估计建筑高达153. 05米。

项目集购物、商务、休闲、娱乐等各类功能，周边更是聚集更多的高档写字楼、酒店、百货等配套设施，左接定王大厦，右邻芙蓉国豪庭大酒店，坐享主流商圈财富磁场聚集区。

要紧经济指标：总建筑面积约为：90000平方米停车位：380个建筑层数：48酒店建筑高度：153.05米（XX市新地标）比例分配：酒店约占项目体量的30%住宅约占30%写字楼约占40%示范要点：1、该项目系拆除改造项目，将“商业活动、城市休闲”融合，打造集购物、休闲、文化、娱乐于一体的现代化高档次商业中心与高品质新生活区。

2、该项目合懂得决酒店、商务办公、商场、居住等功能的布局，项目楼体在空间上遥相呼应，形成对比，将都市综合体功能进一步强化。

3、该项目利用市中心地段、五星级酒店与项目内商业街区的整合优势，有效利用资源，满足不一致人群需求，提升了项目自身优势与未来新价值。

二、进展瓶颈及存在问题从以上有关数据与示范项目能够看出我街城市综合体建设基础较好，但由于地域狭小与观念问题，开发城市综合体项目依然存在诸多问题，任重而道远。

1、总体进展规模不大。

相对北京、上海等一线城市100万平方米以上的项目，我街城市综合体项目开发面积在50万至65万平方米左右，其开发商要紧以本土开发商为主，缺乏国内、香港等有品牌影响力、有资金实力与开发经验的大型开发企业。

2、缺乏统一科学规划。

我街城市综合体项目要紧要紧业态要紧集中在写字楼、商业与住所上，公园、会所等其它项目进展不足，建筑类别的比例分配存在不太科学与不太合理性，无法完美表达城市综合体的含义。

3、有关配套设施不足。

城市综合体是一个新兴事物，不管是开发商还是街道，都缺乏有关的建设概念与经验，造成了有关配套设施不足。

如城市公园、会所等城市空间进展基本处于空白状态，无法满足城市的旅游、文娱等需求。

三、有关意见与建议1、科学合理确定城市综合体的开发规模。

城市综合体是在多种都市功能集合基础上形成的高业态复合、高强度开发、高交通可达、高密集活动、高地标魅力、高技术集成的建筑、建筑集合体或者者建筑街区。

综合体的开发建设需在合理定位的同时，科学研究并确定城市综合体的开发规模。

综合体就其内部而言，生活舒适、便利，但由于其高强度的开发模式，可能对外部环境造成不经济。

因此，在考虑集约、节约利用土地的同时，需考虑综合建设对外部产生的交通压力与环境压力。

2、高标准设计城市综合体。

城市综合体是高强度开发，同时具有高地标魅力的建筑集合体。

因此，应加强城市综合体规划设计编制。

能够坚持政府主导，专家把关，公正参与的方式，积极引进国内外著名规划设计机构参与规划前期研究与城市设计，高起点编制城市综合体概念规划，以引进先进的规划理念。

然后，在概念规划的指导下深化城市设计，以增强规划的超前性、系统性、操作性、权威性，让每个城市综合体都能彰显其独有的个性与特色。

3、科学谋划城市综合体的开发时序。

城市综合体的建设不是一蹴而就的，需要结合城市进展的实际，分期分批实施。

应该充分研究各城市综合体所在的区位，周边城市的进展现状，根据城市的总体进展目标与布局，突出重点，有序推进。

具体而言，就是要结合城市重点工程的建设、结合XX市XX县区的开发、结合棚户区的改造等政府目前正在进行的建设一并进行，要做到“心中有数、运筹帷幄”。

4、迅速出台有关政策，保障综合体的有效实施。

伴随着城市化的快速推进，集商业写字楼、购物中心、住宅区、公园、酒店等为一体的城市综合体必将越来越受到人们的青睐。

但是，目前的技术管理体制，不管是规划用地还是土地出让、计划立项等都没有专门的综合体建设规范。

政府应该及早出台有关的政策规范，以指导综合体的规划编制、土地出让、项目立项。

通过政府的条例或者者规定合理调整城市综合体规划用地性质、规划设计条件、土地出让金计算等规范。

同时，也要加强过程与后期的监管体系建设，防止出项浪费、重大缺失与职务犯罪等现象的发生与进展。

第二篇：城市综合体调研报告目录一、项目简介 (1)（一）珠海富华里 (1)（二）华发新天地.............错误。

未定义书签。

二、总平面规划分析 (1)（一）富华里..................................11.车行出入口、停车场及的士站分布及流线分析.22.功能布局.................................23.扶梯与电梯布置 (3)（二）华发新天地.............错误。

未定义书签。

三、广场规划 (4)四、建筑设计 (5)五、总结 (6)一、项目简介珠海富华里珠海富华里，占据城市核心cbd、居于珠海最繁华距离澳门最近的拱北区域，位于九洲大道西与白石路交会处，共有16栋建筑，是珠海三旧改造中拱商贸中心的首个项目。

珠海富华里以上海新天地为模板，开创珠海首个街区商业模式，引进逾百家国内外知名品牌，经营范围涵盖购物中心、餐饮、超市、电影院、儿童娱乐场及休闲服务等所有高档时尚的生活功能。

其占地逾约6.8万平方米，总建筑面积约25万平方米，包含约11万平方米的国际5a甲级写字楼（中海广场）。

富华里南临白合街，东为富华里东街，西面为白石路，北面为九洲大道西。

富华里紧邻横贯珠海东XX县区的九洲大道，可快速到达拱北口岸、九洲港码头、港珠澳大桥珠海登陆口、广珠轻轨前山站等交通枢纽；并坐享周边成熟的配套设施与立体交通网络。

二、总平面规划分析（一）富华里富华里中的商业体整体呈条状布置，两座中海大厦与酒店呈方形，两栋尚居居住楼呈不规则形。

东南、西南、西北方向分别规划了1三个小的广场，北侧则是富华里北广场。

另外，整个地块偏南侧有南广场，地块中央为中央广场，西侧有水塔广场。

1.车行出入口、停车场及的士站分布及流线分析其南侧有一个车行出入口，两个停车场，一个的士站；西侧有一个车行出入口，一个的士站，与一个停车场；北侧设有两个的士站；东侧有一个车行入口与两个的士站。

富华里的住户、酒店住客与中海大厦的内部人员能够通过各侧车行入口到达地下停车场，继而到达各自的目的地。

而其他车辆能够停放于地面上的停车场，步行进入内部商业区。

通过地下停车场与地面停车场的分布规划，将不一致群体的出行路线分开，既在一定程度上保证了住户的私密性，又将各类交通分散开来，缓解了交通压力。

而在整个地块的边缘位置放置地面停车场与车行出入口，保证了内部的“无车通行”，实现了人车分流的同时，保证了内部的交通安全，同时让来富华里的人们能有更好的休闲体验。

2.功能布局整个总平面规划布局中，将住宅楼、写字楼、电影城与酒店等沿街布置，而将商业区2放于内部。

这样，既能够使居民快速到达住宅楼，酒店住户快速到达酒店，工作人员快速到达写字楼，避免使其受到商业区的喧嚣影响。

另外，能够使这些群体都能快速共享商业区里的各类配套设施，比如服装、美食、酒吧等。

富华里北广场东西方向呈条状，其紧邻九洲大道西。

作为城市中的要紧道路，九洲大道具有快速到达口岸、码头等交通枢纽的优势，因此将广场规划于临近九洲大道的区域，成为过路市民及游客眼中一个极具特色与魅力的广场，一道亮丽的风景线。

此外，在功能的分区上也考虑了其本身性质与消费群体的问题。

比如，考虑到酒店住户这个消费群体，将酒吧街安置于靠近酒店的位置，将电影城安置于靠近居住楼的位置，而临近写字楼多是一些美食商铺。

富华里的商业区内的道路，以各类动物名字进行命名，如牛街、马街、象街、雀街等，并在每条街上都有其动物的雕塑。

这些道路对商业区内的各栋建筑进行了划分。

商业区内的建筑呈条状分布，共有三列建筑。

3.扶梯与电梯布置在临近南广场、中央广场与北广场，分别有三个自动扶梯，通往地下停车场。

围绕中央广场的6栋建筑中，有5栋安放了电梯。

在整个地块的中央区域、北侧与南侧分别设有通往地下停车场的自动扶梯，为需要去往地下停车场的人们提供了方便，位置的安排又3不可能使资源有所浪费。

三、广场规划富华里的北广场较大，广场中有木构架的小品建筑、喷泉、道路、石柱与绿化等，这些元素的结合与规划，给人以美好的感受。

在广场的规划设计中，要着重注意广场的空间尺度与广场里的内容。

广场的空间尺度与广场内与广场周边的建筑尺度密切有关，还与其自身的比例有关。

广场里的内容不可过于单调，通过标志性建筑物、4建筑小品、绿化、水体、喷泉、道路等来丰富广场，营造氛围。

广场中要有一定供人们休息的空降与自由活动的空间，广场内部既不能显得过于拥挤，又不能显得空旷与单调。

合适的尺度与比例，与周围建筑的与谐与广场内部的合理、丰富的规划，才会营造好的氛围，制造一个给人好的感受的广场。