第四章 案例分析 收益法
收益法评估房地产案例
收益法评估房地产案例收益法评估房地产案例一、案例背景某地有一处商业用地，业主想要出售该地块，但对其价值并不确定。
为了确定该地块的市场价值，业主选择了收益法评估房地产。
二、收益法评估房地产的基本原理收益法是评估商业用地和物业的主要方法之一。
它基于资本资产定价模型（CAPM），将未来现金流折现到当前时点，以确定物业的现值。
该方法适用于商业用途的物业，因为这些物业通常具有稳定且可预测的现金流。
三、数据收集和分析1.租金收入：通过市场调查和竞争对手分析，我们得知该商业用地每年可以获得100万元的租金收入。
2.支出：支出包括物业管理费、维护费、税费等。
根据市场调查和竞争对手分析，我们得知该商业用地每年需要支付30万元支出。
3.剩余价值：剩余价值是指在未来某个时间点，物业卖出后剩余可获得的资产净额。
根据市场调查和竞争对手分析，我们得知在5年后，该商业用地的剩余价值为1000万元。
4.折现率：折现率是指未来现金流的贴现率。
根据市场利率和风险溢价，我们得出该商业用地的折现率为8%。
四、收益法评估房地产计算1.年净收益：年净收益=租金收入-支出=100-30=70万元。
2.未来净现值：未来净现值=剩余价值/(1+折现率)^n，n为未来时间点。
在这个案例中，n为5年，所以未来净现值=1000/(1+0.08)^5=680.58万元。
3.物业总价值：物业总价值=年净收益/折现率+未来净现值/折现率。
在这个案例中，物业总价值=(70/0.08)+(680.58/0.08)= 10956.25万元。
五、结论通过收益法评估房地产计算，我们得出该商业用地的市场价值为10956.25万元。
如果业主想要出售该物业，他们可以参考这个价格作为市场定价。
当然，在实际交易中还需要考虑其他因素，如市场需求和竞争情况等。
《收益法企业价值评估的案例5100字(论文)》
收益法企业价值评估的案例目录收益法企业价值评估的案例 (1)1.评估假设 (1)2.选择合适的评估方法模型 (1)4.收益指标的确定 (2)5.折现率的确定 (2)（1）确定目标公司的无风险报酬率 (2)（2）市场风险溢价和贝塔值的确定 (2)（3）相关系数的调整与计算 (3)（4）确定税后债务成本 (4)（5）确定长期增长率ｇ (4)6.收益法的具体计算过程及结果 (4)（1）分析确定K的营业收入 (4)（2）K的主营业务税金及附加的计算 (5)（3）K的管理费用的计算 (5)（4）K的财务费用的计算 (6)（5）K的资本性支出的计算 (6)（6）K的营运资金的计算 (6)（7）K的所得税的计算 (7)（8）K公司自由现金流预测 (7)（9）确定K企业股东全部权益价值 (8)1.评估假设（1）K公司的相关合同都能够得到严格认真的执行，不发生重大变化为前提。
（2）经营方针稳定可持续，有可计算的收入来源。
（3）有一个敬职敬责的管理层，有一套完善的内部控制制度和风险管理措施完美运行。
（4）都K公司充分揭示了所有重要及潜在的可能影响价值的因素。
（5）排除通货膨胀的影响。
（6）真实、准确及完整的财务资料。
（7）没有不可抗力或不可预测因素。
（8）国家政策等外部形势（产生重大影响）没有发生重大变化。
2.选择合适的评估方法模型就前文论述的基础上，我们已经选择使用收益法对目标公司K进行相关估值。
所以我们在此次评估中考虑使用股利折现模型和自由现金流量折现这两种模型进行辅助。
在评估之前我们要明确的是被评估的公司K并没有上市，基于这种前提我们对单阶段现金流量折现模型作出如下假设：公司未来收入的增长是固定的，并没有特殊情况。
第二种模型就考虑到了收入增长不同的特殊情况，包括稳定的和快速变动的。
以此类推，我看可以把三阶段模型划分为三种不同的情况去分别考虑。
就目前K公司的状况而言他的营收增长来源都是固定可知的，数据都是可查的，且在不断的变动中，应此我们选择两阶段模型。
第四章收益法
a
0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n
a
a
a
a
V
......
1 r 1 r2 1 r3
1 rn
V
a r
1
1
1 rn
——有限年公式
n=∞
Va r
——无限年公式
r=0有限年 V na
7
公式用途：
①直接用于计算价格； ②不同年限价格的换算； ③比较不同年限价格的上下； ④用于比较法中土地使用权年限修正。
35
【答案解析】 房地产的收益价格为：
36
〔二〕不同类型房地产的净收益求取
1、出租型房地产净收益的求取
净收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－税金－中介费－房 屋折旧费
2、直接经营型房地产净收益的求取
〔1〕商业经营型不动产
净收益＝商品销售收入－商品销售本钱－经营费用－商品销售税金 及附加－管理费用－财务费用－商业利润
200 220 250 280 300 .…..
300
012345
46.5（50-3.5）
V
4 i 1
ai
1 it
a5 r
1
1
1 r
n4
1
1 r
4
200 1 8%
220
1 8%2
250
1 8%3
280
1 8%4
300 8%
1
1
1 8% 46.54
1
1 8%4
3429.76万元
一、一般公式
a1 a2 a3 a4 ……
at ……
an
0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n
收益法下高新技术企业价值评估案例分析
收益法下高新技术企业价值评估案例分析收益法是企业价值评估中常用的方法之一，它通过对企业未来收益的预测和折现来计算企业的价值。
在评估高新技术企业的价值时，收益法能够更好地反映其未来盈利能力和市场前景，因此成为了很多投资人和企业管理者所青睐的方法。
本文将通过一个高新技术企业的案例分析，介绍收益法下对高新技术企业进行价值评估的具体步骤和注意事项。
案例背景：某高新技术企业专注于人工智能领域的研发和应用，目前已经拥有成熟的技术和一批稳定的客户群体。
企业面临着资金需求，希望能够吸引投资者的注资。
为了更好地了解企业的价值和未来发展潜力，企业决定进行价值评估以便更好地定价自己的股权。
一、数据准备对于收益法的价值评估来说，需要准备企业的财务数据和未来的盈利预测。
对于高新技术企业来说，由于其行业特殊性和创新性，往往需要更多的信息来进行准确的评估。
在本案例中，企业准备了过去5年的财务报表以及未来3年的盈利预测，并提供了行业市场的调研报告和竞争对手的信息。
二、盈利能力预测在收益法下，首先需要对企业未来的盈利能力进行预测。
针对高新技术企业来说，这一步更为关键，因为其产品和技术的周期性和不确定性较大。
在本案例中，评估师对企业的产品技术进行了深入了解，结合市场调研和竞争对手分析，对未来3年的盈利能力进行了预测。
考虑到行业的发展趋势和市场需求，评估师给出了基于合理假设的盈利预测数据。
三、现金流折现在确定了未来盈利能力后，就需要将未来的现金流折现到现在来计算企业的价值。
折现率的选择是比较关键的一步，对于高新技术企业来说，其行业特殊性需要更多的理解。
在本案例中，评估师通过研究行业的风险和市场的情况，结合企业自身的风险状况，选择了适当的折现率。
然后将未来的现金流按照折现率进行折现，得出了企业未来现金流的现值。
四、定价和风险调整根据折现后的现金流，评估师得出了企业的价值。
对于高新技术企业来说，还需要考虑到行业的风险和企业自身的风险，进行相应的风险调整。
企业价值收益法评估案例分析
企业价值收益法评估案例分析目录一、内容概述 (2)1.1 背景介绍 (2)1.2 研究目的与意义 (3)1.3 研究方法与数据来源 (4)二、企业价值收益法理论基础 (5)2.1 企业价值概念 (6)2.2 收益法原理 (7)2.3 企业价值收益法模型 (7)三、企业价值收益法评估案例概述 (9)3.1 案例企业选择理由 (10)3.2 案例企业基本情况 (11)3.3 案例企业财务数据分析 (12)四、企业价值收益法评估过程 (13)4.1 收益预测 (15)4.1.1 收入预测 (16)4.1.2 利润预测 (17)4.1.3 税收预测 (18)4.2 市场状况分析 (19)4.3 风险因素分析 (21)五、企业价值收益法评估结果与分析 (22)5.1 评估结果 (24)5.2 结果分析 (25)5.3 评估结论 (26)六、结论与建议 (26)6.1 研究结论总结 (27)6.2 对企业的建议 (29)6.3 对未来研究的展望 (29)一、内容概述本文档旨在通过分析企业价值收益法评估案例，详细介绍企业价值收益法的基本原理、计算方法和应用场景，以帮助企业和投资者更好地理解和运用这一评估方法。
通过对多个实际案例的深入剖析，我们将探讨企业价值收益法在不同行业、不同规模和不同发展阶段的企业中的应用情况，以及在实际操作过程中可能遇到的问题和解决策略。
我们还将对企业价值收益法的优势和局限性进行分析，以期为读者提供一个全面、客观的评估视角。
1.1 背景介绍随着市场经济的发展和企业竞争的加剧，企业价值评估在企业管理、投融资、并购重组等经济活动中扮演着越来越重要的角色。
企业价值收益法评估是一种基于企业未来收益现值的方法，它通过预测企业未来各年的收益，并将这些收益折现到当前时点，从而得出企业的整体价值。
这种方法不仅考虑了企业未来的盈利能力，还充分考虑了时间价值等因素，因此具有较高的准确性和实用性。
在实际应用中，企业价值收益法评估受到了广泛的关注和应用。
收益法案例[精华]
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自编案例-----收益法的运用一、净收益A i每年不变的情形：a)收益年期为有限年的情况案例1:某村集体有一块山地，经充分竞价，由承包人王某投标承包，承包期限30年，每年上缴承包款10000元，30年不变，现村集体急需筹集资金修建乡村公路。
王某愿意自筹资金将承包款改为一次付清，买断30年的山地承包经营权。
双方可接受的资金报酬率为6%。
问承包款由逐年上缴改为一次交清需要交多少承包金合理？解：净收益不变，收益年限为有限年n的收益法估价公式为：P=A/R[1-1/（1+r）n]=10000/0.06*[1-1/（1+0.06）30]= 137648.3元承包款由逐年上缴改为一次交清需要交13.76万元承包款b)收益年期为无限年的情况案例2：在案例1中，山地所有权属村集体，试从理论上评估这块山地所有权的目前价格解：按中国法律它是不容许转让的。
但是理论上可以用收益无限年的计算公式计算所有权的价格。
收益年期为∞年，收益为A保持不变，基准收益率为r的计算公式; p=A/r 本例中山地所有权的理论价格p=10000/0.06= 166666.7元=16.7万元二、净收益按等差级数变化的情况案例3：在案例1中，如果王某每年上交承包款为逐年递增300元，问一次性买断承包经营权及相应的村集体山地所有权的理论价格是多少？解：a）收益年期为n年的公式P=[A/r+B/r2][1-1/（1+r）n]-(B/r)【n/（1+r)n】（等差递增）本例中，一次性买断30年承包权的价格为180355.9元b）收益年期为∞年的公式P=A/r+B/r2本例中，相应山地所有权的理论价格p=25万元三、净收益按等比级数递增的情况案例4：在案例1中，如果王某每年上交承包款为逐年递增3%，问一次性买断承包经营权及相应的村集体山地所有权的理论价格是多少？解：a）收益年期为n年的公式P=A/（r+s）[1-（1+s）n/（1+r）n]本例中，一次性买断30年承包权的价格为192463元b）收益年期为∞年的公式P=A/（r-s）本例中，相应山地所有权的理论价格p=33.3万元四、市场法中土地使用权年限的修正案例5某宗10年前经过出让方式取得的50年使用期限的工业用地，所在地段的基准地价目前为2000元/㎡。
收益法下高新技术企业价值评估案例分析
收益法下高新技术企业价值评估案例分析收益法是企业价值评估中常用的一种方法，特别适用于高新技术企业的价值评估。
本文将通过一个高新技术企业的案例分析，详细介绍收益法在高新技术企业价值评估中的应用。
案例背景：某高新技术企业，成立于2008年，主要从事新型材料的研发和生产。
公司拥有一支优秀的研发团队和先进的生产设备，已经取得了多项专利和技术成果。
公司在国内外市场都有一定的客户资源，产品销售稳定增长。
收益法的理论基础：收益法是通过企业未来的经济收益来评估其价值，主要包括现值法和相对现值法两种方法。
在高新技术企业的价值评估中，由于其独特的技术优势和成长潜力，相对现值法更为适用。
具体分析：1. 确定预测期需要确定预测期。
对于高新技术企业来说，由于其所处行业的不确定性较大，预测期一般选取3-5年。
在这个案例中，我们选择了3年的预测期。
2. 制定收益预测需要制定未来的经济收益预测。
在高新技术企业中，由于其技术创新和产品更新速度快，市场变化较快，需要充分考虑行业发展趋势、市场需求变化等因素，合理预测企业未来的收益。
在本案例中，我们通过对市场调研和行业趋势分析，确定了下一3年的销售收入和净利润增长率，并制定了相应的收益预测表。
3. 计算折现率接下来，需要计算折现率。
在高新技术企业的价值评估中，折现率通常会选择相对较高的值，以反映其技术风险和市场风险。
在本案例中，我们通过对企业的技术水平、市场前景、竞争环境等因素进行分析，计算得出了相对较高的折现率。
4. 计算企业价值通过将未来的经济收益按折现率进行折现，得到未来经济收益的现值，并将其累加得到企业的总价值。
在本案例中，我们根据前述的收益预测和折现率，计算得出了企业的总价值，并进行了敏感性分析，以应对不同的市场情况和经济变化。
结论：通过收益法进行的价值评估，我们得出了该高新技术企业的合理价值范围，并提供了相应的风险提示和建议。
收益法在高新技术企业的价值评估中具有一定的优势，但也需要充分考虑其风险因素和市场变化，以保证评估结果的准确性和可靠性。
收益法评估案例
收益法评估案例在企业并购、股权转让、资产评估等交易中，收益法是一种常用的评估方法。
本文将通过一个实际案例，介绍收益法在评估中的应用和具体步骤。
案例背景：某公司拟收购一家制造业企业，希望通过评估确定目标公司的合理收购价格。
在这种情况下，收益法是一种常用的评估方法。
该公司委托评估机构对目标公司进行评估，以确定其合理的市场价值。
具体步骤：1. 确定评估对象。
首先，评估机构需要确定评估的对象，即目标公司的资产和业务。
在这个案例中，评估的对象包括目标公司的生产设备、库存、知识产权、员工、客户资源等。
2. 收集相关信息。
评估机构需要收集目标公司的财务报表、营业收入、成本支出、利润情况等相关信息。
同时，还需要了解行业发展趋势、市场竞争情况、宏观经济环境等因素。
3. 进行财务分析。
评估机构通过对目标公司的财务数据进行分析，计算其未来的现金流量。
这包括对营业收入、成本支出、税收、折旧摊销等进行合理预测，以确定未来的盈利能力。
4. 确定折现率。
在收益法评估中，折现率是一个重要的参数。
评估机构需要根据目标公司的风险情况、行业平均水平、市场利率等因素，确定合适的折现率。
5. 计算企业价值。
通过对未来现金流量进行折现，评估机构可以得出目标公司的现值。
这一数值即为目标公司的企业价值，也是收购价格的重要参考。
6. 编制评估报告。
最后，评估机构需要将评估结果整理成报告，向委托方进行汇报。
报告中应当包括评估方法、数据来源、假设条件、风险分析等内容，以便委托方了解评估的过程和结论。
结论：通过收益法评估，评估机构可以确定目标公司的合理市场价值，为企业并购、股权转让等交易提供重要参考。
在实际操作中，评估机构需要充分了解目标公司的业务和财务情况，合理选择折现率，并对未来现金流量进行准确预测，以确保评估结果的准确性和可靠性。
通过本案例的介绍，相信读者对收益法评估有了更深入的了解，希望能对相关领域的从业人员有所帮助。
收益法评估房地产案例
房地产案例：某商业地产项目的收益法评估1. 案例背景某城市A位于中国东部沿海地区，是一座经济发达、人口密集的城市。
随着城市经济的快速发展，商业地产市场呈现出旺盛的需求和潜在的投资机会。
在这样的背景下，某开发商计划在城市A的中心商务区开发一处综合性商业地产项目，该项目包括购物中心、写字楼、酒店等多个功能区域。
开发商希望通过收益法评估来确定该项目的投资回报率和可行性。
2. 过程描述2.1 确定评估目标首先，评估团队与开发商进行了深入沟通，明确了评估目标和需求。
根据开发商提供的信息和市场调研数据，确定了以下评估目标：•评估项目的总体投资回报率（IRR）•评估项目每个功能区域的租金收入情况•分析市场竞争情况，并预测未来几年内租金水平和市场需求变化趋势2.2 数据收集与分析评估团队收集了大量的数据，包括市场调研数据、土地成本、建设成本、租金水平等。
通过对这些数据的分析，得出了以下结论：•城市A的商业地产市场需求旺盛，但也存在一定的竞争压力。
•项目选址优越，靠近交通枢纽和人流密集区域，有望吸引大量潜在租户。
•项目规模较大，需要考虑投资回收周期和风险。
2.3 收益法评估模型建立基于以上分析结果，评估团队建立了一个收益法评估模型，以预测项目未来几年的租金收入和投资回报率。
该模型考虑了以下因素：•功能区域的租金水平和出租率•市场需求变化趋势•建设成本和运营成本•投资回收周期2.4 模型应用与结果分析通过模型应用，评估团队得出了以下结果：•项目总体投资回报率为12%，高于预期的10%。
•不同功能区域的租金水平差异较大，购物中心预计每年可获得2000万元租金收入，写字楼预计每年可获得1500万元租金收入，酒店预计每年可获得800万元租金收入。
•项目建设周期为3年，投资回收周期为10年。
3. 结果分析与建议基于以上评估结果，评估团队向开发商提出了以下建议：•项目总体投资回报率较高，说明该项目具有一定的投资价值和可行性。
收益法资产评估报告案例
收益法资产评估报告案例收益法资产评估报告案例一、引言资产评估是指根据特定的评估方法和评估原则，对特定的资产进行评估价值的测定。
而收益法则是一种常见的资产评估方法，通过对资产预期未来收益进行评估，来确定资产的价值。
本文将以某公司的房地产资产评估为案例分析，展示收益法在资产评估中的应用和评估报告的撰写。
二、公司介绍某公司是一家拥有多项房地产资产的企业，其中包括商业楼宇、写字楼和住宅楼盘。
为了了解这些资产的价值，公司决定进行资产评估，并选择了收益法作为评估方法。
三、收益法评估过程1. 数据收集首先，评估师们需要收集和准备大量的数据，包括房地产的位置、规模、建筑面积、租金收入、管理费用等信息。
他们通过公司的财务报表，租赁合同以及市场数据等渠道获取这些数据。
2. 数据分析接下来，评估师们对收集到的数据进行分析。
他们会仔细研究市场发展趋势、租金市场、物业管理费用等指标，以确保评估结果的准确性。
3. 预测未来现金流在收益法中，最核心的是预测资产未来的现金流。
评估师们会根据当前的租金收入以及各种消耗和费用，预测未来几年的现金流。
这需要对市场情况、租金调整和成本增长等因素有较深入的了解。
4. 估计资本化率资产的价值等于未来现金流的现值。
所以，评估师们需要根据市场情况和其他因素，估计一个合理的资本化率。
这个资本化率表征了投资者对于该资产预期收益的要求。
5. 估值计算最后，在确定了现金流和资本化率后，评估师们可以运用收益法公式计算资产的估值。
资产价值=未来现金流/资本化率。
从而得出该资产的评估价值。
四、评估报告撰写在评估过程完成后，评估师们需要撰写一份正式的评估报告。
这份报告将详细列出资产的评估价值以及评估师们的研究和分析过程。
报告通常包括以下内容：1. 资产基本信息：介绍资产的位置、规模、建筑面积等基本信息。
2. 收益法的应用：说明选择收益法进行评估的原因，并简要介绍收益法的原理和计算过程。
3. 数据收集和分析结果：列出评估师们收集和分析的数据，并分析对资产价值的影响。
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③计算纯收益： 纯收益＝总收益一总费用＝912．33－ 381．53＝530．8(万元) ④计算收益价格： 不动产收益价格＝不动产纯收益÷综合还原 率×[1一1/(1+综合还原率)50] =530．8/8%×[1—1/（1+8%）50] ＝6493．53(万元) (7)估价结果：确定不动产总收益价格为 6493．53(万元)。
注意：1．该物业为自营物业，总费用中需扣 除经营者利润； 2．总费用中扣除房屋年折旧的计算，由 于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经 济寿命到期日(钢筋混凝土非生产用房经济寿 命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月 30日止)，故折旧年限到土地终止日2040年6 月30止，共39年。
例题(3)
（１）估价对象简介：某酒店拥有的房地产占地面 积为10000㎡，土地使用权通过有偿出让方式取得， 土地使用权出让年期为50年。该宗地上建有一座饭 店，在2005年8月尚可有效使用50年，容积率为3。 据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年8月 50年期土地使用权价格为每平方米1000元(容积率 为1时)。据当地资料，容积率每增加1，地价增长 60％。该饭店每月的客观净收益为15万元。已知土 地还原率r1＝6％，该饭店的建筑还原率取r2＝8％。 (2)估价目的：评估房屋(该饭店)的价格。 (3)估价期日：2005年8月 (4)估价方法：采用收益还原测算房价。
例题(2)
某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用 地，土地面积5000平方米，土地出让年限为2000年7 月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块 上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为 15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，该建 筑物当时重置价值为1300元／平方米。现该物业由 业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万 元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、 财务费用为年经营收入的6％，商品销售税金及附加 为销售收入的8.5％，经营利润为年经营收入的10％， 若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元／ 平方米，房屋还原利率为8％，土地还原利率为6％， 不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日 价值。
作业
1．估价对象概况 某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50 年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物 B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限 为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1500元， 残值率为10％，A地块面积450㎡，建筑面积为400 ㎡，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000 元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每 平方米30元，土地及房屋还原率分别为5％和6％， 每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米 20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4％， 年维修费为重置价的2％，年保险费为重置价的 0．2％。 2．估价要求 试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使 用权价格。
解：1．年经营收人＝6000万元 2．年须扣除总费用： (1)销售成本及经营成本=4000万元 (2)管理费、财务费用=6000×6％=360万元 (3)商品销售税金及附加=6000×8．5％＝510万元 (4)房屋年折旧 折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年 房屋重置价＝1500×15000＝2250万元 年折旧额＝2250／39＝57．69万元 已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年 (5)经营利润＝6000×10％＝600万元 年须扣除总费用＝(1)+(2)+(3)+(4)+(5)＝5527．69万元
(四)难点与常见错误分析
本题的难点在于正确确定房屋的计提折旧年限和土地的收益 年限。 计算房屋折旧时，除考虑房屋耐用年限外，还要考虑到土地 使用权的年限。计提折旧年限应从房屋竣工验收合格之日起 计，当房屋耐用年限短于土地剩余使用年限时，应按房屋耐 用年限计算折旧；当房屋耐用年限长于土地剩余使用年限时， 应按土地剩余使用年限计算折旧。 题目中未给出房屋耐用年限，亦未说明建筑结构，在此，暂 根据土地剩余使用年限计算折旧，从1995年11月房屋建成 开始计算，计提折旧年限应为49年。 土地收益年限应从估价时点算起，至土地使用年期届满为止。 题目中土地使用年期为50年，即从1994年11月起至2044年 11月止，估价时点为1998年11月，土地收益年限应为46年。 常见错误是应试者不考虑估价时点，收益年限直接用50年； 或仅考虑房屋建设周期，土地收益年限取49年，结果都造成 丢分。
②计算总费用： 折旧费：建筑物的耐用年限主体为50年，设备平均 为10年。残值率为0。 主体：4800×0．65×1／50＝62．40(万元) 设备：4800×0．35×1／10＝168(万元) 小计：230．40(万元) 维持管理费：按建筑物造价的2％计：4800×0．02 ＝96．00(万元) 租税：54．65(万元) 保险费：0．48(万元) 总费用合计为381．53(万元)
例 题(4)
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公 司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并 投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、 乙双方合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积 归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲 方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其 转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的 权益。
据调查，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均 为80元。出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的 35%，报酬率为10%。
解：（1）计算办公楼现值 ①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12万元 ②收益年限=40－6=34年 ③办公楼现值为：V=a/r[1－1/(1+ r) n]=159.12/10%×[1－ 1/(1+ 10%)34]=1528.92万元
(6)估价过程： ①计算总收益： 租金总额： 82．8×12＝993．60(万元) 押金运用收益： 21．8×0．07(利率)=1. 53(万元) 空房等损失额：以1个月的租金计，计为 82．8(万元) 则年总收益合计为：912．33(万元)。
其他条件：建筑物总造价为4800万元，其中主体所 占比例为65％，设备所占比例为35％，建筑物的耐 用年限主体为50年，设备平均为10年。残值率为0； 不动产每年空置一个月，押金运用年收益率为7％； 不动产租税为54．65万元；保险费为0．48万元； 管理费为建筑物造价的2％。 （2)估价目的：作为购买土地及地上建筑物50年使 用权的参考值，综合还原率取8％。 (3)估价期日：2005年9月30日。 (4)估价日期：2005年9月1日至10月30日。 (5)估价方法：采用收益还原法等方法估价。
(二)解题思路与方法选择
从题目中所给条件，应考虑采用收益还原法。 基本思路： 1.先根据房地客观收益和客观费用，求得房地纯收 益； 2.再通过房屋重置价格求得房屋现值，用房屋还原 率求得房屋纯收益； 3.将房地纯收益扣除房屋纯收益即可得到土地纯收 益； 4.用土地还原率，采用适当公式求得估价时点的土 地价格。
(一)审题
(1)将题目浏览一遍，构思解题方法。 (2)仔细查看，并思考哪些条件有用，用于哪一步， 还缺少什么条件，需通过什么方法求得。 (3)在具体细节上要留意：①题目中给出了哪两种还 原率，这对确定解题思路至关重要；②看清土地出 让年期及起止年月、建筑物建成年月、估价时点等， 最好将其标注在时间轴上；③注意各已知条件的单 位，如租金是按日、按月、还是按年计算；是单位 建筑面积租金、还是可出租面积租金。
3．房地产年纯收益＝6000－5527．69＝472．31万元 4．房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率 ＝(2250－57．69×4)×8％＝161．54万元 5．土地年纯收益＝472．31－161．54＝310．77万元 6．求该地块于2005年7月1日价值 土地使用权终止日期为2040年6月30日，剩余收益年限35 年 土地使用权价格＝a/r1×[1－1/（1+ r1）n]＝ 310．77/6%×[1－1/（1+6%）35] ＝4505．62万元 土地单价＝9011元／平方米
(3)计算出租总费用 年税金：20×450=9000(元) 年管理费：30×450×12×5％=8100(元) 年维修费：1500×450×3％=20250(元) 年保险金：1500×450×0.3％=2025(元) 年折旧费：1500×450÷49=13775.5(元) 年总费用：9000十8100+20250十 2025+13775.5=53150.5(元) (4)计算房屋年纯收益 房屋年纯收益：房屋现值×房屋还原率 =(房屋重置价－年折旧费×已使用年限) ×房屋还 原率 =(1500×450－13775.5×3)×6％=38020.4(元)
(5)计算土地纯收益 土地纯收益=总收益—总费用—房屋纯收益 =162000—53150.5—38020.4 =70829.1(元) (6)计算1998年11月土地价格 土地总价：n=50-4=46；r=5％ P=a/r[1-1/（1+r）n]=70829.1/5%×[1-1/ （1+5%）46]=1266429 (元) 单位地价： 单位地价=1266429÷500=2532.86(元 ／平方米)
（2）计算乙方的使用权价格 ①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元