老年休养疗养中心项目可行性研究报告

******老年疗养中心

项目提案

长沙县星沙医院

二〇一三年十二月二十四日

******老年休养中心项目建议书

第一章项目背景

一、项目简介

1、项目名称：******老年休养中心。

2、建设地点：************。

3、预计规模：

项目总占地******亩，总建筑面积******平方米，投资******万元，总设计床位******张，共******人。

3、建设单位：******。

4、建设单位主管部门：*****。

5、项目性质：新建工程。

二、业主单位概况

法人代表：

拟建于年，现拥有使用权的土地面积亩，

三、项目提出的依据

（一）政策导向性文件

1、国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知国办发〔2000〕19号

2、民政部《关于加快发展养老服务业的意见》来源：社会福利和慈善事业促进司；

3、国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关

于加快发展养老服务业意见的通知（国办发〔2006〕6号）；

4、民政部《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》来源：社会福利和社会事务司民发〔2005〕170号；

（二）项目提出的理由与依据

1、发展老年人福利事业是我国社会保障制度的重要组成部分，也是衡量社会文明程度的重要标志。有关资料表明，人口老龄化是我国现存并在今后相当长一段时间内存在的社会问题。

2、我县养老服务产业现状：据最新统计数据显示，我县60岁以上的老年人达144451人，占人口总数的17.97%，分别高出全国、省平均水平4.7%和3 %，星沙更是高达20%以上，老龄人口增长率为4%，我县老龄化呈现老年人口增长较快、大多分布在农村、空巢率较高等特征。

3、我县人口老龄化形势亦日益严峻，加快社会养老服务体系建设难度较大，主要表现在以下几个方面：

（1）思想观念相对滞后。受传统观念和现有经济发展状况影响，家庭养老模式根深蒂固，家庭养老仍然是我县最基本、最主要的养老方式，子女担负着养老的主要责任。对老年人尤其是农村老年人的赡养，90%以上还是靠家庭来承担，人们参与社会化养老的积极性不高，一些老人因不习惯不愿走出家门，子女e因怕背“不孝之名”而不同意老人进入养老机构；同时人们对民办养老机构存在诸多偏见、民办养老机构收费较高、人们支付能力不足特别是农村赡养老人负担太重等

一系列因素导致我县社会化养老尚处于起步阶段。

（2）养老服务需求快速增长。我县现有各类养老机构37个，其中公办敬老院20个，社区养老服务中心15个，社会化养老机构2个，床位总数合计约1500左右，床位数占全县老人总数比例仅为1.04%，每千名老人拥有的床位数约为10.4张，低于全省12张的平均水平。养老床位相对不足，缺口较大，单纯依靠政府财政投入和发展养老事业已不能满足我县日益增长的养老服务需求；同时由于长期以来推行的计划生育政策，家庭结构逐渐趋向小型化、核心化，普遍出现“421”家庭(4个老人，夫妻2人和1个孩子)，传统家庭养老分散式的模式使得人力成本和社会成本日益增加，家庭养老压力剧增，养老功能不断弱化，养老产业发展的社会化、集约化和规模化优势得以凸显；另外，我县特别是北部乡镇大量青壮年劳力外出就业，导致“留守老人”、“空巢老人”缺乏生活照料，亲情、精神慰藉等方面的需求得不到满足，对社会化养老服务的需求逐渐增加。

（3）配套政策措施有待完善。我县现有养老服务基本定位在福利性、公益性原则上，养老服务设施大部分靠政府财政支出负担，来自社会、民间团体投资的养老服务机构仅2家，投资主体单一；现有的养老服务产业结构相对单一，养老机构仅限于提供吃、住等基本服务，基本上以照顾和护理老人为主，服务品种尚不丰富，缺乏护理、医疗、康复、教育等综合化服务，没有形成完善的产业；多数养老机构处于中低档次水平，目前尚无实际意义上的中高档老年公寓，不能

满足部分老年群体日益增长的多样化的服务需求；同时从成功经验来看，法律上的保障和政策上的扶持是养老产业较快发展的有力保证，而我县目前尚缺乏明确的优惠政策扶持措施，社会兴办养老机构的积极性不高，县内现有的民办养老机构从业人员以农村劳动力为主，科学文化素质偏低，专业人才匮乏、服务水平偏低。

4、养老市场前景广阔。近年来我县经济发展水平不断提高，具备发展养老服务产业的独特优势：一方面，随着综合实力不断增强，城乡一体化加速推进，人民生活水平明显提升，对健康护理、文化娱乐等需求不断增加。

（三）项目选址环境介绍

1、长沙县紧邻长沙市区，交通便利，已构筑水、陆、空交互的立体化交通网络，以星沙为中心的“一刻钟”、“三十分钟”、“四十五分钟”交通圈已基本形成，方便吸引县内乃至市区众多有一定经济收入的退休老人前来养老；另一方面，县域内属于亚热带季风湿润气候区，温和湿润，热量丰富，四季分明，日照充足，生活环境舒适宜人，近年来生态建设进展顺利，环境质量不断提高，先后获得“国家园林县城”，“国家生态示范县”，“中国人居环境范例奖”等称号；再者，我县历史悠久，人文荟萃，文化底蕴丰富，风景秀丽，旅游资源丰富，具有发展养老产业独特的自然、社会、人文优势。

2、长沙县星沙医院位于长沙县县城星沙镇，为政府主办的非营利性公立二级综合医院，是湘雅医院临床指导医院。固定资产玖仟多

万元，医疗用房面积14000平方米，可开设病床200余张。医院现有职工280余人，高、中级技术人员80余人，技术力量雄厚，设备先进。是长沙市、县、城镇职工、居民医疗保险定点医院；长沙县工伤医疗保险及各类商业保险定点医院；县残联“光明·关爱”白内障免费手术定点医院；县民政局优抚对象和各类保险定点医院，具有较好的医疗服务基础。

医院各科室设置齐全，开设了公共卫生科、急诊科、肾内科（血透中心）、神经外科、手足外科、骨外科、普外科、烧伤整形科、泌尿外科、内科、儿科、妇产科、眼科、口腔科、中医科等临床科室。辅助科室有检验科、麻醉科、放射科、CT室、彩超室、电子胃肠镜室、体外碎石、理疗科等科室。其中手足外科、烧伤整形科为我院传统特色科室，眼科中心、血透中心为长沙县卫生局重点学科。

第二章项目可行性分析

一、我国养老事业发展背景

21世纪的中国，将是一个不可逆转的老龄社会。从2001年到2020年是快速老龄化阶段，中国将平均每年新增596万老年人口，年均增长速度达到3.28%，到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%。

发展老年人福利事业是我国社会保障制度的重要组成部分，也是衡量社会文明程度的重要标志。有关资料表明，人口老龄化是我国现存并在今后相当长一段时间内存在的社会问题。

发达国家进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5％左右。我国目前只有0.8%的人能够住进养老机构，部分老龄化特别严重的地区所具备的养老设施所能安置的老年人也不到地区人口总数的1%。

二、养老模式的发展

从国外养老事业发展的历程，养老模式可分为社区居家养老、机构养老、互助养老、以房养老、旅游养老、候鸟式养老、异地养老、乡村田园养老。结合我国现行养老事业发展来看，虽然传统家庭养老观念尚占据主导地位，但由于“4:2:1”的倒金字塔家庭关系结构，人们已越来越多地接受和寻找机构养老模式。

《中国老龄事业的发展》白皮书中确定“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”是中国老龄事业的发展目标。其中，机构养老是养老模式发展的大趋势，是社会资源配置的需要，更是解决“4:2:1”的倒金字塔家庭关系难题的首选。谈到机构养老，首先要涉及的就是老年人住宅问题。因此，老年公寓的建设，不仅仅是关怀老人住宅的问题，并且也直接关心我们自己的未来，建设老年公寓应得到全社会的关注与支持。

老年公寓建设兴起于70年代的北欧，它是专门为老年人而设计的，尽量考虑到老年人的各种生活需要和实际承受能力，具有老年人日常生活所需的各种服务设施，它并不是一般意义上的老年人聚居区域，而是一种新型的房地产开发类型。鉴于对老年人群住宅消费的调查与预测，可以说，现在着手进行老年公寓的研究开发，是市场的契

机也是时代的要求；既具有理论意义，又具有很强的现实意义。

三、项目开发建设的前景分析

随着社会老龄化的进程，发展壮大老年公寓已成为不可逆转的趋势。家庭人口结构和养老方式的转变为老年公寓的发展提供了社会基础，我国城市老年公寓的有效需求在不断增强，投资老年公寓有利于改善我国房地产投资结构的不合理现状。

1997年8月29日，我国第一部《老年人权益保障法》颁布实施，明文规定：“应当树立尊重、关心、帮助老年人的社会风尚”，并且还指出新建或改造城镇公共实施，居民区和住宅，应当考虑老年人的特殊需求，建设适合老年人生活和活动的配套设施。1999年10月建设部出台了《老年人建筑设计规范》，对老年人人居环境投入了应有的关注。这些指导原则和法律法规为老年人住房问题提供了有力的政策保证，并指明了发展方向。

第三章 ******老年休养中心项目定位分析

老年休养中心是一种老年人相对集中居住，以社会化服务为主的养老方式。从国外发展实践来看，老年休养中心主要有四种方式：一是独立型老年休养中心，一是服务型老年休养中心，三是护理型老年休养中心，四是大型老年综合体养老。独立型老年休养中心指在一个社区中，专门划出一幢楼或几幢楼供老年人相对集中居住，它的特点是：一是老年人居住采用住宅形式，住宅设施进行了无障碍设计；二是老年人生活自理，社区提供社会化服务，如老年人的购物以及必要的家务劳动都可由社区代为服务。独立型老年休养中心实际上采取的

是居家养老加社会服务、个人自理加社区援助的养老形式，与住家养老加社区服务较为相似，不同的是老年人相对集中居住。服务型老年休养中心也是老年人集中居住，但一般采取宿舍的形式。护理型老年休养中心实际上基本等同于医院与护理院养老，主要为老年人生命中的特定阶段或者生活难以实现自理的老年人提供服务。护理型老年休养中心适应特定的老年人，在老年公寓养老发展中，属于相对固定的“恒量”。在另外三种老年休养中心方式中，我国目前主要发展的是服务型老年休养中心。

第四章区域环境分析

长沙县位于湖南省中部偏北，隶属长沙市管辖。全县总面积1997平方公里，现有户籍总人口78.8万人，常住人口97.9万人（2010年人口普查），2010年，GDP为630.01亿元，人均GDP为64,309元（9,500美元）；政府驻地星沙街道。长沙县为极具实力的县市之一，其综合竞争力位居湖南省各县（市）的首位，列2013年全国县域经济百强县（市）的第8位。交通体系发达，公交车直达。距离市局驾车仅25分钟。

第五章客户定位

主要面向三类目标顾客群体：

其一，本身文化程度、收入水平较高的企事业单位老年退休人群。主要分布在长沙县的离退休人群。这类顾客较高的文化素质，决定了他们对于老年生活有着较高的追求，他们不但希望自己的老年生活拥

有较好的医疗、家政等服务保障，更希望晚年生活能够丰富多彩，满足其物质和精神的双重要求。

其二，经济收入、文化素质较高的中年子女。这类人群一般工作较为忙碌，缺乏足够的陪伴父母、照顾父母的时间，但他们非常孝敬父母，关心父母的老年生活及身心健康，希望父母可以在一个适宜的居住环境中安度晚年。这类目标顾客群既有购买专业养老服务社区住房的支付能力，又极其希望可以为父母购买这类住房作为养老之用。

其三，有一定收入、关注自身健康的老年生活的退休老人。这类老人也许收入并不丰厚，但他们对于养老生活有着自己的追求，项目中开发的小户型住宅楼正适合这类顾客群。

第六章建设规模和建设内容

一、设计理念

1、突出“自由”的感受，满足老人对自由感的要求；

2、考虑老人可以继续在家中参与工作；

3、用积极、年轻的方法对待年龄；

4、随着生活质量的提高和医疗条件的改善，关注老年人在生理和心理方面的健康状况；

4、对环境的可持续发展；

二、建设规模

项目总占地****亩，总建筑面积*****平方米，投资*****万元，总设计床位****张，共****户。

第七章建建成后的服务内容

将老年人在家中接受帮助和关怀的各种家庭照顾,作为提供社区养老服务的参照标准，以倡导老年健康生活为己任，公益性服务为核心，实行综合配套、多元经营，以提高社区的生活品质。凡租住、购买项目的老年朋友皆可享受以下几项服务：

医疗保健与康复疗养：按会员制设立每位会员的健康档案，定期进行全面体检；免费保健疗养咨询；免费参加有关的保健讲座；开办小型的老年病医院，设置门诊、化验、急诊、观察病房、家庭病床，送医药上门；全天候救护车及护士值班服务，在这方面总的要求应当是“小病不出门，大病不误诊，急症及时救，慢病可疗养，事事可咨询”。

心理咨询：影响老人健康的重要原因是心理障碍，疗养中心将组织心理医生为大家进行心理咨询与治疗。

老有所为服务：这是一个常常被忽视而又十分重要的服务，也就是说要尽可能地为还能够服务社会的老人（特别是有一技之长的老人）提供一个老有所为的活动舞台，提供必要的条件。

第八章投资分析

一、投资估算

此项略

二、资金来源

本项目资金来源为企业自筹启动资金****万元，社会融资****万元，银行贷款****万元，向国家发改委申请项目资金****万元，地

方财政申请补助建设资金****万元。

三、收益测算

此项略

第九章社会效益分析

一、对***养老产业的促进

发展老年产业对促进经济发展和社会和谐有着十分重要的现实意义和深远的历史意义。通过政企联动对产业链进行强力整合，将会为我市老年产业带来一个全新的发展模式。

二、对区域经济的利好

将会提升区域经济发展，带动多种业态的进驻，消化剩余劳动力，优化区域产业结构发展。加速区域特色产业的集聚，延长产业链条，推进区域整体建设和产业发展。

三、对区域经济的影响

(1)直接影响。本项目建设所需的大部分建筑材料和设备将由本市供应，这将给建筑业和设备制造业带来一定的发展机遇，这将直接促进区域经济的发展。

(2)间接影响。项目建成后，将对***乃至***老年人社会福利事业产生积极而又深远的影响，地方也可从与其相关的诸多产业中的潜在消费中获取一定的收入，增加地方财政收入。

四、项目与所在地互适性分析

1、不同的利益群体对项目的态度及参与程度

(1)老年人。老年人是本项目的直接收益者，项目建成后，可极

大的满足老年人对社会福利设施的需要。

(2)项目的建设使城市的社会化养老服务体系建设更加完善，能够在更高层次、更高水平上为广大市民提供全方位的服务。

(3)地方政府。项目的实施需要得到地方政府相关部门的积极支持，提供交通、电力、通信和供（排）水等基础设施条件的支持和配合，项目的建成则极大的推动我市老年福利事业发展。

通过以上分析可以看出，本项目的实施可以促进长沙县乃至湖南省内老年福利事业的长足发展，与所在地有较强的互适性，社会可行性良好。

第十章社会评价结论

老龄问题不光是一个养老问题，而且是和谐社会怎样才能和谐的问题。社会的进步，离不开对老龄化加快问题的研究与解决，独身子女家庭的问题，使老年人成为目前中国家庭问题的主要因素。解决好老年人的社会服务，不仅能促进家庭和谐，更能保证社会和谐。该项目的建设，不仅能大幅度改善我市老年人晚年生活方式和生存质量，还有利于改变传统的养老观念，有利于锻炼和强化社会福利事业的人才队伍，培育一支专业性强、服务周到的专业服务队伍，这是养老服务社会化工作在***的新迈进，充分表明县委县政府对辖区居民的关爱，体现新时期社会文明和构建和谐社会的决心；更是老年服务事业产业化、规范化、社会化的有益实践；是多层次社会化养老模式的有益探索。

******老年休养中心项目，还是我县改善民生、拉动内需的实际

举措之一，是“上替政府分忧、下为百姓解愁”的民生工程。通过以

上项目对社会的影响分析，互适性分析与社会风险分析，该项目建设，

其社会评价是积极的，社会效益是巨大的，经济效益从长期来看，收

益是稳定可观的。

目录

第一章总论 ................................................................ 错误！未定义书签。

一、项目概况 ......................................................... 错误！未定义书签。

二、可行性研究报告编制依据和范围 .................. 错误！未定义书签。

三、主要技术经济指标.......................................... 错误！未定义书签。

四、萧县老年大学及法人代表简介 ...................... 错误！未定义书签。

五、华美学园及法人代表简介 .............................. 错误！未定义书签。第二章项目的由来和必要性 ....................................... 错误！未定义书签。

一、项目的由来 ..................................................... 错误！未定义书签。

二、多种形式 ......................................................... 错误！未定义书签。

三、项目建设的必要性.......................................... 错误！未定义书签。第三章项目选址和实施条件 ....................................... 错误！未定义书签。

一、项目选址 ......................................................... 错误！未定义书签。

二、实施条件 ......................................................... 错误！未定义书签。

三、工程地质与水文地质...................................... 错误！未定义书签。

四、区域经济发展概况.......................................... 错误！未定义书签。

五、城市交通区位.................................................. 错误！未定义书签。

六、市政公共设施依托条件 .................................. 错误！未定义书签。

七、施工条件 ......................................................... 错误！未定义书签。第四章工程建设方案................................................... 错误！未定义书签。

一、项目设计规范依据.......................................... 错误！未定义书签。

二、老年大学活动中心建筑造型理念 .................. 错误！未定义书签。

三、华美学园工程建设的原则 .............................. 错误！未定义书签。

四、项目工程建设方案.......................................... 错误！未定义书签。第五章公用工程 .......................................................... 错误！未定义书签。

一、给水工程 ....................................................... 错误！未定义书签。

二、排水工程 ......................................................... 错误！未定义书签。

三、电力工程 ......................................................... 错误！未定义书签。第六章环境影响评价................................................... 错误！未定义书签。

一、主要环境保护目标.......................................... 错误！未定义书签。

二、环境保护的标准.............................................. 错误！未定义书签。

三、环境现状及环境影响因素 .............................. 错误！未定义书签。

四、环境治理与保护措施...................................... 错误！未定义书签。第七章节能、节水....................................................... 错误！未定义书签。

一、建筑节能 ......................................................... 错误！未定义书签。

二、公用工程节能.................................................. 错误！未定义书签。

三、项目能耗分析.................................................. 错误！未定义书签。

四、项目能耗评价.................................................. 错误！未定义书签。第八章项目管理与实施进度 ....................................... 错误！未定义书签。

一、项目管理 ......................................................... 错误！未定义书签。

二、实施进度计划.................................................. 错误！未定义书签。第九章工程招标方案................................................... 错误！未定义书签。

一、招标范围 ......................................................... 错误！未定义书签。

二、招标组织形式.................................................. 错误！未定义书签。

三、招标方式 ......................................................... 错误！未定义书签。

四、投标人资格确认.............................................. 错误！未定义书签。

五、招投标程序 ..................................................... 错误！未定义书签。

六、中标与招标备案.............................................. 错误！未定义书签。

七、招投标监督 ..................................................... 错误！未定义书签。第十章投资估算与资金筹措 ....................................... 错误！未定义书签。

一、估算范围 ......................................................... 错误！未定义书签。

二、估算依据 ......................................................... 错误！未定义书签。

三、投资估算 ......................................................... 错误！未定义书签。

四、资金筹措 ......................................................... 错误！未定义书签。第十一章项目社会效益评价 ....................................... 错误！未定义书签。

一、项目对社会的影响分析 .................................. 错误！未定义书签。

二、社会风险分析.................................................. 错误！未定义书签。

三、社会效益评价.................................................. 错误！未定义书签。第十二章结论和建议................................................... 错误！未定义书签。

一、结论 ................................................................. 错误！未定义书签。

二、建议 ................................................................. 错误！未定义书签。