金地泗泾项目产品建议
【方案君】2017上海闵行区万科公园大道房地产项目开发营销复盘
市中心
5km
本案
闵行三大重点功能区
大虹桥
大紫竹
大浦江
与城市的车行距离：
•距离人民广场：30公里； •距离七宝：18公里； •距离莘庄：12公里 ； •距离徐家汇：23公里； •距离虹桥机场：24公里；
“大虹桥”现代服务功能区： 包括华漕镇、七宝镇、莘庄镇、 虹桥镇、梅陇镇、新虹街道、 古美路街道。围绕虹桥商务区， 打造成为上海西部国际教育、 医疗、文化中心。 “大紫竹” 科技创新功能区： 包括吴泾镇 、颛桥镇、马桥镇、 江川路街 道、莘庄工业区。以 紫竹高新 技术产业开发区为核 心，打造 上海南部科技创新中 心核心区 。 “大浦江”城乡统筹功能区： 包括浦江镇和浦锦街道。打造 全国城乡一体化发展的先行者。
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马桥板块简介
项目所在马桥大居板块临近旗忠高尔夫与旗忠网球中心，旗忠森林板块具有上海地区形成高档 生活社区的生态环境和体育配套。马桥板块规划定位为大紫竹板块高端大型居住区，教育、商 业规划用地丰富，但目前开发进度较慢。板块配套尚不完善
旗忠板块
•网球中心、高尔夫球场、保 龄球和室内温水游泳池等高档 设施已建成，并成功举办了05 年“大师杯”；
商业
3月28日 公寓加推
推售：287套 认购：266套 认购率：92.6% 认购均价： 20781元/㎡
6月28日 公寓加推
推售：600套 认购：585套 认购率：97.5% 认购均价： 20900元/㎡
9月20日 公寓加推
推售：372套 认购：215套 认购率：57.8% 认购均价：21205元/㎡
认购：137套 认购率：87.3% 认购均价： 19189元/㎡
意向金475组 推售：408套
认购：337套 认购率：82.6% 认购均价： 19683元/㎡
600383 金地集团关于公司2013年5月份销售情况、6-7月份推盘安排等事项的公告
股票代码：2013-023金地（集团）股份有限公司关于公司2013年5月份销售情况、6-7月份推盘安排等事项的公告本公司及董事会全体成员保证本公告内容的真实、准确和完整，对本公告的虚假记载、误导性陈述或重大遗漏负连带责任。
2013年5月公司实现签约面积24.0万平方米，签约金额28.9亿元；2013年1-5月公司累计实现签约面积110.4万平米，累计签约金额142.6亿元。
2013年6-7月有新推或加推盘计划的项目包括：深圳名峰、东莞湖山大境、北京朗悦、北京格林格林、天津长湖湾（原天津团泊）、烟台格林世界（原烟台滨海大社区）、上海自在城（原上海泗泾项目）、南京自在城、南京明悦、扬州艺境、长沙三千府、杭州自在城、萧山天逸、绍兴自在城、慈溪鸿悦、余姚澜悦、武汉艺境、武汉圣爱米伦、武汉澜菲溪岸、西安湖城大境、西安翔悦天下（原西安雁翔路）、沈阳滨河国际社区、沈阳滨河左岸、沈阳铂悦。
鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，推盘计划也可能存在一定的调整，因此以上相关统计数据和推盘安排仅供投资者参考。
公司近期新增加住宅项目2个，情况如下：西安大寨村项目，位于西安市雁塔区，东临西安天燃气总公司，南临西安外事学院，西临牟家村用地，北临大寨路。
项目净开发用地面积179458平方米，规划容积率4.3，计容积率建筑面积771650平方米。
用地性质为居住、商业，住宅用地使用年限70年，商业用地使用年限40年。
本公司拥有该项目67%的权益，须支付土地成本100739.54万元。
大连汇泉路项目，位于甘井子区泉水二期汇泉路东侧，东至规划路,南至规划路,西至汇泉路,北至规划路。
项目占地面积152704.6平方米，规划容积率约1.55，计容积率建筑面积236530平方米。
地块用途为居住商业用地，其中住宅用地使用年限70年、商业用地使用年限40年。
该项目由本公司之子公司金地商置集团有限公司之全资附属公司获得并拥有90.1%的权益，须支付土地成本56645.87万元。
房地产保交楼工作建议
房地产保交楼工作建议干这行这么久，今天分享点房地产保交楼工作的经验。
我觉得要做好保交楼，首当其冲的就是资金管理。
这就好比居家过日子，得把钱算明白了。
之前有个项目呀，就是在资金规划上特别乱。
一开始呢，没考虑到材料涨价还有施工过程中的各种意外开销。
像那个瓷砖，原本预算的价格，结果市场一波动，涨了不少。
当时我就感觉，这资金要是不提前规划好兜底的部分，一超支就容易导致工程停滞，那交楼可就遥遥无期了。
所以我觉得，得专门有一套严格又灵活的资金监管体系。
对一些前期费用要预估得充分一些，然后在每个工程阶段设置资金上限，超了就得严格审查。
同时也要有应急备用金，就像我们平时攒点钱以防万一一样。
然后就是和施工队的合作关系。
这就跟找合伙人做生意似的，得互相可靠。
我之前接触过这么个工程，施工队呢偷工减料，被查出来返工，这一折腾，工期拖了好几个月。
我们当时就应该在合同里明确奖惩制度。
做得好就有相应奖励，不好就狠狠惩罚。
哦对了还有，要进行定期的施工质量检查。
你不能光听他们说干得好，得自己去看看才踏实。
还有就是和业主的沟通。
业主们等房子等得心急如焚，就跟我们等快递一样着急。
如果沟通不畅，业主就容易焦虑，甚至闹事。
我遇见过一个小区，眼看要交楼了，但有些小细节还在完善当中，业主不清楚状况就到处投诉。
其实我们如果能提前通知下业主，哪怕是说可能会延期个几天，但是进度到哪一步了都给大家说清楚，业主大多还是能理解的。
当然，这里面的变数太多了，我说的这些建议也不是万能药。
每个项目都可能出现异常情况。
像有个项目遇到自然灾害了，对工程延误影响非常大。
这时候就得及时调整策略。
比如在资金方面看看是不是能争取额外的补贴，施工队那边协调调整一下工程顺序。
总之，保交楼是个复杂的活儿，得在实践过程中不断去调整和完善。
希望我的这些经验能给大家带来一些帮助吧。
房地产专项研究未来花园洋房案例研究附实例
南露台入口
南露台 北 露 台 预 留 洗 衣 房 机 位
五层 三房两厅一卫（建面89㎡ ，赠送40㎡屋顶花园）
静 区 动 区
动静分离 卫生间干湿分离 面宽宽，进深短 南北通透
屋顶花园
五层：未未来 89平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间 均向南，并且 赠送了大面积屋顶花园，极大丰富了小户型房型的功 能性，整体远超越其它常规 竞争户型。
南露台入口
赠送大露台
北工作阳台
北工作阳台外立面
南露台 专属地下楼梯通道
三层 三房两厅两卫（建面115㎡ ，赠送33㎡南北双露台）
露台
动
静
区
区
动静分离 卫生间干湿分离 南北通透，北面有工作阳台
露台
三层： 115平米花园洋房将户型做到三房两厅两卫，超越常规户型三 房两厅一卫的户型， 同时赠送了大面积的露台，虽然优势没有其他花 园洋房房型明显，但仍明显超越常规竞 争户型。三房两厅拥有南北双 露台，加在一起有 34个平方米。
南露台
北工作阳台
北露台
四层 三房两厅一卫（建面89㎡ ，赠送26㎡南北双露台）
动 区
露台
露台
静 区
动静分离
卫生间干湿分离
面宽宽，进深短
南北通透
三房朝南
三房两厅一卫拥有南北 双露台，加在一起有 27个平方米之多，但它 的面积只有 89 平米， 市场内无人可比。
四层：未未来 89平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间均 向南，并且赠送 了大面积露台，极大丰富了小户型房型的功能性，整 体远超越其它常规竞争户型。
半地下室，地上高度1.8米，地下1.2米； 地下室东西分割，分配给1、2楼业主使用，保证每户的 采光及通透； 1楼南花园设置下沉楼梯；大面宽； 室外单独入户，地下室外联花园； 170m2地上建面+80m2地下室+20m2南花园+20m2北入 户庭院； 2楼室内设置直达地下楼梯、大面宽； 室外单独入户，地下室外联花园； 143m2建面+60m2地下室+10m2地下花园+15m2南露台 +10m2赠送（为增加3层退台面积提高3层性价比）；
2010年别墅及豪宅市场深入报告
《2010年上海别墅及豪宅市场深入派报告》2009年被许多人称为上海豪宅市场的元年，2010年，作为上海豪宅市场承上启下的一年遭遇到了前所未有的严厉宏观调控，在三套房限贷及限购政策影响下，别墅及豪宅市场有所降温，但一个毋庸忽视的事实是，别墅及豪宅价格依旧坚挺并保持上涨。
别墅供应持续减少，交易量显著回落，汉宇市场研究部数据显示，截至到11月底，全市别墅市场总供应面积为162万㎡，预计全年供应量将不足180万平米，与2009年的245万㎡相比，环比下降30%左右，别墅供应量总体呈现下滑趋势。
别墅供应量的减少一个主要的原因在于土地供应结构性调控导致别墅用地日益稀缺，另一方面在于开发商对于今年的市场时机持谨慎态度，减缓了推盘节奏。
需求方面，截止于11月份，全市别墅市场总成交面积为144万㎡，其中独栋别墅为42万平米，共1256套，占比为29%；联体别墅成交面积为102万平米，共5069套，占比为71%，联体别墅的比重略提升了3%。
预计12月份的全市别墅成交量将在15万㎡左右，按此推算，全年别墅市场成交量或将超过160万㎡，这比去年相比，减幅接近50%。
相对于供应，需求量的回落更为明显。
别墅购买门槛提高三成，公寓豪宅单价40000元以上今年1~11月份，别墅市场的月平均成交均价为28992元/㎡，预计该价格水平将会被维持到全年结束。
整体别墅价格在今年进入了快速上升通道，同比去年上涨幅度约为三成。
2010年的上海别墅臵业门槛也提高了30%，其中独栋别墅的平均臵业成本为1325万元，联体别墅为496万元，较2009年分别提高了300万和100万元。
别墅价格的上涨显示高端市场的购买力还在不断上升。
此外，截至到11月，2010年全市均价在40000元以上公寓豪宅的成交面积为46万平米，与去年同期的38万平米相比，同比增加20%。
公寓豪宅交易量的持续上扬主要由于豪宅价格的上涨所导致的，目前全市均价在40000元以上的可售公寓楼盘约有40个左右，较去年增加了六成。
【金地天府城】公寓市场调研
100%
南沿线高新 段
1%
5%
21%
21%
36%
9%
6%
1%
100%
表：2016.10-2017.2城南各板块公寓走量总价段分布
本案所处板块主力走量总价30万以内，大源40-50万，站南总价50-60万；南
延线高新段60-70万
【城南面积分布】30-50㎡为公寓走量绝对主力，公寓面积超
结构占比 1% 45% 25% 6% 19% 2% 3% 100%
1.主力走量面积为30-50㎡，占比70%； 2.超过70㎡产品溢价能力大幅下降，与主力走量产品价差1000元/㎡；
表：2016.10-2017.2本案所处区域公寓量价情况；套数认购口径，成交价格备案口径
【城南竞争格局】本区域在售项目少，主要与前端大源板块竞争
图：截止2017.2成都公寓存量分布 图：城南四大板块存量占比
站南 锦江区 11% 7% 8% 成华区 金牛区
元华-站华
南沿线高新段
南沿线华阳段
8% 22%
17%
9% 2% 2% 21% 9%
青羊区 武侯区 高新区+天府新区 14% 56%
12%
双流 温江 龙泉驿
2%
郫县 新都区
1.高新区及天府新区存量占比21%属于主要存量压力区； 2.城南核心的四大板块中，前端市场大源（元华-站华）占比超过56%，在售市 场货源充足，属于公寓市场热点地区
49㎡及以 上通气 11091 （民用） 水电气三 12000 通 部分通气 11000 通水电 通气 水电气三 通 水电气三 通 水电气三 通 9000 950010500 9500 9800 9000
SOHO
保利招商项目汇总简介
保利置业（上海）商业项目招商简介Poly Property SH Commercial Projects Intruduction专筑文化地产公司简介Company Intruduction保利置业集团有限公司是中华人民共和国国务院国有资产监督委员会(“国资委”)监管的大型中央企业---中国保利集团唯一的海外上市房企，于香港主板上市，香港联交所股份代号：00119。
中国保利集团成立30年以来，已形成国际贸易、房地产开发、文化艺术经营、资源领域投资开发、民用爆炸物品产销及相关业务为主业的“五业并举、多元发展”格局，业务遍布全球100多个国家及国内100余个城市。
保利置业集团有限公司传承中国保利集团的文化经营资源，精筑中国二十年三十城，秉持“专筑文化地产”的企业经营理念，坚持以“文化、和谐、自然、高端”为核心，精耕房地产开发、房地产投资及物业管理三大业务板块。
通过不断发展，保利置业集团有限公司业务遍及北京、香港、上海、苏州、宁波、余姚、德清、广州、佛山、深圳、惠州、贵阳、遵义、南宁、柳州、昆明、重庆、武汉、哈尔滨、济南、烟台、威海、万宁等城市。
伴随保利置业集团有限公司经营业绩的逐年提高，融资能力持续增强，股票市值大幅提升，全球战略步伐的迈进，保利置业被列为摩根斯坦利资本国际（MSCI）指数成分股，成为中国高品质文化地产领跑者。
保利M park保利绿地广场保利悦城保利国际广场台北风情街保利星尚街一、杨浦保利绿地广场二、松江保利M-Park三、嘉定保利星尚街一、保利绿地广场专筑文化地产本案位于杨浦区内环内东外滩板块，地处大连路总部研发集聚区，距离陆家嘴4KM，毗邻4、12号线大连路站，具有极高商业价值。
4号线12号线大连路站本案北美广场宝地广场大连路总部经济聚集区保利绿地广场项目案名：保利绿地广场地理位置：杨浦霍山路辽阳路项目类型：城市综合体总体量：约32万㎡商业体量：约3万㎡办公体量：约23万㎡；住宅体量：约6万㎡开业时间：预计2017年年底陆家嘴黄浦江保利翡丽云邸地理位置商业配套B1-3F二、保利M-Park区位本案位于松江泗泾镇,该镇位于上海市西南部,松江区东北部,距市中心约20公里,北距318国道2.4公里。
上海市制修订地方标准项目建议书
上海市制修订地方标准项目建议书尊敬的上海市规划和自然资源局：我谨以上海市XX公司的名义，向贵局提交本次项目建议书，旨在就制修订地方标准提出建议和意见，以促进上海市建筑行业的发展和标准的提高。
一、背景随着上海市建设规模的不断扩大和建筑行业的快速发展，我们发现现行地方标准已经不再适应当前的形势和需求。
为了保障建筑工程的质量和人民群众的安全，我们建议进行制修订地方标准项目。
通过这一项目，我们将能够为上海市建筑行业的可持续发展提供有力的支持和保障。
二、项目目标本次制修订地方标准项目的目标主要分为以下两个方面：1. 提高建筑工程的质量和安全水平：通过修订地方标准，我们将确保建筑工程符合最新的要求和规范，从而提高建筑工程的质量和安全水平。
这将有助于避免建筑事故的发生，保障人民群众的生命财产安全。
2. 推动建筑行业的创新和发展：新的地方标准将促进建筑行业的技术创新和管理创新，推动产品和工艺的改进。
这将提升上海市建筑行业的整体竞争力，促进行业的健康快速发展。
三、项目内容本次制修订地方标准项目主要包括以下几个方面的内容：1. 收集并分析现有标准和相关数据：我们将对现有的地方标准进行收集和整理，并结合相关的统计数据，进行系统的分析和研究。
通过深入了解现有标准的优势和不足，我们将能够更好地确定下一步的修订方向和重点。
2. 制定修订方案和时间计划：在收集和分析现有标准的基础上，我们将制定地方标准的修订方案和时间计划。
我们将充分考虑各方利益的平衡和发展的需要，确保修订工作的顺利进行。
3. 成立专家组和工作组：为了保证地方标准的修订工作的科学性和严谨性，我们将成立专家组和工作组。
专家组将负责对修订方案的制定进行评审和指导，工作组将负责具体的修订工作的组织和实施。
我们将力争邀请到行业内的知名专家和相关方面的代表，确保修订工作的专业性和权威性。
四、项目实施计划本次制修订地方标准项目计划从即日起启动，具体的实施计划如下：1. 第一阶段（2022年1月-2022年6月）：收集并分析现有标准和相关数据，制定修订方案和时间计划。
样板引路方案之欧阳育创编
鼓浪路一号地块D区商品住宅时间：2021.02.04 创作：欧阳育样板引路方案编制人：审核人：审批人：中建三局集团有限公司鼓浪路一号地块D区商品住宅项目部2017年 5 月 25 日目录1.编制依据1、《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB 50300-2013）2、鼓浪路一号地块D区商品住宅工程蓝图及设计变更、图纸会审3、《砌体工程施工质量验收规范》(GB 50203－2011)4、《住宅工程质量通病控制标准》（DGJ32/J16-2014）5、上海市住宅工程质量通病防治导则6、关于加强建筑结构工程施工质量管理的若干规定(沪建规字[2012]3号)7、《华东公司样板引路专项实施细则》8、鼓浪路一号地块D区商品住宅工程施工组织设计9、砌体填充墙结构构造(06SG614-1)(蓝图明确要求参照的版本)10、《建筑物抗震构造详图》 (11G329-2)11、《砌体结构工程施工规范》 GB 50924-201412、《江苏省预拌砂浆技术规程》(DGJ32／J13-2005)13、金地集团2016年住宅项目质量风险记录表、金地集团住宅项目实测实量记录表14、《钢筋焊接及验收规程》（JGJ 18-2003）15、《钢筋机械连接通用技术规程》（JGJ 107-2010）16、《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》（JGJ 130-2011）17、《建筑施工模板安全技术规范》（JGJ 162-2008）18、《混凝土结构工程施工质量验收规范》(GB 50204-2015)19、《屋面工程质量验收规范》（GB50207—2012）20、《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210—2011）21、《建筑电气安装工程质量检验标准》（GB50303—2002）22、住宅装饰装修工程施工规范GB 50327-200123、建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210-200124、抹灰砂浆技术规程JGJT 220-201025、预拌砂浆应用技术规程J06、GJT223-201026、建筑施工手册第五版2.工程概况2.1总体概况鼓浪路一号地块D区商品住宅（上海金地泗泾）项目由上海仲俊房地产开发有限公司投资，位于泗宝路与规划十路交口，是以高层建筑为主的现代化小区。
西安曲江“鸿基紫韵”项目整体定位及物业发展建议
西安曲江“鸿基紫韵”项目整体定位及物业发展建议西安曲江“鸿基紫韵”项目整体定位及物业发展建议*项目定位审视*本项目属二线省会城市、新兴高档居住区非核心地段、无强势景观资源的中等规模项目项目属性：区域属性：二线省会城市西安在房地产市场划分中属二线城市新兴高档居住区2004年以来，随着政府规划的利好，曲江高档居住区的地位日益显现非核心地段目前曲江新区以雁塔南路为中轴线，以大雁塔和大唐芙蓉园为核心，项目处于非核心地段中等规模占地153亩，在曲江片区属于中等规模没有强势外部资源目前周边无强势资源，西、北、南方向楼盘档次不高，地块东侧为空地有利因素：曲江区位优势限高条件较为宽松无拆迁压力不受政府9><#990099'>90/70等政策限制片区规划前景向好不利因素：目前周边不成熟、生活配套少、物业相对档次较低相比中海、金地，品牌知名度相对较弱曲江新区西高新主城区市中心（钟楼）本项目项目限制性条件占地面积153.14<#990099'>9亩容积率≤1.8覆盖率≤ 30%绿化率≥40%限高60m取地成本200万/亩车位<#990099'>91<#990099'>9个坡屋顶，不可出现独栋，容积率在1.8以下可调整车程半小时内*本项目面临的四大机会资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向好机会 1机会 2曲江作为西安唯一的城市豪宅片区，已经确立其富人区地位机会 3在景观日益丰富的前提下，曲江将逐渐由政府主导融入资源主导，本项目的地段价值将快速提升机会 32项目不能成功联动，而是内部竞争，贬损价值*资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向好机会一07年5月起，居民储蓄余额出现滑坡，最高缩水幅度2.5%市场现象1：储蓄搬家，民间资本主动寻找投资对象市场现象2：资产价格全面升值国家发改委统计，07年上半年全国商品房价格涨幅为14.22%，全国36个大中城市连续4个月环比上涨超过1.5%，二线城市全面上涨。