估价计算题
资产评估原理常见计算题型
资产评估常见计算题型1被评估的设备购建于2000年6月，账面原值为120万元，2002年6月对该设备进行技术改造，使用了某种新型技术，改造费用为15万元，2004年6月对该设备进行评估。
评估人员经调查分析得到如下数据资料：(1)从2000年至2004年，该类设备的定基价格指数分别为102％、105％、103％、106％、108％；(2)由于使用了新型技术，该设备的月人工成本比社会普遍运用的同类设备节约5000元；(3)该设备所在企业的正常投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；(4)该设备在评估基准日前利用率仅为60％，评估基准日后，预计利用率可达80％；(5)经检测该设备尚可使用8年。
要求：(1)计算该设备的重置成本；(2)计算该设备的加权投资年限与成新率；(3)计算该设备的功能性贬值额；(4)计算该设备的经济性贬值额；(5)计算该设备的评估值。
(以万元为计算单位，计算结果保留两位小数)2评估人员对某一企业进行整体评估，通过对该企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解，收集到下列数据资料：(1)预计该企业第一年的收益额为200万元，以后每年的收益额比上年增长10%，自第6年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在300万元的水平上；(2)社会平均收益率为12%，国库券利率为8%，被评估企业所在行业风险系数为1.5；(3)该企业各单项资产经评估后的价值之和为1600万元。
要求：用收益法评估该企业整体资产的价值。
3 被评估设备购建于1997年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。
2000年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：(1)2000年该类设备的购置价比1997年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。
(2)由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。
项目评估考试题-计算.doc
1.某项目拟从日本引进数控机床若干台，每台机床重为82吨，FOB为& 6万美圆，人民币外汇价1：8o 3,数控机床运费率为103美圆每吨，保险费率0.266%,进口关税税率10%, 增值税税率17%,银行手续费为0. 5%,外贸手续费1.5%,国内运杂费费率2%,请对设备估价。
进口设备预算价格为：进口设备购置费二进口设备货货价+进口设备从属费用+国内运杂费进口设备货价二FOB*人民币外汇牌价；CIF二FOB+国外运费+国外运输保险费=8. 6*8. 3* 10"4+82* 103*8. 3+8. 6*8. 3*10^4*0. 266%二78. 58 万元2：银行手续费二FOB*费率二71. 38*0. 5%二0. 3569万元3：外贸手续费二CIF*费率=1. 179万元4：关税二CIF*费率=7. 858万5：增值税二(CIF+关税)*增值税税率=14. 7万6：进口设备原价=1+2+3+4+5=102. 66 万7：国内运杂费二进口设备原价*费率=2. 054万8：进口设备预算价格=6+7=104.713万元2.某拟建项目预计年销售收入估计为14000万元存货资金占用估算为4700万元，全部职工人数为1000人，每人年工资，福利费9600元，年其他费用结算为3500万元，年外购原材料，燃料，动力费估计15000万元，各项资金周转天数为：应收帐款30天，现金15天，应付帐款30天，求流动资金流动资金二流动资产-流动负债；流动资产二现金+应收账款+存货现金二(年工资及福利+年其他费用)/周转次数二(9600^1000+35000000) / (360/15) =185. 83 万元应收账款二年销售收入/周转次数二140000000/ (360/30) =1166. 67万元存货二4700万元所以流动资产=6052. 5万元流动负债二应付账款二年外购原材料燃料动力费/周转次数-150000000/ (360/30) =1250万元所以流动资金=6052. 5-1250二4802. 5万元3：扩大指标法(一般在项目建议书中或仅需粗略估算时的方法)单位生产能力投资估算法y2=x2* (yl/xl) cf y2—-拟建厂投资额yl—-类似厂投资额x2-一拟建厂成产能力xl---类似厂生产能力cf—-物价换算指数某拟建项目年产某种产品40万件，调查研究表明，本地区年生产该产品20万件的同类项目的固定资产投资额为1000万元，不考虑物价因素，则拟建项FI的资产投资额为多少？y2=x2*(yl/xl)cf =40* (1000/20) =2000 万生产能力指数估算法y2二yl*(x2/xl)'n*cf n一一生产能力指数该方法只适用同类项目某拟建项目生产规模为年产产品500万吨，统计资料可知，生产规模年产400万吨的同类产品的企业投资额为3000万元，物价上涨指数为1.08,生产规模指数为0.7,推算拟建项目投资额？y2=yl*(x2/xl)*n*cf=3000* (500/400厂07*1. 08=3788 万元综合案例某国际公司拟投资建厂，生产某化工产品，年产2. 3万吨1：项目进度计划笫一年完成投资计划的20%,笫二年完成投资计划的55%,第三年完成全部投资，第四年投产，当年达产70%,第五年达产90%,第六年全部达产，项目生产期15年。
房地产估价试题及答案
一、单项选择题1、房地产产品具有（A）特性。
A.位置的固定性B.可挪动性C.低值性D.投资的低风险性2、下列哪种情况可导致房地产价格偏高（B）A.出售方急于出售B.存在房地产税费的转嫁C.买方对所卖的房地产有特殊兴趣D.卖方对市场行情很不了解3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小。
（A）A.买卖双方的学历状况B.买卖双方的偏好C.讨价还价能力D•感情冲动4、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。
因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则重复估价的估价时点为（A）。
A.2005年8月16日B.2005年12月15日C.估价作业期间的任意一天D.估价人员与委托人商定的某天5、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（D）A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（B）A．50万元B．55万元C．70万元D．70万元以上7、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。
估算估价对象的租金时，下列最适宜作为可比实例的为（D）A.建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元/平方米，位于20公里外C.建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区8、采用市场比较法本别计算出4个可比实例的估价结果，他们分别是：220元/平方米、240元/平方米、230元/平方米。
在求取综合结果值若采用中位数法，则综合结果值应为（A）A．230B．242.5C．235D、2409、从卖方角度看，成本法的理论依据为（A）A.生产费用价值论B.替代原理C.效用价值论D.预期原理10、某宗土地的规划容积率为3，可兴总建筑面积为6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（D）元/平方米。
2021年土地估价基础与实务计算题真题
2021年土地估价基础与实务最后两道大题1.W市开展基准地价更新，确定基准地价内涵如下，估价期日2021年11月1日，土地开发程度为宗地红线外“七通”，红线内场地平整，商业居住用地平均地上容积率为2.0，土地使用权年期为各用途法定最高年期，价格表现形式为地面地价，单位为元/㎡。
A模型是用于测算居住一线地基准地价的众多样点之一，已知A模型为甲开发公司于2017年11月1日获得土地出让权，占地面积10000㎡，开发程序为宗地外“六通”，宗地内“场地平整”，土地使用权年期为7年，用途为普通商品住宅，规划总建筑面积为30000㎡，其中地下相关配套设施面积占5%，其余为可销售商品房住宅面积，取得土地使用权后2年建成即全部售出，通过市场调查和分析测算，同区域内该类商品住宅售价低于估价期日开发销售完成的平均价格为5000元/㎡，建筑费及专业费为2200元/㎡。
今宗地内开发公司自行投入的基础配套设施费用为第一年40%，第二年60%，银行贷款年利率为7.47%，开发利润为总售价的20%，销售税费为总售价的5.5%。
假设所有样点分布均能通过统计检验，经初步统计分析，确定以样点地价的算术平均模型测算基准地价，测算该样点可直接代入基准地价测算模型由行基准地价测算的样点地价。
2.甲村民获得450亩耕地30年期的承包经营权，主要种植水稻，该农用地实际开发程度达到“通渠，通沟，通路，通电”配套，宗地内“通渠，通沟，通路，通电，田间防护林”配套及土地平整，其中“通渠，通沟，通路，通电，田间防护林”配套设施占用地面积约50亩，该农用地所在区域属于平原种植区，复种类型为5年一熟，复种指数为1，垦殖率为80%，区域内类型估价对象熟化程度的农业用地水稻平均产量为900斤/亩·年，所在地区水稻市场收购价为0.9元/斤，假设在经营期内市场收购价格与年经营费用不发生变化，该区域直接生产经营共发生的费用主要为农用地维护费和生产经营农副产品的费用，农用地维护费一般每年为20元/亩，生产经营农副产品的费用主要包括种子费、肥料费、农药费、人工费、机耕费和水电费，水稻种子价格为 1.5元/斤，每亩地用种子40斤，每年肥料150元/亩，农药20元/亩，人工100元/亩，机耕40元/亩，水电45元/亩，一年期贷款利率为6.12%，农用地土地还原率为6%（计息期小于一年，利息按单利计算），试计算农用地的单位面积价格和总价。
工程估价期末考试题及答案
工程估价期末考试题及答案一、选择题（每题2分，共20分）1. 工程估价中，下列哪项不是直接费用？A. 材料费B. 人工费C. 设备购置费D. 管理费2. 工程估价中，间接费用通常包括哪些？A. 利润B. 风险费C. 管理费D. 所有上述选项3. 工程量清单计价法中，工程量清单的作用是什么？A. 确定工程的最终造价B. 作为投标和结算的依据C. 作为施工进度的安排D. 作为工程质量的保证4. 工程估价中，单位估价法的优点是什么？A. 计算简单B. 容易理解C. 便于控制成本D. 所有上述选项5. 工程估价中，下列哪项不是风险管理的一部分？A. 风险识别B. 风险评估C. 风险规避D. 风险接受二、判断题（每题1分，共10分）6. 工程估价的目的是为了确定工程的最低成本。
（）7. 工程估价中，所有费用都可以准确预测。
（）8. 工程量清单计价法是国际上最常用的工程估价方法之一。
（）9. 工程估价中，间接费用通常比直接费用更难预测。
（）10. 工程估价时，不考虑通货膨胀的影响。
（）三、简答题（每题10分，共30分）11. 简述工程估价中直接费用和间接费用的区别。
12. 描述工程量清单计价法的一般流程。
13. 解释单位估价法在工程估价中的作用。
四、计算题（每题15分，共30分）14. 某工程项目的直接费用为500万元，间接费用为直接费用的10%，利润为间接费用的20%，求该工程的总造价。
15. 假设某工程的工程量清单中包含以下项目：混凝土浇筑（单价为300元/m³），钢筋（单价为5000元/t），模板（单价为200元/m²）。
请根据以下工程量计算总造价：混凝土浇筑100m³，钢筋20t，模板500m²。
五、论述题（每题10分，共10分）16. 论述工程估价在项目管理中的重要性。
答案：一、选择题1. D2. D3. B4. D5. C二、判断题6. ×7. ×8. √9. √10. ×三、简答题11. 直接费用是指在工程施工过程中直接消耗在工程上的材料、人工和机械等费用。
不动产估价考试习题与答案
一、填空1、某房地产成交价格为5000元/m2，付款方式为首付30%，余款在五年内按年等额付清，年利率为5%，若采用一次性付款的方式，实际成交价格应为4531.6 元/m2。
2、某建筑物的价值为60万元，设备和装修价值10万元，经济耐用年限分别为50年和8年，残值率为零，则采用直线折旧法计算出的年折旧额为 2.45 。
3、某宗土地上有一幢10层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度≤50％。
假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为480 万元。
建筑面积=住宅总价/平均单价=4000平方米土地总价=楼面地价*建筑面积=4800000元4、某地工业用地30年期的基准地价为1500元/平方米，当r＝8％时，一使用年限为26年的地块的价格为。
P60 收益法已知P30 求P26P30=a/r*[1-1/(1+r)^30]即1500=a/0.08*[1-1/(1+0.08)^30]求出a=133.24P26=133.24/0.08*[1-1/(1+0.08)^26]得P26=1440✔️注意分母要^n5、某写字楼预计持有2年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为万元。
✔️已知若干年后不动产价格的情况：（已知未来某年该不动产价格为Pt，在已知不动产出售的年份以前的净收益有变化，r每年不变且大于等于零）6、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送（按照建筑规范本就,不算面积，无视）该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0.8（实用率80%），则按建筑面积计算的比准价格是元／m2。
建筑面积=120/0.8=150平方米比准价格=150/150=1W/平7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为2427元/m2。
土地估价师：土地估价实务试题
土地估价师：土地估价实务试题(一)综合计算题1．某市一工业企业于19xx年10月以出让方式取得一宗国有土地，建造了厂房进行生产，土地面积6000m2，建筑面积4800m2，出让年限xx年。
该企业对地上建筑物办理了财产保险，根据《保险合同》规定，若地上建筑物毁损，保险公司将按建筑物毁损价值的80％进行赔偿。
20xx年4月，因生产事故造成地上建筑物毁损70％，该企业向保险公司提出索赔。
保险公司经过核实，认为符合理赔条件，特委托某估价机构对地上建筑物毁损价值进行评估，并确定理赔额度。
为此，该估价机构搜集了如下可用资料：(1)该地块所处区域内两幢类似物业的近期交易价格分别为：实例A：1250元／m2实例B：1420元／m2(2)该地块所处区域于20xx年10月出租的-工业厂房(实例C)，房地年出租净收益为105元／m2，可收益年限xx年。
(3)该地块与三个可比实例A、B、C的影响因素修正指数如下表4-1，表中数值表示各案例条件与待估房地产比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件比待估房地产好。
表4-l(4)该地块所处区域目前征地费(包括土地取得费及相关税费)为18万元／亩，土地开发费1．5亿元／km2，土地开发周期为1年，当地银行贷款利率6%，土地开发利润率12％，土地增值收益率20％，土地还原利率7%，综合还原利率8％。
2．某甲房地产集团经过调查，于19xx年以出让方式取得某市一片生地xx年土地使用权。
该地块面积为1.8km2，进行“七通一平”开发后，按照规划，区域内道路、绿地等公益事业占地面积为30％。
根据调查，该市同类土地取得费用为10万元／亩，将生地开发成“七通一平”土地的开发成本、管理费用等为1．4亿元／km2。
开发期为3年，每年开发费用及管理费用在期初均匀投入，第一年、第二年、第三年分别投入40％、30 9／6，20％。
贷款年利率一年期为6％、二年期为7 9／6、三年期为8％；投资利润率为12％。
资产评估计算题及参考答案
资产评估计算题及参考答案第43题：评估设备购建于1997年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。
2000年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：（1）2000年该类设备的购置价比1997年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。
（2）由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。
（3）与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人超支额为1000元。
（4）该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%。
要求：（1）根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。
（2）计算被估设备的评估值。
【参考解析】：（1）重置成本=80×150%+18×130%+3=146.4万元（3分）（2）实体性贬值率=（3×60%）÷（3×60%+5）×100%=26.47%（3分）或=1-5÷（3×60%+5）×100%=26.47%或实体性贬值额=146.4×26.47%=38.75万元（3）功能性贬值=0.1×12×（1-33%）×3.7908=3.05万元或功能性贬值=0.1×12×（1-33%）×[1-（1+10%÷-5）÷10%=3.05万元（3分）（4）评估值=146.4-38.75-3.05=104.6万元（3分）或=146.4×（1-26.47%）-3.05=104.6万元第44题：某土地面积为1000平方米，每平方米征地费100元、开发费150元，土地开发期为两年，开发费在开发期内均匀投入，开发商要求的回报率为10%，当地土地出让增值收益为12%，银行贷款利率为6%，试用成本法评估土地价格。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
估价计算题市场法1.例题：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。
假设月利率为0.5％，则在其成交日期时一次付清的价格是多少？2.A实例：建筑面积：200平方米成交价格：160万元人民币付款方式：成交日付50万元，半年后付50万元一年后付60万元，月利率0.5%3.B实例：建筑面积：3300平方英尺，成交价格：29万美元汇价为：1美元=8.27元人民币1平方英尺=0.09290304平方米1平方米=10.764平方英尺4.C实例：建筑面积：144平方米套内建筑面积：108平方米成交价格：套内建筑面积价格每平方米10000元付款方式：成交日一次性付款5.搜集了甲、乙两个交易实例。
甲交易的房地产的建筑面积200平方米，成交总额80万人民币，分三期付款，首期16万人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元于一年后付清。
乙交易实例房地产的使用面积是2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。
如果选取这两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格做有关修正，调整之前进行“建立可比价格基础”的处理。
（假设当时的人民币年利率为8％，人民币与美元的兑换率为1美元＝8.3元人民币，该类房地产的建筑面积和使用面积的关系为1：0.75）6.例题：某宗房地产的正常成交价格为2500元/平方米，卖方应该缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应该缴纳的税费为正常成交价格的5％。
试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。
7.例题：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元／平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产买卖中由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。
则该宗房地产交易的正常成交价格为多少？8.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元／平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。
则该宗房地产交易的正常成交价格为多少？9.例题（交易日期调整的价格变动率法）：为评估某宗房地产2006年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格是3000元/平方米，成交日期是2005年10月末。
另调查2005年6月末至2006年2月末该房地产的价格平均每月比上月上涨1.5％，2006年2月末至2006年9月末平均比上月上涨2％。
试对该可比实例进行交易日期调整。
10.例：需要评估某房地产于2004年3月1日的价格，所选取的某一可比实例成交于2003年5月1日，价格为1000美元/平方米。
经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格在2003年间平均每月比上月递增1.2%，2004年以来平均每月比上月递减0.2%；人民币与美元的市场汇价2003年5月1日为1美元=8.29元人民币，2004年3月1日为1美元=8.25元人民币。
试对该可比实例进行交易日期修正，并以美元表示。
11.例：需要评估某房地产于2004年3月1日的价格。
所选取的某一可比实例成交于2003年4月30日，价格为人民币15000元/平方米。
经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格2003年间平均每月上涨1.5%，2004年以来平均每月下跌0.5%。
试对该可比实例进行交易日期修正。
12、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。
某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/㎡，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/㎡。
A、2487.75B、2500.00C、2511.00D、2162.2513、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后价值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（）。
A、50万元B、55万元C、60万元D、60万元以上14.为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/㎡，成交日期为2001年11月31日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/㎡。
A、3214B、3347C、3367D、345815.某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。
有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/㎡。
对其作交易日期修正到2006年10月的价格为（）元/㎡。
A、1376B、2308C、2558D、105516.某地区某类房地产2006年5月至2006年9月的价格指数分别为101.5、100.7、99.8、98.9、103.3（以上个月为100）。
某宗房地产2006年5月的成交价格为5100元/平方米，将其修正到2006年9月的价格为（）元/平方米。
A、5089B、5145C、5236D、531517、某住宅建筑面积与使用面积比例为1：0.7，已知建筑面积价格为3000元/平方米，则使用面积价格为（）元/平方米。
A、2100B、2333C、4286D、466618、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。
A、0.060B、0.940C、1.060D、1.064收益法1.某宗房地产预计正常情况下每年可获得的净收益为8万元，期限可以视为无限年，该宗房地产的报酬率是8.5％。
试计算该宗房地产的收益价格。
2.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已经使用了6年，预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得的净收益为8万元，该宗房地产的报酬率是8.5％。
试计算该宗房地产的收益价格。
已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元/平方米，还原利率为8%.\，试求其30年收益权利的价格。
3.例有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。
假设报酬率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。
4.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到未来5年的净收益分别为20、22、25、28和30万元，从第六年到第38年每年的净收益为35万元，该类房地产的报酬率为10％。
试计算该宗房地产的收益价格。
5.通过预测得到某宗房地产在未来5年内的净收益分别为20、22、25、28和30万元，从第6年到无穷远年的每年净收益为35万元，该类房地产的报酬率为10％。
试计算该宗房地产的收益价格。
6.某出租写字楼需要估价。
目前房地产市场不景气。
预计三年后回升。
因此，该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来三年内仍然维持在该水平，而等到三年之后，将其专卖的售价会高达7950万元，销售税费为售价的6％。
如果投资者要求的投资报酬率为10％，试求该写字楼目前的价格。
7.某商场的土地使用年限为40年，从2001年10月1日起计。
该商场共有两层，每层可出租面积各为200平方米。
一层于2002年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，而且每年不变；二层现暂时空置。
附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25％。
该类房地产的还原利率为9％。
试测算2005年10月1日带租约出售时的正常价格。
8.例题：某宗房地产每年净收益是50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地资本化率为10％。
试计算该宗房地产的价值。
9.例题：某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有床位300张，平均每张床位每天向客人实际收取50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆的一般床价为每天每床45元，年平均空置率为20％，正常营业每月总费用平均每月占总收入的30％，该类房地产的资本化率为10％。
假设收益年期可以视为无限期，试选用所给的资料测算该旅馆的价值。
10.例题：6年前，甲提供一宗1000㎡、土地使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000㎡建筑面积的房屋。
房屋建设期为2年，建成后，其中l000㎡建筑面积归甲所有，2000㎡建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。
现今，乙有意将使用的2000㎡建筑面积期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。
但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。
据调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85％，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35％，报酬率为10％。
成本法1.总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。
2.总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息。
3.总投资为600万元，开发期3年，在第一年年初投入总投资的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期银行贷款年利率为8%,求利息。
4.例题：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8％，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5％和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60％。
试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入)5. 某新建房地产，土地面积20000平方米，建筑面积50000平方米。
现时土地重新取得价格为3000元/㎡。
建筑物建造的建安成本为1800元/㎡，管理费用为建安成本的3%。
该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。
销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房地产价值的20%。
试评估该房地产的总价与单价。
6.例：某建筑物于1999年7月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为880元/㎡，此后的建筑物建造成本的变动状况为：1999年内平均每月比上月递增1％；2000年与2001年基本保持不变；2002年与2003年内平均每月比上月递增0.5％；2004年内平均每月比上月递增2％。
试利用上述资料求取2004年8月初的该类建筑物的重新建造成本。
7.某建筑物，总建筑面积为200平方米，于8年前建成，重置价格为1000元/㎡，耐用年限40年，残值率为2%，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。