武汉土地价格与投资估算

地价的确定

采用基准地价系数修正法确定宗地土地价值。

1、基准地价成果介绍及内涵

根据《武汉市人民政府关于公布武汉市市区国有土地基准地价的通知》，武汉市市区基准地价分商业、住宅、工业等几种用途，不同用途的基准地价参见表1。基准地价内涵为基准日于2004年1月1日，土地开发程度为红线外“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯），红线内“场地平整”条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。

表1武汉市市区级别基准地价表

单位：元／㎡（万元／亩）

根据《城镇土地估价规程》与《武汉市市土地定级估价报告》，其基准

地价系数修正法评估宗地地价的计算公式：

基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）＝基准地价×K1×K2×K3×K4×K5×（1±∑K）

式中：

K1——期日修正系数

K2——土地使用年期修正系数

K3——宗地面积状况修正系数

K4——宗地形状修正系数

K5——宗地容积率修正系数

∑K——待估宗地价所在地价区影响因素总修正值

如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本宗地的开发程度存在差异，则需对本宗地进行开发程度修正，才能得到设定本宗地开发程度条件下的宗地地价，故：

设定开发程度条件下的宗地地价＝基准地价设定开发程度下的宗地地价＋开发程度修正幅度

2、住宅用地价值确定

（1）、确定住宅用地的土地级别及基准地价

表2住宅用地的土地级别及基准地价

（2）确定期日修正系数（K1）

确定与评估基准日一致，故期日修正系数K1＝1.02

（3）确定土地使用权年期修正系数（K2）

土地使用权年期修正系数公式：

K2＝[1－1/(1＋r)n]/[1－1/(1＋r)m]

公式中：

K2——使用年限修正系数

r——土地还原率6％[土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率，再加一定的风险因素调整值，按6％计] m——基准地价设定土地使用年限

n——待估宗地设定使用年限

武汉市住宅用地基准地价为70年期土地使用价格，此次评估的住宅用地设定土地使用年期为70年，即：K2＝1

（4）确定宗地面积状况修正系数（K3）

根据《武汉市市区土地定级与基准地价评估技术报告》，宗地面积状况修正系数表如下：

表3住宅用地宗地面积修正系数表

确定待估宗地的面积状况系数，详见表4

表4待估宗地面积状况修正系数表

（5）确定宗地形状修正系数（K4）

根据《武汉市市区土地定级与基准地价评估技术报告》，宗地形状修正系数表如下：

表5住宅用地宗地形状修正系数表

表6确定待估宗地形状系数

（6）确定宗地容积率修正系数（K5）

根据《武汉市市区土地定级与基准地价评估技术报告》，住宅用地宗地容积率修正系数表如下：

表7住宅用地容积率修正系数表

表8确定待估宗地的容积率系数

（7）编制住宅Ⅴ级用地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表，详见表9

表9待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表

（8）计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价

经以上分析过程，可得到住宅用地基准地价设定开发程度条件下的土地价格；

基准地价修正后的宗地地价＝基准地价×K1×K2×K3×K4×K5×（1±∑K）

则住宅用地出让土地使用权单价＝945×1.02×1.0×1.03×1.0×1.04×(1＋0.021)=1054.21(元/㎡)（即70.2万元／亩）

投资估算

1、地价的确定

由于该地块属水产研究基地，用地性质为划拨，如今把这块地拿出来进行商品房开发，为了确定该地块的土地价值，在此我假设该地块土地用途为住宅用地，土地开发程度为宗地红线外“五通”（即道路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内“场地平整”条件下，土地使用年限为70年的国有出让土地使用权价格作为该地块在合作开发中的价值。

通过基准地价系数修正法得到该地块的土地使用权单价约1051.21元／㎡，土地价值70.2万/亩×162亩＝11372.4万元(即1.137亿元)

2、前期费用

土地转让契税552.2 万元、土地交易费207.7 万元、勘测费用72.04 万元、设计费用431.4 万元，监理费用215.7 万元，白蚁防治费用25.88 万元，城市基础设施配套及固化费2157 万元，建筑工程质量监督费48.46 万元，工程定额测定费用 3.46 万元，安全监督费27.7 万元，建设单位招标交易服务费27.7 万元，商品砼招标交易服务费31.15 万元，建设工程档案整理综合服务费20 万元，则前期费用共需投入3792.06 万元，单方前期费用为175.8 元／㎡。

3、工程建设费用

工程建设费用是指在取得房地产开发用地后进行房屋建设所需的直接费用，主要有：1、基础设施建设费，包括所需的道路、给排水、电力、通讯、燃气等设施的建设费用。2、房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装过程费用。

根据高档楼盘的开发经验，结合本项目的建筑规划方案，预计土方工程15元／平方米、基坑及基础工程80元／平方米、土建工程1200元／平方米、消防工程50元／平方米、电梯工程65元／平方米、弱电工程25元／平方米、供配电工程80元／平方米、给排水工程30元／平方米、室外道路、景观及绿化工程60元／平方米，如按建筑容积率2％（考虑多层或小高层）计算，建筑面积约为215700㎡，单方建安费用1605元／平方米，则共需投入工程费用约34619.85万元（即3.4619亿元）。

4、管理及不可预见费

按前期费用、工程费用之和的5％计

（3792.06万元＋34619.85万元）×5％＝1920.59万元

单方管理及不可预见费用为89.04元／平方米

5、销售税费

本项目开发需要进行销售，由于商品房价格暂不能确定，考虑到项目的规模及不定因素，在此确定项目的销售税费及维修基金为 650万元，单方销售税费及维修基金为301.3元／平方米。

6、开发成本汇总

开发成本为上述土地取得成本、前期费用、工程建设费用、销售税费及维修基金之和，由于本项目地块属于划拨地，在此不予考虑项目地块的土地价值，因此本项目开发成本即：

前期费用＋工程建设费用＋管理不可预见费用＋销售税费及维修基金＝（3792.06）万元＋(34619.85)万元＋（1920.59）万元＋(650.00)万元＝(40982.5)万元单方开发成本为 1899.97元／平方米