上海都市工业园区分析报告

一、都市型工业的现状1 总体发展状况截至目前，11个市中心区已建成近300个都市型工业园区（楼宇），建筑面积达到500万平方米以上。

都市型工业整体运行态势良好，盈利能力不断提高。

都市型工业的总产值于过去十年实现了年复合增长率10.61%，利润率持续上升，目前达5.59%，在全市工业中处于中上游水平。

都市型工业2008年末的从业人数为75.74万，拥有资产达2522.14亿元，分别占当年全市工业同一指标的25.62%和11.09%，可见在工业经济中具有相当重要的地位。

具体见表1和图1。

表1 都市型工业的基本情况（2008年）工业总产值工业销售产值主营业务收入利润总额都市型工业合计（亿元）3101.19 3043.76 3180.39 144.3占全市工业比重（%）12.34 12.27 12.2 14.92图1 都市型工业对工业的贡献（2008）从都市型工业行业角度分析，以工业总产值分析指标可以知道，服装服饰业和食品加工业是都市型工业中的两大支柱。

具体参见图2。

图2 都市型工业行业分析（2008年）都市型工业企业的构成在所有制形式上是多元的。

如图3、图4所示。

图3 都市型工业企业注册类型结构分析（2008）图4 都市型工业企业注册类型（资）结构分析（2008）2 产业结构特征一是行业多元化。

都市型工业既包括传统的劳动密集型产业，也包括资金密集型产业，还涵盖精密电子设备开发制造、软件开发和各类工业与民用设计等高技术、“头脑型”行业。

二是产业清洁化。

都市型工业为无污染或少污染产业。

如“头脑型”行业是典型的无污染产业；服装服饰、电子电器等传统产业在主要是从事设计与开发；印刷行业目前清洁水平大幅提高。

三是发展差别化。

因各行业产业环境的差异，都市型工业各行业发展快慢不一。

如电子信息产品制造业、包装印刷业发展很快，而服装服饰业等受市场影响年度波动较大。

四是区域特色化。

各区根据在全市功能布局中的定位，发展特色产业，如浦区的家用纺织品行业、长宁区的服装服饰业。

五是企业小型化。

都市型工业企业绝大多数为小型企业。

据统计，小型都市型企业占94.1％。

六是所有制多元化。

都市型工业企业包括资企业和外资企业。

资企业中，以集体企业和股份合作制企业为主；“三资”企业中以中外合资经营企业和港澳台合资企业为主。

3 区域分布特征一是园区化、楼宇化特征日益显著。

据调查，全市过半数的都市型工业企业已集聚在现有的都市型工业园区，部分都市型工业园区已具相当规模。

事实上，园区和楼宇已经成为都市型工业发展的重要依托，成为各区发展特色都市型产业的重要抓手。

二是外有别。

即环线外都市型工业的产业规模、类型和聚集形态都有较大差异。

在产业规模和结构上，环线以和周边地区，都市型工业企业相对规模小，高科技和低水平的劳动密集型产业并存；在外环线之间，企业以加工制造业为主，规模相对较大。

在园区规模和发展方面，环线以和周边地区，都市型工业园区均由老企业转型而来，规模小，楼宇化倾向明显，周边居民和商业密集，缺乏发展空间；在外环线之间，都市型工业园区部分由老企业转型而来，规模不大，还有相当一批园区是近年规划新建或成片改造，规模较大，配套较全，环境较好。

另外，在环线外还有一定存量工业企业和待开发工业用地资源，都市型工业有着较大的发展空间。

三是南北分工。

即中心城区北部的都市型工业以劳动、资金密集型的加工制造业为主，而南部区域以技术密集型的设计业、高科技产业为主，呈现明显的产业分工态势。

通过我们对中心城区都市产业园的调研可以看出，位于中心城区南部的长宁区的多数都市产业园的入驻企业以设计类和中介服务类为主，而位于中心城区北部的浦区的各都市产业园中小型加工类企业的入驻量明显增多。

（一）从长宁、浦都市产业园的发展现状看市区都市产业园的南北差异市区都市产业园的区域特色以及我们实地调研数据的分析结果均显示：目前市区都市产业园具有区域之间不平衡的发展趋势。

据我们了解，静安、黄浦、卢湾、长宁、徐汇五个中心城区，一方面，由于地理位置的优越，物业价值较高，特别是随着土地价格的日趋增值，都市型工业园在区财政中所占的比重相对较小，对发展都市型工业园区的积极性相对也就有所降温；另一方面，基于交通的便利、信息量的通畅，这五个区的商业成本逐年增加，随之带动区域都市型工业园的发展，目前，已形成以设计、研发型为主的产业发展方向。

而浦、闸北、虹口、普陀四个区，一方面，由于地处边缘，地租的价位相对较低，因此，都市型工业也就成为支撑区域经济发展的新动力；另一方面，由于这几个区是的老工业区，闲置的工业厂房多，而且标准化程度高，场地有较大的发展空间，易向加工型方向发展，因而吸引了较多劳动、资金密集型的加工制造类企业入驻。

下面，我们分别以长宁和浦为例，对市区都市产业园的南北差异进行具体分析：长宁区都市产业园的现状图5 长宁区被调研的20家都市产业园的租金分布情况数据来源：工业房地产研究中心由图5可以看出：长宁区被调研的20家都市产业园中，租金价格小于2元/平米/天、大于5元/平米/天的园区分别占4.76%，租金价格在2-5元/平米/天的园区占90.48%，其中租金价格在2-3元/平米/天的园区占到61.9%，租金价格在3-4元/平米/天以及4-5元/平米/天的园区分别占到14.29%。

图6 长宁区被调研的20家都市产业园的出租率分布情况数据来源：工业房地产研究中心图7 长宁区被调研的20家都市产业园的可租面积分布情况数据来源：工业房地产研究中心由图6可以看出：长宁区被调研的20家都市产业园区的出租率均在50%以上，其中出租率介于50%﹣60%、60%﹣70%、70%﹣80%以及满租的园区分别占5%；出租率介于80%﹣90%的园区占20%；出租率介于90%﹣100%的园区占60%。

同时，调研数据也显示，20家被调研园区的总空置量只占总面积的7.64%，其中还有相当一部分是由金融危机导致租户退租造成的。

长宁区被调研的20家都市产业园的高出租率、低空置率，反映了该区域此类型物业的受欢迎程度。

此外，在我们调研走访的过程中亦发现，长宁区都市产业园的入驻企业以各类型的设计公司、高科技公司、服务性公司居多，几乎很难觅到生产型企业的踪迹。

浦区都市产业园的现状图8 浦区被调研的18家都市产业园的租金分布情况数据来源：工业房地产研究中心由图8可以看出：浦区被调研的18家都市产业园中，租金价格低于1元/平米/天的园区、介于2-3元/平米/天的园区分别占21.05%；租金价格介于1-2元/平米/天的园区占到52.63%；租金价格高于3元/平米/天的园区只占5.27%。

由此可见，浦区被调研的18家都市产业园区的租金价格主要集中在1-2元/平米/天。

图9 浦区被调研的18家都市产业园的出租率分别情况数据来源：工业房地产研究中心由图9以看出，浦区被调研的18家都市产业园中，零出租的园区占到11.77%；出租率介于0-50%、50%-60%、60%﹣70%、70%﹣80%以及满租的园区分别占到5.88%；出租率介于80%-90%的园区占到17.65%；出租率介于90%-100%的园区占到41.18%。

同时，我们可以看出，出租率大于80%的园区占到64.71%，其中出租率大于90%的园区占到47.06%，由此可见，目前浦区都市产业园的出租状况不甚乐观。

图10 浦区被调研的18家都市产业园的可租面积分布情况数据来源：工业房地产研究中心由图10以看出，目前浦区被调研的18家都市产业园中，可租面积小于1000平米的园区占到23.53%；可租面积介于1000-2000平米的园区占到47.06%；可租面积介于2000-3000平米的园区占到11.76%；可租面积大于3000平米的园区占到17.65%，这其中包含两家零出租的园区（其中一家是刚改造好，处于招商初期，一家因为纠纷，处于停工状态）。

采集数据同时也反映出，目前浦区被调研的18家都市产业园的可租面积占到18家园区总体量的12.83%。

图11 调研的18家都市产业园所处主要路段的租金均价数据来源：工业房地产研究中心由图11可以看出，路沿线都市产业园的租金均价最高，达到2.5元/平米/天，主要是此次采样的路沿线的都市产业园均为高层商务办公楼；作为浦区主要干道的长阳路和树浦路，其沿线的都市产业园的租金均价位居第二梯队，这除了受到园区的品质影响外，还应该与园区的交通便利性有关。

二、在发展都市型工业园区过程中存在的问题及相应的对策思路（一）在发展都市型工业园区过程中存在的问题1 根据国际化大都市的要求和增强城市综合竞争力的目标，目前对都市型工业园区的定位认识，在观念上还存在着一定的偏差。

①园区建设和开发依赖于政府经济扶持和政策优惠的旧观念；②园区壳体企业经营上的短期意识；③企业之间的封闭行为，即园区企业间“供应链”意识的缺乏。

2 从都市型工业园区(楼宇)现有的布局看，存在不尽如人意之处。

①园区建设和标准良莽不齐；②园区有忽视不同企业入驻要求的现象。

3 从目前都市型工业园区的管理模式看，亦有一些不足之处。

①园区物业管理与服务水准有待提高；②管理和服务体系有待进一步健全。

4 从都市型工业园区目前的运作形式看，尚有需要进一步完善的地方。

①都市型工业园区在运作机制上仍带有明显的计划经济痕迹；②园区大部分企业的经济外向度较低，缺乏融入国际竞争的经验；③各园区发展不平衡的状况还普遍存在，资源的合理配置也难以得到充分的落实。

（二）进一步推动都市型工业园区持续发展的对策思路1 科学化管理①强化综合服务的经营理念。

最为关键的就在于强化对入驻企业的综合服务功能。

这就要求园区加强自身服务体系的建设，完善专业化的物业管理、工商注册、财务代理、人力资源、知识产权、法律咨询等方面的配套服务。

②通过专业化的的培训，提高园区相关管理人员的专业能力，以此提高园区管理的专业化水平。

比如，通过对园区招商人员的专业化培训，可以达到提高园区整体招商水平的目的。

2 规化布局①重视园区招商与区域特色的结合。

在此环节，园区需要借助专业的咨询机构，依据第三方专业机构对区域状况的全面、客观分析，同时依托已有产业基础，对区域产业进行深度定位，进而明确园区招商重点。

②重视“园区产业链”建设。

园区在引进入驻企业时要充分重视地域化“产业链”建设，关注“上游产品”企业和“下游产品”企业的组合，提供和接受服务与产品企业之间的互惠性，以及不同所有制和不同母体的分支企业之间的互补性，在园区围形成不同程度的产业链，并逐步优化。

3 市场化运作①强化“企业本位论”的理念。

园区经营者和入驻者都是企业。

在发展都市型工业的前提下，入驻企业是“唱戏”的主角，园区经营企业是“搭台”的戏院。

为了让这台戏唱的更好更长久，需要双方的共同努力：一方面入驻企业需要不断提高企业发展能级，以适应园区发展的需要；另一方面园区需要通过媒体保持一定的曝光率，以增加园区在公众心中的认知度和影响力，进而吸引优质企业的入驻。