营改增(新老工程项目区分必知)
营改增基础知识讲解
营改增基础知识讲解增值税1.概念增值税，是以商品（含应税劳务、销售服务、无形资产或不动产）在流转过程中产生的增值额为计税依据而征收的一种流转税。
2.什么是增值额呢？3.增值税怎么计算呢？增值税征税范围与税率一、我国营改增行业范围的整体介绍二、营改增的范围以及税率两档低税率6%和11% 低税率6%增值税没有3%税率3%真实名字叫“征收率”征收率只有小规模纳税人和简易计税方法时用，一般纳税人采用一般计税方法时，是不会用到3%的。
征收率5%增值税和营业税的税负问题如何理解？营业税和增值税的税负问题是指纳税人实际缴纳的营业税或者增值税占纳税人当期销售货物、提供应税劳务或服务取得的全部价款和价外费用的比例。
抵扣进项税，不是只有适用17%税率才能抵扣吗？增值税一般计税方法如下：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额只要你是一般纳税人，采取一般计税方法，无论你的适用税率是多少，无论你购进货物或服务适用的税率是多少，进项税都可以抵扣。
购进货物只能从一般纳税人购进吗？不是的1.增值税一般纳税人可以开具2.小规模纳税人找税务机关代开假设有甲、乙两个供应商，供应同样的货物，甲为一般纳税人，其报价含税价117元，乙为小规模纳税人，其报价为多少时，可以选择乙？假设：买房地处市区，城市维护建设税为7%，乙的报价为X，乙可以到税务机关申请代开增值税专用发票，则令两种采购方式下成本相同：117-117/（1+17%）×17% ×（1+7%+3%+2%）=X-X/（1+3%）× 3% ×（1+7%+3%+2%）X=101.26元，为甲报价的86.55%因此，当小规模纳税人的含税报价低于一般纳税人含税报价的86.55%时，可以考虑从小规模纳税人处购买货物。
一般纳税人只能开增值税专用发票吗？不是的增值税专用发票和增值税普通发票的核心区别就是专用发票能抵扣进项税而普通发票不能抵扣，所以说，如果你需要抵扣进项税的时候，就要取得增值税专用发票，有些不能抵扣进项税的项目，比如采购发放给职工的福利用品，税法就规定这个就无法取得增值税专用发票。
四类营改增“老项目”备案实操及风险提示
四类营改增“老项目”备案实操及风险提示编者按：营改增启动即将1个月，6月试点企业将迎来新税制下的第一个纳税申报期，对于房地产、建筑等企业而言，纳税申报前“老项目”顺利进行备案可以选择简易征收，对于控制税负至关重要，目前各地相继开通了老项目简易征收备案系统，试点企业应该按照要求及时进行备案，本文将结合部分地区“老项目”备案的具体要求，全面解析4类“老项目”备案的实操要点和风险。
目前“营改增”可以选择适用简易计税的“老项目”，除了房地产、建筑业外中的老项目外，还包括不动产租赁、非房地产企业转让房产，尤其对建筑业、房地产企业进入中后期的“老项目”，应积极正确简易征收，以有效降低税负。
一、4类“老项目”（一）房地产企业，房地产老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
（二）建筑企业，建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
（三）不动产租赁业：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产（包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产）。
（四）非房产开发企业转让房产：一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的不动产（包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产）。
目前，政策层面虽作出了上述的规定，实操中还会面临一些实际的难题，比如，面对合同法、物权法、税法背景下不动产产权交割的复杂形态，在第（三）、（四）中“2016年4月30日前取得的不动产”如何界定“取得”的时点，还需要进一步细化明确。
营改增_工程施工工程结算
营改增是指将原来征收营业税的行业改为征收增值税的政策，工程施工行业作为其中的一个重要领域，也受到了影响。
营改增政策的实施，对工程施工行业的工程结算带来了一定的影响，本文将从以下几个方面进行分析。
首先，营改增政策对工程施工行业的税负产生了影响。
在营业税时代，施工企业需要按照营业额的一定比例缴纳营业税，而在增值税时代，企业需要按照增值额的一定比例缴纳增值税。
由于工程施工行业的特殊性，其成本中包含的大量原材料、设备等都可以抵扣增值税，这就降低了企业的税负。
但是，同时也要注意到，增值税的税率通常比营业税的税率高，如果不能很好地进行进项税额的管理和抵扣，企业的税负可能会增加。
其次，营改增政策对工程施工行业的工程结算流程带来了影响。
在营业税时代，工程结算时，施工企业需要向建设单位开具营业税发票，而在增值税时代，企业需要向建设单位开具增值税发票。
这不仅增加了企业的开票成本，同时也对企业的发票管理提出了更高的要求。
此外，由于增值税发票的特殊性，建设单位对施工企业的资质要求也更高，企业在进行工程结算时，需要提供更为齐全的资质证明。
第三，营改增政策对工程施工行业的工程造价产生了影响。
在营业税时代，工程造价中包含了营业税，而在增值税时代，工程造价中不包含增值税。
这就要求企业在进行工程造价时，需要考虑到增值税的影响，合理调整工程造价，以适应新的税制。
综上所述，营改增政策对工程施工行业的工程结算带来了影响。
企业需要适应新的税制，合理进行税务筹划，以降低税负。
同时，企业也需要加强发票管理，提供齐全的资质证明，以满足建设单位的要求。
此外，企业还需要合理调整工程造价，以适应新的税制。
在这个过程中，企业需要积极应对，做好相关工作的调整和改革，以适应营改增政策的要求。
建筑工程 营改增
建筑工程营改增
营改增是我国在2012年开始实施的一项重要税收改革措施，旨在逐步淘汰营业税，取而代之的是增值税。
这项改革对建筑工程行业有着重要的影响。
一方面，营改增将营业税替换为增值税，有效降低了企业的税负。
建筑工程企业如果纳税人身份被认定为一般纳税人，就可以享受到增值税的强制性抵扣政策，从而降低了建筑材料等成本。
这对于建筑企业来说，无疑是一大利好。
另一方面，营改增对于建筑工程行业的监管也变得更加严格。
由于增值税是按照价额计征的税，在对建筑工程项目进行征税时，需要对产生的税额进行详细的核算和报税。
这就要求建筑工程企业必须做好税务管理工作，保持税务合规。
营改增还对建筑工程项目的发票管理提出了更高的要求。
根据相关规定，建筑工程企业需要准备建筑定额清单、发票台账等相关资料，保证每一笔工程项目都能进行明细的发票管理。
这种严格的管理措施，有助于规范建筑工程行业的经营行为。
总的来说，营改增对建筑工程行业带来了一定的利好和挑战。
对于那些规范经营、良好管理的企业来说，营改增可以减轻税负，提升综合竞争力。
但对于那些管理不善、不合规的企业来说，营改增则可能带来更多的税务风险和经营压力。
因此，建筑工程企业应该积极适应税收改革，加强税务管理，规范经营行为，确保符合相关法规法规定，以实现可持续发展。
营改增老项目怎么办
营改增⽼项⽬怎么办在我们国家，有很多的⼈都会交纳税费，现⽬前我们国家实⾏的营改增的规定，那么对于营改征的，⽼项⽬应该怎样进⾏处理？相关的规定是怎样的？下⾯，为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识，店铺⼩编整理了以下的内容，希望对您有所帮助。
⼀、营改增⽼项⽬怎么办营改增之前采购的建筑施⼯材料已经⽤于⼯程施⼯项⽬，但是，拖⽋材料款，营改增后，才⽀付供应商的材料款，⽽获得了供应商开据的增值税专⽤发票，不可以抵扣增值税的进项税。
营改增之前，施⼯企业购买的办公⽤品，机械设备等固定资产以及其他存量资产，但是⼀次未获得对⽅开据的发票，等到营改增以后，才获得以上资产供应商开据的增值税专⽤发票，同样不可以抵扣增值税的进项税。
营改增之前已经完⼯的施⼯项⽬，但是未进⾏⼯程结算，营改增后才进⾏了⼯程结算，收到了业主⽀付的⼯程款，建筑企业继续按3%交营业税，继续开建安营业税发票。
营改增前，已经完⼯的施⼯项⽬，⽽且，进⾏了⼯程结算，但是业主⼀直拖⽋⼯程款，营改增后业主才⽀付⼯程款，施⼯企业继续按3%交建安税，开建安发票。
营改增之前已经完⼯以及营改增之前未完⼯的施⼯项⽬，营改增之后继续施⼯的项⽬，可能有两种⽅法处理，第⼀，继续按照⽼政策执⾏，就是按3%上建安税，第⼆，执⾏3%的税率简易增值税。
这两种到底是哪⼀种以相关⽂件出来为准。
营改增之后，新⽼项⽬交替出现，共同经营，共同⽣产的情况下，必须要分开采购，分开核算，分开决算，也就是说，营改增后⽼项⽬产⽣的增值税的进项税，不可以在新项⽬进⾏抵扣。
⼆、营业税改增值税营业税改增值税，简称营改增，是指以前缴纳营业税的应税项⽬改成缴纳增值税。
营改增的最⼤特点是减少重复征税，可以促使社会形成更好的良性循环，有利于企业降低税负。
增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，是党中央、国务院，根据经济社会发展新形势，从深化改⾰的总体部署出发做出的重要决策。
⽬的是加快财税体制改⾰、进⼀步减轻企业赋税，调动各⽅积极性，促进服务业尤其是科技等⾼端服务业的发展，促进产业和消费升级、培育新动能、深化供给侧结构性改⾰。
工程施工__营改增(3篇)
第1篇一、引言近年来，我国政府不断深化税收改革，优化税收环境，其中“营改增”政策在建筑行业引起了广泛关注。
自2016年5月1日起，我国建筑业全面实施营改增政策，对工程施工行业产生了深远影响。
本文将从政策背景、实施过程、影响分析等方面对工程施工营改增进行探讨。
一、政策背景1. 营改增政策概述营改增，即营业税改征增值税，是我国税收改革的重要内容。
通过将营业税改为增值税，有利于消除重复征税，减轻企业税负，促进经济结构调整和转型升级。
2. 建筑业实施营改增的原因（1）消除重复征税：建筑业作为我国国民经济的重要组成部分，产业链条较长，涉及众多环节，营业税存在重复征税问题。
实施营改增，可以消除重复征税，降低企业税负。
（2）促进产业结构调整：建筑业实施营改增，有利于推动建筑企业转型升级，提高行业整体竞争力。
（3）优化税收环境：营改增政策有助于优化税收环境，降低企业运营成本，激发市场活力。
二、实施过程1. 政策出台2016年3月，国务院发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，决定自2016年5月1日起，全面推开营改增试点，建筑业作为试点行业之一，纳入营改增范围。
2. 政策实施（1）税率调整：建筑业增值税税率为11%，较原营业税税率3%有所提高。
（2）进项税额抵扣：企业可抵扣购进货物、接受服务、转让无形资产等环节的增值税。
（3）发票管理：企业需开具增值税专用发票，以证明其已缴纳增值税。
三、影响分析1. 对企业的影响（1）税负变化：营改增政策实施后，企业税负有所减轻，但税率提高，部分企业可能面临税负增加的风险。
（2）财务管理：企业需加强财务管理，确保增值税专用发票的合规开具和使用。
（3）供应链管理：企业需加强与上下游企业的沟通与合作，确保供应链各环节的增值税专用发票开具。
2. 对行业的影响（1）行业结构优化：营改增政策有利于推动建筑行业转型升级，提高行业整体竞争力。
（2）市场秩序规范：营改增政策有助于规范市场秩序，打击偷税、漏税等违法行为。
建筑业营改增实施指南
建筑业营改增实施指南《建筑业营改增实施指南》嘿，新朋友，今天我就和你说说建筑业营改增这档子事。
想当年啊，我刚开始接触的时候，那真是一头雾水，就像在黑暗里摸索一样。
一、基本注意事项首先呢，你得知道营改增是把以前交营业税改成交增值税。
这可不是个小改变。
对于我们建筑业来说，最大的影响就是计税方法变了。
以前营业税那就是简单的营业额乘以税率，现在增值税可不一样了。
就拿一个建造一栋大楼的项目来说，你要清楚区分哪些成本是可以进行进项抵扣的。
比如说建筑材料，像水泥啊、钢筋啊这些东西，买材料的时候拿到的专用发票就可以用来抵扣。
但是这里有个诀窍，你得确保这发票的真实性、合规性，我当时就是没太仔细看发票的一些小细节，结果差点出问题。
记住了，这点很关键啊，别拿那种不合规的发票来想抵扣，那可是不行的。
二、实用建议营改增后，你要找那种能开增值税专用发票的供应商合作。
你想啊，如果供应商只能开普通发票，那你就不能抵扣进项税了，这就多花钱了不是？就像你去集市买东西，能找那些能给你折扣券（专用发票）的摊主，就别找那些啥都不给的。
像我们之前有个小项目，换了个能开专票的供应商，成本一下就降下来不少呢。
还有啊，对于项目的分包这块，处理好了也能省不少税。
分包款是可以从总价款里扣除的，但你也要注意相关的规定，什么备案啊之类的手续。
我一开始也是这样想的，觉得手续麻烦就想省一省，后来发现那可不行，税务部门检查的时候麻烦就大了，所以该走的程序一定要走。
三、容易忽视的点很多人会忽视那些小费用的发票。
像工地临时买个工具啊，虽然钱不多，但是如果能拿到发票也能抵扣的。
我们当时就是觉得几块几十块的东西，要啥发票啊，后来一算，积少成多可不少呢。
再就是设备租赁，租设备的时候也要想着要专票，有时候就光顾着找便宜的设备了，把发票的事忘到脑后了。
再有就是关于时间的问题。
专票的抵扣是有时间限制的，好像是180天还是多少来着。
我记得有一回差点就超时间了，突然想起来，吓出一身冷汗。
营改增是什么意思
营改增是什么意思？营业税改增值税，简称营改增，是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。
营改增的最大特点是减少重复征税，可以促使社会形成更好的良性循环，有利于企业降低税负。
营改增可以说是一种减税的政策。
在当前经济下行压力较大的情况下，全面实施营改增，可以促进有效投资带动供给，以供给带动需求。
简单说一个产品100元生产者销售时已经缴纳了相应的税金，购买者再次销售时卖出150元，那么他买来的时候100元相应的税金可以抵减，购买者只需要对增值的50元计算缴纳相应的税金，同样营改增就是对以前交营业税的项目比如提供的服务也采取增值部分纳税的原则计税。
对企业来讲，如果提高了盈利能力，就有可能进一步推进转型发展。
每个个体企业的转型升级，无疑将实现产业乃至整个经济体的结构性改革，这也是推动结构性改革尤其是供给侧结构性改革和积极财政政策的重要内容。
“营改增”最大的变化，就是避免了营业税重复征税、不能抵扣、不能退税的弊端，实现了增值税“道道征税，层层抵扣”的目的，能有效降低企业税负。
更重要的是，“营改增”改变了市场经济交往中的价格体系，把营业税的“价内税”变成了增值税的“价外税”，形成了增值税进项和销项的抵扣关系，这将从深层次上影响到产业结构的调整及企业的内部架构。
营改增抵减的销项税额是什么意思？一般纳税人提供应税服务，试点期间按照营业税改征增值税有关规定允许从销售额中扣除其支付给非试点纳税人价款的，应在"应交税费--应交增值税"科目下增设"营改增抵减的销项税额"专栏，用于记录该企业因按规定扣减销售额而减少的销项税额;同时，"主营业务收入"、"主营业务成本"等相关科目应按经营业务的种类进行明细核算。
企业接受应税服务时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记"应交税费--应交增值税(营改增抵减的销项税额)"科目，按实际支付或应付的金额与上述增值税额的差额，借记"主营业务成本"等科目，按实际支付或应付的金额，贷记"银行存款"、"应付账款"等科目。
营改增新老项目测算
项目分类：按营改增的大类划分，工程项目划分为新项目和老项目两种；新项目：从工程承包的范围与条件又分为一般项目和简易征收项目。
项目所承担的税金：新项目----一般项目，1、销项税为11%，可抵进项税；此种项目缴纳增值税的多少取决于施工过程中对可抵扣进项税取得的能力2、税金支付过程如下（1）开票时项目当地（公司注册地属区外的项目）按开票金额2%预缴增值税，按预缴的增值税额计算缴纳城市建设维护费1.0--1.4‰、教育费附加0.6‰、地方教育费附加0.4‰、个人所得税4‰、印花税0.3‰；省外预交当地企业所得税：2‰（2）施工过程中：对下合同的印花税预计缴纳为：（1-0.1）*合同金额*0.3‰（3）年末汇算时按开票金额确认收入不确定税负：按实际补缴的增值税缴纳增值税外，还要按2.1计算缴纳附加税（城建和教育费附加、地方教育费附加）；企业所得税税控红线为开票金额的1.5%。
确定税负：按1‰计提水利建设基金（防洪保安基金），新项目----简易征收项目（甲供材或清包工项目）；老项目1、销项税为3%，不能抵扣进项税，实际缴税比例可先行确定。
2、税金支付过程如下：项目当地（公司注册地属区外的项目）按开票金额3%实缴增值税，按实缴的增值税额计算缴纳城市建设维护费1.5--2.1‰、教育费附加0.9‰、地方教育费附加0.6‰、个人所得税4‰、印花税0.3‰；省外预交当地企业所得税：2‰（2）施工过程中：对下合同的印花税预计缴纳为：（1-0.1）*合同金额*0.3‰（3）年末汇算时按开票金额确认收入不确定税负：企业所得税税控红线为开票金额的1.5%（有预缴可递减）。
确定税负：按1‰计提水利建设基金（防洪保安基金）需要注意的问题：签合同时应明确该项目是新项目还是老项目，明确合同价款（合同价款或价税合计）是不是含税还是不含税。
工程成本票的提供原则：提供成本票的同时要提供大额（大比例，金额在1万元以上的）成本票的正式合同成本票的种类要符合工程类别的要求：新项目中的一般项目成本票为增值税专用发票；新项目中的简易征收项目与老项目提供的成本票为增值税普通发票；大额成本票出具的单位与合同签订的主题一致，成本票印章：税务局代开的发票除个人代开外需要加盖代开发票单位的发票专用章；自开发票加盖单位发票专用章；责任人按合同总金额或实际完成产值、或结算产值的比例先行提供成本票；所有的成本票满足相应项目类型的需要，需要出具专用发票的必须满足可抵扣的条件；不提供、不足额提供或提供不符合要求的成本票，杜绝办理相关项目款项的支付。
会计经验：营改增建筑业新老项目过渡政策的规律
营改增建筑业新老项目过渡政策的规律
规律一：无论是否新老项目，只要采取一般计税方法，其计税销售额都是全部价款和价外费用为销售额，而采用简易征收方法的其计税销售额都是以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。
呵呵，你记住了没有？那么，这又是为什么呢？（说明：由于本人没有参与文件的制定工作，下面分析纯属个人意见，胡说八道）
因为采用一般计税方法的建筑企业是可以抵扣进项税额的，那么其支付给分包商的分包款将来会取得增值税专用发票并将之抵扣了进项税额，而采用简易征收的建筑企业是不能抵扣发生的进项税额，因此，为了考虑税负的均衡，则对简易征收的企业采用了扣减销售额法，先将其支付的分包款在其销售额中扣除后在计算销项税额，达到了与一般计税相同的效果。
但是，我想问一下，如果下游分包商不是一般纳税人，所开具的分包款发票是增值税普通发票，那施工企业不就糗大了。
规律二：凡是涉及异地跨县（市）提供建筑服务的，都会涉及异地预缴，并且，无论采用一般计税的企业还是采用简易征收的企业异地预缴的计税依据是取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额
那为什么采用一般计税的企业异地预缴的计税销售额是取得的全部价款和价外。
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营改增，新老工程项目区分必知
建筑业营改增5月1日全面实施，大概是建筑企业2016年的头
等大事。营改增过渡期内，新老项目如何衔接？怎么才能最大限度减
少损失？我们整理了知名税务专家肖太寿博士的有关解读，供企业参
考。
第一，营改增过渡期执行的原则是什么？
原则是：新项目新政策，老项目老政策。新项目按增值税率处理，老
项目继续按照营业税处理。
第二，什么叫新项目？什么叫老项目？
新老项目划分为四种情况：
1、第一个标准是以工程施工许可证为标准的。营改增之前签订的建
筑施工合同，但没有办理施工许可证，工程未动工，5月1日后才办
理施工许可证，工程正式动工的项目，叫做新项目。
2、第二个标准是以合同为准。5月1日后签订施工合同的项目叫做
新项目。
3、5月1日前未完工、营改增之后继续施工的项目，叫做老项目。
4、“先上车后买票”的行为，5月1日之前没有签合同，包括工程
施工许可证等法律手续，但已正式动工了，5月1日后补办手续的工
程，还叫做老项目。
第三，必须明白的六种情况
1、5月1日前采购的建筑材料已经用于工程项目但拖欠材料款，5
月1日后才支付材料款而获得了供应商开具的增值税专用发票，不可
以抵扣增值税的进项税。
2、5月1日前购买的办公用品、机械设备等固定资产及其他存量资
产，但未获得发票，5月1日后才获得增值税专用发票，同样不可以
抵扣增值税的进项税。
3、5月1日前已完工但未结算，5月1日后结算并收到工程款，继续
按3%交营业税，继续开建安营业税发票。
4、5月1日前完工而且进行了结算，但业主一直拖欠工程款，5月1
日后业主才支付工程款，施工企业继续按3%交建安税，开建安发票。
5、5月1日前已经完工以及营改增之前未完工的施工项目，营改增
之后继续施工的项目，可能有两种方法处理，第一，继续按照老政策
执行，就是按3%上建安税，第二，执行3%的税率简易增值税。这两
种到底是哪一种？以相关文件出来为准。
6、5月1日后，新老项目交替出现，共同经营、共同生产的情况下，
必须要分开采购，分开核算，分开决算。5月1日后老项目产生的增
值税的进项税，不可以在新项目进行抵扣。
营改增后，房地产业该怎么做？
自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试
点，房地产业纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。财税
【2016】36号及国家税务总局公告2016年第18号对房地产业营改
增做出具体规定，今天小编为您整理如下：
1、纳税人：
在中国境内销售不动产的单位和个人。
销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指
不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构
筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进
行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑
物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的
使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
2、税率和征收率：
销售不动产税率为11%，征收率5%。
3、纳税义务发生时间：
房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收
到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。其他情况适用一般规定。
4、纳税地点和征收管理：
（1）销售不动产在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主
管税务机关进行纳税申报。
（2）其他个人销售或者租赁不动产，应向不动产所在地主管税
务机关进行纳税申报。
（3）纳税人销售取得的不动产，国家税务局暂委托地方税务局
代为征收。
（4）其他情况适用一般规定。
5、不征税项目：
（1）房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发
企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。
（2）在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，
将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并
转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产转让行为。
6、简易计税：
（1）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）
的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费
用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销
售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法
在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申
报。
（2）一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可
以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，
按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动
产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（3）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产
老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
7、差额征税：
（1）房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项
目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和
价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销
售额。
（2）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）
的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费
用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销
售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法
在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申
报。
（3）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不
含自建），应适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用为
销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该
项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预
征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳
税申报。
（4）一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的
不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售
额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不
动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率
在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申
报。
（5）小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个
体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部
价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价
后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照
上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机
关进行纳税申报。
（6）其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买
的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价
或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算
应纳税额。
8、税收优惠及过渡办法：
（1）个体工商户和个人将购买不足2年的住房对外销售的，按
照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的
住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广
州市和深圳市之外的地区。
（2）个体工商户和个人将购买不足2年的住房对外销售的，按
照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的
非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照
5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房
对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州
市和深圳市。
（3）个人销售自建自用住房免征增值税。
9、其他规定：
原增值税一般纳税人和适用一般计税方法的试点纳税人，2016
年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者
2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之
日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣
比例为40%。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、
构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。