黄山区市场调研报告

市场购买力 经济基础 人口结构 城市规划布局
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市场购买力分析一
黄山区概况－2010年GDP及人均GDP排名
2010年黄山各区县GDP：
2010年黄山各区县人均GDP：
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
区县
屯溪区 徽州区 黄山区 祁门县
黟县 休宁县 歙县
GDP
40.5 17.5 40.5 30.5 13.5 36.0 74.5
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城市规划布局
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城市规划布局
城市的发展方向主要向南。 城市采用向心集聚与带形发展相结合的模式，形成南北双中心结构：北部在原有布局的基础上向心集聚 发展完善，原有中心作为商业中心继续发展；南部新区沿甘芙公路向南发展，在山地丘陵与浦溪河之间 呈带状布局，在中部形成文化、行政和商务中心。 北部分为四个片区：东南片、东北片、西北片、西南片。 东南片为旅游休疗养接待区：在现有设施基础上调整完善，各宾旅馆共享基本服务设施，保护现有山林 地，充分利用地形，形成环境优美、功能完善的旅游接待基地。 东北片为居住和文教用地：在有博物馆周围建设青少年活动中心、老年活动中心等文化施，图书馆在现 有基础上扩建完善；保留、扩大现有学校用地。 西北片为行政办公和居住用地：行政办公用地基本是在原有基础上的调整和扩大，以节约用地为基本原 则。 西南片为居住和文教科研发展区：此区南临浦溪河，景观条件良好，是未来发展的重点区域。靠近工业 区的滨河地段布置与高新技术发展相关的科研区；在中部滨河地段布置教育用地和医院。 南部新区 采用带形布局，依托浦溪河和甘芙公路带形跨河发展。南部新区的发展是以区政府的搬迁和黄山北大门 的开发为契机的，在南区中部布置行政中心和文化、商业、宾馆等服务设施，既考虑为城市服务又能够 为黄山北大门旅游开发区服务。
北部居住用地在市中心外围的东北、西北和西南片发展，南部居住用地在南部中心区沿浦溪河两 侧建设。人均居住用地为25.05平方米/人
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宏观经济小结
经济发展速度高于黄山市平均水平，购买力不断上升 经济基础雄厚，主导产业稳健发展 人口结构进入红利期，城镇化速度加快 城市规划合理，城镇建设力度大
其中策划建议部分在进入合作阶段后，基于项目进展情况，我司会就本报告 中未提及或未深入的问题展开研究，以专题报告的形式逐一提交研究成果。
本《市场报告》仅是引玉之砖，期待深化和完善！
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CONTENTS
宏观经济 房地产市场概况 本项目周边个案调研
附件：黄山区22个项目个案调研
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宏观经济
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在售住宅价格分析
举例
中央大街 百安星城 鼎盛海棠 棠城国际 西城峰Ⅲ 盛世棠城 中科丽园
执行均价 元/平米
2330
2290
2280
2750
2250
2380
2340
备注：上表为根据实际调研统计出的结果，仅包含高层住宅，出于本项目的定位等考虑， 对于多层的价格仅做了收集，但未制表。
从表中可以看出，荣昌住宅均价位于2250—2350之间，根据项目地理位置、配套、 推广品质等不同稍有差别。值得关注的是棠城国际处于中心位置加上推广，卖到了2750 的均价，而西城峰Ⅲ由于各种原因（推广、执行、户型设计等）销售价格仅在2250左右。 产品的定位、推广的方式、核心卖点的挖掘值得我们思考。
黄山区镇人均可支配收入1.34万元，接近重庆市整体平均水平 黄山区经济呈现健康发展态势，购买力会进一步提升
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经济基础分析
城市化水平
2010年，黄山全市行政辖区总面积为9807平方公里， 市中心城区面积505平方公里，新增高铁新区10平方公里，市中 心城区建成区面积为约35方公里，财政总收入完成33.19亿元， 同比增长27.4%，比上年净增7.14亿元，据初步预计，财政收入 占GDP比重为14.75％，比上年提高1.25个百分点。
黄山区市场调研报告
重庆钢运置业代理有限公司·大藏京
二0一0年3月
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前言
市场调研是房地产开发企业及时作出正确的投资决策和营销决策的基础。 我司抱着对黄山区市场认真负责的态度，通过客观、系统地收集、整理、研究、 分析有关信息资料，做出此份市调报告；并在充分研究市场的基础上通过严谨 推论的过程，提出可行性策划推广建议，重在思路的梳理和概念的探讨。
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房地产市场小结
供需两旺，市场活跃 荣昌楼盘遍地开花，竞争激烈 中小户型受到追捧 住宅价格稳中有升,在一定程度上受营销水平的影响
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周边项目调研
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楼盘名称：庆顺盛世棠城
位 置：原农贸市场，水口寺旁 开 发 商：重庆庆顺房地产开发有限公司 占地面积：1.1万多 建筑面积：7万多平米 总 户 数：596套 停 车 位： 交通状况：非常便利 开盘时间：预计春节前 规 划：2栋27层，1栋18层电梯房 价 格：2240起价，最高接近2700，现售2380 均价。 销售情况：预定中，春节前开盘
东方之骄 ●
文曲苑 ●
本项目
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在售住宅户型分析
建筑面积 （平方米）
60以下
61--70
71--80
81--90
90--100
101-110
110以上
数量比例
3%
8%
17%
24%
18%
16%
14%
备注：表格数据是根据实际走访的在售楼盘资料整理统计的结果。
表格显示在售项目的户型以81—100平米两房为主，其次是71—80平米的 小两房和100--110平米的三房等。但是老城区的项目户型以71—90平米为主， 而且60—70平米的小户型销售情况良好，比如西城峰Ⅲ63平米户型销售最快， 城市印象的小户型也得到了市场的追捧，小户型的走热值得关注。
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呈现逐年上涨的趋势，尤其是08年。但竣工面积在 08年大幅增长，09年大幅回落后，10年又是大幅增长之势。结合上页图表分析可见 施工面积受上年销售情况变化的影响大，而竣工面积受本年度销售情况影响大。
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市场活跃度分析之需求市场
商品房空置面积变化
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调研实例：
房号：1-14-1 建筑面积:96.16平米 建面单价：2500元/平米 总价：24.04万元 首付：4.81万元 按揭:19.232万元 推断均价：2380元/平米 优惠政策：一次性有优惠，可谈
推广方式：
现无
项目点评：
地理优势明显，交通和购物甚是便利。 开发商推广思路混乱，没有充分准备 就开始预订，没有推广，售房部内部 配备不齐，销售人员没培训不到位， 没做到对项目和客户的准确把控。
2007年 38391 78.4% 51779
增长率%
20.7%
3.6%
43%
2008年 49836 29.8% 65285
26.1%
2009年 44043 81.0% 58855
82.0%
从地产投资总量上看，07年投资额呈现大幅增长，08年因市场原因 增长速度有所迟缓，09年又大幅增长。从住宅投资额变化看，其和总量 的变化趋势是相同的；但住宅投资额在总开发投资里所占比例逐年上升， 其增长速度历年超过总投资额增长，仅在09上几乎走平，值得关注。
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市场购买力分析二
黄山区06—10年人均可支配收入、社会消费品零售总额分析
GDP（万元）
城镇人均可支配 收入（元/年）
社会消费品零售 总额（万元）
GDP增长率
城镇人均可支配 收入增长率
社会消费品零售 总额增长率
2006年
2007年 235045 12124
19.3%
2008年 254300 12312
人口向城镇地区聚集
黄山区城镇人口增加迅速，城镇人口占人口总量的比重（即城镇化率）已达36.4%，反 映黄山区人口向城镇地区的聚集程度，是城镇化进程的体现，也是工业化、现代化
的重要载体和推进器。
小结：黄山区人口红利期是经济发展的又一支柱；城镇人口的增加，为黄
山区注入了新的活力，同时增加了对住房的刚性需求。
20.2%
2009年 274302 13525
20.6%
2010年 295460 13890
17.3%
说明：近几年黄山经济不仅整体发展迅速，而且人均可支配收入和社会消费 品零售总额与GDP呈现正比增长，表现出市场的健康发展趋势。
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市场购买力分析小结
黄山区经济发展迅速，其GDP增长率连续三年超过黄山市平均水 平
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调研实例：
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房地产市场各指标总比较图
图示分析：从图中可以看出，09、10施工面积大幅增加，销售面积均大于竣工面积，说明黄山区住 宅市场需求强烈，期房消化较大。
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市场活跃度小结
根据黄山区统计局10年年鉴和房管局统计数据，我 司通过分析，总结如下： 房地产投资逐年增加，尤其是住宅类投资 施工面积大幅增加，中长期房屋供应量充足 空置面积逐年降低，市场需求依然强劲 住宅价格逐年上升，中长期依然会呈增长趋势
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房地产及住宅开发投资比较图
备注：数据来源为黄山市黄山区统计局10年年鉴
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住宅开发投资所占比重
分析项目
2008年
2009年
2010年
住宅投资比 重