香港购物中心发展历史相关资料
香港购物中心发展历史沿革在东南亚国家和地区中，香港是最早出现购物中心的城市，1966年，香港第一间有现代意义的购物中心海运大厦(可称为海港城第一期)正式开幕，建筑面积达60200平方米，在当时可算是巨无霸。日本比香港晚两年，1969年第一座大型购物中心玉川高岛屋在东京开业，新加坡大型商场出现于20世纪70年代，台湾最晚，第一家购物中心：远企购物中心出现于1994年。香港购物中心发展可分为二到三个时期，前两个时期与交通运输工具高度相关。1979年是具有分水岭意义，这一年香港地铁正式通车，标志着香港进入以轨道交通为主的大都市行列，购物中心的发展开始步入崭新的时期。第一阶段为1979年以前，事实上只有一个大型购物中心：海港城落成。1966年水路交通在香港的地位举足轻重，因此唯一的大型购物中心海港城一期海运大厦便在尖沙咀邮轮码头旁落成。海港城第一期开幕后，1969年第二期马可波罗香港酒店商场开业，第三期海洋中心于1977年相继登场。海港城总面积达到：176607．21平方米。时至今日，海港城仍是香港最有魅力的大型购物中心之一。
使香港的交通便利性有了革命性的提升，跨区交通时间大大缩短，过去上小时的路程可以缩短到不到半个小时，极大地扩大了市民的活动范围，并鼓励跨区购物消费，从而为购物中心的迅速发展提供了基础。1980至1989的10年间，私人商业楼宇落成量高达272．1万平方米，是各历史1O年期中最高的，占2002年底累计量的30％。除海港城外，香港其它主要购物中心均在1979年之后开幕，从1979年到2003年24年间，有超过40间以上具规模的购物中心开业。从香港购物中心的历史看，轨道交通对该产业发展影响十分大，沿轨道交通(九广铁路、机场、快线、轻轨)布置的购物中心数量达到28家以上。这一阶段，诞生了众多知名代表性购物中心：太古城中心、太古广场、时代广场、又一城、青衣城等，香港超过三万平方米以上的购物中心总面积达到：228万平方米以上。这一阶段社区型购物中心发展迅速，各主要社区均有具规模的购物中心开幕。第三个时期也许已经开始。香港土地面积仅为1088平方公里，人口数也仅有678．61(2002年底数据)万人，具规模的购物中心便有40多个，竞争日趋激烈，需要新的购物中心组合新的竞争要素，提供崭新亮点。也许香港新的购物中心规划将进一步提升休闲娱乐要素，例如即将开幕的数码港数码中心就以令人耳目一新的“高科技娱乐”为主导诉求。
一、考察目的与工作路径
1、考察目的
●了解香港购物中心发展与城市演变和需求的逻辑关系，提炼其项目策划定位成功的内在规律，培养商业项目战略把握与理解能力。
●调查典型案例，探索其商业定位由来和运营成功经验，发现可供公司借鉴的案例，培养购物中心运营管理思维与操作能力。
●与商业运营公司进行交流，学习其管理运作模式，为公司商业项目建设提供参考。
2、工作路径
●交流：戴德梁行、新世界侨乐物业、正佳广场、中华城广场、广州道本。
●考察：26个购物中心
●讨论：总结交流加深体会。
二、香港购物中心发展历程与基本特征
1、起步发展阶段（1980—1990年）
70年代，香港商业设施主要是百货商场及街边商铺。随着1979年地铁的开通与运营，改变了传统商业模式与格式。新商业业态购物中心开始出现。
地铁出现带来的变化：
●居民交通工具发生改变：公车→地铁+公车
●迅速聚集了人流：快速、便捷
●地铁公司为减少公共交通运营所产生的亏损，增加收入，促进了地铁与购物中心相互联动，同步建设。
本阶段购物中心特点：
●购物中心以满足人们的日常生活需求为主，属中档购物场所
●在保持购物传统功能外，引入了娱乐、餐饮等复合功能，形成了休闲购物的消费理念，引发了香港商业的变革。
●地铁交通引入购物中心
●建筑功能单一，为建商业而建商业
●1980—1990年期间，购物中心发展总面积超过200万㎡
●代表案例：太古城
2、快速发展期（1990——1998年）
①背景：
·国际经验表明：购物中心在人均GDP达12000美元时，才是购物中心发展的时代。1980年，香港的人均GDP仅5644美元，直到1990年，人均GDP达13225美元，超过国际经验标准，具备了快速发展的条件。
·产业结构发生变化。1980年，香港产业结构：第一产业占1.1%，第二产业占31.8%，第三产业占67.1%，而1990年，第一产业占0.34%，第二产业占24.1%，第三产业占74.5%，表明第三产业占主导地位，并不断加强，也促进了购物中心的发展。
②特征
·集写字楼、酒店、购物中心于一体，脱离了购物中心单独发展的模式。
·购物中心人流充分整合：地铁站与巴士站在购物中心转乘，写字楼、酒店与购物中心出入口相连。
·功能更加复合：尽可能容纳休闲、娱乐、商务、旅游等非购物元素，满足一站式需求。·购物中心整体档次提升
3、主题化阶段（1998-至今）
这一阶段，香港购物中心趋向饱和，竞争激烈，新进购物中心纷纷在变化，通过主题化的定位，开始细分市场。如APM时尚之都，IFCMALL国际金融商场等。
三、香港城市特征
1、规模
面积约1104平方公里，主要由香港岛、九龙、新界三个部分组成。
2、人口规模
●居住人口686万人，其中外籍人士52万人；
●年访港人数2525万人/年，其中内地1359万人次，占54%；
●人口流动率：每天约有1万人/平方公里流动，楼宇密集区人口流动率6万人/平方公里/天。
3、交通状况
香港人口密度高，每日有1100万人在流动，主要靠地铁、电车、巴士、的士、轮渡等公共交通工具，公共交通系统发达，道路顺畅。其中地铁约占30%，公车及的士占38%，私车占15%。
4、香港居民消费习惯
●品牌认识度高
●消费能力较强，人均收入12000元/月——15000元/月
●对价格敏感度低，看中就买，不喜欢货比三家
●逛购物中心就如内地人喜欢逛超市一样，成为了生活习惯
●在外就餐频率高
●对生活素质要求较高，导致服装、鞋帽、化妆品消费量大大提高
●由于本地娱乐业收费标准太高，香港人有周末到内地消费的习惯，其中更以深圳为首选，其次是广州、东莞和番禺。以洗桑、按摩、唱歌、迪吧等
●本地娱乐以赛马和赌博为主
四、香港购物中心的类别及定位
（一）奢侈品购物中心
1、选址要求
●周边聚集有众多知名写字楼及全港高档酒店、金融中心
●交通便利：轻轨站、停车场
●位置相对隐蔽：排斥无效人流，给顾客安静的购物环境
2、规模要求
2000—3000平方米
3、定位
国际顶级品牌，满足上层人士的精品生活需求
4、环境要求
●环境高档、优雅
●安静，给顾客制造精心选购珍品的氛围
●通过环境规避无效人流。奢侈品属于特定顾客目的性消费的产品，商家绝大多数闭门待客，给非目标客户心里压抑之感
5、品牌要求
国际顶级高档品牌专卖店
6、代表案例
中环置地广场尖东半岛酒店尖东新世界购物中心
（二）高档购物中心
1、选址要求
●周边聚集众多高档写字楼、住宅、酒店、金融中心
●交通便利：地铁出口引入购物中心
2、代表案例
（1）IFC
●地址：位于中环国际金融区，高档写字楼林立，濒临维多利亚港
●交通便利：4条轨道在此交汇，二楼人行天桥将各写字楼及商场连接
●定位：满足追求高档品牌的客户的需求
●目标客户：高级白领、外籍在港工作人员、旅游观光客
●评述：定位准确，但由于新开业不久，人流量有限
（2）又一城
●地址：位于九龙的观塘站，周边是高档住宅去，香港城市大学与之相临
●交通便利：相通九广路终点站及地铁站
●定位：满足追求高档品牌的顾客需求
●目标客户：高档社区的居民、大学教师、内地到香港1日往返购物的高档客户（占总客户的40%）
●评述：定位充分考虑现状居民需求，同时利用了九广铁路，牢牢抓住了内地高档客户的需求，定位准确
（三）中高档购物中心
1、朗豪坊
●开发背景：七、八十年代成为香港最繁华的地区，但现已日趋老化，未能配合经济的发展。政府与鹰君集团合作，投资100亿兴建大型购物中心、甲级写字楼及五星级酒店，重塑旺角新形象。朗豪坊于2004年8月落成。
●定位：打造旺角新商业地标，为年轻人提供中高档的综合性购物中心
●目标客户：15-18岁的学生、中年女性及部分写字楼、酒店住客
●定位分析
（1）主力店西武百货针对追求高档国际品牌的年轻人及中年人，基本与定位相符
（2）4-7楼的服饰、化妆品、饰品主要满足青年学生的日常需求，与定位不符。调查发现：消费者绝大部分是学生，并且是三五成群结伴进入卖场，独立消费意识强，不需要家长陪同。但消费能力低，难以支撑其经营。
（3）11-12楼的餐饮消费档次较高，主力客群为周边五星级酒店客人及写字楼白领，与定位不符
（4）朗豪坊的瑜伽中心为全球最大的瑜伽中心，主要满足28-40岁成年人的需求，与定位不符
●评述：项目招商没有贯彻定位，导致客户对象多层次化，楼层之间的人流不共享。
2、时代广场
●区位：位于铜锣湾老商业区，交通便利
●定位：全港最中心的中高档综合型购物场所，类似武汉的武汉广场
●目标客户：全港的中高档的购物者及旅游人士
●定位分析
（1）铜锣湾为老商业区，在市民心目中的地位高
（2）时代广场2000平方米（全港唯一）的广场设有钟楼、大型屏幕，经常举行大型公众活
动：如新年“苹果倒数”，圣诞大典等，吸收了大量市民与游客，时代广场已成为市民的生活舞台，成为市民内心向往的中心。
（3）“超市”+“中高档品牌专卖店”+“餐饮”为主的业态与中高档定位相符。主力店连卡佛为高档百货，与购物中心整体中高档定位略有不符。连卡佛晚8：00停止营业，而时代广场营业时间至晚12：00。可见，时代广场与连卡佛的人流不能实现共享。
●评述：时代广场定位大体准确
（四）主题购物中心
1、APM
●区位：位于九龙工业区，居民少，基本上没有商业氛围。轻轨入口引入购物中心
●背景：发展商开发时非常顾虑。工业区做商业能否兴旺，普通大众购物中心在香港不具备竞争力及拉动力，只能打造独特的商业
●定位：中高档时尚购物场所，早晚为市民服务
●目标客户：18-28岁的年轻人
●定位分析：
（1）以吉之岛生活超市为主力店，以电影院、无印良品、国美电器、屈臣氏、肯得基等众多知名的连锁品牌作为次主力店。以穿插有关产品专卖店突出其时尚特点。实际效果来看，吉之岛在负二层，主要满足周围居民日常生活需求，对APM整体定位贡献不大。但香港居民对品牌认知度高，靠知名的时尚品牌专卖店就能吸引到足够的人气，因此APM不需要主力店也相当成功
（2）以时尚事件为营销素材迅速提升知名度与人气。举办了“免费喝啤酒，观看世界杯”、众多“明星新碟发布会”、“电影首映发布会，首映式”等事件活动。APM已成为明星显秀的前沿时尚阵地。
●评述：定位准确，营销得体
2、东荟城
●区位：位于大屿山东涌站，与地铁交通相近，周边人口较多。但不购稠密，总规模约3万㎡。
●定位：知名品牌折扣购物中心，是香港唯一一家以折扣为主题的购物中心。
●目标客户：满足追求知名品牌但消费不起、希望低折扣的顾客。
●品牌折扣店的要素
（1）品牌为本地区知名的中偏高的国际、国内大品牌，在消费者心目中影响力大；
（2）货源为过季品、非标准品、滞销品；
（3）价格非常低，一般为原价的3-5折；
（4）商场折扣的氛围强，且绝大部分商品为折扣品。
●定位的执行：
（1）大部分品牌在香港很少见，对消费者的影响力不大，致使商场吸引力不够，这是经营业绩不佳的主要原因。
（2）商场折扣氛围明显：低折扣率到处可见，商品摆放简单，不像百货商场正规。
●启发：品牌折扣店这一主题明确，对内地顾客具有相当大的吸引力，但存在招商执行的问题：
（1）当地的部分知名高档品牌担心破坏产品形象，不愿设立专门折扣店销售。
（2）愿意做折扣店的名牌不多，商家资源不丰富，规模不宜过大。
（3）容易造成假货折扣市场。
3、机场购物中心
（1）区位：位于新机场，周围居民稀少，总规模约1.5万平方米。
（2）商业定位：为短时间不能到市中心购物的人或中转休息的旅客提供快速便捷购物服务。（3）目标客户
●中转休息或待机的旅客
●市内的小孩
（4）定位分析
产品组合与定位相符，但人流少，经营困难
●飞机飞行现场模拟展示间。（吸收市内儿童及旅客参观的核心项目）
●巨型立体电影
●餐饮＋食品
●旅游工艺品
●少量品牌服装
（五）典型案例——青衣城
（1）区位：青衣岛
（2）原定位：船员买卖各国特色产品的场所
（3）演变：随着居民的大幅增加，居民的日常生活需求日益突出，青衣城顺势改造而生，由主题市场变为满足周边居民日常生活所需的综合型中高档购物场所。
（4）没有设主力店，耳熟能详的次主力店众多。
（5）总结：区域型的购物中心首先应满足居民的日常生活需要。
（六）社区购物中心
案例：黄埔新天地
1、区位：位于九龙最大的居住区，居民出行以公车与的士为主
2、建筑：有10个独立的建筑单体构成，通过赋予每个单体不同的主题，如家居坊、时尚坊、家宝坊等来连接各自的关系
3、定位：满足社区居民日常生活方便品的需求
4、产品：
（1）主力店：吉之岛百货，经营日常生活用品及中低挡的商品，内设有10元专区、特价促销区等，产品琳琅满目，货卖堆山
（2）次主力店：百佳生活超市
（3）专卖店经营家居用品、服装、儿童服饰、社区服务店、餐饮等品类。特点如下：
●以生活方便品、家居用品及与儿童相关所有读书、服装、游乐场、培训等内容为主
●极少有专门品牌店，因为社区消费品牌绝大部分在市内大型购物中心
●产品丰富：货卖堆山、价格便宜、购买方便
●社区服务机构：洗衣店、房屋中介、旅行社、银行、培训中心、票务中心、彩票点等
5、启发
社区型购物中心主要满足居民日常生活方便品的需求。产品以生活方便品、家居用品、儿童、老人相关联的产品为主，不能以25-40岁的与穿有关的品牌店为主，因为居民购买习惯在市内
四、广州购物中心定位
天河区聚集有三大购物中心：正佳广场、天河城、中华广场，定位各异，相互精彩，地铁贯通后更是吸引了广州市及周边小城市的众多居民，天河商圈已成为城市核心商圈。
正佳广场：高档品牌购物场所，满足全市及周边居民需求。
天河城：中高档购物场所，满数全市居民需求。
中华广场：中偏低档购物场所，“万千姿彩在中华”，主要满足天河城居民的日常生活需求。
五、案例总结与思考
（一）购物中心的开发与定位
1．定位
购物中心的定位需立足于当地商圈的需求，精心研究，按需推进，切不可“大跃进”。
l居民的日常基本需求若因商业的匮乏而没有满足时，购物中心的开发就如同社会主义初级阶段建设解决基本温饱问题一样，用于满足居民日常生活的需要。这一阶段，购物中心的档次起步较低，如香港太古城、中华广场。因此，大武汉G座的定位无疑是准确的。
l居民日常基本需求满足后，购物中心因随着居民生活水平的提高、需求的变化而逐步升级，如香港的新城市广场，将原来老商业连成百货（低档）升级为中高档购物中心。
l商圈成熟后、竞争激烈时，主题式购物中心成为开发的首选。
2．商业功能
商业功能应多元化、复合化，催进其共生共荣。应集购物、娱乐、休闲、餐饮、社会服务等多功能于一体。
3．配套设施应完善
摒弃为开发商业而建设商业设施的思路，将酒店、写字楼、公寓、金融中心及社会公共（体育馆、图书馆、医疗机构等）设施纳入一并开发，或与政府、其他开发商协商开发。（二）购物中心建筑形态
1．规划设计：重室内、忽室外
l购物中心主要靠定位特色来吸引人流，而不是建筑本身的华丽外表。
l购物中心主要需要将人流引入室内，让其逗留，引发消费。室内应给顾客亲切的尺度与质感，外面形象一般。考察的购物中心绝大部分如此。
l购物中心应采用弧线设计，创造良好的视觉空间，让顾客看不透，也大致看到前面是什么，如太古广场、又一城、万象城。
2．人流动线
l室内应引入多个中庭、露台，用于吸引人流、均匀分布人流。朗豪坊、正佳广场的露台均设在室内四层以上，通过露台活动吸引人流上楼。太古中心的中庭层层后退，让顾客感觉最佳。
l人流动线应在室内，避免室外。万象城、中华广场外围有小部分商铺均对外封闭，避免室内外抢客，而其他购物中心多对外均没有设计商铺。
l人流动线应单一，避免多动线。多数购物中心动线单一，反靠中庭两边步行道来组织人流，顾客不会迷失方向，商铺价值均等，如万象城、又一城、新城市广场、青衣城等。但中华广场、APM靠多动线组织，致使部分商铺经营惨淡。
l动线尺度：主街道一般在12－15米左右，次通道在3.6－5米之间
l停车场多层布置，进行人流引导，以提升高楼层的价值，如新港城停车场设在地下层与顶层，九龙城广场停车场在6楼。
l采用通天梯，将人流跨层传送，如朗豪坊，时代广场，APM。
l通过电梯方向引导人流。新城市广场主中厅只设上行电梯，在周边小中厅设置下行电梯。（三）商业业态及业种
1．业态
1)主力店
区域性的购物中心通常以百货店为主力店，社区性的购物中心以生活超市为主力店。
内地与香港购物中心比较：主力店面积内地要远大于香港，香港主力店规模不大，甚至有的
购物中心不需要主力店。因为香港市民的品牌认知高，不需依赖主力店的品牌，而内地恰相反。
2)次主力店
购物中心内次主力店越多越能提升知名度与影响力。香港购物中心次主力店很多，均为市民耳熟能详的品牌，如屈臣氏、国美、百老汇、肯德基、周大幅、无印良品、儿童反斗城等，青衣城主力店不突出，主要靠众多次主力店烘托。
2．业种
1）穿戴类
含服装、首饰、珠宝、鞋帽、皮包等，占商户数量最多，面积一般最大。
2）餐饮类
l布局：主要设在购物中心内，因为香港街边没有独立物业，且租金贵，不像内地餐饮以独立店、旗舰店形式出现。
l消费习惯：香港人很少在家就餐，喜欢在购物中心就餐，且无太多的选择，消费能力强。l齐全：国际大都市，各种品类、口味尽有。
l规模：面积大，一般占购物中心20％－30％的营业面积，就餐人多
3）娱乐类
l内容：电影院、游戏场、游乐城、溜冰场、歌舞厅等
l特点：
电影院、歌舞厅、溜冰场能带来持续人流，而游乐城新鲜感失去后，人流难以持续，后期经营困难
承受租金能力差
占用面积大
l案例：香港购物中心娱乐元素单一、不丰富，仅设有电影院和溜冰场。主要原因在于娱乐项目租金承受力低，且香港市民一般到深圳娱乐消费（便宜）。广州正佳广场七楼4000平米全部为游乐园，前期对项目起到了提升作用，但后期经营不温不火。
（四）品类协同
1．平面商业分布不设商品专属区，实行混业经营
香港购物中心商业分布大部分采取集中与分散相结合的分布原则，即在大的类别和大的经营品种上，划分一条基本界限，各品类混业经营，让顾客购物充满偶然性与随机性，充分体验“逛街”的乐趣。
2．餐饮与娱乐紧临
又一城、太古广场、万象城的餐饮围绕溜冰场布置。这样既能体验，又能边吃边欣赏，同时也可让家长得以休息。
（五）人流动线
人流动线受城市规划动线、建筑规划动线、商业布局动线影响
1．与城市规划动线
购物中心应让城市交通在室内得以延续，成为城市交通有机构成部分。方式有：地铁出入通道进室内、封闭人行天桥连接、公路延展入室内等。
香港的70％购物中心将地铁、公路交通引入室内，让人流在购物中心换乘，极大的提升了人气。广州正佳广场自掏2000万将地铁引入室内。
地铁出口根据人流规划的需要，可在不同楼层设置。
大部分购物中心以一种先进的理念，将一楼商业部分规划为公路交通，在室内设置公交站。2．建筑规划动线（已阐述）
3．商业布局动线
1）主力店与次主力店应多层布局，形成层层均有主力店，每层设置出入口，使每层人流共享，如海港城、又一城等
2）主力店设置方式有两种，以实现资源互动、人流共享
l主力店置于购物中心两端，散户设中部，如又一城、新城市广场。
l主力店置于购物中心中间，散户围绕主力店分布，如万象城、东荟城。
3）顶层设置美食广场及惊险娱乐项目、电影院、溜冰场等，让人流向上行，如朗豪坊顶层“天幕”影院、西九龙中心的顶层过山车、溜冰场等，拉动人流自然上行。
4）电影院入口设在首层，出口置于高层，引入人流往上走，如太古城、又一城
5）餐饮确定一个主体区域后，每一层设有小型休闲餐饮，让人逛累后得以休息。
（六）产权式商铺运营
中华广场介绍
六、购物中心运营管理
（一）组织特征
1、体制：业主控制为主，外包管理为辅
2、机制：市场机制运行，长短期目标清晰
3、能力：前期策划专业，后期运营精细
（二）目标设定
1、租金目标
l根据投资回报及市场租金水平确定中长期租金目标
l根据中长期租金目标及年度经营状况确定年度租金计划
l租金目标由大业主主导，与商业运营公司协商确定
2、营销目标
l在3年左右市场培育期根据商业项目开发和运营规划拟定营销推广计划及预算
l市场培育期后营销费用根据物业升值、租金目标确定，实行单独列支
l营销费用由主业和商户承担，从前期项目成本或租金费用中筹集。
3、运营目标
l根据项目不同设定不同运营目标，包括收入与支出、商务调整目标等
l根据年度预算设计运营公司的年度财务预算目标
l项目目标由运营公司经理层决定，公司整体运营目标由运营公司董事会确定
（三）核心能力
1、商业项目整体策划：商业定位策划、结合运营需要对建筑规划设计提出意见、预测开发、商业运营的投入与产出等
2、项目招商与销售代理：根据项目业主要求、按照项目商业定位，拟定并实施项目营销推广方案，完成与业主约定的招商、销售目标等
3、项目运营管理：商业项目运营的营销推广、商户选择、基础管理等
（四）收入来源
1、整体策划费：项目顾问费
2、销售代理：商铺销售佣金
3、招商报酬：1-2个月租金
4、运营管理费：按面积固定收取或从利润中的提成
（五）案例
1、侨乐：大集团支撑，市场化运作，专业化管理，内外结合
2、中华广场、正佳广场：业主控制、年度计划
（六）反思与借鉴
1、组建专业运营机构，培养商业项目整体策划能力、招商和营销能力、运营的精细化管理能力，是大型商业地产开发企业增强商业项目开发能力和实现物业长期增值的重要举措。
2、按市场化原则组建专业运营机构管理大型商业项目，使之能持续发展，是商业地产开发企业的共同选择。
3、南国商业战略目标逐渐清晰，组织团队正在形成，全面能力急待提高，业务压力迫在眉睫。
香港公屋单体设计的分析及对我国保障性住房建设的启发_杨靖
Ｄｅｓｉｇｎ Ａｎａｌｙｓｉｓ ａｎｄ Ｉｎｓｐｉｒａｔｉｏｎ ｏｆ Ｈｏｎｇ Ｋｏｎｇ Ｐｕｂｌｉｃ Ｈｏｕｓｉｎｇ ｔｏ Ｅｃｏｎｏｍｉｃａｌｌｙ Ａｆｆｏｒｄａｂｌｅ Ｈｏｕｓｉｎｇ ｉｎ Ｃｈｉｎａ 香港公屋单体设计的分析 及对我国保障性住房建设的启发 文／杨靖 杨磊 Yang Jing Yang Lei ABSTRACT 本文介绍了香港公屋原形设计的四个阶段，并着重从运用模块进行扩展、 “居者自行设计房屋布局”模式等 方面分析了香港公屋单体设计的灵活性以及总结了香港公屋通用设计的经验。 This article describes four stages of the prototype design of Hong Kong public housing,and focusing on analysis of the design flexibility and universal design of Hong Kong public housing. 作者简介 杨靖 东南大学 杨磊 西安建筑科技大学 香港公屋，单体设计 Hong Kong Public Housing，Architectural Design KEY WORDS 阶段原型时间建设标准特点典型平面 第一工字型系列50年代—60年代使用面积2.2m2/ 成人、1.1 m2/儿 童 以工字型为基础，左右两翼是背靠背的房间，每个房间 大约12 m2，各房间面向敞开式长走廊。 共用厨房、卫生 间、洗衣间、公共浴室。后期，引入电梯（每隔三层停 靠）、中央内走廊，每间添设了设有厕所及自来水的阳 台。建筑高达16层。 第二长型、 塔型、H-Block 70年代—80年代 初 使用面积3.25 m2/人 通过内廊或外廊式组织，套型面积稍有增大并且套型的 通风状况得到改善。卫生间与厨房与工字型系列后期的 设置相似。建筑高度大约20-24层。 第三三叉型、 相连长型 80年代使用面积5.5 m2/ 人 空间标准有重要的提高。单一房间概念被一套多房的设 计所取代。客厅、卧室、卫生间或厨房都有较佳的日照 及通风。建筑高度约40层。房间的隔墙仍是租户自己设 置。 第四和谐式 康和式 90年代使用面积7.5 m2 人 和谐式单体有三种：1型（“十”字形）、2型（“Y”字 风车形）及3型（“T”形、“Y”形）。1型、2型均为塔 式高层，36-38层，每层约有16户。3型配合香港多山的 基地条件，其Y形的翼可在90度范围内自由旋转，层数为 20至26层。 康和式单体有两种：1型是十字形平面， 40层，每层8个 户。2型是曲尺形， 30层，每层6个户。面积标准有所提 高，三居室套型设有主卧室卫生间。 1953年圣诞夜，在石硖尾大火中5万8千人痛失 家园。之后，又发生几起大火，总共有10万人无家 可归。连续的火灾迫使香港当局不得不转变立场，采 取由政府投资兴建公屋，为这些灾民提供住所，以解 燃眉之急。自此开始了大规模的香港公屋建设。 1、公屋住宅单体的原型设计及其四个阶段 为了快速解决居住问题，房屋署在一个时间段内 仅用几种住宅单元平面作为原型进行公屋建设。这样 节省了设计时间并有助于减少建造成本。当空间要求 和建设标准提高时，就会提出新的原型。公屋经过这 么多年的发展，其原型可以明确的划分为四个阶段。 每一个时代的居住空间标准不断提高，这对空间的设 计和使用产生重要的影响，并由此对居住者的生活品 质产生重要的作用。（图1） 最初，第一阶段的工字型公屋是1954年开始兴 建，是作为居住应急之需的迁置大厦，其标准低、成 本低、租金低。发展到90年代期，出现的康和式住 宅是香港公屋建设中的最高标准住宅，它也是香港 “居者有其屋”计划中主要采用的房型。我们对其住 1 1 | 公屋单体的四个阶段 2009 12 A+C论文 P097
中国房地产各阶段发展史(非常详细)
中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。
详解香港居民身份与永居(护照)
详解香港居民身份与永居（护照） “为了孩子教育”、“事业发展”、“出行便利”...出于某种目的和需求，我们拿到了一张香港居民身份证。拥有了这张身份证后，我们在香港可以享受哪些福利和特权呢？与永居（护照）对比又有哪些不同？ 香港永居身份与香港居民身份全方位对比 1、签证 永居身份：作为永久居民，最直接的好处，就是入籍后获得香港特区护照。拿着一本免签158个国家的护照，才能真正的实现说走就走的旅行。 居民身份：身份证的签证时间内可以无限次数往返香港和居住香港；在香港更容易申请发达国家的签证，如美国、加拿大、欧洲等。 2、教育医疗 永居身份：享受与当地居民同样的教育医疗资源。幼稚园、小学、中学的申请和学位，学费相同，申请车船津贴、书本津贴、学费减免等方面也同样平等。享受国际先进医疗技术，公立门诊住院100港币/天。 居民身份：与永久居民相同。但作为“非本地生”获得的香港居民身份，在学费、奖学金等方面，有小小差别。 3、社会福利 永居身份：享受和当地居民同等的社会福利。如养老保障、失业保障、雇员工伤赔偿、生育保障、家庭服务等。
居民身份：与永居相同。 4、房屋权益 永居身份：与本地居民相同。符合条件的永久居民，可以租住香港的政府公屋（类似廉租房感念），平均租金1600元左右。 除了公屋，永久居民也有资格购买政府的资助性房屋，包括居屋（“居者有其屋”计划，类似“经济适用房”）、焕然一居等，以市价的70%-80%购买房屋。 在购买普通住宅方面，在实行新税收政策之后，永久居民购房需缴纳印花税税率为1.5%。居民身份：不能租住香港的政府公屋。购买香港住宅，被视同非港人，需缴付30%的买家印花税。 5、选举和被选举权 永居身份：永久居民享有区议会和立法会的选举权，能在议员选举中投上一票，以此作为代表的政治权利。 居民身份：无选举权和被选举权。 6、公务员资格 永居身份：有资格受聘成为香港公务员。 居民身份：不能应聘香港公务员职位。 7、续签要求 永居身份：无续签要求，一辈子有效，多年离境也不会取消身份。 居民身份：以香港优才获得的（2+3+3）香港居民身份为例，通过香港优才获得香港居民身份证，第一次有效期为2年，2年后达到在香港“通常居住”的条件后续签，直至7年后获得永居身份。
香港房地产金融市场的发展与特点(doc 9页)
香港房地产金融市场的发展与特点(doc 9页)
香港房地产金融市场发展特点与启示 2003-05-28 中国房地产金融作者：中国建设银行房地产金融业务香港培训班 2002年11月5日至12日，由中国建设银行总行房地产金融业务部孙冰峰副总经理带队，建设银行总行和部分分行房地产金融业务部的有关负责人和业务骨干以及总行人力资源部人员共 30人在香港进行了房地产金融业务培训。培训的主要目的是通过了解香港住房按揭市场情况及按揭业务运作，吸取香港房地产与房地产金融市场发展的经验教训，引进香港银行业的经营管理理念，学习和借鉴有益的业务运作方式、操作流程、产品品种以及有关制度体系，以不断规范中国建设银行房地产金融业务运作，加快产品创新步伐，提高市场营销能力，促进业务的持续稳定健康发展。 一、香港房地产金融市场的发展与特点 1．1 香港房地产市场现状 1．房地产价格持续大幅下跌，“负资产”借款人大量增加 自1998年亚洲金融风暴以后，香港房地产价格一路暴跌，截至目前已经平均下降了6成半左右，而且房地产市场仍未摆脱低迷和萧条，没有止跌回升的迹象。由于香港居民采取购房形式的置业与投资意识非常强，购房支出在香港居民的消费和投资支出中占有相当高的比例，因此，这次香港房价下跌持续时间之久、下跌幅度之大，给香港经济金融发展和社会稳定带来了很大的不利影响。 “负资产”一词的流行以及由此引发的一系列问题就是一个典型的例证。住房按揭是香港居民购买住房的主要手段，银行按揭贷款成数一般不超过房价的7成，但是由于房价的大幅暴跌，许多按揭借款人所购房屋的市价目前已远不及其按揭贷款的未偿还余额，成为“负资产”人士。根据香港金融管理局公布负资产住宅按揭贷款的最新调查(28家认可机构提供的资料)：截至 2002年9月底，负资产住宅贷款总宗数70112笔；未偿还总额1180亿港元，占按揭贷款未偿总额的比例达22％；按揭成数已达128％(如以原按揭成数为七成计算，再假设近几年已还一成本金，则表明房价下跌了68％)；平均利率大幅下调，为最优惠利率减0．76厘(以前高于最优惠利率)。“负资产”人士和负资产按揭贷款的大量存在，不仅影响了社会和经济稳定，也大大增加了银行按揭业务的风险。 针对上述形势，香港政府推出了包括停售公屋(指廉租住房，见后描述)抑制房价下跌等一系列措施，香港金融管理局也放宽了利率限制 (由原“最优惠利率十利差”变为“最优惠利率-2．5％”)，并鼓励新按揭产品的创新。银行纷纷下调利率，推出加按、140％超按、MortgageOne账户(见后描述)等新产品防范风险，争取业务。发展商也以低于市价一至两成出售新楼，并提供二按(见后描述)，送印刷费、律师费和提供低价装修、低价出售家居等新措施招揽业务。 2、满足不同收入阶层需要的住房供应体系
香港地产模式不适合中国内地
香港地产模式不适合中国内地 社科院易宪容 那种高房价、高地价、高公屋率的住房发展模式不适合中国。绝大多数民众的住房问题，只能在政府某种政策帮助下进入房地产市场来解决。这就要求我们不仅要调整房地产市场产品结构，也得通过政策方式来调低房价。 在今年两会上，房地产问题成了代表们关注的热点。对此，不少代表提出了自己的看法，并希望用不同的方式来解决国内目前的高房价问题，解决中低收入民众的住房问题。在2006年政府工作报告中，对房地产问题也有更为详细的阐述。如，“继续把好土地、信贷两个闸门，坚持实行最严格的土地管理制度，坚持按照贷款条件和市场准入标准发放贷款。从严控制新开工项目。继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序”等。而把这些意见归结到一点，就是中国房地产市场采取何种发展模式以及中国的住房保障体系如何来建立的问题。 政府目前对内地房地产发展之思路，很容易让我联想到香港的住房发展模式，即高地价、高房价、高公屋居住率。在这种模式下，政府以高价将土地出卖给开发商，房地产开发商以高房价在市场交易。在这种高房价下，60平方米以下的住房占72%，90平方米以下的住房占90%，而近50%香港居民住政府供给的公屋。在这种制度安排下，尽管香港税收十分低，但是社会绝大多数财富通过房地产市场分别流向了政府(如政府庞大的土地基金)与房地产开发商(香港的最富有的人基本上都是通过房地产市场起家的)，造成了严重的社会财富两极分化。
同时，由于房价过高、公屋率过高，整个香港居民的住房福利水平严重下降。这不仅表现的香港居民的住房面积过小，而且表现在香港绝大多数居民所住房子的周边环境恶劣。可以说，香港这种住房发展模式是香港特定条件下的产物。 政府目前对内地房地产发展之思路，处处似乎都表现出要仿照香港房地产的发展模式。比如，无论是去年中央政府关于宏观调控的文件，还是“十一五规划”关于房地产的发展概要，都是以稳定房价为目的，且都显示出中国的房地产市场发展正在走向香港模式。政府有这种思路，房地产开发商更是尽情地发挥了。比如，以高房价来带动高地价；再比如，中低收入者的住房问题基本通过政府资助来解决(建立中国的住房保障体系，加大政府对经济适用房与廉租屋投入……)。然而，这种模式究竟适合中国吗？这种模式对谁最有利？最大的受害者又是谁？ 作为一个处于转轨过程中的发展中国家，中国绝大多数民众目前仍处于中低收入水平的状态下，如果绝大多数民众的住房都要通过国家的住房保障体系来解决，政府的财政有这种承受能力吗？如果没有，中国住房保障体系的资金又从何而来？在目前的情况下，国家财政显然是没有这种能力建立香港那种庞大的公屋体系的。而且，即便是政府有能力来承担，那么又将通过何种方式来分配呢？如果这种分配体系不能够市场化，那么不就又退回到1998年货币化住房改革之前的老路上去了吗？ 一些人之所以要把中低收入民众住房问题归结到政府责任上去，一方面是因为房地产开发商要把中国绝大多数民众赶出房地产市场，另一方面也是在为推高房价提供借口。当然，这和政府目前采取的这种模仿香港的住房发展模式也不无关系。
中国房地产20年发展历程回顾
中国房地产20年发展历程回顾 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 最近几年，国内房价飞涨，让我们还来不及拿定买房的主意又涨价了。2010年，中国的房价疯了。这一年，北京望京地区“地王”边上的一套64平方米的住房，一个星期里总价涨了34万元。房价令人们变得极度懊悔。有时候，小两口合计买房子，其中一个稍一犹豫，价格便又上蹿了十几万元，为此引来一番不满和争吵，乃至分道扬镳。这样的故事屡见不鲜。房价是在人们犹豫不决的观望中突然爆发的。2009年年初，上一轮房地产的低迷期还没走出，那些钱包瘪瘪的人还梦想着房价再降一点，没成想，进入3月，它突然发力，且一发不可收拾。一个小区半年前每平方米价格只有1．9万元，半年后一看，变成了2．9万元。原先是买了房子的人嫌降价太多，围着售楼处纷纷要求退房，现在一套房子刚开盘，就被抢光了。《参考消息》则援引外电：中国每天新建房屋面积，已经占全球总量的50％左右。 下面就让我们看看这些年来房地产市场的发展。第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先
挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来) 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。最早是1978年至今已经走过了30年历史。 1978年10月20日上午，邓小平在北京视察新建的几十栋公寓住宅楼时，曾希望能用积蓄替儿子买套房子。1978年的中国老百姓
香港住房政策与国内住房政策对比及启示
一、香港房地产市场的调控措施 透明的房地产市场交易信息。为遏制楼市投机行为、抑制房价过快上涨，香港政府不断加强新房屋预售、销售环节的透明度，降低开发商对房屋售价与现房供应的操纵，从而抑制了因新房销售信息不对称所引发的哄抬房价现象。香港政府对开发商预售、现售环节、信息披露、首次放盘量等方面出台了多项指引文件，还明确规定了有关预售新房(含楼花)示范单位的细则。 健全的土地管理制度。香港在坚持土地公有制的前提下，将土地使用权批租给受让人，土地批租主要采用公开拍卖、招标、私下协议和临时租约四种形式。香港有比较健全的土地法例体系，包括《香港房地产法》、《收回官地条例》、《土地征用法令》、《地契条款》、《拍卖地产条例》等。政府只是根据这些法例进行管理，实行有偿、有期、有条件使用土地。所有要使用土地的人都需要通过土地市场获得土地。既有垄断控制，又有自由转让。在楼市出现泡沫的时候政府采取增加住宅用地供应的做法，在楼市萧条时期政府采取减少土地供应的措施，以保持楼市的平稳发展。 完善的公屋制度。香港的公屋制度不仅包括政府出资建造建筑实体，还包括货币化的综援金制度。到1997年，香港650万居民中居住在出租公屋、政府补助出售房屋的人口达331.38万，占全港人口的51%。公租房制度与香港的房地产大规模开发几乎同步，不仅解决了众多中低收入者的住房问题，还为香港节约了土地资源，保持了社会稳定，提高了城市竞争力。
短期交易“额外印花税”。为了抑制投资者炒房，香港引入了短期交易“额外印花税”。目前，香港物业交易须缴纳最高4.25%的从价印花税，而“额外印花税”则分为三级税率：6个月或以内转售的交易，税率为该转售交易金额的15%；6个月以上至12个月之间转售，税率10%；12个月以上至24个月之内转售，税率为5%。换言之，持有物业的时间愈短，业主需要缴纳的“额外印花税”税率便愈高。 楼宇按揭成数调整。楼宇按揭成数也是香港调控楼市的主要手段之一，且效果比较明显。香港楼宇的按揭成数一般在5成左右。香港金融管理局根据楼市冷热程度适时调整楼市按揭成数。在楼市萧条时期上调楼市按揭成数，一般楼价越高按揭成数越高；楼市出现泡沫时下调楼市按揭成数，一般楼价越高按揭成数越低。2010年11月，香港金融管理局宣布下调楼宇按揭成数。新政一出，之前热火朝天的香港楼市顿入寒冬。据香港美联物业的统计显示，在楼市新政出台的首个周末，香港十大指标性二手楼盘的成交量已经比前一周减少近八成，二手楼看楼量普遍下跌五成以上，还有许多楼盘罕见地出现“零成交”。 二、香港与内地房地产政策调控的比较 香港楼市调控的针对性比内地强。一般来说，香港政府楼市调控的针对性很强，目标直指短期炒楼行为，加大炒家转手成本，进而遏制楼价快速上涨。在遏制纯投资购房者以金融杠杆炒楼的同时，也确保了真实自住型需求不受政策影响。所以香港楼市调控政策的短期效应比较明显，特别是楼市泡沫期间，每一轮楼市新政出台后的数周内，
值得学习的香港房地产模式
值得学习的香港房地产模式 “香港经验”依然值得内地同仁借鉴内地房地产业的改革发展与香港回归的脚步基本是同步的，这是历史的巧合，也是历史的必然。作为中国内地对外交往的重要窗口，“香港经验”一直是内地改革开放的重要样板。作为房地产而言，内地与香港在房地产所要面对的境况具有太多的相似，香港的发展思路也就成了以深圳为代表的众多内地城市的发展模式。 回归10年，内地与香港在交流中相互促进，在发展中互相借鉴，共同促进了经济的繁荣和发展。在房地产行业，房地产市场的10年与香港回归的10年基本重合。10年来，内地房地产市场化的发展处处显示出“香港经验”的印记。10年后，这些“香港经验”仍然值得内地房地产行业继续学习和借鉴。 香港房地产的发展，至少三个方面的经验都是内地房地产业界必须认真学习、研讨的重点。一是香港房地产业的快速起步和发展历史，二是公屋（廉租房）制度，三是香港处理亚洲金融危机所导致的房地产泡沫破灭的经验和智慧。 香港房地产的快速起步和发展，得益于自由完善的市场环境和灵活多样的融资体制，以及不断创新的对购房者进行支持的金融产品。房地产是一个资金密集型行业，而在香港房地产起步的上个世纪五六十年
代，无论是港府还是开发商资金都十分有限，楼花和按揭制度的创设和引入，使开发商能迅速回笼资金，大大提高了资金的使用效率，也引导了购房者的消费观念，而港府则通过土地招拍挂提高了财政收入。 这些措施对于起步阶段的香港房地产起到了重要的推动作用，这些制度也在改革开放后从深圳传入内地，促进了内地房地产的发展。随着时间的变迁，类似于预售制、招拍挂等内容也不断在实践中遇到问题，但是其基本思路，尤其是在提高资金使用效率方面的思路永远值得借鉴。 在内地，目前困扰房地产开发和银行系统的仍然是资金及其管理问题。由于投融资渠道单一，内地房地产开发资金70%左右直接和间接来自银行贷款，银行系统过多地承担了房地产金融风险，不仅为金融风险埋下隐患，而且使宏观调控处处掣肘。反观香港房地产，其融资渠道则顺畅得多，开发企业既可以从银行获得支持，也很容易通过发行股票和债券融资，而后者在内地基本属于起步阶段，仍然需要更多的政策支持。 香港的公屋制度起源于灾难性的“石硖尾大火”，公屋制度不仅包括政府出资建造建筑实体，还包括货币化的综援金制度。到1997年，在当时全港650万居民中，居住在出租公屋、政府补助出售单位的人口达331.38万，占全港人口的50.97%。公屋制度与香港的房地产大规模开发几乎同步，不仅解决了众多中低收入者的住房问题，还为香港节约
香港的公屋
香港的公屋 周昀皓发表于2013-04-16 08:57 一般人想到香港可能会联想到大厦林立的商业区，或者亮丽的购物中心，但其实对很多香港当地人来讲，公共屋村（简称公屋）才象征了香港普罗大众的生活。 从香港的统计来看，香港人口约有710万人以上，而且这数字年年有上升的趋势，香港土地面积是1104平方公里，大约是上海的1/6，人口密度自然非常高，在世界上也是头三位高密度地区之一，而且香港的地形是山地较多，平地较少。 所以，一般住宅的购入金额非常高，只有非常少的一部分富裕阶层才有能力拥有。一般市区高层住房(私家楼)的价格，大约需要一个普通香港人11年的薪资，比起在日本东京首都圈买房需要的5-7倍年薪，在香港买房更为困难。 居者有其屋 为了解决香港地少人多、楼价高带来的中低收入人士住房问题，香港政府通过公屋政策及政府资助，给大部分香港人提供了一个安身之所。 目前，香港700多万人口中约半数都住在这类政府资助的公营房屋里，其中租住公屋的人数为三成。以公屋为例，每月租金只为一般低收入家庭收入的一成左右。每个屋村都有配套的文娱康乐设施，球场、公园、诊所、商场和商店街等。 以一般一家四口为例，居住面积大约只有50平方米，生活空间较为狭窄。但香港的公屋制度不但保障了每个香港人都能获得城市生活的基本居住需求，更让每个人都有一个安定的起点。 很多香港人都在公屋长大，毕业后或许先帮父母搬去环境更好的公营房屋(例如居屋)，然后自己再存钱搬去私家楼。或结婚后，夫妇继续住在旧的公屋单位里，买复数的住宅单位作出租或炒卖的投资目的，最终达到更好的生活水平。 在街头访问一般的香港单身人士，人生最大的目标是什么? 听到最多的回答是“买屋”。比起结婚优先考虑买屋，这可能是像香港这类环境才有的现象。狭窄的居住环境或许正是鼓励香港人一步一步往上获得更舒适的生活环境的动力，也是很多人的共同原点，或许正因为如此，很多香港人都对公屋带有很特别的感情。
填写公屋轮候册申请表 - Hong Kong Housing Authority …
填写公屋申请表 荧幕盖字: 填写「公屋申请表」 主持人苏玉华 女主持：香港房屋委员会为有需要的香港市民 提供公共租住房屋 并设立了公屋申请制度 有意申请公屋而又符合资格的人士 必须填妥一份申请表 房屋署将按照公屋申请的编号 或「配额及计分制」下的分数 和因应申请人所选择的地区 依次序办理审查以及配房手续 申请人在填写申请表和递交申请前 请先详细阅读「公共租住房屋申请须知」 以了解申请公共租住房屋的各种办法 申请资格 填表指引 和申请细则等 各位公屋申请人要特别注意 如果你在申请表上填写的数据 或夹附的证明文件不齐全 可能会造成不必要的延误 为了帮助大家更清楚知道如何填写申请表 我会透过这个「填表易」的示范 让大家更易掌握填表的方法 荧幕盖字: 填表易 填写「公屋申请表」 女旁白：就像这个棋盘一样 公屋申请表共分为八个部分 申请人必须填写第一部分「个人资料」 第二部分「香通讯及居住地址」 第三部分「入息及资产净值」
第五部分「选择地区」 第七部分「申请人及18岁或以上家庭成员声明」 和第八部分「申请公屋证明文件核对清单」 如果申请人想参加「高龄单身人士」优先配屋计划 「共享颐年」优先配屋计划 或「天伦乐」优先配屋计划 便要填写第四部分 如果申请表内所有人士都是长者 就要填妥第六部分:「其他补充数据」 女主持：在示范过程中 我还会利用这些「实用贴士卡」 「个案说明卡」 给大家一些提示 希望大家看完「填表易」 可以轻松又容易地填妥公屋申请表 一开始 我们首先进入「个人资料」这一部分 在这一部分，有一栏要填写申请人及家庭成员的婚姻状况 女旁白：申请人必须按各人的情况在「未婚」 「已婚」、「离婚」、「丧偶」 或「正办理离婚」其中一个方格里划上剔号 如果申请人或家庭成员 没有在申请表填报婚姻状况 或填报错误的数据 申请表就会被退回 请紧记，如果虚报婚姻状况 申请人有可能会被检控 如果申请人或有家庭成员 怀孕满16星期或以上 该名胎儿可当作一名家庭成员计算 所以，请在有关的空格里划上剔号 并提交有效的预产期证明文件 女主持：来到第二部分 要填写「香港通讯及居住地址」 听来虽然简单
香港房地产金融市场的发展特点与启示
香港房地产金融市场进展特点与启发 2003-05-28 中国房地产金融作者：中国建设银行房地产金融业务香港培训 班 2002年11月5日至12日，由中国建设银行总行房地产金融业务部孙冰峰副总经理带队，建设银行总行和部分分行房地产金融业务部的有关负责人和业务骨干以及总行人力资源部人员共 30人在香港进行了房地产金融业务培训。培训的要紧目的是通过了解香港住房按揭市场情况及按揭业务运作，吸取香港房地产与房地产金融市场进展的经验教训，引进香港银行业的经营治理理念，学习和借鉴有益的业务运作方式、操作流程、产品品种以及有关制度体系，以不断规范中国建设银行房地产金融业务运作，加快产品创新步伐，提高市场营销能力，促进业务的持续稳定健康进展。 一、香港房地产金融市场的进展与特点 1．1 香港房地产市场现状
1．房地产价格持续大幅下跌，“负资产”借款人大量增加 自1998年亚洲金融风暴以后，香港房地产价格一路暴跌，截至目前差不多平均下降了6成半左右，而且房地产市场仍未摆脱低迷和萧条，没有止跌回升的迹象。由于香港居民采取购房形式的置业与投资意识特不强，购房支出在香港居民的消费和投资支出中占有相当高的比例，因此，这次香港房价下跌持续时刻之久、下跌幅度之大，给香港经济金融进展和社会稳定带来了专门大的不利阻碍。 “负资产”一词的流行以及由此引发的一系列问题确实是一个典型的例证。住房按揭是香港居民购买住房的要紧手段，银行按揭贷款成数一般不超过房价的7成，然而由于房价的大幅暴跌，许多按揭借款人所购房屋的市价目前已远不及其按揭贷款的未偿还余额，成为“负资产”人士。依照香港金融治理局公布负资产住宅按揭贷款的最新调查(28家认可机构提供的资料)：截至2002年9月底，负资产住宅贷款总宗数70112笔；未偿还总额1180亿港元，占按揭贷款未偿总额的比例达22％；按揭成数已达128％(如以原按揭成数为七成计算，再假设近几年已还一成本金，则表明房价下跌了68％)；平均利率大幅下调，为最优惠
香港物业管理的发展历程
香港物业管理的发展历程 小组成员及任务的完成情况： 李帅（902055140）：整理物业发展资料 张国华（902055141）：搜集资料 陶光森（902055143）：整理物业产生资料 汪淑敏（902055145）：重新整理全部资料，整合文章 李志敏（902055147）：搜集图片 周丽琴（902055148）：搜集资料 向阳（902055149）：最后审稿，修改 一、香港物业管理的发展历程 从香港物业历史发展的进程考察，香港物业管理来源与英国，结合当地实际情况又有所发展。英国物业管理专业产生于工业革命时期，1880-1886年间，有一位名叫奥克维娅·希尔的女士，在出租自己的物业后，制定了一套行之有效的管理办法，要求承租者严格遵守，从而改善了居住环境。 为此受到英国政府有关部门的重视，开始在国内普遍推行物业管理工作（一）、香港物业管理的兴起 香港物业管理专业工作始于20世纪60年代。从60年代开始，民间发展商在香港兴建了多层房屋以单元形式出售。多层房屋管理大都交给即将退休老人负责看管。由于他们缺乏维修保养知识和防火知识，又体力不济，难以阻止某些无视公共道德的承租者对他人的干扰，致使楼宇设施缺乏保养，环境卫生恶劣，防火道被占，隐患很大，业主权益没有保障，住房安全存在危险，这些问题受到了人们和政府立法局的关注 由于对住房的需求量很大，单靠政府兴建大厦和屋村，缺房问题仍然严重，于是发展商也积极投资大型建筑。当第一个大型私人屋村向政府申请规划许
可证时，政府一方面乐意采纳这种建屋请求，另一方面担心人口如此密集的大型屋村一旦建成，倘无良好的管理，后果将不堪设想。于是，在批准其发展计划时附上若干条件，要发展商承诺在批地契约后的全部前期内妥善管理该屋村。由此，也就出现了由发展商为私人屋村提供专业化管理的形式。 总之，60年代政府为公共屋村、发展商为私人屋村提供的专门管理，使新建楼宇有了前所未有的优良服务。 随着人口密度的增长，建筑高层和屋村规模的扩大，以及人们对居住环境的要求日益提高，单靠政府或开发商提供管理服务难以适应，于是，发挥住户的自我管理、民主管理的作用，越来越显得必要。为此，香港政府于1970年制定了《多层建筑物条例》，确定业主可以“参与管理者”的身份，组织“业主立案法团”。“业户立案法团”由多数或半数以上的自主业主组成，是合法的管理组织，它可以收取管理费，可以雇用员工，也可以委任专业管理公司，为大厦提供多方面的服务。这样，就使楼宇和屋村的管理更臻完善，从而进一步提高了管理的服务水平。 综上所述，香港的屋村多有专门的物业管理公司管理：而私人开发商零星开发大单憧大厦被个别住户一个个单位买去的物业则多由“业主立案法团”自己管理。前者中一些大型屋村，如“美孚新村”、“太古城”等，规模很大，还建有商场街市等公共设施。入伙之初即交专门物业管理人员管理，并有物业管理的策划与屋村的发展相配合。20余年来，其物业管理水平仍然为人称道。“9物业立案法团”推行虽然也20余年，但是在香港并不普遍，而且其中少有专门人才，因此，这种方式的效果并不太好。 （二）、香港物业管理的发展 进入80年代，香港政府倡导“良好大厦管理”，鼓励大厦小业主积极参与大厦的日常管理事务，使得管理服务更具活力、更加蓬勃发展。在这期间，成立了“私人大厦管理咨询委员会”和“香港物业管理公司协会”。“私人大厦管理咨询委员会”主要为多层大厦业主立案法团及大小业主提供咨询服务，1987年设立工作小组，向政府建立制定“公共契约指导”并推动修订“不公平公契” 等重点工作。1989年，成立了“香港物业管理公司协会”，主要的物业管理公司都是协会成员，协会可以代表物业管理人士发言，也可以对同业进行监督。这些组织的建立，使得香港物业管理更加全面、深入，更具有群众基础和权威性，更能适应不断增长的住房需求，因而成为人们公认的提高管理水平和服务质量的里程碑。 从香港楼宇和屋村管理发生、发展的历史进程考察，即清楚表明这种管理的必要性和重要性，也反映露出这种管理正逐步走向专业化和民主化，而且将相互补充，不断提高管理服务水平。正如英国管理学会香港分会副主席莫志雄先生1991年1月在建设部房地产业司和深圳市房产管理局联合举办的“住宅小区及高层管理培训班”的讲课中所说：“在本港物业管理的未来发展，业主会进一步参与管理自己的楼宇，不过，我亦相信物业管理会变得越来越专业化，在为新楼宇的设计已比以前复杂多了，而人们对物业管理服务水准的期望也亦越来越高。我确信物业立案法团和物业管理公司可以同时存在，亦会继续并存，而且和谐地一起工作”。 从20世纪50年代初期为安置1953年石硖尾大火灾民而兴建徙置大厦开始至今已51个年头，其实，这漫长的历程与香港整个社会的经济、民生以至文化结构的转变有着不可分割的关系。
香港公租房
二、公租房管理模式的国际经验比较 （一）经验介绍 香港特别行政区，面积1104 平方公里，分为18个行政区域，约706万人口，香港地少人多，寸土寸金。1953 年12 月, 香港九龙石硖尾寮屋区遭遇火灾, 五万多居民变得无家可归。香港政府为安置因为火灾而失去住房的居民采取了急救计划,为灾害的受害者和赤贫人员兴建了一些紧急及基本的安居住所, 也是从那时起, 香港政府把公共住房变成了政府建设的计划。自1954 年开始实施公屋制度起，经过50 多年的努力，香港政府通过住房保障制度较好地解决了香港低收入群体的住房问题，成为世界上解决住房保障问题的一个成功典范。 香港政府于1973年4月1日颁布并实施了《香港房屋条例》，从并成立了专门的法定机构—香港房屋委员会（以下简称“房委会”）。房委会主席由运输及房屋局局长兼任，房屋署署长则为房委会副主席。房屋署是房委会的执行机关。除主席及副主席外，房委会成员还包括两名官方及26名非官方委员，全部由行政长官委任。所有非官方委员都是以个人身份接受委任。 根据房屋委员会的资料，至2011年6月，香港共有公屋72.13万套，超过200万香港人居住其中，约占香港人口的1/3。香港的住房市场包括四个部分：公营永久房屋，47.7%的香港人居住在公营永久房屋中，其中租住单位30.0%、资助出售单位17.7%；私人永久房屋51.8%；公营临时房屋（自2006年起不再适用）；私人临时房屋0.5%①
（数据截止2011年第三季度，下同）。从住宅套数上看，公营房屋共计1137千套，其中房委会公营租住房屋单位708千套，房委会中转房屋单位5千套，房协租住单位34千套，房委会资助出售单位374千套，房协会资助出售单位16千套；私人房屋1433千套。类比我国公租房在建设档次、供给方式和保障对象上的情况，香港的公营租住房屋具有较高的借鉴意义。 全港公屋主要分布在四个区域内，分别为市区(包括港岛及九龙)，扩展市区(包括东涌、沙田、马鞍山、将军澳、荃湾、葵涌及青衣)，新界(包括天水围、大埔、粉岭、上水、屯门及元朗)和离岛(不包括东涌)。房委会设有公屋轮候册，以便为符合资格的申请人提供公租房，轮候册可于各屋办事处、分区租约事务管理处、深水房屋事务询问处、房屋署公屋申请分组及各区民政事务处免费索取。申请人根据自己的实际情况填写公屋轮候册，房屋署对所有符合资格的公屋申请者依先后顺序进行登记，并将严格依照轮候册上的申请书编号及申请人所选择的地区，依次办理审查及配房手续。所有申请者必须通过公屋轮候才能获得公屋配置。 1.公租房保障对象的界定标准 （1）配租对象 房委会根据申请人不同，将公租房计划分成四种类型。（1）一般家庭申请计划。这种申请计划主要是以家庭为单位，向房委会提交申请。申请人在填写公屋轮候册时，必须满足下列基本条件：申请者必须是年满18周岁，其家庭成员拥有在港永久居住权；18周岁以下的
香港住区规划
住区规划原理报告 ——香港
目录 第一部分：香港住区背景 香港的土地制度 香港住区开发建设相关政策 “香港模式” 住区发展历程 第二部分：案例分析 秀茂坪 牛头角上邨 香港凯旋门 第三部分：保障性住宅 保障性住宅政策 城市中的空间分布 规划设计方法 保障性住房案例 第四部分：对我国住区发展建设的启示
港岛、九龙半岛、新界与 离岛三大区，其中约有80 ％的土地属于丘陵山地。 唯一较广阔的平地位于新 界西北部。
?现有建成区大多位于维 多利亚港狭长的南北面。 ?由于可供发展的土地严 重缺乏，人口密度高， 整体人口密度每平方公 里6480人 香港维多利亚港景色（太平山视角）
香港的土地制度 ?一、土地使用权制度 ?香港的土地是leasehold制度,即香港所有土地拥有权,除了位于中环的圣约翰大教堂是唯一私人拥有的土地外,则全部由香港政府所拥有,再由政府出租予居民,除一次性收取「卖地」金额以外,居民则需向政府缴交地租。 ?二、土地使用权出让制度 ?香港在1997年经历金融风暴后,开始调整批地政策,至2004年全面采用「勾地」制度,即是由有意土地使用者从政府的土地储备表中,提出对某地块所愿意支付出的「最低价格」,该有兴趣发展商需向政府提交相等于「最低价格」5％款项的按金,再经过公开拍卖或招标形式,由政府批出土地。以这种「勾地」方式卖出土地,既能配合有意发展商之土地实际需求,在拍卖过程中又能体现自由经济下公平竞争的原则,政府亦可以控制土地之批出及价格。 ?三、土地使用权转让制度 ?由于香港实行高地价政策,除了开发成本外,也要计算机会成本,受让方的出价要相当高,经过私人协商由原土地使用权人把土地使用权年期卖给另外之发展商,所以在香港并不常见。
房地产估价发展历程复习过程
中国房地产估价行业发展概况 中国房地产估价行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产业的重要组成部分。中国房地产估价活动历史悠久、源远流长，上千年前就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。当时伴随着土地和房屋买卖、租赁、课税、典当等活动的出现，房地产估价活动应运而生。但在20世纪50年代至70年代这段时期，随着废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁等活动，中国房地产估价活动基本消失。直到1978年以后，在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，中国房地产估价活动开始复兴。特别是1993年诞生首批房地产估价师以来，中国房地产估价行业快速发展，估价队伍迅速壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大；基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场，逐步建立起了政府监管、行业自律和社会监督的监管体制；房地产估价在解决房地产市场失灵，将房地产市场引向理性，维护房地产市场秩序，保护房地产权利人和利害关系人的合法权益，防范金融风险，促进社会和谐等方面发挥着独特的积极作用。 下面就中国现代房地产估价行业发展的几个主要方面作一介绍。 一、以法律形式确立了房地产估价的地位 1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》第三十三条规定“国家实行房地产价格评估制度”，第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。这两条规定，明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。 二、建立了房地产估价师执业资格制度 执业资格制度是对关系公共利益和人民生命财产安全的关键领域和岗位，实
行准入控制的一项制度，属于以公民作为颁发对象的资格制度。1993年，借鉴美国等市场经济发达国家和地区的经验，人事部、建设部共同建立了房地产估价师执业资格制度，经严格考核，认定了首批140名房地产估价师。这是中国最早建立的专业技术人员执业资格制度之一。1994年，认定了第二批206名房地产估价师。 1995年3月22日，建设部、人事部联合发出了《关于印发〈房地产估价师执业资格制度暂行规定〉和（房地产估价师执业资格考试实施办法）的通知》（建房[1995]147号）。从1995年开始，房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。2002年之前原则上每两年举行一次考试，2002年之后每年举行一次考试。从2001年起，获准在中华人民共和国境内就业的外籍专业人员和港澳台专业人员，可以按照建房[1995]147号文件规定，报名参加全国房地产估价师执业资格考试。 2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号），要求严格执行房地产估价师执（职）业资格制度。2003年6月29日，中央政府与香港特别行政区政府签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（通常称CEPA）。根据这一“安排”，2004年8月，内地房地产估价师与香港测量师完成了首批资格互认，香港97名测量师取得了内地房地产估价师资格，内地111名房地产估价师取得了香港测量师资格。这是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员执业资格，进一步加强和推进了内地与香港在房地产估价领域的交流合作，促进了内地与香港房地产估价行业共同发展。 三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目 行政许可是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。为了规范行政许可的设定和实施，保护公民、法人和其他组织的合法权益，维护公共利益和社会秩序，保障和监督行政机关有效实施行政管理，2003年8月27日第十届全国人民代表大会常务委员会通过了《中