深圳市写字楼各项收费一览表

深圳写字楼市场调研报告

深圳写字楼市场调研报告 1 2020年4月19日

深圳写字楼市场研究报告总体判断人行深圳市中心支行货币政策分析小组近日发布上半年金融运行报告。报告显示:深圳市金融平稳运行,深圳市金融机构存贷款小幅增长,结售汇顺差继续扩大,深港合作成效显著,存贷款利率水平呈上升趋势,货币市场利率持续走低。深圳市货币市场交投活跃,证券市场继续处于调整之中,保险市场发展势头良好,外汇和黄金市场持续快速发展,房地产市场宏观调控效果显现。 1 货币信贷概况一、写字楼宏观市场环境前三季度深圳写字楼市场成交统计套数建筑面积(㎡) 金额(元) 均价(元) 第一季度515 79470 11754 第二季度385 74583 11560 第三季度153 29072 1 合计1053 183125 11716 1. 有效供给不足,成交量下降两成指标前三季度前三季度同比成交套数1922 1053 ↓45.2% 成交面积230163㎡183125㎡↓20.4% 成交金额2,199,934,336 2,145,480,900 ↓2.5%

前三季度深圳写字楼市场累计成交1053套,总建筑面积183125㎡,成交金额21.45亿元,分别下降45.2%,20.4%,2.5%。 1-3季度新入市销售的写字楼仅中银大厦、金润大厦、鼎城国际及华融大厦四个项目,市场基本处于存量消化阶段,上半年成交量与同期基本持平,进入第三季度受供给不足的影响,各项统计指标迅速下挫,并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。 2. 第四季度市场全面爆发,成交创历史记录进入第四季度以后,卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市,供应总量超过50万㎡,由前三季度的需求市场迅速转入供给市场,潜在的购买力得到了极大的释放,受投资市场的带动,写字楼销售出现了罕见的抢购现象,总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了40%。据初步统计,第四季度深圳写字楼的成交量超过15万平方米,全年突破30万平方米已成定局,为1997年以来的历史最高记录。 3. 价格整体走高前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米,与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%,进入第四季度以后,以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力,在物业品质及投资市场的双重推动作用下,市场成交价格进一步大幅度提升,时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了18000元/平方米。

物业公司有偿服务项目及收费标准一览表.doc

物业公司有偿服务项目及收费标准一览表类别序号服务内容收费标准操作规程备注车辆庭泊服务费1大车（黄牌）停放单位：辆 2小车（蓝牌）停放单位：辆 3 三轮摩托车（含助动车）单位：辆 4 二轮摩托车（含助动车）单位：辆长期：240元月临停： 5 元次10元夜长期：150元月临停： 5 元次10元夜私家车位： 1.2 元㎡月物业费长期：45元月临停： 2 元次 4 元夜长期：30元月 1、长期停放车辆业主到客户中心前台办理停车卡（卡上标明车牌号、姓名、房号、联系电话、交费起止时间），客服做好停车卡台账，一式三份，财务，安保，客服各一份并及时做好更新工作，财务室监控管理。 2、临停车辆：进入小区的车辆由当班队员发放临时停车卡片记后进入，停车卡片上须填写车牌号、进入时间，车辆驶离小区时当班队员必须将发放的“临时停车卡片” 收回，并按规定标准收费，填写记录台账。3、巡逻岗做好小区车辆停放的规范管理。 1、长期停放车辆业主到客户中心前台办理停车卡（卡上标明车牌号、姓名、房号、联系电话、交费起止时间），客服做好停车卡台账，一式三份，财务，安保，客服各一份并及时做好更新工作，财务室监控管理 2、临停车辆： 1、进入小区执行任务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车和临时停车（15 分钟内）不得收取停车费。 2、超过零点的按夜间停放标准收费。广告场租费5自行车单位：辆小区门前广告 1 小区公共部位广告（绿化地、道路边、单元 2 口、电梯前室等）电梯轿厢广告单位个轿厢 3 临停：1元次长期：10元月临停：1元次短期：（月、季）长期：（半年、年）小型（1㎡内）中大型（ 5--8 ㎡）短期：（月、季）长期：（半年、年） 2 元夜①车管保安做好登记，内容包括：收费起止时间、姓名、房号、车型、车身颜色、联系电话。 ②按规定标准收取费用，填写台账。 2 元夜③每日下午 5 时前，到财务室结清当日账目。 ④做好停车有序停放。 40 ㎡元 1 、需做广告人员到客服前台填写登记申请表 35 ㎡元 2 、管理处负责人会同需做广告人实地确认（广告位置符合公司规定） 50 元个月 3 、签定广告场租合同，到财务室缴纳费用。 4 、凭收据客服中心发放场租许可证。 30元月㎡ 5 、客服中心建立场租台账并定期检查广告，到期与 150元个月破损的通知相关人员拆除 100元个月广告的拆除 1、不可预见因素 2、政府部门规定 3、物业公司管理与建设的需要

写字楼市场分析

中国写字楼市场研判一城市布局和建筑属性城市布局城市整体规划决定一座城市的价值取向和城市布局。原本，在城市快速发展过程中，城市规划作为首当其冲的要素。但,若不特别注重从规划理念入手，只是就项目规划做城市规划，就会导致新项目规划脱离整个城市成长脉落，如果在进行新一轮的城市建设就是对旧一轮城市建设的破坏性改造，就会明显加大城市建设成本投入，导致城市总体功能难于得到很好的体现和提升。城市规划的基本理念进一步可理解为：首先根据城市在国家或地区政治经济社会发展的区域定位，进行总体功能设计，围绕总体功能再进行区位功能的布局设计，强化政治、文化、行政、教育、商业、金融、产业、居住等功能布局，重点强化政治、文化、行政、教育等功能布局，形成功能完善、特色鲜明的区域功能布局。对于政治、文化、教育、行政等功能区要预留足够的发展空间，在不同的历史发展阶段，一般不应改变其功能布局，应相对稳定，但可适时调整不同时期的城市空间功能布局。强化城市布局规划的主脉络设计。因应调整、时有侧重地修改完善城市的空间功能布局，形成一系列时代特色鲜明、功能完善的城市空间环境. 城市布局决定建筑形态在城市建设过程中，在具体实施城市布局规划的过程中，由于现代城市经济社会发展十分迅速，对城市公共功能的需求的多样化，导致城市公共功能建立、完善的成本日益上升，增加供给的空间约束力极大。为解决这一日益突出的矛盾，具体的布局实施规划应遵循以下基本原则：即需求最小化、供给最大化。一方面，在某一特定的功能区内，应通过区内功能的配套完善，尽量最小化地使用城市公共功能，能在区域内实现的公共功能应尽量在区域内解决，如住宅功能区应尽量完善教育、医疗、商业、社区服务等功能；行政功能区则应配套完善、相对集中各类行政及服务功能；金融功能区、商业功能区、工业功能区也应相对完善各自的配套功能。这样各自功能区则应尽量少占用跨功能区的城市公共功能（如交通、通讯、供水、供电等），避免为一个孩子上学、买一件小东西、办一个手续去跑遍整个城市，这样的话，城市公共功能再怎么提升，也是不够的，永远赶不上需求的增加。另一方面，应尽量最大化地提供城市公共功能，为了解决供需的矛盾，为提升整个城市的总体功能，一定要同时将城市公共功能的供给最大化作为一个基本原则。

营改增后物业公司各类收费税率一览表

营改增后物业公司各类收费税率一览表营改增后各行各业的税率大概情况网上说了很多，但不够细致，我们最关心的物业行业的更是还没有。所以，我们对物业行业的税率进行了整理，希望能对大家有所帮助。下面我们以一般纳税人举例，最后简单说一下小规模纳税人的区别，

特别说明： 1、门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用主营业务的6%税率。装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适用6%税率。 2、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用17%税率。物业公司需调整价格。 3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务，适用17%税率。物业公司需调整价格。 4、关于水电代收，我们认为不应交增值税。根据财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。物业公司代收水电费可以满足上述条件： ?（1）物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。 ?（2）物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方（即水电公司）开具发票（当然，委托方肯定不会开）。这条满足上述“以委托方名义开具发票”，只是委托方不愿意开发票而已。 ?（3）所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的“代委托方收取的款项”。 ?但是记得：想不交税的前提是不加价不开发票以及处处体现是委托代收。 5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。 6、上述“11%或5%”，如果小区在2016年5月1日前交付，则由物业公司自行选择11%还是5%。如果小区在5月1日后交付，则全部按照11%。但对于全

深圳商用物业市场分析报告

供应持续放量,成交稍有回落,价格不断攀升 ---2005年深圳商用物业市场综述 2005年12月23日 2005年,是深圳商用物业地产市场发展不平常的一年。一方面，市场利好不断。地铁等市政设施不断完善、区域规划建设日见规模、城市化进程迈步向前等种种利好因素使深圳商用物业市场投资备受各方的关注,市场价格日益水涨船高。但另一方面，也有市场利空的因素。2005年，房地产市场政策频出，令市场充满存疑,一度使开发商、投资者观望气氛浓厚，影响市场供求关系的变化。总体而言,05年深圳商用物业市场发展是令人鼓舞的,其市场特征表现为供应持续放量、成交稍有回落、价格不断攀升。写字楼市场分析 2005年,深圳写字楼市场走过了大起大落的一年,无论是供应,还是市场成交。供应方面,写字楼市场经历了前三季度乏善可陈,以及第四季度疯狂放量。而成交方面,同样如是,新政前的门庭若市和新政后的门庭冷落形成宣明的对比。一、供应量分析（一）、新供应量分析:高端放量（写字楼供应结构）

写字楼全年新供应量共81.67万平方M,同比去年下降了15.80%。

2005年,深圳写字楼供应市场呈现大起大落的显著特征。前三季度，只有6个盘面市:诺德中心环球发售。南方国际广场C、D“大使楼”面市。重新包装推出市场的中银大厦。以及鸿基俪景中心、金润大厦、鼎诚国际等三个新推出市场的商务公寓。6个楼盘总计写字楼面积为23.19万平方M,与去年同期相比，供应量大幅度下降。但第四季度,写字楼供应风云突变,巨量投放市场,有时代广场等11个楼盘面市,写字楼面积为58.48万平方M,表现极为疯狂。（二）、供应特点分析:区域集中、高档为主、分割灵活 ●集中中心区放量在05年写字楼新供应中,中心区共供应62.66万平方M,占总供应的76.72%,占绝对统治地位。次中心的华强北和车公庙供应7.53万平方M,占9.22%,两者供应占总量的85.94%。供应区域结构与2004年相符,主要集中在中心区以及次中心区,其他区域供应较少。 2005年区域供应特征跟2004年有所不同。首先,罗湖在05年整年都没有新写字楼供应,城市发展西移表露无遗。再者,沉寂已久的盐田、龙岗等区域再现写字楼,深圳城市向纵深发展。 ●高端物业为主 04年,商务公寓占据办公楼市场的半壁江山,05年市场开始拨乱反正,办公公寓骤

深圳写字楼市场分析状况

目录第一篇市场篇第一章市场分析第二章消费者分析第二篇项目篇第一章项目分析第二章项目定位第三篇营销篇第一章营销策略第二章营销预备第三章推广打算

第一篇市场篇第一章市场分析一、写字楼市场分析二、公寓市场分析三、商服用房市场分析四、车公庙片区市场分析一、写字楼市场分析（一）写字楼市场供需现状

1、市场供需（截至2001年5月）供深圳市中高档写字楼交付使用的现楼的供应量为2,950,310平方米罗湖区1,024,516平方米福田区1,636,999平方米南山区240,830平方米需市场占有量为2,212,732.5平方米（占用率75%）罗湖（75%）：福田（80%）：南山（70%）：中心区确立给福田区写字楼市场带来商机，罗湖区区域优势渐弱。（二）写字楼市场特征及趋势预测 1、写字楼市场租售略显平淡进入2001年第一季度，写字楼市场与上一季度相比略显平淡，呈季节性放缓。一方面由于大多数公司已在去年末和今年初选好合适的办公场所搬入，临时可不能再考虑新的物业。即使有客户垂询，多是为年底的搬迁做预备。另一方面，美国经济滑坡，一些跨国公司原定的扩张打算搁浅；同时由于香港的经济跟随美国

大市，香港公司在深圳的投资脚步也放慢，因此总体的物业需求有较明显的减少。 2、两大利好促进经济良性进展 a) 随着申奥成功及明年初入WTO利好消息传来，对深圳的经济进展产生了良好的阻碍，深圳的写字楼市场有明显的回暖现象。展望2001年下半年，可能深圳写字楼市场会比本季活跃。除了福田中心区仍将保持良好势头以外，随着高新技术产业对物业需求的增加，科技产业园片区的写字楼市场也会逐步起动。b) 加入WTO后，由于经济活动总量的增加，将从总体上扩大国内房地产的需求量，而需求的增加又将导致供给在下一期增加，形成动态平衡的关系。在北京、上海、深圳等大中都市，其位于CBD的写字楼、高档公寓、商住楼和经济开发区的工业厂房的需求都将大为增加。 3、写字楼市场整体趋向好深圳写字楼市场整体趋势向好，吸引了许多投资者的目光，买卖市场开始活跃。位置好、价格合理、升值潜力大的楼盘是投资热点，如位于中心区的江苏大厦，已达到96%的入住率。 4、高交会促进写字楼市场深圳举办的高交会，促进许多知识密集性的高新中小企业蓬勃进展，对写字楼市场需求有所上升。 5、租赁写字楼的大多为新成立的公司前期（2001年上半年）租赁成交多是原租户的续租或扩租，其

深圳写字楼市场调研报告

进入第三季度受供给不足的影响，各项统计指标迅速下挫，并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。 2. 第四季度市场全面爆发，成交创历史记录进入第四季度以后，卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市，供应总量超过50万㎡，由前三季度的需求市场迅速转入供给市场，潜在的购买力得到了极大的释放，受投资市场的带动，写字楼销售出现了罕见的抢购现象，总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了40%。据初步统计，第四季度深圳写字楼的成交量超过一五万平方米，全年突破30万平方米已成定局，为1997年以来的历史最高记录。 3. 价格整体走高 2005年前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米，与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%，进入第四季度以后，以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力，在物业品质及投资市场的双重推动作用下，市场成交价格进一步大幅度提升，时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了一八000元/平方米。二、市场特征 1. 高端市场进一步集中据同致行商务事业部的研究显示，近两年内深圳市写字楼的潜在供应量超过120万㎡，而福田中心区将是未来市场竞争的绝对主战场，其写字楼潜在供应量超过80万平方米，约占全市供应总量的70%，且主要为超高层高档大开间写字楼，相对于目前全市每年30多万平方的消化量，竞争相当激烈。 2. 二、三级市场联动，空置率持续下降受供给市场不足及投资市场升温的影响，福田中心区成为2005年度深圳写字楼绝对的主战场，成交量及成交价格均实现历史性的突破，同时南山商业文化中心区的海岸城东座、中心西区的金润大厦、华强北的鼎城国际表现依然抢眼，开盘一周内基本售磬，在二级市场的带动作用下，前三季度写字楼三级市场成交面积超过20万平方米，首次超过二级市场，价格上涨幅度超过10%。二、三级市场的良好表现

深圳市写字楼市场调研报告

深圳市写字楼市场调研报告一、深圳市写字楼市场概况；深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下：从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。 1、目前市场情况；

深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。 2、市场价格变化情况分析；中心区二手写字楼售价成交价分析中心区二手写字楼租金成交价分析

深圳市写字楼市场调研报告

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。深圳市写字楼市场调研报告一、深圳市写字楼市场概况；深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下：从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。 1、目前市场情况； 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 1. 2. 深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。 2、市场价格变化情况分析；中心区二手写字楼售价成交价分析

2018 深圳写字楼发展趋势-(非常实用)

深圳写字楼发展趋势——转售为租 2018年，近6个月里，整个深圳楼市陷入低迷。从美联监测数据显示，整个二手写字楼市场鲜有买卖单成交，租赁交易成为整个写字楼市场交易的主角。不仅如此，连一手市场不少滞销物业亦纷纷转为出租，租赁市场的发展也加快其区域和档次的分化。开发商转售为租在租金看涨，空置下降的利好下，部分一手物业纷纷将其尾盘转为出租，如现代国际、万轩国际等物业有近一成的剩余单位被转为租赁，而新近入市的财富大厦更有多达六成的单位被转为租赁。近半年来，在一手市场销售缓慢，价格徘徊不前的情形下，这些物业的尾盘难以在短期内成交，开发商将其转为出租。不仅如此，由于租赁市场的看好，不少新入市的一手项目在销售时均有定量的保留单位，留作开发商出租，同时，“只租不售”写字楼物业亦逐渐增多。中心西区租赁活跃就目前市场成交情况来看，租赁成交占据市场成交的绝对优势。据美联监测市场成交情况发现，3月份前三周，中心西片区租赁成交单数占整个市场租赁单数的六成以上。中心西片区的活跃与其邻近中心区不无关系。首先，市政府大力发展中心区，让邻近的中心西片区也受到辐射，其区域优势得到提升。中心西片区物业的价值随着深圳重心的西移也在不断凸显。其次，福田中心区在经历了近几年的蓬勃发展后，吸引了大量企业的入驻，空置率逐年下降，一些无法在中心区占据一席之地的企业，只好“退而求次”入驻中心西区。而中心西片区作为深圳写字楼的另一主供市场，聚集了大量的中高档写字楼物业为该片区的租赁市场注入了新鲜血液，成为市场“抢手货”。此外，相比中心区的甲级写字楼物业，中心西片区的写字楼租金要低三成左右，相对低廉的租金亦是它吸引客户青睐的一大因素。租赁市场分化明显从业主挂牌价分析，深圳写字楼物业租赁市场分化明显。一方面，新兴写字楼片区与老办公片区租金差距扩大。中心区写字楼物业租金均价在115元／平方米左右，而人民南片区租金均价仅80元／平方米。中心区经过近年的发展后，大量甲级写字楼的崛起形成集群效应，吸引了大量高端客房入驻。而老办公片区物业在硬件设施方面如电梯、车位、空调配置等难以和中心区物业相比，这进一步拉大两片区物业租金差距。另一方面，不同档次写字楼物业租金差距悬殊。中心区甲级写字楼物业租价在130元／平方米左右，像嘉里建设广场等单一产权物业租金更在150元／平方米以上，而那些始建于20世纪末的老式办公物业租金普遍维持在60元／平方米左右，租金差距明显。

2017年Q1深圳市写字楼市场分析-上书房信息咨询

https://www.360docs.net/doc/a917656941.html, 2017年Q1深圳市写字楼市场分析 2017年深圳市有一处甲级写字楼入市——平安国际金融中心——预租率接近100%。今年年初深圳写字楼租赁市场回暖，但销售市场仍维稳。由于之前新增供应较大，开发商延后项目的入市时间以寻求更高的预租率。今年年初，仅一处项目入市，新增办公建面将近10.2万平方米。全市写字楼吸纳水平有所回升，本季度吸纳量达到5.7万平方米。 2017年第二季度，预计有四处甲级写字楼入市，新增供应27.7万平方米。新增供应其中两处位于中心区，预计将给中心区的租金和售价带来一定的下行压力。第一季度全市租金环比上涨1.6%，至人民币每平方米每月226.2元，同比上涨1.3%。仅南山区的租金环比下滑0.1%至人民币每平方米每月188.5元。宝安区租金涨幅全市最高，环比上涨3.7%到全市平均每平方米每月142.5元。福田区的租金依然全市最高，达到人民币每平方米每月259元。第一季度，深圳全市甲级写字楼平均售价环比下滑0.6%至每平方米人民币56,125元，同比上涨1.4%；罗湖区的售价下滑最大，环比下滑6.2%至平均每平方米人民币37,750元。罗湖区部分项目租金下滑主要由于罗湖写字楼陈旧同时全市新增供应压力巨大。另外，激烈的市场竞争也迫使更多的开发商降低租金以寻求更多的租户入住。全市甲级写字楼回报率连续下滑5个季度，本季度写字楼回报率环比上涨5个基点，至4.61%。除了南山区，全市其余各区写字楼回报率均呈上涨趋势。南山整体的收益率相对稳定，然而罗湖区的收益率环比涨幅最大（38个基点）。罗湖收益率的下滑主要由于罗湖写字楼价值的大幅下滑所致。

物业收费表格

物业收费表格篇一：物业管理表格全套物业管理制度全套表格住宅小区物业管理常用表格范本 1.业主档案表范本 2.业主装修申请表范本 3 ?临时动火作业申请表范本 4.装修施工人员临时出入许可证范本 5.室内装修检査表范本 6.室内装修违规记录表范本 7.业主特约服务流水登记薄范本8.业主委托出售登记表范本9.业主委托出租登记表范本 10.业主委托出租钥匙移交登记表范本11?租赁来电来访记录表范本12?文化活动记录表范本13?刊物来稿记录表范本 14.管理部门值班安排表范本15.巡楼记录表范本16?投诉处理表范本 17.业主月度投诉处理清单范本18.月度回访清单范本

19?挂号邮件收发登记表范本20.挂号邮件退件登记表范本21.催款通知单范本 22.最后催款通知单范本 23.每月应收管理费明细表范本 24.管理费欠费两个月业主明细表范本25.每月应收电费明细表范本26.每月应收水费明细表范本 27.公共设施维修费用月度统计表范本28.停车票使用情况月统计表范本29.停车场收费每月汇总表范本30.车辆加油月记录表范本 31?保安交接班记录表范本 32?保安部重大事件总结报告范本33.停车场收费岗交接班记录表范本34.停车场车辆状况登记表范本35?车辆收费登记表范本36.车位月保统计表范本 37?楼层清洁每日检査表范本3&地面清洁每日检査表范本39.绿化苗木清单范本40.盆景清单范本 41.绿化养护记录表范本42.绿化喷药记录表范本 43?绿化工具使用登记表范本44?撤出花木处理记录表范本45.绿化工程施工日记录表范本46.员工上岗证登记表范本47?员工入职登记表范本48.员工培训记录表范本 49.员工离职归还物品清单范本50.员工请假单范本 51?员工考勤汇总表范本

深圳写字楼市场调查及项目分析报告

深圳写字楼市场调查及项目分析报告第一部分整体市场环境分析第二部分区域性集中分析第三部分市场供求关系分析第四部分典型物业及区域分析第五部分项目地块SWOT分析第六部分项目定位分析

第一部分整体市场环境分析

一、2001年1季度写字楼市场数据分析 ⑴写字楼用地 2001年第1季度中，深圳市共出让写字楼用地1.59万㎡,和去年同期相比减少21.29%，占全市房地产用地面积的6%。在所有出让的用地中，罗湖、福田、南山三区均没有写字楼用地出让，全部集中在深圳二线龙岗和宝安区范围内。这表明深圳市内写字楼一级用地已趋饱和状态，关外二线则呈良好势头。

深圳历年写字楼用地出让面积 1季度写字楼用地出让面积区域分布 ⑵ 写字楼开发投资及施工、竣工面积 1季度，全市写字楼完成开发投资3.01亿元，和去年同期相比增长19.92%。季末写字楼施工面积107.21万㎡，同比大幅度减少33.21%。全市在第1季度中竣工写字楼面积7.14万㎡，同比大幅度增加3.55倍。从施工面积与竣工面积背道而驰的数据来看，投资者心态明显理智，但信心十足。 ⑶写字楼批准预售面积

1季度，全市写字楼批准预售面积仅为0.52万㎡，比去年同期大幅度减少63.12%，显示政府对写字楼销售管理方面从未放松。历年写字楼开发投资额及施工面积历年写字楼新开工及竣工面积历年写字楼批准预售面积 ⑷写字楼销售及租赁深圳市在第1季度中共销售写字楼3.40万㎡，同比增长了49.12%。其中楼花销售3.04万㎡，较上年同期增长1倍；现楼销售0.36万㎡。而季度末全市写字楼租赁管理面积为358.1万㎡。随着国内宏观经济进一步好转，以及WTO利好因素刺激，消费者普遍看好写字楼物业发展空间，销售面积才有如此大的增长幅度。 ⑸写字楼空臵量

深圳写字楼市场片区分析报告1011585742.doc

深圳写字楼市场片区分析报告(图) 2008-6-13 17:07:00 在上一轮上涨行情中，中心区写字楼二手价格取得突破性上涨。07年全年二手价格上涨56.7%，其中仅上半年就录得近50%的涨幅；尽管在第四季度价格开始回调，但从其走势来看市场信心仍在。从上图可以看到，07年10月至08年4月，写字楼价格并未出现大幅波动，而是一个高位调整过程。尽管目前中心区办公物业的价格高居各片区之首，但其增值潜力依然巨大。其一：中心区可供开发地块开发殆尽。中心区总占地面积607公顷，去除莲花山的194公顷，实际可用土地面积400公顷左右；规划总建筑面积750万平方米。随着08年4、5月份中心区办公用地的集中推出，中心区所剩可用土地资源将十分有限，更多的土地资源只能来源于"城中村"的改造，然这尚需时日。其二：深圳总部经济建设在中心区全面铺开。中心区无疑将被打造成深圳的总部基地。近期推出的九块商业性办公用地全部集中于中心区，而且几乎所有的地块都规定竞标者必须将其总部迁至中标地块的建成物业内办公，中心区将有一批总部大厦崛起，包括平安国际金融中心、深圳证券交易所等，这新总部物业的建设将再次增加中心区的商务聚集度。第三：交通更加便利。将来不仅地铁可能通过福田口岸往来深港，并且还在中心区规划有全国唯一的地下火车站，让香港和深圳乃至大陆城市的往来更加便利，大大扩大了中心区的商务辐射能力。中心区办公物业在取得一次飞跃性上涨的同时，租金亦取得一定涨幅，07

年至今整体租金上涨达20%。目前，中心区甲级写字楼租金价格在130元/平方米.月左右，但受一些档次稍低办公物业的影响，整个片区内的租金均价仅在110元/平方米.月左右。中心区作为深圳甲级写字楼的集中供应地，其租金仍有上涨空间。目前中心区物业的投资回报率相对较低，仅在5%到6%左右，租金的补涨阶段仍将持续。同时，从中心区办公物业结构来看，未来中心区将有更多"单一产权"的甲级写字楼物业推出，其租金一般高于同类物业的租金水平。这也将拉升中心区的租金水平。中心西区： 07年初至08年4月，中心西片区写字楼价格呈现"先扬后抑"的态势。从07年1月至07年7月，写字楼价格上涨近五成，达20700元/平方米；然07年8月片区内物业价格出现回调，至08年4月，价格下调为18500元/平方米，相比7月下调两成左右。从价格走势图可以看到，政府的宏观调控政策对价格控制作用明显。在CPI指数持续高企的情形下，政府多次加息并提高存准备金率，尤其在07年9月出台的"关于加强商业性房地产信贷管理的通知"使得商业地产的投资成本及门槛要求被提升。一系列的调控政策加深了投资者对政府调控的预期，这使得下半年的投资需求被抑制，市场价格同时出现回调。相比价格走势，租金走势则相对平稳。07年1月至今，片区租金水平保持稳中略升，目前租金水平在100元/平方米.月左右。相对低廉的租金水平促进

物业公司成本预算及费用明细

物业公司成本预算及费用明细一、综合管理费收费项目管理服务内容管理服务标准收费标准（元/月平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）备注1、管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；（2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；（3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排扰解难；（4）协助组建业主委员会并配合其运作；（5）建立规章制度与服务标准；（6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）员工统一着装，持证上岗；（9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。（10）每三个月向委托方报告一次计划实施情况；（11）每年一次；（12）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释；（13）按有关部门及政策、法规要求执行；（14）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好；（15）内容合法，手续完备；（16）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时；（17）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗；（18）每 6 个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。 0.0950 以管理处主任 1 名 3500 元/月，管理员3 名 2000 元/月计，每月总费用为 9500 元。管理员 3 名，为服务受理人员 1 名、内勤兼财务 1 名、管理员 1 名2、装修管理服务费（1）维护公共安全和公众利益；（2）将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人；（3）业主使用人装修前按规定审查业主使用人的装修方案；（4）每日巡查装修施工情况；（5）对装修中的违法行为及时劝阻。（6）按照有关政策、法规、合同、公约的规定进行管理；（7）在入住装修前进行书面告知或签订装修管理协议；（8）24 小时内审结方案并签署审查意见交业主；（9）在装修前期每日巡查一次，发现违章，当即开具违章通知单告知业主；（10）经三次通知和劝阻仍不改正的，3 日内向有关主管部门报告。 0.0400 以管理员 2 名 2000 元/月计，每月总费用为 4000 元。二、公共设施设备日常运行、维修、保养及场地、共用部位小修维护费收费项目管理服务内容管理服务标准收费标准（元/月平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）备注1、人员管理费 0.0850 以维修主管 1 名 2500 元/月，管理员 3 名 2000元/月计，每月总费用为 8500 元。2、供配电系统维护费（1）保持配电房清洁卫生；（2）检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并抄表做好记录，出现异常及时处理；（3委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项目的维修保养；（4）对变压器外部、低压配电柜进行清洁、保养；（5）保证正常电力供应，内线限电、停电按规定时间通知业主使用人；（6）检测接地电阻；检测配电房主要电器设备的绝缘强度；（7）检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具：（8）潮湿天气时，采用抽湿或红外线灯泡烘烤等方法，保持配电房内主要电器设备干燥；（9）检测配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；（10）填写运行记录，建档备查。（11）每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面无积灰，配电柜表面无污渍；（12）每日检查一次；（13）每年测试、试验 1 次；（14）每年进行 2 次；（15）限电、停电至少提前三日通知业主使用人；（16）每年检测 1 次；（17）每年检测 2 次配电房内消防器材；高压操作工具每年送供电部门检测 1 次；（18）持续保持配电房内主要电器设备干燥；（19）每月检测 1 次；（20）每日填写运行记录并归档备查。 0.0092 供电系统年检费 5000元，维保费 6000 元，每年总费用 11000 元。专指小区内专用供配设备3、道路系统维护费（1）车行道路路况检查与维护；（2）道板路面与人行通道检查与维护；（3）交通标志的检查与维护。（4）路面无明显坑洼、龟裂、破损、啃边，路牙无明显破

深圳市房地产租赁市场研究报告深圳市住宅租赁商业租赁写字楼租赁市场研究报告深圳房屋租赁市场预测

深圳市房屋租赁市场研究报告一、我市房屋租赁市场基本面分析（一）宏观经济缓中趋稳以来，在全球遭遇金融危机的背景下，深圳积极促进经济转型，保持经济平稳增长，历年经济总体呈现了“稳中趋升、结构优化、总体质量向好”的发展态势。图1.1 - 深圳国内生产总值及年增速从产业结构来看，深圳第一产业增加值 5.66亿元，第二产业增加值7205.53亿元，第三产业增加值10291.80亿元，第一产业增加值占全市生产总值比重不到0.1%，第二和第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为41.2%和58.8%，已经形成了四大支柱产业和七大战略新兴产业齐头并进的发展格局。（二）常住人口持续增加

大量的研究结果表明，人口是影响一个地区城市化发展最核心的因素，一个地区每增加一个人，就会形成新的住房、工商业发展、公共配套设施需求。从年末常住人口总量来看，深圳历年常住人口一直处于持续性增加状态：其中到底深圳市每年常住人口净增值徘徊在8万人上下，连续3年处于较低水平，到、底常住人口净增值分别为15万和60万，在短暂的回降后又进入到一个新的增长快车道。表1.1 - 深圳常住人口统计表常住人口的持续流入，再加上深圳高昂的购房成本（房价收入比已高达25.8）和较低的住房自有率水平（其中户籍人口住房自有率在77%左右，常住居民家庭住房自有率约为34%，非户籍人口住房自有率仅在10%上下），整个房屋租赁市场需求旺盛。

（三）未来建设用地供应紧张从城市规模来看，深圳城市空间狭小，土地面积仅为北京的1/8，上海的1/3，广州的1/4，已建成区面积已经超过城市行政辖区全部土地面积的48.6%，位列全国第一，照这一趋势到2020年深圳的土地开发强度将会达到50%（根据国际通行惯例，一个地区的国土开发强度达到30%就已经是生态宜居警戒线，超过该限度居民的生存环境就会受到影响）。根据近期市规划国土资源委员会发布的《深圳市住房建设规划（ -2020）》（征求意见稿）披露的数据来看，整个“十二五”期间全市拟规划新建住房用地供应13.1平方公里，其中新供应及拆迁安置住房用地4.5平方公里，城市更新用地6.6平方公里，征地返还用地2平方公里，但实际到“十二五”末新供应用地仅完成规划目标的90.7%，城市更新等存量用地完成规划目标的59.5%，未来不论是从短期还是中长期来看，深圳土地供应已达到极限。表1.2：近年来年我市土地市场供应情况（单位：万平方米）

深圳写字楼总结及市场展望

戴德梁行： 09深圳写字楼市场总结及10年市场展望尽管经历了2008年全球金融危机的严重影响，09年的深圳写字楼市场却已快速回暖，在短短的一年时间内，呈现出与08年截然不同的面貌。 “暖风熏得市场醉”：09年写字楼市场渐行渐暖一季度，乍暖还寒每年1-3月份的第一季度，受公历及农历新年的影响，通常是写字楼市场成交的淡季，09年第一季度更可以用“惨淡”一词形容。正所谓“城门失火，殃及池鱼”，在全球金融危机的影响下，在深的高端企业(主要是欧美跨国企业)客户大幅削减行政开支，严格控制成本，办公需求急剧缩水，外资企业纷纷暂缓或搁置写字楼搬迁计划，采取“一动不如一静”的保守策略。为求减少搬迁及装修等非必要性支出，外企均以续租或与业主洽谈减免租金为主要的经营策略，甲级写字楼受影响最为明显，租赁成交大幅减少。

受此影响，深圳高端写字楼市场明显受挫，并带动整个市场租金调整，空置率明显上升。全市一季度的甲级写字楼吸纳量罕有地降为负数，空置率则上升至11。4%。虽然住宅销售市场已开始升温，写字楼销售市场却反应平淡，对经济前景的不乐观使得大部分关注市场的买家保持谨慎态度，成交量及销售价格均未见增长。在春寒料峭之中写字楼市场显得尤为冷淡。

二季度，初现回暖至09年第二季度，住宅一二手市场已逐渐呈现回暖的趋势，宽松信贷环境和国内经济复苏渐趋明朗的环境刺激下，写字楼销售市场首先出现反弹。6月份，卓越世纪中心3号楼入市，在市场的质疑和观望中实现每平方米3万元以上的成交均价，为销售市场率先迎来拐点。租赁市场的回暖稍显滞后，09年二季度整体表现平稳，租赁活动较第一季度则明显活跃，空置率环比下降1个百分点。除少量的新增租赁需求外，租赁需求的主要来源却是存量需求的转移，并导致罗湖区空置率继续上升。由于企业对于租赁成本的控制较为严格，在经济境况没有好转的情况下，租金总体继续呈现小幅下调。

深圳市房地产租赁市场研究报告(深圳市住宅租赁、商业租赁、写字楼租赁市场研究报告)深圳房屋租赁市场预测

深圳市房屋租赁市场研究报告一、我市房屋租赁市场基本面分析（一）宏观经济缓中趋稳 2008年以来，在全球遭遇金融危机的背景下，深圳积极促进经济转型，保持经济平稳增长，历年经济总体呈现了“稳中趋升、结构优化、总体质量向好”的发展态势。图1.1 2010-2015深圳国内生产总值及年增速从产业结构来看，2015年深圳第一产业增加值5.66亿元，第二产业增加值7205.53亿元，第三产业增加值10291.80亿元，第一产业增加值占全市生产总值比重不到0.1%，第二和第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为41.2%和58.8%，已经形成了四大支柱产业和七大战略新兴产业齐头并进的发展格局。

（二）常住人口持续增加大量的研究结果表明，人口是影响一个地区城市化发展最核心的因素，一个地区每增加一个人，就会形成新的住房、工商业发展、公共配套设施需求。从年末常住人口总量来看，深圳历年常住人口一直处于持续性增加状态：其中2011到2013年底深圳市每年常住人口净增值徘徊在8万人上下，连续3年处于较低水平，到2014、2015年底常住人口净增值分别为15万和60万，在短暂的回降后又进入到一个新的增长快车道。表1.1 2006-2015年深圳常住人口统计表年份年末常住人口数（万人）户籍情况户籍人口非户籍人口 2006 871.1 196.83 674.27 2007 912.37 212.38 699.99 2008 954.28 228.07 726.21 2009 995.01 241.45 753.56 2010 1037.2 251.03 786.17 2011 1046.74 267.9 778.85 2012 1054.74 287.62 767.13 2013 1062.89 310.47 752.42 2014 1077.89 332.21 745.68 2015 1137.89 354.99 782.90 常住人口的持续流入，再加上深圳高昂的购房成本（房价收入比已高达25.8）和较低的住房自有率水平（其中户籍人口住房自有率在77%左右，常住居民家庭住房自有率约为34%，非户籍人口住房自有率仅在10%上下），整个房屋租赁市场需求旺盛。