房地产公司税收返还的会计处理【会计实务经验之谈】
房地产企业取得土地返还款后如何做账
房地产企业取得土地返还款后如何做账在房地产开发过程中，土地使用权是开发商必须拥有的核心资源之一。
而土地使用权的取得不仅需要缴纳土地出让金等一系列费用，同时还需要进行土地出让返还款的支付业务。
作为企业的财务人员，正确的处理土地出让返还款将对公司的财务状况和业务整体运营产生重要影响。
本文将讨论房地产企业取得土地返还款后如何进行会计账务处理。
什么是土地出让返还款？在土地出让合同签订之后，开发商需要向政府部门缴纳一定的土地出让金。
而如果开发商在土地使用权期限届满或被收回时没有违反相关法律规定，政府部门将会按照合同约定返还部分出让金。
这部分返还款就是土地出让返还款。
进行土地出让返还款的会计处理在进行土地出让返还款会计处理之前，需要先明确一些重要的概念：•返还款账户：用来接收政府部门返还的资金的银行账户。
•土地出让金相关账户：用来纪录缴纳土地出让金及相应利息等款项的银行账户。
•土地出让返还款纪录账户：用来纪录土地出让返还款流水账的账户。
•土地使用权期限：开发商可以使用土地的时间期限。
掌握了上述概念之后，我们就可以开始进行会计处理了。
首先，开发商在取得土地返还款之后，应当将这笔款项转入到返还款账户中。
此时，返还款账户应当进行增加。
这笔款项的详细信息应当在应收账款中进行登记。
接下来，开发商需要作出下列账务处理：1. 记录土地出让金相关账户在开发商缴纳土地出让金的时候，需要建立土地出让金相关账户。
这些账户应该用于记录开发商缴纳的所有的土地出让金及相关利息等费用的流入和流出情况。
开发商应当将返还款转入土地出让金相关账户中，用于抵消土地出让金支出的费用。
在这应该做如下账务处理：科目借方贷方应收账款——土地出让返还款100,000返还款账户100,000土地出让金相关账户100,000注：此处以返还款为100,000元，且不考虑税收及其他费用。
2.将利息和收入核算在该账户中当政府部门按照约定返还土地出让金时，政府部门通常会按照整体收益率计算利息，并将其返还给开发商。
减免税及税收返还的账务处理
减免税及税收返还的账务处理减免税及税收返还是一项涉及企业和国家财政的重要政策，可以帮助企业降低税负，增加利润，鼓励企业创新和发展，同时也有助于国家吸引外资和促进经济发展。
在实际操作中，减免税及税收返还的账务处理非常重要，需要企业和税务机构共同合作，遵守相关法律法规，保证账务处理的准确性和合法性。
一、减免税减免税是指企业按照国家或地方税收政策规定的条件和程序，将应缴纳的税款减少或免除的行为。
减免税是为了促进经济发展、鼓励投资创新、扶贫济困等方面进行的优惠政策，由政府设定优惠政策并执行。
因此，企业需要依据政府规定的政策，判断自身是否符合减免税政策的要求，再进行申请减免税的步骤。
在账务处理方面，企业需要对减免税进行正确的会计处理。
1、财务会计处理如果企业申请到减免税，需要在财务会计部门对减免税进行正确的处理，主要包括：(1)记录减免税的条件和金额，如根据税务局颁发的减免通知书，对减免税的金额、税种、起止时间、缴税期限等信息进行入账处理。
(2)汇总减免税款项的账务，在报表中体现减免税款项的变动和影响。
(3)与税务机关沟通，并将减免税的申请及处理过程记录在台账中，并及时更新资料。
2、管理会计处理减免税的管理会计处理需要考虑各种因素，包括：(1)将减免税的金额算入成本，以便准确计算成本，预测销售利润；(2)在制订预算时，将减免税的预计金额进行考虑和计入预算，以确保预算的准确性；(3)在绩效管理和绩效考核过程中，将减免税的贡献纳入绩效指标中，以反映减免税政策对企业的影响。
减免税的会计处理，需要考虑税收政策的具体要求，遵守相关会计准则和法律法规，确保企业账务作业的准确性和合法性。
二、税收返还税收返还是指在一定条件下，企业按照国家或地方税收政策规定的程序和规定，对已缴纳的税款进行退还的情况。
税收返还通常涉及到积累的税款余额、开发区税收财政收入、进出口税收返还等。
税收返还政策有助于鼓励企业投资创新、扩大生产规模、吸引外资等，还可以增加企业的流动资金，提高企业的竞争力。
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房地产企业取得土地返还款后如何做账樊剑英黄彦强最近，经常有房地产咨询土地招拍挂后政府给予的补偿返还款该如何做账和纳税。
招拍挂的公开性、竞争性的特点，决定了一般不存在底价出让国让国有土地权的现象。
但难以不论的是，各地政府在招商引资中以土地换项目，通过返还土地出让金、旧城改选费、配套费等形式，变相给予房地产企业补偿返还的行为还是存在的。
对企业来说，虽然土地实际成本低于招拍挂价格，但先支后收确实给企业带来了会计和税务处理上的困惑。
一、会计处理对于会计处理，一种观点认为取得土地使用权，应当实际支付的土地价款作为土地成本，应以实际收到的土地返还款冲减成本。
另一种观点认为，这部分返还款属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号－政府补助的性质，（2019）》的规定，行为营业外收入进行处理。
从土地出让业务实质来看企业按照招拍挂确定金额缴纳的土地出让金已经全额的票据，计入土地受让成本，政府给予的返还并不是原票据的折让冲回，多是其他名目的财政返还，所以，房地产企业用取得各种名义土地返还问冲减土地成本并不妥当。
（2019）》根据《企业会计准则第16号－政府补助的，的规定政府补助，是指企业从政府取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。
显然，企业从政府取得的土地返还款符合这一规定。
房地产企业取得的开发用地构成存货的一部分，取得的补偿返还款已经发生的相关费用，会计处理上应直接计入营业外收入，而不是冲减开发成本。
二、企业所得税处理 ]财政部、国这税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税［2019］151号）规定，财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政返还的土地出让金等按照财政收支规定当然属于财政性资金。
按照企业所得税法规定，并非所有的财政拨款、政府性基金都要是不征税收入，还要根据财税［2019］151号文件和财政部、国家税务总局《就关于专项财政性资金有关企业所得税问题的通知》（财税［2009］57号）的规定，注意区分出当中的应纳税收入。
企业税收返还和补贴收入的会计处理
企业税收返还和补贴收入的会计处理企业税收返还和补贴收入的会计处理宁波明州联合会计师事务所刘克文搜集整理财政部2000年7月份印发的《股份有限公司税收返还等有关会计处理规定》（财会[2000]3号，以下简称《规定》），对股份有限公司（以下简称《公司》）税收返还和补贴收入等的会计处理作了规定。
此前，财政部、国家税务总局还多次颁发文件，对企业税收返还和补贴收入等的会计处理作出一系列的规定。
本文现以有关文件的规定为依据，结合行业会计制度的有关规定，介绍企业税收返还和补贴收入等业务的会计处理。
一、企业税收返还和补贴收入的税收处理（一）流转税返还财政部、国家税务总局印发的《关于减免、返还流转税并入企业利润征收所得税的通知》（财税字[1994]74号）规定：对企业减免及返还流转税（含即征即退、先征后退，下同）除国务院、财政部、国家税务总局有指定用途的项目外，都应并入企业利润，征收所得税，对直接减免或即征即退的，应并入当年利润；对先征后退或先征后返还的，应并入实际收到退税或返还税款年度的利润。
（二）补贴收入财政部、国家税务总局印发的《关于企业补贴收入征税等问题的通知》（财税字[1995]81号）规定：企业取得国家财政性补贴和其他补贴收入，除国务院、财政部和国家税务总局规定不计入损益者外，应一律并入实际收到该补贴收入年度的应纳税所得额。
二、税收返还的会计处理（一）税收返还会计处理的原则财政部印发的《关于减免和返还流转税的会计处理规定的通知》（财会字[1995]6号，以下简称《通知》），与《规定》中关于流转税返还会计处理的规定精神基本相同：1.企业收到退税、税款返还等款项，记帐原则是“从哪即来，还回到哪里去”，比如收到的营业税、所得税，以及生产企业的收到先征返还的消费税，均应记回原计税时所在的损益科目，委托外贸企业出口应税消费品的生产企业收到退税时，也应记入计税时挂帐的应收项目。
2.增值税因其属“价外税”，退税或税收返还时不宜再记回销售收入中，所以按规定应记入补贴收入。
土地出让金返还企业怎样作税务处理？(老会计人的经验)
土地出让金返还企业怎样作税务处理？（老会计人的经验）问题：某房地产开发企业通过“招拍挂”购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。
协议约定，在土地出让金入库后，以财政支持的方式，给予乙方的关联企业丙补助3000万元，用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴，那么如何作税务处理？答：《营业税暂行条例实施细则》第3条规定：“条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。
前款所称有偿，指取得货币、货物或者其他经济利益。
”本案例中，房地产企业（乙方）未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收企业所得税。
丙企业取得政府奖励或财政补贴3000万元，是否属于不征税收入问题，要进行判定：根据《财政部国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2008〕151号）规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。
《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税〔2011〕70号）对此进一步明确，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：①企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；②财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；③企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
本案例中，丙企业取得的3000万元，属于财税〔2011〕70号文件所称不征税收入对应的财政性资金范畴。
如符合财税〔2011〕70号文件的3个条件，应作为不征税收入处理。
但根据《企业所得税实施条例》第28条的规定，上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。
企业税收返还的财税处理
企业税收返还的财税处理有哪些呢?下面来详细介绍企业税收返还的财税处理的流转税返还、税收返还的会计处理。
一、流转税返还财政部、国家税务总局印发的《关于减免、返还流转税并入企业利润征收所得税的通知》(财税字[1994]74号)规定：对企业减免及返还流转税(含即征即退、先征后退，下同)除国务院、财政部、国家税务总局有指定用途的项目外，都应并入企业利润，征收所得税，对直接减免或即征即退的，应并入当年利润;对先征后退或先征后返还的，应并入实际收到退税或返还税款年度的利润。
二、税收返还的会计处理(一)税收返还会计处理的原则财政部印发的《关于减免和返还流转税的会计处理规定的通知》(财会字[1995]6号，以下简称《通知》)，与《规定》中关于流转税返还会计处理的规定精神基本相同：1.企业收到退税、税款返还等款项，记帐原则是“从哪即来，还回到哪里去”，比如收到的营业税、所得税，以及生产企业的收到先征返还的消费税，均应记回原计税时所在的损益科目，委托外贸企业出口应税消费品的生产企业收到退税时，也应记入计税时挂帐的应收项目。
2.增值税因其属“价外税”，退税或税收返还时不宜再记回销售收入中，所以按规定应记入补贴收入。
3.外贸企业自营出口应税消费品的应退消费税，因为本企业并没有计算交纳消费税，但消费税已在生产厂家交纳而包含在买价中，所以计算退税时应冲减出口商品的销售成本。
(二)税收返还的具体会计处理1.增值税按照《规定》、《通知》的要求，企业收到即征即退、先征后退、先征后返还的增值税，借记“银行存款”科目，贷记“补贴收入”科目。
2.消费税按照《规定》、《通知》和财政部《关于消费税会计处理的规定》(财会字[1993]83号)等法规性文件的规定：(1)企业收到先征后返还的消费税，借记“银行存款”等科目，贷记“主营业务税金及附加”、“产品销售税金及附加”等科目。
(2)委托外贸企业代理出口应税消费品的生产企业的消费税，按规定先征后退的，计税时借记“应收补贴款”(公司)、“应收帐款”(其他企业)科目，贷记“应交税金——应交消费税”科目;收回退回的税金，借记“银行存款”科目，贷记“应收补贴款”、“应收帐款”科目。
企业所得税退税如何进行会计账务处理
企业所得税退税如何进行会计账务处理
1.若企业已预缴所得税，则发生退税时，将退还的税款与预缴的所得税相抵扣，差额计入应交税费科目。
记账分录为：
借：应交税费
贷：预付账款（或应付账款）
2.若企业未预缴所得税，则退税时直接计入当期损益。
记账分录为：
借：税金及附加
贷：应交税费
3.若企业退还先前年度未核销的所得税，记账分录为：
借：应交税费
贷：税金及附加
需要注意的是，企业所得税的退税金额必须与税务机关出具的退税通知单一致。
退税后，企业应及时调整相关账目，确保财务报表的准确性。
除了上述会计处理方法外，还需要注意以下几点：
1.企业应及时办理所得税申报和退税手续，并保留相关税务机关出具的退税通知单及相关证明材料作为凭证。
2.若企业所得税退税金额较大，为防止企业短期内资金流动性过高，一般会将退税款项用于偿还负债、投资等用途，需按照企业资金管理制度进行处理，并及时调整相关账务。
3.退税金额应与企业所得税账户保持一致，确保税款的合法性和准确性。
在进行企业所得税退税的会计处理时，企业应严格按照相关法规和会计准则的规定进行操作，确保财务报表合规和准确。
同时，也应积极配合税务机关的检查和核实工作，确保企业合法权益的保障。
房企土增清算后退税的税会处理(附：案例分析)
房企土增清算后退税的税会处理（附：案例分析）房地产企业土地增值税采取预征加清算的制度安排，会造成部分房地产企业出现项目在尚未清算年度少扣土地增值税而在项目清算年度集中补缴土地增值税从而引致亏损问题。
为解决上述亏损无法及时得到弥补问题，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号)【已废止】，明确房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前将整个项目应缴土地增值税总额追溯分配到项目开发各年度计算扣除，并就多缴的企业所得税向税务机关申请退税。
但“注销公司”是公司重大决策问题，哪能为了税务上的利益，说注销就注销呢?因此，实务中许多房地产公司无法吃到退税这块“画饼”。
为此，国家税务总局制定了《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第81号)，对房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税政策进行了完善。
本文以81号公告为主并结合其他税收、会计政策，分析房企土地增值税清算后退税的税务处理以及相关土地增值税的会计处理。
一、税务处理1、有后续开发项目的，亏损向以后年度结转公告81号第一条规定，企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。
后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。
我们知道，房地产企业亏损弥补期为5年，而房地产项目从拿地、开发建设直到销售一般需要几年时间，如果前期项目产生亏损，而后期项目5年之内没有足够的税前利润，会造成前期亏损无法弥补或得不到完全弥补的“悲催”局面。
因此，后期项目如何安排要提前进行筹划。
2、没有后续开发项目的，可申请退税根据公告81号第二条规定，企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照规定的方法计算出项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。
税金返还的帐务处理
这是有区别的,收到的流转税返还,1,增值税记入补贴收入2,营业税及城建税冲回原主营业务税金及附加所得税的返还:1．按规定用于经济建设的，作为国家投资处理。
其中用于新建项目的，直接转作国家资本金；用于改扩建和进行技术改造的，视同国家专项拨款处理，建设项目完工后，属于按规定准予核销的部分，报经主管财政机关批准予以冲销，其余部分在资本公积金中单独反映。
2．按规定直接用于归还长期借款的，全部转作国家资本金。
3．按规定用于亏损补贴的，计入企业利润总额。
4．外商投资企业收到的返还税款，计入企业利润总额。
企业收到上述款项，无论是财政机关直接返还的，还是财政通过主管部门返还的，均应按本条规定进行财务处理。
不同的税金，税金返还的帐务处理也不同。
一、增值税返还帐务处理增值税属价外税，其返还不形成企业的营业利润，应在“补贴收入”科目核算，并作为企业当期应税所得计缴所得税。
1、当年缴纳增值税以后年度返还的，企业依据税法规定计算应返还的金额，确认为企业当期已实现的收入：借记“应收补贴款”科目，贷记“补贴收入”科目。
2、当年缴纳增值税当年返还的，直接计入当期损益：借记“银行存款”科目，贷记“补贴收入”科目。
3、因新政策出台，对以前年度缴纳的增值税予以返还时，由于增值税属价外税，缴纳税款并不影响纳税期的损益，所以该部分返还应视为新政策给企业当期带来的收益，不需作追溯调整，收到后直接计入当期损益：借记“银行存款”科目，贷记“补贴收入”科目。
二、营业税、消费税等税金返还帐务处理企业收到返还的营业税、消费税等原通过“营业税金及附加”或“其他业务支出”等科目核算的流转税时，由于该部分税金是依据纳税期的业务收入等配比计缴的，在纳税期已形成企业的营业利润，应按原计入科目冲回。
1、当年缴纳当年返还的，按入账科目冲回即可。
2、当年缴纳以后年度返还的，按税法规定计算确认应返还的金额，计入当期损益：借记“其他应收款”科目，贷记“营业税金及附加”等科目。
税收返还怎么做会计分录？
税收返还怎么做会计分录？
一、企业收到的返还的税金等原计入“税金及附加"科目的各种税金，应按实际收到的金额，
会计分录如下:
借:银行存款
贷:税金及附加
二、企业实际收到即征即退、先征后退、先征税后返还的增值税或直接减免的增值税，记入“营业外收入“科目的贷方，
会计分录如下:
借:银行存款
贷:营业外收入
期末“营业外收入”贷方发生额反映实际收到或直接减免的增值税，期末由本科目借方结转至“本年利润"科目，结转后本科目无余额。
会计分录如下:
借:营业外收入
贷:本年利润
三、出口企业销售出口货物，按规定向税务机关办理“免、抵、退“税申报所计算得出的应退税额，实际收到应退回的增值税消费税等时，计入“应收出口退税款”科目贷方，会计分录如下:
借:银行存款
贷:应收出口退税款
以上是三种税收返还的会计处理。
个人所得税返还分录怎么做? 收到返还
借：银行存款
贷：营业外收入
支付给职工
借：应付职工薪酬-工资贷：银行存款。
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房地产公司税收返还的会计处理【会计实务经验之谈】
房产地开发公司有时因政府招商需要或城中村改造等原因会享受相关税收优惠或税务返还，如土
地出让金、营业税及附加、土地增值税、所得税等相关税种的返还。税收返还的会计核算如何处
理，也是仁者见仁，智者见智。
根据《财政部关于减免和返还流转税的会计处理规定》财会字[1995]6号第一条规定： 一、企业
实际收到即征即退、先征先退、先征税后返还的营业税、消费税，借记“银行存款”科目，贷记
“产品销售税金及附加”“商品销售税金附加”“营业税金及附加”等科目。 对于直接减免的营
业税、消费税，不作帐处理。
所以部分同行以该文件作为理论依据，认为收到的即征即退、先征先退、先征税后返还的营业税，
应冲减“营业税金及附加”。当然从最后对利润的影响来看，是冲减“营业税金及附加”还是直
接做为“营业外收入”，对利润的影响是一致的。
但根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金 行政事业性收费 政府性基金有关企业所得税政
策问题的通知》（财税[2008]151号）第一条“一、财政性资金：
（一）企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计
入企业当年收入总额。
（二）对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，
准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。
（三）纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织按照核定的预算和经费报领关系收到的由财政
部门或上级单位拨入的财政补助收入，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额
中减除，但国务院和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
本条所称财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，
以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税
收，但不包括企业按规定取得的出口退税款；所称国家投资，是指国家以投资者身份投入企业、
并按有关规定相应增加企业实收资本（股本）的直接投资。”
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很明显税收返还包含在财政性资金部分，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均
应计入企业当年收入总额。也就是说税收返还应计入收入总额，而不是直接冲减相关的税金。
那收到的税收返还在税务处理和会计处理是否有冲突呢？根据新的企业会计准则政府补助准则中
规定，税收返还是指政府按照国家有关规定采取先征后返（退），即征即退等办法向企业返还的税
款，属于以税收优惠形式给予的一种政府补助。由此可见，企业收到的税收返还应按政府补助准
则规范进行会计处理。政府补助的会计处理中有两种会计方法：收益法和资本法。收益法是将政
府补助计入当期损益或递延收益，而资本法是将政府补助计入所有者权益。很明显，税收返还应
按收益法核算，计入当期损益或递延收益（在实际受益当期转入当期损益），而非按资本法核算计
入所有者权益。同时，政府补助准则如果采取收益法核算，应采用收益法中的总额法，即在确认
政府补助时，将其全额确认为收益，而不是作为相关资产账面余额或者费用的扣减。也就明确无
误地说明，收到的税收返还不如作为“营业税金及附加”的减项，而应全额作为收益，这样的处
理与税法的规定完全一致。
综述，收到税收返还时会计分录应做如下处理：
借：银行存款
贷：营业外收入（或递延收益）
如计入“递延收益”则在分摊受益期间时，
借：递延收益
贷：营业外收入。
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是
目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，
excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，
但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力
求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析
实质，找出核心要点。