郑州市区：基准地价“跑赢”房价

郑州市区：基准地价“跑赢”房价
作者：韩柯捷
来源：《资源导刊》 2014年第10期
时隔6年，郑州市市区新版基准地价终于落地。

其中，市区一级宅地定价由2009年每平方米4050元更新至8400元，涨幅达85%，而同时期市区房价仅70%的上涨，也让地价涨幅“跑赢”房价。

据悉，此次新版基准地价已于2014年9月1日起开始执行。

9月5日，郑州市人民政府发布了新版的《郑州市市区土地基准地价表》。

这与去年年底国土局地价调整听证会上所发布的拟定地价并无出入。

三级宅地涨幅最高
据悉，新版土地基准地价中的商服用地、住宅用地共分为九个级别，根据级别划分，郑州市主城区大部分包含在一、二、三级范围内。

其中，新版一级住宅用地范围为郑东新区副CBD区域，地价为8400元/平方米，相比2009年版地价上涨了85%。

二级住宅用地地价由3070元/平方米上调为6750元/平方米，涨幅高达120%，二级宅地范围为经三路、金水路、林科路、中州大道以东，剔除东区副CBD区域。

省直、市直行政区，以及金水东路、商都路、郑州铁路客运东站的广大区域划分为三级住宅用地，土地基价由2330/平方米上调至5550元/平方米，相比一、二级涨幅，三级更高，为138%。

业内人士分析称，郑州市近年来吸引诸多外来大房企进驻，而市区宅地资源毕竟有限，更多的宅地资源位于市郊，房企的扎堆抢滩在一定程度上助推郊区地价的上涨。

从2009年到2014年郑州市区宅地价格大体了解，那同时期郑州市区房价的变化情况如何呢？
根据郑州市房管局统计数据， 2009年郑州市商品住宅均价为4563元/平方米，2014年前7月住宅均价为7778元／平方米，每平方米涨了3215元，涨幅约为70%。

相比房价6年上涨70%的涨幅，此次地价最低85%的涨幅成功“逆袭”房价。

地价推高房价？
时下，无论开发商还是普通市民，均将房价虚高的“罪责”指向高地价，此次新调的基准地价是否会对未来房价产生“推波助澜”的作用呢？
据了解，基准地价仅为土地初始价格，市场地价还是随时变动的。

在去年地价调整的听证会上，郑州市国土资源局土地利用管理处处长盛博曾表示，某一区域房地产需求趋势上升，在市场化的供地模式下，这块土地成交价格将随之上涨。

而地价增长一般滞后于房价增长。

“郑州市区本轮基准地价的调整是对当今市场下的平均地价水平的更新，地价只是体现当前宏观经济以及房地产市场的实际情况，而成交价格是在市场条件下的实际价格，基准地价并不决定成交价格的高低，基准地价的调整不会成为房价上涨的主因。

”盛博说。

根据国土资源部统计，地价约占房价的15％至30％，平均在23％左右。

地价的不断抬高及“地王”频出，对与房地产市场的供求关系有关。

相比宅地基准地价，商服地基准地价的涨幅也较高。

其中，一级商服用地由2009年的5250元/平方米上涨为9000元/平方米，涨幅达71%。

而一级商服用地集中在三个大区域，分别为郑东新区副CBD区域、郑东新区CBD区域、郑州铁路客运东站。

而上述三大区域的周边区域，以及郑州火车站—二七广场—紫荆山一线的周边区域属于二级商服用地，基准地价由每平方3920元上调至7500元，上涨了91%，涨幅稍低于一级商地。

据郑州市国土资源局相关负责人介绍，郑州市本轮基准地价相比上一轮，特别是住宅用地和商业用地有了明显的增长。

该负责人解释称，基准地价本应3年调整一次，但此次调整已时隔6年时间，土地市场实际情况的基准地价已滞后于市场的发展，更新工作势在必行。

（原载2014年9月5日《河南商报》）。