土地基准地价法
土地估价报告基准地价法模板
土地估价报告基准地价法模板在咱们谈到土地估价这事儿之前，先别着急，先给大家解释一下啥是基准地价法。
简单点说，这就是通过一些标准来估算一块地的价值。
别看这个名字有点复杂，咱就从一个小故事开始吧。
想象一下，你在城市里逛街，突然瞄到一块空地，心想着，这地儿怎么卖呢？如果有人告诉你，这块地的价钱和周围的一些地类似，价格也差不多，那你心里就能有个大概的数字了。
对，就是这种“参照周边”的方式，基准地价法大致就是这么个意思。
你可以这么理解，这就像是买衣服一样，看到朋友买了一件很合适的衣服，你就心里有了个数，买这件衣服差不多就值这么多。
地价嘛，咋说呢，它并不是一个死板的数字，得看地段、环境、用途。
你说，城市里中心的地和郊区的地儿能一样吗？肯定不行。
就好比你去菜市场买菜，蔬菜摊的菜价和超市里卖的肯定不一样。
基准地价法就是要找出一个比较符合常理、能够代表某一地区典型地价的数字。
你得注意，基准地价法看似简单，但其实它考虑的因素挺多的。
比如说，地段的好坏、交通的便利程度、周围的配套设施，甚至是这个地块的历史背景。
哎，历史背景？对，就是那些以前可能是荒地，后来因为某个大工程而变得炙手可热的地方。
你想象一下，原本不值一提的地块，突然因为地铁站开通或者商业中心进驻，价格就像过山车一样往上涨。
这就像是你以前老家那条小路，没啥人走，一条破破烂烂的小路，没人注意。
可突然有一天，一座新大桥修好了，那条路一下子变得人流如织，房子也卖得火爆，这个变化就像地价的“历史积淀”。
估价的时候，得把这些都算进来，不能忽视。
说到这，估价的过程中，还有个好玩的事儿，那就是地价的调整因素。
你以为一块地就那么定了，错！因为市场不断变化，地价也得随着时局调整。
比如，突然某个出台了，土地的使用权限变了，这时候估价就得调整了。
你看，就像股票市场一样，行情一变，价格就跟着跳动，不是静止的。
除了这些，基准地价法还得看什么呢？看是不是有开发潜力。
你想啊，那种已经完全开发好的地块，肯定不比那些待开发的地块值钱。
集体建设用地基准地价评估_方法与实证
集体建设用地基准地价评估_方法与实证集体建设用地基准地价评估：方法与实证摘要：地价是城市规划和土地利用的重要参考指标，对于集体建设用地的基准地价评估具有重要意义。
本文首先介绍了基准地价的概念和作用，然后详细阐述了基准地价评估的方法与步骤，并结合实际案例进行了实证分析，旨在为理论研究和实际应用提供参考。
一、引言地价是指土地在市场经济条件下取得和转让所需支付的货币数量。
作为土地的一种经济属性，地价在城市规划和土地利用中具有重要的作用。
特别是对于集体建设用地，基准地价评估对于合理设置地价政策和实现土地资源的有效利用至关重要。
二、基准地价的概念与作用基准地价是指根据土地的利用性质、地理位置、市场供需情况等因素，以一定的计算方法确定的土地价格。
其作用主要有三个方面：一是作为土地征收和占用补偿的基础依据，为政府对土地的征收和补偿提供参考；二是作为土地使用权出让的拍卖底价，为土地出让价格的确定提供依据；三是作为土地市场的参考价格，为土地买卖交易提供指导。
三、基准地价评估的方法与步骤基准地价评估是一个复杂的过程，需要综合考虑多种因素。
以下是基准地价评估的基本方法与步骤：1. 收集基础数据：包括土地的性质、用途规划、地理位置、用地需求等相关数据。
2. 设定指标体系：根据评估的目的和对象，制定合适的评估指标体系，包括土地的地理特征、产业需求、交通便利度、用地供需关系等。
3. 评价模型建立：选择适当的评估模型，如回归模型、层次分析模型等，根据指标体系对土地进行多指标综合评估。
4. 模型参数确定：根据实际情况，确定模型中各个指标的权重和参数取值。
5. 评估结果分析：根据评估模型，得出基准地价的估算结果，并进行结果分析和解释。
四、实证分析本文结合某市的具体案例，进行了基准地价评估的实证分析。
在收集了相关数据后，根据土地的性质、地理位置、用地供需关系等因素，我们建立了基准地价评估的指标体系。
选择回归模型进行评估，根据实际情况确定了各个指标的权重和参数取值。
基准地价和地价
1、基准地价和地价的定义及内容1.1、《土地基本术语》（GB/T19231—2003） P265.5.5.1 基准地价中国各城镇按土地的不同区段、不同用途和不同等级评估和测算的土地使用权的平均价格。
5.5.1 地价土地价格1.2、《城镇土地估价规程》（GB-T 18508－2001） P80基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
土地价格：是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益（地租）的资本化。
土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。
1.3、广东省地价管理规定广东省人民政府令第４６号 1998年第二条本规定所指的土地价格包括基准地价、标定地价、出让底价和交易地价。
基准地价是城镇不同级别、不同用途的土地使用权单位面积平均价格。
标定地价是地产市场正常供求关系和正常经营管理条件下具体宗地的价格。
出让底价是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平而确定的某一地块出让时的最低控制价格。
交易地价是土地使用权转让双方，按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的成交价格。
基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。
2、基准地价和地价的区别2.1、土地基准价和每宗地的成交价格是不一样的，基准地价反映的是一个地区中长期的趋势，是更长时间的变化，所以价格相对低。
这是它们之间最本质的区别。
2.2、基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价、土地使用权出让底价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价；2.3、基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。
基准地价评估工作实施方案
基准地价评估工作实施方案一、前言基准地价评估是城市土地管理和规划工作中的重要环节，对于合理确定土地使用权出让金、土地征收补偿费用以及土地使用权流转等具有重要意义。
为了规范基准地价评估工作，制定本实施方案，以确保评估工作的科学性和公正性。
二、评估范围基准地价评估的范围包括城市建设用地、农村建设用地以及其他用途的土地。
评估的地域范围应当是城市或者乡镇的行政区域范围内的土地。
评估的时间范围为近五年内的土地市场交易数据。
三、评估方法1. 数据收集：收集土地市场交易数据、土地调查数据、土地利用规划数据等相关资料。
2. 数据处理：对收集到的数据进行清洗、整理和分析，筛选出具有代表性的数据样本。
3. 评估模型建立：建立基准地价评估的数学模型，包括地价指数模型、回归分析模型等。
4. 评估结果验证：对建立的评估模型进行验证，确保评估结果的准确性和可靠性。
四、评估程序1. 制定评估计划：明确评估的目标、范围、方法和时间节点，制定评估工作的计划和进度安排。
2. 数据收集和处理：按照评估方法中的要求，收集和处理相关数据。
3. 模型建立和验证：建立评估模型，并对评估结果进行验证。
4. 编制评估报告：将评估结果整理成报告，包括评估的基本情况、方法、过程和结果等内容。
五、评估结果应用评估结果应当作为土地出让、征收、流转等工作的依据，用于确定土地使用权出让金、土地征收补偿费用等。
同时，评估结果也可以为土地利用规划、土地资源管理提供参考和支撑。
六、评估质量控制1. 评估数据的真实性和准确性应当得到保障，对数据进行严格审核和核实。
2. 评估过程应当公开透明，确保评估工作的公正性和科学性。
3. 评估结果应当符合土地市场的实际情况，具有较强的可操作性和指导性。
七、总结基准地价评估工作是城市土地管理和规划工作中的重要环节，本实施方案的制定旨在规范评估工作，确保其科学性和公正性。
希望各地能够严格按照本方案的要求进行评估工作，为城市土地管理和规划提供有力支撑。
国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则
国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则根据《重庆市人民政府关于颁布重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知》（渝府发[2000]76号）的规定，制定本实施细则。
1、基本概念1.1基准地价。
基准地价是城镇土地分区域、分用途测算出的平均价格（含土地出让金），是政府的宏观调控价格，也是土寺估价及有关部门制定各种土地费（税）的政策依据，不是具体收费标准。
1.2公示地价。
公示地价是国有土地使用权出让，土地所有者权益中国家应收部分（土地出让金）价格和划拨国有土地使用权转让土地收益价格。
1.3土地还原率。
土地还原率是用以将土地纯收益还原为土地价格的得率（或比率）。
制定本次基准地价和公示地价的土地还原率r＝0.0873。
1.4土地级别。
土地级别是根据城镇土地自然和经济属性而划分出的土地等级序列。
重庆市城镇土地级别另行公布。
宗地级别不确定时，可参照宗地周围土地级别确定。
1.5土地有偿使用费。
土地有偿使用费是指土地使用者有偿使用国有土地应向国家缴纳的费用。
有偿使用费包括：土地出让金、土地租赁金、以土地使用权作价入股的股权权益等。
1.6土地出让金。
土地出让金是指国有土地使用权出让时，国家凭借土地所有权向土地使用者收取的费用。
土地出让金不包括征地或拆迁、土地整治开发费用。
1.7土地租赁金。
土地租赁金是指国家将国有土地使用权以租赁方式有偿供应给使用者时，使用者按国有土地使用权租赁合同约定赂国家支付的有偿使用费。
1.8土地收益。
指划拨土地使用权转让时，根据《中华人民共和国城市房增管理法》第三十九条第二款规定经批准不办理出让手续，转让者需向国家缴纳的费用。
划拨土地使用权每转让一次征收一次土地收益。
1.9土地出让综合价金。
土地出让综合价金包括土地取得费（征地费或拆迁安置费）、土地整治开发费和土地出让金。
2、土地用途分类重庆市国有土寺使用权基准地价和公示地价将土地用途分为商服业、住宅、工业三种用地类型。
土地使用权基准地价系数修正法
土地使用权基准地价系数修正法1. 引言大家好，今天咱们来聊聊一个听起来可能有点晦涩的话题，但其实它跟咱们的生活息息相关——土地使用权基准地价系数修正法。
哎，你可能会想：“这听上去跟我有什么关系？”其实，土地价格就像咱们买菜一样，都是跟日常生活挂钩的，今天的菜价能让你乐开花，明天的房价也能让你心头一紧。
因此，了解这个修正法，有助于你在买房、卖地时不至于被人坑，咱们就一起揭开它的神秘面纱吧！2. 什么是基准地价系数？2.1 基准地价的定义首先，基准地价系数是个啥？简单来说，基准地价就是相关部门规定的一个标准价，就像是超市里标的价格，让你知道大致得花多少才能买到某样东西。
土地使用权基准地价系数修正法，顾名思义，就是根据市场变化，对这个价格进行一些调整和修正。
这就好比，你今天去买包子，发现老板涨价了，但你心里有数，知道他的包子还是值这个价的。
2.2 影响因素那影响这些基准地价系数的因素有哪些呢？可多了！像经济发展、周边环境、交通便利程度等等，都能影响土地的“身价”。
就拿交通来说吧，你住的地方离地铁近，那土地自然就贵得离谱；反之，如果远离市中心，那可能就得打个折了。
这就像咱们买衣服，品牌、材料、设计都会影响价格，不同的土地自然也是有高有低。
3. 修正法的必要性3.1 为何要修正？那么，为啥要有这个修正法呢？不修正就完事了吗？当然不是！社会在变，经济在动，土地的价值也得跟上节奏。
想象一下，如果基准地价一直不变，市场就会出现不合理的价格泡沫。
就像你看到的那些网红店，明明是个小摊子，偏偏要卖天价，这不是让人傻眼嘛！而且，合理的价格能让买卖双方都心里有数，大家都有个底，交易才能顺畅。
3.2 保护买卖双方更重要的是，这个修正法还保护了买卖双方的利益。
想象一下，假如你买地的时候价格完全不合理，结果之后土地增值了，你不就得心里窝火嘛！但有了修正法，相关部门会根据市场情况调整价格，让一切都在阳光下进行。
就像打麻将，咱们得遵守规则，才能大家都开心。
土地(基准地价法)剖析
1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是有基准地价的地区，可通过对基准地价进行修正而得出土地价格的方法。
基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。
基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一般条件。
因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。
（1）计算公式根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为：Pi=P×（1+K）×Y×T×F×K ij式中：Pi——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；K——待估宗地宗地区域、个别因素总修正值；Y——待估宗地使用年期修正系数；T——待估宗地期日修正系数；F——待估宗地开发程度修正系数；K ij——容积率修正系数。
（2）测算过程1)基准地价的确定根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布实施的(江府［2013］27号)江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点2012年3月1日的国有建设土地使用权的熟地价格。
土地使用年限工业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年。
价格单位为元/平方米，币种为人民币。
此次的基准地价内涵如下表-1，。
表1 ：江门市各用途土地基准地价内涵江门市区各用途级别基准地价如下表2：表2 ：江门市区2013年各用途级别基准地价表单位：元/平方米待估宗地位于江门市新会区沙堆镇梅阁村斗围（土名），用途为工业用地，参照《江门市区土地各类用途地价水平确定参考表》，适用基准地价类型为工业，评估时根据待估宗地所在区域的级别范围，待估宗地为四级用地；根据《江门市区2013年各用途级别基准地价表》，四级工业用地对应的基准地价为336元/平方米，即：P =336元/㎡根据委托方提供的《用地红线图》，待估宗地面积为30696平方米，规划控制指标为：建筑密度≥30%，容积率≥1.0，绿地率≤20%，建筑限高≤24米，行政办公及生活服务设施用地比例≤7%；规划要求：①设置机动车出入口方位需在西面或北面道路；②室外排水需为雨污分流制；③按用电要求设置电房；④建筑外墙饰面需贴外墙砖或涂外墙漆；⑤建筑间距必须满足国家有关规范要求；⑥围墙位置不得超出用地红线和道路红线，在路口处须按要求倒角设置；⑦道路及市政配套设施要与厂区同步规划建设、同步竣工验收；⑧用地规划与建筑设计必须符合国家现行颁布的有关规范和管理规定，见表4。
基准地价评估方法
附件一土地级别的划分一、市区土地级别划分（见表1、表2）表1 市区商服用地、住宅用地土地级别的划分表2 市区工业用地、其它用地土地级别的划分二、各乡镇土地级别的划分（见表3、表4）表3 各乡镇商服用地、住宅用地土地级别的划分表4 各乡镇工业用地、其它用地土地级别的划分附件二基准地价的标准一、市区基准地价标准（一）市区商服用地主街路线价表（见表1）（二）市区商服用地级别平均路线价、住宅用地、工业用地、其它用地基准地价表（见表2）表2 市区商服用地级别平均路线价、住宅用地、工业用地、其它用地基准地价表2、容积率：住宅用地2.0、工业用地1.0、其它用地1.0。
二、各乡镇基准地价表（一）各乡镇商服用地主街路线价表（见表3）（二）各乡镇商服用地级别平均路线价、住宅用地、工业用地、其它用地基准地价表（见表4）2、容积率：住宅用地2.0、工业用地1.0、其它用地1.0。
附件三基准地价的应用说明第一章基准地价的基本内容一、基准地价的构成本次评估的基准地价，是指对城市各级土地或均质地域及其商服、住宅、工业等不同土地用途分别评估的法定最高年期的土地使用权平均价格，土地用途分为商服用地、住宅用地、工业用地和其它用地等四类，基准日为2007年1月1日，其权利特征是出让土地使用权，其地价构成包括土地取得成本、土地前期开发成本、按规定收取的相关费用和土地增值收益四个部分，不包括契税、教育附加费、行政配套费、人防费、排污费等土地取得后的费用。
其中：（一）土地取得成本：包括征地（拆迁安置）费用，其中征地费用包括土地补偿费、安置补助费和青苗、地上物补偿费等各项客观费用，拆迁安置费用包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费等各项客观费用。
（二）土地前期开发成本：市区是指土地前期开发达到“五通一平”（宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯、红线内土地平整）所需的各项客观费用；乡镇是指土地前期开发达到“三通一平”（宗地红线外通路、通上水、通电、红线内土地平整）所需的各项客观费用。
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1、基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是有基准地价的地区可，通过对基准地价进行修正而得出土地价格的方法。
基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。
基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一般条件。
因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。
（1）计算公式
根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为：Pi=Px（1+K）xYxTxFxK ij
式中：Pi ——待估宗地地价；
P——待估宗地对应的基准地价；
K——待估宗地宗地区域、个别因素总修正值；
Y——待估宗地使用年期修正系数；
T——待估宗地期日修正系数；
F—-待估宗地开发程度修正系数；
K ij——容积率修正系数。
（2）测算过程
1）基准地价的确定
根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布实施的（江府[2013] 27号）江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点2012年3月1日的国有建设土地使用权的熟地价格。
土地使用年限工业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年。
价格单位为元/平方米，币种为人民币。
此次
的基准地价内涵如下表-1，。
表1：江门市各用途土地基准地价内涵
备注：五通一平：宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯，宗地红线内土地平整。
江门市区各用途级别基准地价如下表2：
表2 ：江门市区2013年各用途级别基准地价表
单位：元/平方米
表3：江门市区土地各类用途地价水平确定参考表
待估宗地位于江门市新会区沙堆镇梅阁村斗围（土名,）用途为工业用 地，参照《江门市区土地各类用途地价水平确定参考表，》适用基准地价类 型为工业，评估时根据待估宗地所在区域的级别范围待，估宗地为四级用地； 根据《江门市区2013年各用途级别基准地价表》，四级工业用地对应的基 准地价为336元/平方米，即：
P =336元/壮
根据委托方提供的《用地红线图，》待估宗地面积为30696平方米，规 划控制指标为：建筑密度》30%,容积率》1.0,绿地率420%,建筑限高《 24米，行政办公及生活服务设施用地比例4%；规划要求：①设置机动车 出入口方位需在西面或北面道路;②室外排水需为雨污分流制;③按用电要 求设置电房；④建筑外墙饰面需贴外墙砖或涂外墙漆⑤建筑间距必须满足 国家有关规范要求;⑥围墙位置不得超出用地红线和道路红线在路口处须 按要求倒角设置;⑦道路及市政配套设施要与厂区同步规划建设同步竣工 验收；⑧用地规划与建筑设计必须符合国家现行颁布的有关规范和管理规 定,见表4。
表4：待估宗地各项经济技术指标
2）待评估宗地土地使用年期修正系麴的确定
待估宗地为工业用地,使用权类型拟定为挂牌出让,根据工业用地最高 使用年限为50年的原则,待估宗地剩余使用年期为50年,根据《工业用地 使用年期修正系数表》,年期修正系数为1,详见表5
：
表5：工业用地使用年期修正系数表
3）待评估宗地区域、个别因素修正
根据宗地的具体情况区域因素及个别因素修正值K=+10%,具体修正情况如下：
表6：城镇工业用地地价影响因素说明、系数表
表7：待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表
4）期日修正系数T的确定
鹤山市区调整后的基准地价的基准日为2014年1月3日，本次估价基准日为2014年2月25日，根据估价人员对江门市工业地价的调查自，2014 年1月3日以来，江门市同类工业用地地价一直在上升，根据《江门市市区地价指数发布工作办法》中的地价指数，如下表：
表8：江门市工业用地地价指数表
故期日修正系数为102.4%=1.024
5）开发程度修正
待估宗地为五通一平的工业用地，与基准地价内涵一致，故开发程度不作
修正。
6)容积率修正系数K j的确定
基准地价评估时对应的容积率是该用途土地在该级别或均质区域内的平均容积率，各宗地的容积率可能各不相同，而同时，容积率对地价的影响极大，难以在编制基准地价修正系数表时考虑进去。
因此如果在因素修正系数表中未能考虑容积率影响，就必须进行进一步修正，将平均容积率修正到实际容积率水平。
容积率修正系数按下式计算：
K ij = k i /k j
K j——容积率修正系数
k i——待估宗地容积率对应的地价水平
K j ——级别或均质地域内该类用地平均容积率对应的地价水平指数
因此，容积率修正系数K j= 336/336 = 1
6)求取待评估宗地地价
将上述数据代入公式：
Pi=Px(1+K)xYxTxFxK j
=336 x( 1-3%)xlxl.024 xlxl
=334元/d(取整)。