房地产汇算清缴北京名师培训资料-2、房地产企业所得税的前世与今生
高慧云营改增政策解读及风险防范
思考：你愿意做小规模纳税人还是一般纳税人？ 采取简易计税方法适宜还是一般计税方法适宜？
1.3 营业税与增值税财税处理上的区别
营业税财税处理 1．月末，计算应交纳的营业税 借：营业税金及附加 贷：应交营业税 2．次月初交纳的营业税 借：应交营业税 贷：银行存款 3．出售原作为固定资产管理的不动产应交纳的营业税 借：固定资产清理 贷：应交营业税
答案：应纳增值税=111万÷〔1+11%〕×11% -4= 2万 元
思考：如果交营业税？=111万×3%
思考：如果合同上注明收费111万元〔不含税〕，那么6 月应纳增值税额： 111万×11% -4= 2.36万元，建筑 公司应向客户收取111+ 111×11%
增值税计算原理
• 营业税
• =含营业税的营 业收入×5%、 3%、20%
科目的期末余额在 借方，反映尚未抵 扣的增值税；
未交增值税 （月末从应交 转入应交未交增值税额 增值税转入） 转入多交的增值税。
增值税检查调 整
借方余额反映多交 的增值税，贷方余 额反映未交的增值 税；
2.1.1 营改增的范围和税率？
“营改增”行业
Hale Waihona Puke 销售效劳： 提供交通运输效劳、邮 政效劳、电信效劳、建 筑效劳、金融效劳、现 代效劳、生活效劳。 〔17%，11%，6%〕
一般纳税人 小规模纳税人
分类依据
应税服务年销售
500万(含税515万)
会计核算制度是否健全
增值税一般纳税人实行凭发票抵扣的制度，需要纳税人有健全的会计核 算，能够按会计制度和税务机关的要求，准确核算销项税额、进项税额 和应纳税额。
应税服务年销售额未超过500万元（含税515万）以及新开业的试点纳税 人,可以向主管税务机关申请一般纳税人资格认定。
北京国税2010年度企业所得税汇算清缴政策问答
北京国税2010年度企业所得税汇算清缴政策问答一、原政策的效力问题按照《企业所得税法》第六十条的规定，1991年4月9日第七届全国人民代表大会第四次会议通过的《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》和1993年12月13日国务院发布的《中华人民共和国企业所得税暂行条例》同时废止。
依据原《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》制定的各类规章、规范性文件和管理制度均废止。
二、收入方面的问题（一）问：按照《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条的规定，企业发生视同销售情形的，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。
对于企业外购的资产，已使用并提取折旧或进行摊销，在确定视同销售收入时是否应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入？答：按照《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》（国税函[2010]148号）第三条第（八）款的规定，《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第三条规定，企业处置外购资产按购入时的价格确定销售收入，是指企业处置该项资产不是以销售为目的，而是具有替代职工福利等费用支出性质，且购买后一般在一个纳税年度内处置。
对于企业已使用并提取折旧或进行摊销的外购资产，发生视同销售情形的，如不符合国税函[2010]148号第三条第（八）款规定的条件，应按公允价值确定视同销售收入。
（二）以非货币性资产投资视同销售问题问：企业以股权等非货币性资产进行投资，投出的资产是否视同销售或转让资产？答：按照《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）第二条的规定，企业将资产移送他人的，如资产所有权属发生改变，应按规定视同销售确定收入。
企业以股权等非货币性资产进行投资，参照《中华人民共和国公司法》的规定，应当依法办理其财产权的转移手续，当股权等非货币性资产的所有权属发生改变时，应视同销售或转让资产。
房企如何结转收入和成本3个案例解析
房企如何结转收入和成本3个案例解析房企成本结转，真的很有讲究近日，一例涉及房地产企业的税企争议案件引起了笔者的关注——针对计税成本的税前扣除金额及计算方法，税企双方都有自认为正确的政策依据。
那么，究竟应以哪项政策为准？起因：未合规结转收入和成本某市税务局税务人员在对甲置业有限公司（以下简称甲公司）进行涉税检查时发现，该公司开发的A小区商品房已于2016年10月交房，但在当年度的企业所得税汇算清缴中，甲公司却没有按规定结转销售收入和计税成本。
税务人员经取证、计算后，确认甲公司2016年度少缴企业所得税税款900多万元，并作出了追补税款、加收滞纳金、并处罚款的处理处罚意见。
甲公司承认了未按规定结转收入和成本的违法事实，但对计税成本的税前扣除金额及计算方法如何确认，提出了不同意见。
分歧：适用哪项政策意见不同这笔计税成本，究竟应该如何确认？双方产生争议的主要原因，是对适用的税收政策不能达成统一。
甲公司认为，《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局2012年公告第15号，以下简称15号公告）第六条规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业作出专项申报及说明后，准予追补到该项目发生年度计算扣除，但追补年限不得超过5年。
据此，甲公司所开发的商品房均已实际交付，建造房屋所发生的建筑安装支出也已实际发生，部分发票虽然取得时间在2017年5月31日以后，但已经取得了发票，因此，所有建筑安装支出都应允许作为2016年的计税成本，在2016年度企业所得税税前扣除。
据此，甲公司需补缴的企业所得税税款应为100多万元。
税务机关则认为，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称31号文件）第三十四条和第三十五条的规定，企业在结算计税成本时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
万科土地增值税培训课件
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•无效价格区 35.10% 35.98%
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价格区间
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•2.10.1 价格区间的基本概念
无效区间：指价格提高，销售毛利率下降、利润总额降低； 低效区间：指价格提升，销售毛利率下降、利润总额上升； 只有普通住宅存在无效价格区间；非普通住宅只要价格提升，就会带来利 润增加； 普通住宅的无效区间、低效区间的临界点是在普通住宅不限定价格的情况 下得出的，如普通住宅有价格限定，则需根据项目实际情况具体分析； 无效价格区间测算中的临界点和极限值均为理论测算，各地税率、费用比 例等的不同，导致最终测算结果的不同。实际应用时，应根据项目具体情 况具体分析。
万科土地增值税培训课 件
2023年5月12日星期五
•来势凶猛
2007年1月16日，国家税务总局在其网站上悄然公布了《关于房地产开发 企业土地增值税清算管理有关问题的通知》； 1月17日，沪深两市地产股几乎全线跌停，两市地产指数单日跌幅超过9% 。
•5月21日，北京市地税局《土地增值税清算管理办法》正式出台，各方关注
•10－6.69＝3.31 •3.31/6.69=49.48%
•30% •3.31×30％＝0.993
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•2.6 关于销售收入的规定
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东 或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权 转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
第42讲_企业所得税税前扣除
第二节应纳税所得额【知识点4】企业所得税税前扣除★★★【总结】税会差异——广告和宣传费、业务招待费★★★项目会计税法总体原则据实扣除限额扣除广告宣传费据实扣除营业收入×15%，特殊行业：化饮药30%，烟草0业务招待费据实扣除营业收入×0.5%或发生额×60%关键点——关键点：三作五不作营业收入差异后续处理——广告宣传费以后年限可以结转扣除【总结】税会差异——手续费、佣金项目会计税法总体原则据实扣除限额扣除对象要求——向具有合法经营资格中介服务机构或个人支付标准——15%、10%、5%支付要求——一般转帐，个人现金其它——两特殊：发行证券的佣金、手续费；代理行业进成本三段法所得税计算套路图（三）工资薪金及工会经费、教育经费、职工福利费、保险费1、工资薪金总体：税会基本无差异，但注意未发放不可税前扣除。
（1）企业发生的合理的工资、薪金支出准予据实扣除。
“合理工资薪金”，是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定实际发放给员工的工资薪金。
税务机关进行合理性确认时，按照5条原则进行把握；【提示1】一般为成本费用开支，福利部门人员由福利费开支。
【提示2】属于国企，其工资薪金不得超过政府有关部门给予的限定数额。
超过部分，不得计入企业工资薪金总额，也不得在计算企业应纳税所得额时扣除。
（2）接受外部劳务派遣用工（应对客观题）按照协议（合同）约定直接支付给劳务派遣公司的费用作为劳务费支出直接支付给员工个人的费用应作为工资薪金支出和职工福利费支出，其中属于工资薪金支出的费用，准予计入企业工资薪金总额的基数，作为计算其他各项相关费用扣除的依据（3）企业因雇用季节工、临时工、实习生、返聘离退休人员以及接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用，应区分为工资薪金支出和职工福利费支出，并按规定在企业所得税前扣除。
其中属于工资薪金支出的，准予计入企业工资薪金总额的基数，作为计算其他各项相关费用扣除的依据。
房地产企业所得税习题集
房地产企业所得税政策及管理练习题一、单项选择题1。
某房地产企业委托一境外公司在境外销售其位于我国境内商品房一栋，成本费用为150万元(不含佣金)，代销合同规定销售价为200万元,境外公司实际以240万元售出。
房地产企业向境外公司支付的佣金、手续费等为40万元（能提供有效凭证）。
该房地产企业的应纳税所得额为（ D )。
A。
10万元 B。
30万元 C.50万元 D.66万元『正确答案』D『答案解析』应纳税所得额＝240－150－240×10%＝66（万元）.2。
关于房地产开发经营业务企业所得税处理的说法，正确的是（）。
A。
已销开发产品的计税成本，按当期以实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认B。
采取分期收款方式销售开发产品的，付款方提前付款的，按合同约定付款日期确认收入实现C.企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用不超过委托销售收入15％的部分，准予据实扣除D。
企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，可以在税前扣除合理费用『正确答案』A『答案解析』选项B不正确，采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；选项C 不正确，企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用不超过委托销售收入10％的部分,准予据实扣除;选项D不正确，企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
3。
房地产开发企业采取视同买断方式委托销售开发产品的，如企业与购买方签订销售合同或协议，且销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按（ B )确认收入的实现.国税发〔2009〕31号A．买断价格 B．销售合同或协议中约定的价格C．买断价格和销售合同或协议中约定的价格平均D．企业和税务机关协商确定的价格4.房地产企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费)不超过委托销售收入(B)的部分，准予据实扣除。
房地产项目清算与土地增值税清算
大成方略纳税人俱乐部讲稿土地增值税清算的涉税处理第一部分土地增值税清算基础知识第二部分清算收入的审核第三部分税前扣除原则第四部分转让税金的审核第五部分利息支出的审核第六部分期间费用的审核第七部分开发成本的审核第一部分：土地增值税清算基础知识一、土地增值税清算概念二、增值额和扣除项目三、开发成本的口径四、税率的形式五、清算对象（重点）六、清算条件七、清算审核八、补缴土地增值税九、清算后再转让一、土地增值税清算概念2009国税发91号土地增值税清算管理规程土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
二、增值额和扣除项目土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。
其中，纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
具体到房地产开发企业，规定的扣除项目包括：1、取得土地和开发土地的成本费用，包括土地价款和出让金、场地平整费用和契税等；2、新建房及配套设施的成本费用，包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费等；3、及转让房地产有关的税金，包括营业税、城建税、教育费附加等，不包括印花税金；4、及转让房地产有关的期间费用，包括管理费用、销售费用和财务费用等。
其中，上述（1）（2）项可以加计扣除20%，第（3）项据实扣除，第（4）项按照（1）（2）合计数的一定比例内据实扣除。
三、开发成本的口径会计口径：包括土地和资本化利息土地增值税法：不含土地、资本化利息加计扣除基数：会计口径－资本化利息2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知四、税率的形式1、定额税率是指按照征税对象的计量单位直接规定纳税绝对额的税率形式，主要应用于土地使用税和车船使用税，在消费税和印花税也有部分应用。
十大房地产行业财税书籍
十大房地产行业财税书籍以下是10本与房地产行业财税相关的书籍：《财务会计实务》（作者：王良华）。
该书是一本实用的财务会计实务教材，全面系统地介绍了会计核算的理论、方法、技巧和流程，并配有大量实例。
《房地产开发企业会计与纳税实务》（作者：王秀荣）。
该书介绍了房地产开发企业设立、开发、销售等环节的会计处理和纳税实务，内容全面。
《一本书讲透税收筹划》（作者：蔡昌）。
该书介绍了税收筹划的基本理论和方法，以及各种税种的筹划技巧。
《房地产企业全程会计核算与税务处理》（作者：陶国军）。
该书详细介绍了房地产企业开发、销售等环节的会计核算和税务处理，案例丰富。
《资产重组的会计与税务问题》（作者：高金平）。
该书从会计和税务两个角度探讨了资产重组中的问题，内容深入浅出。
《房地产企业涉税一本通》（作者：陈志坚）。
该书系统介绍了房地产企业涉及的各种税种，以及相关税收优惠政策。
《土地增值税清算流程操作实务与案例》（作者：董宏、施玉明、成秀美、王亮）。
该书详细介绍了土地增值税清算的流程和操作实务，包括案例分析。
《建筑施工企业全生命周期财税处理与风险防范（案例版）》（作者：林久时）。
该书从建筑施工企业的角度出发，探讨了全生命周期的财税处理和风险防范问题。
《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》（作者：董宏、施玉明、成秀美、王亮）。
该书系统介绍了房地产企业开发、销售等环节的实务操作和案例分析，内容全面。
《会计基础》、《财经法规与会计职业道德》、《初级会计电算化》。
这些教材涵盖了会计基础知识、法规和职业道德以及初级电算化技能等方面的内容，适合初学者学习。
这些书籍都是关于房地产行业财税方面的经典或最新著作，对于想要了解或深入学习房地产行业财税知识的人来说非常有帮助。
不过，由于财税政策具有时效性，请注意及时查阅最新的财税法规和政策文件，以确保你的知识和信息是最新的。
【老会计经验】房地产新政下的纳税调整事项
【老会计经验】房地产新政下的纳税调整事项2006年3月6日，国家税务总局发布了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号，以下简称31号文)，该文是对《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003]83号，以下简称83号文)的进一步完善和发展，适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。
对于31号文的具体内容，《财务与会计》第6期刘晓伟撰写的《房地产开发政策变化大经营者筹划运作须留神》一文已有详细分析，笔者不再赘述。
本文关注的是由于31号文的很多规定与会计准则和相关会计制度不一致，因而在实际操作中必然遇到的大量的纳税调整事项问题。
需要指出的是，由于房地产开发企业的经营周期较长，而31号文所涉及的基本上都是房地产开发企业的正常经营业务的所得税税务处理问题，所以下面所列的纳税调整事项中，很多暂时性差异虽然可能要过几年才能转回，但对于房地产开发企业而言，仍然属于一个经营周期内的事项，而所得税会计中的递延税款借项和递延税款贷项均不属于流动资产或者流动负债(新的《企业会计准则第18号所得税》第23条明确规定：递延所得税资产和递延所得税负债应当分别作为非流动资产和非流动负债在资产负债表中列示)。
因此，对于采用纳税影响会计法核算所得税的房地产开发企业而言，因税务上确认收入比会计上多、早，而成本费用确认较会计上少、晚所产生的时间性差异，以及因其他原因产生的暂时性差异所导致的预缴所得税税款，不应确认为递延税款，而应当作为流动负债的增加或减少，反映在应交税金科目的借方。
为了不至于与应交所得税混淆，可单独设置预交所得税明细科目反映此类预交税项。
应交税金预交所得税明细科目除了流动性与递延税款科目不同以外，在科目的使用方法上与递延税款科目还是类似的。
对于采用应付税款法的房地产开发企业而言，预缴的所得税直接计入预缴当期的所得税费用，不必在应交税金或者所得税科目中单独反映预缴的所得税税款。
北京市国家税务局2009年度企业所得税汇算清缴政策问题解答
发文标题：北京市国家税务局2009年度企业所得税汇算清缴政策问题解答发文文号：发文部门：北京市国家税务局发文时间：2010-1-1编辑时间：2010-1-27实施时间：2010-1-1失效时间：法规类型：企业所得税所属行业：所有行业所属区域：北京阅读人次：4505评论人次：10页面功能：【字体：大中小】【打印】【关闭】发文内容：一、企业采用预收货款的方式销售设备，成本不能可靠核算情况下收入的确认问题问：企业采用预收货款的方式销售设备，成本不能可靠核算，如何确认收入？答：按照《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔2008〕875号，以下简称国税函〔2008〕875号)第一条第(一)款的规定，企业销售商品满足已发生或将发生的成本能够可靠地核算等条件时应确认收入的实现，当企业的成本不能可靠地核算时不应确认为收入实现。
当企业的成本能可靠地核算并符合其他收入确认条件时，如采取预收款方式的，在发出商品时确认收入。
二、企业以买一赠一方式组合销售商品中“买一赠一方式组合销售”的确认问题问：国税函〔2008〕875号第三条规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。
销售企业的“卖一”和“赠一”行为是同时发生吗？答：通常情况下，组合销售行为涉及的赠与行为应伴随销售行为发生，赠与是为了促进销售。
对于不符合国税函〔2008〕875号规定条件的组合销售，其赠与行为应视同捐赠货物，按照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(以下简称《实施条例》)第二十五条的规定作视同销售处理。
三、外商投资企业两年内未支付的应付款如何进行税务处理的问题问：两家存在关联关系的外商投资企业，一家企业对另一家企业有两年内未支付的应付款，如何进行税务处理？答：新企业所得税法实施(2008年1月1日)前，外商投资企业的应付未付款，凡债权人逾期两年未要求偿还的，按照《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业接受捐赠税务处理的通知》(国税发[1999]195号，以下简称国税发[1999]195号)的规定，应计入企业当年度收益计算缴纳企业所得税；新企业所得税法实施后，国税发[1999]195号已废止，不再要求企业将两年内应付未付款计入当年纳税所得。
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开篇语（二）
二、外资企业（ （一）国税发〔1995]153号文件 首先提出了预售收入征税的概念，房地产业所得税政策同 其他企业相比发生重大变化。应该说外资企业税收的理念领先 一步，一直到八年以后的2003年，内资企业才提出预售收入 征税的概念。（对外资企业做地产的限制性规定） （二）国税发〔2001〕142号文件 142号文件使外资企业所得税政策进一步明确。但是随着 31号文件的颁布，内资房地产税收政策更加详细明确，内外 资差异增大。除了一般内资企业和外资企业的税收差异外，房 地产企业还有其特殊的差异。 鲜明的特点是按照项目征税！
开篇语（二）
思考：在讲解过程中将充分考虑衔接问题（提起 思考，稍后讲解） 1、所得税税率变动对地产所得税的影响（33%与 25%） 2、外资企业对接新31号文件的过渡问题（税款换算 为毛利）。 3、期间费用的遗留事项（2008年开篇语之二） （开篇语之二）
主讲： 主讲：
开篇语（二） 房地产企业所得税政策之前世今生
一、内资企业 （一）1994－2003年 从94税改到03年。这一阶段并没有完全针对房地产企业 的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工 商企业的税收原则。事实上，地产企业的收入确认、成本核算 等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，等于 国家放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其“经济的巨人， 纳税的侏儒”！ 思考：为什么偏偏在1994年进行了大规模的税制改革， 1993年进行了会计制度改革？ 联系新会计准则。
开篇语（二）
一、内资企业 （二）2003－2006年 2003年制订了国税发〔2003]83号文件，专门针对房地 产企业制订了企业所得税政策。 本政策参照了外商投资企业所得税国税发〔2001〕142号 文件，对内资企业的预售收入开始征税，是最核心的规定。该 文件的发布，有力的加强了房地产企业的所得税稽查。 该文件的缺陷？（没有完工标准，致使销售收入都停留在 预售阶段）
开篇语（二）
三、新所得税法（九九归一） （一）国税函【2008】299号文件（季度预缴） （二）国税发【2009】31号文件（年末纳税申报） 房地产税收核心（预售收入与完工标准的税务处理） 1、2003年以前，无完工标准，也无预售规定。 2、2003－2006，有预售收入规定，无完工标准。 3、现行政策：既有预售收入规定，也有完工标准。 但是完工标准比较提前，造成了现行税制的很多问题。
开篇语（二）
一、内资企业 （三）2006－2008年 83号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务系统强 调精细化管理的大前提下，国家税务总局与时俱进，于2006 年制定了31号文件，号称“剑指地产偷税黑洞”，但是31号 文件一些提法仍然有不完善之嫌！ 31号文件的制定与实施，对地产业税收产生了深远的影响， 对于地产业税收来说，怎么形容31号文件的重要性也为过！