山东省潍坊市SHY房地产项目成本控制(1004030228 张颖怡)

山东省潍坊市SHY房地产项目成本控制学校：北京师范大学珠海分校学院：不动产学院专业：房地产经营管理学号：1004030228姓名：张颖怡班级：10房管3班2013年7月摘要中国房地产业已经成为国民经济的支柱产业和消费投资的热点。

同时，房地产企业间的竞争也越来越激烈，其盈利模式也从开始的粗放的单纯靠土地盈利模式向精细化开发盈利转型。

如何提高企业的核心竞争力已成为房地产企业迫切需要解决的问题。

而房地产企业项目开发的成本控制成为重中之重，是企业能否达到开发目标、实现盈利的关键性因素。

本文以山东省潍坊市SHY房地产项目为研究对象，在总结研究成本控制概念及相关理论的基础上，对房地产项目成本构成要素进行了分析，对成本控制的关键环节进行了阐述。

房地产项目的全过程成本控制主要包括决策、设计、施工和竣工等阶段。

在决策阶段，对项目进行了可行性研究以及详细的投资估算；在设计阶段，应用限额设计对项目成本进行了估算；在施工阶段，重点在设计变更和工程量签证方面进行了成本控制，对工程款支付进行了控制，对索赔和反索赔进行了处理；在竣工阶段，通过多级审核和会签制度严把结算关并适时引入物业。

本文希望通过对SHY房地产项目成本的管理，能够发现项目实施过程中出现的偏差，并及时采取措施，严防成本超预期的现象发生，从而为项目的成本控制提供依据，也为类似房地产项目的成本控制提供一定的参考。

关键字：房地产项目；全过程；成本控制目录摘要 (2)1.房地产项目成本控制理论 (5)1.1房地产项目成本控制的特性 (5)1.2房地产项目成本控制的原则 (5)2.山东省潍坊市SHY项目概况 (6)2.1项目简介 (6)2.2项目建设条件 (7)2.2.1山东省潍坊市SHY项目的主要经济技术指标 (7)2.2.2山东省潍坊市SHY项目的主要财务指标 (7)2.3项目区域条件 (8)2.3.1自然地理条件 (8)2.3.2社会经济条件 (8)2.3.3交通条件 (9)3.决策阶段的成本控制 (10)3.1项目可行性 (10)3.1.1潍坊市房地产行情 (10)3.1.2项目SWOT分析 (10)3.2项目投资估算 (10)3.2.1项目工程投资估算表 (10)3.2.2经济效益评价 (11)4.设计阶段的成本控制 (14)4.1项目方案设计阶段 (14)4.1.1实行设计方案招投标 (14)4.1.2进行合理设计，节省成本 (14)4.2项目施工图设计阶段 (15)4.2.1对施工图预算进行严格控制 (15)4.2.2进行限额设计 (15)4.2.3与设计单位签订任务责任书 (15)5.施工阶段的成本控制 (17)5.1项目组织措施 (17)5.2项目目标动态监控 (17)5.3项目设计变更、工程量签证的控制 (18)5.4项目合同管理控制和工程索赔控制 (18)5.4.1按照合同规定的进度要求进行付款 (18)5.4.2控制工程索赔 (18)5.5项目协调管理质量、进度和成本目标 (19)6.竣工阶段的成本控制 (20)6.1重视结算审核 (20)6.2实行合同结算会签制 (20)6.3提前接口物业公司 (20)7.项目成本控制的存在问题 (22)7.1设计阶段成本控制缺乏前瞻性 (22)7.2项目成本目标定制缺乏战略性 (22)7.3项目成本控制过程缺乏可控性 (22)7.4项目动态成本监控缺乏及时性 (23)7.5项目成本管理体系缺乏完善性 (23)7.5.1管理主体不明确 (23)7.5.2管理意识较淡薄 (23)7.5.3管理方法手段落后 (23)7.5.4责任考核机制缺失 (23)8.项目成本控制的改进措施 (24)8.1树立人本管理意识 (24)8.2提高信息化管理水平 (24)8.3完善配套保障体系 (24)8.4落实监督考核制度 (24)8.4.1分解项目目标责任 (24)8.4.2制定责任考核机制 (25)结语 (26)1.房地产项目成本控制理论1.1房地产项目成本控制的特性房地产项目成本控制具有综合性。

房地产项目产品是具有一定价值和功能的标的物，因而房地产项目不仅具有成本目标，而且具有质量、进度、效率等各种目标和要求，若成本控制只是一味地强调降低成本，必然会造成其他目标的损害，伤及整个项目。

只有综合考虑各种目标，并努力实现它们的平衡，才能提高项目的经济效益，实现技术经济的双赢。

因此，房地产项目成本控制是与质量控制、合同控制、进度控制等同步进行的。

房地产项目成本控制具有全面性。

房地产项目成本控制贯穿项目始终，并且包含项目的各个方面。

不能因为重视施工阶段而忽略营销阶段，也不能因为重视建筑工程而忽视环境工程。

每一项成本的开支都需要有凭有据地按程序进行，纳入成本控制的范畴，以便满足项目整体的经营与资金使用计划。

房地产项目成本控制具有微观性。

房地产项目产品的开发步骤一环接一环，一个环节出错就会影响后续的所有环节，因此，房地产项目的成本控制也需要从小处着手，从项目的每个分部开始，周期不宜太长，通常按月进行核算对比，以近期控制为主，分析成本偏差，以提高成本控制的准确性。

房地产项目成本控制具有主观能动性。

与大多数项目一样，房地产项目的参加者自身对项目所承担的责任形式也会影响其对成本控制的积极性和主动性。

1.2房地产项目成本控制的原则设置科学的成本控制目标。

虽然房地产项目建设周期长、投资大，工序复杂，因此，不可能做到对成本的精确预算。

但是，通过科学的方法，可以取得对项目成本的概算、预算。

只有从源头上设置好科学的成本控制目标，才能使项目在后期顺利有效地实施成本控制，否则一切只是空谈，甚至会损害到项目利益。

重视设计阶段的成本控制。

房地产项目成本贯穿于开发的全过程，而很多房地产项目的经验表明，前期设计阶段投资成本的估算对项目投资影响最大，以往重视项目实施阶段的成本控制应转移到前期设计阶段来，从源头上开始控制。

寻求技术与经济的平衡。

一味地强调降低成本也许会影响到项目的质量，而一味地强调项目质量也许会使成本超标，影响项目利润，只有将技术与经济结合起来，在二者中寻求平衡，才能使房地产项目成本控制起到有益的作用。

树立主动控制的观念。

房地产开发企业对于项目的成本必须有着主动控制的观念，在项目的各个阶段主动进行成本控制，把好关口，避免因市场情况不熟、技术经济情况不了解造成项目成本的严重偏离。

对于产生偏离的情况主动进行偏差分析，及时采取调控措施。

2.山东省潍坊市SHY 项目概况2.1项目简介山东省潍坊市SHY 项目由潍坊胜华房地产开发有限公司投资开发。

项目位于潍坊市中心区内，东风街与东方路交叉路口东200米路南，计划开发住宅居民小区。

项目规划用地面积28352平方米，总建筑面积75461平方米，项目有4栋6层住宅楼、2栋高层住宅和1栋3层商铺楼组成，并建有地下停车场。

项目地块规划设计主要指标编号土地位置土地面积（m 2）土地用途规划设计指标出让年限规划建筑面积（m 2）容积率建筑密度绿地率2010-GG11东风街与东方路交叉路口东200米路南28532住宅≤2.6≤35%≥30%70756412.2.1山东省潍坊市SHY项目的主要经济技术指标总用地面积：28532平方米总建筑面积：75641平方米多层住宅建筑面积：9822.82平方米高层建筑面积：53464平方米商铺建筑面积：4699.02平方米容积率：2.55建筑密度：29.3%绿地率：35.2%停车位：1382.2.2山东省潍坊市SHY项目的主要财务指标2.3.1自然地理条件潍坊南高北低，南部低山丘陵区，总面积5646平方千米，占潍坊市总面积的35.6%。

分布于西南和南部，海拔100—200米以上，西南部为泰山山脉的鲁山和沂山北麓，海拔最高，是潍坊主要河流发源地。

地势最高点是临朐沂山主峰玉皇顶，海拔1023米。

东南部为崂山山脉的余脉。

中部洪积、冲积平原区，面积6597平方千米，占全市总面积的41.6%。

是由弥河、丹河、白浪河和潍河的长期冲积而形成的。

主要分布于中部和东部，地势由南向北倾斜，海拔7—100米。

北部滨海地区面积3516平方千米，占全市总面积的22.8%。

该地区北临莱州湾，地势低平，海拔在五米以下。

沿海滩涂广阔。

2.3.2社会经济条件2013年4月13日,在全市招商与转调创工作座谈会上。

潍坊市委、市政府按照“四化同步”、“五位一体”、全面建成小康社会的总体部署，积极融入山东半岛蓝色经济区和黄河三角洲高效生态经济区国家战略以及全省胶东半岛高端产业聚焦去建设，明确提出打造四个基地、建设一个体系、强化三个基础支撑的“四一三”工作总思路。

2012年，地区国内生产总值达到4012.43亿元，按可比价格比上年增长10.6%。

全市规模以上工业主营业务收入突破10000亿，达到10737亿元，成为山东省内第三个过万亿的城市。

2011年1月25日，国务院正式批复设立潍坊综合保税区，这是山东省首个、全国第14个批准设立的综合保税区。

新设立的潍坊综合保税区具有“保税加工”“保税物流”“货物贸易”“服务贸易”“虚拟口岸”等五大主要功能，企业可在此享受保税、免税、退税等多项优惠政策以及便捷的通关条件。

潍坊综合保税区的设立，将对山东半岛蓝色经济区、黄河三角洲高效生态经济区和胶东半岛高端产业聚集区建设起到积极的辐射作用。

全区总规划面积12．3736平方公里，其中网内保税区5．17平方公里，网外产业配套区7．2平方公里。

潍坊综合保税区将走以“大物流带大生产”的发展路子，努力建成服务山东、辐射全国及东北亚的“国际物流”“加工贸易”“特色商品交易定价”三大中心。

2.3.3交通条件潍坊位于山东半岛中部，东邻青岛市、烟台市，西接淄博市、东营市，南连临沂市、日照市，北濒渤海莱州湾。

潍坊地扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，是山东半岛的交通枢纽。

胶济铁路横贯市境东西，潍坊港一个国家一类开放口岸、羊口港一个国家二类开放口岸。

潍坊机场已开通北京、上海、广州、海口、重庆、大连等航线，是全国四大航空邮件处理中心之一。

项目位于东风街与东方路交叉路口东200米路南，属潍坊市繁华地段，地理位置优越，项目开发前景很好。

3.决策阶段的成本控制3.1项目可行性3.1.1潍坊市房地产行情2010年潍坊市面上供应土地总量为98.08公顷，比2009年增长22.32%，根据国家房地产政策，潍坊市面上今年增加了住宅用地供应量，今年住宅供地面积为70.47公顷，占全年供应量的72%。

2010年招拍挂土地18宗，面积74.51公顷，成交价款达8.28亿元。

在2010年所供应的住宅用地中，95%以上是通过旧城改造，拆迁出的存量建设用地。

这部分土地位于城区内，公共配套设施、生活服务设施齐全，交通便利，为各开发商和购房商户看好，拍卖时竞争激烈。