2019精品第一太平戴维斯物业顾问工程管理培训课程全化学

上述所列只是进行维修保养的部分原因
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最佳保养维修的目标
提高设备的寿命和稳定性 提高工程管理团队的工作效率 最优化利用人力（manpower)、机器(machines)、方法 (methods)、材料(material)、衡量方式 (measurement)以及环境(environment)(5M&E)
应每进行１次全面普查，从而制定大、中修、改造、更新计划。经 上级物业管理部门批准实施。工程结束后，须经技术检验部门验收 合格后方可投入使用。
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注意事项： 电梯维修单位应取得行业主管部门的资格审查，方 能从事相应的维修业务。 在维修保养及修理工程中应严格执行电梯安全操作 规程。 电梯每年由当地检测部门进行１次安全检测。合格 后方能继续使用。 保养时间要固定，须贴公告，使用户了解，并尽量 避开节假日和上下班高峰用梯时间。 因故障或计划修理的电梯，尽量缩短操作时间，在 安全可靠的情况下运行电梯。
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日常维修 & 小修
最终目的： 保持设计的功能90%以上
特点：
设备发生故障或运行能力明显降低 应立即进行维修处理 故障的发生会降低设备的寿命
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紧急维修
特点： 设备设施的故障发生具有突然性，且不能在潜
在的环境中所发现。是一种无法预测的，会直接影 响设备的正常运行的现象。
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每年 检查所有金属零件的腐蚀情况，如有需要，用钢丝刷清除锈迹 并重新油漆； 清洁设备封套内外部及电视接收器部份； 在每一个电视或收音机频度使用点测量信号强度，并由专业承 包单位将信号数据化成文字作为报告之用； 对保安系统、机电及控制设备进行联合系统性测试； 清洁所有闭路电视镜头和控制器，并报告发现的老化情况； 就上述工作向管理公司提交年度书面报告。
可靠性保养维修
定义：
根据客户的需要，确定系统正常。 分5步程序且通常由一只队伍来进行。 维修保养和操作运行人员应进行 可靠性保养维修活
动(UPS & 紧急维修)。 可靠性保养维修的费用会比其它类保养维修的费用
要高，因此，它只应用于紧急系统中。
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五步程序： 确定设备设施的功能 确定设备设施丧失使用功能的原因 分析各项功能丧失的原因 各种功能的失去所带来的后果 为避免设备丧失功能，则提前对其进行重新设计
优势：
节省成本 保养维修 节省昂贵的维修费用 减少超时工作 较少能源消耗 延长设备使用寿命
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设备平稳运行 基本杜绝设备运行紧急状况
–较短停工期 –令业户更加满意 对保养维护专业人员更好的使用 –工作更有计划性 –可以更专注于客户服务
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电梯紧急故障处理
凡遇电梯故障，必须首先通知电梯保养分包商负责维 修，如果其超过30分钟未到达，则须使用受训和持上 岗证的电梯技工，先行释放在电梯内被困人员，再将 电梯门关闭，并停止电梯动作，待电梯分包商进行维 修。
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其他紧急情况的处理： 在发生以下三种严重情况时，需经有关部门严格检查，修复鉴 定后方可使用。 电梯发生严重的撞顶和蹲底时。 发生地震时——微震和轻震对电梯的破坏不大，可是轿厢或对 重的导靴有可能脱开导轨，或一部份电线被切断，此时开动电 梯就可引起意想不到的事故。 发生火灾时——对设有可作消防员专用的电梯，应尽快将烧延 层楼的乘客运送到安全层站，并把各层厅门关闭，防止火势向 其它的楼层蔓延，将电源切断。
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发电机每半年检修工作内容： 如有需要，进行润滑油更换； 更换空气净化剂、空气过滤器、润滑油隔网、燃油隔网； 清理或更换燃油过滤器； 测试燃油进注器之标准； 检查及清洁变压器和起动马达； 清洗冷却系统，包括冷却水管及冷却水； 带载起动引擎，测试自动配电设备及保护系统； 测试完成后，补充燃油及冷冻剂至规定水平； 提供年度检修报告； 如政府部门要求，需提供有关测试报告或证书作参考之用。
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电梯的维修与保养
电梯使用管理要求
电梯是一种使用相当频繁的设备，最繁忙时每小时要起动、制 动240次之多。电梯设备在整个运行过程中，其主机与各零件都在发 生不同程度的自然损耗，而良好的维修保养可减少损耗，提高可靠 性，确保安全，延长电梯的使用寿命，节约资金。
维修工程的审批： 除零维修外，中、大修与改造更新均列为电梯维修工程。电梯
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每半年 提供现有保安监视点系统功能测试； 调整天线的方位和信号放大器的接收以增强最理想 的系统效率； 对装置系统内可移动的部件进行清洁，如有需要， 对可动部件进行加油； 重新调校保安系统的信号放大器、频道放大器、天 线和控制板； 就上述工作向管理公司提交半年度的书面报告。
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供配电设备维护管理的特殊要求
供配电设备在投入运行前的准备工作 确保各种仪器仪表正常和保护装置灵敏可靠动作，备用设备完好 可靠； 必须进行季节性大检查，如冬季期间必须防冻保温，以免冻裂， 雷雨季节前设备的预防性试验等； 所有新安装或在修后的起重设备（包括电梯）在交付使用前，必 须进行技术检验。对日常使用的起重设备每年不少于一次的检验 ，检验的内容按政府颁发的现行安全规范进行。 低压配电设备记录及巡视 遇有设备运作不正常或者天气恶劣时应加强巡视，做好应急的准 备工作，并及时汇报上级人员。 当有事故发生时，值班人员应保持头脑冷静，严格按照操作规程 排除故障，缩小事故范围，事故未能排除前，不得交接班，处理 过程中做好事故处理记录。
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机电设备修理工作类别
定期检查 设备定期检查必须按计划进度和规定项目进行。检查 时需查明并清除设备不能正常使用到下次计划修理时 的故障，同时进行清洗和换油。大中修理彰的检查， 还必须查明在下次计划修理时需修复的缺陷，确定修 定修理内容为下次修理作充分准备。
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物业顾问工程管理培训课程
第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司
2019年8月26日
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工程设备保养维护培训 工程设备故障、事故处理流程 工程维修服务 工程管理实例
第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司
2019年8月26日
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制冷系统维修保养
制冷机组
小修：每运转700h进行一次。 检查和清洗气缸套、活塞环和进排气阀，调整活门开度，更换损坏的阀
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变更改造
定义：
（ 变更改进）就相当于日常生活中常说的“升级” 根据客户的需要，在保证系统正常的前提下，对系统 进行更新、改造。
最终目的： 使设备或建筑功能有所提升。
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机电设备的日常维护要求
1、正确的使用和维护设备是保证设备正常运转和延长使用 寿命的主要方法，其内容包括：设备的正确使用、维护、 日常检查、清扫以及设备润滑和排除设备故障，使之不带 病工作。 2、设备的使用与日常维护必须按照设备使用维护规程进行 操作，经常巡视检查所负责区域内的设备维护、保养工作 状况。 3、设备的使用维护保养规程由机电部组织有关人员按设备 类型不同分别编制，经机电经理批准后执行。
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发电机组维修
检查润滑油的情况； 检查燃料现有存量； 检查机房给排风系统； 检查及补充电池剂容量水位； 每月空载试运发电机组半小时，并检查发电机起动功能； 记录发电机的发电量、电流、电压、频率、油压等； 检查冷却系统之水温； 检查及调校运行皮带之拉力； 测试完成后，需补充燃油及冷冻剂至规定水平； 提供每月检修报告。
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供配电设备的维修保养内容
每月工作内容： 检查及清理主配电柜，分支配电柜及电量表； 检查及记录主配电柜及分支配电柜用电运作情况； 检查及清理所有配电箱，时间控制器等； 维修或更换损坏的电力系统配件； 每月向管理处报告系统损坏情况。
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大修 设备大修时是工作量最大的一种计划修理。大修时将设备全部分 解，修理标准零件，更换和修复磨损、腐蚀、老化及丧失工作性 能的零件和部件，并进行必要的试验，以恢复设备规定的精度、 性能及效率。
预防性试验 对受压容器、仪表、电气设备、避雷系统及起重设备按技术监督 局、电力部门规定的间隔期限及规范进行试验。季节性的预防性 试验按国家电气设备预防性试验标准进行。确保雷雨季节设备安 全、可靠的运行。
每半年检修工作内容： 进行二次仿真停送电测试，以保证变配电设备及保 护能工常运作； 清理及补充所有排风扇之润滑油； 测试应有进出的指示牌及应急照明； 提供检修报告。
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每年检修工作内容： 检查所有金属部份之氧化情况，如有需要，用钢丝刷进行除锈 及油漆工作； 对配电设备及管井内外进行除尘清洁； 量度用电负荷，并将信号资料转化为数据，提供给管理处，作 为参考之用； 对主配电屏、线路及支配电线路进行绝缘测试； 对配电屏、时间控制器及电路控制箱进行操作测试； 使用标准工具检查所有的电路连接件及线路； 测试清理所有分电箱及出路指示灯； 进行配电接地测试； 向管理处提供年检报告。
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紧急停运转、事故处理的规定及注意事项
变压器故障跳闸时，应当手动关断高低压的操作开关。保证 正常供电，之后应及时查明故障原因，并向上级汇报。 低压总开关跳闸时，应先把分开关断开，检查无异常后，试送电 总开关，再送电各分开关。 低压柜各分路开关跳闸时，应先把各功能区分开关拉开，检查无 异常后先试送分路开关，再试送各功能区分开关。 电梯、消防、清水泵、污水泵等设备双电源故障时，应在检查维 修自切开关时，应将双电源刀闸拉开，验明无电时方可维修（尽 快恢复供电）。 电 方可送电。