易居天津房地产市场周报(2010.8.30-2010.9.5)
天津房地产市场供应研究报告
东丽新新家园项目天津市场供应研究报告第一部分、天津供应市场研究 (3)一、供应调研背景及中原研究思路 (3)1、调研背景 (3)2、调研目的 (3)3、调研对象 (3)二、天津市土地市场供应分析 (4)1、土地市场现状 (4)2、2002年度土地供应分析 (5)三、天津市房地产总体供应情况 (8)1、天津市房地产供应总量 (8)2、天津市房地产市场价格状况 (10)3、天津市房地产市场销售量 (11)四、天津市房产市场分析 (12)1、商品房市场概述 (12)2、市场情况分类评价 (14)五、中高档住宅市场供应 (15)1、总供应量情况 (15)2、销售状况 (15)3、产品特点 (16)第二部分、供应市场专项调研分析 (16)一、调研说明 (16)1.市场范围 (16)2、样本的选择 (17)3、调研目的和分析方法 (18)二、高档公寓项目分析 (19)1、高档公寓项目综合品质评价 (20)2、高档公寓项目供应量分析 (22)3、高档公寓项目产品分析 (23)4、高档公寓项目价格与销售情况 (37)5、项目形象与宣传推广 (44)6、高档公寓项目客群分析 (44)三、别墅项目分析 (45)1、别墅项目综合品质评价 (46)2、别墅项目供应量分析 (48)3、别墅项目产品分析 (50)4、别墅项目优势、劣势分析 (65)5、别墅项目价格与销售 (67)6、别墅项目形象与宣传推广 (73)7、别墅项目客群分析 (73)第三部分、个案项目分析 (74)一、个案项目的选择 (74)二、个案项目分析 (75)1、万科花园新城三期——美树丽舍 (75)2、半岛蓝湾 (80)3、蒙地卡罗 (87)第四部分、结论 (93)一、总体供应量及供应结构 (93)二、区域供应量及供应结构 (94)三、在售项目客户特征 (94)四、产品特征 (94)五、价格及销售 (95)六、宣传推广 (95)第一部分、天津供应市场研究一、供应调研背景及中原研究思路1、调研背景天津中原根据贵司提供的有关地块及项目的初步设想，经与贵司分析与研究，确定了本次调研的目的、对象、内容和方法。
【房地产经营管理】XXXX年03月天津典型住宅指数月报
2010年03月天津典型住宅指数月报3月天津楼市逐步回升，成交量大幅增加，成交均价反弹并创新高；其中，成交面积达到88.51万平方米，是2月2.37倍，环比同比分别上涨136.63%和下降28.61%；而相对应的成交均价，在2月高位回调态势下，3月出现反弹，并上涨至9267元/平方米，环比同比增幅分别达到5.08%和41.36%。
3月份，楼市在22个楼盘开盘的促进下，市场成交快速回升，进入4月份新开盘项目数量将持续增加，加上春季房价会的开幕，市场成交量或将持续出现较大幅度的增长，市场拆迁、婚房等刚性需求将得到释放；从各区域来看，新开盘楼盘将集中在环城四区的津南、西青和东丽，分别达到5个、3个和3个；市内六区的和平、河东、河北、红桥区域也有新品上市；滨海新区将有4个楼盘新品上市；这些区域或将在新开盘项目热销的拉动下，成交量大幅上涨；随着楼市逐步回升，成交量在新增供应的促进下而大幅增长，成交均价也随之增长；进入2010年的第二季度，对未来楼市成交价格的判断主要基调是，保持高位小幅波动趋势，4月份新开盘项目主要集中在环城四区，或许其成交量大幅上涨，成交占比上涨，而拉低全市住宅成交均价，但预计幅度不明显；从单个项目来看，成交均价应该保持平稳上涨态势，但幅度相对趋缓。
1.1新建商品住宅库存分析2010年3月住宅出清周期增加至7个月2010年3月天津楼市成交整体回升，虽然住宅新增供应增加，但市场有效需求明显加大，住宅可售量出现回落；截止到3月31日住宅市场的可售量为73039套，环比回落2659套；从天津住宅出清周期来看（出清周期=目前可售套数/往前推10个月的平均销售套数），3月维持在7个月水平；未来随着楼市成交的回升，如果开发企业新推产品较少，即有效供应较少，出清周期将回落；调查显示，3月份以来入市项目明显增加，市场供不应求的态势将逐步缓解，出清周期也将维持在6-7个月水平。
3月各区域住宅出清周期较为稳定，滨海新区和市内六区供给压力较大3月天津楼市在供应量大幅增长的拉动下，成交量成倍增长，环比涨幅达到136.63%，整体呈现小阳春的市场态势；从各区域住宅可售套数来看，除红桥、津南、汉沽和开发区四区域有所上涨，其他各区域均回落；从各区域出清周期来看，均较为平稳，基本与2月水平一致，仅个别区域有所增减，但幅度均在1个月以内；可见3月天津楼市供需均大幅回升，楼市成交出现了小阳春。
(房地产管理类)2010年02月天津典型住宅指数月报
2010年02月天津典型住宅指数月报2月天津楼市并未随着传统佳节春节黄金假期的到来而活跃，整体市场处于低迷状态；2月天津商品住宅市场环比呈现“量价齐跌”的态势，其中，成交面积仅为37.40万平方米，不及1月的一半，环比同比分别下降56.51%和33.93%；而相对应的成交均价，2月高位回调，下降至8819元/平方米，环比回落3.06%。
3月份，春节已过，各行各业均进入全新的征程，房地产市场也不例外；截至2月底，天津市在售住宅楼盘均为尾盘销售阶段，新品很少或者没有供应；3月天津楼市开盘项目及推出新品项目初步统计不下20个楼盘，分布在天津各个区域；新盘的推出，一方面是借用推出小部分新品摸清目前市场的需求特征，包括购房者意愿与价位，另一方面也为楼盘长期推广提前预热，抢占购房客户群体。
3月楼市或将随着楼市供应的增加而大幅反弹，但目前楼市观望气氛较为浓厚，购房消费者也较为理性，成交量的多少还将取决于新品定价的高低。
面对3月楼市供应量的大幅增加，而相对应的购房需求仍极其旺盛，楼市成交均价出现拐点，出现回落情况的胜算很低；经过对在售楼盘的调研显示，3月份开发商推出新品，是为了试水市场，有一定的优惠政策，但基本上没有下调房价的说法；面对高房价，购房消费者虽然产生一定的观望情绪，但目前天津住宅市场仍处于供不应求的态势，且住宅项目本身的品质，以及周边的配套也随着经济和城市的发展而逐步完善；加上，滨海新区力量的崛起，外地人员的涌入以及一些投资客的增加，天津住宅成交均价仍将保持一个持续上涨的态势；但随着政府出台的一系列保障性住房建设政策实施，大量的限价房、经济适用房逐步将进入市场，一定程度上缓解了住宅成交均价的大幅攀升。
1.1全市新建商品住宅成交分析2月商品住宅成交均价高位回调，成交量环比下降56.51%2010年2月天津楼市受传统佳节春节的影响，成交量和成交均价双双回落；从数据来看，成交面积和成交均价分别为37.40万平方米和8819元/平方米，环比2010年1月分别回落56.51%和3.06%；而同比2009年2月分别下降33.93%和上涨31.37%；相对于2008年2月分别上涨76.72%和19.98%；2月天津楼市成交环比表现“量价齐跌”，主要是因为2月正值传统的春节假期，居民的注意力在于过春节，而相对于楼市来说是为传统的购房淡季；春节假期（2月13至2月19日）天津商品住宅只成交18套，面积不超过2万平方米，可见楼市成交的低迷；另一方面是因为购房需求者面对持续上涨的房价，持币观望的人群增加，而2010年春节楼市促销活动相对较少，使得成交量下滑；从楼市成交价格来看，在续1月份住宅成交均价突破9000元/平方米，且创历史新高之后，2月商品住宅成交均价高位回调，下降至8819元/平方米，环比回落3.06%，但同比仍上涨31.37%；其主要原因仍旧是成交结构变化引起，2月成交量主要集中在环城四区，而成交均价相对较高的市内六区成交量占比明显回落，成交占比从2010年1月的28%回落至2月的23%；而考察全市在售的项目，各楼盘售价均保持坚挺，且有小幅上调之势。
天津市2010年房屋租赁市场指导租金
附件天津市2010年房屋租赁市场指导租金天津市国土资源和房屋管理局2010年11月—1—和平区2010年住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—2—河东区2010年住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—3—河西区2010年住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—4—南开区2010年住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—5—河北区2010年住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—6—红桥区2010年住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—7—塘沽区2010年住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—8—汉沽区2010年住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米大港区2010年住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—9—东丽区2010年住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—10—西青区2010年住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—11—津南区2010年住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—12—北辰区2010年住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—13—宁河县2010年住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米武清区2010年住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—14—静海县2010年住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米宝坻区2010年住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—15—蓟县2010年住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米开发区2010年住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—16—高新技术科技园区2010年住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米保税区2010年住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—17—和平区2010年非住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—18——19—河东区2010年非住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—20——21—河西区2010年非住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—22——23—南开区2010年非住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—24——25—河北区2010年非住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—26——27—红桥区2010年非住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—28——29—塘沽区2010年非住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—30——31——32——33——34—汉沽区2010年非住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—35—大港区2010年非住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—36—东丽区2010年非住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—37——38—西青区2010年非住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—39——40—津南区2010年非住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—41——42—北辰区2010年非住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—43——44—宁河县2010年非住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—45—武清区2010年非住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—46——47—静海县2010年非住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—48——49—宝坻区2010年非住宅房屋指导租金单位：元/月.建筑平方米—50—。
2010天津甲级写字楼市场年度报告
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2010 年天津甲级写字楼市场年度报告 天津市区写字楼商圈分布图
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2010 年天津甲级写字楼市场年度报告 滨海新区写字楼市场分布图
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2010 年天津甲级写字楼市场年度报告
市场需求
外资企业驱动发展 企业独栋风起云涌 根据中国写字楼研究中心（CORC）统计，2010 年天津写字楼市场供应量达 127 万平 方米，而市场整体吸纳量为 97 万平方米，较 2009 年上升 182%。 租务市场 天津经济稳定增长以及天津十二五规划设定的经济发展目标将为天津优质写字楼市场的 发展奠定坚实的基础。此外，滨海新区（包括于家堡和泰达 MSD）作为未来市场投资区域 将继续引人瞩目。 2010 年天津写字楼市场以散售、自用和持有租赁为主导。随着高品质写字楼的建成， 如津塔写字楼面向全球招商，很多新进的跨国集团进驻，跨国公司的需求成为推动写字楼租 金上涨的一个关键因素。此外，金融、保险、物流企业也是写字楼主要需求者。最后，随着 天津被确定为中国经济新增长极，一系列金融创新政策都在天津亮相，金融证券行业也将成 为甲级写字楼的主力客户。 2010 年金融机构和内资地产公司是天津写字楼需求的主力，同时跨国公司和内资企业 对天津优质地段写字楼需求持续增长。作为天津的传统支柱产业并受强劲的国内消费需求拉 动，制造业与船运物流业公司继续产生稳定的写字楼需求。尽管内资租户租赁了更多写字楼 面积，值得注意的是外资公司，特别是来自日本和欧洲的租户，如日本三菱综合材料株式会社、 富士电机 ( 上海 ) 有限公司、美国洛克菲勒财团、铁狮门集团等知名机构也入驻于家堡金融区， 并带动欧洲的壳牌石油、强生 ( 上海 ) 医疗器材有限公司签约入驻天津。有此可见，外资公 司无疑是 2010 年天津写字楼市场的主要驱动力之一。 2010 年较为瞩目的大宗交易还包括：海尔地产在环球置地广场租赁 900 平方米；企业 银行在天津中心租赁 800 平方米；天凯投资在泰达大厦租赁 1200 平方米。 12 月 24 日，金融街高调宣布，旗下“天津第一高楼”津塔正式与中信银行、中船产业 投资基金等签约，以津塔为代表的高端写字楼产品标志着天津写字楼市场进入一个全新的跨
天津房价_房价趋势_买房全攻略
专家分析：2010年天津房价走势分析2010年房价在2009年基础上稳中有升，全年的上升幅度在20%-30%左右（大大小于2009年的60%），这个大趋势从中央经济工作会议之后政府的一系列举措中就能准确的分析和判断，理由如下：一、2010年CPI最高点将超过4%，接近5%，快速上升的物价是房价保持高位运行的天然推手，况且PPI年底年初即将转正，2010年最高点很可能将超过3%，接近4%，工业品的出厂价格一旦抬升，涉及到的钢材、水泥、电缆、电器等原材料、制成品的价格必然跟涨，房地产价格焉能不涨？二、2010年上半年中央政府的“宽积”政策，必然导致货币现金流依然很大，银根大放送平均每月超过4000亿是保守的估计，全年60000亿左右已经没有悬念，在如此规模的资金洪流冲击下，房地产价格焉能不涨？三、全国年底二手房行情火爆的背后是开发商大量囤地，2010年一季度开发商将全面捂盘惜售，目的是将房价稳定在高位区间，政府的首付50%、地皮空置费等只能限制个别民企，改变不了巨型国企、民企开发商垄断地王的局面；地王现象必然的结果就是高房价，2010年的结的果子，2009年栽的树，房地产价格焉能不涨？四、全国百万以上的投资客和千万以上的为资产保值发愁的老百姓眼看着2009年一方面是房地产价格上涨60%，一方面是CPI转正，通涨预期所带来的担忧势必推动他们将资金投入到商品房的购买中，房地产价格焉能不涨？五、哥本哈根会议唇枪舌剑，从中国代表团团长、国家发改委副主任解振华进入会场受阻到温家宝不满奥巴马施压愤而退席，我们已经感受到中国政府的空前压力，每年拿出2000亿投入环保，国库没有！中央政府只能向下摊派，阎王、小鬼人人有份；地方政府更是囊中羞涩，只能继续贯彻“卖地财政”，只要土地招拍挂制度不改革，房价永远会在高位区间运行，房地产价格焉能不涨？总之，2010年只要宏观经济形势不恶化，国际上没有突如其来的危机，中国经济将稳定复苏，房价会在调控中稳定、缓慢的上涨。
天津市房地产市场信息 月月报 市场研究
套数 595 579 545 501 330 307 263 236 232 213
总面积 45808.16 46515.01
47748 46590.13 30147.64 20858.41 24054.52 21328.99 22705.8 21867.35
销售额 332138733 327705419 325552393 297498444 192395996 131738916 141195314 109572257 132293118 175099193
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PART 3 新房市场——本月开盘热点
开盘时间
项目名称
首次开 盘/加推
推出楼座
主力户型
报价及优惠
装修报价 开盘套数 开盘去化 去化率
2014/5/24
金融街和平中 心
2014/5/11
万科新梅江柏 翠园
2014/5/1 雅仕兰庭 2014/5/25 融创半湾半岛 2014/5/31 首创炫社区 2014/5/1 龙湾城
滨海申报自贸区、“差别限购”被辟谣、“一成首付”重现市场
滨海新区已经完成对自贸区的申报，获批希望很大，此前疯传即将出台的“差 别限购”政策也被政府辟谣，但“一成首付”（由开发企业暂时承担20%首付，购房者5 年内还清无息房款）重现滨海楼市。
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2 PART 土地市场
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PART 2 土地市场——土地出让信息
均价 7251 7045 6818 6385 6382 6316 5870 5137 5826 8007
五一阳光月度网签595套，销售额3.3亿，成为天津市以及武清区成交套数与成交金额双料冠军
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PART 3 新房市场——一览表
物业型态
易居天津房地产市场年报
《2015年度天津房地产市场年报》易居营销·天津区域·策略研展中心出品2016年01月2015年年报—政策篇一、2015年老炮有点烦！1.GDP破7，对于明年经济预期继续下降，经济环境不乐观。
GDP自2009年以来首次跌破7%，而从国家层面对明年GDP预期6.5%看，现阶段经济环境并不乐观，面临【增长速度换挡期】【结构调整阵痛期】【前期刺激政策消化期】三期叠加的下行压力；2.房地产库存不断攀升，投资增速持续下行，拖累经济增长库存压力：全国商品房待售面积68632万平方米，对比2013年整体增加54%，指标近几年持续增长，导致开发商无动力购地与扩大生产，继而影响开发投资增速走低。
房地产投资：房地产投资数据在2014年初急转直下，并持续下滑，2015年房地产投资的同比增速已经创历史新低，同比增速仅2.6%。
从数据来看，房地产投资增速的下滑无疑拖累着固定资产投资的增速，并成为影响GDP的重要因素之一。
【易居解读】房地产仍是国民经济的重要产业，支柱产业，仍是拉动我国经济增长的重要力量，如果政府需要完成GDP，居民收入等量化指标，就需要房地产稳定发展，继续去库存，提高房企扩大再生产的积极性。
二、面对略烦2015，没别的招儿，吃药！1.特效药：“经济政策+房地产政策”双重放宽，刺激楼市交易（1）6次降息降准，直接利好楼市，抬高楼市回暖预期❑降息带来直接影响：对于购房者，直接减轻购房负担，刺激更多需求入市；对于开发商，有效降低融资成本，增强拿地意愿。
❑降准带来直接影响：银行放贷意愿、个人按揭贷的意愿上升，地方政府执行救市政策的力度会显著加强。
（2）房地产救市政策频出，从“首付比例””公积金贷款”等方面，降低购房门槛，直接刺激楼市需求释放，从市场反应看，成交量明显回暖。
❑330新政：释放改善性需求放宽二套房置业条件，直接减轻改善型需求在置业前期的资金压力，降低置业门槛，带动需求中心逐步向改善型转移。
天津房地产市场简报
天津房地产市场简报一、商品房总体销售情况分析2006年5月，天津商品房成交量为89.62万平方米，环比上升8.3%，同比上升22.8%，2005年5月市场受宏观调控影响，成交量下降，因此今年较去年同期水平上涨幅度较大。
5月成交平均价格为5005元 /平方米，环比下降2.5%，同比则上升了24.6%。
年份成交面积(万m2)成交金额(亿元)平均价格(元/m2)2005.5 72.99 29.32 40172006.4 82.72 42.47 51342006.5 89.62 44.85 5005同比浮动22.8%53%24.6%环比浮动8.3% 5.6%-2.5%如图所示，5月全市成交量走势平稳，成交量自三月份爆发以来，连续三个月保持良好的平稳上升的势头。
5月成交量超出2005年同期受调控影响时的22.8%成交额则上升了53%。
从全月成交状况看，第一周黄金周，由于人们外出，成交量较低，第二周迅速上升达到顶峰，后两周逐步回调，总成交量较上月提高8.3%。
5月全市商品房价格有所下降，降幅为2.5%。
整体价格走势平稳，估计下月仍将保持高位调整的状态。
二、商品房住宅销售情况分析天津市5月份商品房住宅成交83.21平方米，同比上月71.98万平米上升15.6%,其中市内六区成交量占比为46%，较上月下降了3.5%。
全市成交额41.2亿元，环比上升16.4%。
由于价格较高，市内六区销售金额占全市总成交额的58.7%。
全市商品房住宅价格走势平稳。
5月均价4956.5元/平方米，较上月略上涨0.8%。
5月市内六区商品房住宅成交量38.3万平方米，比上月35.6万平米上升7.5%。
销售金额24.2亿元，同比上月22.3亿上升8.5%，市内六区商品房平均价格6318.1元/平方米，同比上月6259.6元/平方米上涨0.9 %。
市内六区成交量继续保持平稳上升的势头，成交价格走势平稳。
市内六区各区域成交量状况（单位：套）：成交套数2005年5月2006年4月2006年5月同比环比与平198 497 330 151.0% -34%河东1057 636 602 -39.8% -5%河西578 343 439 -40.7% 28%南开427 1107 1381 159.3% 25%河北306 288 330 -5.9% 15%红桥248 260 361 4.8% 39%合计2814 3131 3443 11.3% 10%从上面能够看出，市内6区总体成交量较去年同期上涨了11.3%，与平区、南开区涨幅较大为151%与159.3%，河西区降幅最大为40.7%。
年度报告-XXXX年10月天津秋季房交会分析报告_56页_世联
世联地产天津数据组2010年天津秋季房交会分析报告2010.10.11l展会时间：2010年9月21日-25日；l参展规模：本届房交会参展企业65家,其中开发企业33家,中介企业8家，金融机构5家，媒体及其他相关服务机构19家。
房交会推出各类房屋1678.6万平方米，其中商品房参展项目76个，1451.4万平方米；二手房30100余套，227.2万平方米。
参展项目品种多样，囊括了限价商品房、普通商品房住宅、商业地产、公寓等各类房源，吸引了中低收入居民、拆迁户、普通百姓等各类群体到场选房、购房。
l成交情况：5天时间共有近15万群众参展，累计成交各类房屋1717套、141538平方米、121009万元。
其中，商品房成交765套、70950平方米、73615万元，成交面积占房屋交易总量的50.1%，均价10376元/平方米；二手房成交731套、54988平方米，47394万元，成交面积占房屋交易总量的38.9%，8619元/平方米；房屋租赁成交221套、15600平方米、成交面积占房屋交易总量的11%。
数据来源：天津市国土资源和房屋管理局、世联天津数据组展会概况：展位698个,参展企业65家,其中开发企业33家,中介企业8家，金融机构5家，媒体及其他相关服务机构19家。
展会情况综述商品房项目展示12目录：历届房交会参展情况对比:Ø从参展开发商数量来说：往届房交会参展开发商一般维持在50-60家，本届参展开发商33家，多为大牌开发商，比10年春季房交会增加了2家，各房地产企业仅仅抓住此次房交会的大好时机，对自有项目进行大力度的宣传与推广。
Ø从参展项目和推出商品房面积上来说：本届参展项目为76个，比上届增加13个，新上市的新项目亮相增多。
Ø本届房交会推出商品房1678.6万㎡，环比上届增加87.8%。
参展开发商环及参展项目环比上届均增多，市场前景甚好数据来源：天津市国土资源和房屋管理局、世联天津数据组数据来源：天津市国土资源和房屋管理局、世联天津数据组历届房交会成交情况对比：与10年春季房交会成交情况相比较，本届房交会总体成交面积、成交金额均明显上升数据来源：天津市国土资源和房屋管理局、世联天津数据组环城四区参展项目占主力/住宅项目数量占比86%，其中6.6%为限价房项目。