2020年房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试科目的考点手册(第三章 房地产开发程序与管理)【圣
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表 3-15 竣工验收
考点五：租售阶段 ★★★★
1．租售阶段概述（见表 3-16）
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十万种考研考证电子书、题库视频学习机构（见表 3-17）
考点三：前期工作 ★★★★ 1．获取土地（见表 3-3）
表 3-3 获取土地
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2．质量控制（见表 3-10） 表 3-10 质量控制
3．进度控制（见表 3-11）
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表 3-11 进度控制
4．成本控制（见表 3-12）
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表 3-17 房地产经纪机构
3．开发商定价方法（见表 3-18）
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表 3-18 开发商定价方法
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4．工程建设招标 （1）工程建设招标概述（见表 3-6）
表 3-6 工程建设招标概述
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（2）招标工作小组（见表 3-7）
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2．项目核准和备案（见表 3-4）
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表 3-4 项目核准和备案
3．确定规划设计方案并获得规划许可（见表 3-5） 表 3-5 确定规划设计方案并获得规划许可
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5．开工申请与审批（见表 3-8）
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表 3-8 开工申请与审批
考点四：建设阶段 ★★★ 1．建设阶段概述（见表 3-9）
表 3-9 建设阶段概述
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表 3-12 成本控制
5．合同管理（见表 3-13） 表 3-13 合同管理
6．安全管理（见表 3-14）
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表 3-14 安全管理
7．竣工验收（见表 3-15）
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第三章 房地产开发程序与管理 考点一：房地产开发程序概述（见表 3-1） ★★★
表 3-1 房地产开发程序概述
考点二：投资机会选择与决策分析（见表 3-2） ★★ 表 3-2 投资机会选择与决策分析
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表 3-7 招标工作小组
（3）废标的情形 ①无单位盖章并无法定代表人或法定代表人授权的代理人签字或盖章的； ②未按规定的格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的； ③投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报 有两个或多个报价，且未声明哪一个有效，按招标文件规定提交备选投标方案的除外； ④投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的； ⑤未按招标文件要求提交投标保证金的； ⑥联合体投标未附联合体各方共同投标协议的。
2020年最新房地产估价师考试《经营与管理》高频考点合集
【篇一】2020年房地产估价师考试《经营与管理》高频考点合集定量决策方法：定量决策方法主要是运用数学模型和电子计算机解决决策问题。
这种方法多属于运筹学范围，具有定量化、数学模型化和计算机化的特点。
它是把目标与变量以及变量之间的关系，用数学关系式表达出来，借助电子计算机求解，国外学者把这种方法叫做“硬”方法。
它是在定性分析的基础上，对决策问题进行数量计算，为决策者提供数量分析。
投资决策定量分析作为—个过程，包括以下几个步骤：第一，确定投资决策目标及衡量效果指标;第二，提供达标的各种方法;第三，测定各方案可能发生的状态及其概率;第四，计算各方案的期望值;第五，根据决策者对待风险的态度，评价标准等，做出最满意的选择。
【篇二】2020年房地产估价师考试《经营与管理》高频考点合集政策风险：政府有关房地产投资的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。
我国1993年对房地产投资的宏观调控政策、1994年出台的土地增值税条例、2001年出台的规范住房金融业务的措施、2003年国有土地使用权出让方式的转变等，就使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。
避免这种风险的最有效的方法，是选择政府鼓励的、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。
【篇三】2020年房地产估价师考试《经营与管理》高频考点合集宏观调控房地产市场的手段：对于一个完善的房地产市场而言，市场的自由运作非常重要。
政府的土地政策，不能过分参与及干预房地产市场的自由运作。
这样才能保证本地及外来投资者对当地房地产市场的信心，进而保证房地产市场的稳定发展以及整个社会经济的安定繁荣，但是宏观调控也非常重要。
宏观调控房地产市场的手段包括土地供应、金融、住房税收政策等。
（一）土地供应政策在我国当前的土地制度条件下，土地供应政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。
2020年房地产估价师考试《经营与管理》辅导资料整理
2020年房地产估价师考试《经营与管理》辅导资料整理项目可行性研究报告的基本构成：在正式写作前，先要筹划一下可行性研究报告应包括的内容。
一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。
(一)封面要能反映评估项目的名称、为谁所作、谁作的评估以及可行性研究报告写作的时间。
(二)摘要用简洁的语言，介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。
摘要的读者对象是没有时问看详细报告但又对项目的决策起决定性作用的人，所以摘要的文字要字斟句酌，言必达意，绝对不能有废词冗句，字数以不超过1000字为宜。
(三)目录如果可行性研究报告较长，要有目录，以使读者能方便地了解可行性研究报告所包括的具体内容以及前后关系，使之能根据自己的兴趣快速地找到其所要阅读的部分。
(四)正文这是可行性研究报告的主体，一般要按照逻辑的顺序，从总体到细节循序实行。
要注意的是，报告的正文也不要太繁琐。
报告的厚度并非取得信誉的方法，重要的是尽可能简明地回答未来读者所关心的问题。
(五)附表对于正文中不便插入的较大型表格，为了使读者便于阅读，通常将其按顺序编号后附于正文之后。
按照在评估报告中出现的顺序，附表一般包括：项目工程进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、敏感性分析表。
当然，有时在投资环境分析、市场研究、投资估算等部分的表格也能够附表的形式出现在报告中。
(六)附图为了辅助文字说明，使读者很快建立起空间的概念，通常要有一些附图。
这些附图一般包括：项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图、项目所在城市总体规划示意图和与项目性质相关的土地利用规划示意图、项目用地附近的土地利用现状图和项目用地附近竞争性项目分布示意图等。
有时附图中还会包括评估报告中的一些数据分析图，如直方图、饼图、曲线图等。
【篇二】2020年房地产估价师考试《经营与管理》辅导资料整理项目可行性研究报告正文的写作要点：按照前述报告正文中应包含的内容，现将写作要点介绍如下：(一)项目总说明在项目总说明中，应着重就项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目评估报告编制的依据及相关说明等向读者予以介绍。
2023年房地产估价师之开发经营与管理通关题库(附答案)
2023年房地产估价师之开发经营与管理通关题库(附答案)单选题（共30题）1、四磨汤的功效A.行气疏肝，散寒止痛B.行气降逆，宽胸散结C.行气疏肝，宽胸散结D.行气降逆，散寒止痛【答案】 B2、在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称为（）。
A.净现金流量B.现金流入C.现金流出D.现金流量【答案】 D3、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。
同时租出，租客是王某。
当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
A.20%的首付款，加上该首付款2年的利息B.20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和D.2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价价值时点的现值之和【答案】 C4、物业甲为写字楼项目，2017年末价值为1000万元，预计2018年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2017年末价值为1000万元，2018年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（）。
A.甲物业投资风险较大B.乙物业投资风险较大C.甲、乙两个物业投资风险一样大D.无法判断【答案】 B5、下列关于通货膨胀和房地产增值的说法，正确的有（）。
A.通货膨胀导致折现率下降B.房地产增值导致折现率下降C.通货膨胀和房地产增值对折现率的影响大致相同D.通货膨胀和房地产增值是两回事【答案】 D6、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（）。
2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(最新)
2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(新版)1、[试题]对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于固定资产投资的性质。
( )【答案】错误2、[试题]关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是( )。
A.吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数【答案】A【解析】本题考查的是市场交易指标。
吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。
在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。
参见教材P43。
3、[试题]房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。
( )【答案】√【解析】本题考查的是房地产开发贷。
房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收人或房地产抵押贷款。
为了避免出现竣工时无法获得抵押贷款的情况，发放房产开发贷款的金融机构有时会要求开发商事先获得抵押贷款承诺，即另一贷款人承诺在项目按照约定的计划和规范竣工时，同意发放抵押贷款。
开发商是否可以获得抵押贷款承诺，越来越成为金融机构发放房产开发贷款的重要条件之一。
参见教材P302。
4、[试题]估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人，其中( )是估价主体。
A.估价报告的使用者B.估价服务的需求者C.估价委托人D.房地产估价师和估价机构【答案】D【解析】本题考查的是估价当事人。
估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。
其中，房地产估价机构和注册房地产估价师是估价服务的提供者，是估价主体;估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。
参见教材P27。
2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(最新)
2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(最新)1、[试题]在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。
( )【答案】√【解析】本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。
预测值与最高最低值之间差距越大，抗风险能力越强。
分析最高的因素，越高抗风险能力越强，分析最低的因素，越低抗风险能力越强。
参见教材P220。
2、[试题]城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税,视土地等级、用途按()征收.A.占用面积B.土地出让金C.经营收入D.销售收入【答案】A3、[试题]目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过( )年。
A.10B.15C.20D.30【答案】D【解析】参目前，我国个人住房抵押贷款期限最长不超过30年。
4、[试题]如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则房地产投资评估模型中所用的折现率为( )。
A.8%B.4%C.14%D.12%【答案】C【解析】方法一：公式作法折现率=无风险投资收益率+市场风险系数×(市场的平均收益率-无风险投资收益率)=10%+0.4×(20%-10%)=14%。
方法二：带有技术含量的排除法该折现率一定大于无风险投资收益率，即大于10%，选项AB可立即排除。
参见教材P27。
5、[试题]下列属于房地产开发直接投资的是( )。
A.购买房地产开发、投资企业的债券、股票B.购买房地产投资信托公司(REITs)的股份C.购买房地产抵押支持证券(MBS)D.购买一座正在运营的高尔夫球场【答案】d6、[试题]下列关于拍卖行为的表述中，错误的是( )。
A.拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物B.除法律、法规务有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请C.委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的D.委托人与拍卖人是平等的民事主体【答案】C【解析】禁止拍卖人参与竟买即拍卖人不得参与自己主持的拍卖会的竞买。
2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(最新)
2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(最新) 1、[试题]我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订(正式)销售合同的商品房屋面积。( )
【答案】× 【解析】本题考查的是房地产市场指标。我国统计中以签订合同为准，包括现房和期房两个部分，不考虑是否竣工，是否交付使用。参见教材P42。
2、[试题]房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有( )。
A.异质性 B.用途广泛性 C.类型多样性 D.弱流动性 【答案】A 【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。参见教材P8。 3、[试题]下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是( )。
A.非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期 B.住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期 C.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期
D.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期
【答案】B 【解析】《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
4、[试题]一般来说，与长期投资相比，短期投资( )。 A.风险较大 B.收益率较高 C.流动性较好 D.投资回收期较长 【答案】C 【解析】本题考查的是投资概述。一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率较低。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但盈利能力强。参见教材P1。
5、[试题]关于企业债券融资特点的说法，正确的有( )。 A.筹集到的资金需到期偿还 B.债券持有人是债券发行企业的债权人 C.发行债券支付的利息可以在企业所得税前扣除 D.债券不能在市场上自由流通。E,债券风险与债券发行企业的经营状况无关
2020年最新房地产估价师考试经营与管理备考考点合辑
【篇一】2020年房地产估价师考试经营与管理备考考点合辑房地产市场的特性：房地产市场作为市场体系的组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。
但由于房地产具有区别于其他商品的特性，导致房地产市场具有一系列区别于一般商品市场的特性，包括垄断性、外部性和信息不对称性等。
(一)市场供给的垄断性开发商品的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性;由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。
(二)市场需求的厂泛性和多样性房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性;与市场供给的异质性相吻合，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，可以是自用或投资，也可以是常住或季节性使用，因而需求具有多样性。
(三)市场交易的复杂性由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定;房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多;加之市场信息的缺乏，市场交易通常需要房地产估价师或房地产经纪人等专业人员提供服务。
(四)房地产价格与区位密切相关房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房地产价格的60%～70%;而且由于人口不断增长、土地资源不可再生和经济社会不断发展，房地产价格的长期趋势是总体向上发展;但现实价格是在长期上涨趋势下个别形成的，受到经济周期、市场预期、社会经济政治事件及交易主体个别因素影响而呈现出短期波动。
(五)存在广泛的经济外部性经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。
(六)市场信息的不对称性信息不对称性，是指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的，通常产品的卖方对自己所生产或提供的产品拥有更多的信息，而产品的买方对所要购买的产品拥有很少的信息。
2020年最新房地产估价师考试经营与管理复习资料
【篇一】2020年房地产估价师考试经营与管理复习资料房地产市场的五个功能：配置存量房地产资源和利益。
土地资源的有限性，开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，所以必须在各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。
显示房地产市场需求变化。
引起需求增减的原因：①未来预期收益变化;②政府税收政策的影响;③收入水平变化或消费品味变化;④原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。
指导供给以适应需求的变化。
供给的变化可能会由于下述原因引起：①建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式。
②某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化。
根据当地各类房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当的租金售价比例，若售价太高，出租住宅的需求就会增加，反之亦然。
用途可相互替代的不同类型物业之间的租金售价相对变化也会引起需求的变化。
指导政府制订科学的土地供给计划。
制定土地供给计划首先要了解房地产市场，通过对市场提供的存量、增量、交易价格和数量、空置率、吸纳率、市场发展趋势等市场信号的分析研究，才能制定出既符合市场需要、可操作性强、又能体现政府政策和意志的土地供给计划。
引导需求适应供给条件的变化。
市场可引导消费的潮流，使之适应供给条件的变化，这甚至有利于政府调整城市用地结构、提高城市土地的使用效率。
【篇二】2020年房地产估价师考试经营与管理复习资料效益和费用识别：一、投资与成本㈠广义投资与成本的概念1.投资广义投资：指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。
房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。
一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。
固定资产投资价值以折旧的形式计入成品成本，并通过成品销售以货币形式回到投资者手中。
2020年房产估价师考试《经营与管理》核心考点
2020年房产估价师考试《经营与管理》核心考点消费者市场及其购买对象：(一)消费者市场及其特性消费者市场是个人或家庭为了生活消费而购买产品和服务的市场。
消费者市场的特点包括：①广泛性。
消费者市场人数众多，范围广泛。
②分散性。
消费者的购买单位是个人或家庭，每次购买数量零星，购买次数频繁。
③复杂性。
消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千差万别。
④易变性。
随着市场商品供应的丰富和企业竞争的加剧，消费风潮的变化速度加快，商品的流行周期缩短，千变万化。
⑤发展性。
科学技术持续进步，新产品持续出现，消费需求表现出由少到多、由粗到精和由低级到高级的发展趋势。
⑥情感性。
消费者多属非专家购买，受情感因素影响大。
⑦伸缩性。
消费需求受多方面因素影响，在购买选择上表现出较大的需求弹性或伸缩性。
⑧替代性。
消费品种类繁多，不同品牌甚至不同品种之问往往能够互相替代。
⑨地区性。
不同地区消费者的消费行为往往表现出较大的差异性。
⑩季节性。
分为三种情况：一是季节性气候变化引起的季节性消费;二是季节性生产而引起的季节性消费;三是风俗习惯和传统节日引起的季节性消费。
(二)消费者市场的购买对象消费者在购买不同商品时，并不遵循同一个购买模式，如买一套住宅和买一部彩电，购买行为方面肯定有相当大的差异。
根据消费者购买行为的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类：便利品、选购品和特殊品。
【篇二】2020年房产估价师考试《经营与管理》核心考点影响消费者购买行为的主要因素：消费者市场上不同购买者的需求和购买行为存有着很大的差异。
经济学家曾把在市场上实行购买的消费者都看作是“经济人”，在购买过程中总能实行理智而聪明的判断，作出最经济的选择。
但经济学家们的理论很难解释现实中人们的购买选择为什么会那么千差万别。
显然，除了经济因素以外，还有其他因素：除了理性的思考以外，还有其他非理性的情绪在影响人们的购买决策。
(一)社会文化因素1.文化因素文化、亚文化和社会阶层等文化因素，对消费者的行为具有最广泛和最长远的影响。
2020年最新房地产估价师考试《经营与管理》核心考点合辑
【篇一】2020年房地产估价师考试《经营与管理》核心考点合辑投资的分类：从总体上来说，投资分为固定资产投资、流动资产投资。
固定资产投资指用于构建新的固定资产(土地、房屋、机器设备、市政工程等)或更新改造原有固定资产的投资。
流动资产投资是指企业用于购买、储存劳动对象以及在生产和流通过程中的在产品、产成品等周转资金的投资。
根据不同的目的和管理的需要，我国固定资产投资主要有以下几种分类方式：(1)我国固定资产投资的统计分类，包括基本建设投资，更新改造投资，房地产开发投资，国有其他固定资产投资，城镇集体固定资产投资，农村集体固定资产投资，城镇和工矿区私人建房投资，农村个人固定资产投资。
(2)按投资主体的经济类型不同，投资可分为国有经济、集体经济、个体经济、联营经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台投资经济等。
(3)按资金来源的不同，投资可分为国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他投资等。
(4)按固定资产投资的使用构成，投资可分为建筑安装工程、设备和工器具购置和其他费用投资。
【篇二】2020年房地产估价师考试《经营与管理》核心考点合辑周期风险和市场供求风险：周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。
正如经济周期的存在一样，房地产市场也存在周期波动或景气循环现象。
房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。
研究表明，美国房地产市场的周期大约为18～20年，香港为7～8年，日本约为7年。
当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产市场将出现持续时间较长的房地产交易量锐减、价格下降、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。
房地产市场成交量的萎缩和价格的大幅度下跌，常使一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因金融债务问题而破产。
市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。
市场是不断变化的，房地产市场的供给与需求也在不断变化，而供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产价值的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。