[税务筹划]房地产企业常见的税务筹划技巧
税务筹划的12种方法
税务筹划的12种方法税务筹划是指通过合法手段，合理规避和减少税收，以达到降低企业成本、提高竞争力的目的。
税务筹划是企业经营管理中的一项重要工作，对企业的发展至关重要。
在这篇文档中，我们将介绍12种常见的税务筹划方法，帮助企业更好地进行税收管理。
第一种方法是合理利用税收优惠政策。
各级政府为了鼓励企业发展和促进经济增长，会出台一些税收优惠政策，比如减免企业所得税、增值税等。
企业可以根据自身情况，合理利用这些政策，降低税负。
第二种方法是合理规划企业成本。
企业可以通过合理规划成本结构，降低成本支出，从而减少应纳税额。
比如，合理控制生产成本、管理成本、财务成本等，可以有效降低税负。
第三种方法是合理规划企业利润。
企业可以通过调整盈利模式、合理安排资金运作，来降低应纳税额。
比如，通过合理的资金结构安排，可以降低税负。
第四种方法是合理规划企业投资。
企业在进行投资时，可以选择符合税收优惠政策的项目，以降低税负。
比如，可以选择符合国家产业政策的投资项目，享受相关税收优惠。
第五种方法是合理规划企业资产。
企业可以通过合理规划资产结构，降低应纳税额。
比如，可以通过资产重组、资产置换等方式，实现资产的优化配置，降低税负。
第六种方法是合理规划企业融资。
企业在进行融资时，可以选择符合税收优惠政策的融资方式，以降低税负。
比如，可以选择符合国家政策的融资渠道，享受相关税收优惠。
第七种方法是合理规划企业跨国业务。
对于涉及跨国业务的企业，可以通过合理的跨国税务筹划，降低全球税负。
比如，可以通过合理的跨国利润分配、跨国资金流动等方式，降低全球税负。
第八种方法是合理规划企业转让定价。
对于涉及跨国业务的企业，可以通过合理的转让定价筹划，降低跨国税负。
比如，可以通过合理的关联企业间定价政策，降低跨国税负。
第九种方法是合理规划企业奖励政策。
企业可以通过合理的奖励政策，激励员工，降低企业税负。
比如，可以通过合理的股权激励、分红政策，降低企业税负。
浅谈房地产企业税收筹划
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
企业时常会有坏账发生 ， 房地产企业更是如此。发生坏账取得税务机关 认可后， 作为坏账损失冲减应纳税所得额， 节约所得税的上缴。需注意的是 ， 不是所有坏账都可作为坏账损失处理。因此 ， 避税者必须清楚什么条件下的 坏账可以列为坏账损失。此外， 企业已列为坏账损失的应收款额在以后年度 全部或部分回收的 ， 应计入收回年度的应纳税所得额。 ２ 利用折旧、 折耗和摊销的会计处理方法进行税收筹划 固定资产折 旧、 无形资产和递延资产摊销是交纳所得税前准予扣除的项 目。 在收 入既定的情况下 ， 折旧和摊销额越大 ， 应纳税所得额就越少。 会计上 可用的折ＩＹ ￣＠多 ， Ｅ ｙ 展 加速折旧就是一种比较有效的合理避税方法。对于没 Ｉ 有明确规定折旧或摊销年限的资产可尽量选择较短的年限。 缩短折旧年限有 利于加速成本收回， 可使后期成本费用提前 ， 从而使前期会计利润发生后移。 在税率稳定的情况下 ， 所得税递延交纳 ， 相当于向国家取得了一笔无 贷款。 ３ 利 用 销售定 价进 行税 收筹 划 纳税人在销售房地产时售价的确定应遵循的规律是 ： 当除销售税金及附 加后的扣除项 目金额为 ｂ时， 将售价定位 １ ８ ８ ． ４ ｂ是该纳税人可以享受免税 ２ 优惠的最高价位。这—价格既可享受免税又可获得较大的收益 ， 如果售价低 于该价位 ， 虽也能享受免税， 却只能获取较低的收益 ； 如果提高售价， 则必须 使价格高于 １ ７ ５ ，否则价格带来的收益将不足以弥补价格提高所增加的 ． ４ｂ ３ 税 收 负担 。 ４ 利用收入的确认进行税收筹划
的３ ％交纳营业税 ， 城建税及教育税附加均按营业税的 ｌ％交纳 ， １ 还有土地增 值税和契税。如果将商品房装修价包含在整个售价款 中， 房地产企业将会交 纳更多的营业税和土地增值税。 ５ 利用职工工资的会 汁处理进行税收筹划 计算应纳税额时扣除职工工资的办法有两种 ： 一是计税工资办法， 发放 工资总额在计税标准以内的， 据实扣除； 超过标准的部分不得扣除。 二是工资 总额与经济效益挂钩， 职工平均工资增长幅度低于劳动生产率增长幅度以内 的， 在计算应纳税所得额时准予扣除。 在两种办法可供选择的情况下， 位于内 地或效益不佳的企业可采用第一种方法 ； 位于沿海或效益较好的企业可采用 第二 种方 法 。 ６ 利用投资进行税收筹划 对长期投资的会计处理方法有成本法和权益法 ， 可以给税收筹划造成一 定的空间。因为成本法在其投资收益已实现但未分 回投资之前 ， 投资企业的 “ 投资收益” 账户并不反映其已实现的投资效益 ， 而权益法无论投资收益是否 分回， 均在投资企业的“ 投资收益” 账户上反映。 这样 ， 采用成本法的企业就可 以将应由被投资企业支付的投资收益长期滞留在被投资企业账上作为资本 积累 ， 也可挪作它用 ， 用来长期避免部分投资收益应补缴的企业所得税。 因而 在长期投资和短期投资的认定标准上可借鉴这一点。 在不违反国家有关规定 的前提下 ， 尽量应用成本法或尽量把一项投资认定为短期投资 ， 将有利于减 少纳税 成 本。 尽管税收筹划的方法有如此之多， 但始终都要遵守—个前提 ， 就是不违 反税法和会计法等有关法规并且都是在事前的筹划而不是在纳税义务发生 后才去想办法“ 合理避税” 实际上， 。 事后“ 税收筹划” 并不是真正的税收筹划， 而是一种逃税。 因此， 无论怎样运用会计政策都可以， 但一定要遵守各项法律 法规， 否则就会承担相当大的税收筹划风险。
房地产企业税收筹划
浅谈房地产企业税收筹划中图分类号：f812 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2013）05-000-01摘要房地产行业是我国税负最重的行业之一，所涉税种达十多种，因此合理的税务筹划能够有效降低房地产企业的成本，增加房地产企业的税后利润。
本文主要通过分析房地产企业营业税、土地增值税的税务筹划措施，为房地产企业实行税务筹划提供借鉴。
关键词税务筹划营业税土地增值税税收筹划是指纳税人在不违法税法等法律、法规的前提下，通过对经营活动，投资活动，筹资活动等财务活动中涉税问题的合理安排，达到规避或减税的目的的行为。
通过税务筹划，企业可以减低成本，实现税后利润最大化的目标。
基于此种原因，税收筹划在各个行业均得到了广泛应用。
近几年随着房价的日益攀升，房地产行业炙手可热，许多实体制造企业纷纷涉足房地产行业，如海尔地产，海信地产等。
随着这些企业的加入房地产行业竞争日益激烈，要在该行业中发展壮大需要房地产企业不断寻求降低成本的途径，但是通货膨胀导致原材料价格日益攀升，房地产行业将目光集中于税收筹划上，希望通过税收筹划降低税负，增加盈利。
房地产行业是我国税收负担较重的行业之一，所涉及的税务不仅包含一般企业应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、车船使用税、企业所得税，还包括土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税等，涉及十余种税种。
这就要求房地产行业合理进行税务筹划，减轻税务负担。
营业税、土地增值税作为房地产行业中税负较重的税种，对其进行合理的税收筹划意义深远。
一、营业税的税收筹划对营业税的税收筹划其实是变相的对土地增值税的税收筹划。
根据税法规定，房地产的代建行为因为其没有发生房地产权属的转移而不必缴纳土地增值税，代建取得的收入按照劳务报酬缴纳营业税即可。
这样做的前提是房地产开发商在施工之前已经确定了用户，代客户进行房屋建设。
另外一种避开土地增值税甚至有可能避开营业税的方法是合作建房。
略论房地产行业税务筹划
企业所得税 。 Ｏ２ １ 按 ．— ０元， 米的标 相同 ， 平方 销售 不动产适用 的是 ５ ％的营业 此 ， 当非房地产开发企业欲进入房地产
准交纳城镇土地使用税 ， 按房产余值 的 税税率 ， 屋装修属于建筑安装业适用 业 时 ， 宜作为其非 主营项 目， 房 不 而应考
１ ％或 租金 的 １ ％交纳房 产税 ，按 累 ３ ． ２ ２ ％的税 率。充分利用税率差异可 以为 虑重新设立一独立核算的 、 门从事房 专
税、 契税 和印花税 ， 占到 了我 国税 种的 取 ， 这样 ， 收款项 就不属于税法 规 细则》 其代 规定 ， 对从事房地产 开发 的企业 ，
４ ％。 目前 ， 国房地产企业 按销售收 定 的 “ １ 我 价外费用 ” ，也就不用征收营业 可按 “ 合计数 ” ２％￣ 计扣 除项 目金 的 ０ Ｊ Ｉ
入的 ５ ％交纳营业 税 ， 营业税 的 １ 税 。 按 ％～
额， 其他企业 从事房地产开发 的 ， 不享
受此项费用扣除。 此举的主要 目的是为
７ ％交纳城建税 ， 营业 税的 Ｏ３ 按 ． ％交纳 教育附加税 ，按 利润总额的 ２％交纳 ５
２利用税率不 同的筹划 ．
因为营业税有 九种税 目， 税率各不 了抑 制对房地产 的炒买 炒卖行 为。因
代 理业务取得 的手续 费收入征 收营业 指一般 居民用住宅 ， 不包括 高级别墅 、 负的 目的 ， 避免开发后 销售缴纳土地增 税。 这就为房地产开发企业通过控制价 高级公 寓 、 小洋楼 、 度假村等 以及超面 值税 。
外费用进行营业税筹划提供了空 间。
积、 超标准 、 装修 的住宅 。是否属 豪华
收取的手续 费、 基金 、 集资费、 代收款项
房产税纳税筹划要点
随着房屋价格的不断上涨，买房确实难，特别在大城市买房已成为奢望，不止是房价，高额的房产税也让人望而却步，那么房产税如何进行纳税筹划？房产税作用于房价，这里主要关注的是第一方面的影响。
在交易流转过程中，税负本身是可以转嫁的，税负的转嫁很可能导致结果与制度设计者原先预想的不太一样。
税负最终不仅仅只作用于房地产商，最终受影响的可能会是整个社会经济。
认清房产税征收标准是首位房产税一直就是存在的。
每次，关于推进房产税的消息都是备受关注的。
近几年来，随着房价的飞速上涨，房产税的应税价格也开始逐渐调整。
对个人住房征税的房产税将是未来房产税改革的重要方向，但是目前，国内条件并不具备改革方向，所以新修订房产税的时间还无法确定。
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
征收范围限于城镇的经营性房屋。
区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。
房产税法规定：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
房产税的税率依照房产余值缴纳的税率1.2%，依照租金收入计算缴纳的税率为12%。
根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：1.按房产原值一次减除30%后的余值计算。
其计算公式为：年应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2%；2.第二种按租金收入计算，其计算公式为：年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)。
房产税纳税筹划的方法1、利用合作开发方式合理避税，利用此方法可以通过经营收入利息收入以及分红收入在收入性质上可以相互转化，企业可以根据实际需要选择恰当的经营方式以减轻税收负担。
2、利用股权转让方式合理避税，股权转让业务不缴纳营业税、城建税、费附加和土地税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。
税务筹划46式口诀
税务筹划46式口诀导言税务筹划是企业在合法和合规的前提下，通过合理的税收规划和管理手段，降低税负、提高效益、优化资源配置，从而实现经济效益和社会效益的双重目标的一种管理方法。
税务筹划的广泛应用对于企业的持续发展和竞争力的提升具有重要的意义。
在税务筹划过程中，有一种方法被广泛使用，那就是税务筹划46式口诀。
本文将详细介绍这46条口诀并进行深入探讨。
一、资产配置筹划1.合理的资产结构合理的资产结构是税务筹划中的首要问题。
通过合理配置资产，可以实现税务上的优惠政策。
2.有利可图的资产配置根据不同的税收政策，合理选择资产配置方式，使其更有利可图，实现最大化效益。
3.巧妙利用债务安排通过合理的债务安排，可以降低税务负担，提高资产的收益率。
4.优化投资结构根据不同的投资项目，选择具有较低税负的投资结构，实现风险的最小化。
1.减少税收负担通过合理的税收筹划措施，减少税收负担，提高企业的盈利能力。
2.充分利用税收优惠政策根据不同的税收优惠政策，合理规划企业的经营活动，充分利用税收优惠政策。
3.合理避税在合法的前提下，通过合理避税措施，降低税收负担，提高企业的竞争力。
4.优化利润分配方式合理选择利润分配方式，可以降低税负，实现税收的最优化。
三、投资筹划1.合理选择投资项目选择具有较低税负的投资项目，可以降低税收负担，提高投资的回报率。
2.优化投资收益结构通过优化投资收益结构，实现税收的最优化，提高投资收益率。
3.巧妙利用房地产投资房地产投资是一种重要的投资方式，通过合理的房地产投资策略，可以实现税务上的优惠政策。
4.合理配置股权投资通过合理配置股权投资，可以实现税收的最优化，提高投资收益率。
1.合理利用财务工具利用财务工具，实施合理的财务筹划措施，降低税收负担，提高经济效益。
2.优化财务资源配置通过优化财务资源配置，实现税收的最优化，提高企业的盈利能力。
3.巧妙利用资金流转通过巧妙利用资金流转，实现资金的合理配置，提高企业的经济效益。
税收筹划的方法
税收筹划的方法税收筹划是一项非常重要的财务管理工具，可帮助企业或个人减少税收负担，提高经济效益和竞争力。
以下是10条关于税收筹划的方法，并展开详细描述。
1. 合理利用税收优惠政策大多数国家都会提供各种税收优惠政策，比如企业所得税、个人所得税、增值税等方面的减免或抵扣。
企业或个人应及时了解相关政策，合理利用税收优惠政策，减少税负。
2. 合理规划资产负债表资产负债表是企业财务状况的重要指标，也是税收筹划的重要依据。
企业应根据自身情况，合理规划资产负债表，减少税负。
通过减少存货或应收账款等负债，来降低应纳税所得额，减少税负。
3. 合理规划现金流量表现金流量表是反映企业现金流量状况的重要指标，也是税收筹划的重要依据。
企业应根据自身情况，合理规划现金流量表，避免资金繁荣期的过度积累，以减少所得税负担。
4. 合理规划财务成本财务成本是企业经营中的一项重要支出，也是税收筹划的重要依据。
企业应合理规划财务成本，减少所得税负担。
通过增加财务费用来减少应纳税所得额，从而降低税负。
5. 合理规划投资对于企业或个人来说，投资常常是实现财富增值的重要途径。
不当的投资往往会增加税负。
企业或个人应合理规划投资，避免不当投资，减少税负。
6. 合理规划房地产投资房地产投资是一个大宗投资，往往需要耗费大量资金和时间。
企业或个人应该在房地产投资中合理规划，以减少税负。
通过购买房地产来获得税收优惠，降低税负。
7. 合理制定上市计划上市计划是企业提高资本市场融资能力的一项重要措施，也是税收筹划的重要依据。
企业应该合理规划上市计划，以减少税负。
通过股东之间的股权重组，来获得税收优惠，降低税负。
8. 合理规划职工福利职工福利是企业为员工提供的重要补贴和福利，也是税收筹划的重要依据。
企业应合理规划职工福利，减少税负。
通过提供员工股票激励计划，来减少所得税负担。
9. 合理避税避税是企业或个人在合法范围内采取的措施，通过避免或减少应纳税所得额来减少税负。
房地产企业税收筹划问题论文
关于房地产企业税收筹划问题的探讨中图分类号：f812文献标识：a文章编号：1009-4202（2012）01-147-01摘要房地产企业的经营具有投资大、周期长、高风险的特点，为了对房地产企业财务风险进行更有效的规避和控制，使企业实现更佳的经济效益，要强化房地产企业的税收筹划管理。
本文就房地产企业税收筹划相关问题展开讨论，并提出了相应的建议和措施。
关键词房地产企业税收筹划措施税收筹划指的是，在遵循税法以及符合税法意图的前提下，通过对纳税人的经营、投资、筹划、分配等理财活动的筹划安排，尽可能的取得涉税收益，从而整体上实现纳税人最优的涉税财务管理活动。
房地产企业的投资大、销售周期长、经营和投资风险大，税收种类较多，税务负担较重，运用税收筹划的手段，不但能有效减少企业涉税成本，还能提升房地产企业竞争力，促进其长期健康发展。
一、房地产企业税收筹划重要性分析（一）房地产企业纳税金额大、负债率高房地产企业由于投资大、经营周期长、收益集中在后期，纳税金额巨大，因而节税潜力很大，通过有效的税收筹划能够减轻房地产企业税务负担。
另外，房地产企业往往负债率较高，目前来看融资渠道又比较单一，因而通过税收筹划可以有效缓解资金压力。
（二）税收筹划是实现房地产企业可持续发展的基础控制和降低纳税成本，是房地产企业降低经营成本，实现利润最后大化的有效途径之一。
以往，由于房地产企业依法纳税意识十分单薄，出现了以偷税、漏水避税等手段降低纳税成本的现象，这一做法不但会受到相关法律的制裁，也严重影响了房地产企业的可持续发展。
因而，为了通过合法途径降低税务成本，和维持房地产企业的可持续发展，进行科学的税收筹划是十分必要的。
二、房地产企业税收筹划的常见方法（一）房地产企业营业税的筹划由于营业税按所经营项目的流转次数收取税费，对于房地产企业来说，一个项目的流转次数越多，需要缴纳的营业税也就相应较高，因而减少项目的流转次数便可显著减少所需缴纳的营业税。
房地产开发各阶段税收筹划
房地产开发各阶段税收筹划公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-房地产开发企业各阶段税收筹划房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。
各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。
由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住一些税收筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。
一、立项环节很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。
企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。
由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。
但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。
若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。
（实务中，不同的地区操作有区别，要具体向当地地税部门了解清楚）企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。
这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。
这是一个很好的税收筹划机会。
二、融资环节企业资金不足可以从其关联方融资。
如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利息可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。
浅谈房地产企业的税务筹划
② 别 墅
收 入 ＝ ５ ０万 元 ２０ 扣 除 项 目金 额 ＝１ ０ ５ ０万 元
增值 额： ５０ ｌｏ ＝ ０ ０ 万 元 ） ２ ０ 一 ５ ０ １０ （ 增 值 额／ 除 项 目金 额 ＝ ０ ｏ１０ ： ７ ＞ ０ 扣 １０ ／５ Ｏ ６ ％ｆ５ ％１ 应 纳 土 地 增 值 税 ＝ Ｏ ０ ４ ％一 ５ ０ ５ ３５ 万元 ） １０ × ０ １ ０ × ％： ２ （
定 《 济 适 用 住 房 管理 办法 》 经 中规 定 经 济 适用 住房 单 套 的建
筑面积控制在 ６ Ｏ平 方 米 左 右 。 《 租 住 房 保 障 办 法 》 定新 廉 规 建 廉 租 住 房 ． 当 将 套 的 建 筑 面 积 控 制 在 ５ 应 ０平 方 米 以 内 ． 并根 据 城 市 低 收 入 住 房 困难 家 庭 的 居 住 需 要 ． 理 确 定 套 型 合 结构
目
扣 除项 目金 额 ＝ ０ ０ １ ０ ＝ ５ ０ 万 元 ） ４０＋５０５０ （
增值额：５Ｏ ５Ｏ＝ｏＯ万元 ） ７０一５０ ２０（ 增 值 额／ 除 项 目金 额 ＝ ０ ０５ ０ ＝ ６ 适 用税 率 ３ ％１ 扣 ２ Ｏ ，５ ０ ３ ％ｆ Ｏ
计
土
地
标
件
以
实 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
下 只 要 ｊ 个 条 件 中 有 一 个 不 符 合 ， 将 作 为 非 普 通 住 房 纳 就
③合计应纳土地增值税＝０＋ ２＝２ （ 元 ） ３０３５６５ 万
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一、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常主要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值 税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税;二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上 修建物和附着物的转让行为征税;三是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。 根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根 据这些判断标准进行公道的税收筹划。
增值额=2000-1110=890万元 增值率=890÷1110×100%=80% 适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890×40%-1110×5%=300.5万元 共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元 通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标 准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种： 一是增加普通标准住宅的扣除项目金额;二是降低普通标准住宅的销售价格。 ①增加扣除项目金额 ②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税 为： 扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X 增值率=(2835-X)÷(X+165)×100% 由等式(2835-X)÷(X+165)×100%=20%，解得X=2335万元 此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加 扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。 ②降低销售价格 降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理 要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍假定其他条件不变，转变普通标准住宅的销售价格，
2、发展历程
（1）2000年之前，大多采取私下买卖土地，建厂房出租出售进行开发，发展为租赁地产。
（2）进入21世纪，由企业自建园区发展为工业产业。
（3）进入2010年，以产业为主导，充分响应国家政策，积极配合各地方政府进行产业转型和升级，发展 为产业地产。如联东U谷，以专业产业地产运营商为定位，在行业内形成了龙头地位。
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，
增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用 较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额;房地产开发 成本;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的 纳税人容许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%.其中房地产开发费用中的利息费用如何 计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行 税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除， 但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支 付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能 提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计 算扣除。房地产企业据此可以取舍：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利 息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹 资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最 大化有利。
案例剖析：
假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发，取得土地应用权支付金额300万元，房地产开发本钱为 500万元。那么：如果该企业利息费用可能按转让房地产项目计算分摊并提供了金融机构证明，则：房地产 开发费用=利息费用+(300+500)×5%=本钱费用+40万元。如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算摊 派，或无奈提供金融机构证明，则：房地产开发费用=(300+500)×10%=80万元。对于该企业来说，如果预 计利息费用高于40万元，企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出，并获得有关金融机构证明，以 便据实扣除有关利息费用，从而增长扣除项目金额;反之，如果企业预计利息费用低于40万元的话，那么就 不用按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不必供给有关金融机构证实，以便多扣除房地产开发费用， 到达增添扣除名目金额的目标。
同上普通标准住宅免税，此时缴纳的土地增值税仍为销售豪华住宅的部分300.5万元。销售收入比本来的 3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
二、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产 税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴 纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
——延伸阅读：产业地产涉税特征和筹划方略！
编者按：产业地产是工业地产的升级与换代。对于政府而言，产业地产提供了一种高效利用平台，既能 实现经济发展又能高效利用土地资源；对于企业而言，产业地产为企业提供了一个日益优越的成长环境， 契合了企业提高核心竞争力的需要。进入2010年后，传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20% 的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规
定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能 精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
①房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户 进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收 入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产 开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终极用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防 止开发后销售缴纳土地增值税。
对于从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房 产的原值是房产税筹划的关键，香港六个彩资料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部 分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁 合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所 以房地产开发企业应将水费、电费等从租金中剔除，由承租人自己独立累赘，即使因为各种原来由出租人 缴纳水、电费，也应当在租赁合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少 应纳房产税的税基。
本篇从产业地产的概念入手，简述了产业地产的发展历程，运营过程，三大主要形式，产业地产四大发 展趋势；最后，以两个分析案例和一个筹划案例重点阐述了产业地产涉税特征和筹划方略。
一、产业地产的概念
1、什么是产业地产
产业地产是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以产业集聚的各类产业园区为主要形态，为 整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。
该企业应纳的土地增值税为： 销售普通标准住宅： 销售税金及附加①=3000×5%×(1+7%+3%)=165万元 扣除项目金额共计=2200+165=2365万元 增值额=3000-2365=635万元 增值率=635÷2365×100%=27% 适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635×30%=190.5万元 销售豪华住宅： 销售税金及附加=2000×5%×(1+7%+3%)=110万元 扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
三、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征 收营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税。这种规 定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购 买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如 果以2400元/m2的价格直接出售，需要缴纳土地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教 育费附加6万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后 再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建 设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参加筹划的踊跃性，甲企业可以做出一些妥协，给予乙 企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，筹划的症 结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下 面通过举例阐明。
假设某市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，其中普通标准住宅销售额为3000万元，豪华住 宅的销售额为2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华 住宅的扣除项目金额为1000万元。