房产居间合同纠纷案例
二手房买卖合同纠纷典型案例(上)
案例一循环走账虚构付款事实房屋买卖合同被撤销【案情】2016年7月，法院判决徐甲夫妇向魏某支付股权转让款117.5万元。
判决生效后，魏某申请法院强制执行，却发现债务人徐甲夫妇为躲避债务已将原在其名下的别墅、店面房转移至其妹妹徐乙夫妇。
魏某遂起诉要求撤销债务人徐甲与徐乙夫妇之间的房屋买卖合同。
徐甲、徐乙夫妇认为双方的房屋买卖合同真实有效，已经办理了过户登记，不能撤销该买卖行为。
法院审理后查明，徐甲夫妇约定以450万元的价格将一套别墅、二处店面房卖给了徐乙夫妇，以徐甲夫妇欠徐乙夫妇的150万元债务抵房款，同时徐甲通过孙子及其他案外人的帐户，将100万元资金从徐乙帐户到徐甲帐户流转了3次，形成了徐乙已支付300万元的银行流水。
法院最终判决撤销双方的房屋买卖合同，将房产登记恢复至徐甲夫妇名下。
【点评】部分债务人为恶意逃避债务规避执行，在债务发生后，将其名下财产以放弃、赠予或低价转让等方式转至他人，为法院执行设置障碍，意图使债权人的合法债权落空。
本案中，债务人签订房屋买卖合同并将房屋转移登记给他人，而事实上，交易相对人未支付合理对价，也明知该买卖行为会削弱债务人的偿债能力，此类房屋买卖合同损害了债权人的权利，有违公平、诚实信用原则，故债权人可以申请撤销该房屋买卖合同，将房屋权属登记恢复至原始状态。
案例二房屋借名登记被查封实际权利人要求过户被驳回【案情】2009年6月，张某与A房产公司签订了《商品房买卖合同》1份，由张某从A房产公司处购买建筑面积为60平方米的商品房一套，房屋成交价为22万元，付款方式为现金加贷款。
后李某向法院提起诉讼，主张其系涉案房产的实际购房人，当初为了能多贷款，便借用了张某的名义购房并办理了贷款，实际上首付款、按揭贷款、物业费、水电费等均由其支付，并提供了其与李某借名购房协议，现诉请判令张某协助过户，且在其一次性还清结欠银行的贷款本息后，由银行协助将涉案房屋上的抵押权予以注销。
本院经审理后认为，本案虽符合借名登记的情形，但因涉案房屋被另案查封，查封期间不得办理过户、抵押等登记手续，故对于李某的诉讼请求，本院不予支持。
李本润、朱道菊等与无锡友谊房产经纪有限公司居间合同纠纷二审民事判决书
李本润、朱道菊等与无锡友谊房产经纪有限公司居间合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院【审结日期】2021.05.21【案件字号】(2021)苏02民终1909号【审理程序】二审【审理法官】顾妍毛云彪韦苇【审理法官】顾妍毛云彪韦苇【文书类型】判决书【当事人】李本润;朱道菊;王银柱;杜琴琴;无锡友谊房产经纪有限公司【当事人】李本润朱道菊王银柱杜琴琴无锡友谊房产经纪有限公司【当事人-个人】李本润朱道菊王银柱杜琴琴【当事人-公司】无锡友谊房产经纪有限公司【代理律师/律所】姚坤玘江苏求本律师事务所;周龙江苏文航律师事务所【代理律师/律所】姚坤玘江苏求本律师事务所周龙江苏文航律师事务所【代理律师】姚坤玘周龙【代理律所】江苏求本律师事务所江苏文航律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】李本润;朱道菊;王银柱;杜琴琴【被告】无锡友谊房产经纪有限公司【本院观点】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
【权责关键词】撤销代理合同过错合同约定证据不足质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】另查明，李本润、朱道菊与王银柱、杜琴琴因《房屋买卖居间合同》中未对剩余购房款的支付期限作出明确约定，双方在履行合同期间产生争议，于2019年5月14日诉至无锡市惠山区人民法院。
该院于2019年10月9日判决陆晓忠与李本润、朱道菊依次向王银柱、杜琴琴办理无锡市XX苑XXX号XXX室房屋的不动产所有权转移登记手续。
王银柱、杜琴琴支付余款28.50万元。
李本润、朱道菊不服提起上诉。
无锡市中级人民法院于2020年3月9日判决驳回上诉，维持原判。
王银柱、杜琴琴于判决后缴纳了剩余房款28.50万元。
一审中，李本润、朱道菊明确其损失为：未及时收到剩余购房款错失购房良机，造成房屋差价损失35万元。
朱金龙、何小妹与张瑛、杨秀芳等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
朱金龙、何小妹与张瑛、杨秀芳等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】上海市第二中级人民法院【审理法院】上海市第二中级人民法院【审结日期】2021.01.13【案件字号】（2020）沪02民终11660号【审理程序】二审【审理法官】卢薇薇俞璐邬海蓉【审理法官】卢薇薇俞璐邬海蓉【文书类型】判决书【当事人】朱金龙;何小妹;张余龙【当事人】朱金龙何小妹张余龙【当事人-个人】朱金龙何小妹张余龙【法院级别】中级人民法院【原告】朱金龙;何小妹【被告】张余龙【本院观点】涉案《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。
【权责关键词】法定代理合同法定代理人新证据合法性诉讼请求维持原判发回重审强制执行查封【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，涉案《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。
协议中关于双方交易过程中的税费承担已作明确约定，且在2668号案件调解协议中，亦未对税费问题进行特别约定，双方应按协议约定履行。
朱金龙、何小妹上诉称双方已达成口头协议，约定税费由杨秀芳一方承担的主张，依据不足，且杨秀芳一方对此亦不予认可，故本院不予支持。
综上所述，朱金龙、何小妹的上诉请求，理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
一审判决并无不当，本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币111元，由上诉人朱金龙、何小妹共同负担。
本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-23 04:34:08【一审法院查明】一审法院认定事实：2009年5月15日，案外人杨永明作为杨秀芳一方的代理人(购买方、乙方)与朱金龙、何小妹的代理人朱金凤(出售方、甲方)在上海低田房地产经纪事务所的居间下签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定甲方将系争房屋以74.50万元的价格出售给乙方；在甲、乙双方签订房地产买卖合同当日，乙方向甲方支付首期房款27万元，待双方前往房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)当日，乙方应支付给甲方第二期房价款47.50万元；3.3其他E项约定：甲、乙双方根据国家规定各自负担交易所产生的税、费。
居间合同委托人的任意解除权及“跳单以最高人民法院《指导案例1号》为例
3、赔偿责任的承担：在委托人解除居间合同或实施“跳单”行为后，法院会 根据居间人的实际损失情况，要求委托人进行相应的赔偿。
四、启示与建议
从以上分析可以看出，居间合同中委托人的任意解除权及“跳单”行为涉及的 法律问题较为复杂。为了减少纠纷和保障各方权益，以下几点启示和建议值得：
1、完善法律规定：当前法律规定赋予委托人以任意解除权，但在实践中可能 存在一定的不合理性。建议立法机关在充分考虑各方利益的基础上，对解除权 的行使条件和程序作出更为详细的规定，以避免产生不必要的纠纷。
居间合同委托人的任意解除权及“跳 单”——以最高人民法院《指导案例1号》
为例
01 一、法律规定
目录
02 二Hale Waihona Puke 实践案例03 三、裁判思路
04 四、启示与建议
05 参考内容
居间合同委托人的任意解除权及“跳单”问题研究——以最高人民法院《指导 案例1号》为例
在最高人民法院《指导案例1号》的背景下，本次演示将探讨居间合同中委托 人的任意解除权及“跳单”问题。居间合同是一种特殊的合同形式，委托人通 过向居间人支付报酬，寻求签订买卖、租赁等合同的媒介服务。然而，在实践 中，委托人在签订居间合同后，可能会遇到各种问题而产生解除合同的意愿。 本次演示将从法律规定、实践案例、裁判思路和启示与建议等方面，全面分析 居间合同委托人的任意解除权及“跳单”问题。
（2）解除居间合同。如果“跳单”行为导致居间合同无法继续履行，那么可 以解除居间合同并要求买卖双方承担违约责任。
（3）限制交易。如果“跳单”行为严重影响了中介公司的业务，那么可以限 制买卖双方的交易行为，直到其履行中介费用为止。
四、结论
房屋买卖居间合同中的“跳单”行为是一种不诚信的行为，应当得到严厉打击。 在实践中，应当根据具体情况采取相应的处理措施，以保护中介公司和买卖双 方的合法权益。同时，应当加强宣传教育，提高公民的法律意识和诚信意识， 从根源上杜绝此类行为的再次发生。
徐四海与叶萍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
1 / 10 徐四海与叶萍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 【审理法院】上海市第二中级人民法院 【审理法院】上海市第二中级人民法院 【审结日期】2020.05.28 【案件字号】(2020)沪02民终3682号 【审理程序】二审 【审理法官】王珍陈俊俞璐 【审理法官】王珍陈俊俞璐 【文书类型】判决书 【当事人】徐四海;叶萍 【当事人】徐四海叶萍 【当事人-个人】徐四海叶萍 【法院级别】中级人民法院 【字号名称】民终字 【原告】徐四海 【被告】叶萍 【本院观点】徐四海的妻子曹荣娣与叶萍的丈夫张晓清签订的《房地产买卖居间协议》虽约定了房屋价格、付款期限、过户时间等条款，但这并不影响交易双方此后对于签订房屋买卖合同作进一步磋商，该协议并非双方对房屋买卖合同中权利义务的最终确认，且之后徐四海 2 / 10
与叶萍就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》、《补充协议书》，徐四海与叶萍均应按照《上海市房地产买卖合同》和《补充协议书》约定的内容履行。 【权责关键词】胁迫违约金支付违约金合同约定证明诉讼请求维持原判发回重审 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 【本院认为】本院认为，徐四海的妻子曹荣娣与叶萍的丈夫张晓清签订的《房地产买卖居间协议》虽约定了房屋价格、付款期限、过户时间等条款，但这并不影响交易双方此后对于签订房屋买卖合同作进一步磋商，该协议并非双方对房屋买卖合同中权利义务的最终确认，且之后徐四海与叶萍就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》、《补充协议书》，徐四海与叶萍均应按照《上海市房地产买卖合同》和《补充协议书》约定的内容履行。徐四海上诉称其签约时受到诈骗，但未提供相应证据予以证实，故本院不予采信。鉴于叶萍同意在徐四海将户籍迁出系争户籍迁出系争房屋的情况下，万元房款，符合合同约定，一审法院予以准许，并无不当，本院认同。综上所述，徐四海的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币4600元，由上诉人徐四海负担。 本判决为终审判决。 法官助理夏兰 【更新时间】2022-08-15 18:31:08 【一审法院查明】一审法院认定事实：系争房屋(建筑面积39.21平方米)系徐四海所有，产证取得的时间为2018年11月13日。 2018年10月5日，徐四海的妻子曹荣娣(出售方，甲方)与叶萍的丈夫张晓清(购买方，乙方)签订《房地产买卖居间协议》一份，该协议约定：甲方将系争房屋以5100000元出卖给乙方。协议中物业状况一栏中物业面积言明“39.97，误差在0.01平方米，双方不负责任"。 2018年11月28日，徐四海(卖售人，甲方)与叶萍 3 / 10
房产买卖合同纠纷案例介绍
房产买卖合同纠纷案例介绍房价的上涨带动⼆⼿房市场的⽕热，活跃其中的房产中介在⼆⼿房交易市场起着举⾜轻重的作⽤。
与此同时，因房产中介急功近利、只注意提供房产信息不注意审查交易双⽅的⾝份情况、对交易房产的具体情况未加以核实、对中介合同的内容未向委托⼈详尽披露等原因，涉及房产中介的纠纷频发。
那么接下来根据案例⼀起和店铺⼩编来看看吧。
情形⼀：未如实告知委托⼈⽆法获取中介费⽤2012年7⽉，郑某经营的中介服务部与买⽅张先⽣、卖⽅K公司签订房产买卖协议，约定K公司将位于厦门市槟榔西⾥的某商场出售给张先⽣,买卖双⽅签订协议时，由张先⽣向中介⽅⽀付中介费25万元;协议签订后，若⼀⽅中途悔约，须向中介⽅⽀付违约⾦。
不久，张先⽣向房产管理部门查询，得知讼争房产部分处于查封状态，张先⽣、K公司与中介服务部经协商，由郑某执笔在协议书上写明“鉴于该房产尚有部分房产还在查封状态，经协商解除该协议”，由K公司的代表和张先⽣签字确认。
根据协议约定，该合同⼀式三份，张先⽣与K公司、中介服务部各持⼀份。
之后，郑某要求解除合同，诉请法院判令K公司和张先⽣向其⽀付中介费25万元及违约⾦。
法院判决认为，交易房产上是否存在权利负担和权利瑕疵是影响当事⼈是否决定购买该房产的主要因素，中介服务部作为中介⽅有义务了解讼争交易房产的权利状态，并向委托⼈如实告知。
根据合同法规定，若中介未向委托⼈履⾏如实告知义务，⽆论居间合同是否解除，居间⼈均不能要求委托⼈⽀付报酬。
本案郑某确认，在三⽅订⽴讼争协议时，中介服务部对交易房产部分被查封的事实并不知情，因此，可以认定中介服务部并未履⾏该义务，其⽆权要求张先⽣⽀付中介费。
同时，本案讼争协议书⼀式三份，当郑某与张先⽣发现讼争房产尚有部分房产还在查封状态时，张先⽣、K公司、郑某三⽅协商解除协议，郑某虽未再签字，但合同⼀式三份，三份均写有该条款及K公司代表和张先⽣的签字，三⽅各持⼀份，基于诚实信⽤原则及前述居间⼈未向委托⼈履⾏如实报告的义务，不得要求⽀付报酬的规则的信赖，应当认定三⽅在协商解除协议时三⽅当事⼈的⼀致意思表⽰，不仅买卖合同解除，居间合同关系亦解除，委托⼈K公司及张先⽣均不再负有向郑某⽀付中介费的义务。
二手房纠纷典型案例解析5则
如今，二手房交易多数是通过中介公司牵线搭桥完成的。
因此，分析已发生的典型二手房纠纷案例，对保证交易的安全、顺畅，对上下家和中介来说均有裨益。
下家反悔不买房意向金不能返还案情：秦某通过中介看中定西路上一套二手房，并在《承购意向书》中同意房屋总价为36万元，一周后签订买卖合同。
按意向书约定，秦某当天付了1万元意向金。
一周后，秦某反悔，要中介退回意向金，遭到中介拒绝。
为此，秦某把中介告上法庭。
法院经审理查明，秦某根据意向书付了1万元意向金，意向书对意向金的用途及处理方法作出明确约定：“议价成功后，意向金转为购房定金，如承购方违约不买或不依约履行，则意向金由出售方没收”。
庭审中，中介出示证据证明，在收到意向金次日，上家张某在承购意向书上签字确认并收取定金人民币1万元。
据此，一审法院驳回了秦某的请求。
秦某未上诉。
点评：意向金的处理不同于定金，其遵循“合同自由”原则，根据双方的约定处理。
在实践中，按照法院判决及行业惯例，意向书中对意向金的约定及上下家议价是否成功是意向金能否返还的关键。
在议价成功前，按照规定，上下家均有权单方面终止对中介的委托，因此意向金应当返还。
不过，上下家撤销委托给中介造成损害的，应承担赔偿责任。
议价成功以上下家就买卖主要条款达成一致或定金支付为准。
一般来说，上家收到中介转付的意向金后，上下家产生定金法律关系。
这意味着任何一方拒绝交易，都要按“定金罚则”处理，即上家不卖房需双倍返还，下家不买房不能拿回意向金。
在此，有两点需要说明：一是意向金的处理应当有明确的书面约定；二是中介方应当履行告知义务并遵守诚信原则，否则不能擅自把意向金转为定金。
中介居间不成下家不能获赔案情：张某通过中介看到广元路上一套二手房挂牌出售，觉得比较合适，随即通过中介联系看房并达成购买意向，当天向中介付了意向金1万元。
但是，当中介联系到上家，确认房屋买卖事宜并转付意向金时，上家反悔，以家庭意见不统一为由拒绝卖房。
无奈，中介只得通知张某，居间不成功，上家不肯卖房，请他另换其他房屋，或取回意向金。
“小产权房”买卖中，买卖合同是否有效？（附判决书）聚法案例
“⼩产权房”买卖中，买卖合同是否有效？（附判决书）聚法案例参考｜《最⾼⼈民法院司法观点集成·民事卷》（本⽂仅供学习参考，侵权则删）最⾼院司法政策精神在国家确定的宅基地制度改⾰试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地因抵押担保、转让⽽产⽣的纠纷。
在⾮试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给⾮集体经济组织以外的个⼈，该房屋买卖合同认定为⽆效。
合同⽆效后，买受⼈请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事⼈过错等因素予以确定。
————最⾼⼈民法院《关于印发<第⼋次全国法院民事商事审判⼯作会议（民事部分）纪要>的通知》（2016年11⽉21⽇，法【2016】399号）第19条。
案件梳理（图⽚来⾃⽹络，侵权则删）案例⼀坐落于⼤同市平城区御北园东园3号楼2单元7号房屋，由⼤同市南郊区新旺乡五爱村村民委员会发放了房证，房证标明产别为私产。
2018年5⽉28⽇，经⼤同市城区房管家房地产经纪有限责任公司居间介绍，李某梅与李某琦签订了《房屋买卖合同》，约定李某梅向李某琦购买上述房屋，房屋交易总价款为385000元，如李某琦不卖此房则违约，退还双倍购房定⾦及中介费，如李某梅不买此房则违约，购房定⾦不退，中介费不退，此房为⼤同市南郊区新旺五爱村集资⼩产权房，李某梅同意购买此房，此房留下家具及其固定设施。
同⽇，李某梅⽀付购房定⾦6500元，向⼤同市城区房管家房地产经纪有限责任公司⽀付中介费3500元。
⼀审法院认为，双⽅签订的《房屋买卖合同》，是双⽅当事⼈真实意思表⽰，且不违反法律的强制性规定，为有效合同。
李某梅主张合同⽆效，⽆事实及法律依据，不予⽀持，其基于合同⽆效要求退还购房定⾦及中介费的主张，不予⽀持。
依照《中华⼈民共和国合同法》第四⼗四条、第五⼗⼆条，《中华⼈民共和国民事诉讼法》第六⼗四条规定，判决：驳回原告李某梅的诉讼请求。
案件受理费150元，减半收取计75元，由李某梅负担75元，该院退还75元。
2023修正版居间合同纠纷判例
居间合同纠纷判例居间合同纠纷判例1. 案件概述本案为一起居间合同纠纷案件，涉及原告李某与被告王某之间的居间合同纠纷。
李某作为甲方，与王某作为乙方，签订了一份居间合同，约定甲方向乙方支付一定费用，由乙方为甲方进行某一特定交易的居间服务。
然而，在交易过程中，甲方认为乙方未按照合同约定履行其义务，故起诉至法院，要求解除合同并返还费用。
2. 争议焦点本案的争议焦点主要包括以下几个方面：1. 居间合同约定的义务和责任：甲方认为乙方未按照合同约定提供居间服务，违反了其合同义务。
2. 居间费用的合理性：甲方质疑乙方所收取的居间费用是否合理。
3. 合同解除与费用返还：甲方要求解除合同并返还费用，而乙方对此表示异议。
3. 法院审理过程在本案的审理过程中，法院首先审查了双方当事人提供的居间合同及相关证据材料。
经查证，双方确实签订了居间合同，并在合同中约定了各自的权利和义务。
其次，法院进行了对甲方和乙方的陈述和辩论。
甲方主要以乙方未按照合同约定提供居间服务为由，要求解除合同并返还费用。
乙方则辩称已履行了合同约定的职责，并就费用的合理性进行了辩解。
最后，法院开庭审理了本案。
在审理过程中，法院从居间合同的有效性、乙方履行义务的程度、费用的合理性等方面进行了综合考量。
经审理认为，第一，甲方未能提供充分证据证明乙方未履行居间服务的义务。
第二，双方在合同中确实约定了居间费用，并且乙方在实际履行过程中提供了相关服务。
综上所述，法院判决驳回了甲方的诉讼请求，维持了居间合同的有效性，并驳回了解除合同和返还费用的要求。
4. 判决理由法院作出上述裁决的理由如下：1. 根据合同法的规定，合同是双方当事人约定一定的权利和义务来彼此约束的法律行为。
在居间合同中，甲方支付居间费用，乙方提供相应的居间服务。
双方都应当按照合同的约定履行各自的义务。
2. 根据诉讼法的规定，原告在举证责任上应当提供充分的证据来支持其诉求。
甲方未能提供充分证据证明乙方未履行居间服务的义务，无法证明乙方违反合同。
指导案例裁判要旨汇编：一般合同纠纷
最高院指导案例裁判要旨汇编：一般合同纠纷1.指导案例1号：上海某物业顾问有限公司诉陶某居间合同纠纷案裁判要点：房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。
但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。
案例文号：（2009）沪二中民二（民）终字第1508号2. 指导案例72号：汤某、刘某龙、马某太、王某刚诉新疆某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案裁判要点：借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。
在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。
但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
案例文号：（2015）最高法民一终字第180号3. 指导案例107号：某有限公司诉某冶金产品有限责任公司国际货物买卖合同纠纷案裁判要点：1.国际货物买卖合同的当事各方所在国为《联合国国际货物销售合同公约》的缔约国，应优先适用公约的规定，公约没有规定的内容，适用合同中约定适用的法律。
国际货物买卖合同中当事人明确排除适用《联合国国际货物销售合同公约》的，则不应适用该公约。
2.在国际货物买卖合同中，卖方交付的货物虽然存在缺陷，但只要买方经过合理努力就能使用货物或转售货物，不应视为构成《联合国国际货物销售合同公约》规定的根本违约的情形。
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房产居间合同纠纷案例？着房地产行业的日益专业化,房地产买卖居间合同在现在的日常生活中相当常见,
房地产买卖居间合同的纠纷也随之而来。那么您知道房产居间合同纠纷的解决方法哪些吗?下面北京房产纠
纷律师的小编就给大家介绍一些关于房产居间合同纠纷的案例，希望能帮到您。
当前房地产中介行业亟待规范,因中介纠纷诉诸法院案件逐年增多。通过对某房地产居间合同纠纷案例展开
评析,进一步指导法院审理此类案件。 第一部分对该房地产居间合同纠纷案例的一、二审审理情况及判决
进行了分析。案例争议焦点一是房地产居间合同的效力,特别是在居间合同和房地产合同混合情况下,如何
认定两个合同对当事人的约束力;二是对居间费收取的标准采取约定制还是法定制。 第二部分,从法理的角
度,对房地产居间合同概述,包括居间合同及房地产居间合同的定义、种类(分为报告居间和媒介居间两类)、
法律特征(包括有偿合同、诺成合同、不要式合同,特殊主体要求的合同)、合同双方的权利义务(包括居间
人如实报告义务、要求支付居间费的权利,委托人支付居间费的义务)等,居间人的重要作用体现在促进市场
繁荣,为政府决策提供信息。纵观其它国家或地区对房地产居间行业的相关规定及我国历史上居间行业的演
变和发展,对两大法系中居间制度的比较、与行纪合同的区别进行解析,进一步加强对房地产居间的理解。
第三部分,分析本案焦点,二审法院认为房地产居间合同的居间费收取应充分尊重当事人意思自治,同时还
应考虑到维护房地产交易稳定,以产权实际交易完毕为收取居间费的标准。 第四部分,从立法、执法、司法
以及法制宣传教育方面提出一些可行的对策及建议,减少居间合同纠纷,如加强和完善房地产经纪行业的法
律法规,推行统一的房屋居间合同范本,严格市场准入并建立等级评定制,规范从业人员资格,实行菜单式收
费标准,加强对居间人的法律保护,对单边委托关系与双方委托关系的探讨适用,建立房地产经纪保证金,加
强行业自律等,使房地产中介市场良性发展。 通过进一步规范房地产中介行业,可切实保护房地产买卖双方
及居间人的合法权益,避免和减少法院当前审理房地产居间合同的困惑,进一步理清房地产居间合同关系,
指导法院审判实践。