二手房过户流程
二手房过户流程
过户流程
1.国土局信息中心做产权调查，收费50元（买方付）。
2.国土局4号窗口抽签评估（黄姐负责，有时候是王姐）。
3.拿房产证原件或房产证复印件去抽到的评估公司（收复印件），评估公司安排评估师去实地看房（有的不用看），三个工作日内取评估报告并支付评估费（评估价的0.65%）。
4.到农税局申请契税减半，提供房产证原件（收复印件），评估报告，商品房买卖合同【国土局3号窗口购买，50元/套（4份商品房买卖合同，2份审批表）】，房款收条并填写申请表，所需材料一式一份。
5.七个工作日内取契税减半证明并支付契税（评估价的 1.5%,中国银行代收），国土
局4号窗口递交材料【买卖双方到场，如买方来不了的，提供手写委托书；卖方来不了的，
提供公证委托书（如已婚，提供婚姻证明及共有人共同委托）1，须提供商品房买卖合同，
审批表，买卖双方身份证原件核对收复印件，卖方婚姻证明或户口本（如办理公证委托书则无需），房产证原件及复印件，评估报告，宗地图资料等相关资料，分别一式两份。
6.七个工作日内交易所出具税单并由相关部门领导签字，复印2份分别交给国土局& 8号窗口，窗口出具缴纳税费单，分别由中国银行和农业银行代收并盖章（未盖章不生效）。
【税费名称及收费标准：营业税5.55% （普通住宅满五年可申请减免），印花税0.05%，个人所得税2%或20% （产生土地增值税需交20%普通住宅2%，契税3% （评估或成交价格高于政府优惠参考价需交3%，土地增值税30%- 60% （增值额/原房产总额小于50%为30%增值额/
原房产总额大于50%」、于100%为40%增值额/原合同价大于100%」、于200%为50% 增值额/ 原合同价大于200%为60% , “菜篮子”价格调节基金0.3%等】,回单分别交给国土局& 7
号窗口并由窗口出具完税证明，分别复印2份交给交易所并签字说明完税。
7.七个工作日内领取新房产证（持回执单和身份证领取）。
选购二手房要考虑那些要素：
向房地产相关部门咨询，及时了解手续、费用、程序上的变化等最新的信息。
确定资金来源。是自有资金，还是向他人筹借，或者向银行申请贷款。
价格和面积。根据自己的资金，决定可能购买何种区位、多大面积的住房。
交通状况。选择一处好的住所，等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出
房屋价值。通过反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会进行评估。
确认房屋面积。包括建筑面积和使用面积。产权证上一般标明的是建筑面积。最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积。
观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。
了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业公司的费用以及水、电、煤费用。
物业管理。水、电、煤费用如何收取；电梯的品牌、速度及管理方式；小区保安水平怎样; 绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。
产权。注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人，到房地资源局查询此产权证的真实性, 确认产权的完整性，有没有抵押、共有人等。
选择中介。可靠中介应该提供有效的营业执照执业和经纪人姓名、证号和照片，明确经纪组织的经营范围。
购买二手房看房、选房的“十看十不看”
如何挑选一套适合自己的好房子，是广大购房者普遍关心的问题。一般情况下，在确定购房前，大家都会实地勘查一番，以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。
不看白天看晚上入夜后看房，能考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施是否周全、有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。
不看晴天看雨天下过雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的装饰，都逃不过雨水的“侵袭”，这时房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，就能一览无余。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看是否有潮湿发霉的现象。
不看建材看格局购买二手房时最好是看空房子，因为空房子没有家具、家电等物遮挡, 可以清晰地看到整个房子的格局。比较理想的格局是，打开大门先进入客厅，然后是餐厅、厨房，卫生间，再到卧室。如果客厅的门直接面对卧室，贝U私密性较差。各种功能区最好能有效区分开来，如宴客功能、休息功能等。
不看墙面看墙角查看墙面是否平坦，是否潮湿、龟裂，可以帮助了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要，墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，如墙角出现严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。
不看装潢看做工好的装潢都会让人眼前一亮，有时高明的装潢可以把龟裂的墙角，发霉、
漏水等毛病一一遮掩。因此，必须要注意做工问题，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工
序是否细致，这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是很麻烦
的，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。
不看窗帘看窗外要注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良
好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。
不看冷水看热水如果想要知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢。检验浴缸