国外棕地价值评估的方法与实践综述_张琳

张 琳等： 国外棕地价值评估的方法与实践综述
评估方法和技术进行了总结，他认为，在收益还原法的应 用中，抵押股票分析、投资工具、贴现现金流分析、贷款率 （loan-to-value） 和其他还原率组件等都可以用来辅助资本 化率的调整［17］。在收益还原法里最常用的方法是在直接 资本化模型中增加资本化率来反映污染所带来的影响。 由于缺少收益的影响因素，因此，调整后的利率（ Ro ） 将因 为环境风险的影响而使房产估值减少［14］。 1． 3 成本逼近法
收稿日期： 2011 － 11 － 20 作者简介： 张琳，博士，讲师，主要研究方向为资源与环境经济。 基金项目： 国家自然科学基金项目（ 编号：70973013） ；辽宁省依法行政研究课题（ 编号：LNYFXZC018） ；大连理工大学基本科研业务费专项 项目（ 编号：DUT11RW425） 。
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（1） 留心其交易数据及附近类似土地的交易情况，如 果交易历史暗示该土地存在交易的可能性，那么可以留下 数据做进一步的分析调查；
（2） 当土地污染问题存在争议时，该记录可作为依 据；
（3） 如果交易成功，留存报价或者协议书； （4） 从当地环境机构获得污染名单（里面包含土地的 多种属性） ； （5） 关注销售价格极低的地块，因为该地块可能存在 污染情况； （6） 若怀疑有类似污染情况，可以询问当地环境机构 确认。 当然，市场比较法的应用也受到了一些学者的批评， Patchin、Dixon、Richards、Wilbourn 和 Syms 等都承认市场比 较法的问题存在于难以寻找可比实例［5，8 － 12］。但是随着 棕地估价应用的进展，市场比较法也正在发展，充足的中 轻度污染棕地的市场交易数据可以为污名提供一个估值 的范围。在市场数据尚未完备的情况下，这样的地块可以 作为对比实例。但多数情况下，这些数据已经作为一种参 照。随着市场的发展和数据的完备，该方法将得到普遍应 用。 1． 2 收益还原法 收益还原法（ Present earning value method） 又称收益 现值法，即以理性预期理论为基础，按照不动产的未来收 益来估计土地价格的做法。按照资本化方式不同，收益还 原法又分为直接资本化法和报酬资本化法［2］。当收益还 原法用于棕地市场价值评估时，一般是以全风险产出（ AllRisk-Yield，ARY 即考虑到土地受污染之后，对土地未来收 益可能产生的所有影响） 为前提，求取棕地未来各期净收 益的现值 之 和。 随 后，可 以 根 据 修 复 成 本 等 进 行 因 素 修 正［13］。目前，收益 还 原 法 的 应 用 仍 然 集 中 于 对 收 益 性 房 地产价格评估，对该方法的研究重点也集中于对还原利率 的确定上。在 Kinnard 和 Worzala 的调查中发现，79% 的估 价师在评估污染土地时，都采用了收益还原法，而且，最通 用的方法是在直接资本化模型中增加收益还原率来反映 污染所带来的影响［1，14］。 收益还原法早在 1890 年经济学家 Alfred Marshall 的 估价技术论述中就有用到，并明确给出了表明估价基本原 理的公式 V = I / R。但是直到 1990 － 1992 年的早期文献 中，才有 学 者 强 调 将 其 应 用 于 未 修 复 的 污 染 房 产［15］。 Chalmers 在分析受污染的房产估值问题时，通过基本框架 建立一般估值模型，并列举了具体事例演示了收益还原法 的应用［16］。1998 年，Jackson 提出了在污染房产评估中抵 押债券分析法的应用框架［17］。后来，Jackson 对污染房产
棕地（ Brownfield） 又被称为褐地，其概念早在 1980 年 美国出台的《环境应对、赔偿和责任综合法》（ CERCLA） 中 就已经提出，之后美国环保署将其定义为“已废弃、闲置或 未被完全利用的土地，其扩展或再开发受已存在的或潜在 的环境污染而变得复杂”。欧洲的 CAEBRNET（ Concerted Action on Economic and Brownfield Regeneration Network）也 有类似定义：棕地是那些由于之前土地使用者带来了不良 影响，已经受到或将要受到污染的土地，包括被废弃或仍 在使用的。由此可见，棕地主要指在人类的开发利用过程 中受到污染的土地，而这类土地的再利用则由于污染受到 很大的限制，其价值也受到很大贬损。在我国，多年的工 业化进程也遗留了大量的棕地，随着城市化进程的快速推 进，土地资源稀缺所推动的土地置换也越来越频繁。在土 地再利用过程中，由于忽视土地污染而对人类健康造成的 威胁日益增大，也使得棕地问题日益凸显，与此同时，污染 对于土地价值造成的贬损也开始受到有关部门和业内学 者的关注。北美和欧洲国家的工业发展较早，因此，早在 上个世纪中叶，污染问题就引起了专家和学者的关注，为 了更好地为修复土地和保持土地的可持续利用奠定基础， 专家和学者对棕地价值评估进行了大量的研究探讨，评估
Jackson 搜集了加州南部的 8 套工业棕地的交易数据 以及特征信息（ 原始数据是为做房地产环境投资分析所搜 集的） ，用被污染后的 土 地 交 易 数 据 同 原 始 未 污 染 的 土 地 价格进行比较，得出污染给棕地带来的价值损失［7］。由于 市场比较法需要以大量的数据作为基础，因此 Patchin 在 如何搜集污染土地的市场数据方面提供了经验参考，他在 文中提到以下可能获得数据的途径［8］：
市场比较法于 1984 年由 Campanella 首次用于探讨棕 地价值评估，但因其在应用过程中缺乏令人满意的可比案 例而并 未 得 到 推 广［4］。1995 年 9 月 刀 锋 会 议 （ Cutting Edge Conference）提出了市场比较法应用的“三步法”：① 假设资产尚未受到污染，评估其价值；②扣除所有可以计 量的土地修复或其他利用成本；③扣除污名所引起的价值 减损［5］。其方法过程是以棕地自身污染前的价值作为对 比实例，其原理已经接近于成本逼近法。并且，在 Kinnard 和 Worzola 后来的研究中发现，虽然收益还原法以及还原 率调整被认为是估价最恰当的方法，但是已经有越来越多 的估价师开始频繁的应用市场比较法［1，6］。
Vc = Vu － L － Cr － S（l） 式中：Vc —棕地 价 值； Vu —未 污 染 时 的 价 值； L—产 出 减损、生产力减损或者需承担的法律责任；Cr —调查和修 复费用、检验成本；S（l） —污名的影响 成本逼近法在污染土地和财产的评估实践中是发展 较早的评估污染影响的方法。在对前人的研究进行总结 后，Richard 认为，Wilson 等人验证的市场比较法的适用性 以及 Patchin 和 Mundy 用收入法模型来评估污染的做法即 是早期的成本逼近法：应用投资法或者比较法将其与未污 染的土地作比较，得出未污染价值，然后扣除修复费用，即 为污染 后 的 费 用［10，18 － 23］。在 对 成 本 逼 近 法 早 期 的 研 究 中，一般都忽略了污名的影响。英国的 Sheard 认为，残值 法或者说是事前事后比较法更适用于污染房产的评估，其 应用方法和成本修正法如出一辙。但他随后又承认，他并 未将污名计算在内［24 － 25］。同时，在 Imoh 对瑞典评估师以 及 Chan 对澳大利亚评估师的常用棕地估价方法的调查中 发现，虽然叫法不太一样，但是二者都更倾向于使用成本 逼近法来对棕地进行估价［26 － 27］。其中关于修复成本的部 分，Kinnard 指出，它不应该用矫正（ 即完全修复） 费用，因 为不存在土地的完全修复。因此，这里的修复成本应该被 称为整治费用，即将棕地修复到当前可以利用的地步［28］。 这种观点正好同 1999 年澳大利亚国家环保局（ 棕地评估 部门） 的决议是一致的，该文件称，决定（ 已整理的土地）
师们也积累了相当丰富的实践经验。但是在我国，棕地价 值评估领域的研究则刚刚处于起步阶段，很多方法还不成 熟，甚至很 多 评 估 中 未 将 环 境 因 素 纳 入 考 虑。 而 笔 者 认 为，只有将环境因素充分纳入到土地价值评估领域，将“棕 地”与健康土地区分开来，才能防止棕地不适宜地再利用， 并且可以利用市场机制更好地促进棕地修复。因此，为了 提高公众认识和推动我国棕地价值评估领域的发展，本文 基于大量的国外文献研究，筛选出部分有代表性的国外棕 地价值评估案例，总结其方法和经验，以期为国内研究提 供具体的方法和案例实践参考。
市场 比 较 法 （ Sales comparison approach 或 者 Market comparison approach）是指与在估价时点近期有过交易的 类似房地产进行比较，对这些类似不动产的已知价格作适 当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方 法［2］。市场比较法是在国内外应用最为广泛的不动产评 估方法之一。在将市场比较法用于棕地的市场价值评估 时，比较实例一般采用污染条件比较接近的棕地地块，然 后根据污染类别、程度、影响范围、风险等因素进行调整。 但是在实际操作中，由于棕地的污染因素较为复杂，有些 评估师更倾向于使用未污染土地作为比较实例［3］，然后再 根据污染清理费用、污名等影响因素进行 E 系数的调整。 市场比较法要求评估者具有丰富的经验，并以充足的交易 实例作为依托，其操作简单，易于实施，适用于各种包含环 境因素的不动产的评估。因此，在 Kinnard 对北美地区估 价师调查的结果中发现：如果有足够的市场交易数据、市 场租金数据、市场资本化率和折扣率作为依托的话，80% 的估价师愿意选择市场比较法［1，3］。
1 国外棕地价值评估方法
早在 1984 年，在美国和加拿大的杂志社就兴起了对 于已知或疑似被污染的资产将如何进行评估的讨论。但 是只有少数的杂志发表了作者推荐的方法———即以真实 的市场数据为基础的案例法的应用［1］。从国外文献中不 难发现，多数学者和评估师更倾向于使用收益还原法和市 场比较法（也有学者称作案例法） ，原因是这些方法简便 易行，能直接对污染房产进行评估。但是这两种直接评估 方法需要有充足的市场数据作为基础，因此，在污染房产