房地产投资信托基金守则

房地產投資信託基金守則Code on Real Estate Investment Trusts

證券及期貨事務監察委員會

香港 2005年6月

Code on Real Estate Investment Trusts

《房地产投资信托基金守则》

香港 2005年6月

证券及期货事务监察委员会

2003年8月第1 版

出版者

证券及期货事务监察委员会

香港中环干诺道中八号遮打大厦八楼

电话:(852) 2840-9222

图文传真:(852) 2521-7836

电邮:enquiry@sfc.hk

证监会网址:http://www.sfc.hk

网上投资者资源中心网址:http://www.eirc.hk

《房地產投資信託基金守則》

说明注释........................................... . (1)

一般原则(GP)........................................ (2)

违反本守则的后果........................................... .. (4)

第1章：行政安排........................................... .. (5)

第2章：释义........................................... (6)

第3章：房地产投资信托基金的基本认可要求........................................... ..7

第4章：受托

人........................................... . (8)

委任受托人........................................... (8)

受托人的一般责任........................................... (8)

获接纳为受托人的条件........................................... .. (9)

受托人的退任........................................... . (9)

受托人的独立性........................................... .. (9)

第5章：管理公司,核数师,上市代理人及财务顾问 (10)

委任管理公司........................................... (10)

管理公司的一般责任........................................... (10)

获接纳为管理公司的条件........................................... .. (11)

委任上市代理人及财务顾问........................................... (13)

管理公司的退任........................................... . (13)

委任核数师........................................... .. (14)

第6章：物业估值师.........................................。.. (15)

委任总估值师.....................................。.... (15)

总估值师的一般责

任...................。...................... (15)

获接纳为总估值师的条件........................................... .. (15)

估值报告........................................... . (16)

总估值师的退任........................................... . (17)

第7章：投资限制及股息政策........................................... (18)

核心规定........................................... . (18)

使用特别目的投资工具........................................... . (18)

持有期...........................................

(20)

借入款项的限制........................................... . (20)

计划名称........................................... . (20)

股息政策........................................... . (20)

第8章：与关连人士进行的交易........................................... . (21)

关连人士........................................... . (21)

关连人士交易........................................... (21)

第9章：运作规定........................................... . (24)

计划文件........................................... . (24)

持有人登记册........................................... (24)

单位的发售........................................... .. (24)

会议........................................... .. (24)

费用........................................... .. (25)

第10章:文件及汇报........................................... .. (26)

公告........................................... .. (26)

通

函........................................... .. (27)

通告........................................... .. (28)

汇报规定........................................... . (28)

广告宣传........................................... . (29)

第11章:房地产投资信托基金的终止或合并........................................... (30)

第12章:新单位的发行........................................... (32)

关于证监会认可的房地产投资信托基金的海外投资的应用指引 (32)

引言........................................... .. (32)

就海外投资而设的预防措施........................................... (33)

加强披露风险及特定的海外事宜........................................... .. (35)

附录 A 证监会接受的海外监管制度........................................... (36)

附录 B 销售文件内的资料........................................... .. (37)

附录 C 财务报告的内容........................................... . (41)

附录 D 信托契约的内容........................................... . (45)

附录 E 清盘或合并计划的财务报表内容........................................... .. (48)

附录 F 预测的拟备及表

述........................................... .. (49)

說明注釋

证券及期货事务监察委员会("证监会")获《证券及期货条例》(第571章) ("该条例")第104(1)条赋权认可集体投资计划,并附加其认为适当的条件. 这份《房地产投资信托基金守则》("本守则")连同不时发出的《应用指引》,为属于房地产投资信托基金的集体投资计划的认可订立指引.

证监会获该条例第105(1)条赋权,就请香港公众投资于集体投资计划的广告或邀请的发出授予认可,并附加其认为适当的条件.

证监会可随时检讨其向任何房地产投资信托基金或有关广告或邀请所授予的认可,并在其认为适当的情况下,修改,增加或撤回任何认可条件,或撤销有关认可.

根据该条例第103(1)条,在香港向公众发出虚假或具误导性的广告或邀请,请公众投资于未经认可的集体投资计划,可构成罪行.

本守则并无法律效力,亦不应被诠释为可以凌驾任何法律条文.

一般原則(GP)

本守则是证监会按照国际证券事务监察委员会组织所制定的原则,以及按照证监会认为对适当地规管房地产投资信托基金至为重要的其它原则而订立的.管理公司,受托人及其代理人或获其转授职能者在管理或执行与房地产投资信托基金的运作有关的事宜时,都应遵守有关原则的精神.

GP1 清晰的法律形式及拥有权结构

房地产投资信托基金的资产必须以信托形式持有,及必须与受托人,管理公司,相关实体,其它集体投资计划及任何其它实体的资产分开处理.

GP2 由受托人进行有效监管

受托人在职能上必须独立于房地产投资信托基金的管理公司,及在维持房地产投资信托基金的资产在法律上的整全性时,须以维护持有人最佳利益的方式行事.受托人须确保其以勤勉及审慎的态度履行职责.

GP3 合资格的管理公司

房地产投资信托基金的管理公司必须使证监会信纳其具备的人力,技术及财政资源,足以使其可以有效及负责任的方式,履行其对有关的房地产投资信

托基金的职能,包括执行所订明的投资政策.就此而言,管理公司必须在廉洁稳健,市场操守,公平交易及公司管治方面都遵守最高

的标准.此外,管理公司不得超越其获有关房地产投资信托基金的组成文件所赋予的权力.

GP4 管理职能的转授

房地产投资信托基金的管理公司必须履行有关管理房地产投资信托基金的所有主要职能.除非管理公司可以适当地监察及确保获转授职能者的表现称职,否则不得将管理职能转授.尽管某些附属职能可以转授予第三者履行,但管理公司仍须就获转授职能者的表现是否称职,向房地产投资信托基金的持有人及受托人全面负责.管理公司必须确保获转授职能者继续胜任其要履行的职能.管理公司与获转授职能者之间的法律关系必须清晰而不含糊.

GP5 遵守有关规定

房地产投资信托基金的管理公司必须使证监会信纳其已设立足够的系统,监控及程序,以确保所有适用的监管规定及其它法律规定均获得遵守.房地产投资信托基金的管理公司及受托人在确保有关方面在遵守本守则的规定方面承担最终的责任,及将会以开放及合作的方式与证监会交往.

GP6 良好的管治及避免利益冲突

管理公司必须以维护房地产投资信托基金的持有人的最佳利益的方式行事.管理公司对这些持有人具有受信责任.管理公司为房地产投资信托基金进行的交易必须是公平及按照一般商业条款进行的.管理公司必须确保已设立程序,以确保员工替房地产投资信托基金进行的交易不会损害房地产投资信托基金持有人的权益.除本守则另有规定外,涉及该计划的关连人士交易都须获得持有人的批准,而在有关交易中拥有重大利益的持有人如果其利益与所有其它持有人的利益不同,则不得投票. 就所有与房地产信托投资基金有关及任何就其在任何证券交易所上市或买卖而产生的事宜而进行的活动及交易,管理公司须依循及秉持良好的公司管治原则及最佳的业内标准.受托人,管理公司,物业估值师及该计划的任何代表须遵守最佳的管治标准.

GP7 计划的估值

管理公司必须确保房地产投资信托基金的资产会根据市场惯例或按照证监会认可的程序,以及依照公认的会计原则,定期获得真诚的估值.

GP8 投资及借款限制

房地产投资信托基金必须订立顾及其投资目标,风

险因素及资金流通性的投资局限及借款限制.该等局限及限制必须在房地产投资信托基金的销售檔内清楚披露.

GP9 管理费及投资者权利

管理费必须在销售檔内清楚披露.房地产信托投资基金亦必须确保持有人可以参与涉及该基金的重大决策,以及获得公平公正的对待.房地产投资信托基金的活动所出现的重大改变,不得不公平地损害到持有人的权利.

GP10 销售及披露

房地产投资信托基金的有意投资者及现有持有人,必须获提供有关该基金的全面,准确和及时的数据,以便可以完全了解该房地产投资信托基金的投资及风险因素,从而有助他们在掌握充分资料的情况下作出投资决定.所有可能会造成利益冲突或会使人认为会造成该等冲突的交易,委任或活动,应向投资者及持有人披露.房地产投资信托基金的广告不得载有虚假或误导的数据,亦不得以欺诈的方式表述.

違反本守則的後果

任何人如未能遵守本守则内适用于该人的任何条文-

(a) 不会即因此而须负上任何司法或其它程序的法律责任.但在根据该条例而在任何法院进行的程序中,本守则都可以获接纳为证据,以及如法院认为本守则载有的任何条文与有关法律程序中所提出的任何问题有关,都可以在就有关问题作出裁决时参照有关条文;及

(b) 证监会将考虑有关缺失会否意味着有关人士并非适当人选,以及有关的房地产投资信托基金是否适宜继续获得认可.

第1章∶行政安排

1.1 证监会已将该会根据该条例第104条有关房地产投资信托基金的权力,转授予证监会执行董事(中介团体及投资产品)及任何依据该条例委任的获转授职能者.

1.2 根据该条例第8条,证监会获赋权就征询意见或其它目的成立委员会.证监会可以成立房地产投资信托基金委员会,以就与本守则有关的事宜进行征询及提供意见.该房地产投资信托基金委员会的职权及成员,将在其职权范围内订明. 资料私隐1.3 申请人可能因本守则要求其提供数据而须向证监会提供《个人资料(私隐)条例》所指的个人资料.证监会仅为执行职能而使用申请人提供的个人数据.证监会在执行职能时,可将申请人提供的个人资料与证监会或香港或海外政府机关,其它监管机构,法团,团体或个人所持有或收集的数据进行核对,比较,转移或交换,以便核实有关数据.在符合该条例第378条载述的限制下,证监会可向其它监管机构披露个人资料.根据《个人资料(私隐)条例》,依据本守则向证监会提供数据的人士或有权按照规定的方式及在该条例订明的范围内,要求查

阅或更正该人士已提供予证监会的个人资料.如有任何查询,应向证监会个人数据私隐主任提出.

目前国内房地产基金发展现状和问题

目前国内房地产基金发展现状和问题私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。一、房地产私募股权基金的现状 1、房地产私募股权基金的概况据清科研究中心有关资料显示，2006年度，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的42.40％，投资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6％。2007年整个年度，呈现活跃的状态，相比2006年度稳中有升。2008年度下旬由于受到全球金融危机的影响，房地产私募股权领域的资产配比有所下降，其直接表现就是募集资本大幅紧缩。从2008年底至2009年底仅有一支规模为4亿美元的私募房地产基金完成募集。而2009年度至2010年上半年，房地产私募股权基金规模鉴于政策累积刺激等因素影响又有幅度上的上升。中国本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐，清科研究中心统计，截止至2011年三季度，当

年共有22支私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。 2、成立背景——独立私募房地产基金vs房地产企业旗下私募房地产基金目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作方面经验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势，在中国私募房地产投资市场并驾齐驱，形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。 3、基金管理——引入外援vs 自主管理我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，在管理方面也出现了“引入外援”和“自主管理”两种方式。2010年，金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞银（UBS）合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”（UG基金），由稳盛投

房地产信托基金

房地产投资信托基金服务方案概述一、房地产投资信托基金的基本内涵房地产投资信托基金来自于英文Real Estate Investment Trusts，简称REITs，在英国和亚洲某些国家也会被称为PIF(Property Investment Fund)。REITs 最早起源于美国，1961 年首支REITs 在纽约证券交易所上市交易。几乎与此同时，REITs 也出现在了欧洲市场上，荷兰于1969 年上市了第一支REITs，而在立法方面，欧洲各国直到90 年代才颁布法律、法规规范REITs 的发展。从2000年起，REITs 在亚洲也取得突破性的发展，韩国、新加坡和日本相继在2001 和2002年上市REITs，中国香港在2003 年由香港证监会颁布了《房地产投资信托基金守则》意味着REITs 正式进入香港发展。从本质上看，REITs 就是通过发行收益凭证，集合特定投资者和不特定投资者，将资金汇集起来并交由专门的投资机构进行房地产的投资管理和经营管理，投资者按比例共享投资综合收益，共同分担风险的一种信托基金。从以上REITs 的定义看出，其具有以下几层内涵：第一，REITs 面向不特定的中小投资者，资金来源范围广，为中小投资者提供了一条新的投资渠道并为商业地产筹集巨额资金提供了可能；第二，REITs 主要的投资对象为房地产，不同于投资期货、股票和外汇等其他投资基金；第三，REITs 的综合投资收益需要广大投资者在风险自担的前提下共同分享，且并不向投资者提供保证投资回报的承诺，其还具有如下几个显著的特征： ①资产构成及收入来源：资产构成方面要求投资收益中的绝大部分必须来

房地产私募股权基金投资案例

房地产私募股权基金及投资案例一、目前国内房地产私募股权基金的组织形式目前我国的房地产私募股权基金主要有公司型、契约型（以信托为介质依托）、有限合伙型这三种组织形式。 1、公司型公司是指依法成立的、以盈利为目的的企业法人。根据《公司法》的规定，公司一般分为有限责任公司和股份有限公司。公司型的私募股权基金是借用公司的外壳来组织和运作基金的。公司型的房地产私募股权基金本身就是一种公司组织，投资者通过认缴出资或购买公司股份而成为公司股东，成立股东大会并选举董事会和监事会，通常由董事会进行决策基金的运作管理方式。公司型的私募股权基金有自我管理和委托管理两种做法。目前占多数的做法是委托管理，即：通过董事会的决策来外聘专业化的基金管理公司具体运营和管理私募股权基金，在基金与基金管理公司订立的委托管理协议中明确和约定管理费用、报酬等重要事项。目前适用于我国公司型私募房基的法律法规包括《公司法》、《证券法》、《创业投资企业管理暂行办法》等。 2、以信托为介质依托的契约型以信托为介质依托的契约型是指以契约为基础和载体的集合资金形式，基金本身并不具有法人或非法人的实体组织形式，而是相关当事人之间的一种契约安排，依照《信托法》的规定订立书面信托合同并交付信托财产即可设立。在信托为介质依托的契约型私募房基中，委托人和受托人分别是基金投资者、基金管理人，双方是一种信托关系，受托人（基金管理人）根据契约的规定接受委托，以自己的名义管理和处分信托财产，其运营信托财产的目的是让委托人获得收益。为避免信托财产与受托人自己财产的混同，信托财产一般由独立的第三方（一般是银行）进行保管，独立的第三方可以监督受托人的行为。目前适用于我国契约型私募房基的法律法规包括《信托法》、《信托公司管理办法》、《集合资金信托计划管理办法》等。 3、有限合伙型

中国房地产信托投资基金的发展现状和案例分析.doc

房地产信托投资基金的发展现状和案例分析一、房地产信托概况房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证（如基金单位、基金股份等），将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。REITs 实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。二、房地产投资信托在我国的发展现状 1、REITs 在我国发展的背景及现状据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在 ---------- word 文档可编辑------

政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额（根据规定最低为五万元）。目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信托。信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收入。如北京国投推出“法国欧尚天津第一店资金信托计划”，购买已与天津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3 层商铺（即法国欧尚天津第一店）的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。 2、REITs 的中国化发展模式从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得税）等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型，考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。

2020年房地产私募股权基金行业分析报告

2020年房地产私募股权基金行业分析报告 2020年10月

目录一、房地产私募股权基金具备四大优势 (3) 1、收益率相对较高 (3) 2、风险相对较低 (4) 3、投资门槛相对较低 (5) 4、房地产与股、债相关性较低 (5) 二、当前房地产私募股权基金面临难得发展机遇 (5) 三、房地产私募股权基金符合国际潮流 (7) 四、房地产私募股权基金的三大发展趋势 (9) 1、从债到股 (9) 2、从固定收益到浮动收益 (10) 3、有限合伙制是房地产私募股权基金主流发展方向 (10) 五、不应忽视相关风险 (10) 1、监管风险 (11) 2、市场风险 (11) 3、项目经营风险 (11)

与其他同类投资产品相比，房地产私募股权基金优势较为突出，且符合国际发展潮流。在当前我国房地产行业去杠杆政策并未出现明显放松迹象的背景下，发展房地产私募股权基金，不但可以拓宽房地产开发商的融资渠道，也可以为我国体量巨大的民间资本和财富开辟更为广阔的投资空间，使得投资者能够有更好的机会参与分享房地产项目收益。总体而言，房地产私募股权基金当前正面临难得的发展机遇，但其中潜藏的监管风险、市场风险、项目经营风险等因素也不容忽视。一、房地产私募股权基金具备四大优势房地产私募股权投资基金是指通过非公开发行方式，面向少数合格投资者而设立的，以房地产为主要投资对象的投资基金，包括从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、经营和处置。房地产私募股权投资基金投资于房地产项目后,通过房地产项目销售或者项目公司股权增值来实现收益。与其他同类投资产品相比，房地产私募股权基金具有四大明显优势： 1、收益率相对较高房地产私募股权基金投资分享的是开发商的开发利润，即使房价增速放缓，但房地产行业的投资机会也会长期存在。2019年年报数据显示，在申万28个行业中，房地产行业的净资本回报率（ROE）较高,排在行业第5位，ROE高达13.5%。房地产行业有较高的利润

私募房地产投资基金专题研究

私募房地产投资基金专题研究一、定义私募房地产投资基金是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。二、基本类型私募房地产投资基金主要有三种基本类型： 1、投资公司型——以公司法为基础，通过设立投资公司或资产管理公司，投资人即为公司的股东，经股东会和董事会的授权委托，由经理人团队或管理公司进行管理。 2、信托基金型——遵循信托的基本原则，受托人通过设立信托的方式，发行信托基金收益凭证，集合运用信托计划资金，投资于各种房地产资产；受托人依照契约运用信托财产进行投资，托管人依照契约负责保管信托财产，投资者（一般情况下即委托人）依照契约根据其购买的份额分享投资收益。例如：嘉茂房地产投资信托基金

3、股权合伙型——又称有限合伙型，是指由普通合伙人（LP）发起，通过吸引一个或多个有限合伙人（即基金投资者，一般为机构投资者或富豪），并聘请专业团队进行管理。例如：有限合伙型的一般组织形式：组织形式：国际上私募房地产基金多为有限合伙制。普通合伙人由基金管理人充当，而

投资人成为有限合伙人。有限合伙人出资，委托基金管理人负责投资业务，而自己不参与投资决策。 ?普通合伙人：普通合伙人对基金的募资、投资、管理及退出全权负责，并在规定的时间定期向有限合伙人汇报基金运作情况。通常只有在普通合伙人完成了当前基金的投资后才会进行新一期基金的募集。 ?有限合伙人：有限合伙人向基金提供资金，基金的规模设有门槛，且每只基金的有限合伙人数量有限。社保、基金会、大学等机构投资人和高净收入个人都是常见的有限合伙人。 ?普通合伙人份额：普通合伙人可以向其管理的基金投入自有资金，份额通常占基金总额的3－10％之间。这些自有投入将普通合伙人与投资人的利益捆绑到了一起。 ?有限周期：私募房地产基金的周期一般在3至10年不等。这个周期促使基金管理人平衡投资、管理和退出等各环节的节奏，让投资人对投资回报有所预期。 ?杠杆化：杠杆融资在私募房地产基金中非常普遍，它使基金增强了购买力，从而扩大了

房地产信托投资基金

房地产信托投资基金房地产信托投资(REITs)是房地产化的重要。证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。基本信息中文名称房地产信托投资基金外文名称 REITs 属性房地产证券化的重要手段领域地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化

包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。特点 REITs的特点在于:1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;2、收益的大部分将用于发放分红;3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。 REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响,欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。可见,在不同时间区间内,不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。 REITs的魅力在于:通过资金的"集合",为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。

关于房地产私募基金的计划书

关于房地产私募基金的计划书德信资本2011 一、房地产私募基金的兴起与发展近年来，房地产私募投资基金逐渐发展起来，据不完全统计，目前全国范围内已经成立的房地产基金数量已经达到50-60家，资金规模接近百亿。除了原本就成立的专门基金管理公司外，不少房企也纷纷试水地产金融。 2010年，深圳德信资本率先以夹层融资的方式成立私募投资基金。同年9月，德信第一支以房地产项目的股权投资为主、债权投资为辅的基金——德信汉中一号成功募集并投资于陕西汉中项目。2011年3月，德信第二支房地产私募基金“德信·名雅房地产投资基金”成功募集并投资于广东河源项目。紧接着5月份，由德信主导的第一支债权式基金成功在山东聊城募集，并投资于聊建金柱集团的房地产项目。从我们对房地产金融发展趋势判断：房地产私募基金将逐渐发展为房地产企业融资的重要形式。而且，从整个社会的投融资体系来讲，以房地产私募基金为代表的直接融资将成为一种趋势，其比例将逐步提高。房地产私募基金的出现，不仅满足了房地产企业的融资需求，也为民间资本提供了投资出口。融资难是房地产企业普遍存在的现象，近年来一直受到政策打压。一般也只有较知名的房企、较大的项目才能得到银行的支持，一般的房企往往只能曲线融资甚至融资无门，这是房地产私募基金出现并发展的需求因素。从资金供给方来看，国家货币超发，民间资本充裕，但能获得稳定又有较高收益的投资途径很少，房地产私募基金的出现满足了部分企业、个人的投资需求。同时，随着国家调控的深入，房产价格上升空间有限，直接购房炒房的收益也不具有确定性。而，私募基金将更好的引导热钱投资，而不是炒房炒货。二、房地产私募基金的法律基础房地产私募基金属于产业投资基金。国家目前还没有出台统一的产业投资基金管理办法。发改委在2009年将股权投资基金管理办法报国务院，估计2011年可能出台。部分省市（天津、北京、深圳、上海、吉林等）出台过本省范围的管理办法，可以借鉴。 2003年我国颁行的《证券投资基金法》是专门针对证券投资基金的法律，发改委在2005年发布过《创业投资企业管理办法》主要是针对向中小科技企业风险投资的规定，这些法规与房地产私募基金关系不大。房地产私募基金是依据《公司法》与《合伙企业法》来设立的。2006年修改的《合伙企业法》，首次提出了“有限合伙”的组织形式。这一形式也是德信房地产私募基金所采用的形式。正是由于有这些法律，使私募基金的设立、发行、募集有了法律上的基础。私募基金通过一系列的制度安排使其筹资、投资行为区别于非法集资和发放贷款。首先，对于如何界定非法吸收公众存款和变相吸收公众存款的行为，国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》规定:“非法吸收公众存款，是指未经中国人民银行批准，向社会不特定对象吸收资金，出具凭证，承诺在一定期限内还本付息的活动;变相吸收公众存款，是指未经中国人民银行批准，不以吸收公众存款的名义，向社会不特定对象吸收资金，但承诺履行的义务与吸收公众存款性质相同的活动。”

房地产投资信托基金物业评估指引(试行)

附件：房地产投资信托基金物业评估指引（试行）第一章总则第一条为规范房地产投资信托基金物业评估活动，保证评估质量，保护投资者合法权益，满足相关信息披露需要，根据有关法律法规以及国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》，制定本指引。第二条对房地产投资信托基金持有或者拟持有的房屋及其占用范围内的土地、配套的设施设备和其他相关财产（以下简称信托物业）进行状况评价、市场调研和价值评估，适用本指引。第三条本指引所称信托物业评估，包括信托物业状况评价、信托物业市场调研和信托物业价值评估。本指引所称信托物业状况评价，是指对信托物业的实物状况、权益状况和区位状况进行调查、描述、分析和评定，并提供相关专业意见的活动。本指引所称信托物业市场调研，是指对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测，并提供相关专业意见的活动。本指引所称信托物业价值评估（简称信托物业估价），是指对信托物业的市场价值或者其他价值、价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。第四条一个信托物业评估项目的评估内容，根据房地产投

资信托基金发行上市、运营管理（包括收购、经营、出售信托物业）、退出市场以及相关信息披露等的需要，可以包括信托物业评估的全部或者部分内容。第五条房地产估价机构和注册房地产估价师应当勤勉尽责，实事求是，保持应有的职业谨慎，对信托物业评估所依据的资料进行审慎检查，依法独立、客观、公正地进行信托物业评估，不得撰写、出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的信托物业评估报告。第六条具有下列情形之一的信托物业评估委托，房地产估价机构不得受理：（一）本机构与委托人、其他相关当事人有股权直接从属关系等利害关系，或者与评估对象有利益关系的；（二）本机构的专业能力难以胜任的；（三）其他不符合法律、法规和规章规定情形的。第七条房地产估价机构在接受信托物业评估委托时，应当要求委托人向其出具评估委托书；决定受理信托物业评估委托的，应当与委托人订立书面评估委托合同。评估委托书应当载明委托人的名称，委托的房地产估价机构的名称，评估内容（信托物业状况评价、市场调研、价值评估三者中的全部或者部分），评估目的，评估对象（名称、坐落等），评估要求（评估工作完成时间等），委托日期等内容。评估委托合同应当载明委托人和房地产估价机构的基本情况，负责本评估项目的注册房地产估价师，评估内容、评估目的和评估对象，委托人应提供的评估所需资料，评估过程中双方的

第6讲(房地产投资信托基金)

《信托与理财》第6讲房地产投资信托基金（REITs）一、REITS业务结构——以Prime REIT为例 1，主要参与方投资人：公众投资者和机构投资者受托人：合资质信托公司（HSBC Institutional Trust Services(Singapore)Ltd）管理人：房地产投资管理公司(Macquarie Pacific Star Prime REIT Management Ltd) 物业管理人：专业物业管理公司(Macquarie Pacific Star Property Management Pte Ltd) 财务保荐人：Macquarie Real Estate Singapore Pte Ltd 发起人：ERGO Trust GmbH 全球协调商：Macquarie Securities(Singapore) Pte Ltd 联席财务顾问：DBS Bank Ltd J.P Morgan (S.E.A.) Ltd 主承销商/账簿管理人：DBS Bank Ltd Deutsche Bank AG (Singapore Branch) J.P Morgan (S.E.A.) Ltd Macquarie Securities(Singapore) Pte Ltd 2.投资标的 3.上市资本结构 4.法律依据 5.评级

6.受托人 7.REIT管理公司 8.物业管理公司 9.分红政策二、REITs的理论与实践 1.概念一种募集资金，投资于能产出稳定现金流和收益的房地产组合，再按投资份额分配收益的金融投资业务。可投资物业包括购物中心、写字楼、商铺、工业厂房和仓库、高科技园区、停车场、医疗中心等。 2.种类按照REITs本身的组成形式：公司型和契约型按照所投资产性质：权益型REITS、抵押型REITS、混合型REITS 按照投资期限：封闭型与开放型按照投资者条件：私募与公募 3.REITs优势较高的收益 1998-2008年美国REITs年均收益率7%，而同期政府债券年均收益5.68% 一方面来自于房地产较高收益，另一方面由于税收优惠，即免征公司税能有效降低风险

房地产信托基金投资风险分析

房地产信托基金投资风险分析作者：纪慧琼来源：《理论与创新》2020年第14期【摘; 要】本文主要探讨国际市场上房地产信托基金的投资特性（包含风险和优势）和投资策略，鉴于在国内Reits市场体量较小且尚不完善，读者可以从本文进一步考量国内Reits的风险和投资策略。【关键词】Reits;房地产信托基金;投资风险引言当今环球经济环境复杂多变，面临百年不遇的新冠疫情和前所未有的贸易摩擦，投资者在选择投资标的时遇到前所未有的挑战，在风险识别和风险管理方面投资者们需要花费更多精力。本文旨在分析房地产信托基金的投资机会，偏重探讨投资风险的各种可能性和应对策略。对于中国境内的投资者来讲，房地产信托基金是纯正意义的舶来品，她的英文名字是Real Estate Investment Trust，简称REIT（以下房地产信托基金简称为Reits）。Reits相较于上市公司股票，债券，商品等投资大类被誉为第四类资产。Reits为各地的投资者提供了一种简单的方式购买大型写字楼，购物中心和公寓。实际上它包含所能想到的所有商业地产。Reits可以為投资者提供源于持有和租赁房地产而产生的稳定可预期的现金流，但同时她具备普通股票流动性优势。Reits也属于易获得的资本，因而可以获得更多的与股票的相关联性较低，具有介于公司股票和债券之间的特殊属性，投资收益包含股价表现和派息收益。Reits房地产信托基金是在交易所上交易的证券ETF基金，购买房地产投资信托基金的投资者实际上成为该物业的共同所有者。这使得投资者可以从租赁收入和房地产资产销售收入中获益，同时将日常管理留给专业地产投资和运营机构经营管理。以下我们更近一步探讨Reits的特性，以及如何制定投资策略。 1.Reits投资具备多重投资优势（1）多元化优势：房地产投资信托基金资产组合具有多元化特征，降低了直接拥有房地产时依赖单一房产和租户的风险。（例如，上市房地产投资信托基金拥有多种资产，如酒店，商场，写字楼;资产分布地区为全球范围。）（2）可承担性优势：房地产投资信托投资者可以获得比单独个人资本更多的投资机会。例如，个人投资者可能无法承担对办公楼或购物中心等大型资产的直接投资。通过投资Reits，把原先需要单笔大额投资的房地产转变为小额、分散的证券投资。

房地产私募基金

我国房地产私募基金出现的必然性 1. 房地产私募基金特征房地产私募基金的出现丰富了我国的房地产金融市场，为我国投资者提供更多参与房地产投资的机会；它将社会上闲散民间资本聚集起来，形成资金规模优势，通过有丰富房地产投资经验的专业基金管理公司管理，分散投资风险。房地产私募基金投资到房地产项目中去，可以优化被投资企业的项目融资结构，满足行业日益增长的多样化融资需求。由于房地产私募基金主要投向优势企业的盈利状况好的项目，客观上促进了有限资源的优化配置，十分有利于那些拥有好项目的优秀中小房地产企业发展壮大。由于房地产私募基金投资人相对少，投资人可以与基金管理者直接交流，便于及时了解基金运营状况，基金投资运营过程具有很高的透明度。投资人对投资项目有更多选择权，有机会对基金的重大决策发表自己的意见。基金投资人不直接参与基金的商业运营，而是委托基金管理人管理基金的日常事务和委托基金托管人对资金使用进行监管。基金由专家队伍运营，能最大限度的保障资金安全，实现房地产行业投资者较高投资回报率。 2. 我国房地产私募基金为了脱离融资困境，房地产私募基金的融资模式已被我国越来越多的开发商和投资者所采用。房地产私募基金的出现不仅能够解决房地产资本市场融资难的问题，还能满足人们对房地产行业高收益的投资需求。 2007年6月1日起施行的《中华人民国合伙企业法》，为中国本土有限合伙型基金的成立和运作提供了法律依据。2008年12月《国务院办公厅就金融促进经济发展三十条意见》的(十九)是：加强对社会资金的鼓励和引导。拓宽民间投资领域，吸引更多社会资金参与政府鼓励项目，特别是灾后基础设施重建项目。出台股权投资基金管理办法，完善工商登记、机构投资者投资、证券登记和税收等相关政策，促进股权投资基金行业规健康发展。2010年4月28日国务院常务会议上确定了2010年重点改革任务,包括“加快推进政策性金融机构改革，启动资产管理公司商业化转型试点。加快股权投资基金制度建设。” 我国的房地产私募基金市场虽然刚开始起步，但随着我国资本市场的完善，未来房地产私募基金的发展不可限量。清华房地产总裁商会近年来在该领域进行了不断的探索和实践，相继有商会成员成立华房联合、华房天津、华房和华房天津多支房地产私募股权基金。国房地产私募股权基金呈现出一派繁荣的景象。在国家层面上，央行、证监会、银监会和各地方政府的高层也开始越来越重视活跃的私募基金，纷纷出台了规政策。房地产私募股权基金在我国的蓬勃发展的大趋势是必然的。正在运作的已近10只房地产私募基金时代来了？作者：来源：中国证券报2010-09-15 11:08:58 “一直以来，房地产市场的供给持续偏紧，而需求却十分旺盛；有扩战略的房地产商很缺钱，但社会上的炒房资金依旧泛滥。如果能将大部分炒房资金从楼市引导至开发领域，那么，房地产市场有望化解供需严重失衡的痼疾。”一位房地产业资深人士表示。

中国房地产信托投资基金的案例分析

中国房地产信托投资基金的案例分析 1、房地产信托概况: 房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。房地产投资信托实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划(Collective Investment Scheme)。 2、房地产投资信托在我国的发展现状: 1、房地产投资信托在我国发展的背景: 据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合

我国房地产投资基金学习案例

我国房地产投资基金学习案例一、房地产投资基金的概念房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。房地产投资基金的组织形式可以采用任何一个合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契约型基金。在美国，房地产投资基金主要公司制和有限合伙制的组织形式。房地产投资也是投资房地产的各种基金组织形式的总称。房地产基金根据基金证券是否可以赎回，即按基金规模是否固定，可以分为开放式房地产投资基金和封闭式房地产投资基金。房地产投资基金根据资金募集方式，可以分为私募房地产投资基金和公募房地产投资基金。根据盈利模式可以分为权益型房地产投资信托、抵押型房地产投资信托和混合型房地产投资信托三种房地产投资信托模式。根据信托期限可以分为有限期房地产投资基金和无限期房地产投资基金。二、房地产基金对中国房地产业的作用 1、完善房地产业资本市场我国房地产企业的自有资金比例过小，资产负债率高。房地产企业平均资产负债率约为72%，有的房地产企业甚至达到90%以上。我国房地产业融资渠道单一，商业银行贷款成为房地产开发资金的主要来源。2002年，在房地产企业融资来源中，90%是来自银行贷款的间接融资，只有不足10%来自于股票、债券市场的直接融资。诺贝尔经济学奖得主夏普和米勒两位教授曾预言，不动产证券化是全球金融业的发展趋势，是金融结构调速和金融工具创新的主要内容之一。而作为不动产证券化重要形式的房地产证券化，又是金融创新的重中之重。

房地产企业参与私募股权投资基金设立业务的法律风险与规避

房地产企业参与私募股权投资基金设立业务的法律风险与规避私募股权基金(Private Equity Fund)，简称私募基金( 机构投资者或者个人投资者以非公开的要约形式募集的基金，须经过证券监管部门审批或者备案的私下集资的证券发行方式，为一种投资基金，其通常由三部分组成：基金投资者、基金管理人、投资标的企业或项目。由于房地产企业融资的多样化，房地产企业参与私募方式融资也日益频繁起来，有些房地产企业不仅利用私募方式进行融资，还主动发起设立房地产私募股权基金，比如说金地地产、复地集团、绿城地产等等，在此，对房地产企业参与私募基金的情况进行简单介绍，并提出房地产企业参与私募基金的法律风险。房地产企业参与私募基金设立业务简介房地产企业参与私募基金业务的方式分为两种：一是主动做为发起人以普通合伙人(GP 的名义设立房地产私募基金，将私募所得资金主要用于自己项目的开发，这些企业多见于大型房企，目前大型房地产企业都参与了其中，金地、华润、复地等知名开发商均已试水房地产私募基金，此外，包括世茂股份在内的有意设立房地产私募基金的地产巨头也不在少数。目前市场上大部分地产私募基金，都是房地产公司设立并投资于自身的项目。以智盈投资 2010年募集的第一只人民币房地产私募基金 “复地景业基金” 为例，该基金采取的是有限合伙制的形式，其中单个有限合伙人的出资门槛就为 800万元人民币。 2012年11月，万通地产引入股权融资的项目为北京万通中心 D 座项目。公司拟与华润深国投信托有限公司共同发起设立，名为深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业 ( 有限合伙)的基金，规模为 3.726亿元。其中，万通地产出资 1860万元，作为有限合伙人加入基金；华润信托发行信托计划募集资金 3.5 亿元，作为有限合伙人加入基金。根据公告，万通地产全资子公司和华润深国投信托全资子公司持股比例各为50%。从房地产企业参与房地产私募基金设立来评说房地产企业参与私募股权基金的法律风险。需要说明的是考虑到目前的房地产私募基金的存在形式主要为有限合伙形式，下面法律风险的讨论主要以有限合伙私募基金这一形式为基础的。、私募股权投资基金设立形式的法律风险目前，私募股权投资基金的组织形式主要有有限公司制和有限合伙制两种，其中，实际操作的私募基金来看，是以有限合伙制为主，在此，比较一下两种形式的法律风险及优劣：在 2007年 6月1日新《合伙企业法》实施前，即有限合伙形式出现之前，国内大多数的私募股权投资基金采用的都是有限责任公司的形式。公司制私募股权投资基金的优点主要在于：其设立简单便捷，且治理结构较为明确。但是公司制的缺点也是比较明显的，主要有以下几点： 1、对私募经理人的激励不足。由于公司制的分配方式一般是以股权的多少来决定最终的盈利分配。 p 日是指向少数的简单来说，就是无私募股权基金作包括万科、

房地产投资信托基金REITs

未完成
房地产投资信托基金REITs
华智信托融资咨询

房地产投资信托基金概况房地产投资信托基金概况
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房地产投资信托基金，英文为REITs，是Real Estate Investment Trust的缩写。从国际范围看，房地产投资信托基金（REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
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房地产投资信托基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。通过房地产证券化，可以把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产，成为一种金融交易工具。
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与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通类似于我国的开放式基金与封闭式基金市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

全球REIT 全球 REITs s发展发展现状现状
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自1960年美国推出第一只REITS，至2009年底，现在全球22个国家推出REITS 产品并有4个国家正在进行相关REITS的立法。
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1990年全球的REITS的市值是70亿美元，2002年以后增长尤其迅猛，到2009 年9月年9月REITS全球的市值已经超过6050亿美元。其中，美国是全球发展REITS最 TS全球的市值已经超过6050亿美元其中美国是全球发展 TS最早也是最成熟的市场，它发行300多只REITS，市值超过3000亿美元，大约还有 800 家尚未向 SEC 注册的REITs ；其次是澳大利亚，它发行了64只 REITS，市值达到780亿美元；再次是法国，市值达730亿美元。
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日本已于2006年11月首次发行酒店物业REIT，其标的物为年首次酒物其标物为 Japan Hotel and Resort Inc.，资产包含关岛尼科等6家酒店，共募集资本450 亿日元(约合3.83亿美元)，该基金由高盛、大和证券SMBC株式会社负责此次 REIT发行。REIT的收益主要来自租金收入，REIT投资标的物的地价若上涨，投资人也会受惠。

房地产私募基金发展现状及趋势

房地产私募基金发行助推房地产项目融资- 一、房地产私募基金的正待爆发的行业背景自2010年以来国家和地方政府不断推出房地产行业的调控政策限购、限价、限贷及其它调控政策至2011年中调控已开始显现效应。京沪穗等一线城市的房地产项目(尤以住宅项目为主)普遍遭遇量价齐降二、三线城市的房地产低价抛售现象也逐渐增多。业界普遍认为随着这些调控政策的持续加之房地产开发信贷政策的结构性收紧绝大部分房企的现金流甚至其生存将面临极大考验。为“自救”和“过冬” 自2011年初起越来越多的房企探索改变原有的融资模式以成立或参与成立房地产私募基金的方式向民间募集资本;此外一些传统的基金管理公司也看准房企的融资困境和市场的投资渴望转型参与房地产私募基金的设立和募集。由此构成了房地产私募基金爆发式增长的行业背景。二、房地产私募基金的特点从基本的组织结构来看房地产私募基金和传统的Pre-IPO类的私募股权基金类似均以架构上最为灵活、成本上最为经济的有限合伙制为主。但是,除星浩资本等极少数具有相当品牌效应和规模的基金外市场上现存的大部分房地产私募基金仍存留不少“信托”特色从而构成目前境内房地产私募基金的独有特点。简单归纳主要特点有 1.多固定收益少浮动收益与传统的Pre-IPO类的私募股权基金不同房地产私募基金极少采用纯浮动收益结构。相反的房地产私募基金的发起人(主要是融资方)会通过基金架构和交易结构的设计或多或少地给予投资人固定收益的承诺。事实上出于现阶段房地产行业波动明显的特征一般的房地产私募基金如不采用固定收益模式就很难排除投资人的风险顾虑进而对基金募集造成很大障碍。反之对房企而言如房地产行业反弹后持续走好固定收益的基金模式将确保其取得项目开发的大部分利润。 2.多优先、劣后结构少同股同权结构作为给予投资人固定收益承诺的一种方式房地产私募基金一般会借鉴信托的“优先、劣后”结构。简单而言房地产私募基金的投资人一般均为“优先级合伙人” 在优先级合伙人出资总额的基础上房企本身或基金管理公司或其关联企业将“配比”20%-30%的资金作为“劣后级合伙人”;在优先级合伙人全部收回其投资本金和按固定收益计算的投资回报前劣后级合伙人将不得取回其出资也不得分配任何收益。上述表述原则上都会在房地产私募基金的《合伙协议》中有所体现相当于有融资需要的房企在基金架构内给投资人做了一定程度的担保。值得关注的是部分房地产私募基金已逐步开始向社会募集劣后级合伙人。如这种模式得以推广则不仅房企的资金和担保压力将大大降低房地产私募基金的受众面也将得以扩大从而更好地符合不同收益需要和不同风险承担能力的投资者的需要。 3.多夹层投资少股权投资房地产私募基金业目前主流的投资模式都是采用“股权+债务”的“夹层投资”的方式即通过股权转让等方式持有房地产项目公司股权后再以股东身份向项目公司做股东借款。由此导致的退出方式是债权部分还本付息;股权部分由开发商回购。原则上双方会签订一个固定的回购协议比如约定一年之后以什么样的价格回购股权。

房地产投资信托基金

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs) 房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变REITs 作为房地产投资基金中一种形式的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别：REITs通常可以获得一定的税收优惠，但需要满足一定的设立条件等。 REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节（资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务）的分工合作，随着政府执政能力逐渐加强，房地产行业的逐渐规范而出现的。它可以最大限度的保证政府利益，并能有效的实现整个房地产行业的规范，所以，强烈建议尽快在我国立法支持并推广。 [编辑] 通过REITs融资的优势 REITs不仅资金来源广泛,而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。对于投资者而言，REITs风险低，回报稳定。首先，因为REITs一般是由专业的房地产公司发起并管理的，能够合理地选择投资的项目，并能对其进行科学的管理，所以，相对于我国的由信托投资公司发起的房地产信托而言，从经营管理上大降低了投资风险。其次，由于基金的规模比较大，因而能广泛投资于各种类型的房地产项目,从而分散了投资风险。最后，由于REITs投资于房地产,可获得稳定的租金收入，有一笔持续稳定的现金流，而且收益率也比较可观。在美国，投资房地产的基金年平均收益率可达6.7%，远远高于银行存款的收益，而且其风险却要小于一般的股票。对于房地产企业而言，与债务融资相比，REITs是以股权形式的投资，不会增加企业的债务负担。如果从银行贷款，房地产企业要按借款合同约定的还款，财务压力大,而且房地产企业也难以就那些短期内回报低的项目向银行申请贷款；同时，由于REITs的分散投资策略，降低风险的投资原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净值的规定比例，因而房地产企业不丧失对企业和项目的控制权和自经营权。 [编辑] REITs国际运行模式的比较房地产投资信托基金作为房地产企业一种创新的融资手段，首先产生于20世纪60年代的美国。20世纪60年代后期，美国、日本等发达国家就已经形成了初步成熟的房地产证券化模式。进入20世纪80年代之后，房地产证券化得到了迅猛发展，英国、加拿大等其他国家和地区也先后开展了证券化业务。2003年,房地产投资信托开始进入香港房地产市场运作，其资金管理采取外部管理方式。2005年6月，香港颁布新规则允许房地产投资信托投资海外地产，并允许借款不超过持有房地产价值的45％。美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法决定。REITs像其它金融产品一样，必须符合美国1933年的《证券投资法》和各州的相关法律，而税法则规定了REITs能够