房地产信托投资基金(REITs)研究

(推荐)产业投资基金设立流程

产业投资基金设立流程一、如何设立产业基金设立基金管理公司，应当具备下列条件，并经中国证监会的批准： 1、有符合《中华人民共和国证券投资基金法》和《中华人民共和国公司法》规定的章程； 2、注册资本不低于一亿元人民币，且必须为实缴货币资本； 3、主要股东具有从事证券经营、证券投资咨询、信托资产管理或者其他金融资产管理的较好的经营业绩和良好的社会信誉，最近三年没有违法记录，注册资本不低于三亿元人民币； 4、取得基金从业资格的人员达到法定人数； 4、有符合要求的营业场所、安全防范设施和与基金管理业务有关的其他设施； 5、有完善的内部稽核监控制度和风险控制制度； 6、法律、行政法规规定的和经国务院批准的国务院证券监督管理机构规定的其他条件。此外，作为基金公司的主要股东也有规定：基金管理公司的主要股东是指出资额占基金管理公司注册资本的比例（以下简称出资比例）最高，且不低于25%的股东。二、产业投资基金设立程序第一步： 1、开始准备注册XX股权私募基金（以下简称为基金）。首先，准备发起基金的人（自然人或者法人）选择独立或者联合朋友共同成为基金的发起人。然后，发起人在一起选定几个理想的名称作为该基金未来注册成立后的名称，然后选定谁来担任该基金的执行事务合伙人、该基金的投资方向以及该基金首期募集的资金数量（发起人需要准备募集资金总额1%的自有资金），最后确认该基金成立后的工作地点。 2、上述资料准备完成后，发起人开始成立私募基金的招募筹备组或筹备委员会，落实成员及分工。

3、确定基金募集的对象和投资者群体，即基金将要引入的投资者（有限合伙人）范围。 4、制作相关的文件，包括但不限于：初次联系的邮件、传真内容，或电话联系的内容；基金的管理团队介绍和基金的投资方向；拟定基金名称并制作募集说明书；准备合伙协议。 5、与基金投资群体的的联系和接触，探寻投资者的投资意愿，并对感兴趣者，传送基金募集说明书。 6、开募集说明会，确认参会者的初步认股意向，并加以统计。 7、与有意向的投资者进一步沟通，签署认缴出资确认书，并判断是否达到设立标准（认缴资金额达到预定募集数量的70%以上）。 8、如果达到设立标准，基金招募筹备组或筹备委员会开始向指定地区的工商局进行注册预核名。在预核名时按照有限合伙企业归档，最终该基金在工商营业执照上表述为：XX投资管理中心或XX投资公司（有限合伙）。 9、预核名的同时，如果基金合伙人愿意，可以开始策划与当地政府主管金融的部门进行接触，从而争取当地政府对该基金的设立给予支持（无偿给予基金总额的10%-20%的配套资金）。第二步： 1、预核名通过后，举行第一次基金股东会，确认基金设立和发展的各种必要法律文件。发起设立基金的投资决策委员会。确定基金的投资决策委员章程、人员并确认外聘基金管理公司。 2、基金执行事务合伙人和外聘基金管理公司共同准备该基金在工商注册的所有必要资料（包括：认缴出资确认书、合伙协议、企业设立登记书、委托函、办公地点证明、身份证或企业营业执照复印件、执行事务合伙人照片等）； 3、资料准备完成后，由执行事务合伙人和外聘基金管理公司负责向工商部门提交所有注册资料并完成注册； 4、基金投资决策委员会负责人、执行事务合伙人和外聘基金管理公司负责人与政府主管部门进行实质性接触，向政府提交基金的设立计划和希望政府给予的支持计划。该基金如果能够得到政府的支持，可以让该基金未来在很多业务上得到实质性的帮助。

政府主导的产业投资基金研究

政府主导的产业投资基金研究产业投资基金是一种主要针对特定的产业、区域等事先约定的投资领域,对未上市公司进行股权投资并提供运营管理建议的一种集合投资制度,可以归属于广义上的私募基金。自2006年渤海产业投资基金设立以来,经过多年的发展,尤其是近几年来的高速增长,我国目前已经存在数量众多的产业投资基金,其中由政府主导的产业投资基金也已不少。当前,我国经济发展进入新常态,经济增速下滑,经济结构亟待优化升级,经济发展动力从要素驱动、投资驱动转向创新驱动,同时也面临着供给侧结构性改革的时代议题。处于转型期的中国,需要大力发展高新技术产业、新能源产业、新型生物医药产业等战略性新兴产业,需要优化升级制造业,需要淘汰整合落后产能,实现产业结构的调整和升级,从供给侧出发调结构,为经济持续发展创造新的增长动力。对于我国当前所面临的经济新常态和供给侧结构性改革，以及产业结构优化和调整的改革需要来说,政府主导的产业投资基金可以作为一个具有良好适用性的工具发挥作用。而各地区的各级政府争相设立产业投资基金和政府引导基金,也从侧面印证了政府主导的产业投资基金的价值和适用性。基于上述情况,本文选取了政府主导的产业投资基金作为研究对象,通过研究国内产业投资基金的一般性特点、政府主导的产业投资基金的基本情况及其与政府引导基金的异同比较,同时参考国外经验,对我国政府主导的产业投资基金进行较为全面的研究,并结合当下我国产业投资基金的新动态、新情况进行总结和分析,对政府如何继续发展和利用产业投资基金助力整个产业结构调整升级、经济持续发展和支持供给侧结构性改革提出一些建议。本文共分五章,具体框架与主要内容如下：第一章为绪论。介绍论文的研究背景、研究意义、国内外相关文献、主要研究内容和研究方法,以及本文的创新和不足之处。第二章为政府主导的产业投资基金的相关理论分析。首先介绍了产业投资基金的基本概念、特点和组织形式,然后是相关的部分经济学理论,接下来则介绍了什么是政府主导的产业投资基金,并通过与政府引导基金进行比较明确其特点和发展的必要性。第三章为我国政府主导的产业投资基金的实践情况与存在问题。主要介绍了我国产业投资基金和政府主导的产业投资基金的发展历史和现

房地产信托融资相关问题研究

专题名称】体制改革【专题号】MF1 【复印期号】2005年11期【原文出处】《重庆金融》2005年06期第24～30页【作者简介】朱泰，唐万勇，杨文颖，新华信托投资股份有限公司重庆400010 一、国内房地产融资的现状（一）当前我国房地产开发企业的融资格局 1998年以来，随着住房体制市场化改革，国内居民潜在需求不断释放，房地产发展步入了高速发展时期。近六年来，房地产投资额年均增长率达到20.79％，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长。2003年中国房地产投资超过1万亿元，占固定资产投资的18.3％（如表1）。表1 房地产投资占全社会投资和GDP的比重单位：亿元年份GDP 全社会投资房地产投资房地产投资房地产投资/全 /GDP（％）社会投资（％）1986 10201.4 3846 101 1.0 2.6 1991 21662.5 7517 336.2 1.6 4.6 1997 73142.7 28457.6 3178.4 4.3 11.2 1998 76967.2 29545.9 3614.2 4.7 12.2 1999 80579.4 30701.6 4103.2 5.1 13.4 2000 88228.1 32499.8 4984.1 5.6 15.3 2001 94346.4 37460.8 6245.5 6.6 16.7 2002 102397 43202 7790 7.6 18.0 2003 116694 55118 10106 8.6 18.3 注：根据国家统计局《中国统计年鉴》和《固定资产统计年鉴》各期整理。从上表可以看出，自1997年以后房地产业开始飞速发展并迅速成长成为国民经济的支柱产业。据测算，到2020年，中国城市化水平将提高到55％，城镇人口将达到7亿以上，按人均需住房20平方米计算，仅城镇新增人口每年就需增2亿平方米以上。房地产的行业整体发展趋势还将持续下去，房地产行业作为资金密集型行业，伴随着这一轮房地产市场的跨越式发展，对资金的需求渴求愈发强烈。根据国家统计局公布的2000～2002年房地产开发资金来源的结构情况（见表2），目前我国国内主要的房地产融资渠道有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资（包括外商直接投资）、自筹资金（包括企、事业单位自有资金）、其他资金（包括定金及预付款）等。表2 房地产开发投资资金来源单位：亿元年份2000 2001 2002 三年合计所占比例国家预算内资金 6.87 13.63 11.84 32.34 0.14％国内贷款 1385.08 1692.20 2149.09 5226.37 22.49％

天津房地产信托融资分析报告

房地产信托融资分析 ——以为例柳钦（社会科学院城市经济研究所，，300191） [容提要]：本文分析了房地产信托优势、运营模式及其和风险控制，阐述了市房地产信托融资的现实情况、面临的宏观环境及未来发展趋势，并就发展和完善市房地产信托融资提出了若干有价值的建议。 [关键词]：房地产；信托；房地产信托；信托融资自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。以2002年7月28日“新国际大厦资金信托计划”─—中国第一支房地产信托产品为标志，中国信托业再次走入房地产融资领域，并以新的面貌和模式推动着房地产的发展。2003年底，中国第一支商业房地产投资信托计划“法国欧尚第一店资金信托计划”在推出，代表着中国房地产信托基金（REITs）的雏形。当前，中国房地产业发展面临严峻的金融形势，随着央行121号文件和国务院18号文件”出台，房地产与银行的蜜月期已过，当银行提高贷款利率时，信托公司的竞争优势开始充分显现。一、房地产信托及其运营模式和风险控制（一）房地产信托的涵及房地产信托融资的优势。1、房地产信托的含义。在当前宏观调控的大背景下，除了靠商业银行“输血”之外，房地产企业要选择一种灵活、变通、相融的模式，信托可谓是目前的上上策。信托业务是和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物

我国投资基金的现状及问题-金融论文

我国投资基金的现状及问题一、基金市场的介绍投资基金，是一种利益共享、风险共担的集合投资制度，即通过向社会公开发行一种凭证来筹集资金，并将资金用于证券投资。其优势在于：（1）集众多的分散、小额资金为一个整体；（2）委托经验丰富的专家经营管理；（3）分散投资，降低风险。投资基金按组织形式，可分为契约型基金和公司型基金；按基金受益凭证可否赎回和买卖方式，则分为开放式基金和封闭式基金。我国投资基金起步于1991年，当时只有深圳“南山风险投资基金”和“武汉证券投资基金”两家，规模为9000万元。1992年，随着海南“富岛基金”、深圳“天骥基金”、淄博“乡镇企业投资基金”等37家基金的成立，我国投资基金规模开始扩大，到1994底，我国投资基金共有73家，其中有31家基金在沪、深两地证交所以及一些区域性证券交易中心挂牌成为上市基金。投资基金可谓是我国资本市场上的新兴产品。目前市场上总共有封闭式基金54只，开放式基金17只。虽然产品数量上不是很多，但是，这些基金占有的市值却不容忽视。“基金目前持有净值达到1400多亿元，占到目前沪深两市总市值的10%强，已具有了一定引领市场潮流的力量”。所以，基金的状况能够对股市产生重大的影响，因而，投资基金作为一种特殊的金融产品值得我们予以关注。我国现有基金种类及市场规模截止2007年6月底，我国共有58家基金管理公司提供基金管理服务，其中18家为中外合资企业，他们管理着50只封闭式基金和272只开放式基金，管理的资产总额约为人民币10000亿元，比2006年末的人民币5408亿元有较大提高；在管理资产中，开放式基金约为人民币7000亿元。其余是封闭式基金。基金管理市场正在进入集约化时代。2007年初，博时、南方、易方达基金公司以1000亿份地资产管理规模高居榜首，包括华夏在内的前10家基金公司所占市场份额已超过60%，这意味着后46家基金公司瓜分不到40%的份额。到2007年6月已形成4大梯队，即1000亿份以上、800~1000亿份、500~800亿份、500亿份以下。在58家基金公司中，位居第一梯队的有5家分别是：博时、南方、华夏、易方达、嘉实；处于第二梯队的有6家：华安、大成、鹏华、银华、景顺长城、广发；第三梯队的有20家基金公司，而处在第四梯队的有27家基金公司。作为参照，在美国基金业中，前10名地市场份额占到51%，第11名到25名占23%，其余几百家基金公司占剩余的26%。国内基金业的现状显示，目前的竞争呢个各具比较有效，基金行业分化在加剧。现在，南方基金的管理规模已达到1000亿，最小的基金公司管理规模只有几十亿份，两者相差200多倍。二、发行方式及风险分配分析基金发行概况:开放式基金的密集发行成为市场的一大亮点，众多的基金管理公司相继推出自己的投资基金产品，其数目之多，次数之频繁，可以得上是空前的。而广大的投资者也给予了相当高的热情，例如，华夏成长证券投资基金发行的第

产业投资基金论文国际经验论文：国外产业投资基金发展研究及启示

产业投资基金论文国际经验论文：国外产业投资基金发展研究及启示摘要产业投资基金是将金融与产业发展相结合，将实体经济与虚拟经济向融合的现代金融投资方式，是推动产业结构调整优化的重要工具。在我国，产业投资基金兴起时间较晚，借鉴国外产业投资基金的发展经验，有助于快速建立适应我国经济发展阶段特点的产业投资基金发展体系。关键词产业投资基金国际经验政策建议一、国外产业投资基金的兴起国外私募股权基金产生的根源在于随着金融创新和金融监管的深化，资本与产业相结合的方式不断发生变化。最初的私募股权基金产生于华尔街的犹太商人，其利用少量的自有资金和银行借款，投资价值被低估的企业，进入企业经营过程后，再利用自身强大的人脉和关系网络对企业发展进行改造和创新，待企业经营业绩大幅提高之后出售，从而获得丰厚的资本回报。由于私募股权基金的资金运行的私密性较高、受金融监管的程度较低，大量的金融资本与实体产业相结合必将带来高额的盈利，所以私募股权基金从产生之初就受到金融界和实业界的广泛关注。随着私募股权基金运作和存在形式的演变，目前已经形成公司型基金、信托性基金和有限合伙型基金三种主要组织模式。其中，有限合伙制实

现了权、责、利相匹配的原则，成为了当前国外私募股权基金最主要的形式。有限合伙制中有限合伙人出资较多，但不参与经营，普通合伙人出资较少，但参与日常管理和经营。双方通过有效的委托—代理模式，形成有效的出资和监管制度。现阶段，私募股权基金已经成为欧美等发达国家金融和产业发展相结合的重要形式。从私募股权基金兴起的历史可以看出，早期的私募股权基金更加类似于风险投资基金，在相当长的一段时间内，私募股权基金与风险投资基金被当作是同义词。现在欧洲很多国家依然将私募股权基金与风险投资完全等同。美国（nvca）认为，创业投资基金投资范围限于中小公司的初创期和扩张期融资，私募股权基金则涵盖所有为企业提供长期股权资本的私募基金，所以私募股权基金应该包括创业投资基金。本文认可美国的划分方式，认为现代私募股权基金不仅包括企业初始阶段的风险投资，更加应该重视对企业扩张和企业并购的投资。在全球化的视角下，私募股权基金向企业扩张和企业并购环节的转移是推动本国经济持续健康发展的重要表现，有助于本国企业在全球化竞争中处于有利地位。二、国外私募股权基金对产业发展的作用第一，私募股权基金善于发现潜在的高价值企业，有助

中国房地产信托投资基金的发展现状和案例分析.doc

房地产信托投资基金的发展现状和案例分析一、房地产信托概况房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证（如基金单位、基金股份等），将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。REITs 实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。二、房地产投资信托在我国的发展现状 1、REITs 在我国发展的背景及现状据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在 ---------- word 文档可编辑------

政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额（根据规定最低为五万元）。目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信托。信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收入。如北京国投推出“法国欧尚天津第一店资金信托计划”，购买已与天津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3 层商铺（即法国欧尚天津第一店）的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。 2、REITs 的中国化发展模式从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得税）等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型，考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。

房地产投资分析报告｜房地产投资分析报告范文.doc

【个人简历范文】房地产投资分析报告前言最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。第一章标的行业属性及成长性分析世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。

关于产业投资基金的设立方案

产业投资子基金设立方案一、基金设立的背景和目标【】有限公司（以下简称“【】”）拟与【】省产业投资引导基金（以下简称“引导基金”）、【】省优质农业企业及企业家（以下简称“其他合作方”）共同成立“【】产业投资子基金”（以下简称“子基金”），投资【】省优质的大农业概念类公司股权，并经过一段时间培育、整合后，在其符合新三板挂牌/IPO要求，或资本增值后，通过第三方（上市公司）股权转让、控股股东/管理层回购、A股/新三板二级市场减持股票等方式实现退出。二、子基金基本情况 (一)子基金名称子基金名称拟定为“【】产业投资子基金”。 (二)子基金组织形式子基金的组织形式为有限合伙企业。 (三)子基金注册地子基金注册地为【】省【】市。

(四)子基金规模子基金由【】、引导基金、【】省优质农业企业及企业家发起设立，总规模【】亿元。 (五)子基金主发起人情况子基金由【】作为主发起人发起设立。【】出资【】亿元，担任普通合伙人及执行事务合伙人，对合伙企业债务承担无限连带责任。【】系一家股权投资基金、并购基金管理公司，注册资本【】亿元，主要运用自有资金及设立子基金进行股权投资或与股权相关的债权投资，以及提供投资顾问、投资管理、财务顾问服务。【】年，【】取得中国证券投资基金业协会颁发的“私募投资基金管理人”牌照，编号【】。【】具有健全的股权投资管理、风险控制流程和财务管理制度，规范的项目遴选机制和投资决策机制，能够为被投资企业提供创业辅导、管理咨询、财务顾问等增值服务。【】能够有效促进资源拓展和匹配，实现业务联动，资源共享，具有丰富的项目储备。同时【】与多家券商、金融机构保持着良好的关系和合作，有数百家上市公司、新三板挂牌公司、标的公司资源，能够有效的促进股权投资基金的

房地产资金信托案例分析

房地产资金信托案例分析经济学院10投资2班李玥绮2010200057 【摘要】：信托是市场经济基本经济关系之一，是市场经济的有机环节，信托是金融体制中不可缺少的重要组成部分，没有信托无法构成完整的现代市场经济体系。【关键词】：房地产信托上海金地格林一、房地产资金信托的概述（一）背景：随着房地产业的不断发展，目前，房地产业已经成为我国重点发展的一项支柱产业。作为一种成本高、周期长的资金密集型产业，在房地产的开发、流通和消费等各个环节，均需要强大的资金作为后盾，房地产资金信托完全可以在流通和消费等环节作为一项崭新的融资手段大有作为。（二）概念：房地产资金信托是指委托人将该资金委托给信托公司，由信托投资公司按照委托者的要求对该信托房地产公司发放贷款或者投资，使投资者获取溢价收益。（三）特点： 1.信托房产所有权与地产使用权具有转移性是房地产信托关系成立的前提 2.办理信托的房地产有独立性 3房地产信托的收益分配具有特殊性（四）职能： 1.财务管理职能是信托基本职能，即受托人接受委托人委托，为之管理信托财产的职能。该职能有四个特点： ①受托人不能借此为自己谋利； ②受托人只能按照信托的目的进行； ③信托收益最终要归于受益人； ④符合契约规定时，受托人可不承担亏损。 2.金融职能即信托具有筹措资金，融通资金的职能，这项职能以财务管理职能为基础，具有长期金融的特点，并将融资和融物相结合。 3.协调经济关系功能受托人作为委托人与受益人的中介，是天然的横向经济联系的桥梁和纽带，受托人以代理人、见证人、担保人、介绍人、咨询人、监督人等多种身份为各方建立互信、提供可靠信息、寻找投资场所。二、房地产资金信托的案例（一）案例简介：计划名称：金地格林世界项目集合资金信托计划信托规模：25000万元信托期限：2年预计年收益率：8%

海南房地产项目投资分析报告

海南房地产项目投资分析报告一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。项目面积参数表表4-1 二、项目开发成本费用的估算：本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目：景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用

表4-2 (二)前期工程费估算表表4-3 （三）建安工程费表4-4 （四）基础设施费表4-5

（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费表4-7 （七）管理销售费用

表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9

三、投资计划与资金筹措：本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。投资计划与资金筹措表4-10

四、项目销收入的测算本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重视。五、项目投资收益分析：根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：

证券投资基金研究报告

我国证券投资基金研究报告主要容：一、老基金的清理与整顿 1、老基金：中国基金业的探路先锋 2、清理：多种模式全面推进 3、整顿：与发展相结合 4、启示：一些不该忘记的道理二、证券投资基金现状 1、在二级市场上升贴水状况及其原因 2、基金投资风格概述博时：策略在改变华夏：重传统行业南方：紧跟市场协同运作国泰：适度集中投资华安：重仓联手持股长盛：抗风险能力佳大成：积极投资波段操作鹏华：各有千秋嘉实：风格在转变富国：长期持股易方达：风格初显 3、目前我国基金业存在的问题 4、目前对证券投资基金的操作思路三、从国外基金业现状看我国证券投资基金的发展趋势 1、开放式基金：大势所趋 2、我国证券投资基金的放开与WTO的影响一、老基金的清理与整顿 1、老基金：中国基金业的探路先锋中国基金业的设立与发展，几乎与中国证券市场同步。早在80年代末90年代初，一些得风气之先的金融机构就开始研究并设立了少量的海外投资基金以及境的各类基金。进入1991年以来，伴随着各地房地产行业的急速膨胀，社会各界对资金需求的" 胃口"也急速膨胀。1991年10月，我国出现了第一家基金--南山风险投资基金，与此同时，由各级机构批准设立的投资基金开始在全国各地如雨后春笋般地出现，据有关统计，在1991年至1996年间，共有78只各类基金在23个省市自治区成立，其发起人与管理人以各类信托投资公司及其分支机构为主，同时也有部分证券公司、股份制基金管理公司加入到这个行业。由于这批诞生于《证券投资基金管理暂行办法》之前的基金与1998年以后诞生的证券投资基金在许多方面有着重要的差别，它们被称为"原有投资基金"或"老基金"。伴随着中国证券市场与中国经济发展旅程成长起来的老基金，不可避免会带上那个阶段深深的烙印。其一，不少老基金投资方向出现了偏差，导致资产质量状况不容乐观。从对其清理的情况来看，多数老基金将资产的大部分投向了房地产、实业等低流动性项目，而且并没有取得良好的效益，部分基金涉讼经年仍无法收回投资，一些基金经过6至9年的运作资产较最初大幅缩水，并存在着较为严重的变现困难。其二，基金运作框架的先天不足制约发展。与"新基金"相比，绝大多数老基金仅由一家机构发起、管理，多数基金没有独立的托管人，不少基金管理机构专职人员偏少，基金管理人往往被视为某一金融机构部一个极小的部门，以传统金融机构做信贷的思路来做基金投资，基金专家理财的特点未得到充分体现。其三，信息披露各行其事，投资人知情权较难实现。由于缺乏统一、细致的信息披露规定，各类老基金在年报、中报中披露的指标采用多种标准甚至截取多种时间段，

我国产业投资基金研究论文

我国产业投资基金研究论文内容提要：文章认为，建立和发展我国产业投资基金对我国基础产业、高科技产业、新兴产业的发展、国有企业改革及优化资本市场结构具有现实意义。文章分析了我国产业投资基金存在的问题，提出我国产业投资基金的发展思路，主要是加强产业投资基金宣传，培养我国的基金管理专业人才，规范产业投资基金运作，健全法律监管体系等。关健词：产业投资基金资本市场管理一、我国产业投资基金的内涵及其现实意义产业投资基金是一种借鉴西方发达市场经济规范的“创业投资基金”运作形式，通过发行基金受益券募集资金，交由专业人士组成的投资管理机构操作，基金资产分散投资于不同的实业项目，投资收益按资分成的投融资方式。它具有以下几个特点：（1）作为投资基金的一个种类，它具有“集合投资，专家管理，分散风险，运作规范”的特点。（2）产业投资基金一般定位于高新技术产业，有效率的基础产业的基础建设，如收费路桥建设、电力建设、城市公共设施建设等，促进产业升级与结构高度化，以高风险实现高收益。（3）产业投资基金一般以实业投资为主，但也作一定比例的证券投资，以保持基金资产的流动性。（4）产业投资基金区别于“行业基金”，其投资方向一般是跨行业、综合性、以符合组合投资原则并且避免蜕化为某个行业的行政附属物。产业投资基金在我国可以发挥作用的范围很广，凡是符合国家鼓励发展并具有较好回报的产业，均可以运作产业基金这种形式进行投融资运作。因此，发展产业投资基金具有较强的现实意义。（1）有利于推进我国基础产业的快速发展。加快基础设施建设，是促进我国经济发展的必由之路，这需要巨大的资金需求，而目前国家财力和银行信贷难以满足。从世界发达国家来看，实现基础设施融资的证券化，特别是利用产业投资基金为基础设施发展融资是一条行之有效的途径。产业投资基金聚小为大，使

房地产信托基金投资风险分析

房地产信托基金投资风险分析作者：纪慧琼来源：《理论与创新》2020年第14期【摘; 要】本文主要探讨国际市场上房地产信托基金的投资特性（包含风险和优势）和投资策略，鉴于在国内Reits市场体量较小且尚不完善，读者可以从本文进一步考量国内Reits的风险和投资策略。【关键词】Reits;房地产信托基金;投资风险引言当今环球经济环境复杂多变，面临百年不遇的新冠疫情和前所未有的贸易摩擦，投资者在选择投资标的时遇到前所未有的挑战，在风险识别和风险管理方面投资者们需要花费更多精力。本文旨在分析房地产信托基金的投资机会，偏重探讨投资风险的各种可能性和应对策略。对于中国境内的投资者来讲，房地产信托基金是纯正意义的舶来品，她的英文名字是Real Estate Investment Trust，简称REIT（以下房地产信托基金简称为Reits）。Reits相较于上市公司股票，债券，商品等投资大类被誉为第四类资产。Reits为各地的投资者提供了一种简单的方式购买大型写字楼，购物中心和公寓。实际上它包含所能想到的所有商业地产。Reits可以為投资者提供源于持有和租赁房地产而产生的稳定可预期的现金流，但同时她具备普通股票流动性优势。Reits也属于易获得的资本，因而可以获得更多的与股票的相关联性较低，具有介于公司股票和债券之间的特殊属性，投资收益包含股价表现和派息收益。Reits房地产信托基金是在交易所上交易的证券ETF基金，购买房地产投资信托基金的投资者实际上成为该物业的共同所有者。这使得投资者可以从租赁收入和房地产资产销售收入中获益，同时将日常管理留给专业地产投资和运营机构经营管理。以下我们更近一步探讨Reits的特性，以及如何制定投资策略。 1.Reits投资具备多重投资优势（1）多元化优势：房地产投资信托基金资产组合具有多元化特征，降低了直接拥有房地产时依赖单一房产和租户的风险。（例如，上市房地产投资信托基金拥有多种资产，如酒店，商场，写字楼;资产分布地区为全球范围。）（2）可承担性优势：房地产投资信托投资者可以获得比单独个人资本更多的投资机会。例如，个人投资者可能无法承担对办公楼或购物中心等大型资产的直接投资。通过投资Reits，把原先需要单笔大额投资的房地产转变为小额、分散的证券投资。

风险投资基金研究分析报告

风险投资基金研究

二〇一〇年六月

目录前言3 第一部分风险投资概述一、风险投资基金的概念4 二、风险基金的运行机理4 三、风险基金的要紧特点5 四、风险投资的进展情况5 第二部分如何吸引风险投资基金落户五、风险投资的作用9 六、如何吸引风险投资企业来我市落户并发挥其作用11 1、吸引风险投资企业落户我市的意义 2、如何吸引风险投资企业落户我市并使其产生作用

第三部分风险投资基金的运作七、风险投资基金的设立13 八、风险投资基金的运作15 1、风险投资基金的内部运作机制 2、风险投资的步骤 3、风险投资企业对被投资企业的监督和治理九、投资形式17 （一）投资主体17 （二）投资组织形式19 十、我国风险投资基金的退出模式25

前言资金是经济的血液，经济的进展离不开资金的支持，当前风险投资差不多成为中小企业进展特不重要的资金支持之一。深圳市长许勤日前在深圳举办的“2010年第十二届中国风险投资论坛”上表示，作为中国第一个风险投资试点都市，深圳较早的出台了一系列扶持风险投资进展的政策措施，成为全国风险投资进展最活跃的地区之一。尤其是2009年，创业板在深交所推出上市，深圳风险投资的进展更是全面提速。截至2009年底，深圳市风险投资机构治理的资本总额近700亿元，累计投资总额近600亿元，累计投资项目2700多个，100多个投资企业在境内外资本市场成功上市。2010年是深圳经济特区建立30周年，近日，国务院正式批复深圳经济特区扩大到深圳全境，大特区建设将为深圳经济社会进展带来新的重要的历史机遇，当前，深圳市委、市政府正在大力实施自主创新战略，加快进展方式转变，支持互联网、生物产业和新能源产业等三大战略性新兴产业的进展，积极鼓舞风险投资和创业者。最近，深圳还将出台鼓舞VC（风险投资）和PE（股权投资）进展的专项政策，规划建设VC和PE 大厦，吸引宽敞风险投资家和创业企业家到深圳创业进展。据统计，目前北京、上海、深圳、江苏等地聚拢着2400亿

房地产分析报告

消费者购房分析报告工商管理系市场营销专业一班小组人员：栾立博、耿俊、张屹、陈安亮、卜祥鹏、李淼、曹亮

影响消费者购房因素影响消费者购买行为的主要因素有消费者自身因素、社会因素、企业和产品因素等。分析影响消费者购买行为的因素，对于企业正确把握消费者行为，有针对性地开展市场营销活动，具有极其重要的意义。 1.消费者自身因素消费者购买行为首先受其自身因素的影响，这些因素主要包括：一是消费者的经济状况，即消费者的收入、存款与资产、借贷能力等。消费者的经济状况会强烈影响消费者的消费水平和消费范围，并决定着消费者的需求层次和购买能力。消费者经济状况较好，就可能产生较高层次的需求，购买较高档次的商品，享受较为高级的消费。相反，消费者经济状况较差，通常只能优先满足衣食住行等基本生活需求. 二是消费者的职业和地位。不同职业的消费者，对于商品的需求与爱好往往不尽一致。一个从事教师职业的消费者，一般会较多地购买书报杂志等文化商品；而对于时装模特儿来说，漂亮的服饰和高雅的化妆品则更为需要。消费者的地位不同也影响着其对商品的购买。身在高位的消费者，将会购买能够显示其身份与地位的较高级的商品。三是消费者的年龄与性别。消费者对产品的需求会随着年龄的增长而变化，在生命周期的不同阶段，相应需要各种不同的商品。如在幼年期，需要婴儿食品、玩具等；而在老年期，则更多需要保健和延年益寿产品。不同性别的消费者，其购买行为也有很大差异。烟酒类产品较多为男性消费者购买，而女性消费者则喜欢购买时装、首饰和化妆品等。四是消费者的性格与自我观念。性格是指一个人特有的心理素质，通常用刚强或懦弱、热情或孤僻、外向或内向、创意或保守等去描述。不同性格的消费者具有不同的购买行为。刚强的消费者在购买中表现出大胆自信，而懦弱的消费者在挑选商品中往往缩手缩脚。 2. 社会因素

期货投资基金研究

中国期货业协会2001年重点课题―― 期货投资基金研究课题承担单位：北京工商大学证券期货研究所课题合作单位：深圳金牛期货经纪公司课题负责人：胡俞越课题组主要成员：严金明高扬乔林建杨亚杰裴勇梁喆崔景士黎亮一、期货投资基金概念的界定什么是期货投资基金，这是我们进行期货投资基金研究首先面临的问题。为了给期货投资基金下一个明确的概念，我们有必要先对共同基金（Mutual Fund）和对冲基金（Hedge Fund）进行一定研究，因为期货投资基金同这两种基金形式有着密切的联系，而且通过对共同基金和对冲基金的了解，我们才可以从概念上更清晰的认识期货投资基金。共同基金是指主要投资于传统的股票、债券和货币市场的一类基金，具体又可细分为股票基金、债券基金、混合基金和货币市场基金四类。就美国目前的情况来看，绝大部分的共同基金采取开放式公司型的形式。从操作策略上来看，共同基金往往采取“买且持有”（buy and hold）的策略，通常不主动持有空头头寸，即使购买少量的衍生品工具其目的也在于规避风险，而且它几乎不使用信贷杠杆等金融放大工具，在操作上保守稳健，目的在于取得长期稳定的低风险收益。共同基金是投资基金中历史最长，规模最大的一类基金，不论在资产总值、基金只数还是投资者数量上都占绝对优势。截至2000年，美国共有共同基金8000多只，资产总值6.8万亿美元。对冲基金也是一种投资基金，其区别于共同基金在于它具备以下特点：1.从投资领域来看除了投资于传统的股票债券和货币市场之外，它还大量投资于金融衍生品期货和期权市场。2.从投资策略来看大量运用卖空机制并且大量使用信贷杠杆进行高于自己本金数倍甚至数十倍的高风险投机操作。3.从组织形式上来看往往采取私募合伙的形式，监管最松，运作最不透明，操作最为灵活。对冲基金（Hedge Fund）的名称中的“Hedge”一词即有“保护”之意，即为防止损失而两面下注，最终使风险相互对冲。成立对冲基金，其本意就是想要通过买空卖空以及多头交易方式最大限度地避免和降低金融市场的风险，提高投资的保险率，但由于低风险带不来高收益，华尔街的一些金融冒险家们逐渐以对冲基基金的名义大肆进行投机交易活动，从而使对冲基金的性质发生了变化，已不像其名

产业投资基金现状及发展趋势分析

当前产业投资基金现状及发展趋势分析一、产业投资基金简介（一）产业投资基金含义产业投资基金这种称呼来自于国外，是指一种对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。它具有以下几个特点：（１）作为投资基金的一个种类，它具有"集合投资，专家管理，分散风险，运作规范"的特点。（２）产业投资基金一般定位于高新技术产业，有效率的基础产业的基础建设，如收费路桥建设、电力建设、城市公共设施建设等，促进产业升级与结构高度化，以高风险实现高收益。（３）产业投资基金一般以实业投资为主，但也作一定比例的证券投资，以保持基金资产的流动性。（４）产业投资基金区别于"行业基金"，其投资方向一般是跨行业、综合性、以符合组合投资原则并且避免蜕化为某个行业的行政附属物。在我国，产业投资基金于上世纪90年代就有许多人提出设立，并推动立法，但一直未迟迟出台。（二）产业投资基金的类型大家对证券投资基金这个词一定很熟悉了，其实产业投资基金的类型与证券投资基金非常相似，只是二者的投向不同。证券投资基金

投资于证券市场，产业投资基金投资于实业。同样，产业投资基金按募集方式分为私募基金和公募基金，按基金存续期分为封闭式基金和开放式基金，按基金组织模式分为契约型基金和公司型基金，按投资领域的不同，相应分为创业投资基金、企业重组投资基金、基础设施投资基金等类别。目前，在国外存在的产业投资基金大多为公司型、封闭式、私募式基金。（三）产业投资基金的运作机制产业投资基金的运作机制是由基金持有人（股东）、基金组织、基金管理人、基金托管人等通过信托关系构成的系统。 1、基金持有人（股东）基金持有人是指购买并持有基金单位（股份）的个人或机构，也就是基金的投资者，他们是基金的实际所有者。一般来说，基金持有人（股东）权利包括分享基金收益、参与基金剩余财产的分配或者转让其持有的基金份额（股份）、出席基金持有人（股东）大会并对审议事项行使表决、查询或者获取公开的基金业务和财务状况资料、基金契约或基金章程规定的其他权利。基金持有人（股东）在享有上述权利的同时，还有履行基金契约或基金章程规定的义务。 2、基金组织在契约型基金中，基金组织是一个无形机构。虽然有关法律法规规定，基金持有人大会是投资基金的最高权力机构，但在契约型基金中，基金持有人难以集中开会，也就难以落实各项法定权力。所以，

国际投资名词解释(附答案)

国际投资名词解释国际投资:投资者将其资本投入国外进行的以盈利为目的的经济活动直接投资：投资者在其他国家的境内创立新企业，或增加资本扩展原有企业，或收购现有企业，并且拥有有效管理控制权的投资行为（本质是投资者以获得企业经营管理控制权和获取利润为目的的一种投资行为）间接投资：间接投资包括国际证券投资和国际信贷投资，前者指购买外国股票和其他有价证券，后者指一国政府、银行或国际金融组织向第三国政府、银行、自然人或法人提供信贷资金（不直接参与国外企业的经营管理活动，以资本增值为目的）创建投资：也称“绿地投资”，指跨国投资主体在东道国境内依照东道国的法律设置的部分或全部资产所有权归外国投资者所有的企业并购投资：亦称跨国并购、“褐地投资”，指涉及两个及两个以上国家企业的合并和收购。横向型投资:母公司与子公司生产同样或相似的产品，在制造业、食品加工业中这种投资方式比较多纵向型投资:可是同一行业的不同程序的产品，多见汽车、电子行业；可是不同的行业有关联的产品，多见资源开采，加工行业混合型投资：母公司和子公司生产完全不同的产品，目前只有少数巨型跨国公司采取这种方式进行跨国投资风险投资：由职业金融家投入到新兴的、迅速发展的。具有巨大竞争潜力的企业中的一种权益资本天使投资：实际上是风险投资的一种特殊形式，是对高风险、高收益的初创企业的第一笔投资私募股权投资:通过私募基金对非上市公司进行的权益性投资，通过上市、并购、管理层回购等方式，出售持股获利对冲基金：基于最新的投资理论和极其复杂的金融市场操作技巧，利用各种金融衍生生产品的杠杆效用，承担高风险，追求高收益的投资模式。对赌协议:对赌协议就是收购方（包括投资方）与出让方（包括融资方）在达成并购（或者融资）协议时，对于未来不确定的情况进行一种约定。主权财富基金：指由一些主权国家政府所建立并拥有，用于长期投资的金融资产或基金另类投资:所谓另类投资，是指传统的股票、债券和现金之外的金融和实物资产，如房地产、