房地产信托投资基金(REITs)研究
房地产信托投资基金(REITs)双重课税问题研究
公共管理ｆ Ｐｕｂｌｉｃ Ｒｄｍｉｎ Ｊｓｔｒａｔｉｏｎ 房地产信托投资基金（ＲＥＩＴｓ）双重课税问题研究 陈剑煜 刘骄扬 刘枢 肖威 韩静宇 中央财经大学 北京 １ ０２２０６ 本文为中央财经大学２０１ ５年度大学生创新创业训练计划国家级立项资助项目阶段性成果，项目名称：廉租房ｇＥＩＴｓ产品 的运作条件和优化设计研究，项目编号ＮＭＯＥ２０１ ５１２。 ● 摘要：ＥＥＩＴｓ是一种由委托人通过发行凭证，汇集一定数量的资金，投资管理房地产并将所获收益返还投资者的投资 基金。Ｐ￣ＥＩＴｓ是我国未来房地产融资的重要发展方向，其在国际上已经成为房地产融资的重要途径。然而，按照我国 现行税收法律体系，极易导致对Ｐ￣ＥＩＴｓ的双重课税，降低ｇＥＩＴｓ的经济竞争力。因此，研究我国ＲＥＩＴｓ双重课税的产生根 源，探索解决路径，就是ＥＥＩＴｓ不可回避的一个课题，更是推进其早日面世的必然要求 关键词：房地产信托投资基金；双重课税；税法 房地产投资信托基金（Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ Ｔｒｕｓｔ，以下 简称ＲＥＩＴｓ）是一种由投资者将资金交于专业机构管理，再由机 构将资金投资于出租性房地产进而产生稳定收益，并将收益以 派息形式分配给投资者的一种长期稳定型基金。ＲＥＩＴｓ的实质 为不动产产业投资基金。ＲＥＩＴｓ最早源于美国，其得以发展的 最关键优势就在于税收优惠，而避免双重课税更是ＲＥＩＴｓ存在 的比然要求。双重课税，是指对于同一或不同征税主体，向同一 征税人或不同征税人就同一税源进行的两次及两次以上的征税 行为。在ＲＥＩＴｓ运作中，存在着双重课税的风险。我国多年来 一直筹划发行ＲＥＩＴｓ，但双重课税问题却是其难以真正面市的 重要原因之一。 一、ＲＥＩＴｓ的双重课税 ＲＥＩＴｓ在法律上属于信托行为的一种，其运作模式为：投资 者发行信托或受益凭证，然后通过对募集资金的管理运用获取 收入，扣除管理费用后支付给投资者。在我国尚无房地产信托 投资基金法律的情况下，ＲＥＩＴｓ征税问题势必以现行信托税收 法律框架加以约束。 （一）ＲＥＩＴｓ主体。ＲＥＩＴｓ运作过程中，可能涉及的主体有三 个，分别为：委托人，受托人和受益人。委托人指的是房地产公 司，受托人是指房地产信托公司（属于ＳＰＶ范畴），而受益人为基 金持有者。 （二）征税环节。ＲＥＩＴｓ的运作主要包括了三个环节：即设立 环节，存续环节和终止环节（如图１）。设立环节是指房地产信托 公司成立，期间委托人将房地产交予信托公司，存续环节是指信 托公司管理信托资产，将分配收益给投资者；终止阶段是指受托 人将信托房地产返还给受益人（或委托人）。三个环节涉及的税 种包括：印花税，所得税，契税，房产税，营业税，土地增值税等。 多个环节与多个税种的存在极易导致税务部门的双重课税行 为。 （三）双重课税。针对ＲＥＩＴｓ的双重课税，主要表现为：在设 立阶段，受托人需要缴纳包括契税、印花税等在内的一笔税 款；在存续环节，受托人管理信托财产获得信托受益以及发行 ＲＥＩＴｓ所获收益需缴纳所得税，受托人再将此房产的收益支付 给收益人，那么受益人还需缴纳所得税，期间还需需要缴纳印花 税和营业税等；在信托终止环节，受托人将房产交予受益人，受 托人需缴纳所得税、营业税、印花税等，受益人需再缴纳印花 税，契税等。在整个环节中，房地产只存在一次实质上的转移， 但却存在多次征税的问题。 各税种在ＲＥＩＴｓ运作中的实现环节如表１所示： ＲＥＩＴｓ公司的设立可能为公司制、协议制或是混合制，而 ＲＥＩＴｓ也包括债权性、股权型和混合型，以上分析并不能涵盖 所有形式下ＲＥＩＴｓ的税收问题。 （四）以营业税与所得税为例。在ＲＥＩＴｓ整个征税环节中，其 中以营业税和所得税的双重课税最为显著。 营业税作为流转税的一种，主要针对商品的生产、流通、 销售不动产等活动进行征税。在ＲＥＩＴｓ的设立环节，财产由 委托人向受托人转移，期间进行了营业税征税，在ＲＥＩＴｓ终止 环节，受托人将财产所得转移给受益人，同样征收营业税。但 ＲＥＩＴｓ财产实质上只转移了一次，却收取了两次营业税。 所得税是针对纳税人应税所得进行征税的税种。在我国不 存在“所有”和“所得”的分离，即“取得财产所有权即为发 生所得”。在信托存续环节，信托管理公司对发行ＲＥＩＴｓ和管 理房地产所获收益需要交纳所得税；在终止环节，将资产交予受 益人仍需要缴纳所得税。但委托公司实质上除少数留存收益外 并未获得ＲＥＩＴｓ的主要利得。 二 双重课税的根源 我国发行ＲＥＩＴｓ过程中面临的双重课税问题，究其根源主 表１ ＲＥＩＴｓ征税税目分配表 设立环节 存续环节 终止环节 纳税主体 环节 委托人 印花税 企业所得税 营业税 受托人 印花税 印花税 营业税及附加 契税 营业税及附加 企业所得税 企业所得税 印花税 受益人 印花税 印花税 契税 ＭｏＤＥＲＮ ＢＵＳ＿ＮＥＳＳ现代商业 ８１
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式
师瑞斌
(东万共创(平潭)投资管理有限公司，北京100026)
摘要：房地产信托投资是当前国际上的一种主流房地产市场交易模式，其对于增强房地产市场资本流通，扩大市
场交易规模具有重要意义。在这一方面，我国的发展则相对较晚，但却给了我国更多时间去研究国外的发展情况。
本文对房地产信托投资基金以及概念厘定进行了分析，进而结合国际上的REITs模式对我国在这一方面的发展提 出了相关措施。
关键词：房地产信托；信托投资；房地产市场
中图分类号：F293. 3；F832. 49 文献识别码：A 文章编号：2096-3157(2020)27-0072-03
—、弓I言房地产作为一个重要的经济产业，对社会整体经济发
展有着极大带动作用。我国是一个人口基数十分庞大的国
家，在近年来城市化建设进程不断推进的情况下，城市人口
数量激增，这就使我国拥有庞大的房地产市场需求。因此，
我国改革开放之后的房地产事业发展极为迅猛，房地产更
成为我国多年来国民经济持续增长的重要支撑点。但在房
地产业不断发展的同时，我国房地产业的发展模式也亟待
进行优化完善。在国际房地产投资市场上，信托投资是一
个十分先进的投资形式，且在许多国家中证实了其对房地
产金融市场发展的积极促进作用。对此，在我国房地产市
场的发展中，将这一投资形式引入房地产行业中，可以进一
步健全我国房地产市场上的金融运作模式，刺激房地产市
场的更高层次演进。因此，在我国房地产业蓬勃发展的当
下，加强信托投资基金(REITs)运营模式的研究就显得尤为 关键。
二、房地产信托投资基金(REITs)概述
就房地产投资而言，其本身具有较低的流动性，这在市
场化运行过程中明显无法形成旺盛的市场活力。而房地产
信托投资基金(REITs)则为房地产投资提供了一种证券化 的手段。具体而言，房地产信托投资实际上就是利用公开发
行股票、受益凭证等来募集投资者的资金，再通过专业化房
reits的结构
reits的结构
REITs的结构
一、引言
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是一种特殊的投资工具，允许投资者通过购买REITs股票来间接投资于房地产市场。REITs的结构是REITs市场运作的基础，本文将探讨REITs的结构及其重要组成部分。
二、REITs的基本结构
1. 投资者：REITs的投资者可以是个人投资者、机构投资者或其他经纪商。他们通过购买REITs股票来获得投资回报。
2. 资产：REITs的主要资产是不动产，包括商业物业、住宅物业或其他特定类型的不动产。这些资产由REITs管理和运营，并产生租金收入。
3. REITs管理公司：REITs的管理公司负责管理和运营REITs的资产。他们负责收集租金、支付费用、管理物业以及与租户和潜在投资者进行交流。
4. 董事会：REITs的董事会负责制定REITs的战略和政策，并监督REITs的管理公司。董事会由独立董事、执行董事和其他相关方组成。
5. 分红政策：REITs的分红政策决定了投资者可以从REITs获得的分红金额和频率。通常，REITs会分配大部分租金收入给投资者。
三、REITs的重要组成部分
1. 净资产值（Net Asset Value，NAV）：净资产值是REITs的总资产减去负债后的余额。它反映了REITs的净值和每股净值。
2. 股东权益：股东权益是REITs的所有者权益，包括普通股和优先股。投资者持有REITs股票即拥有相应的股东权益。
3. 市值：市值是REITs在市场上的总价值，由REITs的股票价格乘以股票的总数量得出。
4. 资本结构：REITs的资本结构包括股本、债务和其他负债。这些资本来源用于购买和管理不动产，以及支付分红和费用。
5. 投资策略：REITs的投资策略决定了它们在房地产市场中的投资方向和重点。不同的REITs可能专注于不同类型的不动产或地理位置。
中外房地产投资信托基金(REITs)研究文献综述
锯｛乎ｒ硒宪考考２０１３年第５４期（总第２５４２期）
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中外房地产投资信托基金（ＲＥＩＴｓ）
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对外经济贸易大学公共政策研究所
丁建臣徐捷张维
摘要：拥有６０多年历史的房地产投资信托基
金（ＲＥＩＴｓ），作为房地产资产证券化的金融创新
方式，已经成为促进我国房地产企业投融资制度
创新的路径选择。本文旨在通过系统地梳理国
内外ＲＥＩＴｓ均相关研究文献，不仅为ＲＥＩＴｓ在我
国有效制度移植提供政策参考，而且对促进房地
产投资信托基金本土化，防范和化解房地产泡沫
风险，强化和改善政府宏观经济运行调控，均具
有较强的现实意义。
关键词：ＲＥＩＴｓ；文献综述；现实意义
房地产投资信托基金（ＲＥＩＴｓ）源于美国， １９６ｏ年颁布的《国内税法典》和《房地产投资信 托基金税法》，１９８６年出台的《税收改革法案》，
正式确认了这一新型的投资工具在美国的法律 地位和市场发展空间。截至２ｏ０９年，全球共有 ３４个国家和地区建立了ＲＥＩＴｓ市场。２００５年１２
月我国内地首只ＲＥＩＴｓ——一广州越秀房地产投 资信托基金正式在香港联交所开售。２００８年１２ 月国务院颁布“金融国九条”，首次提出ＲＥＩＴｓ可
作为拓宽企业融资渠道的融资方式之一，２００８ 年１２月国务院“１３１号文件”中，再次提出了我
国发展ＲＥＩＴｓ的必要性。ＲＥ１Ｔｓ制度涉及较为 复杂的制度设计，本文拟对ＲＥＩＴｓ特征进行系统
分析，考察国外ＲＥＩＴｓ运行的绩效，为ＲＥＩＴｓ 制
度在中国的移植提供政策参考。 房地产业风险积聚，挑战我国经济升级和社 会转型。高房价不仅彰显人力资产贬值，而且绑 架银行业效率提升，错配社会要素资源，危及社
会稳定，干扰政府宏观经济调控，倒逼“影子银 行”监管失控，凸显我国房地产投融资制度缺陷
所在。传统间接融资模式面临冲击，以市场证券 化为主的直接权益融资模式方兴未艾，市场投融
资体制多元化、多层次特征初见端倪。因此，我
房地产投资信托基金风险管理研究
房地产投资信托基金风险管理研究
摘要：近年来，我国房地产行业快速发展，推出房地产投资信托基金(简称REITs)将是房地产业和资本市场发展的必然趋势。但PElTs作为一种房地产证券化产品，兼具了房地产业、资本市场和基金运作管理等多重风险，立足于此，本文试图对RElTs的风险管理做出讨论，为中国房地产投资信托基金的发展提供参考依据。
关键词：房地产投资信托基金；风险
房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。
一、房地产投资信托基金的风险及成因
风险是金融产品的本质特征之一，房地产投资信托作为一种理想的房地产市场金融工具，除体现出收益的稳定性和投资的流动性等优点外，也同样存在一系列的风险。
(一)系统风险
系统风险是指收益变动中影响所有证券价格的因素，它属于不可分散风险。经济的、政治的和社会的变动是系统风险的根源，它们的影响使几乎所有的证券以同样的方式一起运动。本文将从经济周期风险、政策风险和法律风险3个方面予以具体说明。
1.经济周期风险
房地产业对国民经济的变化非常敏感。当国民经济扩张时。对空间的需求激增，使房地产市场出现供不应求，房地产投资信托基金所投资的资产价值升高，租金收入增加。此时，追求高利润的投资者纷纷入市，加大供给，反过来又刺激了国民经济的繁荣。当国家经济处在低谷时，房地产业将出现持续较长时间的房地产价格下降、出租率下降和楼盘滞销等现象，房地产投资信托基金所投资的资产的价值也就不可避免地受到影响，同时REITs所投资资产的租金收入减少，投资者必然会遭受损失。房地产价格和租金的下降，使投资者投资的积极性降低，将资金撤出使房地产需求下降。房地产行业就是如此周而复始的运行。
2.政策风险
世界上大部分国家的房地产市场和资本市场尚还处在发展阶段，政府对它们的监管缺乏经验，经常会针对发展过程中出现的问题制定政策和法规，比如产业和金融等方面的政策。REITs作为建，立在众多机制上的复杂的房地产投融资工具，从试点到规范运作。有一个政策法规出台和调整的过程，使得REITs面临巨
reits核心指标
reits核心指标
摘要：
一、REITs的定义与特点
二、REITs的核心指标概述
1.收益率
2.价格波动率
3.股息率
4.杠杆率
5.流动性
三、如何选择合适的REITs投资标的
四、投资REITs的优缺点
五、我国REITs市场的发展现状与展望
正文：
一、REITs的定义与特点
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种通过发行股票或单位信托凭证，汇集投资者资金，投资于房地产相关资产的金融产品。REITs具有以下特点：
1.分散投资：REITs投资于多种类型的房地产项目，降低单一项目的风险。
2.专业管理：REITs聘请专业的基金经理进行资产配置和经营管理，提高投资收益。
3.透明度高：REITs要求定期披露投资组合、财务状况等信息，便于投资者了解。
4.税收优势：大部分国家对REITs的收益免征企业所得税，降低投资者负担。
二、REITs的核心指标概述
1.收益率：衡量REITs投资收益的指标，包括总收益率、净收益率和内部收益率等。较高的收益率意味着投资回报更丰厚。
2.价格波动率：衡量REITs股票价格波动程度的指标。较低的价格波动率意味着投资风险较小。
3.股息率：衡量REITs分红比例的指标。较高的股息率意味着投资者可以获得稳定的现金分红。
4.杠杆率：衡量REITs负债水平的指标。适当的杠杆可以提高投资收益，但过高的杠杆可能导致风险增大。
5.流动性：衡量REITs股票在市场上的交易活跃程度。较高的流动性有利于投资者在需要时更快地买卖。
三、如何选择合适的REITs投资标的
1.分析宏观经济环境和行业前景：选择与经济发展趋势相符的REITs领域，如数据中心、仓储物流等。
2.评估管理人能力：了解管理团队的背景、投资策略和业绩历史，选择具备专业能力的管理人。
3.考察资产质量：关注REITs的投资组合，选择拥有优质资产的标的。
中国房地产投资信托(C-REITs)的法律制度探究
中国房地产投资信托（C-REITs）的法律制度探究
内容导读：
在世界金融危机的大背景下，我国的房地产行业也正经历着多年未遇的行
业危机。在众多房地产企业面临资金链断裂，银行信贷紧缩的情况下，REITs又重新回到了人们的视野中。由于我国房地产业和金融业尚处于发展初期，引进
REITs应首先从法律层面着手，这是该制度能否被成功移植的关键。在这里，文章主要围绕REITs的法律制度框架展开，对比美国和亚洲主要国家在REITs法律制度建立方面的特点，总结经验，以求探索出适合国内REITs发展的法律制度框架。
一、 房地产投资信托（REITs）法律制度的基本理论
（一） 房地产投资信托（REITs）界定及相关概念辨析
要研究REITs的法律制度，首先需要对REITs的概念有一个清晰的界定。
此外，由于REITs与房地产信托、房地产证券化有着许多共通之处，所以人们容易混淆这几个概念，在这里有必要辨析相关概念。
1、 REITs的概念界定
房地产投资信托，在很多国家被定义为了REITs（Real estate investment
trusts）,只有在英国和亚洲一些国家才称之为房地产投资基金，PIF（Property
Investment Fund）。综合各方人士对房地产投资信托概念的理解，可将它界定为通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态1。实际操作中，它是一种采取公司、信托或其他组织形式集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（公寓、写字楼、购物中心、仓储等）或为房地产企业和项目融资，并享受税收优惠的投资机构。
在本文的论述上，均采用房地产投资信托，即REITs这一称谓。
2、 REITs相关概念辨析
1） REITs与房地产信托
REITs与房地产信托都是通过信托方式为房地产开发筹集资金，但是两者有 1 着明显的不同之处：
美国房地产投资信托基金( REITs)简介
美国房地产投资信托基金（ REITs）
90年代以来，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, 以下简称REITs）在美国迅猛发展，像一颗冉冉升起的新星，魅力无穷，在房地产界和投资界引起很大反响，逐步成为商业房地产投资的主流。越来越多的房地产通过REITs实现证券化，像沃尔吗、洛克菲勒中心、甚至连监狱等政府的房地产都纷纷通过证券化，成为公众产权。
一、 REITs的定义
提起写字楼、商场、酒店等商业房地产投资，普通老百姓一般都认为这是富豪才能涉足的投资领域，与自己无缘，因为老百姓那点钱只够买一个平方米或几个平方米面积的房地产。要使小投资者投资房地产的愿望成为现实，唯一的办法是将大家的资金聚集在一起才有可能。REITs就是一个把众多投资者的资金集合在一起，由专门管理机构操作，独立的机构监管，专事商业房地产投资，并将所得收益由出资者按投资比例进行分配的基金。
REITs是美国国会1960年参照共同投资基金的形式立法创立的。其目的是为了给小投资者提供一个参与大规模商业房地产投资的机会，使所有对房地产投资有兴趣的投资者，不受资金的限制和地域的限制，都有机会参与房地产投资。
（一）REITs的法律定义
REITs的法律定义出现在美国《国内税收法》第856~860章（the Internal Revenue Code，Sec.856 to
860）。其地位成立的资格条件可以简单概括为如下几点：
1、REITs的结构要求
（1）REITs是一个由董事会或由受托人管理的公司、信托基金或者协会；
（2）其所有权益是由可以转让的股票、产权证书或受益凭证来体现的；
（3）是美国国内注册的独立核算法人实体；
（4）不能是任何形式的金融机构（如银行、互助储蓄银行、合作银行、国内建筑与信托协会，以及其它储蓄机构）或保险公司；
（5）必须由100名以上股东（包括个人股东和法人股东）组成；
我国房地产行业发展投资信托基金(REITs)探讨
２０１１
我国房地产行业发展投资信托基金（ＲＥ ＩＴｓ）探讨
陆中奕 葛建中ｚ
（ ，江苏华控投资管理有限公司，江苏南京２１０００２； ．北方电子信息科技集团有限公司，江苏南京２１００２８）
摘要：通过探讨房地产投资信托基金的基本结构、发展现状以及我国引入房地产投资信托基金的意义，并通过比较房地产企业
投资信托基金融资模式，提出适合我国的房地产企业投资信托基金融资模式及其对策和措施。
关键词：房地产；投资信托基金；融资模式 中图分类号：Ｆ３３０文献标识码：Ａ 文章编号：１００８—４４２８（２０１１）０８—７３—０４
房地产信托基金在国外已经有几十年的发展历史，房地产
信托基金的全球发展经验表明，房地产信托基金是解决房地产
融资的有效工具。将房地产信托基金引入我国市场，有利于完善
我国房地产金融架构，有利于为房地产市场提供长期低成本的
资金来源，有利于房地产企业的健康持续发展，有利于保障性住 房的发展。
一、房地产投资信托基金概述
（一）房地产投资信托基金的概念
房地产投资信托基金（ＲＥＩＴｓ，即Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ ＩｎＶｅＳｔｍｅｎｔ
Ｔｍｓｔｓ）是国际房地产市场上经过几十年健全起来的成熟投资模
式，最早出现在美国，最近几年在亚太地区得到了非常迅猛的发
展，新加坡、我国台湾和香港地区等均已经或即将推出相关基金 的上市。
香港证券及期货检查委员会（香港证监会）在２００３年８月１ 日公布的《房地产投资信托基金守则》中解释道：“房地产投资信
托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资
计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回
报。房地产投资信托基金通过出售基金单位获得的资金，会根
据组成文件加以运用，以在其投资组合内维持、管理及购入房 地产。”在近期国家银监局召集中原信托和中诚信托、北国投、
联华信托、衡平信托等５家信托公司共同起草的《信托公司房
地产投资信托业务管理办法（草案）》中，ＲＥＩＴｓ￣ＩＪ被定义为：“信
房地产投资信托基金风险问题研究
房地产投资信托基金风险问题研究
房地产投资信托基金（REITs）指的是一种为投资者提供投资房地产项目收益的开放式投资基金。REITs在全球范围内得到广泛应用，特别是在美国和欧洲地区市场上，具有非常大的规模。随着我国国民经济的快速发展和城市化进程的加快，REITs也成为我国房地产市场上备受瞩目的投资标的之一。
但是，REITs同样存在着一定的风险问题，需要投资者谨慎评估。本文将从法律、市场和管理等多维度探讨REITs的潜在风险问题。
一、法律风险
1、违规运作风险
在国内，REITs仍处于试点阶段，尚未完全立法化。目前，REITs的管理标准，包括基金设立、收益分配、业绩评估等方面的监管规定尚未完善，虽然监管部门已出台了一系列政策，但具体实施细则尚未完全落地。这将导致REITs的违规运作风险增加，投资者的资金安全也会受到影响。
REITs所在的房地产市场本身就存在着一定的法律风险，如购买的房产权属不明、土地出让政策变动导致项目无法成功开发等。如果REITs所持有的房地产项目发生类似法律问题，将会对REITs本身产生重大影响。此外，投资者与管理人之间的合同条款也需要谨慎评估，以免在合同纠纷中受到损失。
二、市场风险
REITs具有流动性强、分散度高等优势，但市场波动对其投资组合仍产生很大影响。房地产市场价格波动、政策变化等都会对REITs的收益和价值造成影响。如在市场行情走低时，REITs的价值可能会下降，从而给投资者带来损失。或者在投资者遇到重大事件，如国家财政紧缩政策、利率上升等时，市场投资人心态产生变化，集中式自救出现，导致市场活动性下降，REITs投资者成为被动方受损。
2、竞争压力风险
随着REITs在坊间的普及，市场上竞争也越来越激烈。同行业之间费率的竞争压力，投资客群的竞争压力等对REITs造成压力，如果REITs的业绩不理想，市场份额会被其他竞争对手所取代。