万科地产室内泳池综合节能解决方案
如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载! 1 / 81 万科地产室内泳池综合节能解决方案 芬尼克兹（PHNIX）集团 陈峰 0 前言
万科柏悦湾位于大坦沙坦尾，大坦沙污水处理厂附近。目前，大坦沙只依靠珠江大桥与市区连通。作为万科在广州的又一力作，柏悦湾占地面积38111平方米，建筑面积约13万平方米，规划入住1300多户。设计方面，柏悦湾以“点”式布局，尽可能实现每套单位充分通风采光以及景观视野的最优化。园林设计上，柏悦湾采用现代、简约的风格设计，将园林景观引入建筑架空层，营造出高低错落的层级景观。万科柏悦湾规划由7栋34层的高层住宅楼组成，拥有约1100个住宅单位。小区内规划有小学、幼儿园、商业、公建等配套设施。作为万科地产的配套工程，PHNIX集团提供该项目商业会所中的室内泳池恒温设计、淋浴热水设计等等。
图1 万科柏悦湾项目效果图 1 工程概述
本工程位于广州市，项目名称为广州万科柏悦湾兰乔圣菲会所室内泳池恒温项目，游泳馆总面积约1450平方米，泳池上空均高4.5米，游泳池水面积约185㎡，泳池平均深度1.5米，泳池水容量为275m³，设计水温为28℃±2℃，泳池营业时间12个小时。
本设计的重点在于提供室内泳池的恒温设计要求及更衣室淋浴用热水设计需求。 2 工程概述 1）、本工程依据建设单位提供的建施图； 2）、<>（GB50243-97）； 3）、<>（GBJ19-87）； 4）、<>（GB50045-95）； 5）、<>(GB19-87)； 6）、<>（中国建筑工业出版社、第二版）； 7）、<>（机械工业出版社）； 8）、<>GBJ16－2001； 9）、PHNIX泳池机组，空气源热水机组的性能参数； 10）、国家现行的其他相关规范及措施。 3.设计参数 1） 室内外计算参数如表1所示 表1 室内外计算参数如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载! 2 / 82 夏季 冬季 空气调节干球温度℃ 33.5 空调计算温度℃ 5 通风干球温度℃ 31 通风干球温度℃ 13 日平均温度℃ 30.1 采暖计算温度℃ 7 空气调节湿球温度℃ 27.7 相对湿度 70 相对湿度 83 大气压力Pa 101950 大气压力Pa 100450 风速（m/s） 2.4 风速（m/s） 1.8
2）泳池水温确定： 游泳池的池水温度，可根据游泳池的用途，按下列数值进行设计： 室内游泳池： A．比赛游泳池：24～26℃； B．训练游泳池：25～27℃； C．跳水游泳池：26～28℃； D．儿童游泳池：24～29℃； 注：旅馆、学校、俱乐部和别墅内附设的游泳池，其池水温度可按训练游泳池池水温度数值设计。 3）露天游泳池的池水温度不宜低于22℃。 4）循环周期 游泳池水的循环周期，应根据游泳池的使用性质、游泳人数、池水容 积、水面面积和池水净化设备运行时间等因素确定。一般可按下表2采用。 表2 游泳池水的循环周期
游 泳池 类 别 循环周期T（h） 循环次数N（次/d）
比赛池、训练池 跳水池、私用游泳池 公共池 跳水、游泳合用池 儿童池 幼儿戏水池 6～10 8～12 6～8 8～10 4～6 1～2 4～2.4 3～2 4～3 3～2.4 6～4 24～12
游泳池水如采用间歇式循环时，应按游泳池开放前后将全部池水各循环一次计算。 4. 室内泳池恒温计算 4.1 室内泳池恒温计算 本室内游泳池池水总面积约185平方米，水深1.5米，水容量275立方米，设计水温为28℃，室内温度29℃，相对湿度60%，冬季平均风速0.3m/s,初始加热时间48小时内，如右图2所示。 如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载! 3 / 83 1） 冬季在室外气温最低5℃情况下泳池如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载!
3 / 83 表面蒸发损失的热量计算： 图2 万科地产室内泳池
Qx＝α·у（0.0174Vf＋0.0229）(Pb－Pq)A(760/B) 式中 Qx—泳池表面蒸发损失的热量，kJ/h α—热量换算系数，α＝ 4.1868 kJ/kcal （1/压力换算系数133.32Pa ）×水的密度 у—与泳池水温相等的饱和蒸汽的蒸发汽化潜热，kcal/kg Vf —泳池水面上的风速，m/s 一般按下列规定采用：室内水池 vf ＝ 0.2~0.5 m/s 露天水池 vf ＝ 2~3 m/s ； Pb—与泳池水温相等（28℃）的饱和空气的水蒸汽分压力，mmHg； Pq—与泳池的环境空气温度（29℃）相等的水蒸汽压力，mmHg； A—泳池的水表面面积，㎡； B—当地的大气压力，mmHg； 广州大气压101950Pa=101950÷133=766.5 mmHg 而泳池的水表面、池底、池壁、管道和设备等传导所损失的热量，占泳池水表面蒸发损失热量的20%。 查相关参数表可计算得： Qx＝α·у（0.0174vf＋0.0229）(Pb－Pq)A(760/B) =4.1868×580.3×（0.0174×0.3+0.0229）（28.37-18.04）×185×760÷766.5 =2429.6×0.02812×10.33×183.4 =129434（ kJ/h ） 2） 泳池每小时总损失热量： 加上泳池的水表面池底、池壁、管道和设备等传导所损失的热量，泳池每小时总损失热量为：129434×1.2=155321（kJ/h）=37097（kcal/h） 3） 泳池补水加热所需的热量： Qb＝αqbу（tr- tb）/t 式中 Qb—游泳池补充水加热所需的热量，kJ/h； α—热量换算系数，α＝4.1868(kJ /kcal)； qb—游泳池每日的补充水量，L； 按泳池水量的7%确定； у—水的密度，kg/L； tr—游泳池水的温度，℃； tb—游泳池补充水水温，℃； t—加热时间，h，取12小时。 查相关参数表可知： qb=275m³×7%=19.25m3=19250L； tr=28℃ tb=10℃ 则: Qb＝αqbу（tr- tb）/t =4.1868×19250×1×(28-10)/12 =120893kJ/h =28875kcal/h 4）经计算得泳池平均每小时经水面蒸发和传导损失的热量、池壁和池底传导损失的热如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载! 4 / 84 量如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载!
4 / 84 、管道的净化水设备损失的热量、泳池补水所需的加热量合计为37097+28875=65972（kcal/h ）=77KW。所以泳池每小时总的热损失量为77KW。
4.2初始加热计算 泳池的初始加热时间所需热量分为三部分，275立方水从10度升到28度所需要的热量、加热过程中泳池表面的散热量及加热过程中设备传导所需的热量。 泳池水表面的散热量和设备传导散热量近似以线性变化计算: 37097/2 kcal/h=21.6kw/h 泳池初始加热量=275×1.163×(28-10)+21.6×48=5756.85+1036.8=6794kw 泳池初始加热每小时提供的热量=6494/48=142kw/h 由于甲方对初始加热时间不做要求，只需要求提供泳池恒温的热量，故按照泳池恒温所需热量为77KW/小时，故选择PHNIX泳池机两台，型号为PASRW250S-V-P,在冬季最寒冷时满足泳池恒温的热量需求。 4.3泳池循环加热过滤原理图
5. 泳池运行费用对比分析 国内现行泳池恒温设备产品效率对比分析表
供热方式 燃油锅炉 电辅助加热 PHNIX泳池恒温热泵机组 种类 柴油 电 电 环境污染情况 比较严重 无 无 安全性能比较 比较安全 不安全 安全 特殊功能 恒温功能 恒温功能 恒温功能 恒温所需热量 66220kcal/h 如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载! 5 / 85 燃值 10200kcal/kg 860kcal/ kwh 860kcal/kwh 热效率 90% 90% 400% 单价 4.8元/kg 1元/kwh 1元/kwh 泳池水恒温每小时需燃料量 7.21 kg 85.6 kwh 19.25 kwh
泳池水恒温每小时需费用（元） 34.6 85.6 19.25
泳池每天工作时间（小时） 12 12 12
泳池水恒温每天需费用（元） 415.3 1027.2 231
泳池每年运行天数（天） 200 200 200
年运行费用 （万元） 8.3 20.5 4.62
设备使用年限 6～8 6～8 10～15
从上表可以看出，燃油锅炉的年运行费用为8.3万元,电辅助加热的运行费用为20.5万元，泳池恒温热泵的年运行费用为4.62万元，泳池恒温热泵的年运行费用最低， 节能优势明显。 6. 淋浴热水设计 作为万科地产旗下的配套项目，该泳池也设计了淋浴热水，用来清洗游泳后身上的含氯水分，避免对身体的伤害。总共有6个淋浴头，设计PHNIX空气源热泵，型号为PASHW060SB-2-C和一个4吨的保温水箱，保证充足的淋浴用热水。 7. 机组特点 规格齐全： 机组规格齐全，适用于各种大小泳池，对于大型泳池，可根据实际负荷大小进行模块拼接组合； 高效节能： 采用热泵技术，机组直接加热泳池水，全年平均能效高达5.0，与传统加热方式（锅炉+板式换热器）相比，运行费用可节省65%-80%； 安全环保： 水电隔离，无燃烧，不漏电漏气，无污染，彻底消除触电、中毒、爆炸等危险，使用安全环保； 经久耐用： 采用专利技术的双流程钛盘管换热器，能够抵御水中氯离子的侵袭，完全对人体无害，性能稳定，经久耐用。 安全方便： 整体式设计，结构紧凑，外形美观，占用空间小，安装方便。 8. 结语 综上所述，泳池恒温热泵在泳池综合节能解决方案中的节能优势明显，性能特点
万科地产客户细分及品类规划,详细阐述了不同客户群体需
投资
投资 改善 改善 改善 空巢 栖居
栖居
单房 一房
二房 三房 四房 三房 三房 二房 一房 二房
二房
– 共性：现在或未来规划中的市中心区，能享受便捷的城市生活，交通便利，配套完善，物业组成主 要为高层洋房
– 特性：周边环境及居住氛围的差异，容积率要求也有所不同
学习改变命运,知
识•创*注造：未来容积率数据有待更多项目实例支持，在此仅供参考
土地属性
品类特征
追求居住改善和品质
交通：便利，通常较为安静 配套：周边配套完善 居住价值：宜居宜住
东方尊峪
半山之中，城市之上，兼得宁静与繁华，生态与健康的城 市休闲山居
交通：临近地铁8号线及交通干道，三面环山 配套：规划有中央会所，商业及基础教育配套 居住价值：地处梧桐山风景区内，空气质量好
学习改变命运,知 识创造未来
– 基本信息 • 位置：深圳市罗湖区梧桐山半山风景区 • 地块描述：三面环山,南望香港大雾山 • 占地面积：11万㎡ • 建筑面积：33万㎡ • 容积率：2.12 • 覆盖建筑率：16.7% • 绿化率：67.55% • 楼层状况：11-26层 • 车位比：1.1：1 • 物管费：3.5元/㎡ • 开发节奏：整体开发
万科地产客户细分及品类规划,详细阐述了不同客户群体需
城市住宅案例
u金域东郡 – G3城市栖居——都市经济的舒适居所
– 基本信息 • 位置：深圳市东部新城商务行政区中心 • 占地面积：104801㎡ • 容积率：一期3.0，二期A区2.8，二期B区3.0 • 覆盖建筑率：≤25% • 建筑面积：316660㎡ • 车位规划：一期797个 • 开发节奏：2007年第一期，整体共3年
性杂
等配套设施完善
三层别墅热水解决方案
三层别墅热水解决方案背景介绍随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，人们对于居住环境的要求也越来越高。
在别墅等高档住宅中，提供稳定、舒适的热水供应是一个重要的需求。
本文将探讨如何在三层别墅中解决热水问题，并提供一种可行的热水解决方案。
问题描述在三层别墅中解决热水问题面临以下几个主要挑战：1.水压问题：由于三层建筑的高度，上层楼的热水供应压力可能不足，导致热水供应不稳定或水温不够。
2.管道布局问题：三层别墅的管道布局较为复杂，需要合理配置热水供应管道，确保热水能够顺畅流动到各个卫生间和厨房。
3.能源消耗问题：针对整个三层别墅的热水供应，如何在保证供应质量的同时尽可能减少能源消耗，降低经济成本。
解决方案为了解决上述问题，我们提出以下解决方案：1. 安装分层供水系统通过将三层别墅的供水系统划分为上、中、下三个分层供水区域，可以解决水压问题。
在每个分层设立一个水泵站，协调各个楼层的水压供应。
这样，即使在高层楼，也能够保证热水供应的稳定性和水温的合适性。
2. 优化管道布局为了确保热水能够顺畅流动到各个卫生间和厨房，需要合理规划和布置供水管道。
在建筑设计初期，应考虑管道的走向和位置，避免过多的弯角和堵塞。
此外，可以采用分流和集流的方式，使热水能够有效地到达远离热水源的区域。
3. 使用高效的热水供应设备选择高效的热水供应设备是减少能源消耗的关键。
可以使用具有快速加热功能的热水器，如燃气热水器或电热水器。
同时，可以考虑安装太阳能热水系统和热泵系统，利用可再生能源减少对传统能源的依赖。
4. 安装节水设备在三层别墅中安装节水设备是减少能源消耗和经济成本的有效途径。
例如，安装节水淋浴头和马桶水箱，通过减少热水的使用量来降低能源消耗。
结论通过以上的解决方案，我们可以在三层别墅中实现稳定、舒适的热水供应。
分层供水系统和优化管道布局可以解决水压问题和热水流动问题，高效的热水供应设备和节水设备则可以降低能源消耗和经济成本。
当然，具体的热水解决方案需要根据不同的别墅结构和需求进行定制。
2024万科房地产物业SOP
加强对员工和住户的安全教育， 提高安全意识和自我保护能力。
应急预案
制定完善的应急预案，包括火灾、 地震、洪涝等自然灾害以及突发
事件的应对措施。
建立应急指挥体系，确保在紧急 情况下能够迅速响应、有效处置。
定期组织应急演练，提高员工和 住户的应急反应能力和自救互救
能力。
安全培训与演练
对新员工进行安全培训，确保他 们了解并遵守公司的安全规定和
04
物业设施管理与维护
设施管理
1 2
设施档案管理 建立详尽的设施档案，包括设施的设计图纸、施 工资料、验收文件等，确保设施信息的完整性和 可追溯性。
设施运行管理 制定设施运行管理制度，明确设施运行的标准和 流程，确保设施的正常运行和高效利用。
3
设施安全管理 建立健全的设施安全管理制度，加强设施的安全 检查和隐患排查，确保设施的安全运行。
个性化服务定制
根据业主或租户的需求，提供个性化的物业服务方案，如私 人管家、定制清洁等。
客户关怀与增值服务
在重要节日或特殊时期，为业主或租户提供关怀服务，如赠 送礼品、提供特色活动等，同时提供各类增值服务，如房屋 租售、家政服务等。
03
物业服务标准与规范
物业服务标准
基础服务
确保物业设施正常运行，提供24 小时安保、清洁、绿化等基础服
操作规程。
对在职员工进行定期的安全复训， 强化他们的安全意识和操作技能。
组织模拟演练和实战演练，检验 员工的安全培训效果和应急反应
能力。
06
员工培训与团队建设
员工培训计划
新员工入职培训
为新入职员工提供全面的入职培训，包括公司文化、规章制度、岗 位职责等，确保员工快速融入团队。
___玉鸟集方案设计文本
___玉鸟集方案设计文本杭州万科玉鸟集是一个项目，以下是对其项目背景的描述：项目背景。
本方案旨在阐述___方案设计的目标和愿景。
在杭州万科玉鸟集方案设计中，我们追求以下目标：创造一个宜居、宜业、宜游的社区环境。
提供高品质、多样化的住宅和商业空间。
打造绿色、智能、可持续发展的建筑和基础设施。
促进居民之间的社交互动和社区合作。
提供丰富的公共设施和便利的服务配套，满足居民的日常需求。
引入创新科技，提升居住和工作体验。
通过实现以上目标，杭州___将成为一个现代化、宜居的综合社区，为居民和商户带来最佳的居住和商业体验。
概述___方案设计的主要内容和特点描述杭州___的建筑设计，包括建筑外观、结构和功能。
外观设计：___的建筑外观将展现现代化与自然融合的概念。
通过采用流线型的建筑形态，结合曲线和线条的设计，打造出独特而现代感十足的外观。
结构设计：___玉鸟集的结构设计注重安全性和稳定性。
采用优质的建筑材料和先进的结构技术，确保建筑物能承受各种自然灾害和负载压力。
功能设计：___玉鸟集的功能设计追求多样性和实用性。
建筑内将设置商业空间、办公区域、居住区以及公共设施，满足不同需求和使用目的。
这些设计将使___玉鸟集成为一座具有现代风格、独特外观和多功能性的建筑物。
本文档介绍了___玉鸟集的景观设计方案，包括公共区域、绿化和水景等方面。
公共区域设计了宽敞舒适的步行道，方便居民在社区内活动和交流。
布置了休闲座椅和商业设施，提供了方便的休憩和购物场所。
设计了公共广场，为居民提供举办集会和社区活动的场所。
绿化在社区内规划了大量的绿化植物，包括花草、树木和灌木等，形成了美丽的景观。
考虑到季节变化，选择了多样性的植物，使社区四季都能呈现出不同的美景。
采用了生态友好的种植方法，提高了社区的生态环境质量。
水景建设了人工湖泊和水池，为社区增添了水景元素。
设计了喷泉和小溪等水景设施，增加了空气湿度和视觉效果。
通过合理布置水景，为居民创造了一个休闲娱乐的场所。
知名地产工程设计统一技术标准(84页)
统一技术标准编制中心研发部日期校对日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人校对人审核人批准人参加讨论认定人员：目录总则第一部分总图设计第一章规模等级.模式与主要配套指标第二章总平面规划要点第三章公共设施规划要点第四章营销体验区规划要点第五章小区内交通系统设计要点第二部分建筑专业第一章万科现有风格纯化第二章住宅技术要求第三章会所技术要求第四章配套商业技术要求第五章地下车库技术要求第六章建材选用标准第三部分结构专业第一章各类建筑的结构形式及材料限额标准第二章结构设计总则第三章材料选用范围第四章各类建筑的具体要求第五章填充墙中构造柱、圈梁、过梁的布置原则及配筋要求第四部分给排水专业第一章住宅技术要求（未含超高层）第二章会所技术要求第三章配套商业技术要求第四章地下车库技术要求第五部分暖通空调专业万科房地产业集团有限公司统一技术标准万科工程设计统一技术标准第一章住宅技术要求第二章会所技术要求第三章配套商业技术要求第四章地下车库技术要求第六部分电气专业第一章住宅技术要求第二章会所技术要求第三章配套商业技术要求第四章地下车库技术要求第七部分室内专业第一章会所技术要求第二章住宅公共部位技术要求第三章营销样板房技术要求第四章精装修房技术要求第八部分景观专业第一章景观等级分类第二章景观构成第三章不同风格景观要求第四章景观设计要求总则一、编制目的1.结合万科房地产集团独有的开发模式和经验，通过对国家标准未涉及到的总结提炼形成了万科住宅统一技术标准。
本标准针对万科住宅项目存在的主要问题进行针对性编制，作为设计研发三创工作第一阶段核心成果。
2.该标准将作为集团项目设计、施工等工作的技术依据，与成本标准、营销标准共同构成万科产品标准。
3.该标准每年修订一次，由研发中心负责起草、修订，技术决策小组审核，各相关中心、项目公司执行。
二、适用范围本措施适用于万科地产集团开发的住宅项目，承接万科地产集团开发项目的设计施工单位，在施工中应按照本措施和当地的相关规定及技术标准，统一现场施工程序化做法，提高住宅开发绿化建造质量。
万科物业-前期介入缺陷手册
前期介入缺陷手册
编制：方杨汉戎镇波
审核：廖军
审批：王磊
编制时间：二0一一年五月三一日
前言
本手册根据武汉万科各项目物业服务过程中遇到的部分问题和多年来收集到部分客户投诉的焦点问题，为避免新项目重复出现类似问题，特编制本手册指导今后前期介入工作的开展。
本手册主要分成三个部分：（一）房屋本体类；（二）园建景观类；（三）机电设备类等。
内容涵盖了缺陷的原因和解决方法，同时也提出在前期介入图纸审核中结合前期设计缺陷进行审图，避免在施工过程中更改，降低与地产公司沟通难度和返工的成本。
随着环境的变化新材料、新技术的应用，在今后的前期介入过程中，还会遇到更多的问题。
因此，本手册是一个长期维护和完善的工作，希望在今后的工作中不断总结，不足之处敬请反馈和批评。
为未来在新建物业规划设计中输出更多、更专业、更科学的资料。
编者注
米，
第二章：设施景观类
树池与铺装之间应做反坎相接
组团或组团围墙铁艺应采用竖
不利排水。
第三章：机电设备类
1、水泵基础增加减震垫和管道
固定支架做弹簧吊杆。
2、地下室水泵房上方应设计架
不安全。
地铁万科时代广场泳池派对互动游戏活动策划方案-南昌正九策划公司
互动游戏（水中捡石）
来宾分两组，各捡水底的 石头放入篮内，计算数量 多少以决定胜负
遥控飞机技巧大比拼
以家庭为单位，进行遥控飞机技巧比赛。获胜的家庭可以得到由润和·紫郡提供的礼品一份。（遥控 飞机游戏由教练带到指定区域比赛）
业务范围
路演 Road Show 企业年会 Annual Meeting 设备租赁 舞台搭ition 新品上市 New Product Launch
业务 范围
庆典活动 Celebration Event
发布会 Conference
明星商演代言Star Business endorsement
答谢晚宴 Appreciation dinner
旅游表演 Tourism Performing
庆典活动:政府会议、开工仪式、开业典礼、毕业典礼、首映式、揭牌典礼、开幕典礼、开幕式、签字仪式、颁奖典礼、开机仪式、 庆功仪式、启动仪式、投产仪式、剪彩仪式、捐赠仪式、庆功庆典、 周年庆典、奠基仪式、封顶仪式、授权仪式、竣工仪式、开盘 仪式、节庆布置、下线仪式、上饶发车仪式、毕业典礼、通车仪式、落成典礼、竣工典礼; 会议会务:年会策划、家庭日、企业管理培训、拓展培训、趣味运动会、经销商大会、新闻发布会、时装发布会、酒会、见面会、招
2015-2016年儿童剧全国巡演项目一览表： 家庭亲子互动儿童舞台剧《大头儿子和小头爸爸》 唯美欢乐海底探险儿童剧《潜艇总动员之南极大冒险》 热血•战斗•人偶剧《铠甲勇士》 情景游戏式互动人偶剧《熊出没之缤纷王座》 至呆至萌早教亲子儿童剧《Hello！宝宝豆》 经典童话人偶剧《小红帽》 经典浪漫童话剧《灰姑娘》 寓言故事十则《龟兔赛跑》 韩版经典亲子音乐剧《寻梦的猫》 韩版温馨亲子音乐剧《泰迪熊——梦的旅行》 韩版萌系亲子音乐剧《YooHoo带你环游世界》 多媒体视听亲子音乐会《音乐魔法屋》 龙猫和他的小伙伴们——动漫多媒体视听音乐会 原创音乐亲子剧《木偶奇遇记》 精彩欢乐·合家欢杂技剧《白雪公主》 经典新编·亲子合家欢杂技剧《花木兰》 格林童话经典人偶剧《睡美人》 大型雪景体验式儿童剧《雪孩子》 大型卡通音乐剧《白雪公主与七个小矮人》 大型卡通音乐剧《美人鱼》 大型卡通人偶剧《洋葱头历险记》 原版动画人偶剧《闯堂兔》之《嘻哈运动会》 儿童艺术剧院儿童剧《巴啦啦小魔仙之星》 魔幻泡泡秀——寻找美丽的泡泡公主 魔幻泡泡秀——爱丽丝梦游泡泡仙境 魔幻科学秀——外星人来啦 魔幻音乐秀——仙乐飘飘面包屋 魔幻体验秀——面粉奇幻体验馆 魔幻泡泡秀——七彩泡泡体验馆 以上项目为不完全统计，另外更多方案资料，欢迎洽谈咨询。
万科地产设计管理工作标准景观设计
万科地产设计管理工作标准景观设计12020年6月23日万科景观设计施工过程管理一、前言在地产市场激烈竞争的今天, 我们要在竞争中寻求发展, 就必须更好的规范管理制度、严格控制成本目标、不断推陈出新、给客户性价比最高的产品, 学习其它公司的操作模式。
去其糟粕、取其精华, 将有助于我们更好的发展。
下文中我们将试图从景观设计施工的过程管理对万科进行研究, 由于了解深度有限, 不尽之处望批评指正。
二、万科地产概况及企业文化1、万科概况万科企业股份有限公司成立于1984年5月, 是当前中国最大的专业住宅开发企业。
万科于1988年介入房地产领域, 1992年正式确定大众住宅开发为核心业务, 迄今为止, 万科已进入深圳、上海、北京、广州、天津、成都、南昌、沈阳、无锡、武汉、大连、东莞、南京、中山、鞍山、长春、苏州、镇江、佛山、杭州、厦门、长沙、青岛、宁波, 昆山等, 当前万科业务已经扩展到25个大中城市, 并确定了以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域三大城市经济圈及其它重点城市为中心的发展策略。
凭借一贯的创新精神及专业开发优势, 公司树立了住宅品牌, 并为投资者带来了稳定增长的回报。
公司完成新开工面积523.3万平方米, 竣工面积529.4万平方米, 实现销售金额478.7亿元, 结算收入404.9亿元, 净利润40.3亿元。
万科认为, 坚守价值底线、拒绝利益诱惑, 坚持以专业能力从市场获取公平回报, 是万科获得成功的基石。
公司致力于经过规范透明的企业文化和稳健、专注的发展模式, 成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎, 最受社会尊重的企业。
凭借公司治理和道德准则上的表现, 公司连续六次获得”中国最受尊敬企业”称号, 入选《华尔街日报》( 亚洲版) ”中国十大最受尊敬企业”。
2、万科的宗旨: 建筑无限生活对客户, 意味着了解你的生活, 创造一个展现自我的理想空间对投资者, 意味着了解你的期望, 回报一份令人满意的理想收益对员工, 意味着了解你的追求, 提供一个成就自我的理想平台对社会, 意味着了解时代需要, 树立一个现代企业的理想形象3、”建筑无限生活”的三个层面建筑你的生活, 从懂得你的生活开始。
万科青青家园楼书
万科青青楼书封面Village Town 新态生活封内：青青，一个名牌的诞生。
建设部“人居经典综合大奖”北京晚报“2001年度明星楼盘”北京青年报“2001年度十大明星楼盘”中国房地产报“创新房地产开发模式”精品购物指南报社第二届“理想家园”评选活动中，青青家园共荣膺“最佳住宅设计奖”“最佳创新奖”“最佳样板间设计装修奖”“规划设计优秀奖”“景观绿化园林设计优秀奖”等五项大奖。
P2万科，建筑无限生活。
P3万科企业股份有限公司，中国大陆首批参照国际惯例公开招股上市的公司。
万科1988年介入房地产领域。
92年起，确定房地产为公司核心业务，进行跨地域房地产经营。
公司选择了深圳、北京、上海、天津、沈阳、成都等区域经济中心进行中高档城市住宅的规模开发，以其注重“家”与“园”相融的整体规划、亲情般物业管理和超前建筑设计风格，从同行中脱颖而出，成为国内著名的房地产开发企业。
九七年开始，北京被万科集团确定为跨地域投资的重点地区。
北京万科，以“精品意识、长期观念、先锋精神”为宗旨，不断提高开发水平，不仅为买房者提供高品质产品，更提供一种全新生活方式。
现已开发三个项目：北京万科城市花园、万科星园、万科青青家园。
P5或者城市。
或者自然。
或者万科青青家园。
总规模：25万平方米绿化率：34.5%容积率：1.1总套数：约2000套一期规模：10万平方米一期总套数：733套一期入住时间：2002年9月28日二期规模：6万平方米二期总套数：315套二期入住时间：2003年7月28日建筑形式：4—5层花园洋房以及少量TownhouseP6总设计：德国约旦和穆勒建筑设计与城市规划公司( Jourdan & Mueller. PAS)德国著名设计公司，成立于1970年。
在城市规划和住宅设计方面拥有丰富经验。
在主体建筑设计方面有多项成功作品。
在欧洲及国际建筑设计界享有盛誉。
园林设计：加拿大S+3m园林设计公司加拿大久负盛名的三大园林设计公司之一。
8服务从我做起提升客户满意度行动方案.
北京万科物业服务有限公司东部片区“优质服务从我做起, 提升客户满意度”行动方案1．目的：1.1提升现场基础业务品质。
1.2提升全员（包括分包方员工）主动服务意识，完善行为规范，改善客户感受。
1.3了解客户需求、提供精心服务、感动客户。
1.4通过展现物业基础服务品质及员工优秀形象，提升万科品牌影响力，促进销售。
2．活动范围：东部片区3．行动口号： 2.1服务品质我践行 2.2行为规范我树立 2.3客户感动我创造2.4万科形象我代言4．活动开展时间：2008年9月1日----2008年12月31日5．行动主要内容：5.1“基础业务品质是万科物业生存与发展的生命线”——全面提升现场基础业务品质。
5.2“微笑是万科物业最好的名片”——提升全员主动服务意识、行为规范。
5.3“感动客户从我做起”——了解客户需求、提供精心服务。
5.4“孔雀开屏配合工作”——提升销售展示区物业服务品质。
6．片区职责：6.1负责组织在片区内贯宣行动方案，包括行动口号、目的及行动标准； 6.2负责组织开展公司基础业务标准、员工行为规范等再培训；6.3负责开展片区内自查、互查，迅速提高现场基础业务品质； 6.4负责落实“百日练兵”、“孔雀开屏配合”等专项工作； 6.5负责鼓励一线员工根据客户需求，提供精心服务。
6.6负责根据公司行动方案制定片区行动计划，并在每周工作计划中汇报计划开展情况。
6.7跟踪各服务中心将活动开展情况及时上传公司内网专栏。
具体计划：城市花园服务中心方案一、各项具体工作安排⏹提升基础业务品质：1、客服组组织客服务人员进行岗位职责的培训，深化对于工作标准的理解结合案例分析组织进行对客沟通技巧的培训完成时间：2008年9月6日前2、安全组组织安全员开展岗位职责的培训，明确工作标准完成时间：2008年9月6日前安全主管每日对现场工作岗位进行工作巡查，要求覆盖各个岗位时间节点：2008年9月1日-2008年12月31日 3、环境组：环境组主管每周对保洁、绿化现场进行一次全面质量巡查，发现问题及时纠正。