世联楼市新评(2012)之四-润物无声,正向背离.pdf
2012年上半年成都房地产市场分析
2012年上半年成都房地产市场分析一、宏观政策（一）1月30日，成都“北改”启动四轴八片5年改头换面作为成都“立城优城”战略龙头工程，“北改”涉及金牛区85平方公里、13个街道办。
四轴：川陕路、北新干道、沙西线、成灌路等4大发展轴；八片：包括旧城改造5大重点片区，人民北路—火车北站片区、解放路—曹家巷驷马桥片区、沙湾路—铁二局西南交大片区、金牛大道—茶店子金牛宾馆片区、川陕路—天回旧场镇片区；新区开发3大重点片区，北新干道—凤凰山片区、北新干道—国际商贸城片区、沙西线“198”片区等。
火车北站、解放路、荷花池、五块石等老成都耳熟能详的城北“地标”区域，即将改头换面。
（二）2月18日，2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点中国人民银行18日晚间宣布，自2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
这是今年以来我国央行首次下调存款准备金率，距离上次下调不到三个月时间。
（三）2月，京沪蓉渝等17个城市均不同角度微调楼市限购政策针对近期市场传言上海放宽限购，允许外地户籍居民持长期居住证满三年可购二套房，上海市房管局于2月21日回应称，原来的政策中已包括持长期居住证满3年的人群，这一操作从限购政策开始时就已执行，不存在放松限购之说。
自去年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。
（四）3月5日，中央明确房地产调控不动摇3月5日，第十一届全国人民代表大会第五次会议在北京人民大会堂开幕，国务院总理温家宝在政府工作报告中谈及2012年房地产市场调控时明确时指出，将进一步巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。
（五）3月20日，住建部发新规土地出让后开发商不得调容积率《建设用地容积率管理办法》近日出台，要求任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，确需调整的，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序。
【21楼】半月谈2012.1.21 2012,中国楼市往何处去
【2012年1月21日】2012，中国楼市往何处去“限”字当头的调控下，中国房地产行业全面“入冬”。
国家统计局18日发布的数据显示，2011年12月，全国房地产开发景气指数为98.89，连续7个月下滑，创近28个月以来新低。
2012年，中国房地产市场将如何发展?多重压力下中国房地产业或将加速调整此间的经济学家和业内人士认为，过去一年多来中国政府调控房价效果明显，在经济、行政等多种手段作用下，房地产泡沫被有效抑制。
新的一年，尽管政府已将政策重点从抑制通胀转向支持经济增长，但调控房价方向和态度依然坚定，多重压力之下中国房地产业或将进入加速调整的阶段。
国家统计局的数据显示，70个大中城市中有52个城市新建商品住宅价格下降，平均房价连续三个月环比下降、同比增速放缓。
调控政策影响下，2011年全国商品房销售价格涨幅持续收窄，平均销售价格为5381元/平方米，比2010年增长6.9%，增幅回落0.6个百分点。
“房地产调控政策取得了预想中的效果。
”世界银行副行长、首席经济学家林毅夫说。
自2010年4月出台调控楼市的“国十条”以来，房地产市场利空政策不断加强，其在国民经济中的作用不断弱化。
这被认为是楼市调控和经济结构调整的题中应有之义。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌判断，在调控政策不变的情况下，房价及交易量的下行趋势可能还会延续，2012年上半年较为明显。
从保利、万科、绿城、恒大、金地等大型房企近日发布的2011年业绩报告来看，房企20强有10家没有完成销售目标，占比50%。
销售情况普遍不理想的情况下，房地产企业资金压力进一步被放大，投资意愿明显下降。
2011年全国房地产开发企业投资增幅比2010年回落5.3个百分点，增幅持续下滑。
“可以判断，楼市的黄金时代即将结束，开发商很难再有过去10年的业绩了。
”一家房地产销售公司的营销总监刘春称。
房地产企业如何“过冬”?上海易居房地产研究院副院长杨红旭判断，多数房企会“开源节流”，一方面通过降价、出售股权、变卖项目等方式创造收入，另一方面通过少拿地、减少施工量等来减少支出。
2012年成都房地产市场年报
索引
宏观经济
本地政策
土地市场
方案评估
住宅市场
定义问题 道德分析 确定方案
国家宏观政策
宏观政策
2012年1月31日 国务院第六次全 体会议 温家宝： 巩固房地产市场 调控成果 自09年本轮调控 以来第5次提及 促进房价合理回 归 2012年2月21日 国土部 坚决贯彻落实中 央政策不动摇， 一再重申必须坚 持房地产调控政 策不动摇 2012年4月15日 国务院常务会议 坚持房地产调控 政策，决不让调 控出现反复 2012年12月4日
成都土地市场成交情况
2012年各区域土地供应与成交情况
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
上市宗地面积 成交宗地面积
成都土地市场成交情况
2012年各区域土地成交率与溢价率
120.00%
100.00%
80.00%
60.00% 土地成交率 土地溢价数量比例 40.00%
竞得人
台湾远雄房地产开发集团（中国）有限 公司 成都通用时代置业有限公司 成都市世纪华荣房地产开发有限公司 中国建筑西南设计研究院有限公司 成都瑞银能源开发有限公司 成都佳能 成都远雄新区置业有限公司
溢价率 成交时间
68.57% 27.69% 136.47% 55.75% 136.67% 58.44% 133.87% 2012-4-10 2012-7-25 2012-8-23 2012-8-23 2012-9-29 2012-10-11 2012-11-1
6
5 4 4 3 2 2 2 2
绿地
花样年 中海 龙湖 九龙仓 华润 合力达 俊发 金科
447.69
2012年4月房地产市场月报
2012年4月房地产市场月报一、行业要闻1、中国保障房建设将抵消商品房投资放缓影响中国新闻网4月1日消息：澳新银行（澳大利亚和新西兰银行）近日发布的研究报告称，中国保障性住房建设在未来几年中的持续增长，将抵消因商品房投资放缓对经济带来的负面影响，同时支持固定资产投资快速增长。
澳新银行的报告分析说，中国一月至二月固定资产投资数据继续上行，同比增长21.5%，表明投资并未受到中国房地产市场走弱的影响。
一月至二月中国房地产投资上涨30.3%，超过同期固定资产投资增长率，其中一个因素可能是自2011年开始的为期五年的保障性住房计划，已经开始在房地产投资中发挥越来越重要的作用。
2、一季度住宅类用地成交面积同比降五成《每日经济新闻》4月5日报道：根据中国指数研究院的数据，今年一季度，全国300个城市共成交住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1534宗，成交面积6921万平方米，成交面积环比减少43%，同比减少幅度则达到51%。
数据显示，3月全国300个城市共成交土地1316宗，成交面积5584万平方米，同比减少45%，为今年一季度土地成交面积最少的月份。
其中，住宅用地成交面积1425万平方米，同比降幅达到惊人的67%。
3、高库存倒逼开发商“降价走量”《经济参考报》4月6日报道：尽管众多房企在采取促销措施后，3月份成交量环比有所复苏，但整体而言，高库存积压非但没有消化迹象，反而在进一步增长。
北京中原市场研究部统计数据显示，截至3月底，北京等十大城市库存积压已经达到了58.9万套，同比上涨幅度达45%。
而早在2011年末，48家A股上市房企的存货合计就曾高达5906.74亿元，同比增长45.8%，当时的消化周期约为4.6年。
点评：库存量是反映房地产市场活力与风险的重要指标，多数二线城市库存量涨幅大于一线城市，厦门、苏州等二线城市的库存量几乎翻番。
库存量增加意味楼市风险在增加。
4、住建部启动公积金条例再修订工作《每日经济新闻》4月10日报道：近日，住建部邀请了数位房地产专家，针对住房公积金管理的相关问题展开了讨论。
前瞻：2012年的楼市房价
前瞻：2012年的楼市房价葳葳【摘要】沪宁杭爆发退房潮rn2011年10月20日《每日经济新闻》刊登了这样一条新闻：《沪宁杭再现退房潮》。
文中说：【期刊名称】《上海经济》【年(卷),期】2011(000)011【总页数】3页(P42-44)【关键词】《每日经济新闻》;房价;楼市;退房;刊登【作者】葳葳【作者单位】不详【正文语种】中文【中图分类】F293.35沪宁杭爆发退房潮2011年10月20日《每日经济新闻》刊登了这样一条新闻：《沪宁杭再现退房潮》。
文中说：……开发商终于抵挡不住成交的低迷，纷纷以9折、8折，甚至更低的价格大面积降价促销时，新一轮的退房潮也在上海、南京、杭州甚至太仓等长三角城市大规模爆发。
退房潮最初出现在杭州，透明售房网显示，仅10月8日至18日的10天，杭州就有20起退房。
此后，南京也出现了退房。
南京市房管部门日前公布的10月份期房退房榜单显示，10月份南京新增期房退房53套，创今年下半年以来单月期房退房数量新高，上述期间退房的价格普遍比售楼处的价格要高。
接着退房潮又蔓延至上海和太仓。
“十一”长假过后，这两个相邻城市，也陆续出现了楼盘大幅降价后的退房现象。
退房事件表明，楼市拐点的出现己经可以确认。
下跌拐点将在2012年春节前后2011年10月19日《每日经济新》在《房地产景气指数创两年最低一线城市房价停涨3月》的文章中说：从今年7月到9月，北京、上海、广、州、深圳四个一线城市的房价，已连续3个月停涨。
昨日( 10月18日 )，国家统计局发布70个大中城市房价变动情况，9月房价环比下降和持平的城市为46个，与8月相比没有变化，其中房价下降的城市多出一个，持平的城市少一个。
统计局对楼市调控似乎充满信心。
在当日上午的新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运表示，“房地产的价格出现了松动，房地产前期价格上涨的势头得到了明显遏制。
”这样的观点也得到不少业内人士的赞同。
2012年青岛房地产市场年报.pptx
首付标准调整：武汉、 天津 利限令：陕西 税费收紧 香港、澳门
公积金政策放宽 重庆：叫停公积 金余额补缴政策
限价调整 中山（叫停）：住房限 价由去年每平5800元 上调至6590元
户籍放松 上海（叫停）：居住 减税或补贴 证3年以上可购二套房 芜湖（叫停） 湖南（官方否定） 河南（被撤销）
限购松动 象山（官方否定） 厦门（官方否定） 石家庄（未获上级主 管部门批准） 珠海（叫停）
2月13日 王钰林 地方政府不得擅自 调整楼市政策
3月23日 秦虹 抑制投资投机需 求长期不变
5月20日 梁小青 “扬州新政”应当 予以肯定和支持 5月17日 张小宏 决不让调控出现反复 4月29日 秦虹 控制房价上涨，加大保障房 供给，满足市场刚性需求
6月27日 王钰林 限购政策短时间内 不会放开 6月18日 住建部 严格执行好差别化 住房信贷政策
ห้องสมุดไป่ตู้7月31日 中央政治局 各地要坚持楼市调控政策
8月29日 国务院：将稳步推进房产 税改革试点 发改委：坚决抑制投机投 资性需求 防止房价反弹
2012地斱微调暗涌，默许被停各半，保刚需促经济成主流
中央坚持调控，地方微调暗涌，这一基调仍贯穿2012年中国楼市。政策宽松与收紧并存，如多地放松 公积金政策，而像陕西则从严调控，出台“限利令”； 公积金政策放宽 厦门、沈阳、重庆、滨 州、克拉玛依、蚌埠、 济南、信阳、呼和浩 特、南昌、郑州、武 汉、上海、深圳、南京 等 减税或补贴 营口、扬州、南京、 预售监管 普通住房标准调整 深圳 武汉、山东、广州 厦门、天津、上海、 户籍放松 中山、东莞 从化、遵义、贵阳
时间 2012.2.15 2012.2.28 2012.3.12 2012.4.26 2012.5.25 2012.6.1 2012.6.18 2012.8.7 2012.8.10 2012.8.16 2012.8.24 2012.9.3 2012.9.6 2012.9.29 2012.10.25 2012.11.19 2012.12.12 2012.12.17
2012年中青岛楼市白皮书-2012-7
2012年中青岛楼市白皮书价格战低开风上半年置业八成是刚需[提要]2012年青岛房地产市场受限购政策影响显著。
据中国指数研究院青岛分院数据统计，2012年上半年青岛新建住宅共成交28128套，其中八成为刚需人群购买。
纵观2012年上半年，青岛楼市呈现出四大趋势：成交集中、刚需外延、低开风盛行、豪宅价格战。
2012上半年青岛房地产市场受限购政策影响显著。
据青岛搜房网和中国指数研究院青岛分院数据统计，虽然上半年青岛住宅成交均价实现“五连降”，由1月份的9675元/平降至6月份的9539元/平，但上半年新建住宅只成交了28128套，与2011年同期相比下降28%，成交减少11198套。
（<<<年中成交龙虎榜：万科失"首"中海登顶和记黄埔成黑马）2012年青岛楼市以严寒开局，1月份新房成交创近3年新低。
虽然在2月份，由于《青岛市房屋专项维修资金管理办法(试行)》即将施行，岛城住宅大量抢签，成交同比大涨77.20%，但“金三银四”黯然褪色，3、4月份住宅成交大幅下滑。
步入5月，开发商终于按耐不住，纷纷降价走量，刚需大量入市，楼市“红五月”成色十足。
而6月份，虽然开盘数量大打折扣，但受降准、降息等利好因素的影响，住宅成交并没有出现大幅波动，最终上半年成交数量定格在28128套。
2011年与2012年上半年青岛住宅成交对比数据来源：中国指数研究院青岛分院2012上半年青岛楼市刚需唱主角2012年上半年青岛新建住宅成交价格构成中，8000元以下占比79.83%；成交面积构成中，120平以下占比84.25%。
通过以上成交数据不难看出，岛城房地产市场是以刚需为主，中小户型以及低价产品受到购房者的青睐，而大户型、高单价的产品所占比重较小。
2012年上半年青岛住宅成交价格构成2012年上半年青岛住宅成交面积构成数据来源：青岛网上房地产目前购房者80%左右都是刚需，出于自用的目的，投机投资炒房的需求已经基本上被挤出市场。
2012年杭州楼市降价分析报告
2012年杭州楼市降价分析报告（一）导读：一、降价特征：范围广、楼盘多，更多降价或低开动态进行二、房源量：2198套降价或低开房源三、降价方式：直接降价为主流四、降价力度：普遍降价3成五、降价效果：去化明显附表一：2012年杭州降价或低开楼盘（透明售房网统计数据截止时间：2012年2月23日）附表二：2012年杭州降价楼盘(更多降价或低开动态进行中)前言随着楼市调控步步深入，开发商的资金链越发紧张。
杭州楼市的降价从2011年下半年就已经初见端倪，各大楼盘价格纷纷下挫，新盘低开也已经逐渐成为惯例。
进入2012年，杭州楼市降价浪潮更是汹涌而至，各大开发商企图通过降价或者低开来拉动销量，从而应对楼市寒冬。
此轮降价已经导致杭州众多板块原有价格体系的崩溃，新的价格体系在重新建立中。
住在杭州网特别推出《2012年杭州楼市降价分析系列报告》。
2012年杭州降价或低开板块、楼盘一览表注：滟澜山、中外公寓、名城公馆都是2011年降价楼盘，又于2012年加推住在杭州网统计显示，截止到2月25日，2012年杭州（主城区、余杭、萧山）共有14个楼盘正在或者确定降价或低开，分布在10大板块。
一、降价特征：范围广、楼盘多，更多降价或低开动态进行中进入2012年，降价趋势愈演愈烈。
此轮降价的特征是范围广、楼盘多。
目前，杭州楼市的降价已经从某几个楼盘“点式”降价渐渐演化成整个区域乃至整个楼市的“面式”降价行为。
而据住在杭州网掌握的资料，近半个月内还将有更多的楼盘将加入降价行列，预计降价或低开楼盘数量将达到20多个。
1、主城区：龙年降价集中爆发，降价板块占半城杭州主城区降价范围分布涉及九堡、下沙沿江、金沙湖、滨江区四桥、桥西/祥符、丁桥/华丰、申花七大板块。
2012年至今不到两个月，总共有11个楼盘有降价或低开(包括加推)的销售动作。
从时间节点来看，大规模的降价集中于春节后爆发。
祥符的方正·荷塘月色、华盛达·阅城先后降价销售。
【世联楼市新评】(2011)之5】市场有其规律,限购疗效有限
【世联楼市新评】（2011）之五市场有其规律，限购疗效有限2011-2-10限购愈演愈烈，大有全国蔓延之势2010年4月30日，北京宣布“限购令”，这是房地产调控以来中国内地使用限购的第一个城市。
自此之后，宣布限购的城市如雨后春笋般地涌现出来。
截止目前，全国共有25个城市已宣布限购（不包括县级市浙江永康市）。
1月27日，国务院办公厅发出通知，指出尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。
其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。
这则通知又将促使得全国其他各城市的限购整装待发，限购的全国蔓延之势将不可阻挡。
限购的扩展源于房地产市场调控的严峻2010年是名符其实的调控年，可与严厉的调控政策相比，开发商的业绩却表现的一片大好，更有万科年销售额过千亿的历史壮举；同时土地市场也不甘寂寞，北京、上海和大连三个城市的土地出让金收入过千亿；外资开发商也开始大批进入，2010年数量已过千家。
最近几年，政府一而再，再而三地对房地产市场进行调控，各种市场手段可谓尽数拿出，但效果却是不尽如人意。
新年伊始，新“国八条”的出台，“限购”城市的扩大。
种种迹象表明，今年房地产市场调控仍然很严峻。
究其原因：一方面，在当前人民币升值，流动性泛滥、通货膨胀高涨的预期下，而国内投资渠道过少现实情况下，房地产成为闲散资金进驻的必然渠道；另一方面，市场供给不足，再加上保障房市场规模目前还较小，对现有市场产生的挤出效应极其有限。
为了强化调控效果，政府扩大限购城市的数量则在预料之中。
限购对市场需求的抑制是理论远大于实践从理论上来讲，限购的全面展开，必将对城市形成一定的压制。
根据招商证券研发中心的测算结果：1.在全国所有城市限购的情况下，全国成交量被动萎缩13—29%之间；2.在三线城市不限购的情况下，全国成交量被动萎缩6%—13%之间；3.若相关城市按“国八条”的要求推出或调整限购政策，全国成交量被动萎缩12%。
杨连宁：楼市假回暖,市场真衰退
专家为什么预测房地产泡沫会在2012年破裂？因为2012年是房企的“还债年”，资金链断裂年。
房企的4个资金来源，开始干涸了：1,销售回款锐减了，2,信贷资金收紧了，3,资本市场的借贷困难了，4,信托融资更难了。
除了降价销售回款之外，房企没有逃生之路啦。
正当2012年7月起房企将陆续偿还到期的约3000亿美元（折合2万亿人民币）海外债、房地产信托基金、私募、民间高利贷这4类债务时，走投无路的房企操控市场玩起了“买涨不买落”的最后一搏——楼市回光返照回暖啦！但这是真的吗？据报道,国内房企500强的库存2012年已达到4.9945万亿，平均每家库存100亿。
你别忘了，只要这5万亿库存房产卖不掉，就需要分分钟供养着。
无论靓女还是丑女，只要嫁不出就得花钱养在家里。
再以泡沫来形容国内的房价，已经不准确啦。
犹如普通磅秤的极限是300斤，假如一个体重超过了600斤的胖子站上去的话，医学上就不能用fat(胖)来形容，只能说obesity(痴肥)了。
痴肥的房子成了最过剩的商品，譬如北京市最新核实的空置住宅多达381万套。
按照年均成交10多万套的销量计，等于20年来的交易量全部空置着，可怕不？“在现代经济体系下，没有任何一个国家的经济构造像中国那样畸形。
”（查诺斯语）也因此，楼市的回光返照不是复苏，而是市场加速衰退的征兆。
国内当下，虽说最过剩的产能是房子，其实更过剩的产能非货币莫属。
过剩的货币导致整体经济泡沫化了——GDP原本表示一国土地、劳动、资本的年产出，在我国却发生了变异，变为货币供应量带动的货币交易值。
GDP 为什么会发生这种变异？因为国内的实物产出输出到了国外，而在“外汇占款”名义下的印钱购汇，却把货币留在了国内。
连续多年的印钱购汇推动了印钱投资，货币泡沫已经造就出资产泡沫啦——失控的房地产与政府基建被称为“泡沫双雄”。
（陈志武语）这个举世无双的巨型泡沫极富粘性，它一天不破，像癌肿那样就每天狂吸着营养，致使市场嬴弱失血。
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润物无声，正向背离
2012-04-16
2011年10月份开始，房地产市场量价齐跌局面明显，从而宣告市场进入了深度调整期。
2012年1-2月的数据表现更为糟糕：全国地产开发投资增速大幅回落，商品房新开工面积增速同比大幅下滑，商品房销售面积和销售金额增速呈负增长，70个大中城市商品住宅价格指数持续下滑。
随着房地产调整加深，中国经济软着陆明显，GDP和CPI出现了双降的趋势。
春节过后，各地楼盘上门量剧增，其后市场成交随之回暖。
3月阳春，各城市成交量强劲回升，明显超越11年10月份以来水平；各城市库存情况也有所改善，显见顶迹象。
世联研究认为，3月阳春由三大因素导致：其一，春节后流动性持续改善，支撑房地产市场成交量触底回升；其二，随着偿债高峰的到来，当前房企库存高企现金流紧张的局面将导致企业出现流动性危机，房企只能降价跑量；其三，流动性持续改善提升购房者风险偏好，叠加房价下降接近购房者预期，促使购房者信心指数回升。
上述三大因素导致了量升价跌的市场走势，这意味着市场终迎正向背离。
流动性持续改善，支撑成交量触底回升
全球经济依然面临着较大的挑战，发达国家受累于低迷的经济形势，需要持续的量化宽松。
虽然OECD综合领先指标重新回到100上方，美国失业率下降至8.2%，显示全球经济低迷中缓慢复苏，但是欧债阴霾未消，欧元区经济无起色：欧元区3月份制造业和服务业PMI继续下跌，欧盟27国失业率仍高达10.2%，其中西班牙和希腊25岁以下年轻人失业率高达50%以上。
可见欧元区走出衰退期仍需克服重重困难，经济走向前景未明。
因此发达经济体仍将维持宽松的货币政策，美联储、欧洲央行、日本央行和英国央行等都纷纷表示要延续甚至扩大宽松货币政策，以保持经济复苏的势头。
发达国家持续的新量宽，明显改善投资者避险心理，投资偏好得到提升，资本重新流入新兴国家。
在此背景下，资本重新流入中国，国家新增外汇占款转正，结束了持续3个月的负增长，从而使国内资产价格得到一定程度的支撑。
从国内经济看，GDP和CPI双降的趋势明显，各项经济指标亦不容乐观，说明当前国内经济面临着巨大的挑战。
为了实现经济稳定增长的目标，央行对货币政策进行预调微调，先后两次下调存款准备金利率，正式宣告中国的货币政策转向。
信贷情况也在不断好转，Shibor利率持续走低，显示惜贷情绪好转，新增贷款恢复增长，3月份新增贷款高达1.01万亿，远超市场预期。
另外，10期国债收益率与2年期国债收益率的息差不断扩大，显示国内流动性在不断好转。
流动性的持续改善是房地产市场出现3月阳春的关键因素。
现行主义大行其道，房企应对大于预测
包括万科、中海、保利、恒大、龙湖、绿城、星河湾等众多品牌开发商将提高去化速度作为今年重要的经营策略。
品牌开发商采取以价换量的市场策略，不仅是基于政策做出的判断，也是出于业绩和股东的压力，以及行业发展的内在要求。
在政策调控的背景下，71家上市房企的年报数据显示，房企的净资产收益率（ROE）回落，利用杜邦分析法对上市房企的分析结果显示，未来房企ROE难以提升，因此提高资产周转率是改善房企未来ROE的主要途径。
房地产行业通过依赖高财务杠杆和价格上涨带来的高利润和实现快速增长的时代已经一去不复返了，快周转成为当前房企的主旋律。
历史高位，偿付能力堪忧，数据显示房企的偿付能力甚至略低于2008年。
从71家上市房企公布的年报来看，开发商库存增长迅猛，同比增长42.7%，去库存成为房企共同的选择。
因此越来越多的开发商加入降价促销的行列，以价换量成为了市场共识。
购房者信心指数回升，期望最低降幅下降至15%
2012年一季度世联购房者信心指数为52.7，较2011年4季度小幅提升0.9，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度有所改善。
其中，2012年1季度全国购房者当中，预期未来半年房价下跌的比例为49%，比上季度下降17.9个百分点；预期房价持平或上涨的比例有所增加。
本季度购房者期望房价最低降幅为15%，较上季度的20%下降5个百分点。
其中，东部一线、东部二线、中部二线、西部二线、东部三线、中西部三线城市购房者期望最低降幅分别为：18%、16%、14%、14%、14%、10%，较上季度分别下降4-6个百分点。
这说明购房者更加理性的看待降价问题，不再盲目唱空，而是根据市场实际情况，对自己的心理价位进行调整。
重点城市购房者期望降价幅度和期望最低降幅可参见图表20，最高的青岛为21%，最低的中山为9%。
世联重点监测的28个城市降价楼盘数据显示，截止3月中旬，今年以来新增降价楼盘197个，超过20%降幅的楼盘占比由去年的13%上升至20%。
与之对应的是，购房者期望最低降幅从20%降至15%，购房者预期好转。
这些说明，市场主动适应购房者的预期，促使成交量的回升。
另外，虽然调控基调坚决不放松，但是政策已经出现了技术性校正，支持合理的住房需求，首套房货款利率优惠也是在此前提下得以实现。
首套房贷款利率优惠重现，刺激了刚性需求，带动成交量回升。
世联成交客户数据显示，投资客占比已经下滑至13.6%，接近2009年最低点7.5%，说明当下市场刚需是成交的主导力量。
总而言之，世联研究认为，调控政策的技术性校正、流动性改善、购房者风险偏好提升等因素导致了市场的3月阳春，判断如下：1、量涨价跌，市场进入了正向背离的阶段。
我们预计市场成交量已见底，价格下跌空间不大。
2、行业政策和货币政策的紧松程度，决定筑底时间的长短。
3、房企的流动性持续恶化，说明接下来房企仍需努力卖房，避免过高的存货挤压现金流，造成流动性危机。
【撰写世联地产市场研究部】。