养老产业的各种模式
日本养老产业的盈利模式
日本养老产业的盈利模式日本养老产业经过多年的发展与磨合，养老体系已经基本成熟，超过70% 的养老机构能够实现盈利，成为当今世界各国争相学习的成功范例。
日本养老产业的盈利模式是以长期介护保险为基础，以产业生态圈构建、人性化及精细化管理、连锁化及标准化运营为增长点的模式，该模式的成功源于日本养老机构在经营与管理方面的出色表现。
介护保险消费支撑介护保险直接解决了日本养老服务的支付问题，成为日本养老机构能够实现盈利的核心要素，因而介护保险是日本养老产业体系运作的基石。
日本介护保险将参保人分为7 个介护等级，并以与介护等级匹配的护理服务作为参保收益方式;同时，允许社会性的养老机构参与提供介护保险服务。
因此，养老机构和保险参保人皆能从中受益。
对介护保险参保人而言，在入住养老机构时，除了10%的介护费外，只需承担住宿费和餐饮费等，其余皆由介护保险支付，个人自付费用仅占总费用的25%左右，这极大保障了参保人对养老服务的支付能力并提升了消费水平;对于养老机构而言，提供标准化介护保险服务，不但操作难度低，而且能够获得稳定的保险收入，不需要考虑财政负担，这是一个双赢的结果。
目前，在日本普通养老机构的总收入中，介护保险收入所占比重已达到70%，已然成为日本养老机构最稳定的收入来源和盈利保障，因而，介护保险是日本养老机构盈利模式的核心基础。
产业生态圈构建构建产业生态圈是日本养老机构增加盈利来源的重要举措之一。
日本将生态圈的理念引入到养老机构的运营领域，主要体现在围绕老年人的实际需求，将各类专业服务商集聚在同一个系统中，形成一个服务的闭环。
一方面可以使服务商发挥各自的专业特长，不断做大做强系统，并在这一过程中实现自身利益最大化;另一方面，可以锁定客户资源，并引导客户需求内部流转，实现系统整体的协同共赢。
目前，日本养老机构对产业生态圈的构建主要从两个维度展开:一是小循环，将护理、康复、医疗等刚需型服务模块纳入自身运营体系，通过自主运营，创造生态竞争优势，形成新的利润增长点。
中国养老产业未来发展趋势
中国养老产业未来发展趋势中国养老产业未来发展趋势一、前言随着人口老龄化的加速，养老问题已经成为中国社会面临的重要挑战之一。
中国养老产业发展至关重要，需要不断推进创新和改革，以满足老年人口的各种需求和提高他们的生活质量。
本文将分析中国养老产业的未来发展趋势，并提出相关建议。
二、产业发展趋势1. 多元化养老服务模式未来，中国养老产业将趋向于多元化发展，从传统的居家养老、养老院到社区养老、养老酒店等多种类型的养老服务模式将逐渐涌现。
这些服务模式将根据老年人的需求和偏好，提供精细化、个性化的服务，提高老年人的生活质量。
2. 科技驱动养老服务创新随着科技的不断进步，人工智能、大数据、物联网等技术将在养老产业中发挥越来越重要的作用。
例如，智能护理床、智能家居、智能健康监测设备等技术将为老年人提供更加便捷、安全和舒适的养老环境和服务。
3. 养老产业与医疗产业的融合健康是老年人关注的重要问题之一，因此，养老产业与医疗产业的融合将趋势越发明显。
未来，养老机构将积极与医疗机构合作，提供综合性的养老医疗服务，实现老年人的全程健康管理。
4. 跨界合作与互联网思维的应用未来，越来越多的企业将进入养老产业，并且与其他产业进行跨界合作。
例如，互联网企业可以利用其技术优势为养老产业提供更好的解决方案，金融机构可以提供创新的养老金融产品，房地产企业可以开发养老社区等。
这些跨界合作将为养老产业注入新的活力和创新思维。
5. 基于家庭的养老模式尽管养老机构的需求不断增加，但很多老年人依然倾向于在家庭中养老。
未来，基于家庭的养老模式将获得更多关注和支持，政府将加大对家庭养老的支持力度，提供相应的政策和经济支持。
6. 养老人才的培养与引进养老产业发展离不开专业人才的支持，因此，未来，养老人才的培养与引进将成为养老产业发展的重要环节。
政府应加大对养老人才的培训和教育力度，同时鼓励相关企业引进国内外的养老专业人才，提高养老服务的专业水平和质量。
社区康养产业的类型与发展模式
社区康养产业的类型与发展模式社区康养产业，指的是基于社区的健康养生、康复护理、养老服务等一系列综合性产业。
它以促进社区居民身心健康为目标，通过提供全方位的健康管理和养老服务，打造以社区为核心的康养生态圈。
本文将分析社区康养产业的类型与发展模式。
一、社区康复护理型社区康养产业中的一种类型是康复护理型。
这种模式注重为社区居民提供康复护理服务，包括康复训练、康复咨询、康复评估等。
康复护理型社区康养产业通常与医疗机构、康复机构合作，借助专业的医疗资源和康复设施，提供全面的康复护理服务。
这种模式的发展需要专业医疗机构的支持，并需要具备一定的康复设施和专业人才。
二、养老照料型养老照料型是社区康养产业的另一重要类型。
随着人口老龄化趋势的加剧，社区养老服务的需求日益增长。
养老照料型社区康养产业致力于为居民提供养老护理、长期照料等服务，满足他们在生活、饮食、医疗等方面的需求。
这种模式的发展需要建立完备的养老服务体系，包括老年公寓、养老院、社区护理中心等设施。
同时，养老照料型社区康养产业还需要具备专业的养老护理人才，为居民提供贴心的照护服务。
三、健康养生型除了康复护理和养老照料型，社区康养产业还可以发展成为健康养生型。
健康养生型社区康养产业注重为社区居民提供健康管理、健身养生等服务。
这种模式通常包括社区健康教育、康体活动、按摩保健等项目，以帮助居民改善身心健康，提高生活质量。
健康养生型社区康养产业需要建立完善的保健设施，如健身房、养生馆等，并拥有专业的养生指导师和康体教练团队。
四、文化休闲型文化休闲型是较新兴的社区康养产业模式。
社区康养不仅仅局限于身体健康，还涉及心理健康和社交交往。
文化休闲型社区康养产业提供涵盖艺术、文化、娱乐等多种形式的活动，如音乐欣赏、绘画培训、社区戏剧表演等，使居民在社区中获得文化享受和社交互动。
这种模式的发展需要专业的文化艺术资源和团队，以及社区场地的配套建设。
五、综合型综合型是社区康养产业发展的终极目标。
养老康养项目
养老康养项目
养老康养项目是一种结合养老和健康服务的综合性项目，旨在提高老年人的生活质量。
以下是一些常见的养老康养项目类型：
1.居家养老：为居家老人提供生活照料、家政服务、康复护理等服务，以满足老人的日常生活需求。
2.社区养老：以社区为依托，将养老服务延伸至家庭，为老年人提供日间照料、短期照料、康复护理等服务。
3.机构养老：将老年人集中安置在养老机构中，提供全方位的养老服务，包括日常生活照料、康复护理、文化娱乐等。
4.医疗保健：为老年人提供医疗咨询、疾病预防、治疗康复等服务，保障老年人的身体健康。
5.旅游养老：将养老与旅游相结合，为老年人提供旅游、休闲、养生等服务，促进老年人的身心健康。
6.智慧养老：利用信息技术手段，为老年人提供智能化、便捷化的养老服务，如远程监测、智能家居等。
养老康养项目的成功关键在于合理规划和服务质量。
在规划阶段, 要充分考虑老年人的需求和特点，合理配置资源，提供有针对性的服务。
在服务阶段，要注重服务质量和服务效果，提高老年人的满意度和幸福感。
一文搞懂养老机构8种经营模式（优劣势+适用条件，运营必知）
一文搞懂养老机构8种经营模式（优劣势+适用条件，运营必知）作者：万仁涛。
全文约约8400字，建议收藏阅读。
图片为作者拍摄，图文无关大家都知道，一个养老项目要想成功，前期定位策划、中期的建设筹备、后期的落地经营都是决定因素。
这其中，后期的落地经营仍然是大多数养老项目投资人最头疼的一件事：自己运营吧，没有团队没有经验；交给别人经营吧，应该交给谁来经营？采取什么样的经营模式最合适？现阶段，养老机构经营模式有很多种，对于没有团队没有经验的新建养老机构来说，如果盲目地选择经营模式，将会给养老机构带来严重的亏损。
那么，养老机构投资者该如何正确地选准经营模式呢？今天，我们对国内常见的几种养老机构经营模式进行解读，为大家提供参考。
-01-特许经营特许经营指特许者将自己所拥有的商标（包括服务商标）、商号、产品、专利和专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用，被特许者按合同规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相应的费用。
按照不同的分类标准，特许经营有很多类型，这里不再详述。
在养老服务领域，常见的两种模式是商业特许经营和政府特许经营。
1.先说一说商业特许经营。
商业特许经营通俗来讲，可以理解为“连锁加盟”。
按其特许权的形式、授权内容与方式、总部战略控制手段的不同，可以分为三种类型：生产特许、产品－商标特许与经营模式特许。
这其中，经营模式特许是养老服务领域应用较为成熟的模式，也是主要模式。
所谓经营模式特许，是指受许人有权使用特许人的商标、商号、企业标志以及广告宣传，完全按照特许人设计的单店经营模式来经营；受许人在公众中完全以特许人企业的形象出现；特许人对受许人的内部运营管理、市场营销等方面实行统一管理，具有很强的控制。
国务院于2007年4月初通过的《商业特许经营管理办法》规定，商业特许经营要拥有注册商标、企业标志、专利、专有技术等经营资源，特许人从事特许经营活动应至少拥有2个直营店，并且经营时间超过1年。
国家提倡的养老方式
(1)家庭养老。
家庭养老是指老年人按照我国民族生活习惯，选择居住在家庭中，安度晚年生活的传统养老方式。
(2)居家社区养老。
老年人在家庭居住与社会化上门服务相结合的一种新型养老模式。
这种模式可以确保老人、子女、养老服务人员、政府各取所需，促使资源得到充分利用。
社区居家养老弥补了家庭养老的不足，是目前政府大力倡导的一种新型养老模式。
(3)机构养老。
包括养老院、养老公寓等多种情形。
喜欢过群体生活的老年人，尤其是孤寡老人居住于养老院，或组建大型的老年社区，组织大量的老年人自愿前来入住，社区内为老年人提供所需要的各方面专门化服务。
机构养老将是未来养老的一大主体方式。
养老院，收养没有法定赡养人或因其他原因而不能在家生活的老年人。
养老院的全部费用由国家负担，个人还可以按规定领取原来享受的养老金或抚恤金的一部分。
中国的敬老院是在农村"五保户"的基础上发展起来的。
1956年农业合作化时期，农业生产合作社对缺乏劳动能力、生活没有依靠的鳏、寡、孤、独者，实行保吃、保穿、保烧、保医、保葬(儿童则为保教)，简称"五保"。
详解四种居家养老盈利模式
居家养老服务，一般是指由社区和社会帮助家庭成员为在家里居住的老年人提供生活照料、医疗护理和文化娱乐、精神慰藉等方面服务的一种社会化养老服务形式。
可以说居家养老服务实际上是在社区建立一个支持家庭养老的社会化服务体系，它具有服务主体多元化、服务对象公众化、服务方式多样化、服务队伍专业化等特点。
“居家养老”服务相对过去传统的“家庭养老”而言，虽一字之差，但却赋予了全新的含义和解释，它把社会化的为老服务引入家庭，是对传统的家庭养老模式的补充与创新。
下面对最主要的几种基本模式作一个简要的归纳、比较和分析，以便各地在深入开展居家养老服务时能够有目的、有选择地学习、吸收和借鉴，学其所长，避其所短。
1、政府主办，层级联动模式主要是采取各级政府和街居社区运用行政强制力进行推动的办法，运用各级财政资金扶持和各级行政组织的自筹资金，相应在城区、街道、社区居委会等几个不同层面分级建立起规模有别、服务范围和服务内容有别、服务对象有别的居家养老服务机构和站点，并建立区、街、居三级管理机构，为本辖区内的居家老年人提供多种养老服务。
这种模式的特点是：政府主管，政府承办，行政推动，行政运作。
一般说来，从区到街道、再到社区居委会，每一级都有专门人员主管居家养老服务工作，服务人员大多采取在区、街居家养老服务中心配备事业编制的干部和工作人员，街居站点基本上是街道、居委会干部和少量聘用人员及辖区志愿者来担负。
即使行政工作人员不进行直接服务，也是由行政机构直接聘用人员、直接管理来实施居家养老服务的，并且服务基本上是无偿和低偿为主。
这种模式有其优点：一是这种模式与中西部地区经济社会发展水平和人们的思想观念基本上相适应，那里民间力量经济实力不足，人们的思想观念比较陈旧，目前要推行居家养老服务工作，基本上是要靠行政推动的；二是基于传统做法，由各级行政推动和主办主管，可以从上到下一贯到底，畅通无阻，三是与社区建设紧密结合，能够从上到下得到各级党政主管领导重视和支持；四是容易最快得到广大居民的理解和信任，从而较多地获得社会资源和社会力量的支持。
旅居养老的业务模式、功能要求、开发路径、投资策略
旅居养老的业务模式、功能要求、开发路径、投资策略旅居养老，虽在中国兴起不久，但在西方却有悠久历史。
早在18世纪，西欧各国的贵族和艺术家就热爱回归自然的旅行。
一家人到乡下避暑，属于欧洲社会早期的旅行风尚。
而在中国，旅居养老是在旅居的基础上，衍生的新型养老模式，特点是将“候鸟式养老”和“度假式养老”相结合。
“候鸟式养老”在厦门等南方城市逐渐火爆，这些老人们大多来自北方。
和旅游不同，“人择善而居，鸟择林而栖”，旅居的老人不用走马观花看世界，而是选择世外桃源安享度假的浪漫体验。
养老机构针对不同季节也推出多条线路，毋宁说是国内，就算是国外的泰国清迈等地，也提供中高档新建公寓，泳池、健身房、花园草坪、各种生活必需品，一应俱全。
一、业务模式根据旅居养老的目的和旅居场所的不同，我国旅居养老产业可分为以下五种模式：1、候鸟式旅居康养模式候鸟式旅居康养是我国发展最早的旅居养老模式。
与其他旅居康养模式不同，候鸟式旅居康养只需支付交通费和房租费，成本较为低廉，逐渐成为我国旅居康养的主要模式。
候鸟式旅居康养主要分为三类。
第一，暖冬旅居康养。
冬季南方城市具有独特的地理位置和舒适的气候条件，到南方过冬逐渐受到北方老年群体的追捧。
以海南岛为主的冬季疗养基地逐渐发展起来。
第二，夏季避暑旅居康养。
夏季北方滨海城市以其毗邻大海、空气清新、温度适宜，受到了老年群体的欢迎。
第三，景区旅居康养。
景区旅居养老指依托山林、湖泊、滨海和温泉等自然生态资源，形成山水疗养基地、温泉享老基地、风景享老基地等组合式景区旅居养老模式。
总体来说，候鸟式旅居养老模式的优点是环境优美、气候宜人，灵活性强。
但缺点是季节性较强，便捷性不足。
2、疗养式旅居康养模式随着年龄的提高，老年群体的身体机能开始下降，对医.疗护理需求越来越高。
疗养式旅居康养模式主要分为三类。
第一，中医养生旅居康养。
中医养生旅居康养以中医为核心，以我国传统养生哲学为基础，开发中医诊疗室、中医理疗中心、药膳养老会所、中草药种植园等中医旅居养老项目，提供包括中医养生知识讲座、中医医.疗服务、中草药园区体验等不同的服务。
养老产业的六大盈利模式
中国已经进入老龄化时代，养老问题形势严峻，伴随养老意识提升，需求还将进一步提升。
我国养老产业已进入投资窗口期，未来或迎来10年黄金投资期，如何掘金养老产业，本文给出六大盈利路径。
1、靠制度设计优势盈利当下社会提供的养老产品，多针对的是温饱和保障老人群体。
养老产品没有高价格，就无法提供高端的服务！没有高端的服务，就吸引不来高端客人。
以“享老”带动一般养老，打的是“组合拳”，打造高端“享老”产品，确保企业较高回报率；以“济贫”养老模式，拉动一般养老服务水平提高。
2、靠项目精准定位盈利用传统旅游项目规划和房地产思维策划“养老”项目必定失败，而用“享老”思维定位，“享老”项目则会赚钱。
比如，按照“享老”思维规划的“享老城”，会合理规划出“享老”与一般养老两个区域，“享老”区用高端产品吸引富豪、小康等“享老”族；普通养老区用一般产品供给温饱、保障养老族。
“享老”产品档次高、名声大、具有市场号召力、影响力；一般养老产品实惠、对路、多数消费得起，容易受欢迎。
两区共享的商业金融、教育娱乐、运动养生、服务中心等形成新的商务圈、经济圈，会衍生投资企业多个盈利增长点。
3、靠商业模式创新盈利一是在产品出售上盈利（赚产品销售钱是“享老”产业最初级的盈利方式）。
根据项目土地不同性质，对“享老”群体，采取产权销售、长期使用权转让、出售会员卡、预交押金等形式；对温饱、保障等一般养老群体，采取收取租金等形式，为企业快速回笼资金。
二是在价值溢价上盈利，模式新颖的“享老”平台能吸引购物、旅游、娱乐、网络、医疗等众多机构为有钱老人定向投资提供消费平台，会给企业带来多个持续财源。
三是在上市融资上盈利。
精准项目定位必精准吸引客流群，“享老”群体达到一定规模，会产生稳定现金流，有了稳定现金流就可以上市融资，带来“享老”项目的巨大升值。
4、靠资本运营变革盈利资源—资本—资金—资产，是“享老”产业运营赚钱的固定链条，它改变了依靠硬投资、形成死资产、盈利单一的传统运营方式。
康养产业的商业模式
康养产业的商业模式康养产业是指以提升人们身体和心理健康为目标的产业，包括康复医疗、养老照护、健身保健、休闲旅游等多个领域。
康养产业的商业模式与传统的商业模式有所不同，其核心是以人的健康为中心，强调服务和关怀的理念。
1.康复医疗模式：以疾病康复为核心，提供医疗服务和康复治疗。
这种模式注重疾病诊断和治疗、运动康复等方面的专业知识，可以包括康复医院、康复中心等机构。
2.养老照护模式：以老年人的养老和照护为核心，提供养老院、护理院等机构的服务。
这种模式包括居家养老、长期照护、失能老人的护理等，服务对象主要是老年人和残障人士。
3.健身保健模式：以提升人们身体健康和预防疾病为核心，提供健身培训、健康管理、康体旅游等服务。
这种模式注重运动训练、饮食管理、心理健康等方面的专业知识。
4.休闲旅游模式：以旅游度假为核心，提供康养旅游、休闲养生等服务。
这种模式结合了旅游和康养，通过提供身心放松、养生保健的产品和服务来满足人们对休闲和康养的需求。
1.服务导向：康养产业的商业模式注重提供优质的服务和关怀，以满足人们对健康的需求。
这要求相关机构在服务质量、服务内容和服务方式上具有创新能力，提供个性化、差异化的服务。
2.多元化：康养产业的商业模式涵盖了多个领域，如医疗、养老、健身、旅游等，这要求相关机构能够整合多方资源，构建多元化的产品和服务体系。
3.互联网化：康养产业的商业模式随着互联网的发展而发生了变化，在线健康管理、远程医疗等成为新的商业机会。
同时，互联网技术的应用也为康养产业提供了更多的创新方式，如智能化设备、大数据分析等。
4.客户关系管理：康养产业的商业模式注重建立和维护与客户的紧密关系，通过精准营销、个性化服务等方式获取客户的信任和忠诚度。
同时，建立客户群体和社群也为相关机构提供了更多的商业机会。
总之，康养产业的商业模式在于以人的健康为中心，提供优质的服务和关怀。
随着人们对健康需求的提高和市场的发展，康养产业的商业模式也在不断创新和发展，为人们提供更多样化的健康服务和产品。
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养老产业的5种投资模式+15种开发模式+3种运营模式+7种盈利模式一、投资模式（5种）投资是涉入养老地产最重要的环节，决定需要资金量多少、投资回报期长短、投资所得收益高低、投资风险、所需要准备的资源及必须符合的规章监管等。
不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平、资金运用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模式，也可以选择复合式投资模式，分散风险。
1、全资自筹模式。
全资自筹模式主要指一些资金实力雄厚的大型公司通过自身现有资金或通过其他途径融资扩大自有资金后进行养老地产投资开发。
采用全资模式最大的优点在于最具可控性，可以完全按照预先规划的目标制定投资计划并实施，完全将预期想法付诸实践，不必担心与合资方出现决策与管理上的矛盾；二则是可以获得全部投资收益。
全资模式也有缺点，最大问题在于投资量过大，风险难于控制。
2、合作投资模式。
合作模式指投资商与其他机构合作共同开发养老地产项目，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。
合作方式可以是业务上的合作，如中国人寿与中冶置业的合作协议；也可以是股权方面的合作，如保险公司与地产开发商成立新的养老置业股份公司，或者保险公司入股房地产公司。
保险公司比房地产商更具有融资运作能力，可以提供长期资金支持和风险管控、咨询，房地产开发商则可以提供开发经验、养老地产规划与技术管理甚至土地，投资收益由双方按照投资比例分配。
医疗护理机构也是优质合作对象。
医疗护理机构通过多年经营与发展，对老年客户接触深入，了解其市场期望与需求，市场口碑良好，积累了大量忠诚客户，这些资源形成了有效市场定位，更重要的医疗护理条件是养老核心竞争力之一。
合作模式也有缺陷，合作双方存在利益博弈，在合作过程中双方可能为追逐私利而做出有损对方利益实的行为，在决策与管理上也难免沟通不畅。
3、REITs模式。
REITs(RealEstateInvestmentTrusts)也称房地产投资信托基金，投资者将资金汇集到房地产投资信托基金公司处并得到其发行的收益凭证作为证明，房地产投资信托基金公司利用专业投资技能进行经营，投资方向集中于带来稳定租金收入的房地产项目、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券(MBs)，所得收益将按投资比例分配。
REITs模式的特点有：收益长期稳定、流动性良好、投资风险低、REITs模式可以享受税收优惠、REITs模式投资简单，运营制度透明。
REITs模式本质上是一种资金集合，对于中小公司来说，资本量不大也可以参与投资。
在美国，REITs模式的资产构成及收益来源都简单清晰，公司型或契约型REITs也都有严格的运营规章及法规，作为上市流通的证券产品，其在市场准入、运营章程、高管任职资格、利润分配、监督管理、会计审计、公开信息披露等方面都有严格的法律标准，投资信息获得也十分便利，也适宜对养老地产业并不熟悉的机构投资。
4、信托投资模式。
信托投资模式指一家或多家投资机构集合资金以建立信托的方式交给信托公司，并规定投资方向为养老地产。
由于信托公司近年来在我国发展日加成熟，规模也不断扩大，信托投资模式操作性较强。
首先，投资商将集合资金交给信托公司，签订信托合同。
根据信托投资方向可以分为证券投资信托、组合投资信托和房地产投资信托。
其次，信托公司根据信托合同约定，将投资资金放贷给指定养老地产项目，或以信托资金直接新建或参股一家养老地产公司，或购买养老地产公司发行的债券（证券投资信托），并取得相关利息、股息、资本利得等回报。
最后，在一定期限内，信托公司按照合同约定将投资回报分配给投资者，或解散信托。
5、BOT模式。
指Build-Operate-Transfer（建设-经营-转让）。
近年来，BOT及其衍生模式日渐成为流行的投资与建设方式，主要被一些发展中国家用来进行基础设施建设。
2012年7月民政部发布关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域实施意见，以采取政府补助、购买服务、协调指导、评估认证等方式，鼓励各类民间资本进入居家养老服务领域。
民间资本可以利用政策支持，凭借养老事业的准公共产品性质及巨大的市场需求，采用BOT 模式进入养老地产及服务领域。
建立社会福利性较强的养老院，一方面在政策支持特许经营下能够获得利润，另一方面提高了中低端养老水平，获得良好的社会收益及溢出效应。
二、养老建设的15种开发模式第一类：与社区共同建设在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。
例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。
具体来讲，可分为以下4种模式：模式1：专门建设综合型养老社区综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。
社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。
其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。
综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素一一老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。
因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。
例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施（图1）。
通常来讲，由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。
此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。
在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区,保证各自的独立性，避免相互干扰。
开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。
综合服务楼 f 禽全识中心."厅苗）雕体中心一（含海泳馆等）培训中心 自理型*老年公富 老年住宅，护理型老年心能图1综合型养老社区中应包括多种类型的养老居住产品，以及相应的配套服务设施图2大规模的养老社区可考虑分期建设模式2：新建大型社区的同时开发养老组团一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。
这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。
养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。
开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多；另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。
以广东惠州某项目为例，其总用地面积约2万亩，总建筑面积720万平方米，开发商从中划出150亩地进行养老社区建设，计划建设约18万平方米的养老住宅产品。
从规划布局来看，养老社区靠近整体项目的中心商业服务设施布置，方便老人到达和使用（图3）。
养老住宅楼栋在规划布局时形成多个小型居住组团，分别针对自理老人和半自理老人，其中半护理组团靠近医院和康复中心，并设置连廊连接，以满足老人就近医疗的需求。
+中心商业区养老住宅（二期）养老住宅普通住宅图3养老住宅靠近中心商业区布置，建设比例控制在一定范围内模式3：普通社区中配建各类养老产品据调研，许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代，老人需要与子女住的近一些。
而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾，老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。
因此普通社区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求（图4）。
这种“全龄社区”的居住理念能够较好的符合我国现阶段国情，将会是较受欢迎的一种养老居住模式。
图4普通社区中可配建的老年住宅和公寓示意图普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅等。
老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。
老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。
设计时应注意根据住户的购买力来控制套型总面积，特别是老年住宅的套型面积不宜过大，建议以50~60平方米的一居室、两居室为主。
这样才能满足老人与子女共同购房的诉求。
普通社区中还可以配建养老公寓，其经营方式大致可分为出租或出售两种。
养老公寓通常为社区中专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。
在规划设计时，建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆（例如救护车）出入近便，另一方面养老公寓底层可设置对外商业或公共设施，兼顾对外经营，同时也便于对养老公寓进行单独管理。
模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施据资料显示，一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。
以北京市为例，城六区老年人口总量和比例均高于远郊区县，老龄化程度严重，但城六区的养老床位数量却低于远郊区县，由此可见城区对于养老设施的需求是十分迫切的。
这些社区往往年代较久，周边配套设施成熟，具有良好的区位条件，然而社区周边的用地资源比较紧张。
若能在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。
开发者可考虑利用零散地块新建，或通过对既有建筑（如旧的诊疗所、宾馆）的改建等方式进行建设。
这种开发模式投资相对较少，易于复制和实现连锁经营。
此类老年服务设施可为小规模、多功能、综合型的设施，其服务范围往往辐射周边多个社区，因此具体的功能可根据周边的社区需求进行确定。
通常来讲，除了含有一定的居住功能外，还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，并考虑为社区老人提供上门护理、送餐、洗浴等服务（图5）。
平面功傩分区：I I窘明入住老人B耍I］后勤办公照费房间口公共活动富间匚二日抵空向---图5日本小规模多功能老年服务设施的常见功能示意图第二类：与相关设施并设养老地产项目除了依托社区共同建设外，还可以与一些其他设施结合，共同进行建设，例如与医疗机构、商业设施或其他福利设施设置在一起。
此类开发模式能够充分发挥各方资源优势，使养老产品和相关设施实现互惠互利。
常见的开发模式有以下几种：模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。
这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。
与此同时，还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院，这样既能够提高医疗资源的使用效率，又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的养老居住需求。
以日本六甲老年公寓为例，开发企业将老年公寓与建立了合作关系的医疗机构邻近设置在一起（图6），当老人遇到突发疾病时，医疗机构可以做出迅速反应，令入住其中的老年人感到十分安全。