关于实行“代建制”,加快拆迁安置房建设的建议

关于实行“代建制”，加快拆迁安置房建设的建议

省政协委员蔡茜

近年来，随着城市基础设施建设、生态环境保护和城市现代化进程的不断推进，征地拆迁的范围及数量逐年增多，广大拆迁户的回迁安置房建设任务逐年加重。省委省政府高度重视拆迁安置工作，连续几年把拆迁安置房建设作为“为民办实事”的重点工程来抓。在省城乡建设厅和各级建设单位的不懈努力下，近年来我省拆迁安置房建设已经取得了较好成效，已安置的房屋总体情况良好，群众抽样调查满意率较高。拆迁安置房集中规划、统一建设，对集约土地资源、改善居住环境、提高生活品质等方面也起到了较大的促进作用。

经过调查发现，各地集体土地拆迁安置房建设还存在着供需依然脱节的突出矛盾，部分拆迁户长期在外过渡不能得到如期安置；建设管理过程尚不尽科学，工期长、质量不高等问题还亟待改进；建成后的后续管理制度还不够健全，需要引起重视并加以完善。

一、主要问题

（一）供需矛盾依然突出，产生不良后果

近年来，虽然各地不断加大拆迁安置房建设力度，但由于城市化进程推进速度的加快，安置房的建设及交付速度还满足不了实际需求，还有较大部分拆迁户未能如期分配到安置房，供需矛盾比较突出。

调查表明，那些在外过渡户中，已超过协议安置时间的占总调查数量的62.57%。至今已在外过渡年份最长的达5至6年之久。

拆迁户未能按照协议安置时间分配到预期的安置房，给社会及政府带来了较多的消极影响。一是拆迁户不能安居乐业，正常生产生活受到严重影响。一项对拆迁户的问卷调查结果显示，接近75%的拆迁户觉得寻找合适的过渡房很困难，拆迁户或投亲靠友，或临时租房，少数拆迁户甚至住在简陋的临时工棚内。拆迁户急切希望政府及时解决安置房问题，一些年纪大的、身患疾病、适婚青年等人群更急需安置房。

二是大量超期过渡户未能按承诺时间入住安置房，影响政府诚信并进一步加剧“拆迁难”矛盾。屡次、长时间不能按期交房，使得部分农户对基层政府的信任度打折，更使得当前涉及拆迁项目的村民心存顾虑，对新项目的推进形成滞阻。

三是部分拆迁户为维护自己权益频频上访，影响到社会稳定。对信访部门的调查资料显示，在外过渡年份3年以上的拆迁户，多次集体滞留在政府信访部门，要求政府兑现承诺、切实解决历史遗留问题，已经严重影响到相关部门的正常工作秩序。受条件限制，政府部门对上访诉求也只能通过明确安置最终期限、提高过渡费标准等部分解决上访户要求，与拆迁户的最终期望值尚有差距，可能产生更多的缠访、闹访、越级访问题。

四是安置房延期交付使得拆迁成本增大，影响到安置点建设资金平衡。成本增大主要体现在两个方面，一是发放到拆迁户的过渡费预算严重超支。在编制拆迁过渡费预算时一般按两年正常过渡期编制，补偿标准也按正常的政府规定标准计取；而实施过程中过渡期限大幅增加，再加上超过约定过渡期后、每月发放标准提高一倍，实际支出的过渡费大大超过预算，增加了财政负担。二是安置房建设成本增加。目前银行贷款仍是绝大部分安置房建设的一个重要

资金来源渠道安置房延期交付也严重影响到建设资金的有效平衡。

（二）建设管理不尽科学

一是工程进度拖延现象比较突出

调查表明，集体土地拆迁安置房建设工程建设周期普遍较长，实际施工工期超过合同工期情况比较突出。

二是前期工作未提早筹划，施工手续不完备

调查发现，部分拆迁安置房建设在强调程序规范与进度优先方面还存在“两张皮”现象，或片面强调进度优先而忽视程序规范，或片面强调程序规范而不顾工程进度。突出表现为前期征地、拆迁、施工审批手续未及早谋划，影响施工进展，甚至于在程序未到位情况下开工建设。

三是工程质量管理有待加强

对部分已回迁户的问卷调查显示，共有25户约14%的住户对房屋质量不满意，渗漏、墙地面空鼓、电梯等是回迁户反映问题较多的项目。部分承担农居建设的施工单位对质量管理不够重视，存在屡查屡犯的现象，不但影响农居工程进度，也极易为房屋质量留下隐患。

四是少数农居房户型不合适“滞分”，空置期长达两年

部分农居在方案设计阶段没有充分征求拆迁户的意见，户型偏大，给回迁安置带来难题，少数建成农居房闲置多年。

（三）后续管理制度还不够科学合理

一是产权办理相对滞后

从房管部门调查了解到，有些地方交付使用的农居实施单位尚未申请房屋产权初始登记的办理，总证尚未办理，各安置户的分户产权就不具备办理条件。

从安置户了解到，不少安置户对安置房屋的产权办理比较关心。部分安置户因为上学、婚姻等生活方面变迁，房屋产权办理从法律层面需求演变成生活中的实际需求。

二是物业管理水平总体欠高，对违规装修、群租等现象缺乏有效的劝阻手段。调查中发现，小区居民满足自住需求外的套房，在高租金回报驱使下，套房被分隔成单间或小孤套出租，目前已经形成一定的跟风趋势，导致群租的安全隐患不断积聚。有的住户违规挖土，把地下停车库“改库成住”，有顶楼住户甚至“破墙扩面”，有的住户擅自增设卫生间，此类现象不但容易导致住户间的纠纷，也存在改变房屋原有结构而衍生成安全隐患的风险。小区住户违规装修、群租现象蔓延，与物业管理公司在协调劝阻、制止、化解居民矛盾缺乏有效手段，落实居民需求方面尚未被居民充分认可密切相关。

三是物业管理成本支出远远大于收入的矛盾比较突出。部分受调查的物业公司反映，物业管理收费尚不能满足小区的管理成本支出，需要依靠村社组织的“补血”才能正常运转。以某安置为公寓为例，物管实际运行成本约150万元，在百分之百收取的前提下，收入仅60万元，缺口60%，缺口资金主要依靠村社组织（股份经济合作社）的商铺等经营性收入来弥补。部分受调查单位反映，交付使用的农居首期的物业管理费已经在交付时候上交，但受住户传统观念等影响，以后年度农居的物管费收取更加困难。

二、几点建议

一、积极推行“代建制”。“代建制”对加快安置房的建设、提升安置房的品质及理顺建管机制具有重大的作用。建设主体应按照政府“城市居民拆迁

安置房一律实施代建制，农转非居民拆迁安置房鼓励实施代建制”的要求，转变目前实际的“建管不分”的工作机制，将工作重心从安置房的直接建设转移到对代建单位的监督管理上来，真正实现“建管分离”，相关职能部门也应为推行“代建制”提供操作依据和必要的便利条件。

二是畅通信息渠道，“早谋划、早安排、早落实”。安置房管理主体与所在地方政府应加强统筹协调，设立并及时更新当地拆迁户情况的联网数据库，包括已列入拆迁计划但未实施的准拆迁户、已在外过渡户情况、已分配部分房源的拆迁户等基本信息。在实时共享信息的基础上，以拆迁为龙头，编制好拆迁、规划、供地、建设、配套、安置等中长期计划，推行选址优先、供地优先、拆迁优先，“早谋划、早安排、早落实”，科学合理谋划拆迁安置房的用地报批、拆迁交地、技术前期等工作，摆脱安置房建设滞后的困扰。

三是加强统筹、完善安置政策，丰富安置方式。各实施单位应积极按照上级部门货币安置的倡导，在新项目中做好拆迁户的政策宣传工作，提升选择货币安置方式拆迁户的数量，减少近期安置房建设压力。同时加强区域统筹、资源整合，探索建立类似经济适用房销售的拆迁房分配方式，采用房源集中、就近安置优先、按过渡期限轮候、一户多套时优先安排生活必需房等手段，既满足拆迁户对住房需求的多样性，也逐步实现广大拆迁户从长期过渡到短期过渡，再到零过渡，并最终实现现房安置的目标。

四是坚持以人为本，强化群众参与机制，落实好“四问四权”。建设实施主体在安置房建设过程中应切实抓好前期准备工作，让群众全程参与，各个环节认真听取群众意见，让拆迁安置房建设贴合住户需求，确保在保障住户利益的同时，减少后续反复，促进项目建设进度加快。此外在项目建设标准上，