注会会计学习笔记——第二十二章租赁
会计相关知识学习笔记——租赁第二十二章租赁第一节租赁概述租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
2018年修订印发的新租赁准则与原准则相比，承租人会计处理不再区分经营租赁和融资租赁，而是采用单一的会计处理模式模型，也就是说，除采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，对所有租赁均确认使用权资产和租赁负债，参照固定资产准则对使用权资产计提折旧，采用固定的周期性利率确认每期利息费用。
出租人租赁仍分为融资租赁和经营租赁两大类，并分别采用不同的会计处理方法。
一、租赁的识别（一）租赁的定义在合同开始日，企业应当评估合同是否为租赁或者包含租赁。
如果合同一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
一项合同要被分类为租赁，必须要满足三要素：一是存在一定期间；二是存在已识别资产；三是资产供应方向客户转移对已识别资产使用权的控制。
在合同中，“一定期间”也可以表述为已识别资产的使用量，例如，某项设备的产出量。
如果客户有权在部分合同期内控制已识别资产的使用，则合同包含一项在该部分合同期间的租赁。
企业应当就合同进行评估，判断其是否为租赁或包含租赁。
同时符合下列条件的，使用已识别资产的权利构成一项单独租赁：（1）承租人可从单独使用该资产或将其与易于获得的其他资源一起使用中获利；（2）该资产与合同中的其他资产不存在高度依赖或高度关联关系。
另外，接受商品或服务的合同可能由合营安排或合营安排的代表签订。
在这种情况下，企业评估合同是否包含一项租赁时，应将整个合营安排视为该合同中的客户，评估该合营安排是否在使用期间有权控制已识别资产的使用。
除非合同条款或条件发生变化，企业无需重新评估合同是否为租赁或者是否包含租赁。
（二）已识别资产1、对资产的指定。
已识别资产通常由合同明确指定，也可以在资产可供客户使用时隐性指定。
2、物理可区分。
如果资产的部分产能在物理上可区分（例如，建筑物的一层），则该部分产能属于已识别资产。
如果资产的某部分产能与其他部分在物理上不可区分（例如，光缆的部分容量），则该部分不属于已识别资产，除非其实质上代表该资产的全部产能，从而使客户获得因使用该资产所产生的几乎全部经济利益的权利。
3、实质性替换权。
即使合同已对资产进行指定，如果资产供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该资产不属于已识别资产。
其原因在于，如果资产供应方在整个使用期间均能自由替换合同资产，那么实际上，合同只规定了满足客户需求的一类资产，而不是被唯一识别出的一项或几项资产。
也就是说，在这种情况下，合同资产并未和资产供应方的同类其他资产明确区分开来，并未被识别出来。
同时符合下列条件时，表明资产供应方拥有资产的实质性替换权：（1）资产供应方拥有在整个使用期间替换资产的实际能力。
例如，客户无法阻止供应方替换资产，且用于替换的资产对于资产供应方而言易于获得或者可以在合理期间内取得。
（2）资产供应方通过行使替换资产的权利将获得经济利益。
即，替换资产的预期经济利益将超过替换资产所需成本。
需要注意的是，如果合同仅赋予资产供应方在特定日期或者特定事件发生日或之后拥有替换资产的权利或义务，考虑到资产供应方没有在整个使用期间替换资产的实际能力，资产供应方的替换权不具有实质性。
企业在评估资产供应方的替换权是否为实质性权利时，应基于合同开始日的事实和情况，而不应考虑在合同开始日企业认为不可能发生的未来事件，例如，1）未来某个客户为使用该资产同意支付高于市价的价格；2）引入了在合同开始日尚未实质开发的新技术；3）客户对资产的实际使用或资产实际性能与在合同开始日认为可能的使用或性能存在重大差异；4）使用期间资产市价与合同开始日认为可能的市价存在重大差异。
与资产位于资产供应方所在地相比，如果资产位于客户所在地或其他位置，替换资产所需要的成本更有可能超过其所能获取的利益。
资产供应方在资产运行结果不佳或者进行技术升级的情况下，因修理和维护而替换资产的权利或义务不属于实质性替换权。
企业难以确定资产供应方是否拥有实质性替换权的，应视为资产供应方没有对该资产的实质性替换权。
（三）客户是否控制已识别资产使用权的判断为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，企业应当评估合同中的客户是否有权获得在使用期间因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
1、客户是否有权获得因使用资产所产生的几乎全部经济利益。
在评估客户是否有权获得因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益时，企业应当在约定的客户权利范围内考虑其所产生的经济利益。
例如：（1）如果合同规定汽车在使用期间仅限在某一特定区域使用，则企业应当仅考虑在该区域内使用汽车所产生的经济利益，而不包括在该区域外使用汽车所产生的经济利益；（2）如果合同规定客户在使用期间仅能在特定里程范围内驾驶汽车，则企业应当仅考虑在允许的里程范围内使用汽车所产生的经济利益，而不包括超出该里程范围使用汽车所产生的经济利益。
为了控制已识别资产的使用，客户应当有权获得整个使用期间使用该资产所产生的几乎全部经济利益（例如，在整个使用期间独家使用该资产）。
客户可以通过多种方式直接或间接获得使用资产所产生的经济利益，例如，通过使用、持有或转租资产。
使用资产所产生的经济利益包括资产的主要产出和副产品（包括来源于这些项目的潜在现金流量）以及通过与第三方之间的商业交易实现的其他经济利益。
如果合同规定客户应向资产供应方或另一方支付因使用资产所产生的部分现金流量作为对价，该现金流量仍应视为客户因使用资产而获得的经济利益的一部分。
例如，如果客户因使用零售区域需向供应商支付零售收入的一定比例作为对价，该条款本身并不妨碍客户拥有获得使用零售区域所产生的几乎全部经济利益的权利。
因为零售收入所产生的现金流量是客户使用零售区域而获得的经济利益，而客户支付给零售区域供应方的部分现金流量是使用零售区域的权利的对价。
2、客户是否有权主导资产的使用。
存在下列情形之一的，可视为客户有权主导对已识别资产在整个使用期间的使用：（1）客户有权在整个使用期间主导已识别资产的使用目的和使用方式；（2）已识别资产的使用目的和使用方式在使用期间前已预先确定，并且客户有权在整个使用期间自行或主导他人按照其确定的方式运营该资产，或者客户设计了已识别资产（或资产的特定方面）并在设计时已预先确定了该资产在整个使用期间的使用目的和使用方式。
关于上述第一种情况，如果客户有权在整个使用期间在合同界定的使用范围内改变资产的使用目的和使用方式。
则视为客户有权在该使用期间主导资产的使用目的和使用方式。
在判断客户是否有权在整个使用期间主导已识别资产的使用目的和使用方式时，企业应当考虑在该使用期间与改变资产的使用目的和使用方式最为相关的决策权。
相关决策权是指对使用资产所产生的经济利益产生影响的决策权。
最为相关的决策权可能因资产性质、合同条款和条件的不同而不同。
此类例子包括：1）变更资产的产出类型的权利。
例如，决定将集装箱用于运输商品还是储存商品，或者决定在零售区域销售的产品组合；2）变更资产的产出时间的权利。
例如，决定机器或发电厂的运行时间；3）变更资产的产出地点的权利。
例如决定卡车或船舶的目的地，或者决定设备的使用地点；4）变更资产是否产出以及产出数量的权利。
例如，决定是否使用发电厂发电以及发电量的多少。
某些决策权并未授予客户改变资产的使用目的和使用方式的权利，例如，在资产的使用目的和使用方式未预先确定的情况下，客户仅拥有运行或维护资产的权利。
这些决策权对于资产的高效使用通常是必要的，但它们往往取决于有关资产使用目的和使用方式来决定，而并非主导资产的使用目的和使用方式的权利。
关于上述第二种情况，与资产使用目的和使用方式相关的决策可以通过很多方式预先确定，例如，通过设计资产或在合同中对资产的使用做出限制来预先确定相关决策。
在评估客户是否有权主导资产的使用时，除非资产（或资产的特定方面）由客户设计，企业应当仅考虑在使用期间对资产使用做出决策的权利。
例如，如果客户仅能在使用期间之前指定资产的产出而没有与资产使用相关的任何其他决策权，则该客户享有的权利与任何购买该项商品或服务的其他客户享有的权利并无不同。
合同可能包含一些旨在保护资产供应方在已识别资产或其他资产中的权益、保护资产供应方的工作人员，或者确保资产供应方不因客户使用租赁资产而违反法律法规的条款和条件。
例如，合同可能规定资产使用的最大工作量，限制客户使用资产的地点或时间，要求客户遵守特定的操作惯例，或者要求客户在变更资产使用方式时通知资产供应方。
这些权利虽然对客户使用资产权利的范围作出了限定，但是其本身不足以否定客户拥有主导资产使用的权利。
二、租赁的分拆与合并（一）租赁的分拆合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人应当将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。
合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人应当将租赁和非租赁部分进行分拆，除非企业适用新租赁准则的简化处理。
分拆时，各租赁部分应当分别按照新租赁准则进行会计处理，非租赁部分应当按照其他适用的企业会计准则进行会计处理。
同时符合下列条件，使用已识别资产的权利构成合同中的一项单独租赁：（1）承租人可从单独使用该资产或将其与易于获得的其他资源一起使用中获利。
易于获得的资源是指出租人或其他供应方单独销售或出租的商品或服务，或者承租人已从出租人或其他交易中获得的资源。
（2）该资产与合同中的其他资产不存在高度依赖或高度关联关系。
例如，若承租人租入资产的决定不会对承租人使用合同中的其他资产的权利产生重大影响，则表明该项资产与合同中的其他资产不存在高度依赖或高度关联关系。
1、承租人的处理。
在分拆合同包含的租赁和非租赁部分时，承租人应当按照各项租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。
租赁和非租赁部分的相对单独价格，应当根据出租人或类似资产供应方就该部分或类似部分向企业单独收取的价格确定。
如果可观察的单独价格不易于获得，承租人应当最大限度地利用可观察的信息估计单独价格。
为简化处理，承租人可以按照租赁资产的类别选择是否分拆合同包含的租赁和非租赁部分。
承租人选择不分拆的，应当将各租赁部分及与其相关的非租赁部分分别合并为租赁，按照新租赁准则进行会计处理，但是，对于按照金融工具确认和计量准则（2017）应分拆的嵌入衍生工具，承租人不应将其与租赁部分合并进行会计处理。
2、出租人的处理。
出租人应当分拆租赁部分和非租赁部分，根据收入准则（2017）关于交易价格分摊的规定分摊合同对价。
（二）租赁的合并企业与同一交易方或其关联方在同一时间或相近时间订立的两份或多份包含租赁的合同，在满足下列条件之一时，应当合并为一份合同进行会计处理：（1）该两份或多份合同基于总体商业目的而订立并构成一揽子交易，若不作为整体考虑则无法理解其总体商业目的。
2020注会-会计-讲义-第22章 租赁100-106讲
第二十二章租赁第一节租赁概述一、租赁的识别（一）租赁的定义在合同开始日，企业应当评估合同是否为租赁或者包含租赁。
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
如果合同一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
一项合同要被分类为租赁，必须要满足三要素：一是存在一定期间；二是存在已识别资产；三是资产供应方向客户转移对己识别资产使用权的控制。
（二）已识别资产1.对资产的指定按照《租赁》准则规定，已识别资产通常由合同明确指定，也可以在资产可供客户使用时隐性指定。
2.物理可区分如果资产的部分产能在物理上可区分（例如，建筑物的一层），则该部分产能属于已识别资产。
如果资产的某部分产能与其他部分在物理上不可区分（例如，光缆的部分容量），则该部分不属于已识别资产，除非其实质上代表该资产的全部产能，从而使客户获得因使用该资产所产生的几乎全部经济利益的权利。
3.实质性替换权即使合同已对资产进行指定，如果资产供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该资产不属于已识别资产。
同时符合下列条件时，表明资产供应方拥有资产的实质性替换权：（1）资产供应方拥有在整个使用期间替换资产的实际能力；（2）资产供应方通过行使替换资产的权利将获得经济利益。
需要注意的是，如果合同仅赋予资产供应方在特定日期或者特定事件发生日或之后拥有替换资产的权利或义务，考虑到资产供应方没有在整个使用期间替换资产的实际能力，资产供应方的替换权不具有实质性。
企业在评估资产供应方的替换权是否为实质性权利时，应基于合同开始日的事实和情况，而不应考虑在合同开始日企业认为不可能发生的未来事件，例如：①未来某个客户为使用该资产同意支付高于市价的价格；②引入了在合同开始日尚未实质开发的新技术；③客户对资产的实际使用或资产实际性能与在合同开始日认为可能的使用或性能存在重大差异；④使用期间资产市价与合同开始日认为可能的市价存在重大差异。
第二十二章 租赁1
借:生产成本/制造费用 144000
贷:累计折旧
144000
借:制造费用 10000
贷:银行存款
10000
例22-5:资料同例22-2,假设2009年和2010年A公司 分别实现销售收入10万和15万元,则有:
2009年12月31日: 借:财务费用 5000 贷:其他应付款 5000 2010年12月31日: 借:财务费用 7500 贷:其他应付款 7500
借:固定资产-融资租入固定资产 720000
未确认融资费用
200100
贷:长期应付款-应付融资租赁款 900100
银行存款
20000
例22-3:资料同上例.对未确认融资费用分摊进 行处理.
第一步:确定融资费用分摊率
由于租赁资产入账价值为公允价值,因此应重 新计算融资费用分摊率.
（3）承租人应当采用与自有固定资产相一致 的折旧政策计提租赁资产折旧。
折旧期间：能够合理确定租赁期届满时取得租 赁资产所有权的，应当在租赁资产使用寿命内 计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取 得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资 产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
折旧金额：如对租赁资产提供了担保的，则应 计折旧总额为租赁开始日固定资产的入账价值 扣除担保余值后的余额；如未提供担保，则应 计折旧总额为租赁开始日固定资产的入账价值。
二、分类
承租人和出租人应当在租赁开始日将租赁分 为融资租赁和经营租赁。
（一）融资租赁 融资租赁，是指实质上转移了与资产所有权
有关的全部风险和报酬的租赁。其所有权最 终可能转移，也可能不转移。
融资租赁认定标准为：
（1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移 给承租人。
企业会计准则讲解22租赁
企业会计准则讲解22租赁租赁是一种与资产使用权相关的合同，一方（即出租方）通过租赁另一方（即承租方）的资产，以交换货币或其他金融资产作为对价。
租赁合同可以分为金融租赁和经营租赁两种类型。
1.会计分类根据租赁合同的性质和实质，将其分为金融租赁和经营租赁。
金融租赁是指承租方在租赁期内获得资产的所有权或维持资产的使用权，经营租赁则是指承租方在租赁期内并未获得资产的所有权或维持资产的使用权。
根据会计准则的要求，金融租赁应视为购买资产并计入固定资产，经营租赁则需要根据合同的条款和条件进行会计处理。
2.金融租赁的会计处理对于金融租赁，承租方需要将租赁的资产计入固定资产，并根据租赁合同中约定的租金支付计入负债。
在会计准则中，需要将固定资产和负债逐年进行摊销和偿还，直到租赁合同到期。
同时，承租方还需要估计和计提资产减值准备，并按照会计准则的要求进行披露。
3.经营租赁的会计处理对于经营租赁，租赁期限较短，且租赁合同的实质上并未转移资产的所有权或维持资产的使用权。
因此，根据会计准则的要求，承租方在租赁期间应将支付的租金计入日常费用中，并按照会计准则的规定进行会计处理。
4.披露要求根据企业会计准则的要求，企业需要在财务报表中对租赁合同进行充分的披露。
对于金融租赁，需要披露租赁负债的金额、租赁期限、租赁负债的利率、未偿还租金的未来现金流量等。
对于经营租赁，需要披露租赁合同的租期、租金支付情况等。
5.租赁的税务处理税务部门对租赁合同的税务处理也有相应的规定。
在税务上，金融租赁一般被视为资产负债表上的一项租赁负债，并按照相关的税务准则进行计算和处理。
经营租赁在税务上往往被视为租金支出，并可在企业所得税的计算中享受相应的抵扣。
综上所述，企业会计准则对租赁的处理作出了明确的要求，旨在保证资产和负债的准确反映，并保持会计信息的一致性和可比性。
企业在处理租赁合同时应遵循准则的要求，并进行相应的会计处理和披露。
同时，需要与税务部门进行配合，确保税务处理的合规性。
注会会计第二十二章租赁备考攻略
本章近三年考试平均分值 2 分左右，属于不太重要章节。本章近三年均以客观题形式考 察。
客观题主要考察有关租赁的基本概念、承租人与出租人对融资租赁和经营租赁业务的账 务处理。
主要考点包括：①各种情况下初始直接费用的会计处理；②最低租赁付款额和最低租赁 收款额的计算；③承租人融资租赁的会计处理；④售后租回交易的会计处理。
中
本章主要知识点
知识点 1.与租赁相关的定义 2.承租人对经营租赁的会计处理 3.承租人对融资租赁的会计处理 4.出租人对经营租赁的会计处理 5.出租人对融资租赁的会计处理 6.售后租回交易的会计处理
重要程度 ★ ★
★★★ ★ ★
★★
学习难度 ★ ★★ ★★ ★★ ★★
★★★
考查形式 概念理解+记忆 计算+写分录 计算+写分录 计算+写分录 计算+写分录 计算+写分录
本章近三年考题情况
考点
1.与租赁相关的定义 2. 承 租 人 对 融 资 租 赁 的 会计处理（未确认融资费 用的分摊）
承租人对经营租赁的会 计处理
题型 单选题
分值 2017 年
2
考察形式 教材内容拓展、理解延伸
单选题
2
教材原文
2016 年
多选题
2
教材内容拓展、理解延伸
2015 年（无）
难度 中 易
注会考试《会计》学习笔记第二十二章租赁
第二十二章租赁（二）第二节承租人的会计处理二、承租人对融资租赁的会计处理（一）租赁期开始日的会计处理在租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。
承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，应当计入租入资产的价值。
会计分录为：借：固定资产（或在建工程）（租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者+初始直接费用）未确认融资费用贷：长期应付款（最低租赁付款额）银行存款（初始直接费用）承租人在计算最低租赁付款额的现值时，能够取得出租人租赁内含利率的，应当采用租赁内含利率作为折现率；否则，应当采用租赁合同规定的利率作为折现率。
承租人无法取得出租人的租赁内含利率且租赁合同没有规定利率的，应当采用同期银行贷款利率作为折现率。
租赁内含利率，是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。
【提示1】承租人对融资租入的资产采用公允价值作为入账价值的，应重新计算融资费用分摊率，所采用的分摊率是使最低租赁付款额的现值与租赁资产公允价值相等的折现率。
【提示2】融资租入固定资产、分期付款方式购入资产的账面价值小于其计税基础（税法按总额确定其入账价值），产生可抵扣暂时性差异，但递延所得税资产无对应科目，所以不能确认递延所得税资产。
【例题·多选题】下列各项中,应当计入相关资产初始确认金额的有( )。
（2013年）A.采购原材料过程中发生的装卸费B.取得持有至到期投资时发生的交易费用C.通过非同一控制下企业合并取得子公司过程中支付的印花税D.融资租赁承租人签订租赁合同过程中发生的可归属于租赁项目的初始直接费用【答案】ABD【解析】选项C，应计入管理费用。
注册会计师考试章节练习第二十二章租赁1附答案解析
第二十二章租赁一、单项选择题1、甲公司于2011年1月1日采用经营租赁方式从乙公司租入机器设备一台，租期为 4 年，设备价值为200万元，预计使用年限为12年。
租赁合同规定：第一年免租金，第二年至第四年的租金分别为36万元、34万元、26万元；第二年至第四年的租金于每年年初支付。
另外，乙公司还承担了甲公司的费用2万元，2011年甲公司应确认的租金费用为（）。
A、31.3万元B、24万元C、32万元D、23.5万元2、下列关于售后租回会计处理的表述中，正确的是（）。
A、售后租回形成融资租赁的，承租方应将售价与资产账面价值之间的差额予以递延B、售后租回形成经营租赁的，承租方应将租回的资产视同自有资产核算C、售后租回形成经营租赁的，出租方应确认资产的处置损益D、售后租回形成融资租赁的，出租方应对资产计提折旧3、甲公司出售一批存货给乙公司，该批存货账面价值80万元，公允价值100万元，售价为90万元，另根据协议，出售之后又按融资租赁的方式将该批存货租回，该项业务确认收入的金额为（）。
A、0B、80万元C、90万元D、100万元4、2010年1月22日，A公司与B公司签订一份租赁协议，合同约定，A公司从B公司租入一项固定资产，起租日为2010年2月1日，租赁期限为3年，年租金50万元，租赁期届满后，A公司将该项固定资产退还给B公司。
A公司担保的余值为10万元，与A公司无关的第三方担保的余值为5万元。
或有租金为4万元。
该项固定资产全新时可使用10年，已使用6.5年。
对于A公司上述租赁业务，下列说法正确的是（）。
A、该租赁业务属于经营租赁B、租赁期开始日为2010年1月22日C、最低租赁付款额为165万元D、对于预计将发生的或有租金，在租赁期开始日不予确认5、某租赁公司于2010年将账面价值为2 000万元的一套大型电子计算机以融资租赁方式租赁给B企业；租赁开始日该资产公允价值为2 000万元，设备租期为8年。
CPA考试会计科目学习笔记第二十二章租赁
第二十二章租赁（三）第二节承租人的会计处理二、承租人对融资租赁的会计处理【例题·多选题】下列各项关于承租人与融资租赁有关会计处理的表述中，正确的有（）。
（2014年）A.或有租金应于发生时计入当期损益B.预计将发生的履约成本应计入租入资产成本C.租赁期满行使优惠购买选择权支付的价款应直接冲减相关负债D.知悉出租人的租赁内含利率时，应以租赁内含利率对最低租赁付款额折现【答案】ACD【解析】选项B，预计将发生的履约成本应计入当期损益。
【例题·多选题】下列项目中，可能影响融资租入固定资产入账价值的有（）。
A.融资租入固定资产占资产总额的比例B.融资租入固定资产支付的租赁合同印花税C.租赁合同规定的利率D.融资租入固定资产的预计净残值E.融资租入固定资产的预计使用年限【答案】BC【解析】初始直接费用应计入融资租入固定资产的入账价值。
第三节出租人的会计处理一、出租人对经营租赁的会计处理出租人应当按资产的性质，将用作经营租赁的资产反映在资产负债表中的相关项目内。
对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为收入，如果其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。
经营租赁中出租人发生的初始直接费用，是指在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等，应当计入当期损益。
金额较大的应当资本化，在整个经营租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。
对于经营租赁资产中的固定资产，应当采用出租人对类似应计提折旧资产通常所采用的折旧政策计提折旧。
或有租金应当在实际发生时计入当期损益。
某些情况下，出租人可能对经营租赁提供激励措施，如免租期、承担承租人的某些费用等。
在出租人提供了免租期的情况下，出租人应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租金收入。
在出租人承担了承租人的某些费用的情况下，应将该费用从租金总额中扣除，并将租金收入余额在租赁期内进行分配。
注会会计-第22章-租赁
借：应收融资租赁款——租赁收款额 ——未担保余值
贷：应收融资租赁 ——未实现融资收益 银行存款 融资租赁资产 资产处置损益（或借方）
1-16
尚未收到的租赁收款额 租期结束时的未担保余值
租赁投 资净额
差额
初始直接费用 融资租赁租出资产账面价值 租出资产公允价值 - 账面价值
【说明】 1.租赁投资净额 = 未担保余值的现值＋租赁期开始日 尚未收到的租赁收款额的现值。 2.折现率为租赁内含利率。 3.租赁内含利率是使下列等式成立的折现率： 未担保余值的现值＋租赁期开始日尚未收到的租赁收款 额的现值 = 租赁资产公允价值＋出租人的初始直接费用 即：出租人的未来流入量现值 = 流出量
1-17
4.租赁收款额和租赁付款额的比较
具体项目 固定租金 可变租金
租赁付款额（承租人）
租赁收款额（出租人）
（1）（实质）固定付款额 - 租赁激励相关金额
（2）取决于指数或比率的可变租赁付款额
名义买价
（3）购买选择权的行权价格，且承租人能合理确定将行使该 选择权
承租人终止租 （4）行使终止租赁选择权需支付的款项，且承租人能合理确 赁的违约金 定将行使终止租赁选择权
第二十二章 租赁2
在时光的道路上，有些人眼中的草，终究会长 成另一些人手中的宝。逝水流年，缺陷正逐渐圆满 ，孤独也已经变得温暖；流年逝水，让我们一起成 长、成熟……
——央广财经夜读
1-1
第二十二章 租赁2
第二节 承租人会计处理
1.初始计量 2.后续计量
见本章课件1
3.短期租赁和低价值资产租赁
第三节 出租人会计处理
低价值资产租赁
仅与资产全新状态下的绝对价值有关，不受承租人规模、
2020注册会计师(CPA) 会计- 第二十二章 租赁
担保资产余值 资产余值
未担保资产余值
承租人、有关的第三方担保 资产余值
与承租人、出租人无关的第 三方担保资产余值
【概念1】最低租赁付款额及其现值
1.没有优惠购买选择权的情况： 最低租赁付款额=支付的租金（不含或有租金和履约成本）+
由承租人或有关的第三方担保的余值
2.有优惠购买选择权的情况： 最低租赁付款额=支付的租金（不含或有租金和履约成本）+
(4) 就承租人而言，租赁开始日最低租赁付款额的现值几乎相当于租 赁开始日租赁资产的公允价值。（就出租人而言，租赁开始日最低租 赁收款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。）这里的 “几乎相当于”掌握在90(含90)以上。 （5）租赁资产性质特殊，如果不作较大修整，只有承租人才能使用
（如果上述5个条件均未满足，则为经营租赁）
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10
已使用寿命3年
尚可使用寿命7年
租赁期占尚可使用寿命的比例为85.7（6年/7年），超过75， 满足第三条标准。
【图2】已使用寿命超过总使用寿命75的情况：
租赁期2年
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
已使用寿命8年
尚可使用寿命2年
已使用的寿命占总使用寿命的比例为80（8年/10年），超过了 总使用寿命的75；所以就算租赁期占到了尚可使用寿命的100 （2年/2年），也不满足第三条标准。
银行存款（初始直接费用）
▲初始直接费用 初始直接费用是指在租赁谈判和签订租赁合同的过
程中发Th的可直接归属于租赁项目的费用。承租人发Th 的初始直接费用，通常有印花税、佣金、律师费、差旅 费、谈判费等。承租人发Th的初始直接费用，应当计入 租入资产价值（不折现）。
CPA《会计》第二十二章知识点：融资租赁(2)
CPA《会计》第二十二章知识点：融资租赁（2）未担保余值营业外支出(融资租赁资产公允价值小于账面价值的差额)贷：融资租赁资产(原账面价值)银行存款(初始直接费用)营业外收入(融资租赁资产公允价值大于账面价值的差额)未实现融资收益2．未实现融资收益安排的会计处理（1）安排方法——按实际利率法安排未实现融资收益每一期的摊销额＝租赁投资净额的期初余额×租赁内含利率（2）会计处理①按收到的租金：借：银行存款贷：长期应收款②按当期应确认的融资收入金额：借：未实现融资收益贷：租赁收入3．应收融资租赁款坏账预备的计提出租人只需对应收融资租赁款减去未实现融资收益的差额局部（在金额上等于本金的局部）合理计提坏账预备，而不是对应收融资租赁款全额计提坏账预备。
对应收融资租赁款计提坏账预备的会计处理与应收账款计提坏账预备的会计处理一样。
4．未担保余值发生变动的会计处理（1）期末①未担保余值的估计可收回金额低于其账面价值的差额借：资产减值损失贷：未担保余值减值预备②将减值金额与由此产生的租赁投资净额的削减额的差额借：未实现融资收益贷：资产减值损失（2）已确认损失的未担保余值得以恢复的①按未担保余值恢复的金额借：未担保余值减值预备贷：资产减值损失②原减值额与由此产生的租赁投资净额的增加额的差额借：资产减值损失贷：未实现融资收益5．或有租金的会计处理出租人对或有租金应在实际发生时确认为当期收入借：应收账款贷：租赁收入6．租赁期满时的会计处理（1）收回租赁资产①存在担保余值（长期应收款有余额），不存在未担保余值（未担保余值无余额）借：融资租赁资产贷：长期应收款应向承租人收取的价值损失补偿金：借：其他应收款贷：营业外收入②存在担保余值，也存在未担保余值借：融资租赁资产贷：长期应收款未担保余值应向承租人收取的价值损失补偿金：借：其他应收款贷：营业外收入③不存在担保余值，但存在未担保余值借：融资租赁资产贷：未担保余值④不存在担保余值，也不存在未担保余值——不做会计处理，只需做备查登记（2）优待续租租赁资产①假如承租人行使优待续租选择权——则视同该项租赁始终存在而做出相应的会计处理②假如租赁期届满时承租人没有续租——承租人返还资产的会计处理同上述（1）收回租赁资产的会计处理。